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- [김용일의 부동산톡]공유물분할청구소송의 분할방법…현물·경매·대금분할
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산을 공유로 소유하게 되는 경우가 있다. 부동산을 여러명이 같이 매수하면서 각 지분별로 소유하거나, 부동산경매절차에서 지분만 낙찰 받거나, 상속재산분할의 결과 상속인들이 부동산을 각 지분별로 소유하게 되는 경우가 부동산을 공유로 소유하게 되는 대표적인 경우인데, 이때 공유자들 사이에 공유부동산의 사용 수익 처분 등과 관련하여 갈등이 발생하고, 급기야 공유부동산의 분할을 생각하는 경우가 빈번하다. 이번 시간에는 공유물분할소송을 할 경우 분할의 구체적인 방식 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 협의에 의한 공유물분할, 공유물분할청구소송에서 현물분할과 경매분할공유부동산의 분할방법과 관련하여, 공유자들 사이에 협의가 되면 그 협의의 내용과 방법대로 분할이 가능하다. 그러나, 만일 협의가 되지 않으면 공유자는 누구라도(1명도 가능) 나머지 공유자들 전원을 상대로 법원에 공유물분할청구소송을 제기하여 법원의 판단대로 공유물을 분할받을 수 있다.재판을 통해 공유물을 분할할 경우, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 않고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 부동산의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는데, 부동산 자체를 분할하는 것이 가능하면 그렇게 분할하는 것이 원칙이다. 예를들어 토지에 대해 A가 1/3, B가 2/3 지분을 갖고 있는상태에서 공유물분할소송이 제기되었고, A가 왼쪽 위치의 토지를, B가 오른쪽 위치의 토지를 갖는 것에 대해 당사자들의 의사가 일치하거나 제반사정에 비추어 그것이 합리적이라고 판단되면 법원은 그와 같은 방식으로 분할할 수 있고, 이를 현물분할이라 한다.재판에 의해 공유물을 분할할 때 법원은 현물로 분할함이 원칙이다. 다만, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가격이 현저히 감소될 염려가 있다고 판단되면, 법원은 공유물을 경매하여 그 대금을 분할하라는 판결을 내릴수 있고, 이를 경매분할이라 한다. 여기서, ‘현물로 분할할 수 없다’는 것은 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하며, ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’란 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함한다.예를들어, 위와 같이 토지를 분할함에 있어 누가 어떤 위치의 토지를 가질지에 대해 당사자들의 의사가 일치하지 않거나, 최소 분할면적 제한에 해당하거나, 법원이 누구에게 어떤 위치의 토지를 갖게 하면 다른 상대방에게 불합리하게 된다고 판단되는 경우 등에는 경매분할이 선고될 가능성이 높다. 그리고 토지가 아니라 아파트, 주택, 건물, 상가 등 애초에 부동산 자체가 현물로 분할하기에 적당하지 않은 경우도 있다. 이런 경우에는 법원이 이러한 현물분할을 강제할 수 없고 위 부동산을 경매시켜 그 낙찰대금을 받으면 그 지분비율에 따라 나누어 가지라는 판결을 할 수 밖에 없다. 법원이 경매분할로 판결을 내리는 실제 판결문 내용을 보면, “별지 목록 기재 각 부동산을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고에게 1/3, 피고에게 2/3의 각 비율로 분배한다.”와 같은 형식이다.다만, 법원이 경매분할을 하라고 판결을 내리고 그 판결이 확정된다고 하여 자동적으로 경매신청이 되는 것은 아니고, 당사자들 중에 누군가가 법원에 위 부동산에 대한 경매신청을 해야 경매가 진행이 된다. 그리고 경매가 진행되어 실제로 낙찰이 되면 낙찰대금을 공유지분에 따라 나누어 갖게 되는데, 경매로 진행할 경우 시가 보다 저렴하게 낙찰이 되어 당사자들 모두가 손해를 입는 경우가 많다. 이를 꼭 피하고 싶다면, 경매가 진행되는 와중에도 당사자들이 경매 외의 방법으로 공유물을 분할하는 것에 합의를 하여 경매를 취하시키고 그 합의내용대로 공유물을 분할할 수도 있을 것이다. ◇ 공유물분할청구소송에서 대금분할(가액배상 분할)의 방법으로 판결이 선고되는 경우공유물분할소송에서 법원은 분할의 방법으로 현물분할과 경매분할판결을 많이 선고하지만, 그 중간의 형태로 대금분할(가액배상 분할)을 선고하는 경우도 있다. 공유자 중에 누군가가 해당 부동산을 전부 갖는 것으로 하고, 다른 공유자들에게는 각 지분의 비율로 적정 가격을 정산하여 돈으로 지급하는 방식인데, 통상적으로는 잘 인정되지 않고 예외적인 경우에 인정된다.대금분할이 되는 경우와 관련하여 대법원은 “공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.”고 하였고(대법원 2004다30583 판결), 여기서 가격배상의 기준이 되는 지분가격의 산정은 공유물분할 시점의 시가를 기준으로 한다(대법원 2022다244805 판결).대금분할이 선고된 판결들을 보면, ①피고도 동의하는 경우, ②원고가 거의 대부분의 지분을 갖고 있거나 기타 사정으로 원고에게 소유권을 취득하게 하고 피고에게는 그 지분에 따른 돈으로 정산하게 하는 것이 합리적으로 판단되는 경우 등 인데, 아래에서 대금분할이 선고된 실제 판결문 내용을 소개해 보겠다.① 춘천지방법원 2019가단398 판결“이 사건 토지에 대한 원고의 지분비율이 99.7%(6,696.17/6,716)를 차지하고, 이 사건 토지를 현물 분할할 경우 피고들 지분에 해당하는 면적은 각 13.22 ㎡에 불과하여 피고들로서는 이 사건 토지를 현물로 분할 받더라도 실질적으로 그 부분을 이용하기 어려울 것으로 보이는 점, 원고가 이 사건 토지를 단독으로 소유하기를 원하고 있는 점, 피고들은 원고의 분할방법에 대하여 아무런 답변도 하지 않고 있는 점 등을 종합하면, 이 사건 토지를 원고가 단독으로 소유하고, 원고가 피고들에게 그 지분비율에 따른 가격을 배상하도록 하는 방법으로 이 사건 토지를 분할하는 것이 타당하다.”② 인천지방법원 부천지원 2016가단12368 판결“이 사건 부동산의 현황, 사용용도에다가 현재 이 사건 부동산에 피고가 거주하고 있는 점, 피고가 원고의 모친이고 상당히 고령인 점, 이 사건 부동산에 관하여 피고가 과반수 공유지분을 소유하고 있는 점, 피고의 지분에 대한 적정한 보상 없이 무작정 이 사건 부동산을 경매에 부치는 것은 경우에 따라 피고의 생활근거지를 침해하는 결과로 이어질 여지도 큰 점 등까지 더하여 보면, 이 사건 부동산은 위와 같은 전면적 가액보상에 의한 분할 방식에 의함이 상당하다고 할 것이다.”△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 올해 집값, 5대 광역시 중 '광주' 나홀로 상승
- [이데일리 신수정 기자] 올해 지방 5대 광역시의 집값이 하향세를 보이고 있는 가운데, 광주광역시만 나홀로 상승세를 기록하고 있어 이목이 집중됐다.부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 16일 한국부동산원 주간아파트동향 매매가격지수 자료를 분석한 결과에 따르면, 지난해 말(21.12.27) 대비 올해 8월(22.08.29) 기준 5대 광역시의 아파트 매매가격 증감률은 1.5% 하락한 것으로 나타났다. 지역별로는 △부산시 -0.4% △대구시 -4.8% △대전시 -2.3% △울산시 -0.8%로 4개의 광역시가 하락세를 보였고, 광주시만 유일하게 1.2% 상승을 기록했다. 특히, 같은 기간 서울시 및 경기도 역시 각각 -0.8%, -1.3%로 집값이 떨어지고 있는 상황에서 광주시 아파트의 매매가격 증감률이 상승세를 기록한 것은 더욱 유의미한 수치로 보인다.이처럼 올해 전국적으로 주택 시장이 얼어붙고 있는 가운데에서도 광주시 집값이 상승세를 기록하고 있는 것은 여전히 수요 대비 공급이 부족하기 때문으로 분석된다. 실제로, 최근 3년간 광주시에 공급된 아파트 분양 물량은 9,373세대로 5대 광역시 중 가장 적었다. 같은 기간 대구시 분양 물량인 5만3,528세대의 5분의 1 수준도 안되는 것이다. 여기에 그동안 저평가됐던 광주시 광산구와 북구를 중심으로 광주도시철도 2호선 건설, 반도체·인공지능(AI) 기반의 첨단3지구 개발, 복합쇼핑몰 개발 등의 굵직한 개발호재가 이어지면서 수혜에 대한 기대감이 집값 상승에 반영된 것으로 보인다.주택시장에서 광주시의 선전이 두드러지자, 올 하반기 분양 단지에도 수요자들의 관심이 쏠릴 전망이다. 다음은 광주에 분양되는 단지 소개다. 먼저 현대건설은 광주시 광산구 월계동 일원에 짓는 ‘라펜트힐’의 프라이빗 라운지를 이달 공개할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 22층, 2개 동, 전용면적 201~244㎡ 총 72세대 규모로 구성된다. ‘라펜트힐’은 최근 힙한 지역으로 변화하고 있는 광주 첨단지구 핵심입지에 들어서며, 롯데마트, CGV, 메가박스 등 쇼핑, 문화시설을 걸어서 이용할 수 있어 생활이 편리하다.DL건설은 광주시 남구 봉선동 일원(장미구역 주택재건축)에 위치한 ‘e편한세상 봉선 셀레스티지’를 연내 선보일 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 19층, 8개 동, 전용면적 63~84㎡ 총 542세대 규모다. 이 가운데, 176세대를 일반에 분양한다. 봉선초, 제석초, 주월중, 봉선중, 봉선동 학원가 등 교육 인프라가 훌륭하다.보광종합건설은 10월 광주시 서구 마륵동 일원에서 ‘광주 서구 마륵동 골드클래스’(가칭)을 분양할 계획이다. 단지는 최고 20층, 5개 동, 전용면적 111~119㎡ 총 191세대 규모로 지어질 예정이다. 광주지하철 1호선 상무역이 도보거리에 있고, 운천저수지가 가깝다.중흥건설은 12월 광주시 남구 지석동 일원에서 ‘에너지밸리 중흥S-클래스’(가칭) 1,060세대를 분양할 예정이다. 대촌중앙초, 대촌중을 걸어서 통학할 수 있으며, 광주에너지밸리일반산업단지와 광주남구도시첨단산업단지를 배후수요로 두고 있다.
- "고독사 다룬 뮤지컬 '어차피 혼자', 희망의 메시지 담았죠"
- [이데일리 장병호 기자] “고독사라는 조금은 어둡고 피하고 싶은 이야기일 수 있지만, 관객에게 우리는 혼자가 아니라는 희망의 메시지를 전하고 싶습니다.” (배우 윤공주)고독사와 재개발, 공직사회의 관료주의 등 동시대 한국 사회의 모습을 담은 뮤지컬이 최근 관객과 만나고 있다. 지난 6일 서울 종로구 홍익대 대학로 아트센터 대극장에서 개막한 뮤지컬 ‘어차피 혼자’다.뮤지컬 ‘어차피 혼자’의 한 장면. (사진=PL엔터테인먼트)창작뮤지컬 ‘빨래’의 추민주 연출, 민찬홍 음악감독의 신작이다. 2013년 낭독 공연으로 처음 선보였다. 뮤지컬배우 전문 매니지먼트사이자 2019년 창작뮤지컬 ‘스웨그에이지: 외쳐 조선!’를 제작했던 PL엔터테인먼트가 제작을 맡아 약 9년 만에 정식 초연으로 무대에 올랐다. 작품은 재개발을 앞둔 산장 아파트와 남구청 복지과를 배경으로 한다. 남구청 복지과에서 무연고 사망자를 담당하는 마흔의 비혼 여성 독고정순과 남구청 복지과의 신입사원 서산의 이야기가 중심에 있다.15일 홍익대 대학로 아트센터 대극장에서 열린 하이라이트 시연회에서 민찬홍 작곡가는 “고독사라는 사회문제가 대두되면서 추민주 연출이 이를 뮤지컬로 만들어보자고 제안해 작업을 시작했다”며 “뮤지컬로 다루기 쉬운 이야기는 아니지만, 이를 통해 사회에서 소외되고 외로운 분들을 조명하면서 함께 위로하는 작품을 만들고자 했다”고 기획의도를 설명했다.이번 작품에서 주인공 독고정순 역은 배우 조정은, 윤공주가 맡았다. 그동안 대극장 뮤지컬에서 짙은 화장과 화려한 드레스를 입은 모습을 주로 선보였던 두 배우는 이번 작품에서 추리닝과 캐주얼 정장에 수수한 화장을 한 일상적인 캐릭터로 새로운 모습을 보여준다.조정은은 2013년 낭독 공연에 이어 본 공연까지 참여하게 됐다. 그는 “정순은 그동안 맡았던 역할과 달라 개인적으로 어려운 점이 많았다”며 “배우로서는 이 작품이 말하고자 하는 진심을 전달하는 게 중요하다고 생각했다”고 말했다. 윤공주는 “정순은 힘들어서 달리고, 또 행복해서 달리면서 결국엔 나는 혼자가 아니라는 희망의 메시지를 주는 인물”이리며 “나 역시 관객에게 희망을 주기 위해 노력 중이다”라고 말했다.뮤지컬 ‘어차피 혼자’에서 독고정순 역을 맡은 배우 조정은(상단 왼쪽부터), 윤공주, 서산 역을 맡은 배우 양희준(하단 왼쪽부터), 황건하. (사진=PL엔터테인먼트)서산 역은 ‘스웨그에이지: 외쳐, 조선!’으로 주목을 받은 양희준과 JTBC ‘팬텀싱어3’ 준우승팀 라비던스 멤버로 잘 알려진 황건하 등 신예 배우들이 맡았다. 양희준은 “서산은 사람에게 상처를 받지만, 사람을 통해 상처를 회복하는 인물”이라며 “주변의 관심과 사랑을 받으며 성장하는 모습에 작품의 메시지가 담겨 있다”고 말했다. 황건하는 “우리 작품은 누군가는 해야 할 이야기”라며 “이를 무겁지 않게 뮤지컬로 다가가도록 노력하고 있다”고 덧붙였다.프로듀서를 맡은 송혜선 PL엔터테인먼트 대표는 “치매에 걸린 어머니를 모실 때 낭독공연으로 이 작품을 만나 큰 위안을 얻었고, 가슴 속에 잊히지 않는 작품으로 남아 제작을 결심했다”며 “우리가 어떤 삶을 살고 있는지 반추하며 많은 위로와 격려를 줄 수 있는 작품을 고민했다”고 전했다.이번 작품엔 조정은, 윤공주, 양희준, 황건하 외에도 이갑선, 최영우, 이세령, 허순미, 이경수, 이형훈, 장격수, 김지혜, 심우성, 강동우, 노현창, 김혜미, 김채은 등이 출연한다. 오는 11월 20일까지 공연한다.
- [미리보는 이데일리 신문]FIFA·코닥·CNN K패션으로 꽃피다
- [이데일리 하상렬 기자] 다음은 16일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-FIFA·코닥·CNN K패션으로 꽃피다-코로나대출 만기 연장 가닥…새출발기금과 중복지원은 안돼-주담대 금리 연말 7% 간다-삼성 ‘新환경경영’ 선언…車 800만대 운행중단 효과-‘걸핏하면 사업 지연’ 지역주택조합에 메스-[사설]태풍 엎친 데 정부 질책 덮치기…기업만 탓할 일인가-[사설]미국발 긴축 쇼크, 3高 복합 위기 장기화 대비해야△종합-[궁즉답]어쩃든 이익 봤다면 ‘과세 대상’ 매매일 3일뒤 환율로 세금 부과-요일제 적용에 비대면 상담 “현장혼란·서버마비 없었다”△주담대 금리 7%대 초읽기-대출 이자 눈덩이인데 집값은 내리막…벼랑 끝에 몰린 2030 영끌족-작년 연 3% 금리로 4억 빌렸다면 원리금 상환액 연 540만원 늘어나-美도 주담대 금리 6% 훌쩍…2008년 금융위기 이후 처음△종합-노조엔 면죄부, 기업엔 족쇄…불법파업 손배소마저 막겠다는 범야권-러 ‘유럽 가스차단’ 협박, 남일 아냐…반도체 EUV장비 수입 막힐 수도-이복현 “불법 공매도 처벌 강화…개인투자자 불만 해소할 것”-1400억 내건 대학 ‘자율 정원감축’ 1만6000여명 중 88%는 지방대△‘이종 라이센스 패션’ 전성기-헤리티지 연결·SNS 소통·Z세대 콕집어 공략…‘1020 패피’ 열광했다-흑백필름 감성 살렸더니…실적도 따라와-“우리 것으로 승부”…자체 브랜드 키우는 패션기업△‘기업형 벤쳐캐피털’ 설립 열풍-성장동력 발굴 위한 알짜 벤처 ‘줍줍’ 기회…중견기업도 ‘군침’-투자 전략에 맞춰 ‘창투사·신기사’ 결정-“투자 시야 확장”…오너가 자제들도 관심△종합-포항제철 침수 피해 때아닌 책임 공방…“산업부 숨은 의도 있나”-황현식 “플랫폼 기업으로 진화…고객중심 회사될 것”-관세청-인천국제공항 또 이상기류 이번엔 ‘입국장 면세품 인도장’ 대립각-조합원 정보 공개·신탁 현황 중점 조사△정치-‘시행령도 감사원도 국회 허락 받으라’는 巨野…與 ‘입법독주’ 반발-文정부 태양광사업 놓고 공방전 후끈 尹 “이권 카르텔”…野 “무능 덮으려”-기무사 해체 촉발한 ‘계염 문건’ 사건 조현천 귀국 예고…진실 밝혀질까-“김건희 특검법은 민주당의 노이즈 마케팅…선동정치가와 싸울 것”-‘1년 vs 6개월’…與 원내대표 임기 놓고 분분△경제-요금 추가인상 물건너가나…한전·가스공사 난감-이르면 오늘 한기정 공정위원장 임명-무역수지 약화에 자금 이탈…원화가치 하락 부추겨-1~7월 세수 37조 늘었지만…지출 더 늘어 재정적자 90조 육박△Global-전기차·반도체 이어…바이든 “바이오도 2.8조원 투자해 직접 생산”-“中 침략 행위 저지”…美 상원 외교위 ‘대만=동맹’ 법안 통과-“무비자·개인여행 허용”…국경문 다시 여는 日-테슬라, 전기차 배터리 獨공장 생산 보류-스웨덴 우파연합 총선 승리…안데르손 총리 사퇴△Industry-재생에너지 공급량, 삼성 반도체공장 돌리는데도 부족…정부 지원 절실-삼성전자 손잡은 한화솔루션 ‘유럽 태양광 난방’ 시장 공략-현대차 수소트럭, 美 캘리포니아 달린다-에어프레미아 “10월 LA·호찌민 취항…2026년 매출 8600억 올릴 것”△산업-“韓, 달토양 채굴 등 달탐사 틈새시장 공략을”-“경영애로 중소벤처 위한 대출만기 연착륙 검토”-‘개인정보 불법수집’ 구글·메타 대표, 국감장 세운다-찬바람 부나…슬슬 끓는 ‘보일러 대전’-일진머티리얼즈 고강도 일렉포일 개발△소비자생활-편의점서 매일 1병 이상 팔린 ‘원소주’…유통업계 판 흔들어-스타벅스의 나눔 실천-‘유행은 돌고 돈다’…청청패션·통바지 인기-포장김치 가격도 꿈틀…CJ제일제당·대상 10% 안팎 인상△Science&Future Tech-일체형 설계로 소형화 내륙에 건설 가능하고 지진에 강한 ‘꿈의 원전’-두산부터 SK까지…‘새 먹거리’로 SMR 점찍은 기업들-“韓 4세대 기술 걸음마 단계 정부 지원, 역량 확대 필요”△Stock-다른 길 있었네…IPO 한파 속 스팩은 웃었다-코로나 끝 기다렸던 리오프닝株…이번엔 인플레發 공매도 타깃-사모펀드 큰손 MBK가 움직인다 SK온 2兆 투자유치 달성 청신호△코리아 디스카운트 해법은-:미흡한 주주환원·취약한 지배구조, 코스피 저평가 불렀다“-MSCI 선진국지수 편입 걸림돌 ‘외국인 투자자 등록제’ 손본다△부동산-서울 아파트값 넉달째 뒷걸음질-청약경쟁률 작년 절반 뚝…미분양 확대 불가피-1인 가구 ‘1000만 시대’ 눈앞…부동산시장 지각변동 예고-‘구의유수지 행복주택’ 무기한 보류…사업 백지화할 듯△여행-가을 밤 빛 향연…미륵사지 석탑 사이 ‘백제의 숨결’ 불어넣다-여행때 ‘문화관광해설 프로그램’ 추천…역사적 가치 알수록 재미 더할 것△스포츠-전인지 ”팬들 만나 기뻐…어깨 통증 아쉽네요“-”설레고 기대 돼…목표는 시드 유지“-KPGA 비즈플레이 오픈 1R 강풍으로 취소-서울고 김서현, 전체 1순위 한화행…충암고 윤영철 2순위 KIA행-피겨 유영, 시즌 첫 국제 대회서 쇼트 1위△오피니언-쌍요자동차와 여의주-수소경제 최적의 파트너, 아르헨티나-동력 잃은 금융노조 총파업, 얻을 것이 없다△피플-파타고니아 창업주, 환경단체에 전재산 4조원 기부-”나라 밖 문화재 보존·복원 위해 써달라“ BTS RM, 작년 이어 올해도 1억원 기부-‘고대 한국어 연구’ 남풍현 교수 등 8명 학술원상-81년생 소유진 ”주인공 ‘김지영’에 공감해 출연 결심“-풀꽃문학상 풀꽃상에 양애경 시집 ‘읽었구나!’△사회-한동훈 장관, 이재명 작심비판…”다수당 대표라고 죄 못 덮어“-신변보호 비웃는 ‘스토킹 살인’…참극 막을 뾰족 수 없나-평생 치료 필요한 소아발달장애 국가 외면에 사설센터만 난립해-효성 조석래 ‘차명주식’ 세금 897억→351억으로 줄 듯-57억 비자금 조성 의혹 檢, 신풍제약 압수수색-주말·공휴일 청와대 앞 ‘차 없는 거리’ 운영
