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- 吳, 민간재개발 '시동'…정부 공급책 '맞불'
- 오세훈 서울시장이 26일 오전 서울시청에서 재개발 활성화를 위한 규제완화 방안을 발표하고 있다.(사진=뉴시스)[이데일리 하지나 기자] ‘오세훈표 민간재개발이냐, 정부표 공공재개발이냐.’ 서울시와 중앙정부의 주택공급 주도권 싸움이 시작됐다. 이미 정부가 8·4대책, 2·4대책을 통해 공공주도의 주택공급계획을 밝힌 가운데, 26일 서울시가 이와 별개로 독자적인 민간재개발 지원 계획을 발표했다. ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안’으로 이른바 ‘오세훈표 민간재개발’ 정책의 시작을 알린 것이다. 오 시장은 이날 기자설명회에서 “재개발 6대 규제완화를 통해 2025년까지 연평균 2만6000가구, 5년간 총 13만 가구의 주택을 공급하겠다”고 밝혔다. 6대 규제완화는 △주거정비지수제 폐지 △‘공공기획’ 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 2단계 간소화 △재개발 해제구역 중 신규구역 지정 △‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 △매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 등이다. 눈길을 끄는 건 ‘공공기획’이다. 사업의 초기 단계인 재개발 구역지정까지 서울시가 참여해 소요시간을 대폭 단축하겠다는 것이다. 사실상 정부 주도의 공공재개발과 방식은 비슷하다. 하지만 공공재개발은 용적률 상향 등 인센티브를 받는 대신 일부는 공공임대주택을 지어 기부채납해야 한다. 반면 오세훈표 민간재개발은 이 부분이 없다.[이데일리 김정훈 기자]일부에선 비슷한 사업방식을 놓고 서울시와 정부가 불필요한 경쟁을 하고 있다는 지적이 나오고 있다. 익명을 요청한 부동산 한 전문가는 “사업 초기 공공이 개입하는 것은 같은데, 이를 주도하는 게 서울시냐 정부냐 하는 것만 다른 것”이라며 “행정력이 낭비되는 측면이 있고, 수요자들에게 혼란을 줄 수 있다”고 봤다. 서울시와 국토부도 이부분에 대해 어느 정도 인정하는 분위기다. 다만 경쟁관계라기 보다 조합원들의 선택 폭을 넓히는 것이라는 게 양측 설명이다. 오 시장은 “민간의 선택폭을 넓히는 데 의의가 있다”며 “공공 재개발과 민간 재개발이 상호보완 및 경쟁하면서 신규주택 공급 루트가 넓어질 것”이라고 강조했다. 국토부 관계자는 “입지 여건, 토지주 사업의지, 사업 수익성 등 여러 가지 측면에 따라 주민들이 자유롭게 선택하는 것”이라고 말했다. 하지만 정부 주도의 공공공급 사업이 위축될 수 있다는 우려가 벌써부터 나오고 있다. 이날 국토부는 도심공공주택복합개발사업 4차 후보지까지 발표, 총 46곳을 선정했지만 주민동의 10%를 넘은 곳은 12곳 뿐이다. 이마저도 민간재개발로 선회할 가능성이 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공공과 민간은 상호보완재이면서도 상호대체재라, 결국 민간이 활성화되면 공공은 위축될 수밖에 없다”면서 “특히 공공 재개발은 공공기여도가 높고 수익성이 제한된다는 점에서 민간 재건축에 대한 관심이 커질 수 있다”고 말했다.
- 재개발은 '호호', 재건축은 'ㅠㅠ'…오세훈표 정비사업 '희비'
- [이데일리 신수정 기자] “당선만 되면 대대적으로 규제를 풀어 사업을 할 수 있게 해줄 것 같더니, 오세훈 시장이 취임 후 오히려 규제를 강화했다. 녹물 나오는 집에 언제까지 살아야 하나.”(서울 강남권 재건축 아파트 조합원)오세훈 서울시장 취임 후 재개발사업과 재건축 사업 지역 주민들 사이 희비가 갈리고 있다. 서울시가 재개발에 대해선 구역지정 기간을 단축하고 절차를 간소화하는 등 6개 규제완화 방안을 발표했다. 반면 재건축 지역은 토지거래허가구역으로 묶는가 하면 같은 동에 임대주택과 분양주택을 섞어 배치하는 ‘소셜믹스’를 요구하는 등 오히려 규제를 강화하고 있다. 오세훈 서울시장이 26일 재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안을 발표했다. (사진=서울시 유튜브 캡쳐)◇재개발 규제완화 시동 “민간 재개발 선택지 늘었다”서울시는 26일 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제 완화 방안’을 통해 주거정비지수제를 폐지하고 공공기획을 전면 도입해 개발 속도를 높이겠다고 밝혔다. 또 2종 7층 일반주거지역에 대한 규제를 완화해 사업성을 높이고, 매년 공모를 추진해 25개 이상의 재개발 지역을 발굴할 예정이다. 이와 함께 주민동의율 확인 단계를 간소화하고 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역을 지정할 방침이다. 공모는 조건을 갖춘 재개발 지역 중 주민 동의 30% 이상을 얻으면 신청할 수 있다. 업계에서는 이 같은 규제 완화가 민간 재개발의 불씨를 살려낼 것으로 평가했다. 앞서 민간 재건축은 ‘주거정비지수제’ 문턱에 막혀 사업 신청이 거의 불가능했는데, 이를 폐지함으로써 공공재개발 및 공공주도정비사업과 겨뤄볼 수 있게 됐다는 설명이다. 2종 일반주거지역의 용적률을 상향한 것도 민간 재개발 수익성을 높일 방안으로 분석된다. 7층 이하로 돼 있는 규제를 완화해 용적률 최대 200%를 적용하면 수익성이 높아지기 때문이다. 주거정비지수제는 박원순 전 시장 재직 당시인 2015년 말 처음 도입, 주민동의율과 노후도 등을 부문별로 점수화해 일정 점수 이상이 돼야 사업 신청을 할 수 있게 한 제도다. 그러나 사업 신청 가능 점수를 얻기가 힘들어 지난 6년여간 신규 재개발 구역이 한 건도 지정되지 않았다. 이로 인해 민간재개발 사업은 멈춰섰고, 그 사이 일부에선 새 건물이 들어서면서 주민간 갈등이 격화됐다. 정부는 공공재개발, 공공직접정비사업이란 새로운 방식을 도입해 멈춰선 재개발사업 가동에 들어갔다. 하지만 서울시의 이번 재개발 활성화 방안 발표로 민간방식을 택하는 조합이 증가할 것이란 분석이 나온다. 가장 큰 이유는 공공재개발에 비해 공공임대비율이 낮기 때문이다. 국토교통부는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령 등을 개정해 공공재개발시 전체 가구 수의 20%(서울), 또는 10%(서울 외 지역) 이상을 공공임대주택으로 공급하도록 했다. 이는 민간재개발(15%)보다 5%포인트 높다. 정확한 계산은 사업지별로 달라지겠지만, 2종 일반주거지역이 많은 재개발 지역은 수익성을 다시 고려해볼 여지가 있다는 분석이다.고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “공공재개발이 관심을 받아 왔던 것은 절차 완화와 용적률 상향 때문이다”며 “이를 민간에서도 보완할 수 있게 되면 민간재개발이 더 활성화될 것으로 기대한다”고 말했다.서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지의 모습 (사진=연합뉴스)◇재건축 주민들 “당선되면 바로 풀 것처럼 말하더니…”재건축 규제 완화가 먼저 진행될 것이라 기대했던 아파트 단지들은 실망감이 커졌다. 여기에 오 시장이 재건축 규제 완화 시점을 ‘부동산 안정’ 이후로 못 박자, 거래 절벽이 길어질 것이란 우려도 커지고 있다.오 시장은 재건축 규제 강화책을 연이어 내놓는 등 신중한 모습이다. 오 시장 당선 이후 개발 기대감이 높아진 재건축 아파트 단지들이 서울 부동산 가격 상승을 이끌고 있다는 지적이 부담스러웠다는 평가다.실제 오 시장은 지난 25일 국무회의에 참석해 조합원 자격 제한 강화와 지분 쪼개기 규제 등을 정부에 건의했다. 이에 앞서 오 시장은 지난달 22일 재건축 기대감에 급등세를 보이는 압구정 여의도 목동 성수 일대를 토지거래허가구역으로 지정하기도 했다.윤지해 부동산114 수석연구위원은 “재건축 규제는 전폭적인 완화보다 전체적인 공급이 밀리지 않는 수준에서 속도 조절을 할 것으로 보인다”며 “전체적으로 풀기보단 집값 상승 움직임이 적은 지역부터 순차적으로 진행할 것”이라고 봤다. 최현일 한국열린사이버대학 부동산학과 교수는 “재건축 사업은 단기간에 부동산시장 불안을 야기할 수 있어 우선적인 완화책으로 내놓기엔 부담이 될 것”이라며 “사업 추진 여부는 향후 가격 상승 추이에 달렸다”고 분석했다. [이데일리 김정훈 기자]
- 규제 완화 급행열차 탄 재개발...24만가구 공급 본격화(종합)
- [이데일리 신수정 기자]서울시가 주거정비지수제를 폐지하고 공공기획을 전면 도입해 재개발 지정기간을 획기적으로 단축한다. 또 2종7층 일반주거지역에 대한 규제를 완화해 사업성을 높이고 매년 공모를 추진해 25개 이상의 재개발 지역을 발굴할 예정이다.26일 서울시는 2025년까지 24만호 주택공급을 본격화하기 위해 이같은 내용의 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안’을 발표했다. 오세훈 서울시장이 26일 재개발 활성화를 위한 규제완화 방안을 발표했다. (사진=서울시 유튜브 캡쳐)먼저 서울시는 그동안 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 주거정비지수제를 폐지한다. 이에 따라 기존에는 ‘법적요건’과 ‘주거정비지수제’를 모두 충족해야 했다면, 이제는 법적요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다.재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목인 △노후도 동수 2/3 이상 △구역면적 1만㎡ 이상을 충족하고 선택항목 중 △노후도 연면적 2/3 이상 △주택접도율 40% △과소필지 40% △호수밀도 60세대/ha 중 1개 이상을 충족하면 된다. 서울시측에 따르면 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 약 50% 달하지만 ‘주거정비지수제’를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과한 것으로 나타났다. (자료=서울시)재개발 구역 지정도 ‘공공기획’을 도입해 2년으로 대폭 단축한다. 공공기획은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다. 정비구역 지정절차가 원활해질 뿐 아니라 주변 경관과 조화를 이루는 품격 있는 아파트 단지를 구현할 것으로 기대하고 있다. 공공기획 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 3분의 1(14개월)로 단축할 수 있다. 주민제안·사전검토는 6개월에서 4개월로, 정비구역 지정을 위한 법정절차는 12개월에서 6개월로 단축하는 등 나머지 구역지정 절차도 각각 단축한다. 이와함께 서울시는 주민동의 등 민주적 절차는 보호·강화하되, 확인 단계는 간소화한다. 현재 주민동의율 확인절차는 총 3단계로, 주민제안 단계(10%), 사전타당성 조사 단계(50%), 정비구역 지정 단계(2/3 이상)다.(자료=서울시)사전타당성 조사 단계는 공공기획 도입으로 통합·폐지되는 만큼, 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다. 대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화한다. 정비구역 지정 단계는 2/3 이상 동의율을 그대로 유지한다.서울시는 재개발해제구역 중에서도 노후화·슬럼화돼 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정할 예정이다.서울시가 재개발해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고, 해당 구역들이 모두 법적요건을 충족하고 있는 것으로 분석됐다. 이에 따라 시는 주민들의 재추진 의사에 따라 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다. 특히, 해제지역의 70%가 동북·서남권에 집중 분포돼있어 해당 지역에 재개발 재추진이 활성화된다면 지역균형발전 효과도 기대된다.(자료=서울시)이어 서울시는 구역지정 활성화를 위해 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 실시해 25개 이상의 구역을 발굴한다는 계획이다. 시는 각 자치구별 주택수급계획과 재개발현황 등을 토대로 연도별 공급목표를 설정하고 재개발 시급성, 자치구별 안배, 추진의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 방침이다. 투기세력 유입을 방지하는 대책도 내놨다. 먼저 권리산정기준일 이후 지분쪼개기를 통한 소유자는 주택분양권을 인정받지 못한다. 현행법상으로는 △필지분할 △단독·다가구의 다세대 전환 △토지·건물 분리취득 △나대지 신축 등의 지분 쪼개기를 허용하고 있다. 앞서 오세훈 서울시장은 국무회의에 참석해 ‘부동산 시장 안정화 및 투기거래 억제를 위한 3대 건의사항’을 제안하며 “제77조 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일과 관련해 현행법에서 허용하고 있는 4가지 유형의 지분 쪼개기에 대한 전면적인 재검토와 엄격한 제한을 통해 필수 불가한 경우에만 허용하는 방향으로 개선할 것을 건의한다”고 했다.또한 분양권이 없는 신축행위로 피해자가 발생하지 않도록 건축허가와 착공을 제한하고 재개발구역 후보지 선정일에 해당 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 2년 이상 실거주 목적 외 투기목적의 거래를 못하게 할 계획이다.서울시는 기존 공공재개발이 위축될 것이란 우려에 선을 그었다. 공공재개발 역시 오늘 발표한 완화방안이 적용된다는 설명이다. 서울시는 “공공재개발도 같은 조건이 적용되며 민간의 선택폭을 넓히는 데 의의가 있다”며 “공공재개발과 민간 재개발이 상호보완 및 경쟁하면서 신규주택 공급 루트가 넓어질 것이다”고 말했다.오세훈 서울시장은 “지난 ‘15년부터 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼 온 만큼 중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해선 ‘재개발·재건축 정상화’라는 과제가 반드시 선결돼야 한다”고 밝혔다.
- [전문]오세훈 “재개발 규제완화…2025년까지 24만호 주택공급”
- [이데일리 강신우 기자] 서울시는 26일 ‘6대 재개발 규제완화방안’을 발표하고 향후 24만 가구의 주택공급을 시작하겠다고 밝혔다. (사진=연합뉴스)오세훈 서울시장은 이날 발표문을 통해 “재개발부터 정상화하겠다”며 “규제완화를 통해 2025년까지 24만호 주택공급을 시작하겠다”고 말했다. 다음은 발표문 전문. 존경하는 서울시민 여러분! 서울시장 오세훈입니다.지난주 취임 한 달 기자간담회에서 주택공급 활성화를 위한 규제완화책을 준비 중이라고 언급한 바 있습니다. 오늘 그 구체적인 내용을 말씀드리고자 합니다. 지난 4년간 서울의 아파트 가격은 45%가 상승했습니다. 그 이전 10년간 9.9%가 상승한 것과 비교해보면 매우 급격한 상승률이 아닐 수 없습니다.내 집 마련을 꿈꾸며 성실하게 살아온 수많은 무주택 시민들이 큰 박탈감과 상실감을 느끼고 있습니다.많은 전문가들이 진단하듯, 주택가격 급등의 핵심 원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급입니다.지난 10년 간 계속된 지나친 공급 억제 위주 정책으로 재개발·재건축이 제때 이뤄지지 못하면서 주택 수급 균형이 무너졌습니다. 부동산 가격 급등이라는 지금의 대참사가 벌어졌습니다. 지난 2015년부터 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역은 단 한 건도 없을 정도로 신규 주택공급이 억제돼 왔습니다. 중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해선 ‘재개발·재건축 정상화’라는 과제가 반드시 선결되어야 합니다. 2015년 이전에 구역 지정된 사업장들로 인해 오는 2025년까지는 연평균 1만2천호가 꾸준히 공급 가능하지만, 2026년 이후엔 입주물량이 연평균 4천호로 급감할 것이란 게 서울시의 분석입니다.서울시는 재개발부터 정상화하겠습니다. 재개발 규제완화를 통해 2025년까지 24만호 주택공급을 시작하겠습니다. 최근 10년간 주택공급 감소분을 만회해 나가겠습니다.재건축 시장의 경우 제 취임 이후 기대감이 커지면서 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있습니다. 그래서 상대적으로 집값 자극이 덜하고, 열악한 주거환경을 개선하는데 효과가 있는 재개발사업에 대한 규제완화책을 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 우선 추진하고자 합니다. 서울시는 지난 2015년 이후 구역지정이 전무했던 이유가 어려운 구역지정 요건, 복잡한 절차, 기존 재개발 구역에 대한 해제유도 등에 있다고 보고 이를 개선해 나가고자 합니다. ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화방안’을 마련했습니다. 첫째, 그동안 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’를 폐지하겠습니다. 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 중 법적 요건이 충족되는 구역은 전체의 약50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능지역은 14%로 대폭 줄어들게 됩니다.즉 상당수의 노후 저층주거지가 주거환경은 날로 열악해지지만, 재개발이 불가능해 슬럼화 될 수밖에 없는 상황에 놓여있습니다.주거정비지수제가 폐지되면 법적 요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해집니다.둘째, 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시 주도의 ‘공공기획’을 전면 도입해 재개발 정비구역 지정기간을 대폭 단축하겠습니다. 기존엔 주민이 제안하고 자치구가 계획을 수립하다보니 오래 걸렸습니다. 서울시는 공공기획 도입을 통해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획이 신속하게 수립되도록 지원하겠습니다. 통상 5년이 걸리던 정비구역지정 기간을 2년 이내로 대폭 단축하겠습니다. 3년을 앞당기는 효과입니다.셋째, 주민동의율 확보 등의 민주적 절차는 강화하되 확인 단계는 간소화하겠습니다. 사전타당성조사에서의 주민동의 절차는 과감히 생략해 종전 주민동의율 확인절차를 3단계에서 2단계로 간소화하되, 주민제안 단계에서의 동의율은 기존 10%에서 30%로 높여 초기 단계 주민 간 갈등을 최소화하겠습니다.정비계획 지정 단계에서의 주민 2/3이상 동의율도 그대로 유지해 주거정비지수제가 폐지되더라도 주민동의 등의 민주적 절차는 보호하고 강화하겠습니다.넷째, 재개발해제구역 중 노후도가 심각해서 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 신규구역으로 지정해 나가겠습니다.서울시가 재개발해제구역을 대상으로 실시한 실태조사 용역에 따르면, 저층주거지 해제구역 총 316곳 중 54%인 170여 곳이 건축물의 노후화가 심화돼 주거환경 개선이 필요한 것으로 나타났습니다. 해당 구역들은 법적 요건을 충족하고 있어 주민 합의만 있다면 구역지정이 가능할 것으로 예상됩니다.다섯째, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화하겠습니다.현재 서울시의 2종일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있고, 그 중 2종7층 지역은 약 61%(85㎢)에 달해 전체 주거지역에서 상당한 비중을 차지하고 있습니다. 따라서 재개발을 통한 주거환경정비가 필요하다고 판단되는 2종7층 지역에 대한 규제완화가 이루어지면, 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것으로 판단합니다. 끝으로, 구역지정을 활성화하고 시민들의 요구를 신속하게 파악하기 위해 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 추진하겠습니다. 재개발이 필요한 노후 불량 주거지역을연 25개 이상 추가 발굴해 구역지정을 추진할 계획입니다. 앞서 말씀드린 2026년 입주물량 급감 우려를 해소하고 연 1만2천호가 지속적으로 공급되기 위해선 그 두 배 이상인 2만6천호에 해당하는 25개소 이상의 구역지정이 필요합니다.이렇게 되면 재개발이 필요한 지역을 적극적으로 발굴하면서 구역지정의 예측 가능성을 높이고 시민들의 관심도 제고할 것으로 기대합니다. 각 자치구청장께도 협조를 요청하는 바입니다. 이러한 공모계획을 인지하시고, 미리 자치구별 주택수급계획을 분석해 재개발이 반드시 필요한 구역을 조사해 참여하신다면 재개발을 통해 적절한 시기에, 주민들의 의사가 반영된 주택 공급이 이뤄질 것입니다. 서울시는 이번 규제완화 대책 시행을 위한 제도변경 절차로 오는 10월까지 주거정비지수제, 구역지정절차 등이 담긴「도시 및 주거환경정비 기본계획」의 변경을마무리할 계획입니다. 이번 대책은 주택가격 급등에 대응하기 위해선 양질의 주택공급이 필요하다는 사회적 공감대를 바탕으로 마련됐습니다. 실효성 있는 제도개선이 이뤄질 수 있도록 시의회의 협조를 요청 드리는 바입니다.서울시는 재개발 규제완화와 함께 투기방지대책도 병행 추진해 부동산 시장 안정화를 도모하겠습니다.재개발구역 지정을 공모할 때엔 다세대 신축 등 지분 쪼개기 방지를 위해 ‘공모일’을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시함으로써, 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 지분 쪼개기를 원천 차단하겠습니다. 또한, 재개발구역 후보지가 선정되면 분양권이 없는 신축행위를 제한하는 ‘건축허가 제한’, 실소유자만 거래가 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역 지정’ 등의 조치를 다각도로 취하겠습니다.서울시는 부동산 시장 교란 행위에 대해서는 일벌백계의 원칙을 분명히 한 바 있습니다. 앞으로도 이런 확고한 원칙하에, 필요하다면 서울시의 권한을 총동원해 추가 대책도 지속 강구하겠습니다. 더불어 재건축도 국토부와 협의가 끝나는 대로 좀 더 강력한 부동산 안정화 대책을 마련하고, 그 기반을 바탕으로 재건축 주택공급 로드맵을 발표하겠습니다.서울시는 이번 규제완화방안으로 재개발을 통해 2025년까지 연평균 2만6천호, 총 13만호를 공급하겠습니다. 그리고 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해서는 2025년까지 연평균 2만2천호, 총 11만호를 공급하는 등 재개발·재건축을 통해 오는 25년까지 총 24만호 공급을 추진해 나가겠습니다. 서울의 최대 민생현안인 ‘서울시민의 주거안정’을 이루는데 모든 역량을 집중하겠습니다. 감사합니다.
- 5~6월 분양물량 역대 최대… ‘최초·최고·최대’ 마케팅 나서
- [이데일리 신수정 기자]5~6월 전국적으로 분양 물량이 쏟아지는 가운데, 건설사들의 차별화 경쟁이 치열해지고 있다. 올해 분양 시장이 단지별 청약 경쟁률 편차가 크고, 양극화가 심화되자 지역 랜드마크를 표방한 마케팅을 시행하며 수요자들을 공략하는 모습이다.부동산114 자료를 보면 17일 기준 올해 5~6월 전국에서 분양했거나 분양 예정인 물량은 총 9만 1376가구(임대 제외)로 지난 2000년 이후 동기간 최대 물량이다. 이는 전년동기 6만 1778가구가 분양한 것보다 약 47.91% 많은 물량이다.역대 최대 물량이 쏟아지면서 ‘최초, 최고, 최대’ 마케팅을 내세운 단지들이 수요자들의 이목을 끌고 있다. 지역 내 최초의 마수걸이 아파트, 최고층, 최대 규모로 공급되는 단지들은 희소성이 높고, 상징적이어서 수요자들에게 각인되기가 쉽기 때문이다.실제 지역 내 최초, 최고, 최대 등의 희소한 장점을 내세워 차별화를 강조한 아파트들은 추후 지역을 대표하는 대장주 단지로도 자리매김하고 있다. 일례로 부동산114 자료를 보면 경기도 고양시 대장주 아파트인 ‘킨텍스 꿈에그린’은 분양 당시 일산신도시 내 최고층, 최대 규모의 브랜드 아파트로 공급됐다. 현재(11일 기준) 단지의 3.3㎡당 평균 매매가는 3875만원으로 고양시 평균 매매가 1514만원 대비 약 2배 이상 높게 형성돼 있다.이러한 가운데 올해 최초, 최고, 최대 단지로 공급되는 신규 아파트들이 눈길을 끈다. 현대건설은 6월 전라북도 익산시 마동 일원에 ‘힐스테이트 익산’을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 2층~지상 최고 29층 6개 동, 전용면적 59~126㎡ 총 454가구로 구성된다. 전북 익산에 들어서는 첫 번째 ‘힐스테이트’ 브랜드 단지로 조성되는 만큼 우수한 상품과 입지를 누릴 수 있다.삼성물산은 6월 부산광역시 동래구 온천4구역 재개발 정비사업인 ‘래미안 포레스티지’를 분양할 예정이다. 단지는 총 3개 단지로 지하 6층~지상 최고 35층 36개 동, 전용 39~147㎡, 총 4043가구 규모로 이중 전용면적 49~132㎡, 2331가구가 일반에 분양된다. 단지는 동래구 최대 규모로 조성된다. 혜림건설은 5월 강원도 춘천시 동내면 일원에 ‘학곡지구 모아엘가 그랑데’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층∼지상 29층, 7개 동 전용면적 84∼100㎡ 총 762가구로 조성된다. 학곡지구에 분양하는 첫 번째 단지로 학곡지구는 학곡리 일대 32만 1851㎡에 3000가구가 들어설 예정이다.금호건설은 경기도 포천시 군내면 일원에 ‘포천 금호어울림 센트럴’을 분양 중이다. 지하 2층~지상 최고 29층 6개 동, 전용면적 84㎡ 총 579가구 규모로 구성된다. 단지는 포천시 최고층 아파트로 조성된다.
- '유명무실' 토지거래허가제…은마·잠실5, '신고가' 행진중
- [이데일리 신수정 기자] 날뛰는 집값을 잡기 위해 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)를 토지거래허가구역으로 묶은 지 1년이 지났지만, 아파트 가격은 여전히 신고가 행진을 이어가고 있다. 거래 대부분이 허가를 받아야 하는 상황이지만 가격을 제한하는 규제가 아닌 까닭에 시장 움직임을 제한하는 데는 한계가 있다는 평가다. 서울시는 지난해 6월 삼성동과 청담동, 대치동, 잠실동 일대를 토지거래허가구역으로 지정했다. 잠실동 엘스, 리센츠, 트리지움 및 대치동 은마 등을 합쳐 총 5만8579가구가 규제 대상이다. 주거지역은 180㎡ 초과할 경우 구청의 허가를 받은 뒤 매매해야한다. 서울시가 토지거래허가제를 통해 주택거래를 제한한 이유는 잠실~코엑스 일대에 조성하는 국제교류복합지구 사업으로 인한 집값 상승을 막기 위해서다. 서울 강남구 대치동 은마아파트. (사진=연합뉴스)토지거래허가제 지정으로 주택시장 거래는 한동안 소강상태를 보였다. 한국부동산원에 따르면 토지거래허가제를 시행한 직후인 작년 7월 대치·삼성·청담·잠실동의 아파트 거래는 70건을 기록한 이후 지속적으로 감소했고 작년 10월 36건으로 줄었다. 그러나 이후 11월 107건, 12월 100건, 올해 1월 84건으로 다시 늘어나면서 부동산 거래가 활기를 띄었다.가격 상승도 이어졌다. 한국부동산원에 따르면 지난해 6월 토지거래허가구역으로 지정된 강남구와 송파구 아파트 매매가는 우상향 중이다. 대치동아파트 3.3㎡당 평균매매가격은 작년 6월에 비해 8.1%, 삼성동은 2.78% 올랐다. 청담동은 같은 기간 3.29%, 잠실동은 12.6% 상승했다.신고가 행진도 이어가고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 대치동 은마아파트 101㎡는 지난 4월 27일 22억 4500만원의 신고가를 갱신했다. 이는 작년 6월 평균 19억원에 거래됐던 것에 비해 3억원 이상 오른 가격이다. 잠실동 우성1,2,3차 104㎡은 지난 4일 21억 4000만원의 신고가를 달성했다. 이는 작년 6월 평균 18억 6500만원에 비해 2억원 가량 뛰었다.은마아파트 인근 A공인 중개사는 “최근 강남을 중심으로 매물 품귀현상이 심해지고 있고 재건축 규제 완화 등의 소식도 전해지면서 호가는 이어지고 있다”며 “매수 문의가 들어오고 있지만 대출이 안나와 자금 부담이 커 선뜻 사겠다고 나서는 사람은 많지 않다”고 말했다.토지거래허가구역 지정에도 집값 상승세를 잠재우지 못하고 있는 것은 규제 효과가 미미하기 때문이다. 우선 불허된 거래 건수가 극히 드물다. 강남구청과 송파구청에 따르면 지난해 6월 이후 이달 13일까지 불허된 거래 건수는 총 5건으로 전체 1035건의 0.4%에 불과하다. 이중 주택에 대한 불허가는 3건이다.강남구청 관계자는 “토지거래허가구역 거래는 본인 기준으로 거주하거나 경작할 땅을 매매해야 하는데, 임대목적으로 구입을 시도하거나 외국인의 체류기간이 너무 짧았던 경우였다”고 설명했다.내달 만료 예정인 강남구와 송파구 일대의 토지거래허가 구역은 재지정될 전망된다. 재건축 규제완화 기대감과 공급부족 현상이 겹치면서 부동산 가격 상승이 이어지고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 2·4 주택 공급대책 발표 이후 매주 둔화해 4월 첫째 주 0.05%까지 낮아졌으나 4·7 보궐선거 직후인 지난달 둘째 주 0.07%로 반등한 것을 시작으로 이후 0.08%→0.08%→0.09%→0.09% 등 5주 연속 상승세를 타고 있다.특히 오세훈 서울시장은 재건축 규제완화 기대감에 따른 부동산 가격 상승을 막기 위해 일부 재건축 단지와 한강변 재개발 구역 일대를 토지거래허가구역으로 신규 지정하기도 했다. 오 시장은 △압구정아파트지구(24개 단지) △여의도아파트지구 및 인근단지(16개 단지) △목동택지개발사업지구(14개 단지) △성수전략정비구역을 토지거래허가구역으로 묶었다. 다만 전문가들은 토지거래허가구역을 차용한 주택거래제한의 한계를 지적하며 부동산 시장 가격 안정화를 이끌어내기는 부족하다고 지적했다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울 도시 전체가 교통 및 개발사업이 늘어나는 상황에서 자연스러운 가격 상승이 일어나고 있다”며 “토지거래허가제의 경우 투기세력 차단에는 영향을 줄 수 있지만 원래 목적대로 허가를 구할 경우 승인을 내줄 수밖에 없어 가격 안정화 측면에서는 다소 부족할 수 있다”고 분석했다.
- 토지거래허가구역 효과?…강남·양천·영등포 아파트값 상승폭 축소
- [이데일리 김나리 기자] 서울시가 압구정·여의도·목동 등 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 이후 이들 지역이 위치한 강남·영등포·양천구 아파트값 상승폭이 소폭 축소된 것으로 나타났다. 그러나 향후 개발 기대감은 이어지고 있다는 분석이다.(자료=국토부)12일 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 5월 둘째 주(10일 기준) 서울 아파트값은 0.09% 오르며 전주와 동일한 상승폭을 유지했다.구별로 살펴보면 강남권에선 서초구(0.19%)가 반포·방배동 정비사업 기대감이 있는 단지 및 중대형 위주로 상승폭을 확대했다. 강남구(0.13%)는 압구정·대치동 재건축 위주로 올랐으나 상승폭은 전주(0.14%) 대비 줄었다. 또 영등포구(0.10%)는 여의도 재건축 위주로, 양천구(0.10%)는 목동 신시가지 위주로 상승했으나, 토지거래허가구역 지정 이후 상승폭을 각각 0.05%포인트, 0.02%포인트 축소했다.한국부동산원 관계자는 “금리인상 전망 등으로 전반적으로는 관망세를 보였다”며 “토지거래허가구역 지정 지역은 효력발생일 이후 거래량이 감소해 상승폭이 소폭 축소됐으나, 향후 개발 기대감이 이어지면서 높은 상승폭이 유지됐다”고 설명했다.수도권도 0.27%로 전주와 동일했다. 경기는 0.31%로 오름폭이 늘었으나 인천이 0.55%에서 0.53%으로 상승폭을 축소했다. 인천 서구(0.49%)는 교통환경 양호한 불로ㆍ마전동, 부평구(0.38%)는 주거환경 양호한 삼산ㆍ산곡동 위주로 올랐다. 경기의 경우 시흥시(0.60%)는 서울 접근성 양호한 대야동이나 정주여건 양호한 정왕동, 평택시(0.38%)는 직주근접 수요있는 이충ㆍ장당동 위주로 올랐다. 다만 과천시(-0.08%)는 신규 입주물량 영향 등으로 하락세를 지속했다.지방도 0.19%로 상승폭을 유지했다. 인천을 제외한 5대 광역시는 0.23%에서 0.25%로 상승폭을 확대했고, 8개도(0.16%→0.15%)는 상승폭이 줄었다. 전국 아파트값 상승률은 0.23%으로 전주와 동일했다.전세의 경우 전국 아파트 전셋값은 0.13%로 전주와 상승폭이 동일했다. 수도권(0.12%→0.12%), 서울(0.03%→0.03%), 지방(0.14%→0.14%) 모두 전주와 같은 상승폭을 유지했다.부동산원 관계자는 “계절적 요인 등으로 전반적인 안정세가 지속되는 가운데, 신규입주 물량 영향 등으로 매물이 증가한 지역은 하락세를 보였다”고 말했다.
