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- (내년부터 달라지는 것)ⓛ부동산·세제
- [이데일리 김수헌기자] 내년부터는 국회에 계류중인 종합부동산법 개정안이 통과되면 종합부동산세 과세방식이 세대별 합산으로 바뀐다. 부동산 관련입법들은 27일 국회 재경위 전체회의를 통과했다. 또 재개발 재건축 조합원이 보유한 입주권도 주택수 계산에 포함되고, 부동산 실거래가 신고도 의무화된다. 다음은 부동산과 세제분야에서 내년에 바뀌는 주요 내용들이다. ◇재개발 재건축 입주권도 주택수 계산종합부동산세가 강화된다. 주택과 비사업용 토지의 종부세 과세방식이 `인별합산`에서 `세대별합산`으로 전환된다. 과세기준은 주택은 9억원에서 6억원으로, 비사업용 토지는 6억원으로 3억원으로 강화된다. 아울러 과표적용률이 현재 50%에서 내년 20%포인트 오르고, 이후 해마다 10%포인트씩 상향조정돼 2009년에는 100%가 된다. 재개발 재건축조합원 입주권이 주택수에 포함된다. 내년부터는 재건축이나 재개발 조합원이 기존 주택멸실에 따라 취득하는 입주권이 주택수 계산에 포함돼 양도소득세 등이 부과된다. 예컨대 1가구 3주택자의 집 한 채가 재건축 재개발사업으로 멸실돼 입주권으로 바뀔 경우 이 사람은 2주택 1입주권 보유자가 되는데, 이 상태에서 집 한 채를 양도할 경우 3주택자처럼 양도세가 60% 중과된다. 내년 이후 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용되며, 2005년말 이전에 인가된 입주권은 내년 이후 새로 취득하는 분부터 적용된다. ◇실거래가 신고의무화..개인간 주택거래 거래세 인하부동산 실거래가 신고의무제도가 시행된다. 토지 및 주택을 매매한 경우 반드시 30일 이내 실제 거래가격으로 시군구청에 신고해야 한다. 개인간 주택 거래시 거래세가 인하된다. 개인간 주택거래에 대한 취득세는 기존 2%에서 1.5%로, 등록세는 1.5%에서 1%로 각각 0.5%포인트씩 내려간다. 취득세의 10%에 해당하는 농특세와 등록세의 20%에 해당하는 교육세를 합친 총 거래세는 올해 4.0%에서 내년 2.85%로 내려간다. 재산세 과세표준 적용비율이 내년부터 매년 5%포인트씩 올라 2015년 100%까지 인상된다. 주택분 재산세는 서민들의 재산세 부담이 급격히 늘지않도록 2008년부터 매년 5%씩 2017년 100%까지 인상된다. 3월부터는 부재 부동산 소유자의 토지가 공익사업에 편입되면 채권보상을 받게 된다. 의무실시지역은 토지거래허가 구역이 속한 시군구와 인접 시군구다. 채권보상을 실시하는 경우에도 부동산거래에 필요한 1억원과 양도소득세 상당금액(세무사의 확인이 있는 경우)은 현금으로 지급한다. ◇무단증축 건축물 양성화토지개발이익을 환수하기 위해 개발부담금이 부과된다. 부과대상사업은 도시지역 300평(특별시 광역시 200평) 이상, 비도시지역 500평 이상 개발하는 토지개발사업으로, 택지개발 대지조성, 지목변경을 수반하는 건축이다. 부과대상사업의 사업시행자가 납부의무자가 되며 토지 소유자가 따로 있는 경우 토지소유자가 납부의무자가 된다. 부과기준은 개발이익(지가초과상승분)의 25%(부과율)이다. 3월부터는 토지거래허가를 받아 취득한 토지의 사후이용의무를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과된다. 또 토지거래허가구역에서 법률위반사항에 대한 신고 포상제가 실시된다. 내년 1월1일부터 2007년 12월31일까지 미등기 또는 등기부 기재사항이 실제권리관계와 일치하지 않는 부동산에 대해 간편한 절차로 등기할 수 있는 `부동산소유권 이전등기에 관한 특별조치법`이 2년간 시행된다. 대상 부동산은 지난 95년 6월30일 이전에 매매 증여 교환 등 법률행위로 사실상 양도된 부동산이다. 2월부터는 무단용도변경을 제외한 무단증축 등 건축법 위반 건축물 중 소규모 주거용 건축물을 신고받아 양성화한다. 대상 건축물은 2003년 12월31일까지 사실상 완공된 연면적 50평 이하인 단독주택, 연면적 100평 이하인 다가구 주택, 세대당 전용면적 25.7평 이하인 다세대 주택이다. 연면적의 2분의1 이상이 주거용으로 사용되는 주상복합건축물도 해당된다. ◇건설업체 분양 아파트 분양가 상한제지방세체납액에 대한 가산금율이 3%로 인하된다. 지금은 5%다. 1억원 이상 지방세 체납자는 명단이 공개된다. 체납발생일로부터 2년이 경과한 체납액 1억원 이상인 경우 공개대상으로 한다. 내년 2월쯤에는 건설업체가 분양하는 모든 아파트에 대해 분양가상한제(원가연동제)가 전면 적용된다. 또 전용면적 25.7평 초과 주택에는 분양가 상한제 외에도 최초 입주자가 나중에 집을 팔면서 챙기는 불로소득을 환수하기 위해 채권입찰제가 적용된다. 공공택지지구에서 공급하는 25.7평 초과 민간주택을 제외한 모든 주택은 분양가를 구성하는 택지비 직접공사비 간접공사비 설계비 감리비 부대비용 가산비용 등 7개 항목의 원가를 분양공고 등을 통해 공개해야 한다. 공공택지내 25.7평 초과 민간주택은 택지매입원가와 택지비만 공개하면 된다. 분양가 상한제가 적용되는 주택의 경우 분양계약 체결일 기준으로 전용면적 기준 25.7평 이하는 수도권 10년, 지방은 5년까지, 25.7평 초과주택은 수도권 5년, 지방 3년까지 아파트를 되팔지 못한다. 토지거래허가구역내에서 가구주 및 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 시군에서 `6개월 이상` 거주해야 농지 및 임야를 살 수 있었으나 내년부터는 `1년 이상` 거주해야 취득할 수 있도록 사전 거주요건을 강화한다. ◇음식 숙박업자 부가세 경감음식 숙박업 간이과세율이 현행 40%에서 내년부터는 30%로 줄어들고 소매업은 20%에서 15%로 낮아진다. 이에 따라 음식 숙박업자의 연간 부가세는 매출 규모별로 24만∼48만원, 소매업은 12만∼24만원정도 줄어들 것으로 보인다. -퇴직연금 불입액에 대해 기존의 연금저축불입액(연간 소득공제 한도 240만원)과 합쳐 연간 300만원 한도에서 소득공제가 허용된다. 국민연금 개인연금 퇴직연금 등 연금수령액에 대한 소득공제 한도가 연간 600만원에서 900만원으로 올라가고 수령액에 대해 전액 공제받을 수 있는 과표구간은 연간 250만원이하에서 350만원 이하로 늘어난다. 근로자의 주택마련을 돕는 상품인 장기주택마련저축은 현재 `18세 이상 가구주로 무주택자나 전용면적 25.7평이하 1주택 소유자`여야 하는데, 내년 가입자부터는 25.7평이하라도 주택공시가격이 2억원 이하여야 한다. 금융소득종합과세 대상에서 빼주고 연 9.0%의 저리로 분리과세하는 세금우대종합저축의 경우 그동안 20세 미만 가입자도 연간 불입액 1500만원까지는 혜택을 부여했으나 20세 미만자에 대한 혜택은 내년 가입자부터 없어진다. 1주택자 중 주택마련저축불입액 소득공제 대상자가 기존의 `국민주택 이하 1주택 소유자`에서 `가입 당시 공시가격이 2억원 이하인 국민주택 이하 1주택 소유자`로 축소된다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 대상자에서 2주택 이상 소유자 제외된다. ◇면세점 구입한도 2000달러→3000달러로 상향승마회원권이 취득세 과세대상에 추가된다. 출국하는 내국인이 면세점에서 구매할 수 있는 한도가 미화 2000달러에서 3000달러로 상향조정된다. 어린이용품이나 마약류 원료물질 통과요건 확인이 강화된다. 어린이용품(18개 품목)은 품질경영 및 공산품안전관리법에 따라 수입통관 전 안전검사기관의 합격여부를 세관에서 확인한다. 마약류 원료물질(15개 품목)은 마약류관리법률에 따라 수출입시 식약청장의 승인여부를 확인한다.
- (가닥잡은 8·31 대책)수도권 미니신도시 200만평 조성
- [이데일리 남창균기자] `8·31 부동산 대책`에 포함되는 주택관련 정책은 분양가를 낮춰 투기수요를 줄이는 방안, 중장기 공급확대책, 서민주거안정대책 등 크게 3가지로 요약된다.투기수요 억제책으로 주택공영개발제가 도입되고, 공급확대책으로는 판교 중대형아파트 공급확대와 미니신도시 200만평 등 수도권 택지 1500만평 추가확보 등이 검토되고 있다. 또 서민주거안정을 위해 생애최초주택구입자금이 다시 지원된다. 이 가운데 주택공영개발제는 분양시장의 지형을 바꿔놓을 전망이다. 청약환경이 송두리째 바뀌기 때문이다. 수도권에 택지면적을 늘리는 것은 당장의 집값 안정보다는 중장기적인 시장안정 효과를 가져올 것으로 보인다. ◇주택공영개발방식 = 정부는 공공택지의 청약과열을 막고 개발이익을 환수하기 위해 `주택공영개발` 방식을 도입키로 했다. 주택공영개발방식은 판교신도시에 우선 적용되고, 주택투기가 우려되는 공공택지에 대해서는 건교부 장관이 `주택공영개발지구`로 추가 지정할 수 있도록 할 계획이다. 이에 따라 파주신도시, 수원이의동신도시, 김포신도시 등을 비롯해 수도권 택지지구는 시장상황에 따라 공영개발지구로 지정될 수도 있다. 다만 시세차익이 크지 않은 지방 택지지구의 경우는 공영개발지구로 지정될 가능성이 낮다. 주택공영개발지구에서는 대한주택공사 등 공공기관이 사업시행자로 나서 분양과 임대를 책임진다. 판교신도시의 경우 토지공사와 성남시가 조성한 땅을 주택공사가 매입한 뒤 일부는 임대로 공급하고 나머지는 자체 분양이나 도급공사를 줄 계획이다. 도급공사는 설계-시공 일괄방식(Turn-Key)이 될 전망이다. 턴키방식은 설계와 시공능력이 가장 뛰어난 업체에게 시공권을 주는 것이다. 아파트 공급방식은 전용면적 25.7평 이하는 분양가상한제(땅값+표준건축비 339만원)로 공급하되 가수요로 인한 과열과 막대한 시세차익을 막기 위해 분양계약일 후 10년 동안 전매를 금지(비수도권은 5년)하기로 했다. 이 아파트에 당첨되면 수도권의 경우 향후 10년 동안 재당첨이 금지된다. 전용면적 25.7평 초과 또한 분양가상한제 방식으로 공급하되 채권입찰제를 도입해 시세차익을 최소화하기로 했다. 채권입찰제는 시세차액의 80~90%선에서 상한선이 정해질 것으로 예상된다. 20년 만기, 표면이율 3%의 2종 채권으로 결정될 경우 할인율은 37%수준이 될 것으로 보인다. 1억원어치 채권을 구입하면 6300만원을 회수할 수 있는 것이다. 아직까지 중대형아파트에도 전매제한이나 재당첨금지기간을 둘 것인지에 대해서는 정해지지 않았다. 공영개발방식이 도입되면 민간 건설업체가 공공택지를 저렴하게 분양받아 다른 업체에게 되파는 행위가 원천적으로 불가능해 지고, 분양가격을 통제할 수 있어 공공택지 분양이 주변지역의 집값을 올리는 부작용도 막을 수 있다. 다만, 정부가 제시한 표준건축비로 공사를 해야 하기 때문에 아파트 품질을 높이는 데는 한계가 있다는 지적이다. ◇판교신도시 공급확대 = 정부가 8월 부동산종합대책을 내놓게 된 직간접적인 원인은 판교에 있다. 판교 대책의 실패가 부동산 정책의 실패로 연결됐다고 해도 과언이 아니다. 정부는 올해 초 판교의 영향으로 분당 집값이 오르자 2.17대책을 통해 11월 일괄분양과 분양가-채권 병행입찰제 방식을 도입했다. 일괄분양을 통해 집값 상승세가 지속되는 것을 막고, 병행입찰제를 통해 분양가를 평당 1500만원선으로 규제키로 한 것이다. 이같은 대책에도 불구하고 주변 집값 상승세가 꺾이지 않자 6.17 당정청 회의를 통해 중대형 아파트 택지공급을 잠정 유보하는 특단의 조치를 취했다. 정부의 새로운 판교대책은 2가지다. 하나는 수급불균형을 해소하기 위해 중대형 아파트 공급을 늘리는 것이고 다른 하나는 시세차익을 원천봉쇄하기 위해 공영개발과 원가연동제, 채권입찰제를 도입하는 것이다.판교 공급가구수는 기존 계획가구수(2만6804가구)보다 3200가구 정도 늘어날 전망이다. 늘어나는 물량은 중대형 평형으로 구성되며 이 가운데 적지 않은 물량이 임대로 공급된다. 판교는 주택공사가 시행사로 나서서 분양과 임대를 책임지는 공영개발방식을 택하게 된다. 물론 이미 택지가 공급된 전용 25.7평 이하는 민간업체에서 공급에 나선다. 택지를 공급받은 업체는 풍성주택 등 5개사로 총 3462가구를 짓는다. 공영개발방식의 도입에 따라 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트에도 분양가상한제가 적용된다. 정부가 제시한 표준건축비(중소형은 평당 339만원)에 맞춰 분양가를 책정해야 하는 것이다. 이에 따라 분양가는 평당 1100만~1300만원선이 될 것으로 보인다. 이럴 경우 평당 600만~800만원 정도의 시세차익(분당 집값과의 차이)이 생기는 문제를 해결하기 위해 채권입찰제를 시행키로 했다. 판교는 채권상한액(80~90%)을 써야 당첨되기 때문에 실제 분양가는 평당 1500만~1700만원선이 될 것으로 보인다. 전용면적 25.7평 이하인 중소형아파트는 종전대로 분양가상한제 방식으로 공급되지만 전매제한기간이 5년에서 10년으로 늘어난다. 내년에 분양 받을 경우 2016년 하반기에나 매도할 수 있게 되는 것이다. 실수요자가 아니라면 분양을 받아도 실익이 없는 셈이다. 판교는 주택공영개발지구, 채권입찰제 등 새로운 제도가 시행되기 때문에 주택법을 고쳐야만 분양할 수 있다. 11월 일괄분양은 사실상 어렵게 된 셈이다. 정부는 중소형 아파트는 내년 상반기에, 중대형 아파트는 내년 하반기에 분양할 수 있을 것으로 보고 있다. ◇수도권 택지공급 확대 = 정부는 수도권에서 강남대체 미니신도시 200만평을 포함 향후 5년 동안 매년 300만평씩 총 1500만평의 택지를 추가 공급키로 했다. 이럴 경우 수도권에서는 매년 900만평의 공공택지(15만가구)가 공급된다. 정부는 우선 8.31대책을 통해 강남대체 미니신도시 예정지(200만평)를 확정, 발표할 계획이다. 예정지로는 서울지역에서는 국군특전사 부지(58만평)와 남성대 골프장(24만평)이, 수도권에서는 국립경찰대 부지(27만평)와 법무연수원(22만평) 등이 거론되고 있다. 또 매년 300만평을 추가 확보하기 위해 군 시설과 공공기관 이전부지 활용은 물론이고 기존 택지지구 확대와 개발밀도 조정도 이뤄진다. 이에 따라 2기 신도시의 공급가구수는 최소 10%씩 늘어날 것으로 보인다.이와 함께 앞으로 공급되는 택지지구에서는 중대형아파트의 공급비율이 현행 40% 이하에서 50% 이상으로 상향조정된다. 지금은 전용 18평 이하 30%, 전용 18~25.7평 이하 30%, 전용 25.7평 초과 40%로 되어 있다.이처럼 정부가 수요억제책 위주에서 공급확대책으로 선회한 것은 세제강화만으로는 집값 안정을 꾀할 수 없다는 판단에서다. 세제를 강화하면 일시적으로는 집값 안정 효과를 거둘 수 있지만 그 효과가 장기간 유지될 수 없기 때문이다. ◇강북 광역개발 = 정부는 강북 광역개발 추진을 위해 특별법 제정을 검토하고 있다. 강북 광역개발은 서울시가 추진중인 뉴타운 사업을 묶어서 체계적으로 개발하겠다는 것이 골자다. 예컨대 길음동과 미아동을 묶어서 개발하면 좀 더 많은 기반시설을 설치할 수 있는 등 계획개발이 가능하다는 것이다.정부는 또 가능한 많은 가구가 입주할 수 있도록 용적률(230%->300%)과 층고(30~40층)를 완화하고, 주민동의 등 복잡한 절차도 대폭 간소화하며, 주택공사 등을 참여시켜 공공성도 강화한다는 방침이다. 하지만 강북 광역개발은 개발재원을 어떻게 마련할 것인지를 놓고 의견이 맞서는 등 첫걸음부터 뒤뚱거리고 있다. 또 강북을 고밀 개발한다고 해서 강남과 같은 주거지역을 만들 수 있느냐 하는 회의적인 시각도 적지 않다. 무엇보다 강북 개발이 자칫 투기 붐을 조장할 수 있다는 점도 우려되는 대목이다. 이미 서울시가 구마다 1개꼴로 뉴타운을 지정하면서 뉴타운 예정지마다 땅값이 폭등했다. 땅값 상승세를 막지 못할 강북 뉴타운에서 공급되는 아파트는 강남지역에 버금가는 분양가를 기록할 수 있다. 강북발 아파트 값 폭등을 낳을 수 있는 셈이다. 현재 강북개발 재원마련을 둘러싸고 서울시와 건교부, 재경부, 여당 등이 제각기 다른 목소리를 내고 있다. 서울시는 강북 광역개발을 위해서는 국고에서 기반시설 설치비용의 50%를 지원해 줘야 한다고 주장하고 있다. 이에 대해 주무부처인 건교부는 서울시에만 국고를 지원하는 것은 형평성에 맞지 않다며 반대 의사를 분명히 하고 있다. 대신 기반시설부담금이나 국민주택기금을 대출해 주는 방안은 검토할 수 있다는 입장이다. 열린우리당은 현재 구세로 되어 있는 재산세를 시세로 바꿔 개발재원으로 활용하겠다는 생각이다. 여당 관계자는 “정부가 1968년에 시작한 강남의 영동개발사업을 추진하기 위해 각종 국세와 지방세를 면제해 주었으나 이제는 반대로 강남이 강북개발을 위해 기여해야 한다”고 밝혔다. 이와는 달리 재정경제부는 민간 자본을 끌어들이는 방안을 검토하고 있다. 박병원 재정경제부 차관은 “공영개발의 사업주체로서 특수목적회사를 만들거나 부동산펀드를 결성하면 풍부한 민간자본을 유인할 수 있다”고 말했다. ◇서민주거 안정대책 = 8월 대책에는 규제책만 있는 것이 아니라 활성화 대책도 담긴다. 서민주거안정대책이 그것으로, 임대주택을 안정적으로 공급하고 서민들에게 내집 마련 자금을 빌려주는 것이 핵심이다. 참여정부는 중형 민간임대 1만~2만 가구를 포함 10년 임대주택을 매년 10만 가구씩 공급하기로 계획을 세웠지만 중형 민간임대의 경우 참여하는 업체가 없어 겉돌고 있는 실정이다. 정부는 이 같은 상황을 타개하기 위해 재무적 투자자 등 민간투자자에게 세제감면 등 인센티브를 대폭 확대하기로 했다. 특히 일정 수익률을 보장해 주기 위해 민간투자펀드가 임대주택 건설을 위해 일시적으로 땅을 매입할 경우 취득·등록세를 면제해 주는 한편 투자펀드에서 발생하는 배당소득에 대해서는 소득공제 혜택을 주기로 했다. 또 임대와 분양용지를 함께 매각함으로써 임대사업에서 밑지는 부분을 분양사업에서 보전할 수 있도록 했으며 임대주택에 대해서는 용적률을 20% 완화하기로 했다. 정부는 서민들의 내집 마련을 지원하기 위해 지난 2001년부터 2003년까지 운영했던 생애최초주택구입자금 지원을 10월부터 재개키로 했다. 이 제도는 국민주택기금으로 생애 처음 전용면적 18평(24평) 이하 주택을 구입하는 서민에게 대출해 주는 것이다. 대출금리는 연 4.5%(주택금융공사 모기지론은 6.25%)이고 대출한도는 1억원이다. 다만 여당에서는 금리를 좀 더 낮추고 대출한도를 1억5000만원까지 늘리자는 입장이어서 대출 조건이 더 좋아질 수도 있다. 상환방식은 1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환 중에서도 고를 수 있다. 가구주를 포함한 가족 모두가 주택을 소유한 적이 없어야 하며 연소득이 3000만원 이하여야 한다.
- 오락가락 정책 혼선 결정판..`판교신도시`
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시를 둘러싼 정부의 오락가락 행정이 도마 위에 오를 전망이다. 21일 정부 고위 관계자는 "판교신도시 25.7평 초과 택지에 대해 공영개발을 검토하고 있다"고 밝혔다.
이는 1998년 판교신도시 개발이 본격화 된 이래 변함없이 유지돼 온 민간 아파트 분양이란 원칙을 뒤엎는 사안이여서 그 파장이 클 것으로 예상된다.
아울러 판교 개발방식을 둘러싼 오락가락 정부 행정은 부동산 시장 전반의 혼란은 물론 정부 정책에 대한 불신만 증폭시키고 있다는 비난을 면치 못할 것으로 점쳐진다.
21일 건설교통부와 관련 업계에 따르면 정부는 판교신도시 입안 과정은 물론 아파트 분양에 이르기까지 수 십 차례 정책 혼선을 되풀이했다. 판교신도시는 지난 1998년 5월, 성남시가 도시기본계획에 개발예정용지로 지정하면서 본격 개발 논의가 시작됐다.
이어 2001년 6월, 당시 강남 아파트 가격이 폭등함에 따라 그 대체 주거지로 판교개발이 논의됐고, 당정은 주택 1만9000가구, 계획인구 5만9000명으로 하는 판교신도시 개발안을 발표했다.
또 그 해 9월에는 판교신도시에 벤처단지 20만평 조성 등 구체적인 개발안을 확정했고, 12월 26일 택지개발예정지구로 지정됐다.
그러나 판교신도시가 강남 집값 폭등의 대체 주거지 여론이 다시 거론되면서 2003년3월 개발 구상안 공청회가 개최됐고, 당초 1만9000가구에서 1만700가구가 늘어난 2만9700가구로 최종 확정됐다.
이와 함께 그해 9월 국정현안 정책조정회의에선 강남권 집값 폭등의 원인이 교육 문제라는 지적에 따라 판교신도시 내 에듀파크 조성방안이 확정됐지만, 교육부 등이 부작용이 크다는 반발 여론에 밀려 에듀파크 조성안이 무산되는 혼선을 빚기도 했다.
이 같은 정부의 판교신도시 개발을 둘러싼 혼선은 본격 아파트 분양인 올해 들어 절정에 달했다.
우선 정부는 2.17 부동산 대책을 통해 총 6차례에 걸쳐 분양될 예정이었던 판교신도시 분양을 11월 일괄분양으로 일정을 바꿨다. 또 2만9700가구로 확정된 판교신도시 개발계획안을 환경부와의 협의를 통해 주택 2만6080가구로 낮췄다.
이 과정에서 정부는 분양가에 직접 영향을 미치는 채권입찰제와 분양가 상한제 도입을 발표했다.
정부는 애초 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해서는 분양가상한제(원가연동제)를 도입하되 이를 초과한 중대형 평형은 채권입찰제를 도입하기로 했다. 경쟁입찰을 통해 택지를 매각하는 방법으로 개발이익을 환수하겠다는 취지였다.
그러나 판교라는 입지여건과 상징성 때문에 과열 경쟁이 우려되면서 분양가가 평당 2000만원을 웃돌 것이라는 예상이 나돌자 정부는 느닷없이 분양가 제한 조치를 들고 나왔다.
정부가 앞장서 채권입찰제의 근본 취지를 무너뜨린 채 인위적으로 분양가를 1500만원 이하로 묶겠다는 방침을 발표했다. 또 정부는 분양가상한제가 적용되면 분양가를 기존보다 20% 낮출 수 있기 때문에 판교신도시 중소형 아파트 분양가도 평당 850만원을 넘지 않을 것이라고 공언했다.
그러나 정부가 원가연동제 적용 아파트의 표준건축비를 평당 350만원선으로 결정, 사실상 분양가는 평당 900만~1000만원이 넘어서는 것으로 파악돼, 또 한번 혼란을 가중 시켰다.
이 같은 혼란속에 정부는 지난 17일 당.정.청 회의를 통해 25.7평 초과 택지에 대한 공급 보류를 결정했고, 21일 정부 고위 관계자는 그동안의 판교개발 방식을 뒤엎는 ‘공영개발’을 언급, 시장 혼란을 부채질한다는 비난의 목소리는 더욱 커질 전망이다.
◇판교신도시 개발 일지
▲1976.5 판교 등 남단녹지(2020만평) 건축제한
▲1998.5 성남시, 도시기본계획에 개발예정용지 지정
▲2001.6.29 판교개발 관련 당정협의. 저밀도 주거단지로 조성
주택 1만9000가구, 계획인구 5만9000명(64인/㏊)
▲2001.9.28 판교개발 관련 당정협의 (벤처단지 20만평 조성)
▲2001.10 택지개발예정지구 지정을 위한 주민공람 실시
▲2001.12.26 택지개발예정지구 지정
▲2002.7.24 사업시행자 지정(토공,주공,성남시,경기도)
▲2003.3.21 개발구상안 공청회(국토연구원)
밀도상향(안) 발표, 주택 2만9000가구, 계획인구 8만9000명(96인/㏊)
▲2003.8.14 개발 관련 당정협의 (주택 2만9700가구로 확정)
▲2003.9.8 공동사업시행자간 공동협약 체결
▲2003.9.27 국정현안 정책조정회의 (에듀파크 조성방안 확정)
▲2003.11.21 토지거래 허가구역으로 지정(2003.12.1-2007.11.30)
▲2003.12.26 판교신도시 광역교통개선대책 발표
▲2004.3.17 판교신도시 개발계획 확정
▲2004.9 실시계획 수립
▲2005.2.17 국민주택규모(전용 25.7평 이하) 원가연동제,
25.7평 초과 채권·분양가 병행입찰제, 11월 일괄분양 계획 발표
▲2005.5.19 개발계획 및 실시계획 변경
주택 2만6080가구, 계획인구 8만412명 개발밀도 86.4명/㏊으로 축소
▲2005.6.17 원가연동제 적용 및 임대주택용지 등 11필지 공동주택용 추첨
당.정.청, 25.7평 초과택지 분양 보류 결정
▲2005.6.21 정부 고위관계자 판교신도시 25.7평 초과 택지 공영개발 검토 발언
- 어설픈 판교 규제, `집값·민심` 다 놓친다
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 분양가 상한제 적용 아파트의 분양가격이 평당 1000만원으로 정해지면서 정부의 표준건축비를 통한 분양가 규제가 적정한가에 대한 논란이 다시 불거지고 있다.
건설교통부는 지난 24일 판교신도시 분양가상한제(전용 18~25.7평 이하) 아파트 땅값이 평당 850만원~1054만5000원으로 확정됐다. 평균 택지가격은 평당 928만원이고, 평균 용적률(151%) 적용시 평당 614만6000원이다.
분양가 상한제 아파트 분양가는 땅값에 건축비(평당 339만원), 부대비용(평당 46만원)을 더한 값으로 평균 평당 999만 6000원이다. 이에 따라 용적률이 낮은 서판교는 대부분 평당 1000만원선을 넘을 것으로 예상된다.
이를 둘러싸고 업계에선 `시장 원리에 어긋난다는 것을 알면서도 정부가 분양가를 잡기 위해 분양가 상한제를 도입, 시세차익만 극심하게 벌어지게 하는 등 과열 열기만 키웠다`라며 정부의 무리한 분양가 규제를 비판하고 있다.
반면 시민단체들은 정부가 분양가 상한제를 도입하면서 공언했던 평당 850만~900만원을 어겼다며 판교신도시의 개발승인을 취소할 것을 요구하고 나서, 사실상 정부는 `과열 열기도 잡지 못하고, 민심도 놓쳤다`라는 지적이 일고 있다.
◇판교 분양가 상한제 도입..`시세차익만 키웠다` 비난 여론
로또라고 불리는 판교신도시에 대한 관심은 뛰어난 입지 못지않게 시세차익이 클 것이라는 기대감 때문이다.
이는 주변 분당 일대 아파트 값이 크게 뛴 상황에서 정부가 판교신도시 내 아파트 가격을 인위적으로 낮춰, 실제 청약자들이 가져 갈 수 있는 이익을 극대화 했다는 지적이다.
실제 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 아파트의 분양가격이 평당 1000만원이라고 가정하고 시세차익을 따져보자. 부동산정보업체 부동산뱅크에 따르면 현재 분당신도시의 전용면적 18평~25.7평의 평균 매매가는 평당 1295만원이다.
분당보다 입지여건이 결코 떨어지지 않는 판교신도시의 경우 곧바로 분당의 시세를 따라잡을 것으로 보인다. 따라서 판교에 당첨되면 평균 평당 295만원, 32평형 아파트라면 당첨과 동시에 9440만원에 달하는 시세차익을 얻는 셈이 된다.
그러나 이는 평균 금액일 뿐 분당 서현동, 분당동 등 주요 지역과 비교하면 이 같은 시세차익은 더욱 커진다. 예를 들어 서현동 시범 삼성, 한신 아파트 32평형 시세는 4억6000만~5억2000만원으로, 이 아파트와 비교하면 최소 1억3000만원에서 최고 1억9000만원까지의 시세차익이 가능하다.
현재 판교신도시 내에 들어설 18평~25.7평 이하 아파트는 대략 7274가구. 가구별 이익이 평균 1억 5000만원이라고 해도 1조911억원에 달하고, 이를 전체 가구수로 환산하면 무려 3~4조원에 육박할 것으로 업계에선 추산하고 있다.
분양가를 잡는다는 정부의 정책방향이 엉뚱하게 당첨자에게 막대한 시세차익을 안겨주게 된 꼴이다.
안명숙 우리은행 부동산 재테크 팀장은 "판교 아파트의 시세차익 기준이 되는 용인과 분당은 판교 개발에 따른 기대감으로 하루가 다르게 아파트 값이 뛰어, 결과적으로 분양가 상한제로 묶인 판교 신도시 내 아파트 당첨자의 시세차익만 키우고 있다"라고 말했다.
이어 안팀장은 "32평형을 기준으로 3억원 이상을 동원해서 분양받을 능력을 가진 사람에게 정부가 수억원의 차액을 안겨주는 셈"이라며 "정부의 무리한 분양가 상한제 도입으로 판교 가수요를 부추기는 결과를 빚어내고 있다"고 지적했다.
◇시민단체·네티즌 `판교 분양가 너무 높다`..분양가상한제 취지 무색
반면 시민단체와 네티즌은 당초 정부가 발표한 분양가보다 100만원 이상 올랐다며, 반발하고 있다. 경제정의실천연합은 성명을 내고 "공공택지 조성 목적을 상실하고, 땅장사 수단으로 전락한 판교신도시의 택지공급승인을 취소해야 한다"고 주장했다.
경실련은 "건설교통부가 승인한 판교신도시 택지공급가격은 최근 분양된 동탄지구의 택지비 360만원보다 2.6배나 비싸다"라며 "이 같은 금액이 확정될 경우 33평형 아파트 분양가는 평당 1000만원에 육박해 국민주거안정, 지가안정, 부동산투기억제라는 택지개발사업의 목적을 전혀 충족하지 못하게 된다"고 말했다.
시민단체 뿐만 아니라 네티즌들 역시 판교 분양가를 둘러싼 불만을 표출하고 있다.
모 포털사이트에 `ycs6240`라고 아이디를 밝힌 네티즌은 "분양가 연동제를 할 경우 평당 800만원 이라 선전하고, 뒤에서 참여정부가 이럴 수 있는가"라며 "이는 대국민 사기극이다"라고 의견을 피력했다.
이어 `zzungah0`의 네티즌도 "평당 천만원에 아파트를 팔 생각을 하면서 서민주택을 운운하고 있으니.. 세상에 이런 나라가 있을 수 있나"라며 "대한민국에서 3억원짜리 아파트를 살 수 있는 서민이 몇 프로 됩니까"라며 분양가 책정이 비현실적이란 점을 꼬집었다.
이 같은 논란에 대해 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “정부가 분양가 상한제를 도입한 취지는 집값을 안정시키겠다는 게 목적이었는데, 용인 분당 일대 아파트 값이 뛰어, 분양가 상한제 정책은 사실상 실패했다고 볼 수 있다”라고 말했다.
이어 그는 “분양가 상한제를 도입하기 전에 청약제도를 손질하는 방안이 병행되었어야 했는데, 이를 간과해 결과적으로 판교 청약이 막대한 시세차익을 얻을 수 있는 로또로 인식케 만들었다”라며 “정부가 집값도, 민심도 잡지 못하는 상황이 전개되고 있다”고 말했다.
- 판교 11월 민영아파트 총 분양대금 5조원 넘어
- [edaily 윤진섭기자] 오는 11월 1만2246가구가 일괄 분양되는 판교신도시 내 민영아파트의 경우 전체 분양대금이 5조원을 넘어설 것으로 추산된다.
24일 건설교통부에 따르면 판교신도시 분양가상한제(전용 18~25.7평 이하) 아파트 분양가는 땅값에 건축비(평당 339만원), 부대비용(평당 46만원)을 더한 값으로 평균 평당 999만6000원이다. 특히 용적률이 낮은 서판교는 대부분 평당 1000만원을 넘어설 것으로 예상된다.
조성원가의 95%(705만원)로 공급하는 전용 18평 이하 분양가는 동판교 평당 855만원, 서판교 평당 831만원으로 전용 18~25.7평 이하보다 평당 200만원가량 저렴하다.
또 병행입찰제가 적용되는 전용 25.7평 초과용지의 땅값은 평당 971만~1334만원으로 정해졌다. 평균 택지가격은 평당 1144만8000원이고 평균 용적률(160%) 적용시 평당 715만5000원이다. 이 경우 중대형 아파트의 분양가격은 평당 1500만원 이하가 유력하다.
이에 따라 정부 방침대로 오는 11월에 분양되는 판교 아파트의 분양 총액을 환산할 경우 대략 5조 2000억원 내외로 추정된다.
11월에 일괄분양 예정인 판교신도시의 규모별 공급은 전용면적 18평 이하가 406가구, 전용면적 25.7평 이하 중소형이 7274가구, 25.7평 이상 중대형이 4566가구다. 분양면적별로 평균치는 전용면적 18평 이하가 25평형, 25.7평형은 33평형, 중대형은 40평형 안팎에서 결정될 것으로 보인다.
우선 분양평형 25평형(전용 18평 이하)이하의 아파트 분양 총액은 대략 859억원으로 추산된다. 이는 동·서판교 내에 들어가는 25평형(전용 18평 이하)의 아파트에 분양가(서판교-평당831만원, 동판교 855만원 추정)와 가구수(서판교-143가구, 동판교-263가구)를 곱한 후 나온 금액(서판교-297억원, 동판교-562억원)을 합한 것이다.
또 평당 1000만원 내외에서 결정되는 33평형 분양총액은 2조4004억원(분양가 3억3000만원, 총가구수 7274가구)에 달한다.
가장 분양가격이 높은 40평형의 경우 평당 1500만원을 곱할 경우 가구당 분양가격은 6억원선이다. 이를 공급가구수인 4566가구에 곱할 경우 2조7396억원 내외이며, 이를 근거로 전체 총 분양대금을 추산하면 5조2259억원 정도다.
이때 계약금은 총 분양가의 15%로 적용하면 7838억원이 넘고 20%를 받을 경우 1조5677억원으로 늘어난다.
한편 건교부는 이날 판교신도시 총 40개 블록 46만5244평 가운데 연립주택용지를 제외한 36개 블록 43만2513평에 대한 택지공급 승인을 내줬다.
이중 분양용지는 24개 블록 28만7120평(1만2246가구), 임대용지는 9개 블록 7만4623평(4384가구), 국민임대용지는 4개 블록 7만770평(18평형 5784가구) 등이다. 판교 공동주택 용지는 오는 6월1일 매각공고를 거쳐 6월20일 계약을 치를 예정이다
