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- (채권전망)①환율하락은 수급부담-본드웹
- [edaily 강종구기자] 본드웹 이환희 연구원은 미국 달러화 약세가 과거 플라자합의때 처럼 강력하지는 않을 것이나 당분간 달러약세 지속으로 인한 통안채 등의 물량부담은 이어질 것으로 전망했다. 또한 콜금리 추가 인하에 대한 기대감도 아직 구체화되지 못했다고 지적했다.
◇달러약세와 구체화되지 못하는 콜금리 인하 기대감=독일 G20회담에서 유럽 및 일본, 중국 등의 달러약세 반발에도 불구하고 그린스펀이 "미국의 경상수지가 달러 표시 자산의 매력을 떨어뜨릴 것"이라고 발언하며 달러 약세 정책을 지지함으로써 달러 약세는 더욱 가속화되고 있는 실정이다. 아시아 주요 통화의 경우에는 달러화 대비 고평가돼 있다는 점에서 통화 절상 압력은 더욱 탄력을 받을 것으로 예상되며, 위안화 평가 절상을 통해 환율 변동은 최고조에 이를 것으로 전망되고 있다. 한편, 정부 차원에서도 글로벌 트랜드를 고려해 무리한 시장 개입은 자제할 것으로 판단됨에 따라 원달러 환율 하락 추세는 엔화에 연동되며 다소 장기화될 가능성이 커 보인다.
그러나, 지난 85년의 플라자 합의에서 처럼 강력한 달러약세가 강행되기는 어려울 것이다. 우선, 고유가와 함께 미국내 인플레 압력이 상존하고 있으며, 낮은 금리 수준으로 인해 연준리의 긴축정책이 유지되는 등 달러약세 여건 마련을 위한 통화 확대 정책을 펼치기가 어렵기 때문이다.
3분기 국내 경제성장률은 추석 연휴 등으로 소비심리가 살아날 것으로 기대됐으나 고유가 및 수출증가 둔화 영향으로 예상보다 부진한 4.6%로 발표됐으며, 이는 지난 상반기 5.4% 성장에 비해 크게 둔화된 것이다.
전주 후반 외환 안정용 국고10년 1조원 발행과 예보5년 7천억원 입찰이 발표되며 수급관련 불확실성은 상당부분 완화된 것으로 보여진다. 국고10년의 경우 2조원을 예상했었던 점과 전주 3.92%에 낙찰된 반면, 현재 3.95% 수준인 점을 고려할 때, 무난한 낙찰이 예상되며 예보 5년 역시 국고5년에 비해 유통금리가 8bp 가량 높게 거래되고 있어 입찰 부담은 크지 못할 것으로 판단된다.
12월중 국채 발행 규모는 외환안정용 국고채가 한도를 채우더라도 6조원을 넘어서지는 못할 것으로 당국의 자금 수요가 크지 못한 점을 감안할 때, 금월과 마찬가지로 바이백이 수반되며 우호적 수급 여건은 유지될 전망이다. 다만, G20 회담 이후 달러 약세가 더욱 탄력을 받고있어 연내 환시채 발행 최대 한도가 1.8조원으로 추가적인 발행 규모가 크지 못하더라도 외환시장 개입에 있어서 한은 비중이 확대되며 통안채 공급 부담은 유지될 전망이다.
지난 11일 콜금리 인하 이후 18일 현재 MMF로 4조원 가량이 유입되는 등 MMF 및 채권형으로의 자금유입이 지속되고 있는 반면, 주식으로의 자금 이동은 제한되고 있다. 부동산 경기 침체 및 주식시장에 뚜렷한 모멘텀이 부각되지 못하는 점, 콜금리 인하와 함께 은행 예금금리가 0.2% 내외 인하됐으나 MMF 수익률은 유지되고 있는 점 등이 자금이동을 가속화하고 있는 것으로 보여진다. 한편, 금리 급등 가능성이 크지 못한 가운데 뚜렷한 투자대안이 부각되지 못하고 있으며, 경기 하강 리스크와 함께 추가 콜금리 인하 기대감이 유지되고 있어 당분간 채권시장으로의 자금유입은 지속될 전망이다.
금주 채권시장은 전주 환율 관련 수급 우려가 다소 완화됐음에도 불구하고 G20 회담을 통해 달러약세에 더욱 무게가 실림에 따라 통안채 발행 부담에서 자유롭지 못할 것으로 보여지며, 콜금리 인하 기대감이 구체화되지 못함에 따른 금리 수준에 대한 부담으로 금리 하락이 강하게 제한될 것으로 전망된다. 특히, 전주말 G20 회담 이후 달러 약세 가속화로 시장 심리 위축이 불가피한 가운데 미국채금리가 급등세를 나타내며 한-미국채 10년 스프레드가 25bp로 확대됨으로써 주초 국고10년 입찰에서의 적극적 참여를 기대하기는 어려워 보인다.
[국고3년: 3.35%~3.45%, 국고5년: 3.45%~3.55%]
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (11/18)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.11.18)전일대비증감
(2004.11.17)전월말대비증감
(2004.10.29)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,831 1,100 7,932 ▲14 ▼-3 ▲185 ▼-23 혼합주식형7,506 1,380 8,886 ▼-21 0 ▼-236 ▲393 혼합채권형23,254 2,884 26,138 ▲51 ▼-30 ▼-220 ▼-629 채권형(장기)27,607 224 27,831 ▼-337 0 ▲182 0 채권형(단기)43,007 1,199 44,206 ▲445 0 ▲1,670 ▲8 단기금융(mmf)63,770 0 63,770 ▲101 0 ▲3,653 0 소계(증권·단기)171,976 6,787 178,762 ▲253 ▼-32 ▲5,236 ▼-250 파생상품3,100 380 3,481 ▼-11 ▼-1 ▲142 ▼-8 부동산426 0 426 0 0 ▲30 0 재간접1,630 0 1,630 ▲9 0 ▲191 0 특별자산219 0 219 0 0 ▲69 0 합 계177,351 7,167 184,518 ▲252 ▼-32 ▲5,668 ▼-258 ※자료:자산운용협회
- (일문일답)이헌재 경제부총리
- [edaily 김상욱기자] 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관은 19일 "정부는 환율동향에 대해 면밀히 관찰하고 있다"며 "변동속도가 너무 빠른 것이 바람직하지 않다고 판단되면 행동한다"고 밝혔다.
이어 "지금 환율속도에 대해서는 빠르다는 판단"이라며 "속도가 빠를때는 시장이 적응할 시간을 주기위해 행동해야 한다"고 강조했다.
이 부총리는 이날 정례브리핑에서 이같이 밝히고 "신용불량자 등록제도를 폐지하기전에 본의아니게 신용불량자가 된 경우 등 소위 경계선상에 있는 부분을 파악, 합리적으로 정리하는 방안을 모색중"이라고 설명했다.
그는 자동차 특소세 감면 연장에 대해서는 "지금 검토하고 있지만 말할 단계는 아니다"라며 "그때 상황을 봐서 결정할 것"이라고 말했다.
다음은 이헌재 부총리 모두발언 및 일문일답
(모두발언, 경기동향)
별로 즐겁지 않은 얘기부터 하겠다. 오늘 한국은행 3분 GDP 발표가 있었다. 수출증가율이 둔화된 가운데 민간소비회복이 당초에 예상했던 것보다 지연되면서 전년동기대비 4.6% 증가에 그쳤다. 2분기에 비해 수출이 기여도가 4%포인트에서 3.2%포인트로 0.8%포인트 하락한 반면 이를 상쇄해줄 내수기여도는 2%포인트에서 1.8%포인트로 0.2% 포인트 하락했기 때문이다.
수출입에 있어서 상품수출은 2분기 29.5% 성장에서 3분기 17.8% 성장으로 낮아졌다. 전부터 누차 말한대로 지난해 하반기부터 시작한 높은 증가세에 따른 기술적반락이다. 상품수입은 원유 및 소비재를 중심으로 증가세가 둔화되고 있다. 원유도입물량이 전년동기대비 줄어들고 있고 소비재수입도 1분기, 2분기에 27% 증가세에서 10% 미만 증가세로 둔화되고 있다. 내수둔화에 따른 것이다.
민간소비는 2분기말부터 완만하게 회복될 것으로 기대됐지만 오히려 3분기들어 감소세가 다소 확대됐다. 2분기 0.6% 감소에서 3분기 0.8% 감소로 늘어났다. 내구재는 감소폭이 줄었지만 서비스소비가 감소로 전환했다. 이는 3분기중 고유가와 물가상승으로 가계구매력이 감소하고 기타 사회적 분위기 등으로 소비심리가 위축된데 따른 것으로 판단하고 있다.
아울러 관심을 둘 사항은 건설투자가 건물건설을 중심으로 증가세 둔화가 뚜렷해지기 시작했다. 건물건설이 4.2%에서 0.7%로 둔화하며 전반적인 건설투자가 3.8%수준에서 1.5%수준으로 크게 떨어지고 있어 건설경기 위축이 예상보다 빨리 오고 있는게 아니냐는 판단이다.
설비투자는 기계류 투자증가에 따라 증가세는 좀 늘어난 모습을 보였다. 제조업을 중심으로 한 기계투자가 상승세를 지속하고 있어 수출과 산업생산 호조가 어느 정도 투자에 반영되고 있는거 같다. 다만 서비스산업 위축으로 운수장비 투자가 감소하고 있어 앞으로 설비투자 추이에 관건이 될 것으로 보인다.
(4분기 동향과 전망)
4분기 성장률은 3분기보다는 좀 낮아질거다. 작년 4분기 성장률이 높아 기술적 효과가 영향을 미칠거다. 1분기에서 3분기까지 성장이 누계로 5.1% 정도로 나타나고 있다. 4분기가 어느 정도 성장을 보일지에 따라 연간 성장률이 영향을 받을거 같다. 지금으로서는 5%를 유지할 수 있는 가능성이 극히 희박해지는 상황이다.
10월 수출이 229억불로 사상최고치를 경신한데 이어 11월과 12월에도 월 220억불이상 수출이 예상되며 연간으로는 2500억불 이상 달성할 것으로 보인다. 최근 원화절상 등 수출여건이 어려워지고 있지만 연말효과 등으로 12월까지 호조세가 이어질 것으로 예상되고 수출선행지표인 수출용원자재수입이 꾸준히 증가하고 있어 앞으로 몇달동안 수출증가세가 계속될 것으로 보인다.
산업생산도 수출호조 등으로 높은 증가세가 지속될 것으로 예상되지만 지난해 4분기 생산증가가 높은 것을 반영하면 기술적 반락효과가 있어 증가율은 수출과 마찬가지로 둔화되는 모습을 보일거다.
민간소비는 10월중 도소매판매의 경우 백화점 할인점은 증가세를 보였지만 자동차 내수판매는 여전히 부진을 면치 못하고 있어 감소폭이 확대된 것으로 나타나고 있다. 자동차내수판매는 8월 2.6%, 9월 4.9%, 10월 11%씩 감소했다. 백화점 매출은 8월과 9월 전년동기대비 감소에서 10월에 증가세로 반전했다. 할인점 매출은 꾸준히 증가하고 있다. 10월에도 전년동기대비 3.2% 증가했다.
연말경기도 비경제적요인과 소비심리 위축등을 미뤄볼때 큰 회복세를 기대하기는 어려울 것으로 보인다. 설비투자는 10월중 기계류 수입은 호조세를 보였지만 국내 기계수주 감소세가 계속 이어지고 있어 움직임을 좀 더 지켜볼 필요가 있다. 4분기 전체로는 국내기계수주감소, 설비투자 조정압력 완화로 큰폭의 증가세를 기대하기는 어렵다. 3분기보다 4분기에 설비투자 증가세가 둔화될 것으로 전망하고 있다.
건설투자는 줄어들고 있다. 기성이 3분기까지 10%내외의 증가세를 유지하고 있지만 지난해 4분기 허가면적, 착공면적이 본격적인 감소세에 접어들었다는 점에서 올 4분기 둔화세가 확대될 것이다. 건물건축을 중심으로 건설경기 위축세가 빨리오고 확대되는 전망이다.
(고용·물가)
고용사정은 7월과 8월중 급격하게 둔화된 이후 9월과 10월중 다소 안정을 찾은 모습이지만 앞으로 크게 개선되리라는 전망은 보이지 않는다. 고용개선을 주도했던 사업서비스, 음식숙박, 제조업 고용증가세가 조금씩 둔화되고 있는 점을 감안할때 11월과 12월 고용사정은 9월과 10월의 높은 수준에 이르지는 못할 것으로 예측되고 있다. 1월부터 10월까지 취업자가 42만 늘었는데 연간으로는 그정도 수준은 유지하지 않을까 생각한다.
물가는 소비자물가 7월과 8월중 일시적으로 4%대 상승했고 이후 3%대 안정세를 유지하고 있다. 10월에 전년동기비 3.7%다. 11월은 10월보다는 물가가 좀더 안정된 모습을 보이지 않을까 한다. 채소류 가격이 크게 하락했고 유가도 최근에 다소 안정되는 모습을 보이고 있다. 두바이유가가 최근 33불대를 나타내고 있기 때문에 11월에는 물가가 좀 더 안정된 모습을 보일 것으로 생각하지만 도시가스요금이나 지자체 공공요금 인상요인이 있어 다소 상승할거다.
연중으로는 3%대 중반이 넘을거 같다. 유가가 더이상 안정되더라도 기간개념으로 봤을때는 크게 올해 물가안정에는 기여하지 못하고 내년에나 반영될거다. 3.8% 수준보다는 낮고 3.7% 수준으로 올해 물가가 상승하지 않을까 생각한다. 전반적으로 공공요금을 뺀 부분에서는 수요도 약하고 공급자측면에서 가격상승요인도 완화되고 있어 상승압력 자체는 많이 완화되고 있지만 연간으로는 3.7% 수준이다.
(재정정책)
민간소비가 여러가지 복합요인으로 제대로 살지 못하는 가운데 건설경기 위축이 빨리 확대되고 있어 경기가 당초 예상보다는 좀 빠른 속도로 떨어지는거 같다. 4분기에 당초 전망한 수준보다 성장속도가 둔화될 거 같은 모습을 보이고 있다. 재정정책을 적극적으로 해나갈 생각에 있다. 지난번 추경예산을 편성한 부분에 있어 가능한 집행을 원활하게 할 계획이다.
3분기에 정부지출이 전분기대비 줄어든 모습을 보이고 있는데 정부지출이 2분기 증가율이 높은 반면 3분기에는 추경준비가 늦었고 예산집행이 늦어진 관계로 둔화된 모습을 보이고 있다. 당초 예산과 추경을 원활히 집행하면 전분기대비 늘어나는 모습을 보일거다.
국회에서 통과되는 대로 예산을 조기집행하기 위한 준비를 하고 있다. 2005년 예산은 가능한 빨리 땡겨서 집행해 건설경기 위축을 막고 청년실업자, 내년 1분기 일자리 확대를 위한 예산을 당겨서 지출할 계획이다. 아울러 종합투자계획도 정부예산으로 추진하는 것이 적당하다고 판단되는 사업은 예산심의과정에서 반영할 계획으로 관계부처가 대상사업을 협의중이다. 구체적인 내용과 규모가 나오는대로 당정협의를 거쳐 예산에 반영, 가능한 빨리 조치하겠다.
IT분야에서 데이타베이스를 구축하는 사업들이 예가 될거다. 데이타베이스 구축은 재난관리 홍수재해 등 매년 되풀이되는 부분에 대해구축하면서 컴퓨터 처리능력을 가진 청년들에게 일자리를 제공할 수 있지 않을까 한다. 교통 물류사업도 앞당길 필요가 있다.
(민간투자)
기본적으로 민간투자가 활성화돼야 한다. 고용이 늘어나고 소득증가해야 경기가 활력회복할 수 있다. 고용중에서도 건설, 주택건설 활성화가 돼야 그 부분에서 서민생활과 직결된 일자리가 늘어난다. 중요한 관건이다. 지난번에 말한대로 임대사업을 좀 더 활성화하고 임대주택 공급을 촉진해 주택공급의 수급체계를 정상화시키면서 주택건설을 확대하겠다. 기업의 규제활동을 대폭 완화하는 노력을 병행하겠다.
국무총리실 규제개혁기획단을 통해 덩어리 규제로 인한 제약을 케이스별로 찾아 해결하면서 신행정수도이전 중단으로 인한 후속조치를 조속히 마련, 수도권균형발전 등을 이루겠다.
정무위에서 통과된 공정거래법 개정안이 확정되는 대로 출자총액제한제도 대상을 졸업기준이나 예외를 명확하게 해서 기업의 우려를 덜어주고 예측가능성을 높이는 방향으로 준비하겠다. 현재 국회에 계류된 민간복합도시특별법. 기업도시개발법, 기금관리기본법 등 관련법들이 빠른 시일내 제·개정되서 민간투자가 일어나야 한다.
민간복합도시특별법은 특혜시비로 제한해야 한다고 주장하고 국회에서도 움직임이 있다. 한쪽에서는 유인책이 부족하다는 의견도 있다. 특혜라고 보기보다는 투자를 끌어들이기 위한 인센티브라고 이해해주기 바란다. 외국에서도 과감한 유인책을 제공하고 있다. 미국 앨라배마는 현대차 유치를 위해 주헌법을 개정, 용지 무상양도와 투자액 25% 감면, 보조금 지급, 진입도로도 현대도로라고 이름을 붙여주는 등 적극적 지원을 하고 있다.
슬로바키아도 기아차 유치를 위해 공장용지 무료제공, 도로 인프라 제공, 외국인학교, 법인세 면제 등의 지원책을 마련하고 있다는 점을 생각해야 한다. 투자도 국제적 경쟁시대에 있다는 점을 알아야 한다. 이겨내지 못하면 투자를 활성화하지 못한다는 냉엄한 현실을 생각해야 할 때가 아닌가 생각한다.
(미주개발은행 가입)
우리가 몇십년동안 노력해왔던 미주개발은행(IDB)의 가입이 거의 확정됐다. 우리나라는 미주개발은행의 47번째, 아시아에서는 일본에 이어 두번째 회원국으로 가입하게 됐다. IDB는 지역개발은행중 제일 처음 설립됐다. 규모도 아시아개발은행이나 아프리카개발은행의 두배정도 된다.
우리 정부가 79년부터 옵서버 자격으로 참석하면서 가입을 추진한 결과 25년만에 가입이 가능하게 됐다. 가입하게 되면 회원국 기업만이 참여가능한 조달시장에 참여할 수 있게 된다. 약 90억달러 수준이 되지 않을까 생각한다. 자기재원을 부담하는 것을 감안하면 140억달러 수준의 조달시장에 참여할 수 있다.
중남미국가는 과거 대부분 만성적인 외자부족에 시달리고 있기 때문에 조달의 대부분을 IDB에 의존, 회원가입 안되면 중남미국가 조달시장에 참여할 수 있는 길이 없다. 이점에서 우리가 중남미 시장개척에 좋은 기회가 될거다.
가입을 위해 6년~10년에 걸쳐 약 2억달러를 기여하기로 했다. 직·간접효과를 생각할때 충분히 회수할 수 있는 부분이다. 2억달러도 중남미 지역의 빈곤퇴치와 기술혁신 등에 사용할 예정이며 우리 정부와 기업이 참여할 수 있는 기회가 열려있다. 내년 4월에 오키나와 연차총회가 열리고 처음으로 회원국으로 참여하게 될거다.
(일문일답)
-김근태 보건복지부 장관이 국민연금 동원계획에 사실상 반대입장을 밝혔다. 정부계획에 차질이 생기는 것이 아닌가. 또 경제팀 내부의 불협화음이나 조율에 문제가 있는 것이 아닌가.
▲누누히 말한대로 국민연금이 종합투자계획의 주재원이 아니다. 여러 기회 있을때마다 말했지만 국민연금의 운영은 정부가 관여할 사항이 아니다. 위원회가 판단할 문제다. 정부가 이래라저래라 하지 않는다.
다만 운영에 제약을 풀어줄 필요가 있다는 거다. 안정적인 투자처이면서 수익성도 보장되는데 제대로 들어가지 못하고 있다. 우리 우량기업들에 대한 주식투자마저도 극히 제약을 받고 있어서 국내에 주식시장 투자에 불균형이 일어나고 있고 일부 인수합병(M&A)우려도 나오고 있다. 국민연금 기금 스스로 판단해서 투자할 수 있는 기회자체를 막는 것은 너무하지 않느냐. 기회를 줘야 한다.
다시 강조하지만 운영에 정부가 관여할 생각도 없고 관여할수도 없다는 점은 명백한 사실이다. 지나치게 걱정하지 않아도 된다. 다만 복지부장관은 주무장관 입장에서 국민연금에 대한 우려가 일어나니까 당연히 입장표명을 해야만 된다고 판단을 하고 할말을 했다고 생각한다.
문맥을 보면 알겠지만 결코 국민연금 자체가 스스로 판단해서 종합투자계획에 참여할 필요가 있을 때 참여할 수 있다는 부분은 부인하지 않고 있다. 다만 국민들이 운용에 대해 특히 미래에 대해 걱정할까봐 주무장관으로서 입장을 밝힌 것으로 본다.
그 과정에서 부처간 그런것은 없었다. 국민연금 운용과 재정상태에 대한 현실과 미래에 대한 냉철한 분석과 성찰이 필요하다. 국민연금이 미치고 있는 우리금융시장의 왜곡과 우리경제운영에 대한 영향에 대해 합리적이고 실용적인 대응책도 마련돼야 한다. 모두에서 말한대로 국민연금 운용은 국민연금 기금이 한다.
-성장률과 관련 취임후 이렇게 어두운 시각은 처음인거 같다. 경제가 처한 현실에 대한 인식의 변화가 있는 건가. 특단의 대책이 필요한지 여부와 내년 전망은 어떻게 보고 있다.
▲3분기에 성장률이 추세적으로 봤을때 5%대가 채 안될걸로 봤다. 그런데 내부적으로 검토한 지표로 봤을때는 3분기에 그래도 한 4.8% 수준은 될 것으로 봤었는데 소비부진이 컸다. 특히 9월중 추석 등 영향으로 소비가 비교적 활발히 일어날 것으로 기대하고 전망했지만 부진이 두드러지면서 4.8%를 밑도는 결과로 나왔다.
4분기가 예정된대로 진행될 경우에도 5%를 밑돌 가능성이 많아졌다는 것이 지금 판단이다. 전반적인 경기 움직임은 취임초 국회에서 그런 질문을 받고 "특단의 노력을 하지 않는한 5%달성이 어렵지만 최선의 노력을 다해 운영하겠다"고 했는데 나름으로는 애를 썼다고 본다.
예상하지 못했던 부분이 고유가였다. 그때로 봐서는 이라크사태가 진정국면으로 갔기 때문에 고유가 문제가 생기고 구조적인 문제로 장기간 지속되리라는 것은 당초 예상 못했다. 그외에 국내외 예상하지 못했던 변수들이 지속적으로 발생해 기본적인 성장패턴이나 회복의 움직임에는 큰차이가 없지만 속도가 둔화됐다는 판단이다.
늘 말한대로 건설경기 연착륙 필요성이 더 심각해 지고 있다는 판단이다. 경제전체를 전반적으로 더 비관적으로 보는게 아니라 회복속도가 늦어지고 있다. 건설, 특히 주택부문에 대한 대응책을 좀 더 정치하게 현실적으로 마련할 필요가 있다고 판단한다.
내년의 경우 지금 재정확대정책과 부동산, 특히 주택 공급과 수요 정책이 제대로 집행되고 종합투자계획이 마련되서 진행되면 5%성장까지는 끌어올릴 수 있다고 생각한다. 왜냐하면 가계부문의 부채조정은 어느 정도 끝난거 같다. 더이상 가계부문 부채조정으로 인한 소비압박은 늘어나지 않는다. 일자리가 꾸준하게 생기면 민간소비가 늘어날 가능성이 있다. 주택공급정책이 제대로 되면 파급효과도있고 연관효과도 있고 일자리도 만들어진다.
1분기에 5%대로 높았던 효과때문에 내년 1분기 성장률이 낮아지겠지만 내년 하반기에는 올라가는 기술적요인을 감안할 필요가 있다. 작년 3분기부터 올 2분기까지 성장률이 높아서 올 3분기에서 내년 상반기는 낮아질 수 있지만 내년 하반기에는 올라갈 수 있다. 노력하면 된다.
- 공정거래법이 정무위에서 통과됐는데 개정안에 대해 어떻게 생각하나. 법안 자체를 떠나 상징적 의미가 강했다. 경제단체들도 유감을 표명하고 있다.
▲국회에서 통과가 확정될때까지 기다려봐야겠다. 경제단체들과는 끊임없이 대화를 하고 있다. 요구나 어려움 듣고 있다. 법이 확정되면 졸업기준이나 예외기준 정해야될 것이 있다. 기업계의 우려를 어느 정도 덜어주는 방향으로 대화하고 대안을 마련하겠다.
- 배드뱅크가 내일 마감되는데 당초 예상보다는 적다. 지난 6개월간 성과 평가와 함께 향후 신용불량 대책은 어떻게 할 것인가. 국회에서 기초생활대상자에 대한 대책을 마련중이라고 했는데 어떤 대책이 있나.
▲신용불량자 문제는 부총리 취임하면서부터 가장 심혈을 기울인 문제이기도 하면서 속시원하게 내놓고 어떻게 진행하겠다고 로드맵을 터놓고 진행할 수 없는 부분이기도 하다. 자칫 전체적인 스케쥴을 말했을때 도덕적해이가 있을 수 있다.
은행창구에서부터 맞춤형 수요에 따라 신불자 문제를 처리하는 방향으로 갔고 개인신용회복절차 등을 가속화하면서 배드뱅크통해 처리하고 있다. 지금 국회에서 신용불량자 등록제도를 없애는 작업을 하고 있다. 채권자 손으로 흩어지면서 집단화됐던 문제가 개별화된다.
사정에 따라 개별적으로 문제처리하면 사회적·집단적문제를 해결할 수 있다. 그전에 해결해야 할 것이 소위 경계선상에 있는 부분이다. 신용불량자이긴 하지만 금융기관의 도덕적책임을 물어야하는 선상에 있는 분야가 있다. 조금만 알아보면 돈갚을 능력이 없는 사람들에게 카드를 내줬다던지 돈을 빌려줬다던지 하면 문제가 있다.
또 미성년자 내지는 대학생 등 소득이 거의없는 사람들이 카드를 낼때 부모들에게 보증을 받았다. 그런데 부모들 자체가 부채를 뒤집어쓰고 있어서 미성년자용인지 부모가 빚을 돌려막기 위한 것인지 조금 알아보면 알 수 있는 부분에 대해 주의의무를 해태하면서 일어난 경계선상에 문제들이 있다. 그 문제는 신용불량자 등록제를 해제하기 전에 실태파악을 해서 합리적으로 정리하는 방안을 모색중이다.
현재까지 개별금융기관이 해제유예한게 160만건, 40만명 정도 된다. 이것이 제대로 안됐으면 신규 신용불량자가 됐을거다. 배드뱅크나 신용회복지원위원회 등까지 합하면 총 94만명정도가 처리됐고 신용불량자에서 해제된 인원이 65만명정도다. 배드뱅크자체는 이번에 20만명 정도로 마감을 한다. 정부가 주도적으로 프로그램을 신설하거나 연장하진 않는다.
금융기관들이 공동으로 채권추심하는 프로그램을 가동하면서 개별적인 문제로 풀어가는 과정을 겪을 거고 필요한 여건을 조성하고 지원하겠다. 논의가 잘 안될때는 같이 모여서 만들도록 하고 지원해 나갈거다. 저소득층문제나 청년층 본의 아니게 신불자가 된 부분들에 대해서는 선별작업을 하고 있다. 도덕적해이가 없는 부분에 대해 보완대책 마련하겠다.
- 외환시장 관련 필요하면 행동하겠다고 했다. 기준이 뭐냐
▲환율에 대한 정부입장은 특정한 수준을 타겟팅 하지 않고 방향을 정하지 않는다는 거다. 시장수급에 따라 결정되겠지만 정부는 면밀히 관찰하고 있다.
다만 변동속도가 너무 빠른 것은 바람직하지 않다고 판단이 되면 행동을 한다. 지금의 속도가 지나치냐 아니냐는 점에서는 속도가 빠르다는 판단이다. 변동속도가 빠를때는 시장이 적응할 수 있는 시간을 주기 위해 행동해야 하는 것이 아니냐.
- 연말까지로 예정된 자동차 특소세 추가연장 용의는.
▲자동차 특소세 감면을 연말까지 했는데 지금 검토하고 있으며 그때 상황을 봐야 한다. 지금 얘기할 단계는 아니다.
- (홍정민의 `부자는 돼지꿈만 꾼다`)차기 정권을 기다린다
- [edaily 홍정민기자] 최근 금리가 또 한차례 인하되자, 부자들 사이에서도 "이젠 주식이나 실물에 투자해야 하지 않을까"하는 문의들이 PB센터에 빗발치고 있다고 합니다.
이들은 주가가 지금은 빌빌 기고 있지만 내년 내수가 회복되면서 좋아질 것이라는 자체 전망을 내놓기도 하고 국내보다는 미국이나 유럽 주식에 눈을 돌리기도 합니다. 최근 어떤 유럽형 펀드는 수익률이 80%를 육박하고 있다고 하니, 근거없는 관측만은 아닌 모양이네요.
변동성이 적은 금에 대한 관심도 높아지고 있는데 금 자체 보다는 금 연계지수가 더 인기라고 합니다.
하지만 부자들이 가장 관심을 갖고 있는 것은 따로 있습니다. 예상하셨겠지만, 역시 `부동산`입니다.
물론 정부의 종합부동산세 부과 때문에 기대 수익률이 많이 줄어든 건 사실입니다. 부동산 투자심리가 다소 위축됐다는 얘기도 여기저기서 들려옵니다.
하지만 투자처가 `없어도 너무 없는` 상황에서 돈 가진 이들이 돌아갈 곳은 `부동산`뿐이라고 하네요. 종부세 부과 방침이 발표된 이후에는 특히 부과기준 금액이 높은 상업용 부동산에 눈독을 들이는 사람들이 많습니다.
"돈 가진 분들은 전체 포트폴리오의 50% 정도 항상 부동산에 깔아둔다"고 말하는 한 시중은행 PB센터 관계자는 "많은 고객들이 MMF 등 단기 상품에 대기성 자금을 넣어둔 뒤 투자기회를 노리는데, 최근에는 거제도 등 투기거래지역에서 해제된 지역에 관심이 높다"고 전합니다.
또 다른 시중은행 PB센터는 최근 몇몇 고객들이 MMF에 넣어뒀던 대기성 자금을 빼내 서울시내에 있는 임대용 부동산을 계약했다고 전합니다. 임대료로 연 6~7%만 나와도 예금금리보다 높다는 판단에서겠죠.
이 관계자는 "신규분양은 아니고, 목이 좋은 곳에 있는 기존 건물에 투자하려는 고객들이 많다"고 말합니다.
또 종부세 여파로 가격이 떨어졌을 때 토지를 사두려는 움직임도 나타나고 있습니다. 세금을 물어봤자, 투자수익에 비해 적을 것이라는 계산입니다. 더구나 최근 같은 경기불황에 급매물로 나온 부동산을 사두면 결국은 득이 된다고 생각하는 사람도 많습니다.
일부 부자들은 정권 말기나 다음 정권을 기다려 보자는 발칙한(?) 기대를 품기도 한답니다. 현 정권 임기가 3년정도 남았는데, 말기로 가면 혹은 다음 대권주자들의 공약을 통해 이같은 세제조치가 어떤식으로든 풀릴지도 모른다는 거죠.
그만큼 부동산 수익에 대한 미련을 떨치기 어렵다는 건데, 실제로 한 은행 PB센터의 경우 "부동산으로 손해본 경험이 있어 투자는 절대로 안한다"는 고객은 그 많은 고객중 한, 두명에 불과하다고 합니다.
이 은행 관계자는 "20년전 샀던 땅이 1만배나 오른 경험을 한 사람들은 부동산의 매력에서 벗어나지 못한다"면서 "자금을 유동성 높은 상품이 넣어둔 뒤 기회가 있을 때마다 부동산에 투자한다"고 전합니다.
실물 부동산 외에 부동산을 기반으로 하는 프로젝트 파이낸싱이나 부동산 신탁 역시 수익성과 안정성 측면에서 괜찮은 투자대상이라고 하네요.
박재현 우리은행 PB센터 팀장은 은행에서 판매하는 부동산신탁을 권합니다.
그는 "리츠는 다소 위험해 추천하고 싶지 않지만, 부동산신탁의 경우 안정적인데다 연 5%정도의 수익을 기대할 수 있습니다. 다만 수시로 모집하는데다 모집기간도 짧아 평소 관심을 갖고 충분한 유동자금을 확보해놓고 있지 않으면 투자하기 어렵죠"라고 설명합니다.
역시 돈을 벌기 위해서는 항상 준비하는 자세는 필수인 것 같습니다.
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (11/17)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.11.17)전일대비증감
(2004.11.16)전월말대비증감
(2004.10.29)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,817 1,103 7,920 ▼-16 ▼-7 ▲171 ▼-20 혼합주식형7,527 1,380 8,907 ▼-5 ▼-15 ▼-215 ▲393 혼합채권형23,203 2,914 26,117 ▼-71 ▼-8 ▼-271 ▼-599 채권형(장기)27,944 224 28,168 ▲49 0 ▲519 0 채권형(단기)42,562 1,199 43,761 ▼-64 ▲5 ▲1,225 ▲8 단기금융(mmf)63,669 0 63,669 ▲1,080 0 ▲3,552 0 소계(증권·단기)171,723 6,819 178,541 ▲973 ▼-27 ▲4,983 ▼-218 파생상품3,111 381 3,492 ▲11 ▼-2 ▲153 ▼-7 부동산426 0 426 0 0 ▲30 0 재간접1,621 0 1,621 ▲19 0 ▲182 0 특별자산219 0 219 ▲1 0 ▲69 0 합 계177,099 7,199 184,299 ▲1,004 ▼-29 ▲5,416 ▼-226 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (11/16)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.11.16)전일대비증감
(2004.11.15)전월말대비증감
(2004.10.29)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,833 1,110 7,944 ▲117 ▼-5 ▲187 ▼-13 혼합주식형7,532 1,395 8,927 ▼-8 ▼-27 ▼-210 ▲408 혼합채권형23,274 2,922 26,196 ▼-97 ▲21 ▼-200 ▼-591 채권형(장기)27,895 224 28,119 ▲17 0 ▲470 0 채권형(단기)42,626 1,194 43,820 ▲46 0 ▲1,289 ▲3 단기금융(mmf)62,589 0 62,589 ▲1,083 0 ▲2,472 0 소계(증권·단기)170,750 6,846 177,595 ▲1,158 ▼-10 ▲4,010 ▼-191 파생상품3,100 383 3,483 ▲7 ▼-1 ▲142 ▼-5 부동산426 0 426 0 0 ▲30 0 재간접1,602 0 1,602 ▲43 0 ▲163 0 특별자산218 0 218 0 0 ▲68 0 합 계176,095 7,228 183,323 ▲1,207 ▼-13 ▲4,412 ▼-197 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (11/15)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.11.15)전일대비증감
(2004.11.12)전월말대비증감
(2004.10.29)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,716 1,115 7,831 ▲7 ▼-1 ▲70 ▼-8 혼합주식형7,540 1,422 8,963 ▼-14 ▲436 ▼-202 ▲435 혼합채권형23,371 2,901 26,273 ▼-62 ▼-463 ▼-103 ▼-612 채권형(장기)27,878 224 28,101 ▲57 0 ▲453 0 채권형(단기)42,580 1,194 43,775 ▼-20 ▲4 ▲1,243 ▲3 단기금융(mmf)61,506 0 61,506 ▲993 0 ▲1,389 0 소계(증권·단기)169,592 6,856 176,448 ▲963 ▼-24 ▲2,852 ▼-181 파생상품3,093 384 3,478 ▲25 ▼-1 ▲135 ▼-4 부동산426 0 426 0 0 ▲30 0 재간접1,559 0 1,559 ▲12 0 ▲120 0 특별자산218 0 218 ▲1 0 ▲68 0 합 계174,888 7,241 182,129 ▲1,001 ▼-24 ▲3,205 ▼-184 ※자료:자산운용협회
(알림)최근 투신권 수익증권 자금동향에서 구조조정펀드의 상환분이 반영 안된 점 사과드립니다. 무궁화구조조정기금 아리랑구조조정기금 서울부채조정기금이 지난 9월30일 상환됐고 한강구조조정기금의 경우 원본액이 변경됐으나 사무수탁회사에서 자산운용협회로의 통보가 즉각 이뤄지지 않아 그동안 이부분이 혼합주식형중 투자회사항목에 그대로 포함됐습니다. 15일자부터는 이 부분이 제외되고 제대로 반영됩니다.
- (건설불황극복)⑥한국토지신탁 "新시장 개척주력"
- [edaily 이진철기자] "업계 1위의 경쟁력을 가진 개발신탁은 고수익이 가능한 반면, 리스크 부담이 있어 신규수주를 연간 500억~600억원 수준으로 제한해 향후 안정적인 수익구조를 다져나갈 것입니다."
한국토지신탁 김태서 기획본부장(사진)은 "주력업무인 개발신탁은 입지, 사업성 분석에서부터 분양마케팅, 입주, 관리, 시행 등 부동산 개발에 관한 모든 것을 책임지고 대행하는 상품"이라며 "부동산분야에서 남다른 전문성과 노하우가 없으면 사업자체가 불가능하다"고 말했다.
따라서 한국토지신탁(034830)은 임직원의 80% 이상이 부동산 관련 자격증을 소지한 전문가들로 구성돼 있는 등 우수한 인력과 전문성, 다년간의 노하우를 바탕으로 개발신탁사업에 대한 절대적인 비교 우위를 확보하고 있다고 강조했다.
김 기획본부장은 "올해 임직원 실천목표는 ´고객 및 주주 중시경영´으로 주주이익 극대화 구현을 핵심 경영과제의 하나로 설정했다"며 "주가부양을 위해 ´임직원의 성과는 곧 주가와 연결된다´는 업무마인드를 갖고 가시적인 수익성 창출을 위해 노력하고 있다"고 소개했다.
이같은 분위기인 탓인지 한국토지신탁 우리사주조합은 지난해에 이어 올해에도 우리사주를 매입해 현재 유통주식의 4.8%에 해당하는 386만주의 우리사주를 보유하고 있다.
이에 대해 김태서 기획본부장은 "주주중시 경영을 실천하고 주주들에게 신뢰감을 심어줌으로써 시장에서 제대로 평가받기 위한 노력의 일환으로 보면 된다"며 "향후에도 우리사주조합을 통한 자사주 취득을 지속적으로 해나갈 계획인 것으로 안다"고 밝혔다.
한국토지신탁은 지난해 결산후 시가대비 5.1%에 해당하는 배당을 실시한 바 있으며, 올해에도 작년 이상의 흑자가 확실시됨에 따라 전년도 수준의 배당 또는 자사주매입 방안을 검토해 주주들의 기대에 부응한다는 방침이다.
아울러 그간 회사 여건상 실시가 어려웠던 소규모 기업설명회(IR)도 내년부터 적극적으로 실시, 시장에서 회사 인지도를 향상시킨다는 계획도 세웠다.
김태서 기획본부장은 "최근 몇년간은 부동산시장의 활황과 부동산신탁시장의 규모 확대 등에 힘입어 창사이래 최대의 매출실적을 달성하고 배당도 실시하는 등 양적인 성장이 두드러졌다"고 평가했다.
또 "올해도 전반적인 경기불황과 부동산시장 침체에도 불구하고 향후 2~3년간 매출의 주원인이 되는 개발신탁부문의 신규수주가 이미 목표를 초과달성하는 등 순조로운 경영을 보이고 있다"고 밝혔다.
◇부동산신탁업계 지각변동 예고.. 신사업모델 개척으로 재도약추진
김 기획본부장은 그러나 "자본, 매출, 맨파워, 영업노하우 등에 있어 업계 수위자리를 확고히 하고 있지만 후발 신탁회사들의 공격적인 영업활동과 부동산경기 침체가 지속되면서 업계가 지각변동이라는 전환기를 맞고 있다"고 분석했다.
그는 이에 따라 "회사 매출의 상당부분을 차지하고 있는 개발신탁사업의 신규수탁시 수탁소위원회, 토지신탁심의위원회, 상임위원회의 3심제를 도입해 리스크를 관리하고 있다"며 "각종 심사시 설계, 재무, 현장관련 부서의 의견을 첨부해 심도있는 심의를 시행중"이라고 소개했다.
이와 함께 "직원윤리강령을 선포하고 전임직원이 공정하고 깨끗한 업무추진을 위해 긴장하고 노력하는 등 윤리경영 실천에 앞장서고 있다"고 강조했다.
이같은 노력으로 한국토지신탁은 작년 7월 지배구조우수기업을 수상하기도 했다.
김 기획본부장은 "전체 이사중 과반수의 사외이사, 감사위원회 도입과 재무구조의 건전성은 물론 대외적으로 주주중시 경영실천 및 기업경영의 투명성을 인정받은 것"이라며 "전임직원 노력으로 작은 결실을 맺은 것으로 평가한다"고 말했다.
그는 "앞으로도 이같은 업무마인드 역량 강화를 위해 리츠(REITs) 후속출시, 신상품개발 구체화, 부채비율 축소, 회사채 신용등급 상향 등에 적극 나설 방침"이라며 "장래성 부각을 위한 전략적인 IR강화 및 각종 홍보·광고활동 등 회사 가치향상을 위해 전사적인 경영역량을 집중해 나갈 계획"이라고 밝혔다.
이같은 경영방침에 따라 우선 회사의 가장 큰 경쟁력인 부동산분야의 전문경험을 바탕으로 한 상품설계 능력과 개발사업의 노하우를 접목한 수익률 제고능력을 활용, 부동산투자회사법 개정과 더불어 가능해진 개발형 리츠와의 접목을 통한 사업확대도 해나갈 계획이다.
아울러 제도적인 사업기반의 다각화와 관련, 신탁업법 등 관련 법률의 개정과 유관법률의 제정에 대응, 미래 신사업모델을 만들어 나가는데도 경영의 역량을 집중적으로 기울인다는 방침이다.
김 기획본부장은 "전사적으로 강도 높은 경영혁신을 추진해 은행 등 금융권의 부동산신탁 시장잠식과 업계의 진입장벽 붕괴 등으로 예견되는 본격적인 무한경쟁에 대비, 조직경쟁력 확보로 재도약의 기틀을 마련한다는 전략을 세워놓고 있다"고 설명했다.
그는 "부동산관련 산업에 대한 노하우는 하루아침에 축적될 수 없는 특성을 갖고 있다"며 "앞으로도 급변하는 경영환경을 헤쳐나가는 해법 역시 우수인재의 육성과 발굴에서 찾는다는 방침아래 우수인재의 신규확보는 물론 국내외 교육훈련투자를 획기적으로 강화해 회사 경쟁력의 원천으로 삼겠다"고 강조했다.
- (건설불황극복)⑤한국토지신탁, 부동산금융 선도
- [edaily 이진철기자] 몇년전 유명건설회사인 A건설은 아파트개발을 위한 부지를 확보하고도 일시적인 자금난으로 법정관리에 들어가 막상 사업추진을 진행하지 못하는 상황이었다.
A건설은 사업추진 방법을 찾던 중 개발신탁이라는 제도를 활용키로 하고 한국토지신탁에 아파트건설을 위한 개발신탁을 의뢰했다.
한국토지신탁은 사업타당성 검토를 거쳐 470가구 규모의 아파트건립을 추진키로 결정하고 건축은 A건설이 책임 시공하되 사업주체를 한국토지신탁으로 변경했다. 한국토지신탁 명의로 분양보증, 자금조달 등 실질적인 사업관리를 수행한다는 내용의 개발신탁 계약을 체결한 것.
그 결과 아파트 초기분양률이 74%에 달하는 성공을 거두었고 아파트를 분양받은 사람들도 한국토지신탁을 믿고 분양대금을 성실히 납부, 사업이 끝난 시점에서는 200억원 이상의 순수익이 A건설에게 돌아가게 됐다.
이는 신탁의 기능을 활용해 부도난 건설업체가 어려운 여건속에서도 성공적으로 사업을 수행한 사례로 평가받고 있다.
부동산경기가 최근 침체를 보이면서 한국토지신탁(034830)이 주목받고 있다.
한국토지신탁은 부동산투자 선진화를 기치로 지난 96년 한국토지공사의 자회사로 출발했다.
영업을 개시한 이래 지난 8년동안 아파트 9만5000여가구(예정분포함)를 공급했으며, 이중 1만8000여가구는 IMF외환위기 등의 영향으로 부도상태에 있던 한신공영 등 8개업체의 아파트사업 현장 38개를 인수해 무사히 입주할 수 있도록 했다.
또 임대아파트 2만8000여가구는 정부의 임대주택 보급정책에 적극 부응해 공급한 것으로 부동산신탁의 기능과 장점을 최대한 활용한 사례로 평가되고 있다. 이밖에도 오피스텔, 주상복합, 상가 등 1만5000여가구를 공급하기도 했다.
현재는 사업비 10조원에 달하는 아파트, 오피스텔, 상가 등의 개발신탁사업을 진행중에 있으며, 수탁고(신탁원본)기준으로 총 6조8996억원 규모의 담보, 관리, 처분신탁 업무를 수행하고 있다.
◇개발신탁 진행현황
한국토지신탁은 특히 부동산 금융부문에 있어서도 부동산투자신탁(REITs) 제도를 개척, 자본금 1475억원 규모를 수행하고 있으며 부동산관련 자산유동화증권(ABS)를 발행하는 등 부동산 금융분야를 선도하고 있다.
김태서 한국토지신탁 기획본부장은 "부동산 시장상황이 불투명 할수록 손실을 최소화하고 전문성과 자금조달능력을 바탕으로 안정적인 수요창출이 가능한 부동산신탁의 장점을 이용하려는 부동산개발업자의 수요가 늘고 있다"며 "부동산신탁회사의 성공관건은 신뢰를 바탕으로 한 공신력"이라고 강조했다.
◇한국토지공사 자회사로 출발.. 부동산신탁 독보적 위치점유
한국토지신탁의 현재 발행주식 총수는 1억8000만주이며, 자본금은 설립초기인 96년 4월 300억원에서 97년과 99년 2차례의 유상증자를 거쳐 1800억원으로 증가했다.
모회사인 한국토지공사는 전체 발행주식주 1억8000만주중 1억주를 소유하고 있어 지분율 55.56%로 최대주주이며, 그외 소액주주가 44.44%인 8000만주를 보유하고 있는 가운데 한국토지신탁의 우리사주조합은 두차례의 자사주 매입을 통해 유통주식의 4.8%, 386만주를 보유하고 있다.
개발신탁은 한국토지신탁의 주력분야로 부동산신탁 시장에서 67% 점유률로 독보적인 위치를 점하고 있다.
한국토지신탁은 "회사 주매출원으로 사업특성상 2~3년간 꾸준히 매출로 인식되는 경향이 있어 안정적인 회사경영 및 지속적인 매출증대를 위해서는 신규수탁 증대가 가장 큰 관건"이라고 설명했다.
한국토지신탁은 "현재까지 신규수탁은 20건, 634억원(신탁보수기준)을 확보해 작년 동기대비 3.7배 증가했다"며 "올초 설정한 경영목표 600억원을 초과 달성한 것으로 현재 수탁검토중인 사업들을 감안한다면 사업규모는 더욱 늘어날 것"으로 전망하고 있다.
◇비개발신탁 진행현황
이와 함께 현재 진행중인 개발신탁사업은 분양아파트 73건, 임대아파트 41건, 오피스텔 18건, 주상복합 5건, 상가 9건, 기타 아파트형 공장 등 9건으로 총 155건, 9조8437억원(사업비기준) 규모를 진행하고 있다.
◇아파트 브랜드 ´코아루´ 런칭.. 소비자요구 적극 대응
한국토지신탁은 신탁회사로는 처음으로 아파트브랜드인 ´코아루´를 지난 2002년 개발, 전국적으로 적용하고 있다.
<☜사진은 최근 코아루 브랜드 홍보를 위해 모델로 선정된 방송인 정지영씨>
김태서 기획본부장은 "회사의 이름을 전면에 이름을 걸고 품질을 보장하며, 소비자의 요구에 부합하는 최첨단, 고품격 아파트를 공급하겠다는 야심찬 포부로 아파트 브랜드를 런칭했다"며 "현재는 춘천, 전주, 진해, 울산, 용인 동백지구 등에서 분양을 실시, 수요자들의 좋은 반응을 얻고 있으며, 코아루 브랜드로 개발을 수탁해 오는 경우도 있다"고 밝혔다.
한국토지신탁은 이밖에도 세분화된 부동산시장의 경향에 맞춰 주상복합 등에는 ´코아시스´라는 브랜드를 개발, 작년 대구 황금동에서 처음으로 적용하기도 했다.
한국토지신탁은 이같은 개발사업 외에도 부동산금융도 선도하고 있다.
지난 2002년 10월 2개 빌딩, 자본금 500억원 규모로 ´K1 CR리츠´를 설립한 후 작년 4개 빌딩의 추가 매입에 성공해 현재 6개 빌딩, 자본금 1475억원, 총자산 1825억원으로 성장했다. 이는 자본금 규모에서 국내 최대 부동산펀드라고 한국토지신탁측은 설명했다.
현재 투자부동산은 충정로 디오센터빌딩 및 케이원리트빌딩(구 리젠트화재 보험사옥), 신설동 동진타워빌딩, 여의도 신송센터빌딩, 영등포 대흥빌딩, 잠실 시그마타워빌딩 등으로 빌딩규모와 지역면에서 고르게 분산 투자돼 있다.
한국토지신탁은 임대차계약의 갱신 등 빌딩관리의 안정화가 이루어지는 올해에는 8%대의 안정적인 배당이 가능할 것으로 기대했다.
한국토지신탁은 "K1 CR리츠는 부동산 투자경험이 풍부한 기관투자자들의 참여로 리츠의 설립은 물론 GE캐피탈, 신영에셋 등 투자자들의 전문성이 리츠운영에 많은 상승효과를 가져오고 있다"고 설명했다.
이와 함께 "기존의 신탁업무를 통해 상당기간 축적해온 자산운용 노하우를 활용하면서 리츠 수익률제고에 상당한 기여를 할 뿐만 아니라 K1 CR리츠의 자산운용에 있어서도 효율성을 기하고 있다"고 설명했다.
◇올해 순익 90억 예상.. 리츠 등 부동산 금융상품 강화할 것
한국토지신탁은 올해 전반적인 경기침체에 따른 부동산경기의 하락에도 불구하고 작년의 2배에 해당하는 700억원 가량의 신규수주가 예상되며, 당기순이익도 전년대비 23% 증가한 90억원에 달할 것으로 전망하고 있다.
그러나 부동산경기 침체속에서 감독당국의 프로젝트 파이낸싱 규제강화 및 우량사업지 감소 등 신규수탁 여건의 악화로 수주여건이 날로 열악해짐에 따라 부동산 신탁업계의 영업경쟁도 더욱 치열해지는 상황이다.
유시찬 한국토지신탁 기획팀장은 "은행 및 금융권의 시장잠식 등 부동산 시장에 대한 금융기관들의 영향력이 갈수록 커져가는 상황"이라며 "후발 신탁사의 신규 시장진입과 공격적인 영업활동은 부동산 신탁업계도 이미 무한경쟁시대에 접어들고 있음을 피부로 느끼게 하고 있다"고 설명했다.
이에 따라 한국토지신탁은 기존에 수주해 놓은 사업들의 차질없는 추진에 주력하면서 내년 이후까지 부동산경기 침체 등 주변여건 악화를 감안한 철저한 사업성검토 등 신규수탁시 더욱 신중을 기해 우량 사업위주로 선별수탁을 추진할 방침이다.
아울러, 향후 부동산시장이 호전될 가능성에도 대비해 기존 수주 네트워크의 유지 등 잠재적인 수주역량을 키워 나가는데도 힘써 나가고 준공사업의 조속한 정리 및 수지개선에도 각별한 노력을 기울일 계획이다.
유시찬 기획팀장은 "건축물 및 분양에 관한 법률, 부동산투자회사법 등 유관법률 제·개정은 향후 경영에 새로운 기회요인으로 작용할 것"이라며 "이에 대비한 적극적인 대응을 해나가겠다는 전략으로 내부적인 움직임을 활발히 전개하고 있다"고 밝혔다.
한국토지신탁은 지난해부터 사업다각화를 경영방침의 하나로 정하고 주요 업무별로 현재의 성장폭을 더욱 크게 할 수 있는 다양한 상품출시를 계획하고 있다.
먼저 개발신탁부문에서는 주5일제 보편화, 인구의 노령화 등 변화하는 사회, 경제적 변화를 담아낼 수 있도록 골프, 콘도 등 휴양시설과 노인복지시설 등의 신상품을 개발키로 했다.
또 향후 시장규모가 급증할 것으로 예상되는 재건축, 재개발 시장에도 신탁제도의 장점을 살려 참여할 수 있는 방법을 모색하고 있다.
비개발신탁부문에서도 개발신탁에서의 시장 점유율 1위 지위를 실현하기 위해 관리·처분·담보신탁, 중개 및 대리사무 등의 영업력 확대를 위해 노력을 기울이고 있다.
한국토지신탁은 "내년 4월 상가후분양 관련 법률 및 관련 신탁업법 시행에 따라 오피스텔, 상가 분양시 신탁제도 활용수요와 관리, 처분, 담보신탁과 함께 대리사무의 매출이 증대될 것으로 기대된다"며 "이를 기회로 비개발 신탁부문에 보다 큰 기대를 갖고 영업력 확대를 적극 추진할 것"이라고 밝혔다.
또한 부동산금융에서도 향후 K2, K3를 출시해 보다 다양한 상품을 선보이는 한편 기존 업무용 빌딩위주의 상품구조에서 탈피, 병원과 같은 테마형 부동산을 위주로 하는 개발형 리츠의 출시도 계획하고 있다.
김태서 기획본부장은 "부동산 간접투자시대를 맞이해 금융권 및 투자자들의 관심이 증대되고 있는 리츠, 부동산 관련 자산유동화증권(ABS) 등 리스크 부담이 없는 부동산금융 부문의 업무영역을 확대할 것"이라며 "매출구조 다각화와 더불어 부동산금융 종합회사로 발돋움하겠다"고 포부를 밝혔다.
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (11/12)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.11.12)전일대비증감
(2004.11.11)전월말대비증감
(2004.10.29)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,709 1,116 7,825 ▲7 0 ▲63 ▼-7 혼합주식형7,554 2,433 9,987 ▼-10 ▲333 ▼-188 ▲332 혼합채권형23,433 3,364 26,797 ▲86 ▼-15 ▼-41 ▼-149 채권형(장기)27,821 224 28,044 ▲12 0 ▲396 0 채권형(단기)42,600 1,190 43,790 ▲421 0 ▲1,263 ▼-1 단기금융(mmf)60,513 0 60,513 ▼-303 0 ▲396 0 소계(증권·단기)168,629 8,326 176,956 ▲211 ▲317 ▲1,889 ▲175 파생상품3,068 385 3,453 ▲21 0 ▲110 ▼-3 부동산426 0 426 0 0 ▲30 0 재간접1,547 0 1,547 ▲9 0 ▲108 0 특별자산217 0 217 ▲60 0 ▲67 0 합 계173,887 8,711 182,598 ▲302 ▲317 ▲2,204 ▲172 ※자료:자산운용협회
- (부동산 레이다)부동산으로 부자되는 열가지 방법
- [양은열] 우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다. 우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.
부동산에서도 마찬가지다. 대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다. 만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다.
거두절미하고 부동산으로 부자된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자된 사람도 있겠지만 대부분의 사람들은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정상에 올라가 있다는 것이다. 필자는 부동산 강의하면서 많은 상담과 질문을 받는다. 어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다.
이들의 심정이야 이해가지만 부동산으로 부자 되는 방법은 사람과 시기가 각자 달라 간단하게 설명하기가 어렵다. 다만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자 되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다.
부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정(人之常情)이 아닌가 싶다.
그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.
그렇다면 부자(富者)란 무엇인가? 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.
구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다.
그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다. 돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.
이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다. 만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 않되 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없다. 그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다. 부동산으로 부자 되기 위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다.
부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자.안내도를 가진 자와 가지지 않는 자는 천양지차(天壤之差)다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.
초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아볼 것이다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다. 필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.
이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시 옆에 있어야 했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10만km를 넘는다. 이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.
필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스케줄도 마음 놓고 세울 수 없었던 시절이었다. 북경에서 연길 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 기다리는 동안 자동차 빌려 북경을 3일간을 돌아다니며 북경을 상세하게 파악할 수 있었는데 그 이유는 북경 안내도의 도움이 너무 컸던 것으로 기억된다. 복잡하게 연결된 북경 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었고, 원하는 건물에 쉽게 찾아 갈 수 있었던 것도 모두가 지도의 도움이 컸기 때문이다. 따라서 부동산에서 돈 벌기 원하는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.
둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다.
뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다.부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다.
부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다. 이런 이야기가 있지 않는가! 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다. 무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.
셋째, 현장답사로 발품을 판다.
어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다.
예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다. 그러나 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차라리 서울과 가까운 평택지역근처에 땅을 매입하였던 것이다. 현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자.
또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두, 세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다.
이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각 없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다.
넷째, 정책을 분석한다.
부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.
예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다. 아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매계약 후 중도금 받기전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다. 느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다.
이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다.
과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다.
다섯째, 자기 책임형 투자를 한다.
부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐믓해 하며 정성을 다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면 큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하락 한다면 상황은 달라진다. 조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한 경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다.
또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.
부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산 부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다.
부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하는 것이다.
또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻하나 라는 고민을 하지 않는다. 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다.
여섯번째, 내집부터 마련한다.
요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다. 이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다. 과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다.
앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다.
왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다.
1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 늦어지고 지지부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다되어서야 기지개를 핀다. 이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬바람이 불지 걱정 스럽다. 이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다.
일곱째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.
특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.
또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다.
여덟째, 고정관념을 극복한다.
3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다. 그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다. 진과장은 지역적으로 서울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각은 했지만 평소에 꿈꾸던 40평대보다 더 넓은 아파트로 옮긴다는 것 때문에 그 정도의 고생은 참기로 했다. 그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한 점을 참을 수 있었다. 그러나 시간이 지남에 따라 교통체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다. 결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다.
진과장의 경우 잘못한 것이라곤 지역을 무시하고 대형평수와 전원 아파트라는 순간적 고정관념에 빠져 실패한 경우다. 만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면 강남아파트를 전세로 주고 상현리 아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다.
일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다.
이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다.
아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.
그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.
다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까? 흠잡을 때 없이 열심히 살아 온 현씨 부부지만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다.
마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다.
부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종자돈에는 ‘유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈’이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이다.
첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다.
하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다.
둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다.
셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다.
둘째, 무형의 종자돈이 있다.
이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가 있지만 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다.
셋째, 만족적 종자돈이 있다.
부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다.굉장히 중요한 종자돈이다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자.
또한, 부동산 부자들은 ‘종자돈 제곱법칙’을 알고 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있다.
부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다.
또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다.
일반 사람들은 최근 몇 년간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이 한다. 우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서 ....
- 하나銀, WM센터 2호점 개점..`뮤지컬펀드` 판매
- [edaily 김현동기자] 하나은행이 최우량 고객 대상 금융자산 종합관리서비스인 `웰스매니지먼트(WM)센터` 2호점을 연다. 하나은행은 이에 맞춰 국내 최초로 `뮤지컬 펀드`를 판매한다.
하나은행은 15일 강남구 삼성동 그랜드 인터콘티넨탈호텔 1층에 `강남 웰스매니지먼트(WM)센터`를 개점한다고 밝혔다. 지난해 본점 개점에 이어 2번째 WM센터 개점이다.
하나은행은 초우량 고객의 주요 활동장소가 호텔인 점에 착안해 이들에게 이용상의 편의를 제공하고 프라이버시 보장과 호텔 수준에 맞는 서비스를 제공하기 위해 국내 최초로 초특급 호텔에 WM센터를 개점하게 됐다고 밝혔다.
하나은행의 WM센터는 기존 PB와 달리 고객을 직접 찾아가 금융자산 10억원 이상의 고객들을 대상으로 한 종합 맞춤식 컨설팅서비스로 부동산, 미술품, 여가활동, 건강 관련 서비스도 제공한다. 웰쓰매니저는 1인당 30~50명 정도의 고객을 관리한다.
하나은행은 이번 WM 2호점 개점을 기념해 국내 최초로 `뮤지컬 펀드`를 25억원 한도로 판매한다.
뮤지컬 `아이다`가 투자대상이며 가입대상은 개인이다. 총 투자기간 20개월의 실적배당형 상품으로 10%내외의 수익률을 기대할 수 있는 상품이다.
뮤지컬 `아이다`는 최근 `맘마미아`를 성공시킨 신시뮤지컬컴퍼니와 CJ엔터테인먼트에서 120억원을 들여 제작한다. 내년 1월 국내 배우의 오디션을 시작으로 3월 티켓을 오픈해 내년 8월13일부터 280회에 이르는 최장기 공연을 할 예정이다.
또 하나은행은 다음달부터 WM센터 고객을 대상으로 PEF펀드도 판매할 예정이다. 이 펀드는 8년 만기로 기술력이 우수한 정보기술업체에 전문적으로 투자해 고수익을 노릴 수 있는 장기투자 상품이다.
김종준 하나은행 웰스매니지먼트 본부장은 “아이다 뮤지컬펀드처럼 영화, 공연, 연극등에 투자하는 문화펀드 및 와인애호가를 위한 와인펀드 등 초우량 고객자산가의 수요에 부합하는 틈새 맞춤형 상품을 지속적으로 개발할 계획이다”고 말했다
하나은행(002860) WM 본부는 금융자산관리사, 투자상담사, 외환관리사, 미국선물중개사, 해외 MBA자격증을 취득한 14명의 웰스매니저와 세무, 부동산, 보험, 상품개발, 마케팅, 컴플라이언스 등 12여명의 전문가가 포함된 총 26명의 전문가 그룹으로 구성되어 있다.
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (11/11)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.11.11)전일대비증감
(2004.11.10)전월말대비증감
(2004.10.29)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,702 1,116 7,818 ▲13 0 ▲56 ▼-7 혼합주식형7,564 2,100 9,664 ▼-1 0 ▼-178 ▼-1 혼합채권형23,347 3,379 26,726 ▼-13 ▼-6 ▼-127 ▼-134 채권형(장기)27,809 224 28,033 ▲96 0 ▲384 0 채권형(단기)42,179 1,190 43,369 ▲111 0 ▲842 ▼-1 단기금융(mmf)60,816 0 60,816 ▲1,024 0 ▲699 0 소계(증권·단기)168,418 8,009 176,427 ▲1,232 ▼-7 ▲1,678 ▼-142 파생상품3,047 385 3,432 ▲9 0 ▲89 ▼-3 부동산426 0 426 0 0 ▲30 0 재간접1,538 0 1,538 ▲9 0 ▲99 0 특별자산157 0 157 0 0 ▲7 0 합 계173,585 8,394 181,980 ▲1,249 ▼-6 ▲1,902 ▼-145 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (11/10)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.11.10)전일대비증감
(2004.11.9)전월말대비증감
(2004.10.29)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,689 1,116 7,805 ▲9 ▼-1 ▲43 ▼-7 혼합주식형7,565 2,100 9,666 ▼-68 0 ▼-177 ▼-1 혼합채권형23,360 3,385 26,744 ▼-4 ▼-5 ▼-114 ▼-128 채권형(장기)27,713 224 27,937 ▲180 0 ▲288 0 채권형(단기)42,068 1,190 43,258 ▲94 0 ▲731 ▼-1 단기금융(mmf)59,792 0 59,792 ▼-164 0 ▼-325 0 소계(증권·단기)167,186 8,016 175,202 ▲46 ▼-6 ▲446 ▼-135 파생상품3,038 385 3,423 ▲13 0 ▲80 ▼-3 부동산426 0 426 0 0 ▲30 0 재간접1,529 0 1,529 ▲10 0 ▲90 0 특별자산157 0 157 0 0 ▲7 0 합 계172,336 8,400 180,736 ▲69 ▼-7 ▲653 ▼-139 ※자료:자산운용협회
- (표)투신권 수익증권 자금동향 (11/9)
- ◆투신권 수익증권 자금 동향단위:십억원 당 일
(2004.11.9)전일대비증감
(2004.11.8)전월말대비증감
(2004.10.29)투자신탁투자회사계투자신탁투자회사투자신탁투자회사주 식 형6,680 1,117 7,797 ▲1 ▼-1 ▲34 ▼-6 혼합주식형7,633 2,100 9,734 ▼-95 0 ▼-109 ▼-1 혼합채권형23,364 3,390 26,754 ▲63 ▼-5 ▼-110 ▼-123 채권형(장기)27,533 224 27,756 ▲53 0 ▲108 0 채권형(단기)41,974 1,190 43,164 ▲80 0 ▲637 ▼-1 단기금융(mmf)59,956 0 59,956 ▲242 0 ▼-161 0 소계(증권·단기)167,140 8,022 175,162 ▲342 ▼-5 ▲400 ▼-129 파생상품3,025 385 3,411 ▲5 ▼-1 ▲67 ▼-3 부동산426 0 426 0 0 ▲30 0 재간접1,519 0 1,519 ▲10 0 ▲80 0 특별자산157 0 157 0 0 ▲7 0 합 계172,267 8,407 180,674 ▲358 ▼-6 ▲584 ▼-132 ※자료:자산운용협회
- 판교신도시 내년6월 청약은 이렇게
- [edaily 윤진섭기자] 판교 신도시 시범단지 분양이 내년 6월로 다가왔다. 이에 따라 판교신도시 시범단지 분양에 맞춰 청약에 참여하려는 수요자들의 움직임도 분주해졌다.
10일 건설교통부에 따르면 2기 신도시 가운데 가장 주목을 끌고 있는 판교신도시는 내년 6월에 시범단지 5000가구를 분양한다.
판교신도시 분양물량은 2006년 1만2000가구, 20007년 1만가구, 2008년 2700가구 등 총 2만9700가구다. 특히 판교신도시는 전용면적 25.7평 이하는 원가연동제가 실시돼 분양가격이 상대적으로 여타 신도시나 주변 아파트 보다 낮을 전망이다.
6월경에 분양되는 판교신도시 시범단지는 `판교 당첨= 대박` 이란 말이 공공연하게 나돌 정도로 입지와 주거 조건이 뛰어나 수요자들이 관심이 벌써부터 높다.
반면 수요자들의 관심이 높아지는 것과 비례해 `과연 내가 판교 청약 대상이 될 수 있을까`하는 아리송한 질문도 이어지고 있다. 판교청약 대상조건이 상당히 복잡하고 전문적으로 느껴져 일반인들이 이해하기가 어려운 면이 있기 때문이다.
부동산 포털정보업체 `네인즈(www.neins.com)`가 제시한 그림(도표)를 통해 판교청약 조건 및 본인 여건에 합당한 청약준비 요령을 살펴본다.
`가`: 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약저축에 가입한 상태
청약저축 가입자로 국민임대로 공급되는 6000호에 분양 신청을 할 수 있으며, 임대아파트에 당첨될 확률이 높다. 특히 이중 4000호는 10년 장기임대주택(청약저축가입자)로 공급될 것으로 점쳐지고, 689가구는 중형 임대아파트로 공급될 예정이다.
단 임대아파트를 공급 받을 목적이 아니라면 청약예금으로 바꾸어 전용면적 25.7평이하의 아파트에 청약하는 방법도 있다. 이때 청약예금에서 저축으로는 전환이 안되기 때문에 신중히 고려해 보아야 한다.
`나` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약 예금에 가입한 상태
내년 판교 신도시 분양에서 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 총 1만3600가구(추정) 가운데 30%(4080가구)는 성남시 거주자에게 우선 청약권을 준다. 특히 이들 물량 중 75%가 무주택우선공급 대상자의 몫이므로 분양 당첨에 상당히 유리하다.
또한 무주택자는 우선공급에 당첨이 안되어도 일반 1순위 청약자와 다시 경쟁을 벌임으로 그만큼 당첨확률이 높아진다.
단, 원가 연동제 적용을 받는 25.7평이하의 주택을 분양 받을 경우 예치금 최소 300만원(300만원이상~600만원 미만)이 필요하다. <성남거주자는 예치금 최소 200만원(200만원이상~300만원 미만)>
`다` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약 부금에 가입한 상태
청약부금은 매월 일정금액을 불입하는 적금형식으로 2년 동안 예치금 300만원 이상 채울 시 민영주택 25.7평 이하 아파트 분양신청이 가능하다. 단, 큰 평형을 원할 땐 청약예금으로 바꾸어 예치금을 증액 시켜야 한다. 이때 변경일로부터 1년이 경과해야 변경된 평형으로 청약할 수 있다.
그러나 `다`의 경우는 성남무주택조건대상자에 만족하므로 원가연동제로 인한 분양가 인하 효과를 기대할 수 있는 전용면적 25.7평이하의 아파트를 신청하는 것이 좋다. 때문에 다른 저축으로 변경하지 않고 사용이 가능하다.
`라` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 현재 보유한 청약통장이 없음
청약통장은 분양을 받을 수 있는 1차적인 권리를 획득하는 수단으로 판교 신도시 분양에는 청약통장이 반드시 필요하다. 이 경우 내년 6월 경에 분양되는 판교 시범단지 청약을 위해서는 2003년 6월 이전에 청약 통장에 가입했어야 한다. 하지만 판교는 2005년을 시작으로 2007년까지 총 2만9700여 가구가 공급됨으로 지금 통장에 가입해도 늦지 않는다.
청약통장 가입은 모든 시중은행에서 가능하며 판교 신도시를 분양 받기 위해서는 청약저축,청약예금, 청약부금 중 1개의 통장만 개설해야 한다. 이때, 가,나,다 각각의 경우를 살펴 자신에게 맞는 청약통장을 고르는 것이 중요하다.
`마` : 무주택 우선 조건대상자로 서울에 살고 있고, 현재 청약저축 1순위에 해당
내년 판교 신도시에서 국민임대로 공급되는 6000호의 경우 대다수가 성남 거주자 우선 공급급이 될 전망이다. 때문에 서울 거주자로서는 국민임대 청약이 이루어질 가능성이 희박하다. 그러므로 이 경우 판교신도시 25.7평이하의 아파트를 분양 신청 시 청약예금이나 부금으로 통장을 전환해야 한다.
`바` : 무주택 우선 조건대상자로 서울에 거주하고 있으며, 청약예금 1순위에 해당
판교 신도시 분양에서 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 중 성남시 거주자 우선 청약 30%를 제외한 70%(9250가구)의 청약권이 서울, 수도권거주자에게 돌아간다.
물론 성남 무주택우선 거주자들에게 다시 한번 청약할 수 있는 기회가 제공되므로 성남 거주자에 비해 확률이 떨어지나 30분내에 강남 진입이 가능하고, 제2기 신도시로서 개발 가능성이 높아 무주택 우선 조건을 만족한다면 분양신청을 해 볼만하다.
이 경우 현재 300만원 이상~600만원 미만의 예치금이 있으면 가능하다. 단, 대형평형을 노리고 있던 청약예금 보유자들은 소형평형(25.7평 이하) 통장으로 바꾸면 수익률을 높일 수 있다.
때문에 600만원이상 예치금을 보유해 놓은 청약 가입자들은 나머지는 모두 인출한다. 이처럼 큰 평형에서 작은 평형으로 바꾸는 경우에는 감액신청을 분양 모집공고 전날까지 은행에 신청하면 분양이 가능하다. 이때 가입 후 2년이 지난 1순위 계좌만 가능하다는 것을 염두에 둬야 한다.
`사` : 무주택 우선 조건자로 서울에 거주하고 있으며, 청약부금 1순위에 해당
바의 경우와 마찬가지로 이 경우도 무주택 우선 조건을 만족한다면 분양신청을 해 볼만하다. 원가 연동제 적용을 받을 수 있는 전용면적 25.7평이하의 경우 시세차익이 가장 클 것으로 보이기 때문에 다른 통장으로 갈아타지 않고도 분양신청이 가능하다.
`아` : 무주택 우선 조건 대상자로 서울에 거주하고 있으나 현재 청약 통장을 보유하고 있지 않음
판교 신도시 분양은 내년부터 시작하지만 2007년까지 계속되기 때문에 무주택조건을 만족한다면 지금 청약 통장을 만들어도 늦지 않는다. 물론 성남시 무주택조건을 만족하는 사람보다 분양 받을 확률이 다소 적으나 시세차익이 크기 때문에 가능성을 열어둘 필요가 있다.
특히 25.7평이하의 경우 시세차익이 클 것으로 예상되므로 청약예금이나 부금을 선택하여 들어 놓는 것이 좋다.
`자` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장을 보유하여 현재 청약통장 1순위에 해당
청약저축 1순위- 청약 저축 가입 2년 이상, 월 납입금 24회 이상 납입
청약예금 1순위- 원하는 평형에 따른 예금을 일시에 납부, 가입하여 2년 경과한 경우
청약부금 1순위- 청약부금에 가입한 후 2년이 지나 매월 납입한 금액이 지역별 가입금액 이상인 경우
-성남 거주 청약통장 1순위자
현재 성남시에 거주하는 청약 통장 1순위자의 경우 판교신도시에서 원가 연동제가 적용되는 25.7평이하의 아파트 중 성남시 30%인 4080가구 가운데 성남시 거주자의 몫에서 무주택자에게 공급되는 3060가구를 제외한 나머지(1020가구)가 돌아가게 된다.
물론 무주택자들이 여러 번 청약을 할 수 있기 때문에 그 확률은 더욱 적어질 수 있으나 조건이 된다면 분양을 시도해 보는 것이 좋다.
특히 청약저축가입자의 경우 판교신도시에 공급되는 국민임대 6000호를 노려볼 만 하다. 이 경우는 무주택 우선공급자 대상이 아니라 납입횟수 60회 이상인 가입자를 우선으로 접수하고 미달 시 24회 이상 납입한 가입자를 접수 받는다. 따라서 60회 이상 납입한 청약저축가입자의 경우 무주택자가 아니더라도 분양신청을 할 수 있다.
- 서울, 수도권 거주 청약통장 1순위자
현재 서울, 수도권에 거주하는 청약통장 1순위자의 경우 지역거주자 우선공급, 무주택 우선공급 두 조건을 모두 만족하지 못하므로 전용면적 25.7평 이하의 공급물량 중 17.5%(2380가구)를 청약할 수 있다.
(성남거주자 우선공급 30%, 지역우선공급을 제외한 70%중 무주택 우선 공급분 75% 제외) 이에 따라 25.7평 이하를 분양 받으려는 수도권 1순위자의 경쟁률은 수천 대 1까지 치솟을 것으로 예상된다. 때문에 청약 신청 시 활용도를 높이기 위해서는 청약예금으로 예치금을 증액하여 큰 평수의 청약기회를 높이는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 방법이다.
그러나 채권입찰제 도입으로 큰 평수는 오히려 분양가가 10~20% 정도 상승할 것으로 예상돼 시세차익을 노릴 계획이라면 전용면적 25.7이하 아파트 분양신청을 하는 것이 좋다. 단, 수도권, 서울 거주자이면서 청약저축에 가입하였다면 민영주택을 분양 받을 수 있는 청약예금이나 부금으로 갈아타야 한다.
`차` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장 2순위에 해당
청약저축 2순위- 청약저축에 가입하여 6개월 이상, 월 납입 금액 6회 이상
청약예금 2순위- 원하는 평형에 따른 예치금 납부, 가입하여 6개월 이상
청약부금 2순위- 청약부금에 가입한 후 6개월이 지나 매월 납입한 금액이 지역별 가입금액 이상인 경우
판교 신도시 전용면적 25.7평 이하 아파트를 분양 받기 위해서 성남 무주택 우선조건대상자- 서울, 수도권 무주택 우선조건 대상자- 성남 청약 1순위자- 서울 수도권 1순위자를 거쳐 청약 통장 2순위가 분양 받을 기회가 온다.
때문에 청약 통장 2순위자로 판교 신도시에 분양 받을 수 있는 확률은 거의 희박하다. 그러므로 청약 통장 2순위자는 1순위가 될 때까지 기다렸다가 다음번 분양 기회를 노리는 것이 현명하다.
`카` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장 3순위에 해당
청약통장 3순위 - 가입 후 6개월 미만
청약통장 3순위는 1,2순위에 해당되지 않는 자들로 가입 후 6개월 미만에서 통장이 없는 사람이 해당된다. 이 경우 통장은 이미 있기 때문에 당첨확률을 높일 수 있는 나만의 청약 전략을 세워 분양 신청을 해야 한다. 결국 3순위에서 청약신청을 하기 보다 1순위가 될 때까지 기다려 2007년 분양 기회를 노려보는 것이 좋다.
`타` : 무주택 우선 조건 대상자도 아니고 청약통장도 보유하지 않았다.
청약통장 3순위 - 청약통장 없음
청약 통장이 없으면 청약 기회조차 없으므로 판교 신도시 분양을 위해서 청약 통장을 만들어야 한다. 이 경우 지금 청약통장 가입 시 2006년 11월 이후 및 20007년 분양물량에 대해서는 성남에 사는 사람은 성남1순위로 신청이 가능하고, 서울, 수도권에 사는 사람은 서울, 수도권 1순위로 분양 신청이 가능하다.