재개발·재건축 `입주권` 주택수 포함, 양도세 부과

[이데일리 김수헌기자] 내년 이후 관리처분계획이 인가되는 재개발·재건축 아파트의 조합원이 보유한 입주권은 다주택자 분류시 주택수 계산에 포함된다.

이에따라 이 입주권 외에 기존 주택을 1채 보유한 사람은 2주택자가 돼 1주택자 양도세 비과세 대상에서 원천적으로 제외된다. 또 기존 주택을 2채 이상 보유한 사람은 3주택 이상 양도세 60% 중과세 대상이 된다.

그러나 살고 있던 집이 재건축·재개발이 돼 다른 집(대체주택)을 사서 거주한 경우, 재건축 주택이 완공된 뒤 다시 돌아오고 다른 집을 1년 안에 팔면 양도세를 물지 않아도 된다.

재정경제부는 6일 재개발·재건축에 대한 투기적 수요를 억제, 부동산 시장을 안정시키고 과세형평을 높이기 위해 입주권을 주택수 계산에 포함하는 내용의 `소득세법 개정안`을 오는 7일자로 입법예고한다고 밝혔다.

조합원의 입주권이 아닌 일반 분양권은 이번 주택수 계산에 포함되지 않는다.

재경부는 "개정 내용은 원칙적으로 내년 이후 재개발·재건축 사업 관리처분 계획이 인가되는 입주권부터 적용한다"며 "올해말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권이라도 내년 이후 새로 취득할 경우 바뀐 규정이 적용된다"고 밝혔다.

관리처분계획이란 재건축·재개발조합이 분양받을 조합원과 이들의 아파트 평수, 동호수 등을 추첨 등을 통해 결정지은 것으로, 시군구청이 인가한다.

재경부에 따르면 내년 이후 입주권 취득으로 인해 다주택자가 된 사람이 앞으로 입주권을 파느냐, 기존 주택을 파느냐에 따라 양도소득세가 달라진다.

다주택자가 입주권 자체를 팔 경우에는 현행 규정대로 9~36%(보유기간 1~2년 40%, 1년 미만 50%)의 정상적인 양도세율(실거래가 기준)이 적용된다.

입주권을 팔 때 비과세를 받으려면, 살던 집이 재건축 때문에 입주권으로 전환될 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야만 한다. 또 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없어야 한다는 조건도 같이 붙는다.

1주택 비과세 요건은 `3년 보유`이며 서울과 과천, 수도권 5개 신도시는 여기에다 `2년 실거주` 조건까지 붙는다. 예컨대 2년동안 살던 집이 재건축 입주권으로 바뀌었고 이 입주권을 판다면 3년 보유에 미달하기 때문에 양도세를 물어야 하는 셈이다.

다주택자가 입주권이 아닌, 기존 주택을 팔 때는 실거래가로 양도세를 물어야 한다. 2007년부터는 8·31대책에 따라 2주택자에 대한 양도세 50% 단일세율 중과세 대상(장기보유특별공제도 배제)이 된다.

집을 두 채 가진 사람이 입주권을 새로 취득했다면 3주택자로 간주되기 때문에, 기존 주택을 팔 경우 3주택 이상에 규정에 따라 양도세 60% 중과세 대상(장기보유특별공제도 배제)이 될 수 있다.

그러나 현행 규정으로는 기존 집을 한 채 가진 사람이 새로 재건축 입주권을 샀을 경우 입주권이 주택수에 안 들어가 1세대 1주택자가 되기 때문에, 기존 집을 팔 때 양도세를 물지 않을 수 있도록 되어 있다.

또 나중에 완공된 재건축 아파트를 팔 경우에도 1주택 비과세 요건만 맞추면 양도세를 한 푼도 안내도 된다.

김용민 재경부 세제실장은 "내년부터는 입주권 자체를 `주택`으로 보지는 않지만, 주택수 계산할 때는 포함시킨다고 보면 된다"며 " 입주권을 뺄 경우 발생하는 부당한 1주택 비과세 및 3주택 중과세 배제 혜택을 없애는 한편 재건축·재개발에 대한 투기수요를 억제하기 위한 조치"라고 설명했다.

현재 투기과열지구로 지정돼 있는 지역의 경우 어차피 입주권 전매가 금지돼 있기 때문에 이같은 투기억제조치는 큰 실효가 없다. 투기과열지구는 현재 서울을 포함한 수도권 전체와 5대 광역시, 천안·아산·청주 등 충청권, 경남 창원·양산 등이다.

다만 전매금지법안이 공포된 지난 2003년 12월31일 이전에 취득한 입주권의 경우 1회에 한해 전매가 허용되기 때문에, 내년 이후에는 이같은 입주권에 대한 수요는 확 떨어질 것으로 보인다.

한편 재경부는 재건축·재개발로 인한 일시적 2주택자 등은 기존 규정에 따라 보호, 비과세 요건을 충족할 경우 혜택을 줄 방침이다.

살던 집이 재건축·재개발 대상이 되는 바람에 입주권을 받고 다른 집(대체주택)으로 이사를 갔을 경우, 아파트가 완공된 뒤 이 곳으로 다시 이사하고 대체주택을 팔면 양도세를 물지 않아도 된다.

단 세대원 전원이 다시 돌아와야 하고, 대체주택은 1년 이내에 팔아야 한다. 또 대체주택에는 1년 이상 살았어야 한다.

만약 이 경우 대체주택을 보유한 상태에서 재건축으로 완공된 주택을 판다면 2주택자가 되기 때문에 비과세 적용을 받을 수 없다. 설령 1주택 비과세 요건을 충족한 집에 대해 입주권을 받아 취득한 재건축아파트일지라도 대체주택을 보유한 상황에서 팔려 한다면 2주택자로 간주한다는 것이 재경부의 해석이다.

살던 집(종전주택) 외에 따로 입주권을 추가로 취득한 경우에는 재개발·재건축주택이 완공된 뒤 1년안에 종전 주택을 팔아야만 세금을 물지 않는다. 1년이 지난 뒤 종전 주택을 팔면 2주택자가 돼, 1주택 비과세 혜택이 없어질 뿐 아니라 2007년부터는 50% 단일세율 중과세가 된다.

한편 정부는 8·31 대책에서는 2주택자 판정할 때 지방에 소재한 공시가격(기준시가) 3억 미만 주택은 주택수 계산에서 빼주기로 했다. 김용민 세제실장은 그러나 "입주권에 대해서는 이같은 예외를 인정해 주지 않기로 했다"고 밝혔다.

입주권에 대해서는 역시 주택수 계산에 포함시키겠다는 것이다. 서울·경기·인천 등 수도권 에 소재한 1억 미만 주택에 대해서도 마찬가지다.