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- (edaily 인터뷰)수도이전 위헌 이끈 이석연 변호사
- [edaily 공희정기자] `수도이전특별법은 위헌`결정을 이끌어낸 이석연 변호사는 "참여정부는 역설적으로 역대정부중 참여가 가장 적은 정부"라며 "노무현 대통령은 전체를 아우르는 대통령이 되어야 성공한다"고 말했다.
이 변호사는 24일 edaily와의 인터뷰에서 "노무현 정부의 한풀이식 개혁은 개혁이 아니다"며 "현 정부의 정책 마인드는 헌법의 정신이나 인류 보편의 가치 추구와는 배치되는 시대역행적인 것"이라며 이같이 지적했다.
이 변호사는 "현 정부가 말하는 개혁은 잘 나가는 사람을 끌어내려 나눠 갖고 평등해지자는 것 같다"며 "진짜 평등은 잘 나가는 사람들이 불법이나 큰 틀에서 위법이 없으면 인정해주고 처지는 사람들을 끌어올리는 상향식이어야 한다"고 주장했다.
다음은 인터뷰 내용이다.
◇"정치는 절대로 하지 않겠다"
-최근 발족한 헌법포럼에 대해 정치 모임으로 보는 시각이 있는데.
▲헌법포럼은 정치와는 전혀 연관이 없다. 개인적으로도 정치는 절대로 하지 않는다는 입장이기 때문에 주변의 시각에는 괘념치 않는다. 정치권에서는 수도이전 위헌결정 이전부터 끊임없이 입당 제의가 있었다.
최근에는 한나라당 쪽에서 유혹하고 있지만 응하지 않았다. 10년전 국민회의 창당 때부터 천정배, 신기남 이원등과 함께 입당 제의를 받았지만 사양했다.
-정치는 절대로 하지 않겠다는 뜻인가.
▲의회에 들어가서 하는 것은 싫다. 우리 생활자체가 정치행위 아닌가. 나라는 끊임없는 불협화음을 내고 있고 국민역량은 결집되지 않고 있다. 대외 신인도는 떨어지고 서민 경제는 날로 어려워지고 있다. 이를 바로 잡을 수 있는 차원에서 `정치` 활동은 계속할 것이다.
특히 이를 바로 잡는 구심점은 헌법의 기본정신이 되어야 한다. 헌법이 구심점 역할과 국민통합의 나침반 역할을 해야 한다. 그리고 그런 역할을 하기 위해 헌법포럼이 탄생한 것이다.
◇"한풀이식 개혁은 개혁이 아니다"
-노무현 정부의 개혁정책에 대해 어떻게 생각하나.
▲총체적으로 잘못 가고 있다. 모든 분야에서 국민 대다수의 뜻과는 거리가 있게 나가고 있다. 정부정책 마인드가 헌법의 정신이나 인류 보편의 가치 추구와는 배치되는 시대 역행적인 것이다.
개혁이라는 것은 지극히 주관적인 것이다. 개혁은 거창한 이념이나 거시담론이 아니라 국민 개개인의 구체적 삶을 보다 풍요롭고 자유롭게 하는 실용주의적인 것이다. 헌법에도 인간으로서의 존엄과 가치를 지켜주고 행복조건을 확대하는 것이 국가의 기본 이념이라고 되어 있다.
국가의 모든 책무는 그것을 증대하기 위해 있다고 헌법 10조 명백히 선언하고 있다. 개혁이라는 것을 진보 세력의 독점물로 삼는 것은 맞지 않다. 참여의 기회균등, 국민적 합의, 헌법적 정의 실현, 그런 정의가 개혁의 최종 목표다.
어느 정부마다 개혁을 내세웠다. 개혁이 마치 자신들의 전유물인 것처럼 행세했지만 다 부패했다. 현정권도 마찬가지다. 개혁 독점 만능주의에 빠져서는 안 된다. 국민들은 지쳐있다. 개혁 피로증이 아니라 개혁이란 말이 국민들에게는 다가가지 않는 것이다.
-최근 이정우 위원장은 `경제가 어렵다고 해서 개혁정책을 후퇴시켜서는 안 된다`는 말을 했는데.
▲이정우 위원장 말은 좋은 얘기 같지만 그렇지 않다. 모든 것은 하나로 연결되어 있다. 경제가 어려운 이유는 따로 있다. 기업의 설비투자가 OECD국가의 평균에도 못 미친다고 한다. 설비투자는 기업이 재생산하기 위해 여러 가지 사업을 확장하는 등 장래를 위한 투자다. OECD국가의 평균 국민 소득은 2만~3만불인 반면 우리는 1만불에 불과하기 때문에 설비투자에 2~3배는 투자해야 OECD 국가들을 따라갈 수 있다. 하지만 평균수준에 머물게 된다는 것은 정체된다는 것을 의미한다.
또 제일은행과 거래한 중소기업 CEO를 대상으로 설문조사를 한 결과 80% 가 5년내에 중국으로 이전하고 싶다고 밝혔다고 한다. 또 3년 이내는 60%가 이전할 계획을 하고 있다고 한다. 더 심각한 것은 이들 60% 기업들이 현재도 잘 나가는 기업이라는 것이다. 중소기업이 나라의 고용 창출 효과에 미치는 것을 놓고 볼 때 몇 년 안에 일자리의 태반이 사라진다는 것이다. 또 많은 돈들이 해외펀드 가입하면서 해외로 빠지고 있다. 게다가 우리 경제에 대한 해외신뢰도 떨어지고 있다. 이는 한국의 시장경제에 대한 신뢰상실에서 온 것이라고 본다.
한풀이식 개혁은 개혁이 아니다. 그 사람들만의 개혁이다. 이러한 것이 그들의 장기 집권 구도와 연결되어 있는지 모르지만 국민을 볼모로 선동하면 안 된다. 여야 양쪽 10%를 제외하고는 많은 국민들은 `이것은 아니다`고 생각한다. 포럼도 국가가 이런 식으로는 안된다고 봤기 때문에 지식인들이 나선 것이다. 1년 동안 지켜봐 달라.
◇"언론관계법, 사립학교법 위헌성 뚜렷"
-여당이 추진중인 이른바 4대 개혁 입법에는 위헌성은 있나.
▲어느 (개혁)입법이든 헌재에 가는 일이 없었으면 좋겠다. 서로 합의를 통해 타협정신을 발휘하고 국민여론 중시해야 한다. 국가 정책에 있어 우선순위가 있다. 개혁입법이란 것이 지금 당장 필요한 것인가 반문하고 싶다. 미뤄도 된다. 만약 국회에서 강행처리 한다면 엄청난 부작용이 올 것이다. 4대 개혁입법은 진정한 개혁입법이 아닌 정략입법이라고 본다.
-언론관계법과 사립학교법은 위헌성이 다분하다고 지적한 바 있는데.
▲언론관계법은 해외 토픽감이다. 궁극적으로 신문 보는 것까지 국가가 통제하겠다는 것이다. 사립학교법도 국민 대다수가 기본취지를 잘못 알고 있다. 일부 사학의 친인척비리나 학교 재단의 재산 전용을 방지하고 사학비리 척결을 통한 학원 운영의 민주화를 하겠다는 것은 좋다.
그러나 그런 정도는 민사적, 형사적 대응만 제대로 하면 해결된다. 하지만 그런 것은 제대로 하지 못하면서 사학의 기본 근간을 흐트러뜨리는 것은 자유민주주의 근간과도 배치되는 것이다. 특히 여당은 미국의 하버드대학 등 외국사례를 드는데, 외국의 교육 풍토는 우리 것과 전혀 다르다. 이를 그대로 대입시키는 문제가 있다. 위헌성이 뚜렷하다.
-사립학교법 관련해서는 사학재판의 반발이 심하다. 위헌 신청 의뢰가 들어 온적 있나.
▲사학재단으로부터 위헌성 여부 검토를 받았고, 법이 통과될 경우 헌법소원을 해달라는 공식 요청 받았다. 그러나 결정 하지는 않았다. 생각중이다.
◇"정치권 憲裁 공격, 소가 웃을 일"
- 정치인들의 입법활동에 너무 법률적인 잣대를 엄격히 적용하는 것은 아니냐는 지적이 있다.
▲국회가 입법 기관이고 국민 대표기관이지만, 국회가 다수결로 만든 법률에 대한 불신으로 헌법재판 제도가 생긴 것이다. 헌재는 세계 각국의 권력분립 원리상 가장 최후에 생긴 것이다. 군주 정치나 대통령의 1인 권력독점을 견제하기 위해 국회 설립됐지만, 의회 정치의 다수결에 대한 불신으로 헌법 재판제도가 생긴 것이다.
의회가 다수결에 의해 법률을 만들다 보면 헌법에 위반되는 법률을 만들게 되는 경우가 있다. 헌재의 기본 임무는 의회가 만든 법률이나 대통령의 통치행위에 대해 통제하고 감시하고 제동 거는 것이다. 따라서 헌재는 의회가 만든 법률에 제동을 거는 것은 당연한 것이다. 헌재 출범이후 위헌결정이 100건이상 났다. 이 모든 것이 의회에서 만든 법률이다.
예를 들어 토지공개념으로 입법한 토지초과이득세법은 노태우 정부가 선거공약을 지키는 차원에서 입법한 것이지만 헌법소원을 통해 무효화시키기도 했다. 따라서 이런 것을 이해 못하고 헌재에 대해 `선출되지 않은 권력`이라는 식의 비난은 온당치 않다.
이는 국가 기본통치개념에 대한 이해가 없는 것이다. 만약 헌법의 기본 원리를 알고 있다면 정치권에서 백주에 날뛰듯이 저렇게 못한다. 정말 소도 웃을 일이다.
- 열린우리당 김종률 의원은 `관습헌법은 히틀러가 동원한 이론`이라는 표현도 하려했는데.
▲헌재의 대통령 탄핵결정 결정문에 보면 헌재는 당시 대통령의 권한과 정치적 권위는 헌법의 의해 부여된 것이기 때문에 헌법의 정신을 무시하거나 경시하는 대통령은 자기 스스로의 권한과 지위를 무너뜨리는 것이기 때문에 경계해야 한다고 경고하면서 하지만 탄핵사유는 안 된다고 한바 있다.
대통령, 국회의원뿐 아니라 권력에 있는 사람들의 권한과 지위는 바로 헌법에 의해 부여된 것이다. 헌법정신이나 절차를 무시하는 것은 스스로 권위를 무너뜨리는 것이다.
- 일본에서 자주 학술대회를 갖는 것으로 알고 있는데, 외국의 반응은 어떤가.
▲일본 학자들은 정부 여당과 국회가 헌재의 결정을 무시하는 것을 보고 한국 법치주의는 멀었다고 혀를 찼다. 이런 말은 한국의 국제적 신인도와 연결된다. 시장경제는 예측가능성과 신뢰가 보장되지 않으면 성립되지 안는다. 헌법이 제대로 지켜지느냐의 여부가 국제적 신인도의 척도가 된다는 것이다.
◇"출자총액제한제도 위헌 소지"
-출자총액 제한, 대기업 집단지정제, 상속증여세 완전포괄주의, 공기업 민영화 여부 등은 위헌적인 월권행위라고 지적한 바 있는데.
▲전부 문제가 있는 것은 아니다. 다만 정책 시행할 때 헌법의 정신에 맞게 자유시장경제원리를 존중하고 그에 따르는 부작용 최소화하면서 조화를 이루면 된다. 다만 출자총액제한제도는 분명히 그 자체가 위헌 소지를 가지고 있다.
최근 공정거래법 개정안이 통과됐는데 가장 중요한 출자총액제도는 폐지하거나 대폭 축소해야 하는데 그대로 나두고 오히려 문제를 더욱 심각하게 만들어 놓았다. 출자총액제는 개혁과 상관없다. 이번 본회의에서 재고되어야 한다.
정부는 기회가 있을 때마다, 또 대통령은 이번 남미에 가서도 투자촉진을 위해 기업활동을 도와주겠다고 했는데 실제 상황은 오히려 그 반대로 가고 있다. 투자가 촉진되어야만 일자리가 창출되고 기업이 산다. 우리 경제는 사실상 대기업이 끌어갔다. 중소기업은 이에 대한 수혜를 받으며 같이 간 것이다. 하지만 현 정부는 투자 활성화 외치면서 대기업의 투자를 옥죄고 있다. 이는 헌법에도 어긋나고 현실적 타당성도 없다. 출자총액제도를 그대로 유지 하는 것은 경제활성화에 부정적 요소로 자리잡게 될 것이다.
또 금융계열사에 대한 의결권 제한 문제도 심각하다. 적대적 M&A 문제로 일본도 외국인 투자비율을 17%하는 등 자국 기업의 경영권 방어를 위해 노력하고 있는데 우리는 역행하고 있다.
- 최근 확정된 종합부동산세의 경우는 어떻게 보나.
▲종합부동산세는 좋은 면도 있다. 세금을 평수위주가 아니라 가격위주로 간다는 것이다. 하지만 여론 수렴해 시간을 갖고 하면 좋을 것 같다. 특히 조세정책의 기본 이념인 조세법률주의와 기본 핵심인 과세요건법정주의 내지 과세명확주의에 위배된다. 이중과세 문제는 어떤 식으로든 지방자치과세권을 침해하는 것이 된다. 이는 지방분권화 정책에도 역행한다. 긍정적인 효과에도 불구하고 큰 틀에서 문제가 생길 수 있다.
-세금만능주의에 입각한 각종 부동산정책은 헌법상 조세법률주의, 자유시장 경제원리 등을 뒤흔드는 인기영합적 정책의 성격이 강하다고 지적한 바 있는데.
▲부동산 정책 가운데 투기를 억제하는 것은 노태우 정권 이후 계속 이어져 왔다. 하지만 근본적인 해결책보다는 세금만능주의에 입각해 일회성 처방 내지 즉흥적 처방이 많았다. 금리는 올라가야 한다. 사회 구조적인 면을 간과하고 있다. 금리 조정은 자기 임기 때는 빛이 안 나기 때문이다. 국민 인기 영합적인 정책은 오래 못 간다.
-종합부동산세 위헌 소송 제안을 받은 적 있나.
▲제안 받은 적 없고. 하지만 온다 해도 하겠다는 생각은 없다. 국민 편가르기 법은 궁극적으로 국민 모두에게 피해 간다.
◇"노 대통령, 헌법정신을 나침반삼아야"
-노무현 정부에 조언할 수 있는 통치방법은.
▲개혁정책처럼 이데올로기적인 개념이 없고 선동적인 것은 없다고 본다. 개혁이라는 말을 안 섰으면 좋겠다. 현 정부가 말하는 개혁은 잘 나가는 사람 끌어내려 나눠 갖고 평등해지자는 것 같다. 진짜 평등은 잘 나가는 사람들이 불법이나 큰 틀에서 위법이 없으면 인정해주고 처지는 사람들을 끓어올리는 상향식이어야 한다.
하지만 우리 나라처럼 획일적 평등주의 정신이 강한 나라가 없는 것 같다. 모든 국민 생활을 이론화하고 평준화하려는 평등의식은 공산주의 국가에서도 이미 오래 전 사라졌다. 헌법에서 보장하는 평등은 절대적 산술적 평등이 아니라 상대적 평등이다.
모든 국민은 시장경제에서 기획의 균등을 절대적으로 보장 받아야 하지만, 결과에 대한 불평등은 불가피하다. 처진 계층을 끌어올리는 자유 속의 평등을 강조하는 정책이 필요하다.
노 대통령은 더 이상 한풀이식 개혁과 국민 편가르기 하지말고 국민통합에 앞장서야 한다.
노 대통령이 벤치마킹한 링컨 대통령의 예를 들겠다. 링컨은 노예해방이 아니라 남북을 분열의 위기에서 통합시킨 위대한 대통령으로 미국인에게 각인되어 있다. 게티즈버그 연설에서 링컨은 "87년전 우리 조상들이 나라를 세웠고 헌법을 만들었다. 헌법은 통합의 정신을 강조하고 있다. 그 정신으로 상처를 씻자"고 말하면서 통합을 강조했다. 총탄이 빗발치는 전쟁 속에서도 헌법의 정신과 통합을 강조했다.
노 대통령에게 말하고 싶다. 헌법의 정신을 기준으로 국민통합을 실현하고 역량을 결집하는 통합의 리더쉽을 발휘해 달라. 그리고 그 기준은 헌법의 정신이 되어야 한다.
또 하나 링컨 일화를 소개한다. 링컨은 대통령 되고 나서 "이제 내 주변에는 적들로 가득하다. 나를 지지했던 사람들이 이제는 적이 될 수밖에 없다"고 말했다. 차기 대권주자나 국회의원들이 `여당의 지지기반이 사라진다`고 표현하는 것은 이해가 간다. 하지만 대통령은 자신의 지지기반이 아닌 국가 전체를 봐야 한다.
전체를 아우르는 대통령이 된다면 성공한 대통령이 된다. 아직 늦지 않았다. 하지만 조금만 지나도 시기를 놓친다. 지금도 자기 지지기반을 중심으로 편가르기를 하면 선거에서 이길 수 있을지 모르지만 국가는 위기에 빠진다. 참여의 기회균등을 실현하는 대통령이 되어 달라. 참여정부는 역설적으로 역대정부 중 참여가 가장 적은 정부다. 갈수록 시간은 줄어들고 있다. 애정을 갖기 때문에 비판하는 것이다.
-보수주의자인가, 진보주의자인가.
▲난 진보주의자다. 등산도 가면 새로 난 길 아니면 가지 않는다. 길을 개척하는 것을 좋아한다. 변화와 개혁을 추구한다. 공직생활 15년을 하면서 나의 근간이 된 것은 헌법의 기본 정신이다. 수도이전을 반대하면 마치 보수적이다는 평가를 받는데 이는 절대 그렇지 않다. 국가에 대한 것을 헌법절차에 따르지 않고 반대하는 것은 무정부주의로 가는 길이다. 난 절대 보수적이지 않다. 과거 혁신파라는 지적을 받았고 지금도 변한 것 없다. 헌법의 진보적 성향을 가지고도 개혁할 수 있다.
-도울 김용옥의 헌재 결정에 대한 비판이 최근 이슈가 됐는데.
▲대꾸할 필요조차 없다. 대응할 생각도 없다. 말 같지 않은 말에 대해서는 말 같지 않은 말로 대응하라는 말이 있다. 그런 형편없는 말에 대응할 가치가 없다.
- 이정우위원장, 양도세중과 예정대로 추진
- [edaily 최현석기자] 이정우 청와대 정책기획위원장이 1가구3주택 이상 보유자에 대한 양도세 중과를 예정대로 내년부터 추진할 것임을 시사했다. 또 건설규제의 추가적인 완화에도 부정적인 입장을 나타냈다.
이 위원장은 또 "국민들과 노사정 모두 단기주의의 함정에 빠져 있다"고 지적하고, "참여정부가 인기에 영합하지 않고 장기적 관점에서 정책을 운영하고 있어 임기말에 국정지지도를 50%를 끌어올리며 후반전에 강한 정부가 될 것"이라고 전망했다.
이 위원장은 지난 23일 연세대학교 경제대학원에서 주최한 강연에 참석, "우리 기업들은 주주이익을 우선시해 단기에 기업 주가가 오르지 않으면 경영자를 가차없이 교체하는 영미형 모델을 택하고 있다"며 "독일이나 일본처럼 장기적으로 투자할 여유가 없다"고 지적했다.
그는 "기업뿐 아니라 노조도 단기적 시야를 갖고 있어 올해 어느정도 투쟁으로 얼마나 임금을 올렸는가로 평가 받고 있다"며 "이에따라 무리한 요구가 유행처럼 돼 버렸고, 장기적으로 기업경쟁력 강화와 수익을 높이려는 노력을 하지 않고 있다"고 비판했다.
이 위원장은 "임금이 곧바로 비용이 되고 국제경쟁력에 가장 중요한 지표가 되는 우리나라와 같은 수출주도형 국가에서는 과거처럼 임금상승율이 두자리일 경우 경제가 살아남을 수 없다"며 "상생하는 네델란드 모델로 가는 길외에는 방법이 없고, 시간도 많지 않다"고 강조했다.
이 위원장은 정부와 국민의 단기주의도 문제라고 지적했다. 특히 부동산 정책과 관련한 단기주의가 심각하다는 입장을 피력했다.
그는 "장관 수명이 평균 1년밖에 되지 않아 단기에 뭔가 승부를 내야 한다는 강박관념에 빠지기 쉽다"며 "장관 수명이 미국 등 다른 나라처럼 평균 2~3년 정도 돼야 한다"고 주장했다.
이 위원장은 "대표적인 경기대책인 부동산 정책의 경우 온갖 규제로 하루아침에 투기를 잡은 뒤 1년 뒤 집이 안팔린다고 여기저기서 아우성을 치면 다시 푸는 정책을 반복해 투기를 장려해 왔다"며 "이에따라 국민들이 정부정책을 믿지 않고 부동산 신화를 신봉하게 됐다"고 지적했다.
그는 "이는 해방후 우리나라 부동산 가격이 4만배 올랐기 때문"이라며 "우리나라 땅값은 캐나다의 6배에 달하며 프랑스 전체 땅을 8번 살 수 있는 수준"이라고 덧붙였다.
이와함께 "지금처럼 불경기가 오래간 것을 본 적 없는 국민들도 단기적 부양책을 원하고 있다"며 "건설규제를 풀면 경기가 좋아지고 고용효과가 확실하게 나타날 것이나, 과거의 시행착오를 다시 되풀이할 수는 없다"고 단언했다.
이 위원장은 "다주택자 양도세 부과 유예시한이 올 연말까지인데 조금만 버티면 과거처럼 풀릴 것이라는 인식으로 아직까지 팔지 않고 있다"며 "신경전을 펼치고 있으나, 국민이 정부 말을 믿지 않으면 백약이 무효임을 알야야 한다"고 말했다. 이는 1가구3주택이상 보유자에 대한 양도세 중과를 내년부터 강행할 것임을 시사한 것으로, 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관의 유예검토 발언과 배치된다.
이어 "내년 하반기 건설경기 둔화를 보완하기 위해서는 냉탕, 온탕식 규제완화로 투기를 부추기기 보다는 사회간접자본시설 확충을 위해 턱없이 부족한 도서관이나 요양시설 건립 등으로 메워야 한다"며 "여러 모로 뉴딜정책에 동의한다"고 말했다.
그는 "미국에는 골프장이 2만개, 일본에는 2000개 가량 있으나, 우리나라는 200개에 못 미치는 수준"이라며 "관광수입 등을 목적으로 한 골프장 추가건립에 찬성하나, 200개를 더 짓겠다는 것은 과욕이며, 환경 등도 고려해야 한다"고 덧붙였다.
한편 이 위원장은 "현재 12개 국정과제위원회가 100대 장기국가발전전략을 추진중이며, 3분의 1이 실행단계에 있다"며 "참여정부 말기에는 대부분 실행돼 결과가 나올 것이라 몰디브전 축구경기처럼 후반전에 강한 정부가 될 것"이라고 말했다. 그는 참여정부의 도덕성이 이전 정권들에 비해 우수한 점도 국정지지도 상승에 도움이 될 것이라고 기대했다.
- (건설불황극복)⑥한국토지신탁 "新시장 개척주력"
- [edaily 이진철기자] "업계 1위의 경쟁력을 가진 개발신탁은 고수익이 가능한 반면, 리스크 부담이 있어 신규수주를 연간 500억~600억원 수준으로 제한해 향후 안정적인 수익구조를 다져나갈 것입니다."
한국토지신탁 김태서 기획본부장(사진)은 "주력업무인 개발신탁은 입지, 사업성 분석에서부터 분양마케팅, 입주, 관리, 시행 등 부동산 개발에 관한 모든 것을 책임지고 대행하는 상품"이라며 "부동산분야에서 남다른 전문성과 노하우가 없으면 사업자체가 불가능하다"고 말했다.
따라서 한국토지신탁(034830)은 임직원의 80% 이상이 부동산 관련 자격증을 소지한 전문가들로 구성돼 있는 등 우수한 인력과 전문성, 다년간의 노하우를 바탕으로 개발신탁사업에 대한 절대적인 비교 우위를 확보하고 있다고 강조했다.
김 기획본부장은 "올해 임직원 실천목표는 ´고객 및 주주 중시경영´으로 주주이익 극대화 구현을 핵심 경영과제의 하나로 설정했다"며 "주가부양을 위해 ´임직원의 성과는 곧 주가와 연결된다´는 업무마인드를 갖고 가시적인 수익성 창출을 위해 노력하고 있다"고 소개했다.
이같은 분위기인 탓인지 한국토지신탁 우리사주조합은 지난해에 이어 올해에도 우리사주를 매입해 현재 유통주식의 4.8%에 해당하는 386만주의 우리사주를 보유하고 있다.
이에 대해 김태서 기획본부장은 "주주중시 경영을 실천하고 주주들에게 신뢰감을 심어줌으로써 시장에서 제대로 평가받기 위한 노력의 일환으로 보면 된다"며 "향후에도 우리사주조합을 통한 자사주 취득을 지속적으로 해나갈 계획인 것으로 안다"고 밝혔다.
한국토지신탁은 지난해 결산후 시가대비 5.1%에 해당하는 배당을 실시한 바 있으며, 올해에도 작년 이상의 흑자가 확실시됨에 따라 전년도 수준의 배당 또는 자사주매입 방안을 검토해 주주들의 기대에 부응한다는 방침이다.
아울러 그간 회사 여건상 실시가 어려웠던 소규모 기업설명회(IR)도 내년부터 적극적으로 실시, 시장에서 회사 인지도를 향상시킨다는 계획도 세웠다.
김태서 기획본부장은 "최근 몇년간은 부동산시장의 활황과 부동산신탁시장의 규모 확대 등에 힘입어 창사이래 최대의 매출실적을 달성하고 배당도 실시하는 등 양적인 성장이 두드러졌다"고 평가했다.
또 "올해도 전반적인 경기불황과 부동산시장 침체에도 불구하고 향후 2~3년간 매출의 주원인이 되는 개발신탁부문의 신규수주가 이미 목표를 초과달성하는 등 순조로운 경영을 보이고 있다"고 밝혔다.
◇부동산신탁업계 지각변동 예고.. 신사업모델 개척으로 재도약추진
김 기획본부장은 그러나 "자본, 매출, 맨파워, 영업노하우 등에 있어 업계 수위자리를 확고히 하고 있지만 후발 신탁회사들의 공격적인 영업활동과 부동산경기 침체가 지속되면서 업계가 지각변동이라는 전환기를 맞고 있다"고 분석했다.
그는 이에 따라 "회사 매출의 상당부분을 차지하고 있는 개발신탁사업의 신규수탁시 수탁소위원회, 토지신탁심의위원회, 상임위원회의 3심제를 도입해 리스크를 관리하고 있다"며 "각종 심사시 설계, 재무, 현장관련 부서의 의견을 첨부해 심도있는 심의를 시행중"이라고 소개했다.
이와 함께 "직원윤리강령을 선포하고 전임직원이 공정하고 깨끗한 업무추진을 위해 긴장하고 노력하는 등 윤리경영 실천에 앞장서고 있다"고 강조했다.
이같은 노력으로 한국토지신탁은 작년 7월 지배구조우수기업을 수상하기도 했다.
김 기획본부장은 "전체 이사중 과반수의 사외이사, 감사위원회 도입과 재무구조의 건전성은 물론 대외적으로 주주중시 경영실천 및 기업경영의 투명성을 인정받은 것"이라며 "전임직원 노력으로 작은 결실을 맺은 것으로 평가한다"고 말했다.
그는 "앞으로도 이같은 업무마인드 역량 강화를 위해 리츠(REITs) 후속출시, 신상품개발 구체화, 부채비율 축소, 회사채 신용등급 상향 등에 적극 나설 방침"이라며 "장래성 부각을 위한 전략적인 IR강화 및 각종 홍보·광고활동 등 회사 가치향상을 위해 전사적인 경영역량을 집중해 나갈 계획"이라고 밝혔다.
이같은 경영방침에 따라 우선 회사의 가장 큰 경쟁력인 부동산분야의 전문경험을 바탕으로 한 상품설계 능력과 개발사업의 노하우를 접목한 수익률 제고능력을 활용, 부동산투자회사법 개정과 더불어 가능해진 개발형 리츠와의 접목을 통한 사업확대도 해나갈 계획이다.
아울러 제도적인 사업기반의 다각화와 관련, 신탁업법 등 관련 법률의 개정과 유관법률의 제정에 대응, 미래 신사업모델을 만들어 나가는데도 경영의 역량을 집중적으로 기울인다는 방침이다.
김 기획본부장은 "전사적으로 강도 높은 경영혁신을 추진해 은행 등 금융권의 부동산신탁 시장잠식과 업계의 진입장벽 붕괴 등으로 예견되는 본격적인 무한경쟁에 대비, 조직경쟁력 확보로 재도약의 기틀을 마련한다는 전략을 세워놓고 있다"고 설명했다.
그는 "부동산관련 산업에 대한 노하우는 하루아침에 축적될 수 없는 특성을 갖고 있다"며 "앞으로도 급변하는 경영환경을 헤쳐나가는 해법 역시 우수인재의 육성과 발굴에서 찾는다는 방침아래 우수인재의 신규확보는 물론 국내외 교육훈련투자를 획기적으로 강화해 회사 경쟁력의 원천으로 삼겠다"고 강조했다.
- (건설불황극복)⑤한국토지신탁, 부동산금융 선도
- [edaily 이진철기자] 몇년전 유명건설회사인 A건설은 아파트개발을 위한 부지를 확보하고도 일시적인 자금난으로 법정관리에 들어가 막상 사업추진을 진행하지 못하는 상황이었다.
A건설은 사업추진 방법을 찾던 중 개발신탁이라는 제도를 활용키로 하고 한국토지신탁에 아파트건설을 위한 개발신탁을 의뢰했다.
한국토지신탁은 사업타당성 검토를 거쳐 470가구 규모의 아파트건립을 추진키로 결정하고 건축은 A건설이 책임 시공하되 사업주체를 한국토지신탁으로 변경했다. 한국토지신탁 명의로 분양보증, 자금조달 등 실질적인 사업관리를 수행한다는 내용의 개발신탁 계약을 체결한 것.
그 결과 아파트 초기분양률이 74%에 달하는 성공을 거두었고 아파트를 분양받은 사람들도 한국토지신탁을 믿고 분양대금을 성실히 납부, 사업이 끝난 시점에서는 200억원 이상의 순수익이 A건설에게 돌아가게 됐다.
이는 신탁의 기능을 활용해 부도난 건설업체가 어려운 여건속에서도 성공적으로 사업을 수행한 사례로 평가받고 있다.
부동산경기가 최근 침체를 보이면서 한국토지신탁(034830)이 주목받고 있다.
한국토지신탁은 부동산투자 선진화를 기치로 지난 96년 한국토지공사의 자회사로 출발했다.
영업을 개시한 이래 지난 8년동안 아파트 9만5000여가구(예정분포함)를 공급했으며, 이중 1만8000여가구는 IMF외환위기 등의 영향으로 부도상태에 있던 한신공영 등 8개업체의 아파트사업 현장 38개를 인수해 무사히 입주할 수 있도록 했다.
또 임대아파트 2만8000여가구는 정부의 임대주택 보급정책에 적극 부응해 공급한 것으로 부동산신탁의 기능과 장점을 최대한 활용한 사례로 평가되고 있다. 이밖에도 오피스텔, 주상복합, 상가 등 1만5000여가구를 공급하기도 했다.
현재는 사업비 10조원에 달하는 아파트, 오피스텔, 상가 등의 개발신탁사업을 진행중에 있으며, 수탁고(신탁원본)기준으로 총 6조8996억원 규모의 담보, 관리, 처분신탁 업무를 수행하고 있다.
◇개발신탁 진행현황
한국토지신탁은 특히 부동산 금융부문에 있어서도 부동산투자신탁(REITs) 제도를 개척, 자본금 1475억원 규모를 수행하고 있으며 부동산관련 자산유동화증권(ABS)를 발행하는 등 부동산 금융분야를 선도하고 있다.
김태서 한국토지신탁 기획본부장은 "부동산 시장상황이 불투명 할수록 손실을 최소화하고 전문성과 자금조달능력을 바탕으로 안정적인 수요창출이 가능한 부동산신탁의 장점을 이용하려는 부동산개발업자의 수요가 늘고 있다"며 "부동산신탁회사의 성공관건은 신뢰를 바탕으로 한 공신력"이라고 강조했다.
◇한국토지공사 자회사로 출발.. 부동산신탁 독보적 위치점유
한국토지신탁의 현재 발행주식 총수는 1억8000만주이며, 자본금은 설립초기인 96년 4월 300억원에서 97년과 99년 2차례의 유상증자를 거쳐 1800억원으로 증가했다.
모회사인 한국토지공사는 전체 발행주식주 1억8000만주중 1억주를 소유하고 있어 지분율 55.56%로 최대주주이며, 그외 소액주주가 44.44%인 8000만주를 보유하고 있는 가운데 한국토지신탁의 우리사주조합은 두차례의 자사주 매입을 통해 유통주식의 4.8%, 386만주를 보유하고 있다.
개발신탁은 한국토지신탁의 주력분야로 부동산신탁 시장에서 67% 점유률로 독보적인 위치를 점하고 있다.
한국토지신탁은 "회사 주매출원으로 사업특성상 2~3년간 꾸준히 매출로 인식되는 경향이 있어 안정적인 회사경영 및 지속적인 매출증대를 위해서는 신규수탁 증대가 가장 큰 관건"이라고 설명했다.
한국토지신탁은 "현재까지 신규수탁은 20건, 634억원(신탁보수기준)을 확보해 작년 동기대비 3.7배 증가했다"며 "올초 설정한 경영목표 600억원을 초과 달성한 것으로 현재 수탁검토중인 사업들을 감안한다면 사업규모는 더욱 늘어날 것"으로 전망하고 있다.
◇비개발신탁 진행현황
이와 함께 현재 진행중인 개발신탁사업은 분양아파트 73건, 임대아파트 41건, 오피스텔 18건, 주상복합 5건, 상가 9건, 기타 아파트형 공장 등 9건으로 총 155건, 9조8437억원(사업비기준) 규모를 진행하고 있다.
◇아파트 브랜드 ´코아루´ 런칭.. 소비자요구 적극 대응
한국토지신탁은 신탁회사로는 처음으로 아파트브랜드인 ´코아루´를 지난 2002년 개발, 전국적으로 적용하고 있다.
<☜사진은 최근 코아루 브랜드 홍보를 위해 모델로 선정된 방송인 정지영씨>
김태서 기획본부장은 "회사의 이름을 전면에 이름을 걸고 품질을 보장하며, 소비자의 요구에 부합하는 최첨단, 고품격 아파트를 공급하겠다는 야심찬 포부로 아파트 브랜드를 런칭했다"며 "현재는 춘천, 전주, 진해, 울산, 용인 동백지구 등에서 분양을 실시, 수요자들의 좋은 반응을 얻고 있으며, 코아루 브랜드로 개발을 수탁해 오는 경우도 있다"고 밝혔다.
한국토지신탁은 이밖에도 세분화된 부동산시장의 경향에 맞춰 주상복합 등에는 ´코아시스´라는 브랜드를 개발, 작년 대구 황금동에서 처음으로 적용하기도 했다.
한국토지신탁은 이같은 개발사업 외에도 부동산금융도 선도하고 있다.
지난 2002년 10월 2개 빌딩, 자본금 500억원 규모로 ´K1 CR리츠´를 설립한 후 작년 4개 빌딩의 추가 매입에 성공해 현재 6개 빌딩, 자본금 1475억원, 총자산 1825억원으로 성장했다. 이는 자본금 규모에서 국내 최대 부동산펀드라고 한국토지신탁측은 설명했다.
현재 투자부동산은 충정로 디오센터빌딩 및 케이원리트빌딩(구 리젠트화재 보험사옥), 신설동 동진타워빌딩, 여의도 신송센터빌딩, 영등포 대흥빌딩, 잠실 시그마타워빌딩 등으로 빌딩규모와 지역면에서 고르게 분산 투자돼 있다.
한국토지신탁은 임대차계약의 갱신 등 빌딩관리의 안정화가 이루어지는 올해에는 8%대의 안정적인 배당이 가능할 것으로 기대했다.
한국토지신탁은 "K1 CR리츠는 부동산 투자경험이 풍부한 기관투자자들의 참여로 리츠의 설립은 물론 GE캐피탈, 신영에셋 등 투자자들의 전문성이 리츠운영에 많은 상승효과를 가져오고 있다"고 설명했다.
이와 함께 "기존의 신탁업무를 통해 상당기간 축적해온 자산운용 노하우를 활용하면서 리츠 수익률제고에 상당한 기여를 할 뿐만 아니라 K1 CR리츠의 자산운용에 있어서도 효율성을 기하고 있다"고 설명했다.
◇올해 순익 90억 예상.. 리츠 등 부동산 금융상품 강화할 것
한국토지신탁은 올해 전반적인 경기침체에 따른 부동산경기의 하락에도 불구하고 작년의 2배에 해당하는 700억원 가량의 신규수주가 예상되며, 당기순이익도 전년대비 23% 증가한 90억원에 달할 것으로 전망하고 있다.
그러나 부동산경기 침체속에서 감독당국의 프로젝트 파이낸싱 규제강화 및 우량사업지 감소 등 신규수탁 여건의 악화로 수주여건이 날로 열악해짐에 따라 부동산 신탁업계의 영업경쟁도 더욱 치열해지는 상황이다.
유시찬 한국토지신탁 기획팀장은 "은행 및 금융권의 시장잠식 등 부동산 시장에 대한 금융기관들의 영향력이 갈수록 커져가는 상황"이라며 "후발 신탁사의 신규 시장진입과 공격적인 영업활동은 부동산 신탁업계도 이미 무한경쟁시대에 접어들고 있음을 피부로 느끼게 하고 있다"고 설명했다.
이에 따라 한국토지신탁은 기존에 수주해 놓은 사업들의 차질없는 추진에 주력하면서 내년 이후까지 부동산경기 침체 등 주변여건 악화를 감안한 철저한 사업성검토 등 신규수탁시 더욱 신중을 기해 우량 사업위주로 선별수탁을 추진할 방침이다.
아울러, 향후 부동산시장이 호전될 가능성에도 대비해 기존 수주 네트워크의 유지 등 잠재적인 수주역량을 키워 나가는데도 힘써 나가고 준공사업의 조속한 정리 및 수지개선에도 각별한 노력을 기울일 계획이다.
유시찬 기획팀장은 "건축물 및 분양에 관한 법률, 부동산투자회사법 등 유관법률 제·개정은 향후 경영에 새로운 기회요인으로 작용할 것"이라며 "이에 대비한 적극적인 대응을 해나가겠다는 전략으로 내부적인 움직임을 활발히 전개하고 있다"고 밝혔다.
한국토지신탁은 지난해부터 사업다각화를 경영방침의 하나로 정하고 주요 업무별로 현재의 성장폭을 더욱 크게 할 수 있는 다양한 상품출시를 계획하고 있다.
먼저 개발신탁부문에서는 주5일제 보편화, 인구의 노령화 등 변화하는 사회, 경제적 변화를 담아낼 수 있도록 골프, 콘도 등 휴양시설과 노인복지시설 등의 신상품을 개발키로 했다.
또 향후 시장규모가 급증할 것으로 예상되는 재건축, 재개발 시장에도 신탁제도의 장점을 살려 참여할 수 있는 방법을 모색하고 있다.
비개발신탁부문에서도 개발신탁에서의 시장 점유율 1위 지위를 실현하기 위해 관리·처분·담보신탁, 중개 및 대리사무 등의 영업력 확대를 위해 노력을 기울이고 있다.
한국토지신탁은 "내년 4월 상가후분양 관련 법률 및 관련 신탁업법 시행에 따라 오피스텔, 상가 분양시 신탁제도 활용수요와 관리, 처분, 담보신탁과 함께 대리사무의 매출이 증대될 것으로 기대된다"며 "이를 기회로 비개발 신탁부문에 보다 큰 기대를 갖고 영업력 확대를 적극 추진할 것"이라고 밝혔다.
또한 부동산금융에서도 향후 K2, K3를 출시해 보다 다양한 상품을 선보이는 한편 기존 업무용 빌딩위주의 상품구조에서 탈피, 병원과 같은 테마형 부동산을 위주로 하는 개발형 리츠의 출시도 계획하고 있다.
김태서 기획본부장은 "부동산 간접투자시대를 맞이해 금융권 및 투자자들의 관심이 증대되고 있는 리츠, 부동산 관련 자산유동화증권(ABS) 등 리스크 부담이 없는 부동산금융 부문의 업무영역을 확대할 것"이라며 "매출구조 다각화와 더불어 부동산금융 종합회사로 발돋움하겠다"고 포부를 밝혔다.
- (부동산 레이다)부동산으로 부자되는 열가지 방법
- [양은열] 우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다. 우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.
부동산에서도 마찬가지다. 대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다. 만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다.
거두절미하고 부동산으로 부자된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자된 사람도 있겠지만 대부분의 사람들은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정상에 올라가 있다는 것이다. 필자는 부동산 강의하면서 많은 상담과 질문을 받는다. 어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다.
이들의 심정이야 이해가지만 부동산으로 부자 되는 방법은 사람과 시기가 각자 달라 간단하게 설명하기가 어렵다. 다만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자 되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다.
부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정(人之常情)이 아닌가 싶다.
그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.
그렇다면 부자(富者)란 무엇인가? 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.
구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다.
그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다. 돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.
이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다. 만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 않되 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없다. 그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다. 부동산으로 부자 되기 위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다.
부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자.안내도를 가진 자와 가지지 않는 자는 천양지차(天壤之差)다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.
초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아볼 것이다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다. 필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.
이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시 옆에 있어야 했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10만km를 넘는다. 이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.
필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스케줄도 마음 놓고 세울 수 없었던 시절이었다. 북경에서 연길 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 기다리는 동안 자동차 빌려 북경을 3일간을 돌아다니며 북경을 상세하게 파악할 수 있었는데 그 이유는 북경 안내도의 도움이 너무 컸던 것으로 기억된다. 복잡하게 연결된 북경 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었고, 원하는 건물에 쉽게 찾아 갈 수 있었던 것도 모두가 지도의 도움이 컸기 때문이다. 따라서 부동산에서 돈 벌기 원하는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.
둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다.
뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다.부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다.
부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다. 이런 이야기가 있지 않는가! 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다. 무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.
셋째, 현장답사로 발품을 판다.
어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다.
예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다. 그러나 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차라리 서울과 가까운 평택지역근처에 땅을 매입하였던 것이다. 현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자.
또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두, 세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다.
이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각 없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다.
넷째, 정책을 분석한다.
부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.
예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다. 아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매계약 후 중도금 받기전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다. 느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다.
이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다.
과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다.
다섯째, 자기 책임형 투자를 한다.
부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐믓해 하며 정성을 다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면 큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하락 한다면 상황은 달라진다. 조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한 경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다.
또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.
부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산 부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다.
부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하는 것이다.
또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻하나 라는 고민을 하지 않는다. 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다.
여섯번째, 내집부터 마련한다.
요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다. 이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다. 과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다.
앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다.
왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다.
1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 늦어지고 지지부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다되어서야 기지개를 핀다. 이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬바람이 불지 걱정 스럽다. 이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다.
일곱째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.
특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.
또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다.
여덟째, 고정관념을 극복한다.
3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다. 그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다. 진과장은 지역적으로 서울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각은 했지만 평소에 꿈꾸던 40평대보다 더 넓은 아파트로 옮긴다는 것 때문에 그 정도의 고생은 참기로 했다. 그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한 점을 참을 수 있었다. 그러나 시간이 지남에 따라 교통체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다. 결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다.
진과장의 경우 잘못한 것이라곤 지역을 무시하고 대형평수와 전원 아파트라는 순간적 고정관념에 빠져 실패한 경우다. 만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면 강남아파트를 전세로 주고 상현리 아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다.
일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다.
이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다.
아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.
그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.
다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까? 흠잡을 때 없이 열심히 살아 온 현씨 부부지만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다.
마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다.
부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종자돈에는 ‘유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈’이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이다.
첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다.
하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다.
둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다.
셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다.
둘째, 무형의 종자돈이 있다.
이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가 있지만 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다.
셋째, 만족적 종자돈이 있다.
부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다.굉장히 중요한 종자돈이다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자.
또한, 부동산 부자들은 ‘종자돈 제곱법칙’을 알고 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있다.
부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다.
또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다.
일반 사람들은 최근 몇 년간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이 한다. 우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서 ....
- (건설불황극복)①현대건설, 명예회복 원년
- [edaily 이진철기자] 지난 70년대 중동의 열사에서 땀 흘리며 오일달러를 벌어들여 한국 경제부흥의 견인차 역할을 했던 우리의 건설업이 최근 경기침체로 위기를 맞고 있다.
내수침체로 인한 시장축소와 분양원가 공개, 부동산시장 침체 등으로 위기 상황에 직면해 있고 공공부문에서는 원자재 가격 및 인건비 상승, 경기침체 등으로 물량 대비 수주경쟁이 더욱 심화하고 있다.
edaily는 안팎으로 급변하는 시장상황 속에서 21세기 건설업이 나아갈 방향을 짚어보기 위해 건설업체들이 현재의 상황을 어떻게 진단하고 있으며, 불황극복을 위해 어떠한 노력과 의지를 펼칠지 기획시리즈로 소개하고자 한다. <편집자 註>
현대건설은 매달초 월례조회에서 이지송 사장을 비롯한 각 본부장들이 단상에 앉던 기존 관례를 깨고 지난 7월부터 일반 좌석에 앉아 직원들과 이야기를 나누며 월례조회를 진행하고 있다.
이지송 사장은 "올해를 회사의 재도약을 위한 원년으로 삼아 노력을 기울이고 있지만, 아직도 우리에게는 구태의연한 모습이 많이 남아 있다"며 "먼저 저 자신부터 직원들에게 좀 더 가까이 다가가 직원들과 함께 호흡하기 위해 단상의 의자부터 치우라고 했다"고 밝혔다.
현대건설(000720)이 달라지고 있다. 현대그룹 유동성 위기와 함께 한때 부실이라는 멍에를 뒤집어 쓰기도 했지만 이제는 건설업계 맏형으로써 명예회복에 본격적으로 나선 것이다.
현대건설 관리본부장(CFO)인 김선규 전무는 "회사가 동종 업계에서 경쟁력을 갖추며 과거와 달라진 모습중에서 가장 눈에 띄는 부분은 수주 극대화를 통한 풍부한 일감 확보와 흑자 기조의 정착, 성공적인 구조조정 등의 3가지"라고 자신있게 말했다.
◇해외공사 리스크관리 강화.. 3년연속 흑자기조 정착
현대건설은 그동안 수익성이 저조했던 해외부문의 매출비중이 지난 2002년 37%에서 올해 31%로 감소했다.
이같은 영향으로 매출은 ▲2002년 5조4000억원 ▲2003년 5조2000억원 ▲2004년 4조6000억원(예상) 등으로 외형은 줄었지만 해외 저수익공사 마무리 및 자산건전성 제고에 따른 대손상각비 감소 등 수익성 개선으로 순이익은 2002년 192억원과 2003년 785억원 등 2년 연속 흑자기조를 정착했다.
◇현대건설 최근 3년간 실적추이 (2004년은 예상실적, 단위:억원)
아울러 올 3분기까지 실적도 매출 3조4484억원, 순이익 1144억원을 달성했으며 이에 따라 올 연간 목표치인 매출 4조6000억원, 순이익 1540억원 달성이 무난할 것으로 전망되고 있다.
올해 수주목표는 7조6000억원(국내 6조2000억원, 해외 1조4000억원)으로 3분기말 현재 수주실적은 4조3000억원(국내 3조4000억원, 해외 9000억원)을 기록하고 있다.
특히 연내 수주가 확정될 25억달러 규모의 이란 사우스파 가스 처리시설 15-16단계 공사를 포함한 대형공사 수주가 예정돼 있고 현재 수주잔고가 20조원으로 향후 4년치에 달하는 공사물량을 확보하고 있다.
◇회사 신용등급 잇단 상향.. 재무구조 개선 시장평가 달라졌다
시장의 평가도 달라졌다. 한국신용정보와 한국신용평가는 최근 현대건설의 발행기업(Issuer)과 회사채 등급을 기존 ´BBB(Stable)´에서 ´BBB+(Stable)´로 한단계 상향조정했다.
사업안정성과 해외공사부문 영업수익성 회복, 금융비용부담 완화에 따른 수익구조와 재무안정성 개선 추세 등이 감안된 것. 한국신용정보는 또 현대건설의 기업어음(CP) 등급도 ´A3´에서 ´A3+´로 올렸다.
김선규 전무는 "이같은 신용등급 상향조정으로 회사채 및 자금 조달 금리가 하락하는 등 금융비용 절감할 수 있게 됐다"며 "PQ점수 상승에 따른 수주경쟁력 제고와 수출입은행 등 지급보증기관에 대한 보증료 절감, 주가상승 등의 긍정적 효과를 기대한다"고 밝혔다.
그러나 현대건설의 이같은 실적호조도 최근 건설경기 불황으로 인해 영향이 불가피한 상황이다.
최근 건설산업은 내수 침체로 인한 시장 축소, 분양원가 공개, 재건축사업 규제 강화 등으로 위기 상황에 직면해 있는 것. 아울러 공공부문에 있어서는 원자재 가격 및 인건비 상승, 경기침체 등으로 물량 대비 수주경쟁이 더욱 심화되고 있다.
현대건설은 이에 따라 향후 공공공사 물량확보에 꾸준히 노력해 나가면서 특히 향후 시장규모 확대가 예상되는 SOC(사회간접자본) 민간투자 사업에 강점이 있는 만큼 역량을 집중해 나간다는 방침이다.
◇현대건설 사업구조 포트폴리오(2003년말 실적기준) <단위:억원>
실제로 현대건설은 주간사(지분 27%)로 참여하고 있는 인천국제공항철도(주)가 민자사업 프로젝트 파이낸싱(PF) 사상 최대 규모인 총 3조3100억원 규모를 20여개 금융기관으로부터 성공적으로 유치하기도 했다.
현대건설은 아울러 정부의 혁신클러스터 신도시, 기업신도시, 복합레저신도시 등 지역균형발전 계획이 구체화되는 것과 더불어 서산간척지의 개발도 적극 추진한다는 계획이다.
현대건설이 보유하고 있는 핵심자산인 서산간척지 1080만평의 효율적 활용을 위해 서산간척지 개발방안을 수립하고 현재 관련 지자체 및 유관 부처와 활발히 접촉하며 개발을 추진중에 있다. 현대건설은 서산간척지 1080만평 중 600여만평을 콘도, 골프장, 교육연수단지, 휴양단지, 웰빙 산업단지 등으로 개발할 것이라고 밝혔다.
이와 함께 고유가 지속에 따른 중동지역 발주량 증가가 예상되므로 회사의 최고 경쟁력을 갖추고 있는 중동지역을 중심으로 해외건설 시장을 개척해 나갈 계획이다.
다만, 해외공사의 경우 과거의 물량위주가 아닌 양질의 공사를 선별 수주하고 철저한 리스크 관리를 통해 수익성 확보 노력에 나선다는 방침이다.
현대건설은 이와 관련 "해외 저수익 공사가 대부분 마무리됨에 따라 올 2분기 100%를 상회했던 해외 매출원가율이 올 3분기 97%로 하락했다"며 "지난해 이후 수주한 양질의 해외 공사가 매출에 본격적으로 반영될 것으로 보여, 수익성 개선이 기대된다"고 말했다.
◇사우스파 25억불 수주임박, 서산간척지 개발추진.. 호재 만발
최근 침체 일로의 주택 업황을 타개하고 영업의 활로를 찾기 위해 현대건설은 사업 리스크는 최소화하고 수주물량은 극대화한다는 대전제아래 주택사업 영업전략을 수립, 공사물량 확보에도 전력을 다하고 있다.
현대건설은 우선 투기수요보다는 실수요자가 많은 중소도시, 특히 최근 2~3년내 아파트 공급이 상대적으로 적었던 지역, 교통환경 및 교육환경이 변화되는 지역 등을 선별해 500가구 전후의 차별화된 양질의 아파트를 공급할 계획이다.
또 택지가 절대적으로 부족한 현 상황을 감안해 택지와 동시에 다량의 아파트 공급이 가능한 관리지역의 도시개발사업도 중점적으로 추진키로 했다. 아울러 일부 대형 프로젝트에 대해서는 사업 리스크를 최소화하기 위해 경쟁력있는 시공 파트너와 함께 컨소시엄을 구성해 사업에 참여한다는 방침이다.
인구 노령화에 따른 실버주택의 수요가 점차 늘어날 것으로 예상됨에 따라 실버주택의 사업방식에 대한 연구 및 공급도 추진하는 한편, 역세권 개발사업, 지주 공동사업, 시장 재개발 사업 등 기획·제안형 사업을 지속적으로 추진키로 했다.
손광영 현대건설 홍보담당 상무는 "국내 최대 규모의 기술개발원을 중심의 건설신기술 개발에 주력, 장기적으로는 CM(Construction Management) 중심 회사로의 도약 및 세계 10대 건설사로의 목표달성을 위해 회사의 인적·물적 역량을 집중시킬 계획"이라며 "프로젝트 파이낸싱, 선진 리스크 관리기법 활용 등을 통한 사업효율성 제고를 중장기적으로 중점 추진할 것"이라고 강조했다.
◇사진은 현대건설이 이란에서 수행중인 15억달러 규모의 초대형 가스 처리시설인 사우스파 4·5단계 현장모습
- 종부세 과표 생산 "뜨거운 감자"
- [edaily 박동석기자] 내년 종합부동산세(종부세)의 기본 골격이 드러나면서 위헌 시비와 실효성 논란이 증폭되고 있는 가운데 종부세와 새 재산세를 매기는 기준이 되는 과표(과세표준: 세금을 부과할 때 기준이 되는 가격.수량)를 어떻게 만들 것인지가 새 쟁점으로 부상하고 있다.
열린우리당과 정부는 재산세를 매기는 기준으로 국세청의 기준시가를 적용할 방침이지만 단독주택과 다세대 주택은 기준시가가 아예 정해져 있지 않으며 아파트를 포함한 전체 가구의 60%정도가 기준시가가 고시되어 있지 않기 때문이다.
정부는 내년 4월까지 새 제도 도입에 따른 기준시가를 생산한다는 계획이나 촉박한 시간과 부처간 의견 대립으로 졸속 산정이 불가피해 기준시가가 새로 매겨질 주택 보유자들의 반발이 거세질 전망이다.
특히 새로 생산될 기준시가에 대한 문제 제기가 거세질수록 조세저항도 커져 종부세 도입 자체가 무산될 가능성마저 제기되고 있다.
8일 재정경제부, 행정자치부, 국세청등 관련부처에 따르면 당정이 마련한 부동산보유세 개편안은 국민들의 세부담에 실질적으로 영향을 주는 주택의 과세표준(세금을 부과할 때 기준이 되는 가격.수량)이 ‘국세청 기준시가를 기준으로 한다’고만 되어 있어 실효성에 의문을 던지고 있다.
실제 우리나라 전체 약1300여만호의 주택 가운데 기준시가가 고시된 것은 아파트와 연립을 합하여 약540만호에 불과하고 나머지 760만호정도는 과표를 새로 생산해야 한다.(표 참조)
그러나 기준시가 생산을 놓고 각 부처가 첨예한 대립각을 세우고 있어 과표 생산에 차질이 예상된다.
행자부는 종부세 자체를 지방세로 전환할 것을 요구하면서 주택과표를 ‘공동주택은 국세청 기준시가, 공동주택 이외의 주택은 토지와 건물의 시가표준액을 합산한 가액’으로 하는 지방세법개정안을 제출했다.
이에 반해 국세청은 기준시가 미고시 주택의 과표기준에 대한 명확한 입장정리를 유보하고 있으며, 건교부는 아예 각 부처에서 개별적으로 고시하던 것을 자체적으로 통합 고시하겠다는 계획을 밝혀놓고 있다.
건교부는 모든 부동산의 가격을 공시하기 위해 현행 ‘지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률’을 전면 개정해 ‘부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’을 의원입법을 준비하고 있는 것으로 알려졌다.
행자부와 국세청은 이와 관련해 “토지개별지가와 건물시가표준액도 현실화가 부족한 상태에서, 단독주택의 통합시가를 산정하는 것은 우리나라와 같은 구분 등기 제도 아래서는 한계에 직면하게 될 것”이라며 이견을 보이고 있다.
정부는 이 문제를 해결하기 위해 8일 오전 7시30분 서울시 종로구 적선동 국민경제자문회의 회의실에서 재경부 세제실장, 국민경제자문회의 기획조정실장, 청와대 차별시정 비서관, 행자부 지방세제국장, 건교부 주택국장, 국세청 재산세과장등 관련부처 실무자들이 참석한 가운데 `보유세제개편관련 법안 축조심의`를 했으나 명쾌한 답을 찾는 데 실패한 것으로 알려졌다.
송쌍종 서울시립대학교 세무대학원 교수는 “현행 공시지가와 개별공시지가 산정시스템은 전문성이 부족하고, 인력과 비용이 과다하게 소요되어 국가재정의 효율적 활용측면에서 문제가 크다”며 "단기간에 신뢰성있는 기준시가를 생산한다는 것은 현실적으로 쉽지 않다"고 지적했다.
한편, 노무현 대통령은 지난 9월 15일 국민경제자문회의에서 “주택은 처음으로 건물과 토지를 통합하여 과세하는 만큼 형평성 시비가 일어나지 않도록 차질없이 준비할 것”을 주문한 바 있다.
- (부동산 레이다)기획부동산은 무엇을 남겨주는가?
- [양은열] 대표적인 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 경제예측이 어렵다는 이유로 분기마다 발표하는 정기 경제전망보고서를 내지 않기로 했다고 한다. 1997년 4분기 외환위기를 맞아 경제전망을 포기한 후로 처음 있는 일이다.
무엇이 이렇게 만들었는가? 경제전망을 하기 힘들 정도로 우리의 경제는 불확실성에 잡혀 있는가? 생각해 보면 750일간이나 되는 신행정수도이전 논쟁으로 국력은 낭비되고 헌재의 위헌결정 인정하느냐 마느냐 여부에 또다시 국력을 낭비하는 것 같아 모든 사람들의 가슴은 답답하기만 하다.
경제가 곤두박질로 치닫고 있는데도 정치권은 명분 싸움으로 정신을 차리지 못하고 있다. 이런 좋지 않는 우리의 경제 현실 속에서도 신행정수도 위헌을 반가워하는 또 하나의 집단이 있다.
이른바 기획부동산이다. 기획부동산이란 대규모의 부동산, 특히 토지를 계약금 10% 정도만 주고 토지주와 토지 위탁매매 계약을 체결하고 이를 적당한 크기로 단독 또는 공유분할한 뒤 텔레마케터와 같은 조직적인 판매망을 통해 판매하는 일종의 피라미드식 판매조직을 말한다.
이러한 판매과정에서 정보가 취약한 일반인들에게 감언이설과 확정되지도 않는 개발계획을 동원하여 시세보다 몇 십 배나 높은 가격으로 매매한 뒤 사라지는 독특한 조직이다.
우리나라 헌정사상 처음으로 지난 10월21일 헌재의 결정으로 신행정수도 이전이 어렵게 되었다. 이에 토지가격은 다시 급격하게 하락할 것이다. 그렇게 되면 기존에 매입했던 투자자들은 급매물이라도 매도해 줄 것을 원할 것이고 이러한 틈새를 기다렸다는 듯이 기획부동산들은 또다시 급매물 투자를 권유할 것이다.
그런데 정부는 한술 더 떠서 신행정수도이전 위헌판결로 충청권 토지주 들에게 보상 내지 위로 차원으로 또다시 기업도시며, 복합도시며, 행정특별시나 레저형 테마도시를 진행하겠다고 하니 기획부동산들에게는 얼마나 좋은 재료꺼리가 된단 말인가?
개발호재는 기획부동산에게는 마약과도 같은 것이다.
과거에는 무조건 부동산 사서 세월을 묻어 두었다가 시간이 지나서 팔면 되는 시절이 있었다. 그러나 지금은 계획된 주변 분위기 띄우는 것과 철저한 투자분석과 같이 기획부동산의 수법은 정교하고 철저하다. 격세지감을 느낀다. 그럴듯한 개발계획과 주변개발의 호재 등을 등에 업고 조직적으로 대응하니 일반인들이 이들과 전문가를 구별하기란 정말로 어렵게 되었다. 이들 기획부동산들이 서민의 주머니를 노리고 그동안 충청도나 제주도 토지를 상대로 얼마나 많은 수익을 얻어왔는가?
그러나 생각해 보면 기획부동산만 나쁘다고 말 할 수 없다. 투자하는 일반인들의 잘못도 상당하다. 아무리 좋은 부동산이라고 한들 모르는 사람으로부터 전화를 받고 단기간에 2-3배 수익을 올려주는 착한이웃(?)이 과연 있겠는가? 아니면 부동산이나 토지에 대해 잘 모르면서 피보다도 더 중요한 자기의 돈을 기획부동산에 쉽게 맡기는 것을 너무 단순하게 생각하는 투자자는 또 얼마인가? 안타까운 일이다.
몇 달 전 일이다.
올해 초 충청도지역이 토지투자지역으로 좋다는 말을 믿고 그동안 사업으로 모은 돈을 투자하여 기획부동산의 피해를 톡톡히 경험한 중소기업 황사장 이야기를 하고자 한다.
황사장은 A부동산 컨설팅회사로부터 걸려온 전화한 통화를 받았다. 충남 대산지역에 토지를 투자하라는 권유를 받았다. 대산공단이 완성되고 신행정수도가 연기 공주지역으로 이전하면 후광지역인 대산과 같은 도시주변의 토지는 급등할 것이기 때문에 우선 가계약금만 치루고 현장을 갔다 온 후 계약하라는 전화를 받았다.
평소 매스컴을 통해 충청도 토지가 뜬다는 소식을 들은 황사장은 기획부동산 말을 믿고 가계약금조로 100만원이 큰돈이 아니라는 생각에 선뜻 가계약을 하였다. 그리고 현장도 답사하였다. 현장에 오가면서 잘 이해되지는 않았지만 개발계획에 대해 상세한 도면을 보여주며 그 내용도 듣게 되었다.
현장에 가서는 H자동차 하청업체가 들어설 것으로 예상되는 주변 토지 약 1000평을 사 놓으라는 것이었다. 평당 20만원이면 된다는 것이었다. 2억원을 투자했다. 서해안 시대에 대박을 받을 수 있는 좋은 기회니 일단 토지를 잡아 놓으면 6개월 뒤에 원금은 물론 매입금의 2배로 팔아주겠다는 제안도 함께 받은 것이다.
한 달 만에 소유권을 넘겨받은 황사장은 땅값 상승을 기대하며 부푼 꿈에 젖어 있었다. 그러나 시간이 지날수록 기획부동산의 태도가 조금씩 변하기 시작했고, 온다는 H자동차 하청공장 대신 쓰레기 소각장이 들어선다는 소문이 돌았다. 황사장은 급하게 기획부동산에 전화를 해 보았지만 이미 담당자는 회사를 떠난지 오래였다. 아무것도 모르는 사람이 귀찮은 듯 퉁명스럽게 전화를 받았다 그때서야 황사장은 속았다는 사실을 알게 된 것이다. 매입한 가격도 주변시세보다 3배를 더 주고 샀기 때문에 지금은 이러지도 저러지도 못하는 처지가 되어 기획부동산 말만 나오면 치를 떠는 황사장인 것이다.
그렇다면 기획부동산을 식별하는 방법은 없는가?
필자가 그동안의 부동산에서 얻은 경험과 상담을 바탕으로 기획부동산을 이해하고 향후에 선량한 서민들이 이들의 표적이 되지 않기를 간절히 바라면서 기획부동산의 몇 가지 특징을 이야기하려고 한다.
첫째, 대규모 호화 사무실을 가지고 있다.
기획부동산은 실체가 없는 조직이다. 상호간에도 서로 누가 조직원인지를 잘 모른다. 따라서 자기 상사 라인만 알 뿐이다. 수수료에만 관심 있다. 대형사무실 집기도 렌탈한 경우가 대부분이다. 또한 기획부동산에서 일하는 대부분의 사람들이 신뢰성이 매우 낮은 사람들이다. 따라서 생각한 것보다 어려운 일을 당했을 경우 구제받을 길이 모연하다.
둘째, 투자기간을 대략 6개월 단기간으로 권유한다.
우리나라 부동산 고객들의 특징이 빠른 순환투자를 원한다는 것이다. 대박을 꿈꾸며 꿈을 꾸기 때문에 장기 투자를 권유하면 백발백중 외면하기 쉽다. 따라서 기획부동산들은 실현가능성은 낮지만 단기투자수익을 약속한다.
셋째, 공유분할 또는 공동지분으로 소유권을 분할한다.
기획부동산들은 해당 토지를 매입 또는 토지주로부터 위탁 매매 계약을 맺을 후에 적게는 100평부터 많게는 1만평까지 평수별로 다양하게 분할작업을 해 놓는다.
어느 누가와도 맞는 금액과 평수를 가지고 있다. 그런데 초보일수록 자기 금액과 평수에 맞는 물건이 있다고 신기해한다. 또한 대부분의 토지는 공유로 하되 설령 분할 등기를 한다하더라도 상당수 토지가 도로와 접하지 않은 맹지인 경우가 많다. 토지의 생명은 도로임을 다시 한번 명심하자.
넷째, 원금보장을 약속한다.
기획부동산이 즐겨 쓰는 방법이다. 원금이 보장되니까 투자자가 마음의 긴장을 놓는다. 그러나 실제로 원금을 보장해 주는 기획부동산은 거의 없다.
다섯째, 대형개발사업 상세도를 제시한다.
개발호재를 부풀리고 이에 따른 상세도면을 건축세계회사를 통해 정밀하게 그려 놓는다. 설계도나 조감도등은 큰 돈이 들어가지 않는다.
여섯째, 가계약금 송금후 현장답사를 반드시 시킨다.
일단 부담 없는 가계약금을 보내게 한 후 계약을 시키는 방법으로서 현장을 오가는 동안 기획부동산의 개발계획이나 각종보장으로 현혹시키고 결국 투자자를 계약하게 한다.
신뢰를 주기 위해 현장을 답사시키지만 실제 지적도상의 번지와 부동산 위치를 다르게 가르쳐 주는 경우가 많고, 연고를 알 수 없는 분묘가 존재하는 경우도 종종 발생한다.
일곱째, 6개월 이내에 사업장 문을 닫는다.
꼬리가 길면 잡히는 법. 약 60%정도 판매를 하고나면 귀찮은 고객을 피하기 위해 반드시 사업장을 폐쇄한다. 이때 회사는 없어져도 담당자는 고객과 밀접한 관계를 빌미로 투자자와 계속 관계를 유지한다.
이와같이 기획부동산들은 철저한 시나리오와 가공의 개발호재를 만들어 투자자를 완벽하게 속이는 대담성이 있다. 예를 들면, 1994년 아산신도시 개발사업을 매개로 농지를 구입한 사람이라든지, 올 초에 김포 신도시 임야에 투자하여 신도시 개발 규모 축소로 땅값의 급락을 맛본 경우라든지, 올해 4월 충남 도청이전설로 한동안 들끓었던 홍성지역의 기획부동산의 횡포나, 7월 해남 산이면 J프로젝트 계발계획을 근거로 잡종지를 5배나 비싸게 매입한 경우나, 기업 및 공공기관 이전을 둘러쌓고 흘러나온 원주신도시 개발사업등이 기획부동산들의 좋은 호재꺼리인 것이다.
그렇다면 기획부동산에 속지 않으려면 어떻게 하는게 좋을까?
우선 텔러마케터와 같은 비정상적인 투자 권유는 아예 무시하여야 한다. 또한 친척의 투자 권유도 사실 확인없이 받아들여 투자 하였을 경우 낭패를 당할 경우가 있으니 주의하여야 한다. 특급비밀이라는 정보는 허황된 정보일 가능성이 매우 높다.
그리고 중요한 것은 토지와 같은 비환금성 종목에 투자하여 대박을 꿈꾸는 마음부터 고쳐야 한다. 토지투자는 10년을 보고하는 투자다. 확실한 개발 호재나 확정된 개발 사업의 진척도를 봐가며 투자해도 늦지 않다. 그리고 본인이 직접 발급받은 토지문서나 등기부등본을 기초로 해당 시,군,구청 담당자에게 직접 물어보는 방법도 꼭 지켜야 하는 순서중의 하나이다.
초보자들은 해당 부동산의 실질적 가치가 있는지를 알기가 힘들다. 토지가 2만원이면 어떻고 20만원이면 어떤가? 아파트와 다르게 환금성이 없는 토지라면 활용도를 반드시 찾아 등급을 매겨야 할 것이다.
누구도 자신을 보호해 주지 않는다. 투자자 자신들의 신중한 자세와 전문가에게 물어보는 지혜가 돋보일 때 기획부동산으로부터 보호받는 길인 것이다. 기힉부동산은 절대 우리의 편이 아니다. 기획부동산은 우리에게 진퇴양난의 마음만 남겨줄 뿐이다.
