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- "임대차 완전공시로 전세사기 추가 피해 막아야"[만났습니다]
- [이데일리 성주원 기자] “서민들은 대법관이 누가 되고 공수처장이 누가 되는지보다 내 임차 보증금을 제때 온전히 돌려받을 수 있는지 여부를 더 궁금해한다. 아무리 소액 사건이라도 사건의 총량으로 보면 엄청나게 큰 문제다. 거대담론보다 일상 속 세세한 사건들을 중요하게 살펴보도록 하루빨리 개선할 필요가 있다.”이남철(62) 대한법무사협회 회장은 8일 이데일리와의 인터뷰에서 전세사기 예방책을 제안하면서 정부와 여론의 관심이 필요하다며 이같이 강조했다. 이남철 대한법무사협회장. 법무사협회 제공.이 협회장은 “법무사들은 전세사기 피해에 대한 구제활동에 직접 나서면서 전세사기 피해자 구제에 관한 법률 제정과 임차권등기명령 및 경매절차에서 제도 개선을 이끌어 냈다”며 “더이상의 전세사기 피해를 막기 위해선 임대차 관련 완전공시제도로의 전환이 필요하다”고 했다. 전입신고를 통한 주민등록은 대항요건으로서 임차인의 주거 보장 측면에서는 중요한 역할을 하고 있지만, 해당 주택을 매수하려는 사람이나 저당권 등 담보권자 등 잠재적 이해관계인을 보호하지는 못하는 한계가 있다.이 회장은 “현재의 불완전한 공시제도 하에서는 경매과정에서의 ‘가장임차인’, ‘보증금액의 변조’. ‘깡통전세’, ‘전세사기’ 등의 문제를 해결할 수 없다”며 “임대차관계를 설정하는 시점에 명확한 임차권등기를 통해 대항력과 우선변제 효력을 주는 원칙적인 모습으로 전환하는 것이 바람직하다”고 말했다. 다음은 이남철 대한법무사협회장과의 일문일답.-등기업무를 담당하는 현장 전문가로서 전세사기 문제에 어떻게 대응했나. △이 분야는 법무사가 최고 전문가다. 전세사기가 심각한 사회적 문제로 부각되면서 주택도시보증공사(HUG)에서 전세사기 피해자 구제 활동을 하겠다며 우리 협회에 협조 요청 공문을 보냈고 우리가 적극적으로 참여하면서 지난 2022년 9월 서울 화곡동에 ‘전세피해지원센터’가 문을 열 수 있었다. 이후 전국 10여개 센터에서 연인원 5000명의 법무사가 찾아가는 서비스, 경공매 지원, 상속재산관리인 등 누적 2만건의 상담과 구제활동을 하고 있다.-전세사기 피해자가 더 이상 나오지 않아야 한다. 어떤 예방책이 있나.△임대차 문제와 관련해서는 완전공시제도로 전환해야 한다. 이사 들어가고 주민등록 전입신고하면 대항력이 생긴다. 다시 말해 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있게 된다. 여기에 확정일자까지 받으면 경매 시 우선 변제권도 확보한다. 등기는 누구나 열람이 가능하지만 주민등록은 제3자가 열람할 수 없다. 다가구주택의 경우 내가 다른 층 세입자보다 선순위인지 후순위인지, 저 사람은 보증금이 얼마인지 알 수가 없다. 리스크를 안고 들어가는 것이다. 우리가 말하는 완전공시제도는 임대차계약 시작 시점부터 등기부에 모두 공시를 하자는 것이다. 이러면 ‘나중에 문제가 생겨도 내가 얼마까지는 돌려받을 수 있겠구나’, ‘집주인이 보증금 1억원 달라고 하는데 그건 위험하다’ 등의 판단을 할 수 있다.-은행 입장에서도 유용한 정보가 될 것 같다.△부동산을 담보로 대출을 내주는 은행의 입장에서도 이런 정보를 알면 리스크를 줄일 수 있다. 세부 정보를 알 수 없으니 은행들은 방 개수만큼 일정 금액을 제하고 자산가치를 평가한다. 임차인이 없는데도 부동산이 저평가될 수 있다. 이건 잘못된 것이다. 또 만약 경매에 넘어갈 경우 전입신고만으로는 가짜임차인을 구분하기가 어렵다. 보증금을 집주인에게 줬는지 안 줬는지도 알 수 없다. 이 때문에 은행과 세입자라고 주장하는 자 사이에 배당이의 소송이 끊임없이 일어나고 있다. 주민등록이라고 하는 불완전한 공시 상태에서 등기라고 하는 완전공시제도로 전환하는 것을 본격적으로 논의할 때가 됐다.-걸림돌은 무엇인가.△‘집주인이 쉽게 동의하겠는가’, ‘등기는 임대인·임차인 쌍방이 해야하니 불편하지 않냐’ 등의 반대 논리가 있을 것이다. 그러나 이건 과거 집주인이 갑, 세입자가 을로 여겨지던 시대의 이야기다. 지금은 부동산을 투자와 융통의 개념으로 본다. 세입자의 보증금을 집주인이 활용하는 입장에서 등기를 안 해줄 이유가 없다. 임차권등기의 등록세액을 차임에 따른 정률세가 아닌 정액등록세로 한다면 비용 부담도 줄일 수 있다. -임차권등기를 전제로 경매신청권을 부여하는 방안도 제안했는데.△임대차계약 만기가 됐는데 집주인이 새 임차인이 올 때까지 보증금을 못 준다고 하면 세입자는 임차권등기명령을 하고 보증금반환청구 소송을 해서 판결을 받아야 그 집을 경매로 넘길 수 있다. 판결만 6개월에서 1년 가까이 걸린다. 그러니 임차권등기를 근거로 일정 기간이 지날 때까지 보증금을 못 받은 경우 바로 경매를 신청할 수 있도록 하자는 것이다. 저당권등기의 경우 돈을 못 받으면 바로 경매할 수 있다. 똑같이 하면 된다. 완전공시제도를 도입하고 문제가 생길 경우 바로 경매를 신청할 수 있게 제도를 정비하면 진정한 세입자 보호가 가능할 것이다.-법률서비스를 이용하는 일반 국민들을 위해 개선이 필요한 부분이 또 있나.△소송이 아닌 비송절차에 대해서는 원스톱서비스가 가능해질 필요가 있다. 예를 들어 누가 경매신청서를 넣으면서 예납금을 한 100만원 넣었다. 그런데 예납금이 부족하다고 해서 더 넣고, 또 소유자 주소가 바뀐 것 같다고 해서 관련 서류를 발급받아 내는 등 추가 서류를 제출하는 일이 비일비재하다. 이때마다 의뢰인은 법무사 사무실에 와서 위임장을 2번, 3번 내는 불편을 겪는다. -법 개정이 필요한가.△이와 관련해 지난해 4월에 사법보좌관이 담당하는 민사사건에 대한 신청대리를 골자로 한 법무사법 개정안이 국회 발의됐다. 국민의 사법접근권을 강화하는 민생법안이다. 공급자의 입장이 아니라 수요자의 시각에서 보면 바로 답이 나오는 문제다. 반드시 통과될 수 있도록 최선을 다할 것이다. -올해 목표는.△국회 계류 중인 법무사법 개정안 통과와 더불어 민사와 송무 업무에서 법무사 보수를 자율화 방향으로 전환하는 것, 덤핑강요 등 금융기관 공기업의 갑질 문제에 대한 효과적인 대응이 주된 과제다.이남철 대한법무사협회장. 법무사협회 제공.■이남철 대한법무사협회장은…△1962년 경주 출생 △성균관대 법학과 △제6회 법무사시험 합격 △법률신문 편집위원 △서울중앙지법 조정위원 및 회생위원 △법무부 신용제도확립위원회 실무위원 △서울중앙법무사회 회장 △(현)성균관대 법학전문대학원 객원교수 △(현)대통령자문기구 민주평통자문위원회 상임위원 △(현)제22대 대한법무사협회장
- 캠코, 152건 국유부동산 대부·매각
- [이데일리 송주오 기자] 캠코(한국자산관리공사)는 12일부터 2월 14일까지 3일간 총 152건의 국유부동산을 온비드를 통해 대부 및 매각한다고 8일 밝혔다.캠코는 활용 가능한 유휴 국유부동산을 선별하여 매주 온비드를 통해 대부 및 매각을 실시하고 있다. 국유부동산은 소유권이 국가에 있어 근저당, 임대차 등 권리관계가 복잡하지 않고, 믿고 사용할 수 있다는 장점이 있다. 특히 이번 공개 입찰에는 경작용 토지, 주거용 건물 등 다양한 신규 물건 96건 및 최초 대부/매각예정가보다 저렴한 물건 56건이 포함돼 있으며, 15일 오전 10시 개찰 예정이다.입찰에 참여하기 전, 온비드 홈페이지에 회원가입 후 공인인증기관으로부터 전자입찰용(범용) 공동인증서를 발급받아 온비드에 등록해야한다. 또한, 부동산의 형태, 위치 등 현황을 사전 확인하는 것이 좋으며, 각 부동산의 행위 제한 등 상세 이용 조건을 고려해야한다.자세한 공고 사항 및 입찰정보는 온비드 홈페이지 또는 스마트 온비드 앱* 내 ‘부동산 → 공고 → 캠코 국유재산’에서 확인할 수 있다.한편, 캠코는 2018년부터 대부ㆍ매각 계약 업무의 효율성 제고와 이용고객 편의 증진을 위해 국토교통부의 부동산거래 전자계약 시스템과 연계해 부동산 전자계약 서비스를 제공하고 있다.
- '전세사기 무서워'…수도권 비아파트 '월세'가 대세
- [이데일리 이배운 기자] 지난해 수도권 비아파트의 전월세 계약 중에 월세가 차지하는 비중이 전년 대비 늘어난 것으로 조사됐다. 종전 전세에서 월세로 갱신하는 비중도 소폭 증가했다. 비아파트의 역전세, 전세사기, 깡통전세 등 ‘전세 리스크’가 쉽게 잦아들지 않으면서 월세 선호 경향은 계속될 것이란 전망이 나온다. 수도권 주택 유형별 임대차계약 중 월세 비중 추이 그래프 (사진=부동산R114)5일 부동산R114는 국토교통부 실거래가 자료 중 수도권 주택(단독다가구, 연립다세대, 아파트)의 월세 거래비중을 분석한 결과, 비아파트는 지난해 들어 월세 비중이 늘어난 반면 아파트는 소폭 감소했다고 밝혔다. 주택 유형별 월세 거래비중은 단독다가구(66.2%→69.8%), 연립다세대(39.4%→47.4%) 등이 증가했고, 아파트는 (44.1%→42.5%) 낮아졌다. 역전세, 깡통전세 우려가 상대적으로 덜한 아파트에서 전세수요가 이어진 가운데, 비아파트에서는 월세 선호가 커진 것으로 풀이된다. 비아파트(단독다가구, 연립다세대)의 월세 거래비중은 갱신보다 신규계약일 때 압도적으로 높았다. 지난해 수도권 비아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 67.2%로, 갱신 월세계약 36.8%에 비해 30.4% 포인트 높은 것으로 나타났다. 같은 기간 아파트의 신규 및 갱신 월세 거래비중이 각각 40%, 36.4%로 격차가 미미한 점과 대조된다. 임차인들의 월세 선호가 커진 데다 전세보증보험 가입 요건이 강화되면서 보증금을 못올리는 대신 월세를 추가로 받으려는 임대인(공급)도 늘어난 영향으로 분석된다.비아파트 전세 임차인들의 월세 갱신 비중도 증가하는 추세다. 지난해 4분기 수도권 비아파트 전세에서 월세로 갱신한 계약은 8.8%로, 전년 동기 7.7%에 비해 소폭 상승했다. 반면 같은 기간 아파트 월세 전환 갱신 비중은 6.4%에서 4.3%로 줄었다.여경희 부동산R114 수석연구원은 “비아파트는 아파트 대비 전세가율이 높은 편인데, 집값이 하락하고 깡통전세 위험에 취약해지면서 월세 전환이 늘어난 것으로 풀이된다”며 “매달 나가는 월세 부담이 커지면서 서민층의 주거비 고민도 깊어질 것으로 보인다”고 전망했다.
- 아파트 실거래가 '동'까지 공개…"로얄동 시세 파악 가능해진다"
- [이데일리 박경훈 기자] 이달 중순부터 아파트 실거래가 정보 공개 범위가 ‘동’(棟)과 ‘거래 주체’까지 확대된다. 대단지 아파트의 경우 같은 층이어도 조망권, 지하철역·편의시설과의 거리 등에 따라 가격 차이가 나는 만큼 이를 좀 더 투명하게 공개한다는 취지다. 아울러 주택 매도자와 매수자가 개인인지, 법인인지 또는 공공기관인지 여부도 함께 확인할 수 있도록 한다.지난달 21일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 밀집 지역의 모습. (사진=연합뉴스)국토교통부는 오는 13일부터 차세대 ‘부동산거래관리시스템’(RTMS)을 운영한다고 4일 밝혔다.현재 국토부 실거래가 공개시스템에서는 △거래금액 △거래유형(직거래 또는 중개거래) △층 △전용면적 △계약일 △등기일자 정보를 제공한다.차세대 시스템에서는 아파트 동과 거래 주체(개인·법인·공공기관·기타)로 실거래가 정보 공개 범위가 넓어진다.A아파트 101동 15층이 5억 원에 실거래됐으며, 매수자는 개인·매도자는 법인이라고 공개되는 식이다.(자료=국토교통부)통상 아파트 단지 내에는 다른 세대보다 가격이 높은 ‘로열층’과 ‘로열동’이 있다.한강과 인접한 단지는 ‘리버뷰’ 여부에 따라 같은 층과 면적이어도 수억 원까지 매매 가격이 벌어진다. 지하철역, 버스정류장, 학교와의 거리에 따라 가격 차이가 나기도 한다.그러나 실거래가 정보에 ‘동’은 공개되지 않다 보니, 집값 하락기에는 비선호 동 매물이 거래됐음에도 집값이 떨어진 것처럼 보이는 착시효과가 일어났다. 반대로 상승기에는 비선호 동 매물이 계약된 이후 ‘로열동’ 매물이 거래되면 집값이 급격히 오른 것으로 잘못 해석될 수 있다는 문제가 있었다.동 정보가 공개되면 수요자들이 실거래가를 더 정확하게 파악할 수 있다. 다만, 층별·동별 실거래가가 함께 공개되면 거래 주택이 특정될 수 있다는 우려가 남기 때문에 개인정보 보호 차원에서 동 정보는 거래 후 등기 완료 시점에 공개하기로 했다.국토부 관계자는 “이미 민간 프롭테크 업체에서 동별 실거래가 정보를 공개하고 있는 만큼 실거래가 정보를 더 투명하고 정확하게 공개하는 것이 맞는다고 판단했다”고 설명했다.동별 실거래가 공개 대상은 지난해 1월 1일 이후 계약 체결분 중 소유권이전 등기가 완료된 건이다.거래 주체를 공개하는 것은 공공기관의 주택매입 가격(통상 감정가)과 시세 간 차이에 따른 혼란을 방지하기 위해서다.지금은 아파트만 공개하고 있는 등기 여부 표기는 연립·다세대 등 빌라로 확대한다. 이를 통해 빌라도 거래가 실제 완료됐는지 여부를 확인할 수 있다. 실거래가 공개시스템에서 상가·창고 등 비주거용 집합건물 지번을 지금은 ‘1** 번지’로 부분 공개하고 있지만, 앞으로는 전체 공개한다.(자료=국토교통부)토지임대부 아파트의 경우 비고란에 토지임대부임을 표기해 시세 정보를 공개하기로 했다. 거래 주체와 빌라 등기일, 비주거용 집합건물 지번 정보 공개 대상은 올해 1월 1일 이후 계약 체결 분이다.국토부는 데이터 이관, 사전 테스트 등 차세대 부동산거래관리시스템으로의 전환을 위해 부동산 거래 신고 건수가 상대적으로 적은 설 연휴 기간에 현행 시스템 운영을 일시 중단한다. 중단 기간은 오는 9일 0시부터 12일 자정까지다. 이 기간 PC를 이용한 부동산 거래 신고와 주택임대차계약신고 온라인 서비스 신청이 중지된다.주택임대차계약신고를 통해 확정일자 부여 신청을 하고자 한다면 부동산거래관리시스템 운영이 재개되는 오는 13일 0시 이후 신청하더라도 확정일자 효력이 동일하게 발생한다. 시스템 운영 중단 기간에는 대법원 인터넷 등기소를 통해 확정일자 부여 신청을 할 수 있다.
- 증여받아 유류분반환청구소송을 당했으나 승소한 경우[김용일의 상속톡]
- [김용일 법무법인 현 부동산전문·상속전문변호사] 망인이 생전에 증여 또는 유증(유언에 의한 증여)을 한 결과, 상속인이 상속받을 재산이 자기의 유류분에 미치지 못하고 부족이 생긴 때에는, 그 부족한 한도에서 증여 또는 유증 등 특별수익을 받았던 자에게 유류분반환청구를 할 수 있다. 그런데 위와 같이 증여 또는 유증을 받았음에도 불구하고 유류분반환청구소송에서 참작되지 않고, 결국 증여와 유증 받았던 것을 온전히 지키는 경우가 있는바 이번 시간에 정리해 보기로 한다.◇ 유류분반환청구를 할 수 있는 유류분 부족액 산정방식예를 들어 아버지가 사망 당시 상속인으로는 자식 A와 B가 있었는데, 아버지가 생전에 자식 A에게만 4억원을 증여하고, 그 외에 남긴 재산이 없는 경우를 생각해 보겠다.만일 아버지의 생전 증여가 없었다면, 자식 A와 B는 4억원의 절반인 2억원씩을 상속받게 된다. 그러나, 위와 같은 증여의 결과 자식 B는 한푼도 상속받을 수 없으므로 자식 B는 자식 A를 상대로 유류분반환청구를 하여 자신에게 법적으로 보장된 유류분액을 찾을 수 있다.유류분액의 계산 방식은 아래와 같다. ‘유류분액 = 유류분산정의 기초재산 × 유류분 비율’. ‘유류분산정의 기초재산 = 상속재산(유증 포함) + 증여 - 채무’.위 사례에서는 망인이 남긴 상속재산이 없고 증여했던 재산은 4억원이며, 채무는 없으므로, 유류분산정의 기초재산은 4억원이 된다. 참고로, 망인이 유언장으로 유증을 한 경우에는 이 유증액도 상속재산에 포함하여 계산한다.그리고, 유류분비율은 상속인이 누구인지에 따라 달라지는데, 망인의 직계비속 또는 배우자의 유류분 비율은 ‘해당 법정상속분 × 1/2’이다. 위 사례의 경우는 상속인이 자식 2명 밖에 없으므로, 자식의 법정상속분은 똑같이 1/2씩이 되고, 결국 유류분 비유은 1/4이 된다(= 1/2 × 1/2)결국 ‘유류분액 = 유류분산정의 기초재산 × 유류분 비율’의 공식에 따른 위 사례의 유류분액은 4억원 × 1/4의 계산값이 1억원이 되고, 자식 B는 자식 A를 상대로 유류분액인 1억원을 달라는 내용으로 유류분반환청구소송을 할 수 있다.◇ 유류분산정의 기초재산의 구성요소인 증여가 참작되지 않는 경우앞서 살펴본 것에 의하면, 망인이 특정 상속인에게 생전 증여 또는 유증을 많이 할수록, 그러한 증여 또는 유증을 받지 못한 상속인은 이에 비례하여 더 많은 유류분을 청구할 수 있다. 그래서 실제 유류분반환청구소송에서는 누가 증여 또는 유증, 즉 특별수익을 얼마나 많이 받았는지를 밟히는 절차가 중요하고, 그것이 소송 결과의 핵심이 된다. 그런데, 증여 또는 유증을 하였음에도 불구하고, 이것이 전혀 참작되지 않는 경우도 있다. 이러한 경우 증여 또는 유증이 특별수익이 아닌 것처럼 취급되어, 결국 유류분을 반환하지 않아도 되는 결론이 나온다.어떤 경우냐 하면, 특정 상속인에게 증여 또는 유증을 하였지만 해당 증여 또는 유증이 무조건적인 공짜의 개념이 아니라, 특정 상속인의 망인에 대한 기여나 노력에 대한 보상의 의미가 있어, 오히려 이러한 증여 또는 유증을 참작하지 않아야 공평하다는 판단이 나올 때, 즉 결과적으로 유류분반환을 인정하지 않아야 공평하다는 판단이 나올 때 법원에서 이러한 결정을 한다. 다만, 이론적으로는 이러하나 실제로는 법원이 구체적 사실관계를 종합적으로 들여다 본 후 매우 엄격한 요건하에 이러한 결정을 하고 있는바, 구체적 요건들은 아래 사례들을 통해 확인할 수 있다.① 배우자에 대한 증여가 배제된 사례구체적으로 대법원은, 부인 A가 남편 B와 사이에 자식 2명을 두고, 남편 B의 사망시까지 43년 4개월 남짓의 혼인생활을 유지해 오다가, 남편 B의 사망 7년 전에 B로부터 부동산을 증여받은 사안에서, “생전 증여를 받은 상속인이 배우자로서 일생 동안 피상속인의 반려가 되어 그와 함께 가정공동체를 형성하고 이를 토대로 서로 헌신하며 가족의 경제적 기반인 재산을 획득ㆍ유지하고 자녀들에게 양육과 지원을 계속해 온 경우, 생전 증여에는 위와 같은 배우자의 기여나 노력에 대한 보상 내지 평가, 실질적 공동재산의 청산, 배우자 여생에 대한 부양의무 이행 등의 의미도 함께 담겨 있다고 봄이 타당하므로, 그러한 한도 내에서는 생전 증여를 특별수익에서 제외하더라도 자녀인 공동상속인들과의 관계에서 공평을 해친다고 말할 수 없다.”고 하면서, 유류분반환에서 제외하였다(대법원 2011.12.8. 선고 2010다66644 판결).② 자녀에 대한 증여가 배제된 사례구체적으로 대법원은, 모친이 72세때부터 107세로 사망할때까지 34년동안 자식 A가 모친과 동거하면서 부양하였고(반면에 다른 자식들은 망인과 교류를 사실상 단절함), A가 치료비도 1억원 이상을 지출하였으며, A가 부친 생전에 부친의 채무를 대신 갚아준 것에 대해 모친이 평생 한이 되었고, 이를 보답하는 차원으로 A에게 땅을 주는 것이라고 모친이 말한적까지 있는데, A만 증여를 받았다는 이유로 다른 자식들이 A를 상대로 유류분반환청구소송을 한 사안에서, “자식 A의 피상속인에 대한 기여나 부양의 정도와 피상속인의 의사 등을 고려할 때, 피상속인이 피고에게 이 사건 토지를 증여한 것은 피고의 특별한 기여나 부양에 대한 대가의 의미로 봄이 타당하다. 이러한 경우 피고가 증여받은 이 사건 토지를 상속분의 선급으로 취급한다면 오히려 공동상속인들 사이의 실질적인 형평을 해치는 결과가 초래되므로, 이 사건 토지는 피고의 특별수익이라고 보기 어렵다.”고 하면서 유류분반환청구를 인정하지 않았다(대법원 2022.3.17. 선고 2021다230083, 230090 판결).최근 선고된 하급심 판결도 소개해 본다. 자식 A가 신장질환으로 투병하던 모친에게 2013년경 신장 이식을 해주고, 그후 간병도 도맡아 했고, 이후 부친이 당뇨 증세 악화로 투석을 시작하자 2013년경 직장도 그만두고 근거리에서 부모를 병간호 하였는데(반면에 다른 자식 B는 2010년 혼인후 거의 연락이 두절된 상태), 결국 부친이 2020년 사망하면서 “2억원 상당의 임대차보증금반환 채권과 토지를 모두 A에게 물려준다.”는 유언을 남겼으나, 이를 이유로 다른 자식 B가 A를 상대로 유류분반환청구를 한 사안에서, 법원은 “망인은 자식 A가 자신과 아내에게 특별한 부양을 계속했음을 고려해 본인의 남은 재산을 오로지 자식 A에게 귀속시킬 의사로 유언장을 작성한 것으로 보이고, 이 사건 유증에는 자식 A의 특별한 부양에 대한 대가적 의미가 포함되어 있어 보인다, 이를 상속분의 선급으로 취급한다면 오히려 공동상속인 사이의 실질적인 형평을 해치는 결과가 초래된다고 볼 수 있으므로, 위 유증재산은 특별재산에서 제외하여야 한다.”고 판시하면서 결국 위 유증에 대해 유류분반환을 인정하지 않았다(서울동부지방법원 2022가합109436 판결).△김용일 변호사-서울대학교 경영대학 졸업-사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)-법무법인 현 부동산/상속팀 대표-대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사-대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- "재고 10%, 신축 30%" 수도권 상온 물류센터, 공실률 '극과 극'
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 수도권 상온 물류센터가 ‘재고’냐 ‘신축’이냐에 따라 공실률 격차가 크게 나타나고 있다.신축 물류센터의 경우 기준금리 인상의 직격탄을 맞아서 준공 후에도 대규모 공실이 해소되지 않았고, 재고 물류센터보다 공실률이 상대적으로 높았다. 또한 신축 물류센터가 기존 물류센터들보다 임대료가 높거나 기존 클러스터에서 멀리 떨어져 있어서 아직 시장에 소화되지 못한 경우도 있다. 이처럼 물류센터 시장이 양분된 만큼 투자할 때 지역별 상황과 물건별 조건을 면밀히 검토해야 한다는 분석이다.◇ 안산·시흥, 재고 공실률 10% 미만…신축 50% 이상30일 종합 부동산서비스 기업 젠스타메이트에 따르면 수도권 상온 물류센터를 재고와 신축으로 구분해서 공실률을 분석한 결과 재고 공실률은 10% 미만인 반면 신축 공실률은 30% 미만으로 집계됐다. 여기서 ‘재고’는 지난 1997년~2021년 공급된 물류센터, ‘신축’은 2022~2023년 신규 공급된 물류센터를 뜻한다. 수도권 세부지역별 상온 물류센터 공실률 (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)재고와 신축 물류센터 간 공실률 차이가 큰 지역으로는 △안산·시흥 △김포·부천 △이천·여주가 꼽혔다. 안산·시흥 지역, 김포·부천 지역의 경우 재고 물류센터 공실률이 각각 10%, 5% 미만이었다. 반면 신축 공실률은 50%가 넘었다. 안산·시흥 지역은 시화멀티테크노밸리(시화MTV)와 반월국가산업단지를 중심으로 물류센터가 집중돼 있다. 다만 개발 가능한 부지가 많지 않아 인천 지역에 비해 공급이 상대적으로 적다. 이에 따라 재고 공실률은 10% 미만으로 안정적인 수준을 유지하고 있다.다만 작년에 준공된 물류센터 2개동의 공실이 아직 해소되지 않아서 신축 공실률은 50% 이상으로 높게 나타나고 있다. 작년 안산·시흥 지역에는 연면적 1만평 이상인 중형 물류센터가 총 3동 공급됐다. △안산시 상록구 사사동 물류센터(1만6000평) △안산시 단원구 원시동 물류센터(1만7000평) △시흥 원앤원스마트 물류센터(2만6000평) 등이다. 물류센터는 연면적에 따라서 다음과 같이 분류된다. △소형 1만평 미만(3만3508㎡ 미만) △중형 1만~3만평 미만(3만3508㎡ 이상 9만9174㎡ 미만) △대형 3만~5만평 미만(9만9174㎡ 이상 16만5289㎡ 미만) △초대형 5만평 이상(16만5289㎡ 이상) 순이다.안산·시흥 지역 물류센터 분포(위 지도) 밑 주요 공급예정 사례(아래 표) (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)안산·시흥 지역은 향후에도 신축 물류센터 공급이 대규모로 예정돼 있어서 높은 공실률을 유지할 것으로 전망된다. 올해에는 안산·시흥에 3만평 이상 대형 물류센터 3동과, 3만평 미만 중형 물류센터 3동이 공급될 예정이다.신규 공급될 것으로 예정된 물량은 약 21만평으로 역대 최대를 기록할 것으로 보인다.◇ ‘신축 공실 50%’ 김포·부천, 학운산단 초대형 공급김포·부천 지역도 양상이 비슷하다. 재고 물류센터의 경우 높은 서울 접근성 등에 힘입어 작년 4분기 기준 공실률 5% 미만을 기록했다. 반면 신축의 경우 학운일반산업단지에 공급된 물류센터의 공실이 아직 해소되지 않아서 공실률이 50% 이상으로 높다. 지난 2022년에는 김포·부천 지역에 1만평 규모의 중형 물류센터 1동을 포함해 총 4동이 공급됐다. 이어 작년에는 3만평 이상 대형 물류센터를 포함해 총 7동, 약 11만평이 공급돼서 신규 공급 면적이 크게 증가했다.김포시 양촌읍 대포리와 학운리에 위치한 MQ로지스큐브 김포대포물류센터, 학운3산단 물류센터 등 혼합 물류센터, 부천시 내동 미래인로지스부천, 부천나들목(IC) 냉동 창고시설 등 다양한 용도의 물류센터가 공급됐다.올해 김포 양촌읍 학운일반산업단지에는 초대형 물류센터 2동 공급이 예정돼 있다. 이에 따라 김포·부천 지역의 초대형 물류센터 비중이 증가할 것으로 보인다.또한 ‘서울 접근성’이라는 장점에 힘입어 임차 수요가 지속될 경우 신축 물류센터의 공실률도 서서히 안정화될 것으로 예상된다. 이천·여주 지역은 신축 물류센터(공실률 40% 수준) 뿐 아니라 재고 물류센터(공실률 10%대)도 공실률이 비교적 높았다. 이천·여주가 수도권 동남권에서 물류센터 개발이 가장 활발히 진행된 곳이라서 공급이 꾸준히 많이 이뤄진 영향이다.이천·여주 지역 신규 물류센터 공급면적 추이 (연면적 기준) (자료=젠스타메이트 ‘2023 로지스틱스 마켓 리포트’)이천·여주 지역의 신규 물류센터 공급량은 지난 2022년에 27만평으로 역대 최대치를 기록했다. 이어 작년에는 전년대비 93% 증가한 총 52만2000평 물류센터들이 공급돼서 전년도 기록을 갈아치웠다.작년 준공된 ‘로지스포인트 여주 물류센터’와 ‘여주 본두리 물류센터’는 여주시에 처음 지어진 대형 물류센터 두 곳이다. 이처럼 신축된 물류센터의 공실률이 40%에 이르는 것은 작년 2분기 이후 준공된 중·대형 물류센터가 임대차시장에서 소화되는 속도가 비교적 느리다는 것을 반영한다. 올해에는 약 10동의 중·소형 물류센터들이 추가로 공급된다. 경기도 이천시 ‘모가면 신갈리 물류센터’, 이천시 ‘대월면 군량리 물류센터’, 경기도 여주시 ‘점봉동 물류센터’ 등 공급이 예정돼 있다.이들 지역을 제외하면 수도권 남부권 및 중앙권의 경우 기존 물류센터들의 임대차 상황이 견고한 편이다. 또한 물류센터를 추가로 개발할 수 있는 부지가 제한적이고 가격 격차가 심하지 않아 기존 재고와 신축 간 공실 격차가 심하지 않다.젠스타메이트 관계자는 “물류센터는 지역별 공급 상황, 화주사 움직임, 임대료 상승률 등 요인에 따라 재고와 신축에서 공실률이 다르게 나타나고 있다”며 “물류센터 투자시 리스크 해소를 위해 지역별 상황과 물건별 면밀한 조건을 검토할 필요가 있다”고 말했다.
- 2월 입주 물량 2만 2543가구…8년來 최저
- [이데일리 김아름 기자] 올해 2월 아파트 입주 물량이 줄어들지만 1분기 전체 물량은 늘어날 전망이다.연도별 2월 입주물량29일 직방 조사에 따르면 올해 2월은 43개 단지, 총 2만 2543가구가 입주한다. 이는 전월(3만 3089가구) 대비 32%, 전년 동월(2만 7701가구) 대비 19%가량 적은 물량이다. 2016년 이후 8년간 2월 평균 아파트 입주규모가 2만 7337가구였던 것과 비교하면 평년보다 저조한 실적에 속한다. 수도권 1만 933가구, 지방이 1만 1610가구로 권역별 공급량은 비교적 고르게 분포됐다.지역별 물량으론 수도권 내 경기도(8753가구)의 아파트 입주량이 가장 많다. 2월 입주량 중 38.8% 규모다. 남양주시, 의정부시, 양주시 등 경기 북부에서 총 7곳 3347가구가 입주를 준비하고 있다. 경기 남부는 과천, 화성, 평택시 일대 물량이 상당하다. 서울은 강동, 송파, 금천구 등 3개 사업장에서 678세대를, 인천광역시는 미추홀구, 남구, 서구 일대에서 1502가구를 공급할 예정이다.지방은 1만 1610가구가 입주하며 전월(1만 5852가구)보다 공급량이 27% 줄어들었다. 경남(1828가구), 충남(1809가구), 대전(1772가구), 강원(1717가구), 대구(1579가구), 경북(1156가구), 충북(1010가구), 광주(373가구), 전남(274가구), 전북(92가구) 등 다양한 지역에서 입주물량이 공급된다. 다만 부산, 울산, 세종, 제주 등지는 2월 입주물량이 없다.1000가구 이상 대단지 아파트는 전국 총 5곳이다. 경기도 양주시 옥정동 ‘양주옥정린파밀리에’가 2049가구로 2월 단일 사업지 중 규모가 가장 크다. 이어서 경남 창원시 마산합포구 ‘창원현동A-2BL남양휴튼’이 1159가구, 경북 포항시 북구 ‘포항역삼구트리니엔’이 1156가구의 입주민을 맞을 예정이다.한편 2월이 포함된 올해 1분기는 총 9만3436가구의 아파트가 입주를 앞두고 있다. 올해 분기별 물량 중 가장 많은 규모로 연간 입주량의 30%를 차지한다. 이에 전세가격이 오르고 있는 상황이 진정될 여지가 있다는 분석이다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “2월(2만 2543가구)의 다소 주춤한 입주총량이 오는 3월(3만 7804가구) 개선될 여지가 있는 만큼 임대차 시장의 가격불안 예단은 일러 보인다”라며 “2월 임대차 계약 만료를 앞둔 수도권 임차인이라면 경기권 등 비교적 입주물량이 풍부한 지역을 눈여겨 보면 좋겠다”라고 말했다.
- 캠코, 130건 국유부동산 대부 및 매각
- [이데일리 송주오 기자] 캠코는 29일부터 31일까지 3일간 총 130건의 국유부동산을 온비드를 통해 대부 및 매각한다.캠코는 활용 가능한 유휴 국유부동산을 선별하여 매주 온비드를 통해 대부 및 매각을 실시하고 있다. 국유부동산은 소유권이 국가에 있어 근저당, 임대차 등 권리관계가 복잡하지 않고, 믿고 사용할 수 있다는 장점이 있다. 특히, 이번 공개 입찰에는 경작용 토지, 주거용 건물 등 다양한 신규 물건 78건 및 최초 대부/매각예정가보다 저렴한 물건 52건이 포함되어 있으며, 2월 1일(10:00) 개찰 예정이다.입찰에 참여하기 전, 온비드 홈페이지에 회원가입 후 공인인증기관으로부터 전자입찰용(범용) 공동인증서를 발급받아 온비드에 등록해야한다. 또한, 부동산의 형태, 위치 등 현황을 사전 확인하는 것이 좋으며, 각 부동산의 행위 제한 등 상세 이용 조건을 고려하여야한다.자세한 공고 사항 및 입찰정보는 온비드 홈페이지 또는 스마트 온비드 앱* 내 ‘부동산 → 공고 → 캠코 국유재산’에서 확인할 수 있다.
- 크래프톤, 2028년 '성수동 클러스터' 완성…오피스 지형도 바뀌나
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 게임회사 크래프톤(259960)이 오는 2028년 ‘성수동 클러스터’를 형성하면서 성수동 내 오피스 지형도가 크게 바뀔 것으로 예상된다.크래프톤은 성수동에 이마트 성수점을 비롯한 다수 건물 및 부지를 사들인 상태다. 이마트 성수점 부지에 들어설 복합건물은 올해 상반기 착공을 거쳐 오는 2028년 상반기 준공될 예정이다. 근처에 크래프톤이 사들인 여러 건물들도 2027년 상반기 오피스 준공을 목표로 하고 있다. 크래프톤 신사옥 예정지 조감도 (자료=데이비드 치퍼필드 아키텍처 홈페이지 캡처)◇ 이마트 성수점, 10월까지 철거…대출 150억, 6월 만기24일 성동구청에 따르면 서울 성동구 성수동2가에 위치한 옛 이마트 성수동 본점부지 개발을 위한 기존 건축물 철거 작업이 오는 10월까지 진행된다. 건축허가는 이미 받은 상태다.이 사업은 서울 성동구 성수동2가 333-16번지 일원에 지하 8층~지상 17층 규모 오피스 및 판매시설 등을 신축하는 것이다. 삼성물산이 시공사로 참여한다. 성동구청은 아직 착공신고를 수리하지 않았다. 통상 신고는 행정청이 수리함으로써 그 효과가 발생한다. 앞서 크래프톤은 지난 2021년 11월 미래에셋자산운용과 손잡고 이마트 성수점 토지 및 건물을 1조2200억원에 사들였다. 크래프톤·미래에셋 컨소시엄은 이르면 2027년까지 복합 건물 개발을 완료할 예정이다. 이 사업을 맡을 부동산 펀드로 ‘미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁66호’가 설정됐다. 이어 신한은행(미래에셋맵스일반사모부동산투자신탁66호의 신탁업자)은 7210억원 대출약정을 체결했다. 지난 2022년 1월에 원금 7000억원 대출을 받은 데 이어 작년 7월에 추가로 원금 210억원 대출을 받은 것. 7210억원 대출은 △선순위 6500억원 △중순위 500억원 △후순위 210억원으로 나뉜다. 그리고 신한은행은 지난 18일 체결한 추가대출약정서에 따라 특수목적회사(SPC) 인베스트성수제일차를 비롯한 최후순위 대주단으로부터 550억원 대출을 추가로 받았다. 이로써 총 대출금은 7760억원이 됐다.이 중 인베스트성수제일차가 빌려준 금액은 150억원이다. 해당 대출의 만기일은 오는 6월 19일이다. 원금을 만기에 일시 상환하는 조건이지만, 조기상환이 가능하다. 인베스트성수제일차는 이 대출채권을 기초자산으로 자산유동화단기사채(ABSTB)를 발행했다. 이 ABSTB는 제5회차까지 차환발행될 경우 오는 6월 19일 만기도래한다.이 유동화거래의 주관회사, 유동성·신용공여기관, 자산관리자는 한화투자증권이다. 인베스트성수제일차는 한화투자증권과 대출채권 매입확약 및 자금보충에 관한 계약서를 체결했다. 이에 따라 한화투자증권은 인베스트성수제일차의 자산관리계좌잔액이 유동화증권 원리금을 지급하기에 부족한 경우 인베스트성수제일차로부터 기초자산을 매입하거나, 인베스트성수제일차에 자금보충(대여)하거나, 인베스트성수제일차가 발행하는 사모사채를 150억원 한도에서 인수할 의무가 있다.오는 3월경에는 2조원 규모 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환해서 기존에 받은 대출(브릿지론)을 상환할 계획이다. 착공은 올해 상반기 중 진행된다. 업계 관계자는 “전체 20여층 중 15개층의 해체를 완료해서 해체 작업이 10월보다 좀 더 빨리 끝날 것”이라며 “오는 4월 말 착공식이 있을 것으로 예상한다”고 말했다.◇ ‘크래프톤 본점’ 2028년 준공…인근 건물 2027년 준공크래프톤은 향후 성수동 사옥이 준공되면 본점 소재지를 이 곳으로 옮길 계획이다. 현재는 서울 강남구 역삼동 센터필드와 서초동 마제스타시티 타워1, 경기 성남시 분당구 판교 그레이츠 판교(구 크래프톤 타워), 대치동 라이징윙스(크래프톤 100% 종속회사) 등에 인력이 분산돼 있다. 그러나 오는 2028년 ‘성수동 클러스터’가 형성되면 크래프톤 인력들이 이 지역에 한데 모이게 된다. 이마트 성수점 부지에 들어설 복합건물은 오는 2028년 상반기 준공될 예정이다. 해당 건물의 설계는 ‘건축계 노벨상’으로 불리는 프리츠커상 수상자이자 서울 용산 아모레퍼시픽 건물을 디자인한 유명 건축가 데이비드 치퍼필드가 맡는다. 데이비드 치퍼필드 아키텍처 홈페이지에 조감도도 공개돼 있다.또한 크래프톤이 이마트 성수점 인근에 사들인 일부 건물들은 오는 2027년 상반기 오피스 준공을 목표로 하고 있다. 메가박스 스퀘어 전경 (사진=네이버맵 캡처)크래프톤은 작년 12월 5일 성수동 메가박스 본사 건물인 ‘메가박스 스퀘어’를 2435억원에 매입했다. 업무 거점을 확보하고 임차 비용을 절감하기 위해서다. 해당 건물은 서울 성동구 왕십리로 50 일대 위치해 있다. 수인분당선 서울숲역에서 걸어서 4분 걸리며 지하 5층~지상 8층, 연면적 2만4388.35㎡ 규모다. 지상 3~7층에는 메가박스 성수점이 입점해있다.이 건물은 매도자인 중앙멀티플렉스개발이 세일앤리스백 조건으로 팔았기 때문에 크래프톤이 바로 사용하지는 않는다. 중앙멀티플렉스개발은 중앙그룹 계열사로 비주거용 건물 임대업을 영위하고 있다. 2년 임대차 기간이 끝나면 크래프톤이 오피스로 리모델링해서 사용할 계획이다. 이밖에 △성수동2가 279-12번지 동흥빌딩 토지 및 건물(2020년 10월 356억원) △성수동2가 276-2번지 대륭공장 토지 및 건물(2020년 11월 650억원) △성수동2가 276-9번지 토지 및 건물(2020년 12월 176억8400만원) △성수동2가 322-6번지, 269-69번지 토지 및 건물(2023년 2월 640억원) 등도 있다. 업계 관계자는 “크래프톤이 성수동 다수 건물들을 개발하는 목적은 각 스튜디오와 자회사에 분산됐던 인력들을 성수동이라는 물리적 공간에 한데 모이게 해서 ‘클러스터’를 형성하는 것”이라며 “이로써 시너지가 발생하는 효과도 노리고 있다”고 말했다.
- 민주당 10호 인재 김남근 “‘대기업 친화’ 尹정부, 경종 울린다”(종합)
- [이데일리 김응태 기자] 더불어민주당이 10호 인재로 법무법인 위민의 김남근 변호사를 영입했다. 김남근 변호사는 이번 국회의원 선거 출마를 통해 윤석열 정부의 대기업 친화적인 정책을 민생 중심으로 전환하겠다는 입장이다. 이재명 더불어민주당 대표가 24일 오전 국회에서 열린 인재환영식에서 김남근 변호사와 악수하고 있다. (사진=연합뉴스)민주당은 24일 인재환영식을 개최하고 10호 인재로 김남근 변호사를 영입했다. 김 변호사는 이날 영입식에서 “불공정한 경제구조와 양극화를 심화하는 현 정부 정책을 바로 잡고, 국민의 삶에 밀접한 민생 문제 해결을 위해 민주당과 시민사회의 가교 역할을 수행하고, 민생개혁 연합 정치를 펼쳐나가겠다”고 포부를 밝혔다. 이날 민주당은 김남근 변호사를 민생 살리기를 위한 적임자라고 평가했다. 이재명 민주당 대표는 “을들을 위한 국민의 변호사로, 국민을 위한 변호 활동을 했던 김남근 변호사에게 앞으로 큰 역할을 기대한다”며 “빚으로 고생하는 채무자를 위해서, 쫓겨날 위기에 처한 영세 상가 세입자들을 위해서, 갑질을 당하는 하도급 업체를 위해서 입법 활동을 충실하고 성실하게 장기간 해왔던 성과와 노력을 치하하며, 당 안에서 그 열정이 꽃 피게 되기를 기대한다”고 말했다.민병덕 민주당 의원은 “김남근 변호사는 민생분야에서 종합선물세트와 같은 분”이라며 “민생 정책 분야에서 강력해진 힘을 가지게 됐다”고 밝혔다. 김 변호사는 야간집회 금지 관련 공익소송을 통해 이름을 크게 알린 경력을 가지고 있다. 지난 2009년 이전까지 저녁 늦게 집회나 시위를 하면 형사처벌 대상이었다. 일과를 마친 직장인이나 학생이 집회에 참여할 수 없다는 한계가 있었다. 김 변호사는 군사 독재정권 시절 만들어진 야간집회 금지 조항을 바로 잡기 위해 나섰고, 그 결과 야간집회 헌법불합치, 일부 위헌 결정을 받아냈다. 입법을 통한 사회개혁 활동에도 힘썼다. 가건물임대차보호법, 분양가상한제, 주택임대차 갱신제도 등 경제적 약자를 보호하기 위한 민생개혁 입법운동을 추진했다. 또 더불어민주당 민생연석회의 공동의장을 역임하며 소상공인, 중소기업, 노동 분야의 민생 과제를 발굴하고 지원 정책을 마련하는 데 참여했다.김 변호사는 이번 국회의원 선거에 출마해 윤석열 정부의 대기업 친화 정책에 경종을 울리겠다고 피력했다. 김 변호사는 “고사 위기의 대한민국 민생경제를 살리기 위해서 지금 필요한 처방은 경제민주화와 전면적인 민생경제 살리기”라며 “가맹·대리점주 단체와 중소기업협동조합, 플랫폼 입점업체 단체, 하도급 중소기업 단체 등 대기업과 거래를 하고 있는 단체에 단체협상을 통해 거래조건을 개선할 수 있도록 해 줘야 한다”고 말했다.이어 “각종 대기업 감세를 중단하고 경제적 약자들을 지원할 재정을 확보해야 한다”며 “특히 복지와 공공주택 부문에 공공투자를 확대해야 한다”고 강조했다.
