(8·31대책)내 집 세금계산 어떻게?

[이데일리 김수헌기자] 이번 8·31 대책의 세제변화면에서 눈여겨봐야 할 점은 ▲종합부동산세를 `개인별 합산`에서 `세대별 합산`으로 바꾸고 ▲주택분 종부세 과세구간을 기존 3단계에서 4단계로 확대하고 세율을 조정했으며 ▲종부세 적용 공시가격(기준시가) 하향조정(9억원→6억원) ▲1가구 2주택자에 대한 양도세 50% 단일세율 중과세 적용 등이다.

여기에다 ▲종부세의 경우 현재 과표적용율이 50%지만 내년에는 70%를 적용하고 ▲이후 해마다 10%포인트씩 상향조정해, 2009년에는 과표적용률을 100%로 하겠다는 것이다.

재산세는 ▲앞으로 2년 정도는 현행 과표적용률 50%를 유지하고 ▲2008년부터 해마다 5%포인트씩 조정할 방침이다.

◆올해 재산세, 종부세

우선 재산세 세금계산부터 해보자.

재산세는 공시가격(기준시가) 구간에 따라 다음과 같이 세율을 적용한다.

*공시가격(기준시가)으로 봤을 때
▲8000만원 이하 0.15%
▲8000만원 초과~2억원 이하 0.3%
▲2억원 초과 0.5%

재산세에서 세금을 매기는 기준금액인 과표는 공시가격에 50%의 과세적용률을 곱한 금액이다. 즉 기준시가 10억원인 아파트의 경우 세금을 매기는 기준금액은 50%를 곱한 5억원이다.
따라서 위의 공시가격(기준시가)를 과표 중심으로 놓고 보면 아래처럼 된다. 

*참고
과표(공시가격X50%)로 봤을 때 재산세 적용세율 
▲4000만원 이하 0.15%
▲4000만원 초과~1억원 이하 0.3%
▲1억원 초과 0.5%

만약 A씨 아파트의 공시가격(기준시가)이 4억원이라고 하자. 
공시가격표를 보고 재산세는 계산하려면
ⓛ8천만원X50%(과표적용률)X0.15%
②1억2000만원(2억원-8000만원)X50%X0.3%
③2억원(2억원 초과분)X50%X0.5%

①②③을 더하면 6만원+18만원+50만원=74만원이다.  

다음 현행 종부세 제도에 따라 종부세 계산을 해 보자.

종부세 대상자들은 일단 재산세를 먼저 고지받아 내고, 추후에 종부세를 납부한다. 이 때 종부세와 재산세가 겹치는 부분은 공제를 한다.

현행 주택분 종부세는 공시가격 9억원 이상에 적용된다. 종부세 과표적용률은 역시 50%이기 때문에 과표금액으로 따지면 4억 5000만원 이상이 종부세 대상이 되는 것이다. 종부세 세율을 다음과 같다.

*공시가격(기준시가)으로 봤을 때
▲9억원 이상~20억원 미만 1.0%
▲20억원 이상~100억원 미만 2.0%
▲100억원 초과 3.0%

B씨가 공시가격 20억원짜리 아파트를 보유하고 있을 때 종부세를 계산해보자.
먼저 재산세를 뽑는다. 

(8000만원X50%X0.15%)+(1억2000만원X50%0.3%)+(18억원X50%X0.5%)=474만원이다.

다음 종부세. 종부세는 공시가격으로 9억원 이상에만 적용되기 때문에 20억원에서 9억원을 빼면 11억원이다.

따라서 (11억원X50%X1.0%)=550만원이다.

그런데 이 종부세액에는 재산세가 일부 중복돼있다. 앞에서 재산세를 계산할 때도 공시가격 9억원을 넘어선 부분(11억원)에 대해서도 50% 과표적용률로 해서 재산세율(0.5%)이 곱해졌기 때문이다. 따라서 이 종부세액에서 재산세가 중복된 부분을 빼줘야 한다. 

중복된 재산세 금액은 (11억원X50%X0.5%=275만원. 550만원-275만원=275만원(최종 종부세액).

따라서 B씨가 내야 할 보유세는 일단 재산세로 474만원을 낸 뒤 종부세로 275만원을 내면 되기 때문에 총 749만원이다.

◆내년 재산세, 종부세

다음은 내년부터 적용될 종부세 계산법이다.

내년에는 재산세 과표적용률은 50%로 변함없지만, 종부세 과표적용률이 70%가 적용된다는 게 큰 변화다. 또 종부세 기준시가가 9억원에서 하향조정, 6억원부터 적용된다.  종부세 구간과 세율도 변했다.

공시지가 20억원인 B씨의 아파트를 다시 예로 들어보자.
재산세는 위에서 계산한 대로 474만원으로 변함이 없다.

다음 종부세. 종부세 적용은 공시가격 6억원부터다. 따라서 6억원을 초과하는 14억원을 구간별로 나눠서 70%의 과표적용률과 세율을 곱해주면 된다.

공시가격을 기준으로 해서 내년부터 적용되는 종부세 구간과 세율을 보면 다음과 같다.

*공시가격(기준시가)로 봤을 때
▲6억원 초과~9억원 이하 1.0%
▲9억원 초과~20억원 이하 1.5%
▲20억원 초과~100억원 이하 2.0%
▲100억원 초과 3.0%

따라서 공시가격 20억원에서 6억원을 뺀 14억원에 대해 종부세 공시가격 구간과 과표적용률, 세율 등을 적용시키면

①3억원X70%X1.0%
②11억원X70%X1.5%
①②를 더하면 210만원+1155만원=1365만원

여기서 재산세를 계산할 때 공시가격 6억원 초과분인 14억원이 이미 계산됐기 때문에 (14억원X재산세 과표적용률 50%X0.5%)를 빼줘야 한다. 계산해보면 1365만원-350만원=1015만원.

따라서 B씨는 내년에 먼저 재산세 474만원을 내고, 그 다음에 종부세 1015만원을 내면 된다. 총 세액은 1489만원. 올해보다  거의 두배 가까이 늘어나는 셈이다.

*참고로, 위의 보유세 계산에서는 재산세에 붙는 지방교육세(재산세액의 20%)나 종부세에 붙는 농특세(종부세액의 20%)는  계산에 넣지 않았다.

◆2주택자 양도세

2주택자는 결혼, 이사, 취업 직장, 노부모 봉양 등 특별한 사유가 없는 한 내년 1년의 유예기간을 거쳐 2007년부터 50% 단일세율 중과세를 적용한다. 다만 서울 경기 인천 등 수도권과 6대 광역시는 공시가격 1억 미만 주택을, 지방은 3억 미만 주택은 예외로 인정해준다.  

양도세 과표산정은 다소 복잡한 과정을 거친다.

집을 판 가격(양도가액)에서 집을 산 가격(취득가액)을 빼주고 여기서 필요경비를 다시 빼면 `양도차익`이 나온다. 필요경비는 처음 집을 살때 들어간 취득세 등록세 부동산수수료 등을 말한다.
이 양도차익에서 `장기보유특별공제`를 빼면 `양도소득`이 된다.
장기보유특별공제는 현행은 ▲3년 이상~5년미만 10% ▲5년이상~10년 미만 15% ▲10년 이상 30%다.(내년부터는 15년 이상은 45%)

양도차익이 1억원이고 4년을 보유했다면 1억원-(1억원X10%)=9000만원이 양도소득이 된다.

양도소득에서 다시 기본공제 250만원을 빼주면 양도세 과표가 된다.

이 과표에다 현행 양도세율 구간을 곱해주면 양도세액이 계산된다. (양도소득세의 10%는 주민세로 부담해야 하고, 양도세 예정신고기간 내에 자진신고하면 10%가 공제된다)
양도세는 과표와 세율은 다음과 같다.
▲과표 1000만원 이하 9% ▲1000만원~4000만원 18% ▲4000만원~8000만원 27% ▲8000만원 초과 36%

2주택자인 A씨가 4년 전에 2억원(기준시가 1억 4000만원)에 산 아파트를 지금 4억원(기준시가 2억 8000만원)에 판다고 보자.
투기지역이나 고가주택, 3주택자 등이 아니면 양도세는 기준시가로 적용된다. 필요경비와 장기보유공제, 기본공제를 다 뺀 금액이 1억원이라면 양도세는 (1000만원X9%)+(3000만원X18%) +(4000만원X27%)+(2000만원X36%)=2430만원이다.
(주민세 10%와 기간내 자신신고시 10%감면 등은 고려하지 않았다)

그런데 내년 1년동안의 유예기간이 지난뒤 2007년 이후 A씨가 같은 가격에 집을 판다면 2주택자는 실거래가로 양도세를 물어야 하고(내년 이후 적용), 장기보유공제가 없어지면서 50% 단일세율이 적용된다. 양도세는 거의 1억원 가까운 금액이 나올 수 있다.

한편, 거래세인 취득세와 등록세는 개인간 거래일 경우 농특세와 교육세까지 포함해 현행 4%에서 2.85%로 낮아진다.
따라서 올해는 기준시가에 4%를 곱하면 부담해야 할 거래세액이 나오지만, 내년에는 실거래가 2.85%를 곱해야 한다.