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  • '강북 알짜’ 북아현뉴타운…가격 흔들린다는데 '진입시점'? [복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 북아현뉴타운은 강북권 알짜 재개발 구역으로 주목받고 있다. 총 5개 구역 중 세 구역이 입주를 마쳤고 최근 2구역이 조합원 분양 신청에 돌입하면서 기대감이 높은 상황이다. 4일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 북아현뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 “북아현뉴타운은 뉴타운 중에서도 한남·성수·흑석·노량진에 이어 탑 5로 꼽힌다”며 “서대문구이긴 하지만 길 하나를 두고 마포와 생활권을 공유하고 있어 ‘준마포’라 불린다”고 강조했다. 이어 “1만 가구 이상 대규모 재개발이면서 획기적으로 개선되는 곳이기 때문에 기대감이 높다”며 “북아현2구역은 2호선 아현역과 5호선 충정로역을 이용할 수 있고 북아현3구역은 3호선도 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋다”고 말했다. 북아현뉴타운의 대장지역은 2구역이지만 3구역 또한 입지가 빠지지 않는다고 설명했다. 특히 3구역은 2011년 사업시행인가 이후 건축심의를 변경신청하고 있어 사업성이 개선되겠다고 덧붙였다. 두 구역 모두 관리처분 이후에도 전매할 수 있다. 김 소장은 “북아현뉴타운의 전통적인 대장지역은 2구역이다”면서 “초역세권에다 속도가 빠르다”고 말했다. 이어 “현재 조합원 분양신청 중이기 때문에 빠르면 연내 늦어도 내년에는 관리처분 인가가 날 것으로 예상한다”며 “그 후 이주·철거·착공 등에 들어가면 5년 안에 입주할 수 있다”고 설명했다. 김 소장은 또 “북아현3구역은 건축심의를 다시 받고 있어서 2구역보다 1~2년가량 지연될 것”이라며 “과거 내분이 좀 있었는데 재개발을 반대했던 조합원들에게도 입주권을 주는 것으로 결론을 내면서 속도를 내고 있다”고 말했다. 그러면서 “2011년 사업시행인가 당시에는 용적률이 220% 수준이었는데 지금은 250%까지 가능해 건축심의를 다시 받고 있는 상황”이라며 “일반분양 가구수가 늘어나기 때문에 사업성이 개선될 것”이라고 덧붙였다. 특히 “강북에서 가장 비싼 아파트의 대명사였던 경희궁자이 바로 인근에 있기 때문에 입지가 떨어지는 것도 아니다”고 설명했다.최근 부동산 시장이 거래절벽 때문에 조정을 받으면서 일부 재개발 지역도 가격이 흔들리고 있다고 전했다. 김 소장은 “투자 금액은 현금기준으로 북아현2구역은 10억원대 초중반, 북아현3구역은 8억원대 초중반 정도가 필요하다”면서 “최근에는 호가가 조금 빠지면서 이전보다 5000만원 가량 싼 매물들도 찾아볼 수 있다”고 말했다. 이어 “부동산 시장이 조정을 받으면서 서초·강남 등을 제외하고 가격이 하락하듯이 재개발구역도 비슷하다”면서 “한남·성수 등은 지방선거 이후 가격이 오히려 올라가는데 일부 지역은 가격이 밀리고 있어 재개발 투자를 고민하고 있는 투자자들에게는 진입 기회일 수 있다”고 말했다.
2022.07.04 I 오희나 기자
분상제 개편한다는데...분양가 얼마나 오르나요
  • [복덕방기자들]분상제 개편한다는데...분양가 얼마나 오르나요
  • [이데일리 오희나 기자] 정부가 분양가 상한제 개편을 발표하면서 기대와 우려가 공존하고 있다. 시장 기대와 달리 공급을 늘리기 위한 유인책으로는 약하다는 의견이 나온다.30일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 분양가상한제 개편과 관련해 들어봤다. 김 소장은 “시장에서는 예상보다는 약하지만 없는 것보다 낫다는 분위기”라면 “주택 공급 확대를 위한 유인책이라고 보기엔 너무 약하다”고 전했다. 지난 21일 정부가 발표한 분양가 상한제 개편안은 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하겠다는 내용이 골자다. 정비사업(재개발·재건축사업)의 분양가 산정에 △세입자 주거이전비 △영업손실보상비 △명도 소송비 △이주비 대출 이자 △총회 운영비 등 필수 소요 경비를 분양가 산정에 반영한다는 것이다. 이번 조치로 재개발·재건축 등 정비사업장 분양가는 현재보다 1.5~4%가량 오를 것으로 전망된다. 정부는 7~8월 중 공동주택 분양가 규칙을 개정할 예정이다. 해당 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용한다. 정부 시뮬레이션에 따르면 1.5% 오르는 사업장은 현재 3.3㎡당 2360만원에서 2395만원으로 평당 35만원 가량 오르고, 2.3%라면 3.3㎡당 2580만원에서 2640만원으로 평당 60만원이 오른다. 서울 강동구 둔촌주공의 경우 현재 3.3㎡당 3700만원대에서 2% 상승을 가정하면 전용 84㎡ 기준 분양가가 2500만원 가량 오를 것으로 추산된다. 김 소장은 “이전보다는 나아졌지만 아직도 분양가 예측 불확실성이 높은게 사실”이라며 “조합 입장에서는 이전과 마찬가지로 사업성에 대한 판단을 하기가 쉽지 않기 때문에 속도를 빠르게 추진할만한 동력이 떨어진다”고 말했다. 이어 “광명2구역을 시작으로 신반포15차, 이문·휘경뉴타운, 장위뉴타운, 신반포4차 메이플자이 등 분양가상한제 지역에 있는 재개발·재건축 단지들의 일반 분양이 줄줄이 연기되고 있다”면서 “분양 시기 여부는 조합별로 판단을 하겠지만 현재 분양가상한제 때문에 대기하던 조합들이 추진 속도를 빨리할 유인책으로 보기엔 너무 약하다”고 지적했다. 특히 택지비 검증위원회 신설을 두고 좀더 투명하고 합리적으로 운영돼야 한다고 주장했다. 시장에서는 외부 전문가와 평가사의 의견이 반영되면 그동안 단독으로 검증하던 부동산원의 택지비 평가 잣대도 종전보다 완화될 것으로 기대하고 있다. 김 소장은 “분양가상한제 핵심은 결국 택지비 산정이다”며 “분양가의 가장 큰 비중을 차지하는 것이 택지비이기 때문”이라고 말했다. 그러면서 “이전과 비슷한 방식이라면 정부의 의지대로 반영될 가능성이 높다. 좀더 객관성을 담보하고 합리적으로 개선해야 한다”면서 “예를 들어 이해 당사자인 재개발·재건축 조합에서 추천한 감정평가사나 변호사의 의견을 반영하는 등 조합의 의견을 반영할 필요가 있다”고 강조했다.
2022.06.30 I 오희나 기자
잘되는 꼬마빌딩은 어떤게 다를까?
  • [복덕방기자들]잘되는 꼬마빌딩은 어떤게 다를까?
  • [이데일리 신수정 기자] “새로 생겨나는 상권에 투자하는 일은 매우 위험한 일이라고 생각합니다. 몇 년 동안 인증된 상권에 투자하시는 것을 추천드립니다”김윤수 빌사남 대표는 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 엔데믹 시대의 좋은 투자처가 될 꼬마빌딩 시장과 관련해 “시장 양극화가 심해질 것”이라고 이같이 밝혔다. 김 대표는 최근 꼬마빌딩 시장에 대해 “올해는 엔데믹으로 인해 상권이 되살아나고 있는 추세”라며 “코로나19 영향을 많이 받았던 홍대, 이태원의 거래량은 지난해보다 줄어들었지만 회복되고 있다”고 설명했다.그는 “지난해 주택투자자분들이 높은 규제를 피해 꼬마빌딩에 투자를 많이 했다”며 “또 주식이나 코인시장이 활황이어서 유동성이 많아진 영향이 컸다”고 분석했다.김 대표는 올해 꼬마빌딩 시장의 양극화가 더욱 심해질 것으로 내다봤다. 그는 “강남이나 홍대, 한남, 성수동 등의 상권은 가격이 많이 오를 것으로 보인다”며 “반면 외곽지역의 꼬마빌딩은 가격조정이 많이 나타날 것으로 보인다”고 전망했다.김 대표는 상권이 살아나기 위해선 20·30대 여성 유동인구를 끌어들여야 한다고 강조했다. 그는 “여성분들이 많아야 핫플레이스가 된다”며 대표적인 상권의 특징을 설명했다.그는 빌딩투자시 새로운 상권의 빌딩 매입은 조심해야 한다고 강조했다. 김 대표는 “몇 년 동안 인증된 상권에 안전하게 투자하는 것이 좋다”며 “신규 상권은 유동인구의 지속성이 담보되지 않을 수 있어 기대 수익률에 미치지 못할 가능성이 높다”고 설명했다.김 대표는 5층 이하의 꼬마빌딩을 투자하기 위해선 10억원 규모의 현금이 준비돼야 한다고 내다봤다. 그는 “우리가 기대하는 멋진 건물이 아니라 10년, 20년 이상된 노후 건물을 사는 경우가 대다수”라며 “그런 건물을 개발해 어떻게 수익률을 높일 수 있을지 계획을 세운 뒤 접근해야 한다”고 조언했다.김 대표는 꼬마빌딩 투자시 건물의 상태보다는 꼬마빌딩이 위치한 땅의 가치에 주목해야 한다고 설명했다. 그는 “대부분의 투자자들이 지금의 임대 수익률을 중요시 여기는 경우가 많다”며 “그러나 이것보다 지역이나 개발 이후의 미래가치가 얼마나 높아질 수 있을지가 매각차익을 높일 수 있는 비결”이라고 설명했다.이어 김 대표는 “임대수익은 이자비용이나 관리비용으로 거의 나가기 때문에 크게 남지 않는 수입”이라며 “외곽지역보다는 무조건 주요 상권에 집중한다는 생각으로 물건을 파악해야 한다. 한 번도 가보지 않은 지역이나 상권에 투자하는 것은 매우 위험하다”고 지적했다.※이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있습니다.
2022.06.21 I 신수정 기자
"제대로 된 1기 신도시 마스터플랜 만들어야"
  • [복덕방기자들]"제대로 된 1기 신도시 마스터플랜 만들어야"
  • [이데일리 박종화 기자] “결국 제대로 된 마스터플랜을 먼저 만들어야 한다.”최원철 한양대 융복합부동산대학원 특임교수는 1기 신도시 재정비 방향에 관해 이렇게 말했다. 최 교수는 대우건설 등에서 20년 넘게 대형 개발사업 일선에서 일한 개발 전문가로 꼽힌다.지난 대선 과정에서 윤석열 대통령은 분당과 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 재정비를 공약했다. 1990년대 초부터 입주를 시작한 이들 아파트들이 속속 재건축 가능 연한인 30년 차를 넘고 있어서다. 윤 대통령 취임 이후 국토교통부 등은 1기 신도시 정비를 위한 구체적인 밑그림 그리기를 시작했다.최 교수는 1기 신도시 재정비는 규모 면에서 다른 재정비 사업과 다르다고 지적한다. 그는 “다른 재건축 단지들은 단지 하나만 개발을 하면 된다. 1기 신도시는 전체를 재개발해야 한다”며 “전보다 최소한 50% 이상 가구 수가 늘어날 텐데 교통, 수도, 전기 등 도시 기반시설이 다 갖춰지지 않으면 재정비를 제대로 하기 어렵다”고 지적했다. 최 교수가 “정부에서 제대로 된 마스터플랜을 먼저 만들어야 하는 게 맞는다”고 말한 이유다.1기 신도시 마스터플랜을 만들어야 하는 또 다른 이유는 이해관계 조정이다. 최 교수는 “1기 신도시 중에서도 역세권 쪽은 용적률 400~500%로 고밀 개발이 되지 않을까. 다른 지역은 조금 용적률이 낮을 것”이라며 “그렇게 되면 (저밀 개발지역에 더 많은 돈을 내야 하는) 분담금 문제가 있기 때문에 특혜 시비가 있을 수 있다”고 우려했다. 그는 “이렇게 되면 조합하고 비대위 문제가 아니라 단지 내 단지 내 문제가 되는 것”이라고 했다.1기 신도시 투자·거주 여건은 어떨까. 최 교수는 “1기 신도시는 위치가 나쁘지 않다”며 “분당은 판교 테크노밸리가 있다. 일산도 CJ라이브시티, 마이스 단지 등을 추진하고 있다”며 정주 여건을 높이 평가했다. “재건축을 하면 저렴하게 내 집 마련이 가능하기 때문에 그런 수요가 있을 것으로 보인다”고 평가했다. 최 교수는 반면 투자 수요에 대해선 “정부가 철저하게 투기를 못하게 막을 것”이라면서 부정적으로 평가했다.
2022.06.17 I 박종화 기자
지방선거 끝! 집값 상승 이어진다
  • [복덕방기자들]지방선거 끝! 집값 상승 이어진다
  • [이데일리 박종화 기자] 6·1 지방선거가 여당인 국민의힘 승리로 끝나면서 여러 주택 공급 공약에 속도가 붙을 것이란 전망이 나왔다. 개발 호재에 따른 집값 상승도 점쳐진다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 10일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’과 한 인터뷰에서 “집값 상승의 방향성은 일정 수준 유지될 것으로 본다”며 지방선거가 부동산 시장에 미칠 영향을 분석했다.“주택 공급을 확대하겠다는 정부 정책 방향은 해당 지역에서는 일종의 개발 호재로 작용을 한다”는 게 이 연구위원 근거다. 신규 주택 공급 과정에서 주변 지역까지 주거 환경을 개선하는 효과를 낼 수 있기 때문이다. 지방선거에서 여당이 승리를 거두면서 윤석열 정부가 예고한 주택 250만가구 공급 정책은 탄력을 받게 됐다.서울에선 국민의힘 소속 오세훈 시장이 4선에 성공하면서 신속통합기획(정비사업 초기 단계에 공공이 참여하는 대신 인·허가 등을 간소화해주는 제도), 모아타운(소규모 주택 정비사업을 블록 단위로 모아 정비하는 제도) 등 ‘오세훈표 주택 정책’이 본격화할 것으로 보인다.이 연구위원은 “오세훈 시장은 예전(2006~2011년)에 시장을 할 때도 뉴타운 사업을 크게 추진했다. 이번 임기에서도 정비사업을 중점적으로 다룰 것으로 예상된다”며 “당분간은 신통기획이나 모아타운 같은 여러 기획을 꾸준히 실행에 옮기면서 얼마만큼 우리 현실에 적합할 것인지를 검증할 필요가 있다”고 말했다. 그는 “검증이 끝난다면 (이들 정책을) 전면적으로 적용하는 것도 충분히 할 수 있다”고 했다.수도권 광역단체장 중 유일한 야당(더불어민주당) 소속인 김동연 경기지사 당선자에 관해선 이 연구위원은 중앙정부와 엇박자가 생길 수 있다고 전망했다. 민간 주도 개발을 밀고 있는 윤석열 정부와 달리 김 당선자는 주택 공급에서 공공의 역할을 강조했기 때문이다. 역세권 위주로 주택 공급을 추진하려 한다는 점에서 김 당선자 정책은 전임자인 이재명 국회의원과 닮아 있다. 이 연구위원은 “(중앙정부와 경기도가) 향후에 어떻게 간격을 맞춰 갈지를 좀 더 유심히 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.
2022.06.10 I 박종화 기자
  • 미분양 증가, 하락 전조 신호…“내집마련 미루세요”[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 윤석열 정부가 들어서면서 부동산 시장에 대한 엇갈린 전망이 나오고 있다. 부동산 거래 절벽이 이어지면서 가격 조정이 이어질 거라는 시각이 있는가 하면 새 정부의 규제 완화로 인해 부동산 가격이 오를 거라는 전망이 팽팽히 맞서고 있다. 9일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 이현철 아파트 사이클 연구소 소장에게 재건축·재개발 규제완화, 원자재가격 상승, 분양가상한제 개선, 대출규제 완화 등 시장에서 바라보는 집값 상승 요인에 대해 짚어봤다. 이 소장은 “현재 부동산 시장은 하락으로 가는 조정 국면”이라며 “문재인 정부에서 실패했던 정책 누적 효과가 나타나면서 가격 하락이 나타날 것”이라고 판단했다. 특히 ‘미분양’은 가장 중요한 변수 요인이라고 지적했다. 올 들어 아파트 청약 열기가 꺾이면서 ‘청약불패’로 불리던 서울에서도 미계약분이 나오면서 고전을 면치 못하고 있다. ‘한화포레나미아’, ‘북서울자이폴라리스’, ‘칸타빌수유팰리스’ 등 서울에서도 계약 포기자가 발생하면서 대규모 무순위 청약으로 이어진 바 있다. 이 소장은 “작년까지만 해도 서울·수도권에서 미분양은 절대 나오지 않는다는 분위기였지만 올 초부터 경기도와 서울에서도 미계약분이 나왔다”면서 “청약경쟁률이 낮아지면서 미계약분이 나오고 다시 미분양으로 이어지는 추세가 나타날 것”이라고 분석했다. 새 정부의 재개발·재건축 활성화로 인해 집값이 상승할 것이라는 시각에 대해서도 정부의 속도 조절로 인해 집값 상승은 제한될 것이라고 봤다. 이 소장은 “재개발·재건축 활성화가 집값 상승 요인은 맞지만 정부가 속도 조절을 언급할 정도로 활성화시키려는 모습이 보이지 않는다”면서 “정책을 지금 실행하는 것과 2년 뒤에 실행하는 것은 효과가 다르게 나타난다. 시장이 방향을 정하면 정책 효과가 미치는 강도가 달라지기 때문”이라고 말했다. 최근 시장에서는 원자재 가격 상승이나 분양가상한제 개선 등으로 인한 분양가 상승이 집값 상승을 유발할 수 있다는 지적도 나온다. 이 소장은 “분양가 상승은 하락장에서는 집값 하락 요인이지 상승 요인이 아니다”라며 “상승장에서는 분양가가 비싸도 잘 팔렸지만 하락장에선 비싸면 안팔린다”고 지적했다. 이어 “현재 미분양 현장의 공통점은 분양가 상한제 미적용으로 분양가가 올라간 주택이라는 것”이라며 “상승을 멈춘 상황에서는 비싼 가격으로 분양하는 것은 이제 안팔린다”고 강조했다. 대출 규제 완화가 매수 수요를 자극할 수 있다는 지적에 대해서는 “대출을 풀어주면 매수세가 이어지고 집값이 오른다는 분석은 상승장에서는 맞는 공식이지만 시장이 상승을 멈추고 금리인상 기조가 이어지는 현 상황에서는 성립하지 않는다”고 진단했다. 이 소장은 “사람들은 눈에 안 팔리는 물건이 보이면 그때부터 (그 물건에 대한) 수요를 멈춘다”면서 “부동산 시장에서 가장 중요한 역할을 하는 게 미분양이라고 얘기하는 게 그 이유다. 매수 수요가 멈추면 집을 가진 사람들은 가격을 내릴 수 밖에 없고 그러면서 하락이 시작되는 것”이라고 설명했다. 내 집 마련에 나서려는 실수요자들은 집값이 떨어진다는 가정을 구체적으로 대입해본 후 상황을 예측해야 한다고 조언했다. 이 소장은 “서울의 집값이 장기간 올랐기 때문에 떨어진다는 생각 자체를 안 하는 것 같다”면서 “평균적으로 30~40%는 하락할 것으로 예상한다”고 말했다. 그러면서 “집값이 떨어진다는 생각을 해보고 2~3년 뒤 내가 집을 팔 때 닥칠 수 있는 여러 상황을 예측해보고 감당할 수 있는지 고려해야 한다”고 당부했다.
2022.06.09 I 오희나 기자
”집값 고점없다”..하반기 더오른다
  • [복덕방기자들]”집값 고점없다”..하반기 더오른다
  • [이데일리 신수정 기자] “공급 부족한 시장엔 고점이 따로 없습니다”부동산 시장 관망세가 짙어지고 있지만, 수도권 부동산시장은 임대차3법에 따른 공급부족과 금리인상, 종부세 영향으로 인한 가격상승세가 이어질 것이란 전망이 나온다. 3일 고준석 제이에듀투자자문대표는 이데일리 복덕방기자들과 만나 하반기 부동산 시장 전망에 대해 “전월세 가격 상승과 함께 주춤했던 집값 상승도 이어질 것”이라고 분석했다.고 대표는 “대구와 같이 공급이 많은 지역은 상승압력이 없다”며 “그러나 공급이 부족한 지역은 임대차3법과 종부세 전가 영향을 받으면서 가격이 오를 수밖에 없다”고 설명했다. 특히 그는 “시장은 개개인의 사정을 봐주지 않는다”며 “주택 구매 여력이 떨어지는 것과는 별개”라고 덧붙였다.전월세가격 상승에 따른 주택구매 비율도 높아질 것으로 내다봤다. 고 대표는 “전월세불안이 매매시장의 가격상승 압력으로 작용할 가능성이 크다”며 “하반기는 이러한 점에 유의해 살펴야 할 것”이라고 설명했다.집값 고점 평가에 대해서 고 대표는 “IMF때나 금융위기때도 집값 고점이라는 의견이 많았다”며 “그러나 공급이 부족한 시장에서는 ‘고점’이 따로 없다”고 강조했다. 이어 고 대표는 “시장 가격에서 수요와 공급이 가장 중요한데, 이를 외면하고 막연히 집값이 떨어지길 바라는 태도가 만연하다”며 “현재와 같이 하락거래가 나오는 매수자 우위 시점을 이용해 물건을 매수하는 것이 현명하다”고 덧붙였다.윤석열 정부의 250만호 공급이 가격 하락을 일으킬 수 있다는 분석에 대해 고 대표는 “2020년 기준 서울 아파트 숫자가 165만호인데, 수도권과 지방을 포함해 이보다 더 많은 숫자의 공급이 이뤄진다면 떨어지는 것은 당연하다”며 “다만 5년 이내 이같은 수의 공급이 이뤄지기는 어려울 것”이라고 설명했다.이어 그는 “규제 완화가 이뤄진다고 하더라도 주요 재건축 단지들이 한꺼번에 정비사업에 돌입할 수는 없다”며 “특히 공급이 부족한 서울 지역은 쉬워보이지 않지만 규제완화 시그널은 가격안정에 도움이 될 것”이라고 설명했다.생애최초 구매자에 대한 LTV 완화, 청년층 DSR에 대한 미래소득 반영 확대에 따라 2030세대의 내집 마련 기회가 넓어질 수 있다고 내다봤다. 고 대표는 “생애최초 첫 구매자에게 정책지원이 들어갈 경우 자금계획을 세워 적극적으로 구매할 것을 권한다”며 “사회초년생의 경우 대출금 부담이 클 수 있으니 체증식 원리금 분할상환으로 받는다면 더 나을 수 있다”고 설명했다.※더 자세한 내용은 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에서 보실 수 있습니다.
2022.06.03 I 신수정 기자
  • 재개발 빌라투자, 리스크 줄이는 방법이 있다고요? [복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 재개발·재건축 기대감이 높아지면서 재개발 빌라 투자에 관심이 높아지고 있다. 2일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 아이언키 최진성 재개발마스터키 대표에게 리스크 줄이는 재개발 빌라 투자방법에 대해 들어봤다. 최 대표는 “재개발 빌라에 투자한다는 것은 빌라의 가치보다는 향후 ‘입주권’ 받을 권리를 확보하는 것이 목적”이라며 “빌라 매수를 통해 미래 새 아파트를 신축 시세대비 안전마진을 확보하고 매수할 수 있다는 것이 가장 큰 장점”이라고 말했다. 최 대표는 또 “서울의 재개발 빌라는 급지별로 나눠져 있다. 본인의 투자금액에 맞춰 투자하면 된다”면서 “안전하게 입주권을 받을 수 있는 민간 재개발로 가고 싶다면 재개발 정비사업구역 단계 중에 조합설립인가 이후 재개발구역 내 빌라를 매수하면 된다”고 말했다. 이어 “투자비용이 상대적으로 낮은 초기 재개발 투자를 한다면 아직 구역 지정이 안됐거나 재개발 조합설립인가 이전인 곳을 찾아 부동산정보사이트, 서울시 정비몽땅 등을 통해 노후도나 주민동의률 등을 살펴봐야 한다”면서 “특히 추진위원회 등 현장에 방문해 주민들의 호응이나 기대감, 참여도 정도를 확인하면 좋다”고 설명했다. 투자 금액별 유망 재개발 투자 구역은 한남뉴타운, 노량진뉴타운, 상계2구역 등을 추천했다. 최 대표는 “한남뉴타운은 초기투자금액 10억~15억원 정도 예상해야 한다”면서 “가격은 비싸지만 미래 가치가 높고 전통적인 부촌 이미지가 있다”고 말했다. 이어 “윤석열 대통령 집무실 이전이나 용산 업무지구, 용산공원 개발 등 호재가 많고 신분당선 연장부터 GTX 노선 수혜도 예상된다”고 덧붙였다. 투자금액이 9억~11억원대라면 노량진뉴타운을 추천했다. 고시촌·수산시장 등 낙후된 이미지가 개선되면서 투자가치가 높다는 설명이다. 이미 이주가 시작돼 거의 마무리 단계인 노량진 2구역·6구역도 있고 속도는 가장 느리지만 입지가 좋은 노량진 1구역도 사업시행인가를 바라보고 있다. 노량진 8구역·5구역도 프리미엄 브랜드인 아크로, 써밋 등 프리미엄 브랜드가 들어온다. 최 대표는 “서울에서 조합설립인가 이후 안전한 투자를 한다면 상계뉴타운 중에서 상계2구역을 추천한다”면서 “불과 3~4개월 전만 해도 프리미엄만 4억원대 중후반이었지만 지금은 초기 투자금이 3억원대 중반에도 매물이 나오고 있다”고 전했다. 이어 “조합원 분양 신청을 앞두고 가격이 흔들리고 있는 상황”이라고 덧붙였다. 이어 “서울에서는 1억~2억원대 투자할 만한 곳이 거의 없지만 외곽지로 가면 남양주 덕소뉴타운이나 파주 금촌역 새말지구가 가능하다”면서 “서울에서 정비구역지정도 안된 곳에 투자하는 것보다 사업이 진행되고 있는 서울 외곽의 재개발 구역을 추천한다”고 말했다.
2022.06.02 I 오희나 기자
윤석열 시대 청약시장은? "고가점자 청약 서둘러라"
  • [복덕방기자들]윤석열 시대 청약시장은? "고가점자 청약 서둘러라"
  • [이데일리 박종화 기자] 윤석열 정부가 들어서면서 청약 제도 개편이 예고됐다. 어떻게 하면 청약 당첨 확률을 높일 수 있을까.박지민 월용청약연구소 대표는 26일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’과 한 인터뷰에서 윤석열 시대 청약 제도 변화에 대해 “가장 큰 게 공약에 내건 게 추첨제를 확대하겠다는 것”이라고 했다. 국토부 등에 따르면 정부는 전용면적 85㎡ 이하 중·소형 주택에 추첨제를 도입하고 전용면적이 85㎡를 넘는 주택에도 추첨제 비율을 높이는 방안을 추진한다.이렇게 되면 그동안 청약 가점을 쌓아왔던 고가점자들 당첨 확률이 지금보다 낮아질 수밖에 없다. 박 대표는 “추첨제 물량을 늘리게 되면 가점제 물량이 줄어든다. 그러면 당첨 커트라인이 높아진다”며 “청약 가점이 높다면 빨리 청약을 하는 게 좋다”고 말했다.분양가 규제 완화도 청약 시장 화두다. 국토부는 다음 달 분양가 반영 항목을 늘린 분양가 상한제 개선안을 발표할 예정이다. 이에 박 대표는 “분양가를 높이면 청약자가 감소할 수 있다. 청약 당첨 커트라인을 떨어뜨리는 효과를 낼 수 있다”고 평가했다.일각에선 분양가 부담을 줄이기 위해 현재 분양가가 9억원 주택에 적용되는 중도금 대출 규제가 완화될 가능성을 제기한다. 박 대표도 “주택담보대출은 집값이 9억원을 넘어도 15억원 미만이면 20%까지 대출이 나온다. 분양권 대출만 안 나오는 건 또 다른 역차별”이라며 “상식적인 수준에서 바뀔 것 같다”고 했다.박 대표가 주목하는 분양 단지는 어디일까. 그는 재건축 대어(大魚)로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트에 올인하는 전략을 경계했다. 박 대표는 “둔촌주공과 비교할 단지는 없다”면서도 “둔촌주공은 언제 청약시장에 나올지 모른다는 걸 인지하고 500세대 이상 아파트가 나오면 계속해서 청약에 도전하는 게 좋다고 본다”고 했다. 그러면서 은평구 대조1구역과 성북구 장위4·10구역, 동대문구 이문1·3구역 등을 추천했다.사전청약(본 청약에 2~3년 앞서 일부 물량을 분양하는 것)은 넣어도 될까. 박 대표는 “사전청약은 보험”이라고 했다. 그는 “지금 사전청약은 (분양가·공사 일정 등이 불확실한 상황에서 청약자) 자격 요건만 갖춰진 상황에서 당첨되는 것”이라면서도 “일단 사전청약으로 분양을 받아놓고 분양가가 높으면 깔끔하게 포기하면 된다. 중간에 민간 아파트 청약에 당첨됐거나 원하는 아파트 단지가 있다면 매수할 수도 있다”고 했다. 올해 사전청약 알짜 지역으론 남양숙 왕숙지구, 하남 교산지구, 파주 운정지구 등이 꼽힌다.박 대표는 최근 대구·경북 지역을 중심으로 확산하는 미분양 물량 증가엔 “분양가가 3년 전 (재고 아파트) 가격하고 거의 똑같다”며 “원하는 지역, 익숙한 지역에 분양을 받는 건 괜찮다”고 했다.
2022.05.28 I 박종화 기자
"4분기부터 집값 조정장 시작된다"
  • [복덕방기자들]"4분기부터 집값 조정장 시작된다"
  • [이데일리 박종화 기자] “4분기부터는 조정장이 시작될 것이다.” 정세윤(필명 ‘줍줍인’) 데이터노우즈 팀장이 보는 올해 부동산 시장 흐름이다. 정 팀장은 24일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’과 한 인터뷰에서 “지금은 (집을) 매수할 때는 확실히 아니”라며 “(수요자들이) 우선 반전세나 전세 쪽으로 생각을 해봤으면 좋겠다”고 말했다.정 팀장이 이렇게 판단하는 근거는 무엇일까. 그는 “주택 구매력 지수가 서울·경기·인천 모두 과거에 비해서 굉장히 낮은 수치를 보이고 있다”며 “어느 때보다도 (가계가 주택 구매 자금) 대출을 상환할 수 있는 능력이 현재 굉장히 좀 악화돼 있다”고 지적했다. KB국민은행에 따르면 지난 연말 기준 서울의 주택 구매력 지수는 42.8로 2008년 조사가 시작된 이래 최저치로 떨어졌다.수급 상황도 악화하고 있다. 집을 사려는 사람은 줄어드는데 매물은 쌓이고 있다. 특히 인천에선 매수우위지수가 32개월 만에 최저치(32.0)로 떨어졌다. 매수우위지수가 낮으면 낮을수록 수요 부족이 심각하다는 뜻이다. 정 팀장은 “인천 같은 경우 지금 전국에서 입주 물량이 가장 많다”며 “인천에선 시장 조정 국면이 오기 직전에 있다. 나아가서 경기도도 영향을 받을 수 있고 서울도 같이 조정을 맞을 수 있는 국면이 다가오고 있다”고 말했다.조정장에서도 선방할 수 있는 투자처가 있을까. 정 팀장은 경남 거제시와 창원시 진해구를 꼽았다. 두 지역 모두 대표적인 조선업 거점이다. 정 팀장은 “지금 한국의 선박 수주량이 3년째 1위”라며 “선박을 건조하려면 생산 인력들이 들어와야 한다. 생산 인력들이 들어올수록 전세 수요가 늘어난다. 전세 공급이 부족하면 매매 가격이 상승할 그런 여력이 커진다”고 설명했다.‘임장 덕후’를 자처하는 정 팀장은 임장 팁도 소개했다. 그는 “임장을 여행처럼 좀 다녔으면 좋겠다”며 “여행을 준비하듯 루트도 짜보고 미리 공인중개사에게 찾아가겠다고 약속을 잡고 현장 투어를 하다보면 자연스레 시세를 파악할 수 있게 된다”고 말했다.
2022.05.24 I 박종화 기자

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