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일시적 2주택 혜택의 모든 것…입주권·분양권은?
  • 일시적 2주택 혜택의 모든 것…입주권·분양권은?[복덕방기자들]
  • [이데일리 이윤화 기자] 정부의 부동산 규제 완화 정책 중 하나로 일시적 2주택자가 1주택자로서 혜택을 받을 수 있는 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 늘었지만, 어떤 경우 해당하는지 자세한 내용을 궁금해하는 사람들이 많아지고 있다. 이에 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 17일 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’ 코너에서 일시적 2주택 혜택을 사례별로 자세히 다뤘다. 정부는 지난 1월 양도세 관련 규정에 있어 종전주택의 처분기한을 3년으로 연장하고 추가 보완 방안도 내놨다. 과거에는 신규주택을 취득할 때 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 종전주택을 2년 이내에 처분한 경우에만 일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 수 있었지만, 1월 12일 이후 양도분부터는 소재지와 상관없이 종전주택을 3년 이내에 처분한 경우 일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 수 있게 된 것이다. 이어 1월 26일 보완방안을 발표하면서 입주권 또는 분양권 관련 규정도 개정됐다. 먼저 기존주택이 있는 상태에서 입주권 등을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택으로 비과세가 적용된다. 과거에는 3년이 자났다고 하더래도 신규주택 완공일부터 2년 이내에 신규주택으로 세대 전원이 전입을 하고 1년 이상 거주를 하고, 완공일부터 2년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세 규정을 적용했지만 1월 12일 이후 양도분부터는 2년이 아니라 3년으로 연장됐다. 또 기존주택이 재개발·재건축 사업시행으로 1년 이상 거주를 위해 취득한 대체주택이 있는 경우 그 주택을 신규주택 완공일부터 2년 이내에 신규주택으로 세대 전원이 전입 하고 1년 이상 거주를 하고, 완공일부터 2년 이내에 대체주택을 양도하면 비과세 규정을 적용했지만, 이 역시 3년으로 기간이 늘었다. 예를 들어 2016년 강남구 소재의 A주택을 취득하고, 2020년 11월 송파구에 B주택을 취득한 경우 A주택을 3년 이내에 양도하면 비과세 혜택을 적용 받을 수 있는 것이다. 이지민 세무사는 “B주택을 취득할 시점에 A주택과 B주택 모두 조정대상지역이었고, 양도일 현재까지도 조정대상지역이지만, 그 지역과 상관없이 3년 이내에 A주택을 양도하면 비과세 규정 적용 가능하다”면서 “즉, 2023년 11월 전까지 A주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다”고 설명했다. 다만, 두 번째 주택을 구매한 시점은 종전 주택 취득 이후 1년으로 동일하다. 예를 들어 2019년 11월 분당구 소재의 A주택을 취득한 사람이 2020년 10월 서울에 위치한 B주택을 취득한 경우 3년 이내 양도한다고 해도 비과세 혜택을 받을 수 없는 것이다. 이 세무사는 “ 종전 주택을 처분기한이 3년으로 연장되었지만 기본적으로 일시적 2주택 규정은 종전주택을 취득하고 1년이 지나서 신규주택을 취득해야 한다”고 말했다. 2년 거주요건 역시 아직 취득 당시 조정대상 지역이었는지 여부가 중요하다. 2018년 하남시에 위치한 주택을 취득한 뒤 2021년 9월 서울 서초구 B주택을 취득했고, 3년 이내에 양도한다고 가정했을 때 비과세 혜택 여부는 하남시 주택에서 2년 이상 거주했는지 확인해봐야 한단 것이다. 이 세무사는 “2017년 8월 2일 이후 취득한 주택의 경우 취득당시 조정대상지역인 경우에는 2년 거주요건이 있다”면서 “현재 하남이 조정대상지역에서 해제되었지만 2년 거주를 하고 3년 이내 양도를 해야 비과세를 적용할 수 있다”고 했다.
2023.03.17 I 이윤화 기자
사우나 있는 마포 새아파트 전세가 6억? 직접 가보니…
  • 사우나 있는 마포 새아파트 전세가 6억? 직접 가보니…[복덕방기자들]
  • [이데일리 김아름 기자] 마포 새아파트 입주장을 맞아 반값으로 떨어진 전세가격으로 특화된 커뮤니티를 누릴 수 있어 관심이 모아진다.12일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’의 새로운 코너 ‘임장왕 김기자’에 따르면 ‘마포 더클래시’는 특화된 커뮤니티 시설을 갖췄다.서울 아현동 아현2구역을 재개발해 조성한 ‘마포 더 클래시’는 지하 5층~지상 최고 25층 17개동 1419가구 대단지다. 지하철 2호선 이대역과 아현역, 5호선 애오개역, 경의중앙선 신촌역이 인근에 위치해 ‘쿼트러플 역세권’ 입지를 갖추고 있다는 평가다.‘임장왕 김기자’는 단지 내 독서실, 스터디카페, 공유오피스, 대회의실, 오픈키친, 카페테리아 등에 직접 방문해 시설을 체험했다. 이외에도 영상에서는 사우나, 골프연습장 등이 거론됐다. 이 단지는 어린이 및 유아 놀이시설, 피트니스센터, 파티룸, 북카페, 키즈 및 맘스카페, 무인카페 등의 부대 복리시설 및 주민공동시설이 조성돼 입주자들의 주거 만족도가 높을 것으로 기대된다.특히 현재 입주시즌을 맞아 전세가격이 하락세를 보이고 있기 때문에 저렴한 수준으로 커뮤니티를 갖춘 새아파트를 살아볼 수 있는 절호의 찬스로 꼽힌다.현재 마포더클래시는 전용 59㎡의 경우 전세가 6억원~7억원, 매매가 12억5000만원~13억원 수준이다. 전용 84㎡의 경우 전세가 7억8000만원~9억원, 매매가 17억원~20억원에 형성돼 있다.또 마포더클래시는 후분양 아파트로 현재 잔여물량에 대한 무순위 청약을 진행하고 있어 분양가에 진입할 수 있는 기회이기도 하다.분양 관계자는 “폭넓은 교육 인프라를 기반으로 학세권도 갖췄다. 단지 반경 1km 전후로 아현초, 한서초, 창천중, 아현중, 숭문중, 숭문고, 한성고, 환일고, 서울여고 등 초·중·고교 학군이 형성되어 도보로 등하교가 가능하다”라며 “반경 1.5km 내에는 신촌, 대흥동, 염리동 학원가와 연세대, 서강대, 이화여대, 홍익대, 경기대 등 다수의 명문대학교도 소재해 우수한 교육 환경을 바탕으로 면학 분위기가 조성돼 있어 자녀 교육에 적합한 환경이다”라고 설명했다.
2023.03.10 I 김아름 기자
"'고분양가 논란' 더클래시…그래도 마포는 뜬다"
  • "'고분양가 논란' 더클래시…그래도 마포는 뜬다"[복덕방기자들]
  • [이데일리 박경훈 기자] 최근 분양한 마포 더 클래시(아현2구역 재개발)은 고분양가 논란 속에 완판에 실패한 후 2차 무순위 청약까지 진행했다. 심형석 우대빵연구소장은 초신축에 위치가 굉장히 좋다면서 현재 가격을 정상적으로 평가하느냐가 중요한 점이라고 밝혔다.‘지도로 보는 부동산’ 세 번째 시간에는 서울에서도 교통의 요충지로 떠오르는 마포를 함께 둘러봤다. 마포의 가장 큰 장점은 ‘직주근접’이다. 심형석 소장은 “마포는 여의도와 광화문 중간에 위치하고 있다”며 “고급 직장이 있는 주변 거주를 선호하는 수요가 더 많아지고 있는 점에서 좋다”고 말했다. 이와 함께 서대문구까지 포함해 인근 뉴타운 사업이 진행되며 새 아파트가 대거 들어왔다는 점 역시 강점이라고 설명했다.심 소장이 보는 마포의 대장 아파트는 역시 4000세대에 육박하는 마포래미안푸르지오(마래푸)다. 저평가 지역으로는 도화동을 꼽았다. 심 소장은 “재건축 이야기가 나올 정도로 오래된 아파트들이 많다”며 “특히 1997년도에 입주한 삼성아파트가 도화동 대장 아파트”라고 설명했다. 이어 “인근 현대, 우성아파트 등이 전용면적 84㎡ 기준 12억~13억원 수준이다”면서 “상당히 가성비가 있는 아파트다”고 덧붙였다.심 소장은 마포의 미래로 용산을 꼽았다. 그는 “공덕에서 용산이 굉장히 가깝다”며 “특히 민족공원, 용산역 정비창 구역 개발 등이 여의도로 연결된다면 마포가 지역적으로 중간 역할을 지닐 수 있다”고 강조했다.마포에서 최근 분양한 아파트는 마포 더 클래시다. 해당 단지는 지난해 12월 1순위 청약 당시 53가구 모집에 1028명이 지원하며 19.4대 1의 양호한 경쟁률을 기록했지만, 당첨자(예비당첨자 포함) 대부분이 계약을 포기하면서 총 물량의 절반(50.9%)인 27가구가 미계약분으로 남았다.가장 큰 이유는 전용 84㎡가 14억원대로 고분양가 논란이 불었기 때문이다. 이후 무순위 청약(줍줍)에서는 27가구 모집에 549명의 신청이 몰렸다. 평균 경쟁률은 20.33대1로 일반 청약 경쟁률을 뛰어넘었다. 하지만 그럼에도 계약마감일까지 84㎡ 일부 물량이 남아 이달 3~4일, 2차 무순위 청약에 나섰다.심형석 소장은 “마포 대장인 마래푸가 바로 옆이다. 초신축이라는 장점도 있다”며 “다만 ‘현재 가격을 정상적이냐’로 보면 조금 높은 가격대라도 판단할 수 있다”고 평가했다.
2023.03.03 I 박경훈 기자
청약 한물 갔다?…"남들 안할때 집중해야"
  • 청약 한물 갔다?…"남들 안할때 집중해야"[복덕방기자들]
  • [이데일리 신수정 기자] “목돈이 작은 실수요자분들은 올 상반기 청약 시장을 집중하세요”[사진=이데일리 방소현]정숙희 내꿈사 대표는 28일 이데일리 건설부동산의 유튜브 채널인 ‘복덕방기자들’에 나와 청약을 도전하는 실수요자를 위해 이같이 조언했다. 정 대표는 “정부가 지난 1월 청약과 관련한 규제를 여덟 개나 풀었다”며 “강남 3구와 용산을 빼고 서울 전 지역이 비규제로 완화돼 주변 시세 대비 싸다는 인식이 있으면 청약 경쟁률은 굉장히 높게 나올 거라 예상하고 있다”고 설명했다.정 대표는 집값 하락시기에도 청약수요가 줄지 않는 이유로 낮은 계약금을 꼽았다. 그는 “현재 동대문구에서 가격이 많이 떨어진 곳은 10억원 안팎으로 매수할 수 있고 약간 더 상급지에서 평수를 조금 줄인다면 고덕 강일 쪽에 59㎡ 타입을 10억대로 잡을 수 있다”며 “총 금액을 봤을 때 무주택에다 DSR만 충족 된다면 7억원까지 대출이 되고 9억원짜리 집을 사면 특례 보금자리론으로 최대 5억까지 빌릴 수 있지만, 나머지가 3억~4억원은 결국 내 돈이 필요하다”고 설명했다. 이어 “청약은 미래의 신축을 10% 계약금만으로 내가 가져올 수 있다”며 “또 3년의 시간 동안 모으고 저축해서 입주하는 시점에 잔금을 내면 돼 당장 가용자금이 작은 실수요자에게 매우 유용한 제도”라고 덧붙였다. 정 대표는 가점이 낮은 실수요자의 경우 올 상반기 경쟁률이 줄어든 시기를 놓치지 말라고 조언했다. 그는 “금리가 하반기 되면 완화될 것으로 많은 전문가들이 예상하고 있는데, 그렇게 되면은 내 집 마련을 생각하는 수요는 더 많이 몰릴 거라고 예상 된다”며 “당연히 청약 경쟁률도 높아질 것으로 보이는 만큼 상반기에 사람들의 매수수요가 주춤할 때 더 낮은 경쟁률로 진입하기 좋은 시기라고 본다”고 말했다.정 대표는 무순위 규제 완화로 인한 청약 수요는 더욱 늘어날 것으로 전망했다. 그는 “무순위는 청약 통장이 없어도 될 뿐더러 유주택자도 무순위를 참여할 수 있게 돼 가수요가 더 많이 들어올 것”이라며 “특히 무순위도 지방에 인기 없는 곳은 미분양으로 계속될 것으로 보이며 서울 등 수도권은 전국에서 많은 수요가 들어올 거라 예상한다”고 전망했다.높은 분양가에 ‘할인분양’을 기다리는 실수요자에 대해선 조급할 필요 없다고 조언했다. 정 대표는 “새로 분양을 앞두고 있는 조합이나 단지들은 분양가를 비싸게 책정하면 하면은 소비자들이 외면 하니 분양가를 책정하는 데 더 많은 고심을 하고 있다”며 “만약 분양가가 비싸다고 생각되면 분명히 무순위로 나올 것이고 그럼에도 완판이 안되면 할인분양이나 중도금 무이자, 발코니 확장비 무료 옵션 등 가전도 주고 이런 혜택들이 나올 수 있으니 비싸다고 생각되면 느긋하게 보셔도 좋을 것 같다”고 설명했다. ※더 자세한 내용은 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.PD=남예서, 남우형출연=정숙희, 신수정
2023.02.28 I 신수정 기자
"경매로 넘어간 전셋집, 보증금 돌려받으려면 '이것' 확인해야"
  • "경매로 넘어간 전셋집, 보증금 돌려받으려면 '이것' 확인해야"[복덕방기자들]
  • [이데일리 이윤화 기자] 최근 깡통전세나 전세사기로 인해 집이 경매로 넘어가는 경우가 많아졌다. 이에 따른 세금 문제에 대한 고민도 늘고 있는 만큼 다양한 사례를 통해 경매로 넘어간 경우 세입자가 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있는지, 주의해야 할 사항은 어떤 것인지 짚어본다. 24일 복덕방기자들에선 두 번 째 주제로 최근 문제가 된 깡통전세, 전세사기 등으로 인한 경매 물건에 대해서도 세금과 얽힌 사연을 다뤘다. 국세 징수법과 국세기본법의 일부 개정안이 각각 국회를 통과하면서, 4월부터는 국세보다 임차인의 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있게 됐는데 어떤 부분을 중점적으로 살펴야 하는지 구체적으로 짚어봤다. 우선 개정되기 이전의 국세기본법에는 ‘국세우선원칙’이 있는데 이는 경매나 공매를 할 경우 배분되는 순서를 규정한 것이다. 재산과 관련된 당해세(상속세, 증여세, 종합부동산세)를 우선적으로 배분한 이후 국세의 법정기일과 임차보증금 등의 권리설정일이 빠른 것부터 변제한단 내용이다. 이때 권리설정일은 일반적으로 확정일자로 보면 된다. 이 세무사는 “과거 법안에 따르면 당해세가 우선이기 때문에 당해세가 상당할 경우 임차보증금을 못 받는 경우가 발생할 수도 있지만 이번 세법 개정을 통해 당해세라고 하더라도 그 보다 확정일자가 앞서는 주택임차보증금이 있다면 원래 먼저 배분될 당해세 만큼을 주택임차보증금으로 대체해 변제할 수 있도록 변경했다”고 설명했다. 사례로 들어 살펴 보면 예를 들어 4월 이후 경매 낙찰 대금이 3억원이고, 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금이 2억5000만원, 확정일자 이후 법정기일이 도래한 당해세가 1억원인 경우 법안 개정 전과 이후로 나누면 돌려 받을 수 있는 보증금 규모가 달라진다. 개정 전 규정이라면 낙찰대금 3억원에서 우선적으로 당해세 1억원이 배분되고, 남은 2억원이 보증금으로 변제된다. 즉, 보증금 2억5000만원 중 5000만원은 돌려받지 못하는 것이다. 그런데 이번 세법 개정으로 당해세의 법정기일보다 먼저 확정일자를 갖추었다면 그 당해세 1억원 만큼에서 주택임차보증금을 우선적으로 변제받을 수 있으며, 남은 2억원도 다른 저당권 등이 없다면 주택임차보증금을 당해세보다 우선해 변제할 수 있도록하고 있다. 즉, 이 경우에는 2억5000만원 전액을 변제 받을 수도 있는 것이다. 만약 저당권이 있는 경우 똑같이 낙찰대금이 3억원인데, 권리설정일 순서대로 저당권이 1억원, 임차보증금이 2억 5000만원, 당해세가 1억원인 경우라면 어떨까? 과거 규정대로라면 우선 당해세 1억원을 먼저 배분을 하고, 나머지는 권리설정일 순서에 따라 저당권 1억원, 임차보증금 1억원을 변제하게 된다. 따라서 임차보증금은 1억원 밖에 돌려받을 수 없게 되는 것이다. 그러나 개정 사안에 따르면 당해세에 우선 배분되던 1억원 만큼을 주택임차보증금 1억원에 먼저 배분을 하고 다음 순서는 종전 규정과 변함없이 저당권 1억원, 남은 1억원은 다시 남아 있는 임차보증금에 배분되게 된다. 즉, 2억원을 돌려받을 수 있게 되는 것이다.이 세무사는 “당해세가 있다고 해도 다른 저당권들보다 확정일자만 앞선다면 전부 돌려받을 수 있는데 그 당해세의 법정기일보다 확정일자가 더 우선되어야하는 전제조건은 있어야 한다”면서 “이미 종합부동산세 체납이되어 있는 상태에서 확정일자를 받는다면 이 경우에는 원칙대로 당해세가 우선적으로 배분되게 되기 때문에 임대인의 체납 여부를 잘 확인할 필요가 있다”고 조언했다. 이어 “이번 국세징수법 개정으로 통하여 임대인의 미납국세 또는 체납세액을 조회할 수 있도록 개정되었다”면서 “과거에도 임대인의 동의를 받은 열람할 수 있었는데, 이번 개정을 통해서 임대차계약을 체결한 경우에는 임대기간이 개시하지 전까지 임대인의 동의 없이도 열람할 수 있게 된 것”이라고 설명했다. 임대인이 변경된 경우 주택임차 보증금 변제 순서에 대한 변경 사안도 알아둘 필요가 있다. 종전 임대인의 미납세액이 있는 상태에서 세입자가 주택임대차계약을 체결했다면, 경매 등이 이루어진 경우 미납국세를 우선 배분하고 주택임차보증금을 변제하게 된다. 계약 체결 이후 임대인이 다른 사람으로 바뀌었는데 이 사람에게 예전부터 상당히 많은 미납세액이 있었다고 하더라도 종전 임대인의 미납세액 만큼만 우선해서 배분하고 나머지는 주택임차보증금을 변제해야 한다는 내용이다. 이 세무사는 “세입자 입장에서 이미 예상했던 미납세금의 범위는 고려할 수 있지만, 중간에 변경된 임대인의 세금 문제까지 알기 어렵다. 새로운 임대인이 고액의 체납자라고 하더라도 확정일자를 받을 당시 기존 임대인의 미납세액만 고려하면 되는 것”이라면서 “사실 이 규정은 대법원 판례에 따라 계속 운용을 해오던 것을 법에 명확화한 것”이라고 전했다.
2023.02.24 I 이윤화 기자
"안그래도 속상한 마이너스 피"…세금은 어떻게 되나요?
  • "안그래도 속상한 마이너스 피"…세금은 어떻게 되나요?[복덕방기자들]
  • [이데일리 이윤화 기자] 최근 부동산 시장이 침체 흐름을 이어가면서 아파트나 오피스텔 분양권과 입주권 등엔 ‘마이너스 프리미엄(P)’이 붙는 사례가 나타나고 있다. 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 24일 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’ 코너에서 최근 부동산 시장 이슈로 떠오른 마이너스 피, 경매에 관한 내용을 다뤘다. 먼저 두 가지 사례를 통해 마이너스 피와 관련해 어떤 세금이 발생 할 수 있는지 알아봤다. 첫 번째 사연은 마이너스피 분양권과 관련한 내용이다. A씨는 “아버지 명의의 아파트 1채를 소유하고 있는 상태에서 2021년 1월 아버지와 어머니 공동명의로 프리미엄 2000만원을 주고 분양권 1개를 취득했는데 현재 3000만원의 계약금을 납부했고, 중도금은 전부 대출을 실행해 1억 8000만원 가량 지불한 상태”라면서 “그런데 최근에 거래가 되지 않아 마이너스 프리미엄 1000만원이 생긴 상태라 세대 분리된 무주택자 아들인 저어게 증여하려고 하는데 어떤 세금이 발생하게 되는지 궁금하다”고 질문했다. 일반적으로 분양권을 증여하는 경우엔 상속세 및 증여세법에 따라 현재까지 불입한 금액에 프리미엄을 합한 금액으로 평가하게 된다. 여기서 프리미엄은 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는데, 최근 유사한 거래가 있었다면 그 거래를 기준으로 산정하면 되지만 없다면 감정평가의 방법을 활용해야 한다. 이에 대해 이지민 세무사는 “분양권에 마이너스 프리미엄 1000만원이 산정되었다고 봤을 때 중도금대출 1억8000만원을 승계하는 ‘부담부증여’를 한다면 2억원에 채무 1억8000만원을 차감한 2000만원에 대해서는 증여세가, 채무 1억8000만원에 대해서는 양도소득세가 발생하게 된다”고 말했다. 이어 이 세무사는 “채무를 차감한 2000만원에 대해서는 과거 자녀가 증여받은 적이 없다면 5000만원까지는 공제가 되므로 증여세가 발생하지 않을 것이며, 평가액과 취득가액 차익에서 채무비율에 해당하는 만큼은 양도소득세로 과세가 될 것인데, 프리미엄 2000만원 주고 산 분양권이 현재 마이너스프리미엄 1000만원 되었기 때문에 오히려 손실이 발생해 양도소득세도 발생하지 않게되는 것”이라고 덧붙여 설명했다. 마이너스 피 관련 두 번째 사례는 오피스텔 관련 사연이다. B씨는 “분양가 2억5000만원인 소형 원룸 오피스텔을 투자 목적으로 사려 하는데, 마이너스피가 현재 분양가 대비 1000만원 가량 나는 상황”이라면서 얼마의 세금이 발생하는지 물었다. 이 세무사는 “분양권을 자체를 취득할 때 발생하는 세금은 없다”면서 “그 분양권에 의해 오피스텔이 완공되면 분양가 2억 5000만원에 마이너스 프리미엄 1000만원을 차감한 2억4000만원에 4.6% 만큼의 취득세, 1100만원 정도가 발생한다”고 했다.
2023.02.24 I 이윤화 기자
전세 3억대로 리조트급 커뮤니티 누릴 수 있는 곳은?
  • 전세 3억대로 리조트급 커뮤니티 누릴 수 있는 곳은? [복덕방기자들]
  • [이데일리 김아름 기자] 봄 이사철을 맞아 전세 3억대로 육아, 체력단련 등 쾌적한 주거환경을 제공해 2030세대가 주목하는 커뮤니티 특화 단지들에 관심이 모아진다.15일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 새로운 코너 ‘임장왕 김기자’를 통해 성남 ‘e편한세상 금빛그랑메종’의 커뮤니티 시설과 아파트 내부 구조 등을 집중 조명했다. ‘임장왕 김기자’는 신규 입주 아파트 단지에 거주 환경을 현장에서 설명해주는 신설 유튜브 콘텐츠다.지난해 말부터 입주를 시작한 ‘e편한세상 금빛그랑메종’은 8호선 단대오거리역과 인접한 역세권 위치로 서울 강남권 접근성이 높다. 특히 성남시 최대규모인 5320가구로 미니신도시급 대단지다. 단남초등학교와 금상초등학교가 단지와 바로 맞닿아 있고 인근에 하원초등학교를 포함해 중·고등학교도 다수 분포돼 있으며 수도권 2기 신도시인 위례신도시가 4km 거리에 위치해 다양한 인프라도 공유 가능하다. ‘임장왕 김기자’는 먼저 단지내 조경, 수경시설 등을 다뤘다. 단지 내 조경 면적 비율이 40% 이상으로 구성돼 있는 현장을 유튜브 영상을 통해 직접 볼 수 있다.다양한 커뮤니티 시설도 볼거리다. 영상에서는 실내체육관을 비롯해 피트니스센터, 스크린골프장, GX룸 등 락커룸과 샤워실을 갖춘 운동시설과 자녀가 있는 세대를 위한 키즈카페, 실외물놀이터 등도 살펴봤다. 내부에서의 외부 조망 및 개방감이 뛰어난 부분도 직접 체험했다. 한편 이 단지는 현재 전용 84㎡의 경우 매매가 8억3000만원~10억원, 전세가 4억2000만원~5억원으로 거래되고 있으며 전용 59㎡는 매매가 7억원~8억원, 전세가 3억4000만원~4억원 수준이다.
2023.02.15 I 김아름 기자
1·3 대책 이후 급급매 찾는 투자자…숨통트이나
  • 1·3 대책 이후 급급매 찾는 투자자…숨통트이나[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 정부의 1·3대책 이후 아파트 거래량이 조금씩 늘어나고 있다. 규제 완화 기대감에 급급매를 찾는 수요자들이 늘면서 숨통이 트이고 있다는 분석이다. 14일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 1·3대책 이후 시장 분위기에 대해 들어봤다.김 소장은 “정부의 규제 완화 이후 시장 분위기가 조금씩 달라지고 있다”며 “지난해 12월만 해도 급급매가 나와도 아무도 안 샀는데 요즘은 적극적으로 사는 분위기는 아니지만 문의도 늘었고 관심이 커졌다”고 말했다. 이어 “정부의 규제 완화가 매수심리회복에는 어느 정도 기여를 했다”며 “시장에서는 그간 뒷짐 지고 보는 경향이 강했던 정부의 태도가 이제는 달라졌다는 시그널로 받아들인 것이다”고 강조했다. 김 소장은 이번 1·3대책에 대해 ‘분양시장 살리기’라며 문재인 정권 이전으로 분양권 규제를 다 되돌려놨다고 했다. 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년이었던 전매제한 기간은 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 완화했다. 분양가상한제 주택에 대한 실거주 의무를 폐지하고 중도금 대출 보증 분양가 기준도 없앴다.김 소장은 “미분양이 늘어나다 보니 이를 해결하기 위해 실거주 요건과 전매제한 등을 풀어버렸다”면서 “청약을 받을 때 무조건 실거주해야 하고 전매금지 10년이면 갈아타기도 못해 고민이었던 부분을 해소할 수 있다”고 말했다. 이어 “지난해 12월 내놓은 대책과 시너지를 내는 부분도 있다. 분양권 양도소득세가 기존 1년 미만은 77%, 1년 이상 66% 단일세율을 적용했는데 1년 미만 45%, 1년 이상은 일반세율을 적용하는 것으로 바뀌었다”며 “물론 소득세법 개정 사항이기 때문에 좀 더 지켜봐야 한다”고 설명했다. 그러면서 “분양권 투자자로서는 분양권을 들고 있다가 입주할 때 잔금을 치르지 않고 전매금지가 풀리면 매도할 수도 있고 법 개정이 실패해도 준공 이후 2년 보유하고 일반세율로 팔아도 된다”며 “무주택자가 비조정대상지역을 받게 되면 양도소득세 비과세 요건에 따른 2년 실거주 요건이 없어져서 2년 보유 후 비과세로 팔아도 된다”고 말했다. 다만, 취득시점 기준이기 때문에 취득시점에 조정대상 지역이었다면 2년 실거주를 해야 하고 취득시점이 비조정대상지역이었다면 2년간 보유해야 한다.일각에서는 실거주의무폐지가 주택법 개정 사항이기 때문에 진통을 겪을 것으로 보는 시각도 있다. 김 소장은 “부동산 시장이 침체했고 내년 총선을 앞둔 상황에서 야당에서 반대하지 않으리라 본다”며 “만에 하나 개정이 안 된다 해도 개인적으론 유명무실해졌다고 판단한다”고 했다. 이어 그는 “실거주 요건은 현재 강남 3구와 용산구만 적용되기 때문에 여기를 풀어버리면 된다”면서 “야당 입장에서는 발목을 잡았다가 실패하고 표심만 잃는 결과가 나올 수 있다”고 덧붙였다, 또한 “전매제한 규제 완화 관련 주택법 시행령 개정안이 입법예고된 상황에서 전매는 가능한데 실거주 요건이 있다는 것도 앞뒤가 맞지 않다”며 “어떻게든 바로 잡을 거라고 보기 때문에 쟁점사항이 되지는 않을 것이다”고 강조했다.
2023.02.14 I 오희나 기자
공사중단 쓰나미?…'옥석'가려야
  • [복덕방기자들]공사중단 쓰나미?…'옥석'가려야
  • [이데일리 오희나 기자] 최근 금리 인상과 원자재값 상승으로 조합과 시공사 간 갈등이 커지고 있다. 둔촌주공 사태 이후 삼성물산은 서울 서초구 ‘래미안 원베일리’(신반포3차·경남)조합과 공사비 1560억원 증액을 요구한 뒤 갈등을 빚고 있고, GS건설은 ‘신반포메이플자이’(신반포4지구) 조합과 4700억원 규모 공사비 증액을 두고 협상중이다. 특히 서울 서초구 방배동 신성빌라 주택 재건축 조합(방배센트레빌프리제)과 동부건설이 공사비 증액 문제를 놓고 갈등 끝에 공사가 중단되는 사태가 벌어지기도 했다. 9일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 조합·시공사간 공사비 갈등 사태에 대해 들어봤다. 김 소장은 “‘터질게 터졌다’고 보는 시각도 있지만, (신성빌라 사태는) 조금 너무 나간것 같다고 생각한다”고 말했다. 이어 “최근 건자재 가격이 급등하고 인건비도 올라가다보니 몇년전 수주한 현장들이 적자 수주로 돌아서면서 ‘승자의 저주’가 됐다”면서 “올려달라고 요구하는 건설사들도 있지만 일반 분양 이후 타이밍을 보고 있는 건설사들도 있을 것”이라고 했다. 방배동 신성빌라 재건축 공사 현장이 멈췄던 사태에 대해서는 일반적인 경우는 아니라고 봤다. 김 소장은 “대부분 조합은 정비사업 계약서에 착공 이후로 물가 상승률을 반영해 주지 않는다는 조항을 넣고 있다”면서 “둔촌주공 사태도 착공 이전에 증액한 내용을 두고 갈등을 빚은 경우다. 방배동 신성빌라 사태는 일반적이지 않은 케이스”라고 했다. 그러면서 “공사비 갈등으로 인한 ‘공사 중단 쓰나미’를 우려하는 시각도 많다”면서 “수분양자나 조합에서 건설사가 올려달라고 하면 무조건 올려줘야 되는 건가, 공사하다가 멈출 수 있는 건가, 공사가 멈추면 분양 받은 것은 어떻게 되는 건지 우려할수 있다. 하지만 공사중단 가능성은 99% 없을 것”이라고 강조했다. 이어 “조합과 시공사간 계약 문제로 건설사에 대한 신뢰성 문제”라며 “해당 건설사 뿐만 아니라 건설사 전체 신용 문제로 커질수 있기 때문”이라고 말했다. 여기에 일반분양을 마친 사업장은 입주 지연에 따른 지체상금 조항이 있고, 허그분양보증을 받으면 ‘책임준공’ 의무가 있기 때문에 공사중단 가능성은 높지 않다고 했다. 부동산 침체로 인해 공사비 갈등 뿐만 아니라 재건축·재개발 사업이 주춤할수 있다는 우려도 크다. 이에 대해 김 소장은 “착공에 들어간 곳은 문제가 없겠지만 초기 사업장은 옥석 가리기를 해야 한다”면서 “최근 시공사들은 공사비를 제대로 안주면 입찰에 들어가지 않는다. 공사비를 올려줘야 하는데 일반 분양가도 무작정 높게 받을수 없는 분위기가 됐다”고 설명했다. 이어 “사업 초기일수록 사업성에 대해 사업성에 대한 문제점들이 불거질수 있기 때문에 입지나 사업성 등을 꼼꼼히 검토해보고 투자에 나서야 한다”고 강조했다.
2023.02.09 I 오희나 기자
인구 60만 목전 평택, 고덕에 더해 이곳에 주목하라
  • 인구 60만 목전 평택, 고덕에 더해 이곳에 주목하라[복덕방기자들]
  • [이데일리 박경훈 기자] 경기도 평택이 뜨고 있다. 익히 알려진 삼성전자 평택캠퍼스가 위치한 고덕지구에 더해 평택항과 인접한 화양지구 역시 평택의 눈여겨볼 지역으로 꼽힌다.‘지도로 보는 부동산’ 두 번째 시간은 평택으로 여행을 떠나본다. 현재 평택시는 부대찌개로 유명한 송탄시·평택군이 지난 1995년 통합하며 출범한 지자체다. 인구는 2023년 1월 현재 58만명으로 60만을 눈앞에 두고 있다. 심형석 우대빵연구소장은 “안양시 인구(55만여명)보다도 많다”며 “대도시특례를 받고 있다”고 설명했다.평택에서 단연 주목되는 곳은 삼성전자 공장이 건설 중인 고덕동이다. 심 소장은 “고덕동 면적의 30%가 삼성전자 공장이다. 엄청난 규모”라고 평가했다. 평택의 대장 아파트들 역시 고덕을 중심으로 이뤄져 있다. 다만 심 소장은 “이 지역의 급매는 아직도 높은 가격을 보이고 있다”며 “급매가 항상 저렴하지는 않다. 특히 투자용으로 살 때는 조심스럽게 접근해야 한다”고 말했다.심 소장은 저평가 지역으로는 고덕동 북동부를 꼽았다. 그는 “평택시청 신청사가 고덕신도시로 들어온다”며 “서정리역을 중심으로 관련 개발사업이 이뤄질 계획이다. 관심을 가지면 좋다”고 말했다.평택의 전통적인 일자리는 단연 평택항 인근이다. 심 소장은 “우리나라 자동차 수출의 상당수가 평택항에서 이뤄진다”며 “산업단지까지 포함하고 있기 때문에 직주근접 측면에서 주목해볼 만하다”고 말했다.평택항 인근 화양지구에서는 최근 분양들이 이뤄지고 있는데, ‘힐스테이트 평택 화양’ 분양은 이달 중 예정돼 있다.심 소장은 힐스테이트 평택 화양 위치에 후한 점수를 내렸다. 그 이유로 “평택항에서 아주 가까운 위치”라며 “인근에 초·중·고등학교가 계획돼 있고, 대형마트, 종합병원까지 예정돼 있기 때문”이라고 말했다. 서해선 복선전철 안중역도 인근에 계획돼 있다. 다만 이 경우에도 투자용보다는 실수요에 적합하다는 의견을 피력했다.
2023.02.04 I 박경훈 기자

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