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- [복덕방기자들]“서울 상급지로 가고 싶다면 '00' 역세권에 투자해라”
- [이데일리 정두리 기자] “서울 상급지로 가고 싶다면 2호선 본선에 있는 어떠한 역이든 찾아가봐라.”표찬 하우에스테이트 대표는 9일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 역세권 부동산 투자 가이드라인을 공개했다. 표 대표는 오랜 기간 철도회사에서 근무한 경험과 퇴사 후 역세권개발에 관한 실무 경험을 바탕으로 다수의 투자컨설팅과 강의를 진행하고 있는 역세권 전문가다. 역세권 투자의 핵심 체크사항과 주요 투자 포인트, 프로세스 이해, 각 노선별 투자가치 등을 분석해 투자자들에게 방향을 제시해 주고 있다. 표 대표는 서울에서 가장 경쟁력 있는 지하철 노선으로 2호선을 꼽았다. 표 대표는 “수도권 광역전철은 노선도 기준 22개의 노선에 총 734개역이 운행되고 있다”면서 “이 중에서 지하철 2호선이 편성 수나 실제 이용이 높음을 볼 수 있다. 특히 2호선 본선에 있는 역을 주목해야 한다”고 설명했다. 2호선과 4호선은 출퇴근 시 3분 간격, 평상시 5분 간격으로 운행된다. 다른 호선에 비해 열차 간격이 1~2분 짧은 것이 특징이다. 열차의 속도와 함께 운전시격은 노선의 가치를 평가하는 중요 요소다. 표 대표는 “무턱대고 역세권을 찾기보다는 하루에 수용 가능한 적정한 열차 대수와 실제 이용자가 가장 비슷한 노선을 제일 먼저 봐야 한다”고 했다. 사람들이 어느 역에 많이 내리고, 하루에 열차가 얼마나 운행하는지도 유심히 살펴야 한다. 표 대표는 “하나의 역에서 평균 2만3000여명이 하차하는데, 2호선 강남역과 잠실역, 홍대입구역은 10만명에 육박했다”면서 “사람들이 어느 역에서 많이 내리는지 주요 지하철 노선마다 체크해보면 좋다”고 했다. 또한 “노선별 열차 운행횟수와 운행률을 잘 따져야 한다”면서 “한쪽 방향으로 120대는 운행이 돼야 가치가 있고, 이용하는데 불편함이 없다”고 짚었다. 표 대표는 또 역세권 중 투자 가치가 가장 높은 곳을 찾기 위해서는 △제4차 국토철도망 구축 계획 △GTX(수도권광역급행철도)-C노선을 주목해야 한다고 조언했다. 특히 곧 발표될 제4차 국가철도망 구축계획은 3기 신도시의 광역교통망 개선대책과 연계돼 있다. 그는 “국가철도망 구축계획은 대한민국의 미래 철도망 비전과 목표, 중장기 철도건설 및 투자계획, 부문별 사업계획 등이 담겨있으니 꼼꼼히 살필 필요가 있다”면서 “GTX-C 노선 사업 시행자가 누가 되고, 어떠한 계획을 들고 올지도 귀를 기울여야 한다”고 했다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
- [복덕방기자들]“2·4대책 한달…민간재건축은 더 뜬다”
- [이데일리 정두리 기자] “사업시행인가를 앞두고 있다거나 사업이 어느 정도 진척이 있는 정비사업장을 유심히 지켜봐야 한다. 특히 강남과 같이 입지가 좋고 양질의 주거한경을 중요시하는 곳은 공공 재건축을 할 유인이 없어 수요가 몰릴 수밖에 없다.”김예림 부동산 전문변호사는 4일 이데일리 건설부동산부 유튜브채널인 <복덕방기자들>에 출연해 정부의 2·4대책에 따른 정비사업 투자 유의사항을 들려줬다.정부가 2·4대책에서 서울 32만3000가구를 비롯해 전국 83만6000가구를 짓겠다고 발표했지만, 대책 발표 한달 동안 현금청산 논란은 여전히 뜨겁다. 정부는 2월 4일 이후 공공 주도 개발 구역에 주택을 매입할 경우 입주권을 주지 않고 현금청산하기로 했다. 이에 관해 김 변호사는 “이번 대책으로 혹시라도 현금청산이 될 수 있다는 불안감에 당분간 매도, 매수를 관망하는 분위기”라면서 “빌라 계약의 경우 계약을 파기하는 사례도 속출하고 있다. 관련해서 가계약금 반환 문제도 종종 상담 요청이 있다”고 전했다. 2·4대책 이후 논란이 일고 있는 현금청산 조항과 관련해선 “2·4 대책은 본인의 선택이 아닌 정부가 임의로 정한 날짜를 기준으로 정해졌기 때문에 재산 처분권을 개인이 결정할 수 없다는 문제가 있다”면서 “아직 공공 정비사업구역으로 지정도 되지 않은 곳에 주택 등을 사는 것을 어떻게 공공 정비사업에 몰리는 투기 수요로 단정 짓기는 어렵다. 즉 달성할 수 있는 공익적 목적이 불분명하기 때문에 위헌 요소가 있다”고 말했다. 김 변호사는 당분간 노후화된 빌라나 아파트에 대한 매수는 줄어들 것이라고 내다봤다. 그러면서 사업진행단계가 공공정비사업으로 돌이킬 수 없는 곳의 재개발, 재건축 사업장에 또 다른 ‘풍선효과’가 일어날 가능성이 크다고 조언했다. 김 변호사는 “공공 정비사업은 아예 정비구역으로 지정이 되지 않거나 정비구역으로 지정이 됐지만 아직 조합이 설립되지 않았거나 조합만 설립된 경우 즉, 정비사업 초기에 공공사업자와 함께 시행하는 형태로 이뤄진다”면서 “그렇기 때문에 사업시행인가를 앞둔 곳이나 공공 재건축에 참여할 가능성이 낮은 강남 아파트로 수요가 몰릴 수 있다”고 했다. 현재 사업시행인가 단계인 서울 주요 정비사업지로 대치쌍용1·2차, 대치쌍용2차, 반포주공1단지, 노량진2·6·7·8구역, 6구역, 흑석9구역, 장위6구역, 북아현2구역, 북아현3구역, 갈현1구역 등이 주목받고 있다는게 김 변호사의 설명이다. 김 변호사는 재개발·재건축 투자자들 거래 유의사항으로 “재개발, 재건축의 경우 입주권을 받기 위해 거래를 하시는 경우가 많기 때문에 매도인의 조합원 자격, 분양 자격을 잘 따져야 한다”면서 “특약을 반드시 작성해 입주권을 거래하기 위한 계약이라는 점을 분명히 해두는 게 좋다. 보통 매수인 혼자 알려달라고 하면 알려주지 않기 때문에 매도인과 공인중개사에게 반드시 확인할 필요가 있다”고 조언했다. ※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
- [복덕방기자들]안산, GTX소문에 ‘들썩’…지금 사도 될까?
- [이데일리 강신우 기자] “전국에서 투자자들이 몰려온다.”(사동 K공인)작년 여름, 법인매물이 쏟아지면서 ‘폭락론’까지 나왔던 안산 주택시장이 올 초 들어서는 ‘오름세’를 거듭하고 있다. 수도권광역급행철도(GTX) C노선의 역사가 도시철도 4호선인 상록수역이나 한대앞역에 신설된다는 소문이 나돌면서다.이데일리DB.15일 한국부동산원 주간아파트 매매동향을 보면 안산시 상록구 아파트가격은 1월1주차 0.03%, 2주차 0.10%, 3주차 0.29%, 4주차 0.48%, 5주차 0.68%, 2월1주차 1.12%로 상승폭이 확대됐다. 작년 8월3주차 마이너스(-) 0.02% ~ 9월3주차 -0.01%까지 6주 연속 하락한 것과는 대조적인 분위기다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 지난 9일 안산 상록구 본동, 사동 일대를 찾아가 주택시장 분위기를 살펴봤다. 아파트 가격이 들썩이는 곳은 상록구 본오동, 사동, 초지동 일대다. GTX C노선의 새로운 역이 신설된다는 소문에 역 주변 아파트 값이 크게 올랐다. 본오동 월드1단지(전용면적 36㎡) 아파트는 현재 호가만 4억원에 달한다. 실거래가 2억2000만원(1월20일 기준)하던 아파트값이 한 번에 1억8000만원이나 뛴 셈이다. 사동 늘푸른금강(전용 71㎡) 아파트는 지난 3일 실거래가 4억4800만원(4층)을 찍었다. 지난달 25일 3억3000만원(1층)에서 1일주새 1억1800만원이나 올랐다. 늘푸른금강 단지 내 K공인중개사 사무소 이영숙 대표는 “GTX C노선 역사가 신설된다는 소식에 전국 각지에서 투자자들이 많이 찾아왔다”며 “매매가격이 급등하면서 전셋값도 덩달아 오르고 집주인들은 계약파기까지하는 상황”이라고 했다. 이 대표는 “지난 여름에는 손님이 없어서 매물이 나오면 직접 전화를 돌렸는데 이번엔 오는 손님도 마다할 정도였다”고 했다.부동산시장 전문가들은 ‘묻지마 투자’ 등은 유의해야 한다고 조언한다. 안산은 신안산선 등 확정된 교통호재가 있지만 GTC C노선 역사 신설은 아직 미확정 호재이기 때문이다. 국토교통부는 향후 민간사업자가 정차 여부를 결정할 것이라는 입장이다. 민간사업자는 6월께 선정한다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “안산은 신안선선, 소사~원시선 외에도 최근 GTX C 노선의 역사 신설 가능성이 회자되면서 집값이 오른 것”이라며 “저금리와 유동자금이 풍부하고 전셋값이 오르는 상황이어서 당분간 오름세는 계속될 수 있지만 GTC C노선 역사 신설이 확정되지 않았기 때문에 미확정에 대한 변동성이 높고 이런 부분이 가격에 이미 반영됐다는 부분은 주의할 필요가 있다”고 했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.기획= 강신우 기자 촬영·편집= 김성연 인턴PD
