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- SK건설, 부산 오륙도 ´SK뷰´ 3000가구 분양
- [edaily 이진철기자] SK건설은 부산시 남구 용호동 오륙도 ´SK 뷰´를 오는 19일 모델하우스 오픈과 함께 본격 분양에 들어간다고 17일 밝혔다.
´오륙도 SK 뷰´는 5만여평의 부지위에 34평~93평형 15개동 3000가구 대단지로 조성되며 입체적인 타워형 구조에 계단형 동배치, 넓은 동간 간격으로 대부분의 세대에서 바다조망이 가능하다고 회사측은 말했다.
SK건설은 "지금까지 조망권을 강조한 대부분의 아파트들은 일부 동이나 세대에서만 조망혜택을 누려왔던 것에 비해 오륙도 SK 뷰는 3000가구 대부분에서 바다조망이 가능한 대단지 아파트라는 것이 가장 큰 장점"라고 강조했다.
특히 아파트 앞에 4만여평의 오륙도 ´씨-사이드(Sea-Side) 해양공원 관광지´를 비롯해 오륙도광장(가칭)과 같은 테마광장, 해안산책로를 포함하는 워터프론트 체험공간, 온천이 가능한 가족호텔, 콘도미니엄 등 전천후 해양공원 관광지도 조성된다.
아울러 아파트 주변으로는 반딧불이가 서식할 정도로 청정한 환경을 자랑하는 60여만평의 이기대 도시자연공원, 신선대 자연공원 등도 위치해 있다.
단지설계는 아파트 외부에서 휴대폰을 통한 원격제어 검침, 원격의료, 홈시큐리티 등이 가능한 SKT컨소시엄의 첨단 홈네트워크 시스템을 도입된다. 또 휘트니스센터, 수영장, 독서실, 보육시설, 멀티미디어룸 등을 조성해 단지내에서 모든 생활이 가능한 자급형 미니 신도시개면의 최고급 아파트로 건설할 계획이라고 Sk건설측은 설명했다.
교육시설은 유치원에서부터 1만여평의 별도 부지에 초등학교, 중학교도 들어설 예정이다.
교통여건은 지난 2월 이기대 해안순환도로가 준공됐으며, 기존 용호동~신선대간 도로가 4차선으로 확장될 계획이다. 이와 함께 부산시에서 지하철 2호선 경성대·부경대역과 연결되는 경전철 노선(용호선) 건설을 계획하고 있다.
하두천 SK건설 부장은 "부산 아파트 분양시장이 투기과열지구 분양권 전매제한 완화조치로 최고의 수혜자가 될 것으로 기대한다"며 "오륙도 SK 뷰는 단독 대단지로 빼어난 자연환경을 누릴 수 있다는 점에서 투자가치도 높아 성공적 분양을 낙관하고 있다"고 말했다.
´오륙도 SK 뷰´의 평당분양가는 750만~1700만원선이며, 이자후불제를 적용한다. 입주는 2008년 9월 예정이다.
한편, SK건설은 오륙도 SK뷰에 대해 부산지역 뿐만 아니라 서울·수도권에서 사업설명회를 개최하고 미국, 일본 해외에서도 교포들을 대상으로 현지 광고와 분양대행사를 통해 직접 설명회를 여는 등 차별화된 분양마케팅을 펼쳤다고 밝혔다. 분양문의: 051)702-5100
- (부동산 레이다)재건축은 살아나는가?
- [양은열] 최근 부동산 침체가 장기화되고 부동산 부양에 대한 조치가 늦어짐에 따라 일반투자자나 실수요자 모두 어떻게 방향을 잡아야 할지 모르는 깊은 수렁에서 헤매이는 것 같다.
주택거래신고제 시행과 재건축 개발이익환수제의 시행으로 재건축은 급냉기에 접어든 상태다. 거기에다 조합원지위양도금지 및 종합부동산세 신설, 주택세의 도입과 1가구 3주택자에 대한 중과세 유보금지등으로 인해 강남의 재건축은 더 이상 나올 수 없는 대책은 다 나온 느낌이다.
이와 때를 맞추어 지난 10월1일은 영동 차관 아파트에 대해 재건축 결의 과정에서의 문제점과 함께 평형배분의 형평성 결여를 지적하며, 재건축 결의가 무효라는 판결을 함으로서 재건축 단지에 큰 비상이 걸리게 되었다.
이것은 지난 도곡동 주공2차 아파트와는 별도로 평형배분을 둘러싼 조합원간의 갈등에 법의 심판이 적용되는 것으로 소형평형 의무규정을 제대로 적용하지 않은 데서 그 원인이 있다. 따라서 연내 분양승인을 얻어 재건축개발이익 환수제를 피하려던 단지가 법원의 판결대로 설계변경을 걸쳐 사업을 추진하려면 빨라야 내년 하반기에 가서나 분양이 가능하게 된 것이다.
이와 함께 다른 재건축단지들도 평형배분 비례원칙을 내세워 불이익을 받은 조합원들이 소송을 제기할 것으로 예상되고 있다. 만약 소송이 제기되었을 경우 해당 재건축 단지가 2005년 3-4월로 예정된 재건축개발이익 환수제 적용 이전에 일반분양을 마치면 문제가 없지만 그렇치 않을 경우 임대아파트 10-25%의 의무비율 건립에 따라 막대한 재건축 사업 수익성에 지장을 줄 것이 뻔하기 때문이다.
이번 판결을 계기로 서울시내는 물론 수도권이하의 재건축 여러단지들이 조합원간에 분쟁이 불거질 경우 재건축사업에 상당한 차질이 예상된다.
잠실주공1단지도 마찬가지다. 추가부담금을 놓고 상가조합원과 일반 조합원간의 갈등으로 사업이 진행되지 못하다가 상가 조합원이 제기한 재건축 결의 무효소송에서 상가조합원이 2심까지 모두 승소했기 때문에 원점에서 다시 시작해야 할 처지에 놓여있다.
잠실주공2단지도 지난 7월말에 실시하기로 했던 관리처분총회도 10월23일로 연기되었고, 당초에 10월쯤 일반분양에 나설 것으로 예상되었지만 상당히 늦어질 가능성이 높다. 만약 내년 초까지 조합원간의 이견이 해결되지 않으면 개발이익 환수제 적용 단지가 될 것이다.
서울의 재건축사업기간을 살펴보면 과거 사업승인 후 일반분양까지 15개월이었던 기간이 점점 늘어나 올해 들어와선 20개월에 육박하게 된 것도 조합원간의 이해관계에 따라 재건축이 진행되어 왔기 때문에 향후 조합원들의 자기주장이 강해질 때 조합원간의 갈등으로 인한 조합원의 피해가 예상된다.
상대적으로 사업승인 후 순조롭게 진행돼 가고 있는 잠실주공3,4단지나 역삼동 개나라1,2,3차, 도곡 주공1차, 대치주공은 반사이익을 볼 것으로 예상된다. 올해 들어와서 서울을 포함한 재건축단지들은 내,외적으로 상당한 고전을 면치 못하고 있다.
또한 정부의 강력한 정책등 많은 변수로 인하여 부동산 시장이 어떻게 변할 것인가에 대해 누구도 정확한 답을 내놓기가 어렵게 되었다.
고밀도 재건축 단지 경우는 어떠한가? 재건축 규제를 피해 리모델링으로 전환하려던 단지들은 안전진단이 통과된 단지는 리모델링으로 전환할 수 없다는 유권해석과 리모델링시 15-20평 정도로 증축이 가능하다고 예상했던 용적률이 낮은 고밀도 단지들에 대한 증축규모를 전용면적의 20%이내(최대 7.56평)로 제한하기로 결정하자 리모델링 대상 재건축 아파트도 직격탄을 맞게 된 것이다.
따라서 그동안 리모델링을 추진하던 개포한신, 명일동 삼익가든 1,2차, 압구정동 구현대5차, 미성1단지등이 상당한 고민에 직면하게 된 것이다.
그러면 앞으로 재건축의 방향은 어떻게 될 것인가?
재건축을 향한 정부의 강력한 규제가 계속 되고 실물경제가 좋지 않은 상황에서 우선 재건축에 대한 기대수익률을 낮출 필요가 있다. 시세차익보다는 긴 안목에서 실수요자적 측면으로 재건축에 접근해야 할 것이다.
과거 2-3년동안 급등하는 재건축 단지는 앞으로 나타나기 힘들뿐이지만 부동산 악재나 정책등이 이미 시가에 반영되었기 때문에 주택거래 신고제나 앞으로 시행예정인 재건축 개발이익 환수제나 후분양제등도 다주택자들에게는 큰 압박으로 작용하지 않을 것으로 보인다. 특히 규제일변도로 나가는 참여정부의 세금위주의 정책은 한계에 부닥칠 것으로 예상된다. 왜냐하면 모든 부동산 제도나 규제들이 세금과 연관된 정책이기 때문이다.
세금이라는 것이 처음에 도입되고 시행될 때는 많은 사람들은 움츠리게 만들고 관망자세로 돌아서게 한다. 이때 매도자는 세금으로 빼았기느니 차라리 안팔고 기다린다. 당연 시장은 위축되고 거래가 냉각으로 돌아선다. 이때 정부는 정책이나 규제에 의해 부동산이 잡혔다고 판단하지만 세금정책이 매도물량을 줄이고 수급차질만 부추긴다. 결국 시간이 지남에 따라 수급불안과 새로운 신규아파트 공급부족이라는 재료 때문에 부동산 상승의 에너지만 축적될 뿐이다.
과연 앞으로 개발이익환수제로 인한 임대아파트 건설 의무화 정책에 부합한 재건축 단지는 얼마나 될 것이며, 공급되는 임대아파트 세대수는 또 얼마나 될 것인가? 그리고 임대 아파트와 섞여짓는 재건축 단지내 주민들간 보이지 않는 빈익빈부익부 갈등은 또 어떻게 해소할 것인가?
정부가 강력하게 추진해 왔던 소형평형의무규제 방안이 재건축 사업을 어렵게 만들어 신규아파트의 상대적 가치만 올려 놓았다. 공시지가나 기준지가 상승은 세금의 공평성에는 부합하지만 부동산 가격의 고정가격을 확고하게 만들어주지 않았는가?
강남권은 만성적인 공급부족현상과 저금리기조의 유지 및 400조나 되는 단기자금의 유동성등으로 항상 가격상승의 잠재력을 갖추고 있는 지역이다. 1980년도 말 수도권 5대신도시를 발표하면서 200만호 주택 공급정책이라는 극약처방도 결국에 수요를 따라 잡지 못하고 3년도 안 돼 아파트가격 상승으로 바뀌지 않았던가? 공급을 줄이면서 규제 일변도 세금정책은 한계에 도달할 것이다.
특히 강남의 아파트 시장, 특히 많은 규제로 타격이 가장 심한 재건축 아파트도 머지않아 살아날 것으로 예상된다. 그 이유를 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 저금리 기조 유지다. 계속되는 저금리 기조는 부동산 시장 주변의 단단한 자금원 역할을 하고 있다.
둘째, 마땅한 투자처가 없는 시중의 풍부한 자금이다. 400조가 넘는 단기성 자금은 부동산 에너지 축적시간만 기다리고 있다.
셋째, 신규밀레미니엄 아파트 부족현상이다. 10년동안 1만달러에 머물고 있는 경제에 비해 우리는 상당히 강한 신규아파트를 바라고 있다. 신규 아파트 공급부족으로 인하여 주상복합아파트가 이를 대신하여 가격 상승을 주도하고 있다.
넷째, 학군수요 및 생활편익성이다.
다섯째, 시공회사간 수주전으로 분양가가 높아만 간다. 강남의 아파트는 각 시공사의 랜드마크적인 측면이 높다. 따라서 대기업들 간에 사활을 걸고 재건축 아파트를 수주하려고 한다. 여섯째, 재건축 조합원 무상지분율 보장으로 일반 분양가 상승한다. 따라서 조합원들은 상당한 이익을 보며 주변 아파트 가격도 이에 따라 상승한다.
여섯째, 분양가 원가공개는 앞으로도 하지 않는다. 분양원가공개대신 도입된 원가연동제와 채권입찰제에 따라 향후에 30평형대와 40평형대의 평당가격 차이는 갈수록 벌어지고 특히 강남과 같은 블루칩 지역의 가격 차이는 최대로 벌어진다.
일곱째, 미국등 선진국 경제회복과 경상수지 흑자의 지속이다. 매년 100억달러 이상의 무역수지 흑자로 인하여 매년 12조나 되는 풍부한 자금이 쌓이게 되고, 미국 등 선진국 시장의 활성화로 수출증대와 무역수지 흑자는 계속 될 것이다.
여덟째, 재건축 시장의 하방경직성향으로 인해 재건축의 폭락은 없을 것이다.
이상과 같이 재건축시장의 방향은 규제나 정책으로 인해 일시적으로 약세로 나타나겠지만 공급부족으로 수급불균형이 일어나면 그로 인해 부동산 가격 상승의 에너지 축척은 지속적으로 쌓이게 될 것이다. 혹시 부동산 초보자들은 계속되는 재건축 규제에 못이겨 손절매하는 우를 범하지 않을까 심히 염려되는 부분이다.
앞으로 도입되는 재건축개발이익환수제나 후분양제로 늘어나는 조합원부담을 조합원들은 분양가 인상으로 보전하려할 것이므로 향후에 분양하는 아파트 분양가가 평당 2,500만원이 넘는 재건축 아파트단지도 나올 것으로 관측된다. 특히 주택허가제 이외의 더이상의 규제책이 나올 가능성이 적어 공급부족으로 인한 대형평형의 극심한 부족현상도 예상할 수 있다. 현재의 재건축 시장은 냉각기를 맞이하고 있다. 그러나 골이 깊으면 산도 높다는 주식의 격언을 깊이 새겨 볼 때이기도 하다.
- (부동산 레이다)판교신도시 투자는 이렇게
- [양은열] 지난 2004년 3월23~24일 실시된 용산 ‘시티파크’ 주상복합아파트와 오피스텔 청약 경쟁률이 평균 328:1이라는 청약사상 최대의 경쟁률을 기록했다. 무려 청약금만 8조원과 25만명이 청약을 한 것이다. 물론 이것은 이미 용산이라는 특수성과 고속철개통, 400조가 넘는 부동자금이 갈 길을 찾지 못하고 있는 시기여서 어느 정도 예상된 것이기는 하였으나 과거 건대입구에서 분양했던 주상복합 아파트 더&49406; 스타시티 8만명 청약에 청약금 2조원에 비하면 가히 예상을 초월한 사건으로 기록될 것으로 보인다.
또한 이러한 분위기는 2003년 이후 줄곧 부동산안정책을 강조해 온 정부의 강력한 부동산 정책에 따라 실수요자 중심의 투자 분위기에서 청약한 주상복합아파트였지만 전매가 단 1번 가능한 것에 매리트를 갖는 종목이었기에 현재 부동산의 분위기는 투자자가 갈 수 있는 블루칩 종목은 어느 곳 이라도 몰릴 수 있다는 사실을 가르쳐 준 사건이었다.
그러면 이러한 부동산 정책이 강화되고 지속적으로 이루어 질 때 향후 부동산 부동자금이 어디로 몰릴 것인가 ? 간단하게 말하자면 우선, 분양권 전매가 가능한 상가나 오피스텔, 특히 주거용 오피스텔(일명 아파텔),그리고 대단지 펜션 등으로 볼 수 있다. 그러나 필자는 추가로 2005년 상반기이후에 분양하는 판교신도시 아파트 분양과 택지개발지구내 분양권에 주목을 해야 할 것이다. 즉, 이주자용 택지, 임대아파트 입주권, 상업용지 분양권으로 볼 수 있다.
판교신도시는 2005년 상반기이후에 시범단지를 분양하여 2008년말에 시범단지 주민들이 입주한다. 판교신도시의 가장 큰 특색은 낮은 인구밀도와 높은 녹지율을 자랑하는 ‘녹색도시’로 개발 된다는 점이다. 주택난을 고려하여 고밀도로 개발된 다른 신도시와는 다르게 초저밀도 친환경도시로 조성되는 것이다.
판교규모는 284만평으로 2만 9700가구(8만9000명)가 살게 되는데 인근 분당신도시의 590만평에 45만명 인구가 살고 있는 점을 감안하면 그 쾌적성을 미리 볼 수 있다. 인구밀도도 판교는 95명/ha으로 일산(176), 분당(198), 파주(145)등 어느 신도시보다도 낮은 반면, 녹지율은 35%로 분당(27%), 일산(24%), 평촌(16%)보다 높은 것이 특징이다. 또한 판교 주택들은 금토천, 운중천, 금토산등의 녹지축을 끼고 있어서 친환경도시의 쾌적함을 더할 것으로 예상된다. 금토천과 운중천이 만나는 곳에는 5만평 규모의 중앙공원도 조성된다.
그러나 판교신도시 아파트 분양이 당초 예상했던 2005년 상반기보다 다소 지연될 것으로 보인다. 왜냐하면 토지공사는 토지수용에 다른 보상작업이 빨라지고 있으나 본격적인 공사를 위한 실시계획 승인을 2004년 5월께 신청하여 2004년 10월께 승인이 마무리 된다고 볼 때 2005년에 가야 본격 공사에 착수할 것으로 보인다.
사실상 주택난을 감안하여 2005년말에서 6개월 가량 기간을 단축하여 아파트 분양을 할 계획이었으나 실행이 어려워지고 있다. 성남시, 토지공사, 주택공사등 시행3사가 진행한 토지보상액은 2조970억원으로 전체 보상액이 85%나 된다. 하지만 일부 보상금에 재조정을 요구하는 일부토지 소유주들이 보상을 거부할 경우 상당기간 차질이 예상되고 있다.
그렇다면 온 국민이 관심을 가지고 최고의 청약률을 기록할 것으로 예상되는 향후 판교신도시 청약방법과 투자가치 종목은 무엇인지 판단해 보자.
첫째, 아파트 청약 가능성
아직 최종 확장은 아니지만 판교신도시에는 2만6447가구의 아파트가 지어질 예정이다. 이 가운데 전용면적 18.1평이하 소형이 9501가구(국민임대 6000포함)이고, 18.1~25.7평이 1만103가구, 25,7평이상이 6843가구(주상복합 1263가구 포함)이다.
아파트 당첨에 유리한 순서를 보면, 성남시 거주자(2001년 12월26일 이전 거주자)가 가장 먼저다. 이들에게 전체 아파트 25.7평이하인 30% 가구 7934가구가 우선 배당될 예정이다.
성남거주자에게 분양하고 남는 25.7평이하 아파트 가운데 75%인 1만292가구는 서울, 경기, 인천에 5년이상 무주택 세대주에게 우선 청약권이 주어진다. 이때 청약때까지 판교지구가 투기과열지구로 묶여 있다는 것을 전제로 한다.
판교에 청약 가능한 서울, 수도권 청약예금, 부금가입자는 2004년 3월말 310만명에 이를 것으로 보인다. 우선청약에 나서는 성남거주청약통장 1순위도 15만명에 달해 모두 청약에 나설 경우 성남시 경쟁률도 25:1수준을 훨씬 넘게 되고, 판교 청약이 되는 2005년 상반기 이후에 청약통장 1순위를 약450만명으로 보고 이들이 전부 청약을 한다고 할 때 판교 신도시 평균 청약률은 540:1로서 용산의 시티파크를 훨씬 상회하는 대 혼란이 일어날 것이다.
특히 예상되는 분양가도 정부에서는 평당850만원~1000만원으로 보고 있으나 필자가 보는 실제 분양가는 평당 1500만원~1700만원으로 예상할 수 있다.
그러면 어떤 방법으로 판교신도시 청약을 접근할 것인가?
1) 세대주이어야 한다
투기과열지구에서는 1가구 2주택자, 최근5년이내 세대원 중 당첨사실이 있는자, 2003년9월5일 이후 청약통장 가입자로서 세대주가 아닌자는 청약1순위가 제한된다. 따라서 2002년 9월4일 이전 청약통장에 가입한 사람은 세대주와 관계없이 청약 1순위자격이 있다. 부부가 각자 청약통장을 가지고 있어도 한사람이 5년이내 당첨된 사실이 있거나 두사람 합쳐서 2주택이상을 소유한 경우엔 세대를 분리하여도 1순위 청약자격이 없다. 자녀명의 통장이 있는 경우 자녀를 별도로 세대로 구성하여 세대주가 되면 자녀들이 각각 청약할 수 있으나 만 30세이하의 경우에는 세금등에서 주의할 필요가 있다.
2) 무주택 세대주면 금상첨화다.
투기과열지구내에서 만 35세 이상, 최근 5년이상 연속 무주택세대주에게 85㎡이하 민영주택 공급량의 75%를 우선 공급한다. 그러므로 분양시점인 2005년 하반기에서 2007년까지 무주택자들은 최고의 찬스가 올 것이다.
3) 전용면적102㎡(30.8평) 초과하는 청약예금 보유 무주택자는 작은 평형으로 전환한다.
무주택자에 해당되지만 102㎡ 초과하는 청약예금을 보유하는 경우 해당평형만 청약해야 한다. 그러므로 만 35세 이상으로서 최근 5년동안 무주택 세대주에 해당되고 전용면적102㎡ 초과 청약예금을 보유하고 있다면 최초 입주자 모집공고일 전날까지 전용면적 102㎡이하인 청약예금으로 변경해야 한다. 이렇게 변경하면 85㎡이하 아파트 청약시 공급량의 75%를 우선적으로 분양 받을 수 있기 때문이다. 다만 작은 평형으로 변경시에는 변경후 평형에 대하여 청약제한 기간이 없다.
4) 일반 청약 1순위자는 중대형으로 승부하자
만약 전용면적 85㎡이하 청약 예금을 보유하고 있지만 무주택 세대주 자격요건이 안 된다면 전용102㎡초과 청약예금으로 평형을 변경하는 것이 당첨확률을 높이는 방법이다. 다만, 큰 평형으로 변경시 변경일로부터 1년간 변경 후 평형 청약자격이 제한됨으로 되도록 빨리 변경하는 게 낫다.
둘째, 판교신도시 ‘에듀파크’ 단지에 투자하자.
판교는 경부고속도로를 경계로 동판교와 서판교로 나뉜다. 서울방향 오른쪽인 동판교는 중앙에 신분당선 판교역이 들어서고, 이를 중심으로 상업지역과 중,대형 고층아파트가 집중적으로 들어서고 서판교는 저밀도 단독주택들이 건설된다.
문제는 지난해 논란이 되었던 판교 ‘학원단지’는 백지화 되었지만 대신 초등학교 10개, 중고등학교 각각 6개, 자립형사립고, 특목고등이 건설되고 1만5000평 규모의 ‘에듀파크’가 조성되는 최고의 학원단지를 구성한다. 정부가 계획한 학원단지는 아니지만 도서관, 학교, 학원으로 구성되는 에듀파크는 분당최고의 투자처로 각광을 받을 것이다.
셋째, 상업용지 분양권에 주목하자.
택지개발지구내에서 선투자할 대상은 크게 세 가지다. 앞서 말했지만 이주자용 택지, 임대아파트 입주권, 상업용지 분양권 등이 대표적인 투자종목이다. 이 가운데 관심을 끌 수 있는 것이 사업용지 분양딱지이다. 판교지구에서 기존에 영업을 해온 사람들에게 공급되는 상업용지 분양딱지는 추후 상업용지를 8평정도 분양 받을 수 있다.
예를 들어 25평 이상이 모여 조합을 결성한 후 토지공사에 상업용지 분양신청을 하면 200평 정도의 상업용지를 분양받을 수 있다. 이 땅은 상업용지여서 500% 용적율이 적용되고 중심상권에 입지할 수 있어 향후 투자성이 매우 유망하다. 2004년 올해 들어와서 프리미엄이 6000만원~8000만원에서 매물이 나오고 있으나 투자가치는 여전하다.
일반적으로 택지지구에서 상업용지가격은 최고가를 나타낸다. 판교의 상업용지 1평 가격이 최소 1500만원으로 본다면 상당한 투자가치가 있는 셈이다. 다시 말해 용지 분양대금과 프리미엄을 주고시더라도 투자수익이 크다는 것이다.
그러나 주의할 점은 현재 영업 허가증을 근거로 상업용지 분양권을 내주고 있으나 아직 명확한 명부가 마련되어 있지 않아 자칫 어려움을 당할 수도 있다. 따라서 물딱지 확인여부가 가능한 것을 골라야 하기 때문에 2004년 올해 말쯤 정식으로 나오는 조합원 명부가 나온 후 매입하는 게 안전할 것이다.
판교는 21세기 최고의 택지개발지구이다. 필자는 어떤 상황이라 하더라도 할 수 있다면 판교 아파트 청약을 반드시 하라고 권하고 싶다. 수십, 수백대 1일 되더라도 부동산을 공부하고 관심 있는 사람들은 관심을 가져 볼 만한 곳이기 때문이다. 다만 투기적인 요소인 분양권 전매금지 규정을 어기고 이를 무시한 채 투자 했다가 나중에 후회하는 무리한 투자는 삼가는 게 좋다.(자세한 판교신도시 분석은 ‘부동산 레이다’ 2003년 10월호(상) 참조)
요즘 부동산 공부하는 사람이 부쩍 늘었다. 부동산을 통하여 많은 재테크를 성공한 사람들이 늘어나게 되고, 성공한 사람들의 삶은 상당히 긍정적인 삶을 누리고 있기 때문으로 보인다. 그만큼 정직한 부동산 투자는 우리에게 삶의 활력을 준다. 더 나아가 제대로 된 부동산 공부는 부동산 정책과 개발에도 긍정적 작용을 한다.
이번호에 필자가 판교투자 방법을 제시한 이유는 부동산 레이다를 보는 독자들에게 제대로 된 판교 부동산투자 방법을 보고 부화뇌동하지 말아달라는 뜻이 담겨있다. 용산 시티파크가 로또 복권이 아니듯 부동산은 정직한 자에게 그 정직의 보따리를 가져다 준다. 삶의 여유라는 보너스와 함께.....
- 현대캐피탈-GE, 첫 합작상품 출시
- [edaily 최한나기자] 지난달초 GE소비자금융과 전략적 제휴를 체결한 현대캐피탈이 내달 1일 공식 출범하는 합작법인의 첫 작품으로 `클라스오토(KlassAuto)`라는 오토리스 상품을 출시한다.
현대캐피탈은 30일 "상품 및 고객별로 다양한 조합이 가능한 오토리스 `클라스오토`를 1일부터 판매한다"고 밝혔다.
클라스오토는 품격 우아함 세련됨 등을 뜻하는 독일어 클라쎄(Klasse)와 자동차를 뜻하는 오토(Auto)의 합성어로, 현대캐피탈은"리스 프로그램과 차량 유지관리 서비스를 분리해 별도 브랜드화했다는 점에서 기존 오토리스 상품과 차이가 있다"고 설명했다.
리스 프로그램은 크게 개인형과 법인형으로 나뉘며 개인형은 납입하는 선수금에 따라 상품구성을 달리한 `와이즈(Wise)`, 전문직 종사자 등 개인사업자에 초점을 둬 절세효과를 극대화한 `프로페셔널(Professional)`로 나뉜다. 법인 전용으로는 차량 구입부터 유지·정비 등 자동차 관련 토털서비스를 제공하는 `코퍼레잇(Corporate)`이 있다.
`플러스 오토케어(+Autocare)`라는 이름의 차량 유지관리 서비스는 연 2회 방문정비 서비스를 받을 수 있는 `베이직(Basic)`, 주요 핵심부품 교환서비스가 추가로 제공되는 `골드(Gold)`, 토털 서비스를 받을 수 있는 `플래티늄(Platinum)`으로 세분화해 고객이 직접 선택할 수 있게 했다.
현대캐피탈은 이날 자동차할부 상품의 고급화·전문화를 위한 할부 전용 브랜드 `오토플랜(AutoPlan)`도 함께 선보인다.
오토플랜은 매월정액할부, 자유상환할부, 원금유예할부, 거치후납할부, 일체비용할부 등 5가지 할부상품으로 구성됐다.
현대캐피탈 관계자는 "한국 자동차금융시장에 국내외 금융기관들의 신규진입이 늘고 있다"며 "오토리스와 자동차할부 상품을 차별화하고 상품구성 및 고객서비스를 다양하게 제공해 시장 선두를 지켜갈 것"이라고 말했다.
이와 관련 현대캐피탈은 1일 서울 하얏트 호텔에서 열리는 `차세대 성장동력 산업-미래형 자동차개발 기념식`에 금융 홍보관을 설치하고, 현대캐피탈-GE의 합작법인 공식출범과 신상품 홍보행사를 갖는다. 이 자리에는 이멜트 GE 회장을 비롯, 각계 인사가 참석할 예정이다.
- (통신 킬러사업)⑩데이콤 TPS "통신방송융합의 희망"
- [edaily 박호식기자] "좌절은 없다. 미래를 잡아라"
데이콤(015940)은 지난해 쉽지 않은 한해를 보냈다. 도약의 발판을 마련하기 위해 그룹 차원에서 추진했던 `하나로텔레콤` 인수가 좌절됐고, 재무적 안정성에 대한 의구심이 외부에서 끊임없이 제기됐다.
이런 상황에서 정홍식 사장은 올해초 `새로운 데이콤`이란 숙제를 안고 그룹 통신총괄 사장에서 데이콤으로 옮겨왔다. 정 사장과 데이콤은 6개월여의 長考를 거쳐 `통신방송융합`에 주목한 TPS(Triple Play Service)를 제시했다.
TPS는 초고속인터넷과 전화, 케이블방송을 융합한 컨버전스서비스. 데이콤은 가벼운 몸집으로 기존사업과의 충돌을 최소화하며 새로운 서비스를 개발할 수 있다는 장점에 주목하며 서비스 상용화를 위해 차분히 준비하고 있다. 시외·국제전화사업에 이어 사내전화사업권도 획득해 내년부터 상용화할 예정이다.
데이콤은 TPS 제공을 계기로 ▲기간통신사업자로서의 위상 재확인 ▲LG그룹내 관계사와의 시너지 창출 ▲새로운 통신서비스 추세 선도 등의 효과를 기대하고 있다.
이런 상황에서 지난해까지 잠재부실을 대거 털어내고 올들어 논현동 사옥과 강남사옥을 매각하는 등 재무구조를 개선한 것도 데이콤의 발걸음을 가볍게 하고 있다.
최근에는 정통부가 추진하고 있는 광대역통합망(BcN) 시범사업자에 우수한 성적으로 선정돼 향후 통신업계 구조변화를 가져올 융합서비스를 주도할 수 있는 기반도 마련했다.
TPS 시범서비스 순조롭게 진행..다양한 비즈니스 모델 `장점`
데이콤은 지난 7월1일부터 부천과 포항지역의 유선방송사업자(SO)들과 제휴를 맺고초고속인터넷(보라홈넷)과 인터넷전화(VoIP), 케이블방송을 한꺼번에 제공하는 `데이콤TPS` 시범서비스를 하고 있다. 데이콤은 이들 SO에 이어 다른 지역의 복수유선방송사업자(MSO), 유선방송사업자들과도 협상을 지속적으로 벌이고 있다.
데이콤은 TPS 시범사업에서 지속적인 현장테스트를 거쳐 인터넷전화의 단점으로 지적된 호 단절, 음질의 불균형 등을 극복해 안정적이고 다양한 부가서비스를 갖춘 인터넷전화를 제공하고 있다.
현재 소프트스위치에서 지원하는 부가서비스는 발신자 전화표시(CID), 부재중 안내, 단축 다이얼, 3인 통화, 영상전화, 다자간회의통화 등이다.
데이콤의 TPS는 다양한 조합의 비즈니스 모델이 가능한 것이 장점이다. 자회사인 파워콤과 SO의 가입자 망을 활용해 두가지 브랜드를 개발하고 있으며, 최적의 비즈니스모델을 확정해 상용화에 들어갈 계획이다.
다른 한편으로는 위성방송사업자인 스카이라이프와의 제휴를 통해 초고속인터넷과 인터넷전화(VoIP), 위성방송을 결합한 상품을 출시하고, 양사가 보유하고 있는 유통망을 공유하는 등 공동 마케팅을 추진하고 있다.
이와 함께 프로그램 제공사업자인 엔앤에이치와 영등포·대전지역의 데이콤 초고속인터넷 `보라홈넷` 이용자들에게 IP기반의 방송(동영상)인 `웹TV`를 제공하고 있다.
`웹TV`는 실시간으로 두개의 채널로 서비스된다. 1채널은 오전에 스포츠, 오후에는 교육관련 프로그램이 제공되며, 2채널은 오전에 음식, 오후에는 음악방송이 제공된다.
특히 웹TV서비스는 방송데이터를 CP(컨텐츠제공업체)로부터 데이콤 국사까지 위성으로 전송함으로써 인터넷 백본에 대한 부담이 없고, 데이콤국사부터 이용자까지는 IP기반의 멀티캐스팅 신호로 전송해 가입자수에 관계없이 서비스 제공이 가능하다.
수신도 별도의 장치없이 보라홈넷에 접속해 인터넷 미디어플레이어로 서비스를 이용하면 된다.
데이콤은 이 서비스를 올 하반기부터 전국으로 확대할 예정이며, 특히 SO와 제휴가 어려운 지역부터 우선 적용해 초고속인터넷+인터넷전화+웹TV를 연계한 독자적인 TPS상품으로 제공할 방침이다.
데이콤은 웹TV서비스를 통해 데이콤TPS를 전국적으로 확산시켜 나가고 이후에도 영화, 게임 등 다양한 컨텐츠와 채널수 확대로 웹TV의 경쟁력 향상에 주력한다는 전략이다. 또 향후 양방향 커뮤니케이션이 가능한 i-TV로 발전시켜 고객만족도를 높여 나간다는 전략이다.
이와 함께 다양한 매체와 제휴를 맺어 통신과 방송이 융합되는 시장환경에 적극적으로 대응하고, 이용자가 편리하고 저렴하게 서비스를 이용할 수 있도록 노력한다는 방침이다.
다른 한편으로는 TPS 관계사인 (주)브로드밴드솔루션즈와 함께 디지털방송으로 방송의 품질을 대폭 개선한 통합서비스를 제공함으로써 진정한 컨버전스를 구현할 계획이다.
이 계획의 일환으로 대용량 웹하드를 통한 지식검색과 영상을 통한 대화 서비스 등을 서비스 중에 있으며 무선홈네트워킹, 감시카메라를 이용해 개인휴대폰에 경고메시지 발송 및 신고를 대행하는 원격영상감시 등 첨단 부가서비스도 제공할 예정이다.
BcN 시범사업, 융합서비스 개발의 기반
데이콤은 최근 시범사업자중 하나로 선정된 `광대역통합망` 컨소시엄에 상당한 기대를 걸고 있다. BcN은 차세대 통신방송망으로, 융합서비스의 핵심 기반이 될 것으로 전망되고 있다.
이에 따라 데이콤컨소시엄은 BcN시범사업의 중심과제로 HFC(광·동축복합망)와 FTTH(광가입자망)를 통한 통신방송 융합서비스로 설정했다.
통신방송 융합 분야에서 HD(고화질)급 고품질 VOD(주문형비디오) 서비스, TV포털, 전자정부 등 이용자들이 다양한 형태의 컨텐츠와 신기술을 개발할 예정이다.
또 유무선통합 분야에서도 다양한 VoIP 부가서비스를 비롯해 LGT가 자체 개발한 IP-BS(Base Station)를 이용한 기업용 원폰서비스(WPBX), 데이콤의 영상전화 솔루션을 연계한 유무선 연동 영상전화(MMoIP) 및 멀티미디어 메신저 서비스 등을 시범적으로 제공한다.
한편 컨소시엄에는 ▲통신사업자인 데이콤, LG텔레콤, 파워콤 ▲ 케이블방송사업자인 드림시티, 한국케이블TV, 울산방송 ▲솔루션사업자인 LGCNS, BSI, 씨디네트웍스, 알티캐스트, 유엔젤 ▲ 컨텐츠사업자인 다음커뮤니케이션, 업스톤, 이노티브 ▲ 장비·단말사업자인 욱성전자, 아크로메이트 ▲연구기관인 KIST ▲공공기관인 광주광역시청, 은평구청, 부산 동서대 등 총 19개사가 참여했다.
- (통신 킬러사업)②KT "융합서비스 열매를 딴다"
- [edaily 박호식기자] "KT가 살아야 통신이 산다"
한국의 통신역사 100년을 고스란히 품에 안고 있는 KT에 대한 기대와 걱정이 함께 녹아있는 말이다.
유선통신업계는 초고속인터넷, 전화시장 등 기존의 주력사업이 포화상태에 이르면서 성장성에 대한 우려가 지속적으로 제기돼왔다. KT 또한 자유롭지 못했다.
그러나 다른 한편으론 KT가 지금까지 쌓은 노하우를 바탕으로 `컨버전스`시대를 견인할 것이라는 기대가 커지고 있다. KT는 새로운 시대를 앞장서 개척하며 KT에게 던져지고 있는 우려를 씻어내야 하는 과제를 안고 있다.
KT(030200) 스스로도 이미 통신업계에 `유무선융합`이란 화두를 던진 것을 비롯해 다양한 컨버전스서비스를 개발하기 위한 실험에 나서고 있다.
KT가 최근 ▲차세대이동통신 ▲홈네트워크 ▲미디어 ▲IT서비스 ▲디지털컨텐츠 등 5대 신정상사업을 제시한 것은 향후 가야할 목표지점을 설정하는 작업이다.
KT는 5대 신성장사업의 경쟁력 확보를 위해 ▲유무선전화, 초고속인터넷과 무선 등 유무선통합서비스 개발 ▲통신·방송, 통신·솔루션 등 다양한 결합서비스 개발 ▲BcN(광대역통합망), FTTH(광가입자망) 등 차세대 네트워크 구축 ▲VoIP(인터넷전화), MVoIP(멀티미디어인터넷전화) 등 대체서비스의 적기 시장 진출에 초점을 둘 것이라고 밝혔다.
통신업계에 던진 화두 `유무선통합서비스`
KT가 올해 KT 유선전화와 KTF의 이동전화, 유무선인터넷을 묶는 `원폰서비스` 를 출시하면서 유무선결합서비스에 대한 관심이 높아졌다. 원폰서비스가 논란끝에 `가격할인 없는 단말기 결합`으로 성격이 규정돼 논란은 잦아들었지만, KT의 유무선복합서비스는 지속적인 관심대상이다.
KT는 원폰서비스에 이어 KT의 무선랜과 이동통신의 무선인터넷을 결합한 `네스팟스윙`서비스도 선보였다. 접속장치가 설치돼 무선랜서비스가 가능한 지역에서는 KT의 네스팟을 통해 초고속인터넷을 이용하고, 그외 지역에서는 이동통신의 무선인터넷망을 통해 인터넷을 사용할 수 있다. 이 서비스는 가격부담이 큰 이동통신 무선인터넷과 접속 사각지대가 있는 무선랜의 단점을 상호보완해 이용자들의 관심을 끌었다. 최근 세계적인 IT기업인 HP와 함께 네스팟스윙전용폰을 개발했다.
KT는 향후 휴대인터넷(와이브로) 사업권을 획득할 경우 메가패스, 네스팟 등 기존사업을 연계해 끊김없는(Seamless) 초고속인터넷서비스를 제공할 계획이다. KT는 국내 최대의 인터넷백본망 등 이미 보유하고 있는 통신사업 역량과 와이브로의 시너지를 극대화시켜 본격적인 유무선통합서비스 시장을 창출한다는 목표다.
통신방송융합에 대비 홈네트워크 적극 추진
KT는 유무선결합과 함께 통신방송융합에 대한 서비스 개발도 가속도를 내고 있다. KT는 방송통신융합에 대비, 홈네트워크에 중점을 두고 있다.
KT는 지난 6월 홈네트워크서비스인 `홈엔`을 상용화했다. 홈엔은 초고속인터넷인 메가패스에 KT가 개발한 홈게이트웨이를 연결해 방송통신이 결합된 각종 서비스를 제공한다.
6월부터는 ▲원하는 시간에 영화나 드라마, 애니메이션 등을 고화질로 시청하는 TV-VOD서비스 ▲카메라를 통해 언제 어디서든 집안을 살펴볼 수 있는 홈뷰어서비스 ▲지역뉴스, 상가정보, 공공기관정보, 쇼핑정보 등을 제공하는 생활정보서비스 ▲TV로 간단한 문자메시지를 보낼 수 있는 SMS서비스 등을 제공했다. VOD서비스가 월 1만6000원(기본형)이며 홈뷰어가 월 4000원이다.
KT는 내년부터는 전국을 대상으로 양방향TV, T-커머스, IP멀티캐스팅, 위성방송, 게임, 홈쇼핑 등 다양한 응용서비스와 함께 가스나 전기 등에 대한 원격제어, 정보가전을 제어하는 홈오토메이션을 단계적으로 제공할 예정이다.
KT는 이같은 노하우를 바탕으로 홈엔과 별도로 삼성전자 등 가전, 삼성물산 등 건설업체 등과 홈네트워크컨소시엄을 구성해 시범사업을 진행하고 있다.
KT는 기존의 자원을 최대한 활용한 통신방송 묶음 상품도 제공하고 있다. 초고속인터넷서비스인 메가패스와 계열사인 스카이라이프의 위성방송을 함께 제공하며 5~15%까지 할인해 제공하는 `메가패스-스카이라이프`를 지난 6월부터 제공하고 있다. KT는 나아가 통합셋탑박스를 통해 초고속인터넷 메가패스와 홈네트워크 `홈엔`, 위성방송을 제공하는 `홈엔스카이`서비스를 제공하고 있다.
KT는 이미 융합서비스에 대비, 광대역통합망(BCN) 구축 계획을 가동하고 있으며 최근 정통부가 추진하는 광대역통합망 시범사업자로도 선정됐다.
KT는 BCN을 IP 미디어, IP통신 등 미래 통신사업의 기본 인프라로 구축하고 음성과 데이터통합, 유무선통합, 통신방송융합을 포괄한다는 계획이다. 이와 관련 KT는 가정으로 들어가는 망을 100메가 이상의 속도를 내는 광케이블로 교체하는 작업에 본격 착수했으며 2009년까지 174만9000회선을 공급키로 했다.
새 수익원으로 기대되는 `비즈메카`
KT가 공을 들이고 있는 또 하나의 사업은 `비즈메카`다. 비즈메카는 대기업에 비해 정보화 사각지대에 있는 중소기업을 대상으로 맞춤형 기업솔루션을 제공하는 사업이다. 네트워크사업자였던 KT가 토탈솔루션사업자가 되는 것이다.
비즈메카서비스에는 기업내부업무와 관련해 ERP, 그룹웨어, 서무회계, 입찰정보 등이 있으며 기업간업무지원은 유통 및 제조 SCM, 전자세금계산서, 보험 및 의료정보 등이있다. 고객관리는 콜매니저를 비롯 소기업고객관리, 홈페이지 빌더, 쇼핑몰, IT교육 등이 있으며 자영업솔루션은 카센터, 안경원 등 업종별 고객관리 등의 서비스가 있다.
KT는 지난해까지 개별 기업단위의 업무정보화 사업에 주력해왔으나, 올해부터는 이를 기반으로 산업별 협업지원, 상거래 지원 등으로 범위를 확대하고 있다.
- `올 추석엔 펀드로 효도 선물하세요`
- [edaily 이정훈기자] `올 추석에는 부모와 자녀에게 펀드로 선물하세요`
최근 금융기관들이 노후생활대비형이나 세대별 맞춤형 펀드를 속속 내놓고 있어 명절 선물로 이들 펀드에 관심이 모아지고 있다. 특히 이런 상품들은 안정적 운용을 통해 노후생활 자금 인출이 가능하고 보험에 무료로 가입시켜 주는 등 혜택도 주어진다.
◇ 노후생활대비형 펀드
대투증권은 지난 3일부터 고배당 주식에 투자해 매년 3~4% 수준의 배당수익을 현금으로 직접 찾을 수 있는 `아름다운실버채권혼합펀드`를 판매하고 있다. 이 상품은 우량 고배당 주식에 30% 수준으로 출자해 발생하는 배당수익과 투자금액의 70%를 채권에 투자한다. 이에 따른 이자 수익 및 채권매매 이익을 매년 현금으로 찾을 수 있도록 하고 있다.
대신증권도 노후자금 마련과 운용에 적합한 `백년해로 안정혼합펀드`를 판매하고 있다. 디폴트 리스크가 거의 없는 국공채 및 금융기관이 발행·매출 또는 중개하는 채무증서에 집중 투자해 유가증권의 가격 상승에 따른 자본이득과 이자수령 등에 따른 이자소득을 동시에 추구해 안정적 수익을 추구하는 상품.
한투증권이 판매하고 있는 `부자아빠라이프플랜채권펀드`도 각 채권시장 요소별 분석, 예측, 운용, 최적화, 피드백의 과정을 통한 TQM으로 안정적인 이자소득을 추구하는 채권형 상품으로 1ㆍ2ㆍ3ㆍ4ㆍ5년의 다섯가지로 구분돼 있다.
◇ 세대별 맞품형 펀드
펀드와 보험을 결합시켜 자녀는 물론 부모님을 위해 별도의 보험료를 납부하지 않고 보험혜택을 무료로 제공하는 `부가서비형 적립식펀드`도 한가위 선물용으로 유망한 상품이다.
특히 적립식펀드이기 때문에 여러 시기에 걸쳐 분산 투자하므로 위험을 피할 수 있으며, 또 주가 하락시에는 싼 가격에 많은 수량을 확보하고, 상승시에는 적은 수량을 매입함으로써 평균 매입단가를 낮추는 장점도 있다.
대투증권이 판매중인 `가족사랑 짱펀드`는 기본적으로 목표금액보장 상해보험을 가입시켜 주고 연령에 따라 자녀안심보험(유아플랜, 학생플랜)과 질병사망담보보험을 추가로 가입시켜 준다. 목표금액 보장보험은 투자기간 중 가입자가 사망이나 상해 사고를 당한 경우 목표적립금액과 사고 이전까지 불입한 원리금의 차이를 보험금으로 지급해 주게 된다.
대신증권이 판매하고 있는 `행복3대 자유적립식 랩`은 투자자의 연령에 따라 투자위험과 목표수익률이 다르다는 것에 착안해 개발된 상품. 자녀들을 위한 `꿈나무 성장형`, 30·40·50대에 적합한 `파이팅345혼합형`, 노후자금 마련에 적합한 `백년해로 안정형`으로 구성된다.
삼성증권에서도 30, 40, 50대 세대별 투자목적을 고려한 적립식 펀드인 `삼성웰스플랜적립식펀드`를 판매하고 있다. 이 상품도 30대는 경제적 발판 마련, 40대는 본격적 재산 증식, 50대는 경제적 안정성 확보라는 재테크 목적에 따라 세대별로 주식투자 비중을 조정해 운영하는 상품이다.
교보증권이 판매하는 `정기투자적금펀드`는 자체적으로 운용성과가 좋은 펀드들 선정해 투자하는 펀드구성형 상품으로 미래에셋의 솔로몬주식과 인디펜던스한아름혼합, 템플턴 그로스주식과 혼합펀드 등 6개펀드로 구성돼 있다. 가입 고객에게 무료로 어린이상해보험, 실버상해보험, 목적금액보험, 주택화재보험 등 보험상품을 펀드가입 목적에 따라 선택할 수 있다.
은행권에서는 우리은행이 `1060 적립식 플랜펀드`를 판매중이다. 10대자녀 학자금에서부터 20대 결혼자금, 60대 이후 노후자금까지 한 가족의 라이프 사이클에 맞춰 상품을 설계한 것으로 업종대표주나 우량배당주에 투자하는 주식형과 주식·채권에 골고루 분산 투자하는 혼합형, 주가 변동에 따라 수익이 결정되는 주가지수연동 파생상품형 등 6종의 펀드가 구성돼 있다.
- (생활속 세금이야기)결혼전에는 집을 사지 맙시다!
- [주용철] 연애 7년! 첫사랑은 이루어지지 않는다는 고정관념을 깨고 조세기는 첫사랑 세무순과 결혼을 하게 되었다. 일단 결혼이 결정되고 나니 뭐 이렇게 신경 쓸 것이 많은지 예식장, 가구, 예물, 신혼여행지까지 양가의 의견을 조율하느라 조세기는 몸과 마음이 지쳐서 하루라도 빨리 결혼식이 끝나기를 바랬다. 그래도 시간은 빨리 지나가서 결혼식도 끝나고 달콤한 신혼여행을 다녀오게 되었다.
그리고 이제야 한숨 돌리는가 싶었는데, 갑자기! 세무서에서 조세기가 구입한 2억원짜리 아파트에 대한 취득 자금의 출처를 설명해 달라고 연락이 온 것이다. 지금까지 살아온 25년의 세월동안 관공서라곤 우체국밖에 가본적이 없었던 조세기씨 불안 초초에 떨다가 결국 아버지의 친구인 절세캅에게 도움을 청했다.
세무서는 개인의 능력을 초과하는 재산 취득에 대해서 그 출처를 입증하도록 하고 있다. 행여 탈세가 있었는지 알아보기 위해서인데 부동산을 취득한 사람의 당해연도와 직전 5년간의 소득상황과 자산양도, 취득상황 등을 전산분석한 후 자금출처 부족자를 전산출력하여 취득 능력 여부를 사전 검토하게 된다. 이러한 사전 검토 결과 증여혐의가 있는 경우, 조사대상자로 선정하여 취득자금의 출처를 입증하도록 하고 있으며 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대하여는 증여세를 부과하고 있다.
자금출처를 소명할 때 재산을 취득한 자금이 10억원 미만인 경우에는 자금의 출처가 80%이상 확인되면 나머지 부분은 소명하지 않아도 된다. 그러나 취득자금이 10억원 이상인 경우에는 자금의 출처를 제시하지 못한 금액이 2억원 미만인 경우에만 취득자금 전체가 소명된 것으로 본다.
하지만, 실무상 연령ㆍ세대주ㆍ직업ㆍ재산상태ㆍ사회경제적 지위 등을 참작하여 다음의 금액이하인 경우에는 별도의 자금출처조사를 하지 않는다.
조세기의 경우 비록 결혼은 했지만 나이가 30세 미만이고 5천만 원을 넘는 아파트를 취득했기 때문에 자금출처조사대상에 선정된 것이다.
자금출처의 입증은 어떻게 할까?
취득한 자금의 출처로서 세무서에 제시할 수 있는 소득원은 다음과 같다.
(1) 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다.)받은 소득금액,
(2) 신고하였거나 과세받은 상속 또는 증여받은 재산가액
(3) 재산을 처분한 대가로 받은 돈이거나 빌린 돈으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액
즉, 위의 소득금액등으로 취득재산금액을 입증해야 하는데 취득한 재산의 가치는 원칙적으로 시가(불확실한 경우 기준시가)로 평가를 하게 된다. 또한 위의 소득원전체금액이 전부 자금의 출처로 입증되는 것은 아니고 관련세금등을 공제한 실질적으로 사용될 수 있는 금액만이 인정된다.
재산취득자금출처로 인정되는 금액을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
(1)본인 소유재산 처분대금 : 서류에 의거 재산처분사실이 확인되는 경우로서 그 금액이 분명한 경우에는 그 금액, 그 금액이 불분명한 경우에는 기준시가로 평가한 금액에서 양도소득세 상당액을 차감한 금액
(2) 이자소득(인정이자는 제외한다), 배당소득(의제배당은 제외한다)은 지급금액에서 원천징수세액을 공제한 순 수령액
(3) 기타소득은 지급금에서 원천징수세액을 공제한 금액
(4) 사업소득, 부동산소득, 산림소득은 소득금액에서 소득세액 상당액을 차감한 금액
(5)급여소득(인정상여는 제외한다)은 총급여에서 원천징수세액을 공제한 금액(재직기간별 급여액을 입증하기 어려운 경우는 재산취득 직전월 또는 직전 년을 재직기간으로 환산한다) 사업소득, 부동산소득, 산림소득등이 각종 비용과 세금을 뺀 나머지 금액만을 인정해주는 데 반하여 급여소득은 세금만을 차감한 금액을 취득자금으로 인정해주기 때문에 소득세법상 소득증에서 가장 많은 폭을 인정해주는 셈이다.
예를 들어 10억원의 매출을 올리는 중소기업사장이라도 각종 비용을 뺀 나머지 소득금액을 1천만 원이라고 신고하면 여기에서 세금을 뺀 9백만 원만이 출처로서 인정이 되지만, 연봉 2천만 원의 급여자의 경우 2천만 원에서 세금을 뺀 19백만 원 정도가 출처로 인정되는 것이다.
(6) 퇴직소득은 총지급금액에서 원천징수세액을 공제한 금액
(7) 농지경작소득
(8) 재산취득일 이전에 차용한 부채로서 객관적 방법에 따라 입증된 금액. 다만，원칙적으로 배우자 및 직계존비속간에 돈을 빌렸다고 진술한 것은 인정하지 않는다.
(9) 재산취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금
(10) 기타의 경우로서 자금출처가 명백하게 확인되는 금액
절세캅의 설명을 듣고 난 조세기는 지난 5년간의 급여자료로 1억원을 제시하고 집을 살 때 부모님한테 받은 돈 3천5백만 원(5백만 원에 대해서 5십만 원의 증여세를 이미 냈음)을 출처로 제시했다. 하지만, 입증하지 못한 금액이 6천5백만 원으로 재산가액의 20%를 넘었기 때문에 어쩔 수 없이 6천5백만 원에 대해 10%의 증여세율을 적용하여 6백5십여 만원의 증여세를 납부할 수밖에 없었다.
만약 조세기가 결혼 후에 와이프인 세무순과 공동명의로 아파트를 구입했다면 문제는 달라졌을 것이다. 일단 각각 1억원에 대해서만 취득자금을 소명하면 되므로 조세기는 충분히 취득자금을 소명할 수 있고 부인인 세무순의 경우 결혼 전에 직장을 다녔다면 그 급여자료를 제시하고 부족한 부분은 증여공제 한도 내에서 부모에게 증여받은 것으로 하면 어느 정도의 출처소명은 가능하여 증여세를 내지 않을 수 있게 되는 것이다.
즉, 부동산을 취득할 때는 나이와 결혼여부를 고려해야 하며 자금출처를 쉽게 입증하기 위해서는 부부공동명의로 취득하는 것이 유리하다.
