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“땅 투자, 고정관념 버리면 돈이 보입니다”
  • “땅 투자, 고정관념 버리면 돈이 보입니다”[복덕방 기자들]
  • [이데일리 이성기 기자] “비싸다는 것과 어렵다는 것, 크게 두 가지가 걸림돌이죠.”스피드뱅크·닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 부동산 투자 전문가로 활동하고 있는 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 2030 젊은 세대가 땅 투자에 관심은 있지만 선뜻 실행으로 옮기지 못하는 이유로 `고정 관념`을 꼽았다. 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 `복덕방 기자들`은 전 소장에게 초보들을 위한 땅 투자 방법과 유망 지역에 대해 들어봤다.전 소장은 “10년 전 500만원으로 시작했다”며 “코인이나 주식에 관심이 많지만 금리가 올랐을 때 공부를 해서 경·공매로 우선 소액 투자를 추천한다”고 말했다. 투자 지역으로는 충남 당진을 권했다. 전 소장은 “당진은 20년 전 현대제철소가 만들어지면서 뜨기 시작한 곳이다”며 “석문국가산업단지(석문국가산단)가 있고 서해안 복선전철 당진합덕역도 생길 예정인 역세권이다”고 소개했다. 석문국가산단은 주거 면적을 포함해 약 363만평(1201만 2000㎡) 규모로 2015년 조성이 마무리 됐다. 지난해 11월 국가혁신융합단지로 지정되면서 국내외 기업이 산단 이전이나 공장 신·증설을 하면 보조금과 세제, 금융지원, 규제 특례 등 다양한 혜택을 받을 수 있다.전 소장은 “중요한 것은 1억원 미만으로 투자할 수 있다”며 “공사가 한창인 신안산선도 오는 2024년 완공 예정이라 지금이라도 (투자하기에) 늦지 않다”고 강조했다. 다만, 충청권이라도 인구가 빠져나가는 지역은 피할 것을 조언했다.특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 `맹지`(盲地)에 주의해야 한다고 했다. 전 소장은 “땅 투자에 있어 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다”며 “예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 저렴해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다”고 강조했다. 그러면서 `기획 부동산` 사기에 당하지 않으려면 반드시 현장을 확인하라고 당부했다. 전 소장은 “디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다”며 “사기에 당하지 않으려면 토지 투자의 기본인 지적도를 확인해야 한다”고 말했다.
2022.09.21 I 이성기 기자
임야투자는 그래도 돈을 좀 투자하는 게 낫더라
  • [대박땅꾼의 땅스토리]임야투자는 그래도 돈을 좀 투자하는 게 낫더라
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 임야만을 투자하는 사람들이 있다. 산을 좋아하기 때문이라고 하는 사람이 있는가 하면, 면적이 넓고 평당 가격이 저렴하기 때문이라고 말하는 사람도 있다. 나 역시 임야투자를 종종 한다. 임야를 골라서 하지는 않아도, 조건이 괜찮다면 ‘임야기 때문에’ 고민하는 일은 없다.임야투자를 어려워 하는 이유 중 하나는 그 속에 무엇이 있는지 알 수 없기 때문이다. 말 그대로 자라난 수풀과 나무로 인해 정확한 경계를 측정하기가 어렵고 무덤 등 투자 전에는 찾을 수 없던 악재가 숨어있기도 하기 때문이다. 단연 가장 힘든 것은 보전산지와 산림보호 구역 등에 투자하면 이도 저도 하지 못하게 된다. 농지로 치면 절대농지처럼 개발제한이 많은 용도에 해당하기 때문이다.내가 가장 좋아하는 임야 투자는 ‘토임’ 투자다. 토임은 토지 임야의 준말로 토지대장상 지목이 임야로 등록돼 있지만 구릉지 형태로 경사가 완만한 땅이다. 시골에 가보면 그냥 밭으로 사용하는 경우도 많다. 그러다보니 개발 비용도 적게 들고 옆에 도로가 나있는 경우가 많아 이득인 경우가 많기 때문이다.임야를 투자하기 위해서는 산지전용허가를 받아야 한다. 이 허가를 받아야 택지나 공장·도로·스키장 등으로 지목 변경이 가능하다. 물론 허가만 받는다고 끝나는 것은 아니다. 신청서를 접수하면 공무원들이 대체산림자원조성비(산지전용부담금) 및 복구비를 산정하기 위해 현장답사를 온다. 그들이 현장에서 확인하는 것은 산높이, 나무수, 경사도다.지역별로 조례에서 말하는 이 3가지 조건은 다를 수 있지만 보편적으로 산 높이가 높을수록, 나무의 간격이 촘촘할수록, 경사도가 높을수록 개발이 어렵다는 점을 기억하자. 대체로 도시지역은 해발 600m 이상이면 개발허가가 나지 않는다. 면적당 나무수는 직경 10cm이하 20그루 미만이여야만 한다. 경사도 역시 지역별로 차이가 많은데 전북 부안의 경우 12도 미만, 산이 많은 강원도는 25도 미만에서만 개발이 가능하다.이에 대한 체크는 토지이용계획확인원이 아니라, 산림청의 산지정보조회에서 확인 가능한 점을 기억해두자. 물론 대략적인 파악 수준이다. 보디 자세한 내용은 토지측량설계사무소에서 확인하는 것이 안전한 편이다.임야는 일반 농지에 비해 개발시 확인해야 하는 것이 꽤나 까다로운 편이지만, 농지에 비해 훨씬 저렴한 투자금액은 이러한 귀찮음과 까다로움을 감내할 수 밖에 없게 만든다. 위에서 설명한 대로 좋은 임야 투자처를 찾은 다음 토지측량설계사무소에 맡기면 간단한 일이다.조금이라도 돈을 아껴보려 나 역시 이리저리 뛰어다녀본적이 있다. 그 결과 돈을 지불해 정확한 판단을 받는 것이 시간과 노력을 더 아낄 수 있었다. 그 이후 나는 토임 위주의 투자를 진행하거나 경매 등으로 만나는 저렴한 임야 위주의 투자를 진행하게 되었다.어설프게 돈을 아끼려하지말자. 과감하게 체크할 때는 돈을 좀 쓰는 것이 좋다. 되려 더 큰 피해나 손실을 마주하는 것보다는 백배 잘 한 선택이라고 생각하게 될 것이다.
2019.07.20 I 김범준 기자
낯선 타지에서 부동산 중개사무소 고르는 법
  • [대박땅꾼의 땅스토리]낯선 타지에서 부동산 중개사무소 고르는 법
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 현실적으로 초보투자자들이 낯선 지역에서 투자를 할 수 있는 방법은 해당지역의 부동산 문을 두들기는 수밖에는 없다. 무작정 하루 날을 잡고 가서 최대한 오래되어 보이는 부동산을 들른다고 쳐도, 어디가 어떤 곳인지 알 수 없는 타지인의 입장에서는 모든 곳이 불안할 수밖에 없는 법.오늘은 외지인이 낯선 곳에서 부동산 중개사무소를 그나마 현명하게 선택할 수 있는 법에 대하여 이야기해 볼까 한다.우선 해당 지역의 군청, 시청 근처로 가보는 것이 좋다.이러한 공공기관 인근에는 부동산 중개사무소가 밀집되어 있기 때문인데, 중개사무소 입장에서는 가까운 곳에 각종 인허가 및 등기 등을 확인할 수 있는 곳이기도 하기 때문에 자연히 모여들게 된다. 우리들로서도 좋은 점은 여기에 들르면 시, 군 단위 일대의 매물을 대략 파악할 수 있는 점이다. 그들을 통해서 비싼 땅이 밀집된 곳은 어디인지, 왜 비싼지 등 시/군 전체의 땅값 분위기를 파악하여 파악하는 데 도움이 될 수 있다.또 한가지 중요한 건 건축사무소와 측량사무소가 시청 및 군청 근처에 밀집되어 본인이 주택이나, 카페 등 목적에 따라 한번에 들러 땅에 대한 정보도 얻을 수 있고, 이들 사무소를 통해 추천을 받을 수도 있다는 점이다.두 번째는 가능한 ‘홍길동 중개사무소’처럼, 이름 석자를 내건 곳이 안전하다는 것이다.백 퍼센트는 아니지만, 본인의 이름 석자를 내건 곳이 조금 더 안전하다. 본인의 이름을 걸고 그 자리에서 오랜 시간 자리를 지켜온 듯이 보일수록 더욱 안전하다. 원주민이나 토박이가 붙어있으면 더욱 좋은데, 진짜 원주민이 아니라면 주변에서 말이 많을 테니 진짜인 경우가 많다. 이렇게 방문한 중개사무소에서는 중개사 자격증 사진과 이름이 실제 중개사와 일치하는지 확인해 봐야 한다. (추후, 이름만 빌린 공인중개사인 경우 문제가 될 수 있기 때문에)세 번째. 면/동 단위의 부동산 중개사무소도 들리는 것이 좋다.시간이 없다면 시청이나 군청 근처만 돌 수밖에는 없지만, 시간이 허락한다면 조금 더 작은 공공기관 근처를 방문하는 것도 좋다. 말 그대로 시청과 군청은 큰 그림을 그리기에는 수월하지만, 세세하게 작은 지역까지는 속속들이 알 수 없기 때문이다.실제로 노다지가 될 수 있는 정보는 모두 면이나 동사무소 근처 토박이 부동산에서 확인해 볼 수 있다. 옆집 밥숟가락이 몇 개인지도 아는 중개사들은 어떤 토지가 급매인지, 시세 파악을 위해 실험 삼아 내다 놓은 땅인지 알고 있다. 이들 중개사들의 입맛을 맞춰주다 보면 좋은 매물이 나올 때마다 한두 번씩 연락을 줄 테니 노력한 만큼 좋은 물건을 얻을 수 있을 것이다.
2019.07.13 I 김범준 기자
부동산 투자, 인연은 소중하지만 확인은 필수
  • [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 투자, 인연은 소중하지만 확인은 필수
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 독자 여러분은 처음으로 ‘토지투자를 해봐야지’라고 생각하게 되었는가? 필자는 친척이 토지투자로 크게 돈을 번 이후부터다. 필자처럼 가까운 이의 경험이 내가 토지투자를 하게 되는 계기가 되기도 한다. 토지투자뿐만 아니라, 수익형 부동산도 마찬가지다. 필자의 지인 중 상당한 현금을 보유하고 있던 ‘현금만(가명)’씨가 있었다. 평생을 모으는데 힘쓰고, 쓸 줄은 몰랐던 이 지인은 아들과 딸을 모두 장가, 시집 보내고 노후 준비를 하던 중이었다. 그러다가 친구들과 모임을 하던 중 처음으로 마사지가게를 가게 되셨단다. 우연치않게 인원이 맞지 않았던 이분은 홀로 낯선 이와 같은 방을 쓰게 되었는데, 마사지 침대 사이로 쳐 놓은 칸막이 너머로 마사지사와 옆 침대 손님의 대화 소리가 귀에 들어왔다고 한다. 내용인즉, 본인이 홍대에서 에어비앤비를 한다는 이야기였다. 홍대 특성상 새벽까지 버스킹을 하는 사람들이 많은데, 그 때문에 원주민은 그곳을 떠나고 홍대를 찾는 사람들을 위해 에어비앤비를 한다는 이야기였다. 그런데 옆 침대 손님이 자식들을 따라 미국에 가게 되면서 에어비앤비를 하던 집을 부동산에 내놔야 할것 같다는 이야기가 귀에 쏙하고 박혔다고 한다.이 현금만씨는 평소 자기답지 않게 낯선 옆 침대 사람의 이야기 도중 참여하고 싶은 마음에, 마사지사에게 양해를 구해서 옆 침대 손님을 마주하게 되었다. 직감적으로 아주 좋은 돈 벌 기회라는 생각에 놓치면 안 될 것 같은 예감이 들었다고 했다. 이후 옆 침대손님이 실제로 내놓은 다세대 주택을 방문했다. 홍대 메인상권에 위치해 소란스러웠지만, 여행객들에게는 최고의 입지였다. 그러나 알다시피 홍대는 오래된 건물이라고 하더라도 시세가 아주 높다. 그녀는 결국 본인은 멀지 않은 소형평수의 전세를 구하고, 해당 다세대 주택에 투자하여 외국인들만을 대상으로 한 도시민박업을 등록하여 숙박업을 시작하였다. 홍대는 나날이 외국인 관광객이 방문했고, 홍대 상권과 인접한 이곳의 인기는 3달 치 예약이 밀릴 정도로 흥하고 있다고 한다.또 다른 지인 ‘나소심(가명)’씨는 토지투자관련 도서를 매우 많이 읽어 필자도 놀랄 만큼 박학다식했다. 그는 본인이 읽은 책에 적힌 저자들의 투자 노하우를 항상 외우고 다닐 만큼 열정적이었는데, 실제로 투자를 해보지는 못하지는 못했다. 그는 늘 ‘나는 기회가 오면 절대 놓치지 않을 뿐이다.’라고 말하고 다니다가 진짜 기회를 마주했다.평소 관심이 있던 지역을 신문과 책으로만 접하던 그는 처음으로 홀로 지역을 방문했다. 그리고 그는 한 이발소에서 이발하게 됐다. 그가 읽은 책에서는 동네 오래된 미용실이 부동산 정보를 많이 알고 있다고 해 직접 도전을 해본 것이다. 그곳에서 이발하러 왔다는 식으로 ‘요새 이곳에 개발 정보가 있지 않냐’고 넌지시 묻자, 이발소의 주인이 “보니 저쪽에 무슨 뭐가 생기는 것 같더라- 도로도 내고 크게 개발할 것 같던데-”라는 식의 정보를 내준 것이다. 나소심씨는 기회라는 생각이 번뜩 들었다. 그리고 실제로 알아보니 이발소 주인이 말한 곳에는 역세권이 들어설 것이라며 투자를 권유했다. 그는 그토록 기다려온 기회라고 생각하고 당장 계약금 천만원을 내고 서울로 돌아왔다. 여기서 그가 아무것도 안 했다면 그간 읽은 책도 의미가 없었겠지만, 그는 본인이 잘 투자한 것이 맞는지 필자에게 내밀었다. 그러나 그곳은 농림지였고, 역사와는 3㎞가 넘게 떨어진 곳이었다. 만들어지는 역사도 상당히 작은 축이고, 지역 자체도 큰 편이 아니었기 때문에 수혜를 입고자 한다면 1㎞ 즈음이 적당할 것 같았다. 그렇다면, 왜 이발소 주인은 아주 큰 개발이라는 듯 이야기를 했을까? 시골이라고 부르는 작은 지역은 동사무소만 들어와도 큰 변화가 있을 것으로 생각한다. 그런 시골에 간이역이 들어오니 해당 마을 수준에서는 엄청나게 큰 개발임은 맞는 일이다. 즉, 나소심씨는 지역주민에게 정보를 얻기까지는 좋았으나, 그들의 시선에서 사업을 보았다는 것이 함정이었던 셈이다. 그는 더 큰 손해를 볼 뻔했지만, 어쨌든 그런 정보도 인연으로 얻을 수 있었다며 꽤 긍정적인 모습을 보였다.필자는 그동안 입술이 부르트도록 현장에 직접가보라고 말한다. 그곳에서 땅을 밟으며 보물과 함정을 찾기도 하고, 그곳에서 만나는 인연이 얘기치 못한 기회를 주기도 때문이다. 앞서 설명한 현금만씨은 평생 일만 하다가, 친구들과 마사지라는 체험을 하며 기회를 얻었다. 나소심씨도 책만 읽다가 지역에 방문하여 정보도 얻어볼 수 있었다(생각보다 다른 결과를 내었지만) 이 모든 게 경험이고, 본인의 노하우가 될 수 있다.이렇게 만난 인연은 소중하게 대하되, 확인을 해보는 습관도 갖자. 그렇게 자신이 성장하는 기회가 될 것이다.
2019.04.06 I 유현욱 기자
정부의 부동산정책 개념 알아보기
  • [대박땅꾼의 땅스토리]정부의 부동산정책 개념 알아보기
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 최근 한 블로그의 추천으로 본 영화가 있다. 1980년대를 배경으로 만든 국내영화인데, 건설업 및 부동산 등에 종사하던 주인공의 부모는 도시개발과 경제성장으로 중산층이 된다. 하지만 IMF를 겪고 손쉽게 쌓아올린 부는 거품처럼 흩어져 사라진다. 단맛을 본 사람들은 그러하듯이 부모님은 연방 부동산을 손에서 놓을 수 없다. 바로 ‘버블패밀리’라는 영화의 내용이다. 이 영화에서도 말하듯 부동산으로 만든 부는 거품과 같은 것일까? 그런 거품을 만들지 않기 위해 제동을 걸고 관리하는 것이 정부가 할 일이다. 그래서 정부는 부동산 정책을 내놓는다.부동산정책은 사회적으로 발생하는 부동산 문제들을 개선하기 위해서 공적으로 임해지는 활동이라고 볼 수 있다. 좀 더 간단하게 설명하자면 부동산 시장이 정상적이거나 문제없이 잘 돌아가고 있다면 정책이 발휘되지 않는다. 알아서 잘 크는 아이를 붙잡아 둬서 공부를 시키거나 주의를 주지 않는 것과 같은 이치다. 하지만 부동산시장은 가만히 내버려 두면 자본주의 사회에서는 빈익빈 부익부 현상이 가속화되기 딱 좋은 시장임은 분명하다. 그래서 정부는 각종 정책과 규제로 시장의 안정화를 도모하는데 주택정책이 가장 대표적일 수밖에 없다. 의식주 중에서 ‘주’는 인간의 생존과 직결되기 때문이다. 현재도 나와 있는 각종 규제와 정책이 주거 안정화에 있듯이 정부의 부동산정책은 안전이 보장된 주거환경을 만들기 위해 크게 3가지의 주택정책을 내놓았다.우선 임대료 규제정책이다. 임대료 규제정책은 정부가 임대주택시장에 개입하고 임대료를 일정수준 이상 올릴 수 없게 하는 최고가격제의 일환이다. 보통 이런 임대료 규제는 시장임대료보다 낮을 때 의미가 생긴다. 이와 비슷한 현재의 정책 중에서는 임대료상승규제 강화를 들 수 있다. 이는 주택임대사업자에게 적용하는 임대료 인상 5%(종건 계약기준) 상한제 적용을 검토하는 것으로, 임차인보호와 부동산시장 주거안정화를 위함이다.두 번째는 임대료를 보조해주는 주택보조금 정책이 있다. 이는 저소득층의 주택문제 해결을 위해 일정수준 이하의 저소득층에게 정부가 무상으로 임대료 일부를 보조한다. 예를 들어 현재 진행되고 있는 저소득층의 주거급여사업 등이 이에 해당한다 .세 번째는 공공임대주택정책이 있다. 이는 정부가 시장보다 저렴하게 공공임대주택을 공급하는 정책으로 직접적인 개입을 의미한다. 시장의 임대료를 낮추고 임차인을 보호하는 방법에 해당한다. 우리에게도 익숙한 행복주택, 신혼부부 희망타운, 국민임대주택 등이 이에 해당한다.이런 부동산정책들은 자국민들의 부동산안정에 반드시 필요하기도 하지만, 동시에 시장의 성장을 저해할 수도 있다. 또 거품이 끼었다고 볼 수 있는 시장에서 제동 효과도 기대할 수 있다. 위에서 설명한 영화에서도 말했듯이 국가의 규제와 지원정책은 반드시 필요하다. 동시에 성장을 저해할 수 있기에 민감하게 반응해야 하는 것이 정부가 해야 할 일이다. 필자에게 현재의 정책은 강하고, 단호하지만 자칫 성장저해를 일으킬 수도 있다는 걱정을 함께 일으키게 한다.그래서 필자는 그 누구도 속 시원하게 전망하지 못하는 부동산 시장 속에서는 ‘소확행’을 목표로 삼으라고 말해주고 싶다. 소소하지만 확실한 행복. 큰 욕심보다는 법의 테두리 안에서 작은 즐거움을 얻을 수 있는 것. 그것이 손해나는 것보다는 훨씬 덜 아플 테니 말이다.
2019.01.19 I 유현욱 기자
아는 만큼 편해지는, 부동산 서비스 기술
  • [대박땅꾼의 땅스토리]아는 만큼 편해지는, 부동산 서비스 기술
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 클릭 한번에 내가 원하는 시간에 택배가 오고, 클릭 한번에 새로운 집을 구하는 시대이다. 생활필수품인 스마트폰으로 모든 것이 가능해져 버린 이때 필자는 늘 ‘발품’을 중요하게 말해왔다. 물론 지금도 현장답사 없는 투자는 위험하다고 말하고 있지만, 앉아서도 가능한 부동산관련 조사기술은 나날이 발전하고 있는데 사용하지 않기에는 너무 아까워 이야기해 보고자 한다.필자의 카페에는 수만 명이 가입되어 있고, 그중에 대다수가 노후를 준비하는 사람들이다. 최근 부동산재테크에 관심을 갖는 청년층도 많아졌지만, 실제 투자를 앞두고 행하고 있는 사람들은 여유자금이 있는 40~50대 그 이상의 사람들이 많다. 필자와 운영진들이 가장 곤란해하는 전화는 휴대전화로 하는 카페활용을 몰라 하나부터 열까지 알려달라는 다소 안타까운 사연을 가진 회원들이다. 이들은 대다수가 휴대전화에 익숙지 않은 노년들로, 아날로그식 방법에 익숙해져 있다 보니 전화 한 통으로 모든 것이 완성되길 바란다. 필자도 고령의 부모님이 있는지라 그들의 사정을 최대한 배려하고 있지만, 조금이나마 바라는 것은 가파르게 변화하고 있는 기술의 발달을 조금은 배우려는 자세도 필요하다는 것이다.필자도 그것을 배우고, 익히는 속도가 과거에 비해 느려졌다고 생각하지만 새로운 것을 발견하면 늘 알아가려 노력 중이다. 함께 공부하는 기회가 되길 바라면서 몇 가지 나라에서 제공하는 ‘부동산 서비스 기술’을 알려주려 한다.첫 번째는 ‘부동산 씨리얼’이다. 과거 ‘부동산 일사편리’로 더 많이 활용되었던 서비스가 ‘씨리얼’로 바뀌었다. 트렌디한 부동산 정보와 부동산트렌드를 정리한 사이트로 일반 시민들의 목적에 맞는 다양한 정보조회가 가능하다.대표적인 것은 ‘씨리얼 지도’인데, 이 지도서비스를 이용하면 가격지도, LH토지매물지도, 사업지구와 지역별 인구정보와 주택정보(전월세, 매매금액평균 등)에 대한 것을 손쉽게 조회할 수가 있다. 더불어 통계리포트 등이 제공되어 실사용자에게 유독 유용한 객관적 정보를 제공하고 있어 필자도 도움을 얻고 있다.부동산정책 등을 매번 꼬박꼬박 찾아내기가 힘들다면, 국가의 부동산정책 등을 모아놓은 게시판과 부동산 보고서를 통해 부동산 시장을 엿볼 수도 있다.또 다른 부동산 서비스는 ‘농취증 인터넷발급’이다. 그동안 농취증은 농민이 취득하는 것으로 자경의 법칙에 따라 해당 소재지의 읍, 면사무소 등에서 신청하게 되어 있었다. 하지만 올해 2018년 7월 5일 부터는 민원24 홈페이지를 통해서 농취증을 발급받을 수 있다. (반드시 공인인증서가 필요하다)민원24에 들어가 농취증신청서식을 작성하면, 취득인의 상세자료와 취득 농지의 번지내용을 입력하고, 농업경영계획서는 등은 첨부파일로 등록하면 된다. 수수료는 1000원 남짓, 먼 거리에 사는 직장인들에게는 더할나위 없는 서비스이니 잘 활용하면 좋겠다. 단, 반려가 되는 경우가 있다. 이 경우에는 우선전화하여 사유를 들어보고, 방문하여 신청해야 한다. 더불어 최근에는 국가에서 부동산산업을 첨단기술을 통해 성장시킨다고 한다. 부동산 기획, 개발, 임대, 관리 등의 서비스를 발전시키어 전문인력을 육성하고, 통계시스템을 구축해 보다 나은 산업성장을 일으키기 위함이다. 필자 역시 부동산은 과거 우리가 찾아가던 곳에서, 손안에서 탐색하는 서비스로 변모할 것이리라 예측하고 있다. 이 외에도 우리가 모르는 사이에 서비스는 다양화되고, 편리해지고 있다. 그만큼 정보는 많고, 올바른 정보를 가려내는 것 또한 스마트폰이라는 정보 속에 존재한다. 무엇이든 끊임없이 알고자 하자, 알고자 하는 사람에게는 알고자 하는 무엇들이 조금씩 다가오고 있다.
2018.11.17 I 유현욱 기자
투자는 한 순간이지만, 투자 후는 영원하다
  • [대박땅꾼의 땅스토리]투자는 한 순간이지만, 투자 후는 영원하다
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 오늘은 다른 칼럼과 다르게 필자의 실패(?)사례를 이야기해 보고자 한다. 성공만 있는 투자는 좀처럼 ‘진실’이라 말하기가 어렵다. 진짜 실전 전문가를 구분하고 싶다면, 실패 사례를 물어보길 바란다. 금수저가 아니고서야 어찌 실패 없는 부동산 투자가 가능하랴. 평범하고 서민이라 부르는 사람들의 부동산투자는 다른 사람들보다 훨씬 가시밭길로 시작한 경우가 많음으로 다양한 사례가 나올 수밖에 없다.◇싼 게 비지떡필자의 책이나 강연을 읽거나, 다녀온 사람들에게 익히 많이 알려진 사건이다. 과거 부안의 한 땅이 급매로 나왔다는 소식에 발 벗고 현장에 달려갔다. 풀이 듬성듬성 자라있긴 했지만, 마을로 들어가는 길목에 있었고 무엇보다 시세보다 훨씬 저렴하게 나와 필자가 당시 예상하던 투자금보다 2000만원 가량을 아낄 수 있는 비용이기에 투자를 결정했다. 사실 현황을 꼼꼼히 살피기 이전에 이 기회를 놓칠 수 없다는 생각이 더 간절했기 때문이었다. 잔금까지 모두 치른 이후에 그제야 급매로 얻은 땅을 살펴본 후 그곳에 맨홀 뚜껑 같은 것이 있다는 것을 알게 되었고, 뚜껑을 열자 그 안에 폐기름 찌꺼기가 가득 들어 있다는 것을 알게 되었다. 원래 주유소였던 터였는데, 마무리를 잘 하지 않아 폐기름 폐기물이 그대로 남아 있던 모양이었다. 하지만 땅을 사용하기 위해서는 없앨 수밖에 없었고, 결국 폐기름을 처리하고 원상복귀시키는데 3000만원이 들었다. 고생이란 고생은 다하고, 시세의 1000만원이나 더 비용이 든 비지떡 같은 땅이었던 셈이다. 이후 그때만큼 강력한 후폭풍을 만나지 않은 것은 현황을 꼼꼼히 살피게 되었기 때문이라고 생각한다.◇투자는 한 방에, 관리는 영원하게수익형 부동산이라고 안전하다고 볼 수는 없다. 따로 관리업체가 없는 원룸에 투자했을 때가 그랬다. 그 당시 내가 투자한 원룸은 건너 아는 지인의 추천으로 지역분석도 하지 않은 채 덜컥 구매해 버린 곳이었다. 솔직히 지역분석을 하지 않은 것은 아니었다. 워낙 자취촌으로 누구나 알만한 지역이었고, 그랬기에 큰 고민 없이 투자하기에 이르렀다. 이미 임차인들이 전체 건물의 70%에 달하던 월수익도 짭짤하게 들어왔다.하지만 그것도 잠시, 시간이 흐름에 따라 수익률이 현저하게 떨어졌다. 관리업체가 없다 보니 여기저기서 불만이 터져 나왔고, 계약만료가 되자 더 좋은 신축 빌라나 원룸으로 떠나간 것이다. 관리라고 부를 수 있는 것으로 생각했던 부동산이 게으름을 피우면서 조금씩 어긋나게 되었다. 필자의 잘못도 컸다. 조금 더 돈을 들여서라도 관리업체가 있는 곳을 찾았어야 했던 것이었다. 물론 제대로 된 계약서를 쓰고, 부동산이 관리해 주는 경우도 있었지만 지인 소개와 안일한 대처가 피해를 몰고 왔던 것이다.이후 필자는 관리업체가 있는 수익형 부동산이거나, 적어도 제대로 관리를 해줄 수 있는 부동산과 계약을 통해 관리를 맡기게 되었다.◇강남에 부동산 투자했어도 망할 수 있다.지금의 신논현역이 있는 논현동 일대 원룸에 투자했을 때에는 오랜 기간 비교적 수익이 꾸준히 들어왔다. 하지만 꾸준히 들어오던 수익이 끊어진 것은 임차인을 구하지 못하면서였다. 강남 신논현이라는 역세권에 속해있는데도 임차인을 구하지 못하는 이유가 무엇이었을까?당시 필자의 원룸은 4층에 있었다. 일반 사람들은 엘리베이터 없이 3층까지는 올라갈 수 있다고 생각하지만 3층이 넘어가면 급격하게 선호도가 떨어진다. 또 주변에 엘리베이터가 있는 신축 원룸이 속속 생겨나기 시작했고, 조금 돈을 들여서라도 다른 원룸으로 이동한 것이다. 필자는 당시 공사 중인 신축 원룸을 파악한 뒤 재빨리 원룸을 매각하기로 마음먹었다. 이겨낼 수 있는 난관이나, 하자가 존재하는가 하면, 이겨낼 수 없다고 판단되는 것은 빠르게 처리해야 한다. 아마 더 오랜 기간을 끌었다면 오히려 골칫거리가 되었을지 모른다.필자도 일반 사람인지라 늘 성공만 하지는 않는다. 다만 실패의 낌새가 보이면 과감하게 처리를 한다.투자는 한순간이다. 그리고 투자 후는 영원히 남을 수도 있다.투자한 뒤 방심하는 경우가 많은데, 투자 후 신경을 쓰고, 관리를 하고, 마지막에 다시 되팔 때까지를 투자라고 생각하자. 이 시기를 잘 보낸다면 자신만의 노하우가 쌓일 수도 있고, 피해도 급격하게 줄어든다는 사실을 인지하며….
2018.09.15 I 유현욱 기자
부동산 입지분석 이전에 ‘목적’을 분명히
  • [대박땅꾼의 땅스토리]부동산 입지분석 이전에 ‘목적’을 분명히
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 부동산 입지분석이 중요한 건 다 아는 사실이다. 그렇다면 왜 중요할까?필자의 칼럼을 그간 읽어온 사람이라면, 아니 조금이나마 부동산 책을 읽어왔던 사람이라면 많은 사례를 통해 같은 값, 같은 지목이더라도 미래가치가 전혀 다를 수 있다는 것을 알고 있을 것이다. 또, 직접 투자를 해본 사람이라면 입지분석에 대한 중요성을 몸으로 느끼고 있을지도 모른다.전문가들이나 부동산 강의를 들을 때 많이 사용되는 사례가 있다. 도로를 기준으로 서로 마주 보는 땅이 있다. 둘 다 같은 생산관리지역이지만 한 땅은 지목이 대지고, 다른 한쪽은 지목이 전이다. 이럴 경우 주유소를 하기에 적합한 땅은 어디인가?이것만으로는 비교가 힘드니 조건을 걸어보도록 하자. ①아침에는 A(대지)가 있는 방향의 길이 교통량이 많다. ②저녁에는 B(전)이 있는 방향의 도로가 교통량이 많다.우리는 아침에 교통량이 많은 곳은 ‘출근’하는 차량이 많고 시작점에 ‘주거단지’가 있다는 것을 유추할 수 있다. 또 반대로 저녁에 교통량이 많은 곳은 산업단지나 상업시설이 집중돼 있음을 추정할 수 있다.이때 주유소를 만든다면 우리는 B토지를 구매해야 한다. B가 농지로 저렴하기 때문만이 아니라 개발목적도 ‘주유소’이어서다. 이것이 바로 입지분석이다. 만약 원룸이나 오피스텔이라면 또 다른 입지분석이 필요하다. 주변 학군을 확인해야 하고, 주변 교통도 염두에 둬야 한다. 토지에 투자한다면 작게는 해당 토지가 위치한 지역의 개발 호재, 넓게는 어떤 대형개발계획이 있는지도 확인해야 한다. 인구유입, 소득수준 등을 확인한다. 이 모든 과정이 입지분석으로 볼 수 있다.그러나 그 이전에는 내가 원하는 바가 무엇인지 목적을 분명히 해야 입지분석이 좀 더 세밀하고, 확실하게 이루어질 수 있다. 목적은 토지를 투자하는 첫 시작부터, 어떤 토지를 투자해야 하는지의 기준점이 된다. 그냥 좋은 토지만 사면 되겠지 싶지만, 첫 투자 자본금부터 차이가 생긴다.예컨대 오로지 농사를 지으려고 하는 경우 굳이 비싼 토지에 투자할 필요가 없기 때문이다. 물론 토지투자에서 입지는 중요하다. 하지만 그 이전에 목적을 분명히 하자. 이후 자신의 목적에 따라 우선순위를 염두에 두며 입지를 선택하라. 의미 없는 투자가 되지는 않을 것이다.
2018.09.01 I 유현욱 기자
초보투자자 농지투자는 이렇게 하라
  • [대박땅꾼의 땅스토리]초보투자자 농지투자는 이렇게 하라
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 우리나라 대부분은 임야이고 농지다. 서울 사는 사람들은 이해할 수 없지만, 서울 근교로 조금만 빠져나가면 드넓게 펼쳐진 푸른 전과 답이 이를 여실히 보여준다. 사실 투자할 땅이 없을 수는 없다. 특히나 전, 답 등의 농지를 투자한다고 하면 땅은 널려 있으나, 그중에 ‘가치’가 있는 땅을 찾기가 어려울 뿐이다.토지투자에 대하여 조금 공부한 사람에게 ‘농지’는 ‘절대농지’와 같은 농지를 먼저 떠올리기 쉬울 것이다. 우리가 잘 알고 있는 절대농지는 농업인을 위한 전용농지로 농업용으로 이용할 농지가 집단화돼 있는 지역이다.다시 말해 농지는 ‘진흥농지(절대농지)’이냐, ‘미진흥농지(상대농지)’이냐로 구분할 수 있고, 이 진흥농지는 ‘농업보호구역’과 ‘농업진흥구역’으로 나눌 수 있다. 절대농지는 한눈에 봐도 티가 확 날 수밖에 없다. 농업용으로 이용된 곳이 집단화돼 바둑판처럼 잘 정리된 경우가 많다. 농업보호구역은 농업진흥구역의 보조적 역할을 담당한다. 농지에 대한 족보는 이 정도로 구분하고, 우리가 농지에 투자하는 이유를 생각해보자. 절대농지가 도시기능을 할 수 있는 상대농지가 된다는 것은 ‘농림지역’이 계획관리나 생산관리지역인 ‘관리지역’으로 공간계획이 바뀌는 것이다. 용도지역이 변경되었으니 땅값은 자연히 50% 이상 치솟게 된다. 이 말을 들으면 ‘오 그럼 절대농지에 투자해야겠다’라고 생각하는 사람이 있을 것이다. 이런 방법을 누구나 할 수 있다면 참 좋으련만 이런 일이 쉬이 일어나지 않는다는 것이다. 용도지역을 지목변경처럼 개인이 할 수 있는 것이 아니기에 초보자들은 더더욱 어려운 것이 바로 농지투자인 것이다.필자가 유독 ‘계획관리지역이나 생산관리지역을 주목하세요’라고 말하는 이유가 여기에 있다. 아직 정리가 쉽지 않은 초보투자자들이 아무 절대농지나 덜컥 투자를 하느니 차라리 안전하고 개발가능성이 큰 계획관리의 활용이 더욱 의미 있기 때문이다.그럼에도 불구하고 농업진흥지역의 농지가 저렴하다는 이유만으로 투자한다고 한다면 다음의 사항을 주목하도록 하자.첫째, 도로 및 철도개설. 공익적 개발사업 등의 여건변화로 집단적 농지로 있다 3만 제곱미터 이하로 남은 자투리 지역은 농업진흥지역의 절대농지로서의 자격을 상실한다.둘째, 도시지역 내 경지 정리되지 않은 농업지역 중 아직도 진흥농지인 경우에는 이를 해제해 준다.셋째, 농업진흥지역 내 자연 취락지구가 있으면, 지역자치단체장은 농업진흥지역을 해제할 수 있다.넷째, 진흥농지 지정 당시 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 경우 비진흥농지로 빼준다.위와 같은 사항을 참고해 농지투자를 한다면 무심코 절대농지에 덜컥 투자해버리는 일은 없을 것이다.
2018.07.28 I 유현욱 기자
강남 고가주택 다주택자 '준공공임대' 등록땐 세금 감면 혜택
  • 강남 고가주택 다주택자 '준공공임대' 등록땐 세금 감면 혜택
  • [이데일리 특별취재팀] “강남의 고가주택은 가액 기준이 없는 조세특례제한법상 준공공 임대주택으로 등록해야 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 대신 임대료를 연 5% 넘게 올릴 수 없는 상한 제한을 지키고 3개월 안에 구청에 등록해야 합니다.”안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 지난 11일 서울 강남구 섬유센터 콘퍼런스홀에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 “다주택자 규제 속에서 살아남을 수 있는 게 임대사업자”라고 강조한 후 임대사업자가 되는 방법에 대해 각각의 요건과 세제 혜택을 정확히 따져 결정해야 한다고 설명했다.◇임대주택 유형별 등록 요건 등 따져야안 세무사는 “임대사업자로 등록하면 따라오는 단점이 크게 다섯 가지”라며 투자 여력을 따라 결정하면 될 일이라고 했다. △의무임대기간 준수 탓에 양도시기 조절이 어렵고 △임대소득 종합소득세 부담이 커지며 △임대료 인상률 5%를 지켜야 하고 △건보료 부담이 늘고 △행정협조사항이 많아지는 것 등이다.그는 “3주택 이상 월세와 전세금은 2000만원까지 분리과세하고 세금은 약 연 30만원”이라며 “종합소득세 걱정을 할 필요는 없어 보인다”고 했다. 이어 “연간임대료 상한 5% 준수해야 한다고 하는데 현재 5%를 올리기도 쉽지 않은 상황”이라며 “갭투자자는 5% 상한이 걸림돌로 작용할 수 있으니 각자 판단할 일”이라고 했다.현행 소득세법상 장기임대주택과 조세특례제한법상 준공공 임대주택은 의무 임대기간과 등록 가능한 주택의 면적 기준, 가액 기준 등은 물론 세제 혜택도 제각각이어서 반드시 알아둬야 한다고 여러 차례 강조했다. 예를 들어 소득세법상 사들여 취득한 장기임대주택은 가액(수도권 임대 개시 당시 기준시가 기준)이 6억원 이하이고 10년을 임대해야 장기보유특별공제 혜택을 적용받아 양도소득세 10%를 감면받을 수 있다. 반면 조세특례제한법상 준공공 임대주택은 별도의 가액 기준이 없는 대신 주택 면적이 국민주택 규모 이하여야 한다. 이런 요건을 만족하는 주택을 8년 이상 임대하면 양도세 50%, 10년 이상 임대하면 70%를 깎아준다. 내년부터는 8년 이상 임대해도 양도세 70%를 감면하도록 공제 혜택을 확대할 예정이다.◇“땅 투자는 3·3·3 법칙”이날 첫 강연자로 나선 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 ‘토지투자 3·3·3 법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제 강연을 통해 “땅 투자는 3·3·3 법칙을 기본으로 한다”고 강조했다. 전 소장이 강조한 3·3·3 법칙은 △3년 이내 수익이 나고 △3km 이내 호재가 있는 지역을 선정해 △3000만원으로 투자를 시작하는 것을 말한다. 전 소장은 “토지 투자를 시작한다면 지나친 단기와 장기 투자를 피하라”며 운을 뗐다.전 소장은 “토지 투자는 3년 안에 수익이 날 만한 지역을 찾아야 한다. 만약 2년 미만 투자를 계획한다면 중과세 부담이 커져 피하는 것이 좋다”고 설명했다. 이어 전 소장이 중요하게 살피는 점은 ‘투자지역의 3km 이내 국책사업의 호재가 있는가’다. 전 소장은 “아무리 좋은 땅을 갖고 있어도 사려는 사람이 나타나지 않으면 문제”라며 “이 같은 위험을 줄이기 위해선 주변에 국책 사업이 있는 지역을 추천한다”고 말했다.만약 역세권을 투자한다면 대형역사는 3km 이내, 간이역은 1km 이내로 도로 투자 시에는 나들목(IC) 인근 3km 이내라고 설명했다. 토지 매수 방법으로는 경매와 공매, 급매의 장단점을 고려해 활용할 것을 추천했다. 그가 올해 유망 투자처로 꼽은 지역은 안성·용인·새만금·당진·제주 등 총 5곳이다.[이데일리 방인권 기자] 전은규 대박땅꾼 부동산 연구소 소장이 지난 11일 서울 강남구 대치동 섬유센터에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어) 2018’에서 ‘토지투자 3·3·3법칙과 2018 투자 유망지역’이란 주제로 강연을 하고 있다. ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour(웰스 투어)’는 2014년 첫 막을 올린 후 불확실한 경제상황에서 ‘재테크의 오아시스’ 역할을 해 온 대국민 재테크 강연회로 올해는 11일 서울, 18일 부산에서 주식·부동산·절세 등 실전에서 활약하고 있는 8명의 분야별 투자고수가 그들만의 비법을 공유하며 투자의 나침반을 제시한다.◇“3년 후 부동산 상승장 온다”“올해 부동산 시장은 상승이 어렵지만 2020년부터 2022년 다시 상승세가 올 것입니다.”세 번째 강연자로 나선 곽창석 도시와공간 대표는 “2008년 고점을 찍은 이후 10년을 맞는 올해 부동산 시장이 고점을 찍고 추세 하락할 것이라는 관측들이 많지만 2~3년 후 다시 상승장이 올 것 같다”고 전망했다. 그는 “부산이 2009년부터 상승세를 타기 시작해 2009~2011년 오르다가 12년에 꺾인 뒤 2013~2016년이 다시 상승하고 최근에 와서 주춤한 형태”라며 “기복이 약간 있지만 상승장이 거의 7~8년 정도 유지된다”고 말했다. 경기주기가 바뀔 것이라 보는 데는 문재인 정부의 부동산 정책이 참여정부를 연상케 한다는 점에서다. 곽 대표는 참여정부 시절 부동산 규제정책 입안 민간 전문가로 참여한 바 있다.곽 대표가 주목하고 있는 올해 부동산 시장의 가장 큰 변수는 지방선거다. 상반기 이뤄졌어야 할 대규모 분양이나 재건축 이주시기, 개발계획 발표들이 지방선거 이슈에 묶여 하반기로 미뤄진 상황이기 때문이다. 곽 대표는 “현재 강남권 전세가 떨어진 이유는 재건축 이주가 허용되지 않았기 때문”이라며 “서초구나 송파구 등은 상반기 이주 물량이 하반기로 몰렸다. 서초나 송파의 전셋값 하락세는 빠르면 6월 늦어도 7월부터는 사라질 것”이라고 예측했다.아울러 5~6년 동안 수요가 증가할 부동산으로 비역세권·구축·중대형·재개발 부동산으로 꼽았다. 현재 역세권·신축·소형·재건축 중심의 형성된 부동산 시장의 수요가 정반대로 옮겨갈 것이라는 예측이다.◇‘5G·가상화폐’에 투자마지막 강연자로 나선 명현진 이데일리ON 전문가는 “정보통신(IT) 혁신주로 ‘5세대 이동통신(5G)’과 ‘가상화폐(암호화폐)’에 투자하라”고 강조했다.명 전문가는 IT 혁신주로 제4차 산업혁명의 핵심기술인 5G를 우선 꼽았다. 유비쿼터스 시대에 기존 4세대 이동통신(4G)으로는 용량이나 속도를 따라가지 못해 서비스를 위해서는 결국 5G로 넘어갈 수밖에 없다는 설명이다.그는 “올해 1월 9일부터 12일까지 나흘간 미국 라스베이거스에서 개최된 국제전자제품박람회(CES) 키워드로 자율주행, 인공지능(AI)·스마트홈, 로봇 등이 제시됐다”며 “이 모든 것을 가능하게 하는 기술이 바로 5G”라고 강조했다.그는 5G 시대를 앞두고 IT 혁신주로 △다산네트웍스 △코위버 △케이엠더블유 등 세 종목을 추천했다. 아울러 가상화폐를 대표하는 IT 혁신주로는 △드림시큐리티 △씨티엘 △위지트 등 세 종목을 제시했다.※특별취재팀 금융부 문승관 차장, 김경은 박일경 박종오 전재욱 전상희 기자, 사진부 방인권 기자
2018.05.14 I 전재욱 기자

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