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- 李정부의 부동산정책 “한 손에 고삐, 다른 손에 당근”[0과 1로보는 부동산세상]
- [이데일리 박지애 기자]‘새 정부는 상업용 부동산 시장에 어떤 메시지를 주고 있는가.’이 질문은 오래 뒤로 밀려 있었다. 이재명 정부의 부동산 정책이 시작된 이후, 시장의 스포트라이트는 일관되게 ‘주거’에 쏠려 있었다. 초고강도 대출 규제와 다주택자 세금 논쟁, 공급 확대와 전세 사기 대책까지. 대부분의 정책 보도와 논의는 주택 시장 중심이었다.하지만 상업용 부동산 시장은 주택과는 다른 규칙, 논리로 움직인다. 오피스, 물류센터, 데이터센터, 대형 빌딩 등은 다른 이해관계자들이 존재한다. 그럼에도 상업용 시장에 대한 정부 정책의 영향은 주거 못지않게 심대하며, 때로는 여파가 더 구조적이다.2024년 상업용 부동산 거래량은 4.6만 건으로 2023년 대비 11.6% 감소했다. 연간 거래량이 5만 건 이하로 줄어든 것은 2008년 이후 16년 만이다. 수도권은 0.9% 하락에 그쳤지만, 비수도권은 8.3%나 떨어졌다. 흥미롭게도 전국 평균 가격은 0.4% 상승했는데, 이는 수도권 거래 비중이 48.6%에서 54.9%로 크게 늘었기 때문이다. 시장이 ‘안전자산 선호’로 급격히 기울고 있음을 보여주는 대목이다.◇수사와 현실 사이의 간극이재명 정부는 ‘시장 안정화’라는 기조를 내세우며, 공급 확대와 규제 합리화를 강조했다. “가급적 손을 대지 않겠다”고 밝히며, 세금 중심의 수요 억제보다 시장 친화적 접근을 천명했다. 1가구 1주택 실거주자에게는 ‘돈 벌어서 비싼 집에 사는 것’을 죄악시할 필요가 없다고 했고, 다주택자에게도 ‘세금을 열심히 내면 된다’는 현실론을 제시했다.그러나 현실은 달랐다. 정부 출범 후 약 한 달 만에 발표된 첫 부동산 대책은 ‘초고강도 대출 조이기’였다. 수도권 주택담보대출 한도 6억 원 제한, DSR 3단계 시행, 유주택자 대출 금지까지. 세금이 아닌 대출로 수요를 억제하는 방식이지만, 결국 직접적인 시장 개입이었다.진보진영에서는 이런 정책 변화를 두고 복잡한 시선을 보낸다. 서울대 이준구 명예교수 등 진보 경제학계는 “서민이 꿈꾸는 내 집 마련을 위해서는 몇 채씩 보유한 투기 세력에 세금을 중과할 수밖에 없다”며 세금·금융 규제 강화를 촉구한다. 참여연대 등 시민단체도 “모든 유형의 투기 수요를 차단하는 상시적 규제 틀을 만들고, 공공주택 공급 확대를 병행해야 한다”고 요구한다.하지만 일부 진보 논객은 다른 관점을 제시한다. 문재인 정부의 급격한 수요 억제 정책이 오히려 집값 폭등을 자극했다는 진단 아래, 이재명 정부가 공급 확대와 실수요자 지원을 핵심 전략으로 내세운 점을 이해한다는 것이다. 다만 “진보 정권 때마다 집값이 오른다”는 비판의 굴레에서 벗어나기 위해서라도 투기 차단 의지를 분명히 보여야 한다는 우려도 함께 표한다.이 정책은 주택 시장을 겨냥했지만, 여파는 고스란히 금융 전반으로 번졌다. 상업용 부동산 시장도 예외가 아니다. 특히 레버리지를 기반으로 대형 자산을 운용하거나 매입하는 투자자에게는 자금 조달 환경이 빠르게 악화됐다.◇네 개의 다른 운명, 오피스 시장: 양극화의 가속화2024년 한국 오피스 시장은 이미 뚜렷한 양극화를 보였다. 대형 프라임급 자산은 0.9%라는 초저공실률을 유지하며 임대료 재계약 시 고율 인상이 이뤄졌다. 반면 연면적 9,900㎡ 미만 소형 오피스는 5.4%의 높은 공실률을 기록했다. 이는 전체 평균(2.4%)의 2.5배, 프라임급의 6배에 달하는 수치다.정부의 대출 규제는 이 격차를 좁히기보다 벌려놓는 방향으로 작용하고 있다. 자본력이 부족한 중소규모 임차인·투자자에게는 더 큰 장벽이 되었고, 반대로 전략적 투자자(SI)나 리츠, 연기금 등 자본이 충분한 주체들은 시장을 선점하는 구조가 강화됐다.◇대형 빌딩 매입: 매수자 풀의 축소아크플레이스(7,920억 원), 더에셋(1.1조 원), 돈의문 D타워(8,950억 원) 등 2024년에도 대형 거래는 이어졌지만, 이는 자본력이 있는 기관 위주였다. 초고강도 대출 규제는 매입 자금을 외부에서 조달해야 하는 투자자에게 구조적으로 불리하다.결과적으로 시장은 ‘살 수 있는 사람만 사는’ 구조로 고착되고 있다. 레버리지 투자자는 빠지고, 자체 자본이 풍부하거나 대체 자산 운용에 능한 기관들이 중심이 되는 변화다.◇물류센터: 기회와 리스크의 교차점2024년 물류센터는 상업용 부동산에서 유일하게 투자 규모가 줄어든 섹터였다. 국내 투자자들이 오피스로 시선을 돌린 반면, 해외 투자자는 여전히 물류를 주목했다이재명 정부의 부산 ‘트라이포트’ 전략은 이 시장에 새로운 변수다. 항만-항공-철도 연계, 가덕도 신공항, 해양금융 육성까지 종합적인 물류 인프라 확충 계획은 부산 지역의 물류센터 개발 수요를 구조적으로 증가시킬 가능성이 있다.하지만 안전운임제의 재도입과 확대는 불확실성을 더한다. 이재명 정부가 화물연대본부와의 정책 협약을 통해 약속한 ‘지속가능한 안전운임제’의 재입법과 적용 범위 확대는 운송비용 증가로 이어질 수 있다. 이는 물류기업의 운영비를 늘려 임대료 전가나 임차인 수익성 악화로 이어질 가능성이 있다.◇데이터센터: 정책의 총애를 받다상업용 부동산 가운데 정책의 직접적인 수혜자가 있다면 단연 데이터센터다. 이재명 정부는 AI 3강을 선언하며, 울산 AI 데이터센터(7조 원 규모)를 포함한 초대형 클러스터 개발에 착수했다. 정부의 직접 투자 세제 혜택, 규제 완화, 지역 분산 전략 등 모든 수단이 동원되고 있다.SK그룹과 아마존웹서비스(AWS)가 참여하는 울산 프로젝트는 2027년까지 40MW, 2029년까지 103MW 규모로 완공될 예정이다. 그리고 향후 1GW까지 확장될 전망이다. 이재명 대통령은 “첨단 기술 산업도 지방에서 가능하다는 모범 사례가 될 것”이라고 평가하며, 지역 균형 발전에 대한 의지를 드러냈다.이는 데이터센터를 단순한 부동산 자산이 아니라, 국가 전략 산업의 인프라로 위치시킨다. 자산으로서의 희소성과 중요성은 한층 높아졌으며, 리츠와 글로벌 자본의 유입 가능성도 커졌다.◇균열을 읽는 법업계에 따르면 2025년 한국 상업용 부동산 시장은 안정적인 흐름을 보일 것으로 보인다. 주요국의 금리 인하와 한국은행의 추가 인하 가능성이 긍정적 요인이다. 그러나 이러한 거시경제적 호재도 정책의 구조적 변화 앞에서는 차별적으로 작용한다.이재명 정부의 메시지는 분명하다. ‘모두를 위한 안정’이 아니라 ‘선택된 성장’이다. 한 손에는 대출 규제라는 고삐를, 다른 손에는 전략 산업 투자라는 당근을 들고 있다. 이는 상업용 부동산 시장에서도 뚜렷한 명암을 만들어내고 있다.진보진영이 우려하는 지점도 여기에 있다. 소상공인과 임대차 시장 안정을 위한 정책들은 발표되고 있지만, 상가 공실 등 상업용 부동산의 구조적 문제 해결책은 여전히 부족하다. 상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 계약갱신요구권을 5년에서 10년으로 확대하고 권리금 회수 보호를 강화했지만, 이것만으로 골목상권의 근본적 활력 회복에 한계가 있다는 지적이다.데이터센터는 지금 이 정부가 만든 가장 명확한 신호다. 정책이 자산 가치를 창출하는 구조에서는 그 흐름을 타는 것이 전략이다. 울산, 부산 등 수도권 이외의 성장 거점은 인프라 확충과 함께 새로운 가치 축을 만들어낼 가능성이 있다.반면 자금 조달 구조의 점검은 필수적이다. 대출 환경 변화에 따른 자기자본 비중 재설계, 기관과의 협업 구조 강화가 생존의 조건이 됐다. 물류나 상가 섹터는 운영비·임대차 규제가 수익성을 좌우할 수 있다. 규제가 수익모델에 미치는 영향을 선제적으로 시뮬레이션해야 한다.시장은 모든 정책에 즉각 반응하지 않는다. 때로는 조용히, 그러나 깊게 균열이 생기고 나서야 반응한다. 이재명 정부의 부동산 정책이 ‘무엇을 말하고 있는가’가 아니라, ‘무엇을 만들고 있는가’를 주목해야 하는 이유다.상업용 부동산 시장은 지금, 정책의 온도차 위에 서 있다. 그 균열의 경계에서 기회를 찾는 것, 그것이 2025년 시장에서 살아남는 법이다. 문지형 알스퀘어 대외협력실장 문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)
- 강남3구·한강벨트 상승세 둔화…과천·분당 1% 안팎↑
- [이데일리 최정희 기자] 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구, 마포·성동구 등 한강벨트를 중심으로 아파트 가격 상승세가 둔화된 것으로 조사됐다. 6.27 가계대출 규제로 수도권 주택담보대출이 6억원 한도로 정해지는 등 초강력 규제책이 나온 전후로 서울 집값 상승세를 주도하던 지역들의 아파트 가격 오름세가 둔화한 것이다. 그러나 경기도 과천·성남시 분당구 등은 일주일 새 1% 안팎의 가격 상승세를 보이며 2018년 이후 최고 상승률을 보였다. 노원·도봉·금천구 등 서울 외곽도 상승폭이 커졌다. 출처: 한국부동산원3일 한국부동산원이 발표한 6월 다섯째 주(5월 24일~6월 30일) 주간 아파트 동향에 따르면 서울 아파트 가격은 일주일 새 0.40% 상승했다. 7주 연속 상승폭이 커졌으나 8주 만에 상승폭이 둔화한 것이다. 정부가 6월 27일, 수도권 지역에 주택을 매수할 때 주택담보대출을 소득, 자산과 무관하게 6억원까지만 제한하고 실거주를 의무화하는 등 초강력 대출 규제를 28일부터 시행하겠다고 밝힌 여파로 해석된다. 부동산원 관계자는 “재건축 추진 단지 및 주요 단지 등을 중심으로 매매 가격이 오르는 가운데 선호지역 내 매수 문의가 감소하면서 서울 전체 상승폭이 축소됐다”고 밝혔다. 이에 따라 강남구 아파트 가격 상승률은 0.73%, 서초구와 송파구는 각각 0.65%, 0.75%로 전주(0.84%, 0.77%, 0.88%) 대비 둔화했다. 용산구도 전주 0.74% 올랐으나 이번 주 0.58% 상승에 그쳤다. 마포구는 0.85%, 성동구는 0.89% 올라 전주 각각 0.98%, 0.99%로 역대 최대 상승률을 기록한 것에서 소폭 둔화했다. 집값 상승을 주도했던 서울 핵심지의 아파트 가격 상승세가 둔화했지만 기존 아파트 가격 상승세가 크지 않았던 자치구에선 상승폭이 외려 더 커지기도 했다. 수도권 대출이 6억원까지 막히면서 풍선효과가 기대될 것이라고 관심을 모으는 지역들이다. 종로구, 동대문구, 도봉구, 노원구는 전주 각각 0.21%, 0.07%, 0.06%, 0.12%에서 이번 주 0.24%, 0.18%, 0.08%, 0.17%로 상승폭을 키웠다. 서대문구도 0.16%에서 0.22%로, 금천구는 0.06%에서 0.08%로 소폭 오름폭이 커졌다. 아파트 가격이 오르긴 했지만 한강벨트 등의 지역보다 관심을 덜 받았던 양천구와 영등포구는 전주 각각 0.47%, 0.48%에서 이번 주 0.60%, 0.66%로 상승폭을 키웠다. 경기도 아파트 가격 상승률은 0.05%에서 0.09%로 외려 상승폭을 키웠다. 과천 아파트 가격이 0.98%, 성남시가 0.84%, 성남시 분당구는 1.17% 오르면서 일주일 새 가격 상승률이 1%안팎에 달했다. 과천은 2018년 2월 첫째 주(1.04%), 분당구는 2018년 1월 마지막 주(1.29%) 이후 가장 높은 상승세를 보였다. 수도권 아파트 가격은 0.17% 올라 5주 연속 상승폭이 커졌다. 인천 아파트 가격이 0.02% 하락해 하락세로 전환됐음에도 경기도 아파트 가격 상승폭이 커진 영향으로 풀이된다.아파트 가격 조사가 대출 규제 전후로 이뤄진 만큼 대출 규제가 아파트 가격에 미치는 영향이 덜 반영된 것으로 보인다. 반면 지방 아파트 가격은 0.02% 하락해 전주(-0.03%)보다는 하락폭이 둔화했다. 5대 광역시 아파트 가격이 0.05% 하락에서 0.04% 하락으로 하락폭이 축소됐다. 대통령실 이전 등의 이슈가 있었던 세종은 0.02% 올라 전주(0.04%) 대비 상승폭이 둔화했다. 한편 전국 주간 아파트 전세 가격은 0.02% 올라 가격 상승세가 전주와 같았다. 서울은 0.07% 올라 전주(0.09%) 대비 상승폭이 둔화했다. 서울 25개 자치구의 아파트 전세 가격 상승률이 전반적으로 둔화했다. 가장 많이 오른 곳은 강동구로 0.32% 상승, 전주(0.36%) 대비 상승폭이 줄었다. 수도권은 0.04%에서 0.05%로 상승폭이 커졌다. 과천은 아파트 전세 가격 상승세가 0.48%로 2주 연속 상승폭이 커지고 있다. 지방은 0.01% 하락해 전주와 하락폭이 같았다.
- 서울 빌라 시세회복에 전세사기 걱정도 줄었다
- [이데일리 이배운 기자] 서울 아파트값 급등이 빌라·오피스텔 등 비아파트의 시세를 올리면서 전세사기 걱정도 줄어든 것으로 나타났다. 빌라촌(사진=뉴시스)지난 5월 서울의 임차권등기명령 신청 건수가 전세사기 사태 이전 수준으로 되돌아갔다. 임차권등기는 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 등기부등본에 미반환된 보증금 채권이 있다는 사실을 명시하는 제도다. 이는 보증금을 돌려받지 못한 채 이사한 임차인의 규모를 보여주는 지표로 활용된다. (그래픽=이미나 기자)1일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난 5월 서울에서 임차인이 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔)에 대해 임차권등기명령을 신청한 건수는 398건으로 집계됐다.서울 지역 신청 건수가 300건대로 내려앉은 것은 전세사기 문제가 본격화되기 직전이었던 2022년 10월(368건) 이후 31개월 만이다. 전세사기 피해가 정점을 찍었던 2023년 7월(1863건)과 비교하면 78.6% 감소한 수치다. 올해 1~5월 누적 신청 건수는 2571건으로 전년 동기 대비(6112건) 58% 줄었다. 빌라촌이 밀집한 탓에 전세사기 피해가 속출했던 지역에서도 하락세는 뚜렷하다. 강서구와 관악구의 올해 1~5월 누적 신청 건수는 각각 465건, 202건으로 지난해 같은 기간보다 각각 72%, 51% 줄었다. 특히 지난달 신청 건수는 강서구 65건, 관악구 26건으로 3년 만에 최저 수준을 기록했다.이처럼 올해 들어 임차권등기 신청이 급감한 배경에는 비아파트 시세 회복세가 있다. 강남3구발 아파트값 급등이 빌라, 오피스텔 등 비아파트 가격까지 끌어올리면서 임대인의 보증금 반환 부담이 완화된 것으로 풀이된다.실제 KB부동산 통계에 따르면 지난 5월 서울 오피스텔 평균 매매가격은 2억 9943만원으로, 올해 1월(2억 9827만원) 이후 4개월 연속 상승했다. 거래량도 같은 기간 807건에서 990건으로 22.7% 늘었다. 서울 연립주택 평균 매매가격은 3억 4912만원으로 2022년 10월(3억 6882만원) 이후 최고치를 기록했다.이재윤 집토스 대표는 “비싼 아파트값과의 가격 격차, 공급 부족, 재개발 활성화에 대한 기대감 등이 빌라 수요를 유도하고 있다”며 “공급이 본격화되기 전까지 서울 비아파트 거래와 시세 상승 흐름은 이어질 가능성이 크다”고 말했다.‘전세의 월세화’ 현상 역시 임차권등기 신청이 감소하는 요인으로 지목된다. 전세 수요 자체가 줄면서 전세 보증금 미반환 사례도 통계적으로 감소하는 것이다. 국토교통부가 발표한 5월 주택통계에 따르면 올해 서울 월세 비중은 63.7%로 전년 동월보다 3.4%포인트 증가했다. 고금리, 전세 대출 규제 강화, 전셋값 급등 등으로 인해 세입자들이 전세보다 월세를 선호하는 흐름이 뚜렷해지는 추세다.특히 지난 28일부터 시행되는 수도권 주택담보대출 규제는 다주택자의 대출을 전면 차단하고 1주택자의 갈아타기 대출에도 제한을 두기로 하면서 실수요자의 전세자금 마련을 어렵게 만들 수 있다는 분석이 나온다. 이에 따라 전세보다 초기 부담이 적은 월세로 수요가 더 쏠릴 것이란 전망이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “이번 정부 대책은 전세자금대출을 사실상 차단한 것이나 마찬가지로, 전세 물량은 줄고 월세 선호는 더욱 굳어질 것”이라며 “통계상으로는 보증금 미반환 리스크가 줄어든 것처럼 보일 수 있겠으나, 실제로는 서민층의 주거비 부담이 구조적으로 커지는 것”이라고 지적했다.
- 강남 언저리라도 가려고 빚투 열풍…"이제는 못 옮긴다"
- [이데일리 최정희 최정훈 기자] 서울 강서구에 살던 30대 B씨는 4월 양천구 목동으로 이사했다. 8억원 초반대 강서구 집을 팔았으나 이사 갈 목동 집은 이보다 두 배가량 비싼 16억 7000만원에 달했다. A씨는 “목동 집값이 한 달에 1억원씩 오르면서 지체할 수가 없었다”며 “6억 가량 빚을 졌지만 맞벌이라 감당할 수 있을 것 같아 목동으로 옮겼다”고 말했다. 최근 ‘패닉 바잉’ 수준의 서울 아파트값 오름세를 견인했던 것은 서울 외곽에서 마포·성동·양천구 등으로, 다시 강남3구(강남·서초·송파구)로, 상급지로 이동하려는 수요가 급증했기 때문이다. 하루가 다르게 널뛰는 집값은 포모(FOMO·Fear Of Missing Out·남들이 누리는 기회를 놓칠까 봐 불안감에 선택) 심리를 자극했고, 주택담보대출(주담대) 수요 급증의 결과를 낳았다. 가계대출이 크게 늘면서 결국 금융당국은 수도권 주택 매수시 주택담보대출 한도를 6억원으로 하는 ‘초강수’를 뒀다. 전례없는 대출 규제에 집값 광풍은 주춤해질 전망이다. 그러나 근본적으로 재개발·재건축을 통해 사람들이 원하는 곳에 주택 공급이 제대로 이뤄지지 않을 경우엔 포모 심리가 재발동될 수 있다는 우려가 나온다.서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습(사진=연합뉴스)◇ 수도권 주담대, 5개월 간 9% 급증29일 금융감독원이 이인영 더불어민주당 의원실에 제출한 5대 시중은행의 주택담보대출 지역별 현황에 따르면 수도권 주담대 잔액은 5월 말 396조 2490억원으로 작년 말(364조 3143억원) 대비 8.8% 증가했다. 2023년부터 작년까지 반기 기준 주담대 증가율이 1~5%였는데 올해 들어 대출 증가세가 급증한 것이다. 기준금리 인하기와 진보정권 시기 ‘집값 오른다, 규제 전에 사야 한다’는 학습 효과, 새 아파트 입주 물량 급감 등이 맞물리면서 빚을 내 집을 사려는 수요가 급증했다. 신한투자증권은 올해 전국 입주 물량이 28만여가구로 전년(36만 5000여가구) 대비 23.3% 감소하고 내년과 내후년에는 각각 21만 2000여가구, 19만 여가구로 더 줄어든다고 추정했다. 이러한 공급 감소는 이번 기회에 ‘빚을 내서라도 상급지로 이동’해야 한다는 포모 심리를 자극했다. 이에 따라 서울 강남3구, 경기도 과천 등에서 시작된 집값 급등세가 마포·성동·강서·광진구, 경기도 성남시 분당구 등으로 번졌다. 한국부동산원에 따르면 마포, 성동구 아파트 매매 지수는 6월 넷째 주(17~23일) 기준 일주일 새 집값이 1% 가까이 급등했고, 그 외 주요 지역들은 2018년 이후 최고 상승률을 보였다. 심형석 우대빵연구소 소장 겸 미국 IAU교수는 “최근 2~3년간의 집값 추이를 보면 오르는 곳만 오르는 쪽으로 가고 있다”고 말했다. 서울 강남구 아파트 중위 매매가격은 5월 말 23억 4900만원으로 2022년 말(20억 9400만원) 대비 12% 오른 반면 서울에서 가장 집값이 싼 도봉구는 5억 6200만원에서 5억 4200만원으로 3.6% 하락했다. 빚투가 급증하면서 중산층의 이자 부담 증가가 소비 둔화로 이어질 것이란 우려도 커졌다. 실제로 B씨는 필리핀 가사도우미를 끊었다. B씨는 “6억원 가량 대출로 한 달에 250만원의 빚을 상환해야 한다”며 “필리핀 가사도우미 비용으로 한 달에 170만원 가량을 썼는데 그 비용을 대출 상환에 쓰기로 했다”고 말했다한국은행에 따르면 소비자심리지수는 새 정부 정책과 주식·주택 가격 상승 기대감에 6월 109로 2021년 6월(111.1) 이후 4년 만에 최고치를 기록했지만 처분가능소득 증가세는 둔화하고 있다. 올 1분기 전국 가구(실질, 도시, 1인 이상)의 처분가능소득은 월 372만 7916만원으로 전년동기 대비 1.2% 증가하는 데 그쳤다. 작년 3분기엔 3.7% 증가했으나 작년 4분기 1.3%, 올 1분기 1.2%로 증가세가 둔화했다. 평균소비 성향(번 돈 중 소비 비중)도 올 1분기 69.3%로 2022년 2분기(66.7%) 이후 최저치를 기록했다. (그래픽= 김일환 기자)◇ 대출 규제로 강남과 더 멀어진다 이에 따라 정부는 28일부터 수도권 주택 매입시 주택담보대출을 6억원 한도로 제한하고 실거주자에게만 대출을 해주는 등의 초강수 뒀다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “주담대 최대 한도를 6억원으로 제한하고 실거주하는 조치가 병행돼 사실상 갭투자를 막은 토지거래허가제를 시행한 것과 같은 효과가 나타나게 됐다”며 “한강변 일대 아파트가 평균 약 15억원에 육박하는 상황에서 자기 자본을 9억~10억원 준비하지 않고선 대출을 통한 주택 구입이 어렵게 됐다”고 밝혔다. 부동산R114 분석에 따르면 서울 아파트 평균 시세는 14억 6000만원으로 대출 한도가 6억원으로 제한되면서 평균 8억6000만원 이상의 현금이 있어야 입주가 가능하다.서초구(평균 시세 약 32억원)와 강남구(약 30억5000만원)는 기존 15억원 이상 대출이 가능했지만 이번 대출 규제 시행 이후 6억원까지만 대출이 허용돼 각각 26억원, 24억 5000만원의 현금이 있어야 한다. 송파구(약 21억7000만원)와 용산구(약 23억3000만원)도 대출 한도 축소로 인해 아파트를 구입하려면 각각 15억7000만원, 17억3000만원 이상의 자금이 있어야 한다.상대적으로 대출 의존도가 낮은 강남3구 등 우리나라 최대 집값 급등지는 타격이 덜 해 양극화가 심해질 수 있다는 우려도 나온다. 강남3구 주택담보대출은 작년 하반기 5~7% 증가했는데 올 들어 1~3%로 증가세가 둔화했다. 반면 강남3구 집값은 올 들어 6월 넷째 주까지 7~8% 올라 집값 상승 대비 빚은 덜 증가했다.양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원은 “이번 규제안은 현금 부자에게 실익이 집중되는 구조”라며 “현금이 넉넉한 사람들만 6억원 한도를 모두 활용해 오히려 상급지 진입 문이 더 넓어졌다”고 짚었다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “강남은 최상위 1%, 5%에 해당하는 사람들이 거주하는 곳이니 어떤 규제를 하더라도 먹히지 않는다”며 “다수가 거주하는 주택의 가격 안정이 정책 타깃이 되는 것이 바람직하다”고 밝혔다. 다만 “근본적으로 도심 내 신규 공급이 충분히 안 될 것이란 우려를 해소해야 할 것”이라며 “강남처럼 모두가 살고 싶어하는 주택을 더 많이 만드는 것이 대안이 될 것”이라고 덧붙였다.
- 용산 유엔사부지 오피스텔, 분양승인 '아직'…다음달 10일 견본주택 개관
- [이데일리 김성수 기자] 시행사 일레븐건설이 서울 용산 유엔사부지에 들어서는 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’ 분양승인을 기다리고 있다. 다음달 10일 견본주택 문을 열 예정이지만 분양가는 아직 미정이다. 이달 말이 되면 청약 일정이 더 구체화된다.고급 주거시설 경기가 일반 아파트 시장보다 침체해 분양 성과에 대한 우려도 있지만, 향후 금리가 더 낮아지면 오피스텔 수요 회복과 더불어 사업성도 개선될 것으로 기대된다. 사업을 위한 장기차입금(1조3000억원) 및 후순위차입금(3965억9739만원)은 개발사업 종료 시점인 오는 2027년 만기 일시 상환될 예정이다.◇ 승인 대기에 분양가 미정…이달 말 청약일정 ‘윤곽’27일 용산구청에 따르면 시행사 일레븐건설은 ‘더 파크사이드 서울’ 내 하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’ 관련 분양승인 신청을 지난 24일 접수했다. (자료=서울시, 용산구청)일레븐건설은 대통령 보궐선거가 끝나고 불확실성이 해소된 만큼 오피스텔 분양을 추진하고 있다. 당초에는 지난 26일 분양할 예정이었지만 연기됐다. 분양승인을 언제 받을지 알 수 없기 때문에 향후 분양 일정 및 분양가도 아직 미정이다. 이달 말이 되면 청약 일정이 더 구체화될 예정이다.현재로서는 다음달 10일 오피스텔 관련 견본주택을 열고, 다음달 15일부터 청약을 받는 게 대략적 일정이다. 다만 분양승인이 언제 되느냐에 따라 일정이 바뀔 수도 있다. 유엔사부지 복합개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구, 오피스텔 723실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는 사업이다.시행사는 용산일레븐(일레븐건설 종속회사)이다. 용산일레븐은 위탁자로서 사업부지 및 기타 사업에 관한 시행·관리·처분에 부수한 권리 일체를 대한토지신탁에 관리형토지신탁했다. ‘관리형 토지신탁’은 신탁사가 건축사업의 시행사(사업주체) 역할을 대신하는 제도다. 대신 ‘사업비 조달’을 신탁사가 아니라 토지 소유자나 시공사가 맡는다.그래서 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대출로 사업비를 확보하게 된다. 신탁사가 자체 자금으로 사업비를 조달하는 ‘차입형 토지신탁’과 다른 점이다.사업비는 11조원 규모며 전체적 단지명은 ‘더 파크사이드 서울’, 오피스텔 명칭은 ‘더 파크사이드 스위트’다. 시공사는 현대건설로 지난 2023년 2월 착공해 공사를 진행하고 있다. 오피스텔 723실은 △1.5룸 212실 △2룸 237실 △3룸 272실 △펜트하우스 2실로 구성된다.단지 내에는 용산공원과 이태원 관광특구를 연결하는 길이 330ｍ 공공보행통로도 갖춰진다. 고급 주거단지인 만큼 오피스텔 분양가는 계약면적 기준 3.3㎡(평)당 1억5000만원을 넘을 것으로 예상된다. 오피스텔부터 분양한 다음 아파트는 오는 2027년경 후분양한다.유엔사부지 복합개발 사업의 1조3000억원 규모 본PF는 오는 2027년 6월 20일경 만기가 돌아온다. 주관사는 메리츠증권이며 장기차입금 금리는 6.16~6.40%다.본PF 대주단 중 수협은행(6.40→6.16%), 신한카드(6.40→6.16%), 용산주택개발제일차(6.49→6.16%)는 대출금리가 하락했다.또한 용산일레븐은 일레븐건설로부터 후순위차입금으로 작년 말 기준 3965억9739만원(금리 4.6%)을 빌린 상태다.사업을 위한 장기차입금(1조3000억원) 및 후순위차입금(3965억9739만원)은 개발사업의 종료 시점인 2027년 만기 일시 상환될 예정이다.하이엔드 오피스텔 ‘더 파크사이드 스위트’ (사진=더 파크사이드 스위트 홈페이지)◇ 추가 금리인하 기대…1.3조 본PF, 2027년 6월 만기업계에서는 고급주거시설 경기가 일반 아파트 시장보다 더 침체된 상태라서 더 파크사이드 스위트 분양 결과가 긍정적일지는 확신하기 어렵다고 내다봤다.앞서 부동산 개발회사 더랜드그룹도 작년 초고가주택 ‘더팰리스73’를 분양하려고 했지만, 결국 부지를 매매로 넘겼다. 더팰리스73 부지는 서울 서초구 반포동 63-1 일원으로, 옛 쉐라톤 팔레스호텔이 있던 자리다.더랜드는 2020년 3500억원에 부지를 매입했으며, 호텔을 철거한 후 지하 4층~지상 35층, 2개동, 총 73가구(아파트 58가구, 오피스텔 15실) 규모 고급 주거시설인 더팰리스73를 건축하려 했었다.삼성물산 건설부문이 시공을 맡기로 계약했었다. 다만 부동산 경기침체 등으로 분양률이 저조해 본PF 전환 등 사업 추진에 어려움을 겪었고, 결국 매각했다.더팰리스73과 같은 고급 주거시설은 가구 수가 적고, 분양가가 높아서 개별 가구의 계약 여부가 사업성에 큰 영향을 준다. 이에 일레븐건설 측은 “두 단지는 입지 등 여러가지가 전혀 달라서 단순비교 하기 어렵다”는 입장이다.또한 향후 금리가 추가 인하되면 오피스텔 등 수익형부동산에 대한 수요가 회복되고 사업성도 개선될 것으로 기대된다. 오른 공사비와 이자비용이 수익성을 떨어트리는 요소라서 금리 하락으로 이자비용이라도 줄면 사업성이 개선될 수 있다.한국은행(한은)은 지난달 29일 기준금리를 연 2.75%에서 연 2.5%로 0.25%포인트(p) 인하했다. 올해 경제성장률 전망치도 기존 1.5%(2월)에서 거의 반토막 난 0.8%로 낮췄다.이창용 한은 총재는 지난달 기자간담회에서 “성장률 전망이 크게 하향 조정된 만큼 추가 금리인하 가능성이 커진 것은 사실”이라면서도 집값 자극에 대한 우려로 금리인하 속도 조절의 필요성을 함께 강조했다.서울 집값 상승과 가계부채 증가, 미국과의 금리차 확대에 따른 자금유출 우려 등 대내외적 변수가 한은의 금리인상 속도에 제동을 걸고 있는 것이다.다만 도널드 트럼프 미국 대통령이 전방위적인 관세 부과 정책을 강행하면서, 성장 둔화 위험이 높아짐에 따라 한은의 추가 금리인하에 대한 기대감도 지속되고 있다.앞서 글로벌 3대 신용평가사 중 하나인 피치는 지난 4월 한은이 올해 말까지 기준금리를 1.75%로 인하할 것이란 전망을 내놓은 바 있다. 이는 기존보다 75베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%p) 낮은 수치다.
- 고소득 부부가 더 챙긴 '신생아 특례대출'…저소득의 5배
- [이데일리 최정희 기자] 신생아를 키우는 무주택자에게 저금리로 내 집 마련의 기회를 주기 위해 설계된 ‘신생아 특례대출’을 저소득자보다 고소득자가 5배 많이 이용하고 있는 것으로 조사됐다. 작년 12월부터 소득 요건이 완화된 이후 이러한 경향이 더 짙어졌다. 이들은 신생아 특례대출을 받아 주로 수도권에 집을 샀다. [이데일리 이미나 기자]◇ 신생아 특례 대출액 3%는 연간 1.3억 이상 벌어26일 주택도시보증공사(HUG)가 민홍철 더불어민주당 의원실에 제출한 신생아 특례 디딤돌 대출 소득수준별 현황에 따르면 신생아 특례대출은 올 들어 5월까지 누적으로 1만 3506건, 3조 9701억원이 취급됐다. 신생아 특례대출에서 연소득 7000만원 이상, 소득 4·5분위가 대출 받은 건수는 7352건으로 전체의 54.4%를 차지했다. 금액으론 2조 2489억원을 기록해 56.6%로 집계됐다. 이는 올 1분기 가구소득 4분위 7900만원, 5분위 1억 4300만원을 기준으로 고소득자를 산정한 것으로 신생아 특례 대출에서 고소득자의 대출 비중이 절반 이상을 차지했다. 작년 12월부터 신생아 특례 대출을 받을 수 있는 소득 요건을 맞벌이 부부 기준 2억원 이하로 확대하면서 고소득자의 대출 비중이 늘어났다. 소득 5분위에 속하는 연소득 1억 3000만원 이상의 초고소득자의 대출 비중이 건수(305건)로는 2.3%, 금액(1140억원)으론 2.9%를 차지했다. 작년엔 금액 기준 0%대에 불과했으나 올해 3% 가량 껑충 뛰었다. 올 들어 5월까지 소득 1·2분위에 해당하는 연소득 4000만원 이하의 신생아 특례 대출 이용 비중은 건수(1717건)로는 12.7%, 금액(4324억원)으론 10.9% 차지하는 데 그쳤다. 저소득자 대비 고소득자의 신생아 특례대출 이용금액이 작년 4.7배에서 올해 5.2배로 높아졌다.신생아 특례 디딤돌 대출은 대출 신청일 기준 2년 내 출생·입양한 무주택 가구나 1주택 가구(대환대출)가 주택을 구입할 때 HUG의 보증으로 최대 5억원까지 1.8~4.5%의 저리로 대출을 받을 수 있는 정책 상품이다. 이러다 보니 연소득 1억 7000만원 이상의 가구주가 3억원 가량을 신생아 특례를 통해 대환대출을 받기도 했다. 다만 올해부터 기준금리 인하기가 본격화한 만큼 변동금리가 유리해지는 상황이라 대환대출 비중은 금액 기준 작년 35.5%에서 24.4%로 하락했다. 신생아 특례 디딤돌 대출은 고정금리를 기준으로 한다.국토교통부 관계자는 “신생아 특례 대출은 출생률을 제고하는 취지이기 때문에 소득 요건을 과하게 높인 것”이라고 말했다. 다만 올해부터 맞벌이 부부의 소득 요건을 2억 5000만원으로 확대하기로 한 후 시행을 유예했으나 이를 철회키로 했다. 신생아 특례대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에서도 제외돼 가계대출을 늘리는 주범으로도 지목되고 있다. 5월 누적 기준으로 은행권 주택담보대출이 15조 5000억원 늘어났는데 4분의 1 가량이 신생아 특례대출에서 취급됐다.챗GPT4.o, 달리3◇ 신생아 특례로 빚내서 절반은 ‘수도권’에 내집 마련 신생아 특례 디딤돌 대출을 받은 가구주의 상당수는 수도권에 집을 샀다. 작년 수도권 대출 취급 건수는 1만 1829건으로 전체의 47%를 차지했고 금액(3조 6963억원)으론 53%를 기록했다. 올해도 비슷했다. 올 5월 누적으로 수도권에 6238건, 2조 818억원이 취급돼 각각 전체의 46%, 52%를 차지했다. 신생아 특례 대출을 받아 서울에 집을 사는 비중은 줄어들었다. 작년 신생아 특례대출로 서울에 집을 산 건수는 1987건으로 전체의 8%, 금액(7320억원)으론 11%를 기록했는데 올 5월 누적으로 보면 946건, 3740억원이 취급돼 각각 7%, 9%로 감소했다. 이는 신생아 특례 대출을 통해 구입할 수 있는 주택 기준이 9억원 이하, 전용면적 85㎡(읍·면 100㎡) 이하인데 서울 집값이 급등하면서 9억원 이하 짜리 집을 찾기 어려워졌기 때문으로 풀이된다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 작년 서울 아파트 거래 중 9억원 이하이면서 규모가 85㎡이하인 아파트 비중은 44.4%였는데 올해는 5월까지 38.6%로 줄어들었다. 민홍철 의원은 “신생아 특례대출이 수도권에 집중된 만큼 지역 간 격차와 실수요자에 대한 맞춤형 지원이 더욱 중요해졌다”며 “출산을 결심한 가정이 주거·금융 부담으로부터 벗어날 수 있도록 제도 균형과 저출산 대응책 마련에 힘써야 한다”고 밝혔다.
- 서울 집값 패닉바잉 수준, 고민 깊어지는 정부(종합)
- [이데일리 최정희 기자] 서울 아파트 가격이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 강남3구와 용산구 등 서울 최대 핵심지에서 출발했던 아파트 가격 상승세가 한강벨트로 빠르게 번지면서 성동구, 마포구 아파트 가격이 일주일 새 1% 가까이 급등하며 역대 최고 상승률을 보였다. 정부는 문재인 정부 때처럼 집값 상승을 자극할까 섣불리 대책을 내놓지 못하는 상황에서 집값 상승에 대한 경고음만 커지고 있다. [이데일리 김일환 기자]◇ 성동·마포 아파트 가격, 강남3구 제치고 1% 상승26일 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(17~23일) 서울 아파트 가격은 일주일 새 0.43% 올랐다. 문재인 정부였던 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 6년 9개월래 최고 상승률을 보였다. 작년 3월 마지막 주 이후 상승세가 이어지고 있는 가운데 5월 둘째 주 이후 7주 연속 상승폭이 확대되고 있다. 부동산원 관계자는 “재건축 추진 단지 등 선호단지를 중심으로 매수 문의가 증가하고 매도 희망 가격이 상승하고 있다”며 “상승 거래 사례가 포착되는 등 서울 전체가 상승세를 지속하고 있다”고 밝혔다. 성동구 아파트 가격은 0.99% 올라 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 보였다. 부동산원이 2012년 5월부터 관련 통계를 집계한 이후 최고 상승률이다. 마포구는 0.98%, 광진구는 0.59% 올라 이들 역시 역대 최고 상승률을 보였다. 서울 성동구 옥수동 e편한세상 옥수파크힐스는 국민평형(84㎡)이 이달 15일 24억 3500만원에 거래돼 최고가를 기록했다. 연초까지만 해도 21억 2000만원에 거래됐으나 5개월 만에 3억원 넘게 올랐다. 광진구 광장동 광장현대3단지는 14일 국민평형 기준 18억 4000만원을 찍었다. 이달 초까지만 해도 12억 8000만원에 거래됐으나 불과 2주일여 만에 5억 6000만원 오른 것이다. 성동구, 마포구는 강남3구(강남·서초·송파구)의 아파트 가격 상승률을 뛰어넘었다. 강남구는 0.84%, 서초구는 0.77%, 송파구는 0.88% 상승했다. 서초구와 강남구는 2018년 1월 넷째 주(0.78%, 0.93%) 이후 가장 큰 폭의 상승률을 보였다. 송파구는 2018년 1월 셋째 주(1.39%) 이후 가장 큰 폭으로 올랐다. 용산구는 0.74% 올라 2018년 2월 둘째 주(0.98%) 이후 최대 상승을 기록했다. 강남3구는 올 들어서 아파트 가격이 7~8% 가량 상승했다. 서울 외곽도 오름폭이 커지고 있다. ‘노도강’으로 불리는 노원구는 0.12%, 도봉구는 0.06%, 강북구도 0.16% 상승했다. 구로구와 금천구는 각각 0.14%, 0.06% 올라 작년 9월 이후 최고 상승률을 보였다. 경기도 핵심지로도 집값 상승세가 번지고 있다. ‘준강남’ 과천은 0.47% 올라 전주(0.48%)보다는 상승률이 둔화했다. 그 대신 성남시가 0.49%, 성남시 분당구가 0.67% 오르며 상승폭을 키웠다. 성남시는 2018년 9월 둘째 주(0.57%) 이후 최고치를 보였고 분당구는 같은 해 9월 첫째 주(0.79%) 이후 가장 크게 올라 문재인 정부의 집값 급등기 때와 유사한 상승세를 보였다. 용인 수지는 0.23% 올라 3주 연속 0.2%대 상승률을 보였고, 하남은 0.22% 올라 작년 9월 둘째 주(0.35%) 이후 최대 상승을 기록했다. 심형석 우대빵연구소 소장은 “본격적인 상승장이 오다 보니 풍선효과가 큰 것 같다”며 “강남3구 등에 토지거래허가제(토허제)가 재시행된 이후 4월까지만 해도 조용했으나 5월 말부터 아파트 가격이 미친 듯이 오르고 있다”고 말했다. 이어 “최근엔 너무 오르다 보니 매수자들도 주춤한 상황”이라고 전했다.24일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습(사진=연합뉴스)◇ 서울 집값 경고음 커졌다서울과 경기도 일부 아파트를 중심으로 가격이 폭등세를 보이면서 정부의 고민도 깊어지는 모습이다. 문재인 정부의 일시적인 수요 억제책이 집값 상승을 더 자극한 상황인 만큼 단기 급등세에 즉각 대응하지 않겠다는 것이 이재명 정부의 입장이다. 이재명 정부의 5개년 정책을 설계하는 국정기획위원회의 이춘석 경제2분과장은 “‘5년간의 주택 공급, 주거 복지’에 초점을 맞추겠다”며 “집값의 단기 급등세는 대통령실·국회·정부가 해야 할 일”이라고 선을 그었다. 전문가들은 정부 대책이 나올 때까지 현 상황이 계속 이어질 것이라고 진단했다. 그러나 정부로선 집값을 잡기 위해 실효성이 있는 정책을 찾기도 쉽지 않은 상황이다. 단편적으로 토지거래허가제 대상 지역을 성동구, 마포구 등으로 넓힐 수 있지만 얼마나 효과가 있을지에 의구심이 생긴다. 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가제 등 3대 규제를 받고 있는 강남3구와 용산구 집값이 급등하고 있기 때문이다. 반면 서울, 경기 일부를 제외한 지방은 아파트 가격이 3년째 하락하고 있다. 지방 아파트 가격은 6월 넷째 주에도 0.03% 하락해 2022년 6월 둘째 주 하락 전환한 이후 하락세가 이어질 만큼 서울과 지방간 차별화가 심화하고 있다. 이러는 동안 서울 집값에 대한 경고음은 커지고 있다. 한국은행이 25일 발간한 ‘상반기 금융안정보고서’에 따르면 소득·임대료·전국 아파트 가격 대비 서울 아파트 가격 차를 의미하는 서울 주택시장 위험지수가 올 1분기 0.90으로 2022년 1분기(0.99) 이후 3년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 기준금리가 하락할 경우 서울 아파트 가격은 추가 상승할 가능성이 있다. 한은은 “기준금리 인하 기조 아래 서울 등 수도권 중심으로 주택 가격 상방 압력이 크게 나타날 가능성에 유의할 필요가 있다”고 밝혔다. 한은은 대출 규제를 강화할 필요가 있다고 경고했다. 7월부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화될 예정인데 신생아 특례대출, 전세 대출 등이 DSR 규제에 포함되지 않아 이를 포함할 필요가 있다고 한은은 밝혔다. 한은은 “정책금융 공급이 과도할 경우 정부의 재정부담 증가나 주택담보대출 시장의 경쟁이 심화될 수 있다”며 “정책대출에도 DSR 적용 범위를 단계적으로 확대해야 한다”고 설명했다.
- 서울 성동·광진·마포구 지붕 뚫고…역대 최고로 올랐다
- [이데일리 최정희 기자] 서울 성동구 옥수동 e편한세상 옥수파크힐스는 국민평형(84㎡)이 이달 15일 24억 3500만원에 거래돼 최고가를 기록했다. 연초까지만 해도 21억 2000만원에 거래됐으나 5개월 만에 3억원 넘게 올랐다. 광진구 광장동 광장현대3단지는 14일 국민평형 기준 18억 4000만원을 찍었다. 이달 초까지만 해도 12억 8000만원에 거래됐으나 불과 2주일여 만에 5억 6000만원 오른 것이다. 서울 아파트 가격이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 강남3구와 용산구 등 서울 최대 핵심지에서 출발했던 아파트 가격 상승세가 한강벨트로 빠르게 번지면서 성동구 아파트가 일주일 새 1% 가까이 오르는 등 마포구, 광진구가 역대 최고 상승률을 보였다. 성동구, 마포구는 강남3구 아파트 가격 상승률을 뛰어넘었다. 24일 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습(사진=연합뉴스)◇ 성동·마포구 1% 가까이 올라, 강남3구 상승률 제쳐26일 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(17~23일) 서울 아파트 가격은 일주일 새 0.43% 올랐다. 5월 둘째 주 이후 7주 연속 가격 상승폭이 커지면서 문재인 정부였던 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 6년 9개월래 최고 상승률을 보였다. 서울 25개 자치구의 상승폭이 커진 가운데 강북, 강남 모두 2018년 이후 최고 상승률을 기록했다. 강북 14개 자치구 아파트의 가격 상승률은 일주일 간 0.31%, 강남 11개구는 0.54% 올랐다. 각각 2018년 9월 둘째 주(0.43%), 2018년 1월 넷째 주(0.54%) 이후 가장 큰 폭으로 상승한 것이다. 부동산원 관계자는 “재건축 추진 단지 등 선호단지를 중심으로 매수문의가 증가하고 매도 희망 가격이 상승하고 있다”며 “상승 거래 사례가 포착되는 등 서울 전체가 상승세를 지속하고 있다”고 밝혔다. 출처: 한국부동산원특히 성동구 아파트 가격은 0.99% 올라 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 부동산원이 2012년 5월부터 관련 통계를 집계한 이후 최대 상승률이다. 마포구는 0.98%, 광진구는 0.59% 올라 이들 역시 역대 최고 상승률을 보였다. 강동구는 0.74% 올라 2018년 9월 둘째 주(0.80%) 이후, 동작구는 0.53% 올라 2018년 9월 첫째 주(0.60%) 이후 최고 상승률을 보였다. 양천구는 0.47% 올라 2019년 12월 둘째 주(0.61%) 이후 가장 크게 올랐다. 성동구, 마포구는 강남3구(강남·서초·송파구)의 아파트 가격 상승률을 뛰어넘었다. 강남구는 0.84%, 서초구는 0.77%, 송파구는 0.88% 상승했다. 서초구와 강남구는 2018년 1월 넷째 주(0.78%, 0.93%) 이후 가장 큰 폭의 상승률을 보였다. 송파구는 2018년 1월 셋째 주(1.39%) 이후 가장 큰 폭으로 올랐다. 용산구는 0.74% 올라 2018년 2월 둘째 주(0.98%) 이후 최대 상승을 기록했다. 서울 외곽도 오름폭이 커지고 있다. ‘노도강’으로 불리는 노원구는 0.12%, 도봉구는 0.06%, 강북구도 0.16% 상승했다. 구로구와 금천구는 각각 0.14%, 0.06% 올라 작년 9월 이후 최고 상승률을 보였다. 심형석 우대빵연구소 소장·미국 IAU 교수는 “본격적인 상승장이 오다 보니 풍선효과가 큰 것 같다”며 “강남3구 등에 토지거래허가제(토허제)가 재시행된 이후 4월까지만 해도 조용했으나 5월말부터 아파트 가격이 미친 듯이 오르고 있다”고 말했다. 이어 “최근엔 너무 오르다 보니 매수자들도 주춤한 상황”이라고 전했다.함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “마포구, 성동구 가격이 높게 오른 것은 정비사업과 한강변 이점에 토허제로 묶이기 전에 매수하자는 선취수요”라며 “정부 대책 전까지는 이러한 흐름이 이어질 것”이라고 밝혔다. ◇ 분당이 간다, 0.67% 올라…과천보다 더 크게 상승경기도 핵심지로도 집값 상승세가 번지고 있다. ‘준강남’ 과천은 0.47% 올라 전주(0.48%)보다는 상승률이 둔화했다. 그 대신 성남시가 0.49%, 성남시 분당구가 0.67% 오르며 상승폭을 키웠다. 성남시는 2018년 9월 둘째 주(0.57%) 이후 최고치를 보였고 분당구는 같은 해 9월 첫째 주(0.79%) 이후 가장 크게 올라 문재인 정부의 집값 급등기때와 유사한 상승세를 보였다. 용인 수지는 0.23% 올라 3주 연속 0.2%대 상승률을 보였고, 하남은 0.22% 올라 작년 9월 둘째 주(0.35%) 이후 최대 상승을 기록했다. 경기도 전체 아파트 가격 상승률은 0.05%로 3주 연속 상승했다. 평택(-0.15%), 고양(-0.04%), 이천(-0.06%), 의정부(-0.03%) 등은 하락세가 지속했다. 인천은 0.01% 오르는 등 전체 수도권 아파트 가격 상승률은 0.16% 올라 작년 8월 마지막 주(0.17%) 이후 최대 상승률을 보였다. 2월 마지막 주 이후 18주 연속 상승했다. 전국 아파트 가격은 0.06% 올라 3주 연속 상승했다. 작년 9월 둘째 주(0.07%) 이후 최대 상승세다. 반면 지방 아파트 가격은 0.03% 하락했다. 2022년 6월 둘째 주에 하락 전환한 이후 약 3년 가량 하락세가 이어지고 있다. 광주광역시와 대구광역시는 각각 0.07%씩 하락해 전주(-0.06%, -0.05%) 이후 하락폭이 커졌다. 대통령 제2집무실, 국회 세종의사당 이전 등으로 화제를 모았던 세종시는 0.04% 오르는 데 그쳐 2주 연속 상승세가 둔화했다. 해양수산부 이전이 추진되는 부산은 0.04% 하락했다. 한편 전국 아파트 전세 가격은 0.02% 상승했다. 서울은 0.09%, 수도권은 0.04% 올랐다. 서울의 경우 역세권, 대단지 등 정주여건이 양호한 선호단지 위주로 임차 수요가 이어지고 있다는 평가다. 강동구는 0.36%, 동작구는 0.28% 올랐다. 과천도 0.43% 상승했다. 반면 지방은 0.01% 하락했다.
- 서울 집값·가계부채·자영업자…금융안정 위협한다(종합)
- [이데일리 장영은 기자] 수도권 집값 급등과 가계부채 확대, 자영업자와 비은행 금융기관의 부실 등이 금융안정을 해치는 리스크 요인으로 지목됐다. 최근 서울 집값이 급등세를 보이면서 가계부채도 가파른 증가세를 보이고 있다. (사진= 연합뉴스)◇ 서울 집값 급등이 지역 불균형·가계부채 확대 부채질한국은행은 25일 발간한 금융안정보고서(2025년 6월)에서 우리나라 금융시스템이 대체로 안정적이지만, 최근 수도권 일부 지역의 주택가격 급등과 가계부채 증가폭 확대, 비은행금융기관 중심의 연체율 상승 등이 불안 요인으로 잠재해 있다고 경고했다.최근 가장 큰 변화는 수도권, 특히 서울 일부 지역에서 주택가격이 빠르게 상승하면서 가계대출 증가폭이 다시 확대된 점이다. 작년 하반기에는 높은 금리와 거시건정성 규제 등으로 가계대출 증가세가 둔화하는 모습을 보였으나, 올해 들어 금리인하 기조와 토지거래허가구역(토허제) 해제 등 정책 변화 영향으로 주택거래가 늘면서 가계대출이 다시 늘었고 가계부채의 급격한 확대 가능성에 대한 우려도 커졌다.서울을 비롯한 수도권과 지방 간의 주택가격 상승세는 극명하게 차이가 났다. 2023년 1월 대비 올해 4월 서울 집값은 16.1% 상승했는데 비수도권은 1.7% 하락한 것으로 나타났다. 같은 기간 수도권은 9.6% 올랐다. 장정수 한은 금융안정국장은 “서울 강남 일부 지역의 아파트값 주간 상승률은 0.7%로 연율로 환산하면 30% 수준”이라며 “이는 굉장히 빠른 속도이기 때문에 예의주시하고 있고 엄중하게 보고 있다“고 말했다. 서울 주택시장 위험지수는 올해 1분기 0.90으로 상승해, 2022년 2분기(1.01) 이후 최고 수준이다. 2021년 1분기 1.76을 기록하며 정점을 기록한 이후 완화되다 지난해 말부터 빠른 속도로 재상승하고 있다. 최근 가파른 집값 상승과 가계대출 증가세를 감안하면 2분기에는 더 오를 것이란 전망이다. 한은에 따르면 금리 수준이 3.2% 이하일 때는 금리 하락이 주택가격과 가계대출에 미치는 영향이 2배 이상 더 커졌다. [이데일리 김정훈 기자]◇ 자영업자 부실 심각…배드뱅크 도움되겠지만 근본 처방은 아냐코로나19 대유행(팬데믹) 이후 누적된 경영난과 지난해 말 비상계엄 이후 내수 부진까지 겹치면서 자영업 부문 부실도 심각한 것으로 나타났다. 상당기간 지속된 고금리와 인건비 상승 등도 영향을 미쳤다. 한은에 따르면 올해 1분기 말 기준 자영업자 대출 연체율은 1.88%로 2012년 이후 장기평균(1.39%)을 웃돌았으며, 2015년 1분기(2.05%) 이후 최고치였다. 특히 여러 곳에서 돈을 빌렸으면서 저소득이거나 저신용인 취약 자영업자의 연체율은 12.24%에 달했다. 2013년 2분기 말(13.54%) 이후 약 12년 만에 가장 높은 수치다. 비취약 자영업자 연체율(0.46%)과는 26배가 넘는 격차를 보이며 자영업 내에서도 양극화가 심화하고 있음을 보여준다.업권별로도 리스크 편중이 심했다. 비은행권 자영업자 대출 연체율은 3.92%에 달해 은행권(0.53%)의 8배 가까운 수준을 기록했다. 이는 상대적으로 신용도가 낮은 자영업자들이 비은행권에 집중되면서 나타난 현상으로, 제2금융권의 건전성 악화로 이어질 가능성이 있다. 은행 대출 연체율은 수치는 비교적 낮지만, 이 역시 2013년 2분기 말(0.60%) 이후 12년 만에 최고치였다.한은은 기준금리 인하로 이자 부담은 점차 완화될 것으로 전망했지만, 서비스업 경기 부진 등으로 자영업자의 소득 회복이 더딘 점은 우려된다고 지적했다. 이종렬 한은 부총재보는 이날 설명회에서 2차 추가경정예산(추경)안에 포홤된 민생회복지원금과 자영업자 채무탕감, 소위 ‘배드뱅크’가 금융안정 측면에서는 도움이 될 것이라고 봤다. 다만, 전문가들은 부채 탕감이 단기 처방에 그치거나 도덕적 해이를 초래하지 않도록 세심한 설계가 필요하다고 강조했다. 김정식 연세대 경제학부 명예교수는 “도저히 갚지 못하는 부분에 대해서는 탕감을 해줘야겠지만 기준을 엄격해서 어려운 환경에서도 빚을 갚은 사람들이 상대적인 박탈감을 느끼지 않도록 해야 한다”며 “자영업의 구조적인 문제를 해결하기 위한 노력도 병행해야 한다”고 말했다. 허준영 서강대 경제학과 교수도 “지원을 광범위하게 해주게 되면 경쟁력이 떨어지는 부분까지 정부 지원으로 연명하게 되는 상황이 될 수 있다”며 “미시적인 한 두번의 대책이 아니라 정부가 자영업 구조조정이라는 조금 더 큰 그림을 가지고 가야 한다”고 제언했다. 비은행금융기관의 연체율도 지속적으로 상승세를 보이고 있어 위험요소로 꼽혔다. 가계 및 기업 대출 모두에서 비은행금융기관을 중심으로 연체율이 높아졌으며, 자영업자 등 취약차주 비중도 늘었다. 이는 경기둔화와 내수 부진이 길어지면서 신용 리스크가 확대된 결과로 해석된다. 일반은행의 수익성(ROA)은 전년동기대비 개선됐으나, 비은행은 상호금융과 증권회사 등 대부분 업권에서 수익성이 하락했다. (자료= 한국은행)
- '주택시장 위험' 강남 아파트값 연율 30% '껑충'[일문일답]
- [이데일리 정두리 기자] 한국은행은 서울을 중심으로 집값 과열이 커지고 있다고 진단했다. 특히 강남권 지역은 주택가격 상승률이 연율 30%을 기록한 것으로 나타났다. 1분기 서울 주택시장 위험지수는 3년 만에 최고치를 기록했다.25일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 금융안정보고서(2025년 6월) 설명회. 이종한(왼쪽부터) 금융기관분석부장, 임광규 금융안정기획부장, 이종렬 부총재보, 장정수 금융안정국장, 문용필 안정분석팀장, 고경철 전자금융팀장한은이 25일 발표한 금융안정 보고서에 따르면, 2023년 1월부터 2025년 4월까지 서울 주택매매가격은 16.1% 상승한 반면 비수도권은 1.7% 하락했다. 같은 기간 수도권 전체 상승률은 9.6%였다.이날 기자설명회에서 장정수 한은 금융안정국장은 “최근 한은 뿐만 아니라 정부도 서울 주택 시장 상황을 굉장히 엄중하게 보고 있다”면서 “서울 주간 단위 상승률로 보면 0.2%대로, 강남 일부 지역 같은 경우는 주간 상승률이 0.7%로 연율로 환산하면 30% 수준”이라고 말했다. 서울 주택시장 위험지수는 올해 1분기 0.90으로 상승, 2022년 1분기(0.99) 이후 최고 수준에 도달했다.장 국장은 “최근 서울 주택가격이 전국 대비 빠르게 상승했고 가계대출도 계속 늘어나는 흐름”이라면서 “2분기 서울 주택시장 위험지수는 더 오를 가능성이 크다”고 말했다.취약 자영업자 대출 연체율이 12년여 만에 최고치를 기록했다. 한은에 따르면 올해 1분기 1분기 금융기관의 취약 자영업자의 대출 연체율은 12.24%로 집계됐다. 2013년 2분기 13.54% 이후 약 12년 만에 최고치다. 상환 능력이 취약한 고위험 가구가 전체 자영업자의 3.2%에 달한다. 이러한 가운데 한은은 개인 및 자영업자의 장기 연체채권을 소각하는 이재명 정부의 배드뱅크 정책에 대해선 전체적인 부채비율을 줄이는 데 도움이 될 것으로 봤다. 이종렬 한은 부총재보는 “(2차 추가경정예산안에서 검토되는) 민생회복 지원금은 소비 진작에 따른 매출 증대, 서비스 경기 개선을 통해 자영업 전반 소득 회복에 도움이 될 것”이라며 “소상공인 재기 지원 대책도 장기 연체 채권 소각 등을 통해 취약 자영업자 회생에 큰 도움이 될 것으로 기대한다”고 말했다. 그러면서 “도덕적 해이나 성실상환자와의 형평성 얘기가 부작용으로 거론되나 정부에서도 선별기준과 탕감률을 많이 고민하는 것으로 안다”고 부연했다. 다음은 이 부총재보와 장 국장 등과의 일문일답이다.-취약 소상공인 대출의 연체율이 12%를 넘겼다. 얼마 이래 최고치인가. 이렇게 취약 부문 연체율이 오르는 상황에서 추경안이 지금의 상황을 얼마나 더 나아지게 할 거라고 보는지. △(이 부총재보) 추경안 보면 민생회복지원금하고 소상공인재기지원금 고려하고 있는 것으로 알고 있다. 민생회복지원금은 소비 진작에 따른 매출 증대 서비스 경기 개선 등을 통해 자영업자 전반에 대해 소득 회복에 도움이 될 것으로 보인다. 소상공인 재기 지원 대책도 마찬가지로 소상공인들의 장기 연체 채권 소각 등을 통해 채무 조정, 그다음에 폐업 지원 등으로 취약 자영업자의 회생의 큰 도움이 될 것으로 저희는 기대하고 있다. 도덕적해이 문제 얘기도 나오고 있는데 지금 정부에서 선별 기준이나 탕감 비율 등을 많이 고민하고 있는 것으로 알고 있다.(장 국장) 취약 부분 연체율은 저희가 기준금리 인하를 100bp 한 데다가 앞으로 추경의 취약 부분에 대한 타깃 지원이 이뤄진다면 시너지 효과로 인해서 연체율 개선 효과가 나타날 것으로 기대하고 있다.(문용필 안전분석팀장) 취약차주 연체율은 1분기 12.2% 수준인데 직전 최고치는 2013년 2분기에 13.54%다.-전체 자영업자 대출 연체율이랑 은행 대출 연체율도 높은 것으로 보이는데 각각 수치가 어떠한가. 정부가 소위 배드뱅크 추진 계획을 밝혔는데, 금융 안정 상황에서는 긍정적인 영향을 줄 것으로 보는지, 부작용은 없을지 평가해달라. △(문 팀장) 전체 자영업자 대출 연체율은 1.88%고, 직전 최고치는 15년 1분기 2.05%다. 자영업자 은행 대출 연체율은 현재 0.53% 수준이고, 직전 최고치는 13년 2분기 0.60%이다. 비은행 대출 연체율 같은 경우 현재 3.92% 수준이고, 직전 최고치는 2015년 3분기 4.60%이다.(이 부총재보) 금융 안정에 확실히 도움이 될 것으로 생각하고 있다. 왜냐하면 민생회복지원금 경우 소비 진작에 도움이 될 것이고, 배드뱅크도 결국 빚을 탕감해 전체적인 부채 비율도 줄어든다는 점에서 긍정적으로 생각된다. 문제는 형평성 문제 얘기가 나올 수 있다. 결국 재원 조달의 문제인데, 이러한 부작용은 보완해 나갈 수 있지 않을까 생각한다. -최근 서울과 수도권 집값에 대한 평가를 부탁드린다. 대안으로 정책대출 DSR 포함과 함께 안정적인 주택 공급이 필요하다고 언급이 돼 있다. 그리고 최근 국정위가 국토부에 부동산시장을 잡겠다고 수도권 신도시 대책을 안 만들었으면 좋겠다는 표현이 있었다. 한은 입장에서 제언한다면.△ (장 국장) 최근 한국은행 뿐만 아니라 정부도 가계부채나 서울 주택 시장에 대한 현재 상황을 굉장히 엄중하게 보고 있다. 지금 서울의 부동산 가격 상승률은 굉장히 빠르게 재상승을 하고 있다. 주간 단위 상승률로 보면 서울이 0.2%대이니까 연율로 하면 10%대이고, 강남 일부 지역 같은 경우는 주간 상승률이 0.7%니까 연율로 환산하면 30%대이다. 주택 공급과 관련해서 수도권 신도시 공급에 대해서 안 만들었으면 좋겠다는 정부의 입장과 관련해 이것은 주택 공급을 하지 말자는 것이 아니라 주택 공급을 좀 더 장기적인 계획 하에서 로드맵을 가지고 마련하자라는 취지로 알고 있다. 총재님도 말씀하셨지만 최근 부동산 가격 상승에 큰 원인은 기대 심리일 것이다. 한은 소비자 동향 조사에서 주택전 지수가 또 굉장히 큰 폭으로 상승을 했다. 기대 심리의 안정이 중요하고, 이를 위해서는 주택 공급에 대한 안정적인 공급이 이뤄질 거라는 확신을 주어야 하고, 이와 함께 일관성 있는 정책 이뤄져야 한다. 아울러 한은도 금리 정책을 하는 데 있어서 성장과 물가를 당연히 고려하지만, 이와 함께 가계부채 등 금융 안정 상황을 고려를 하고, 최근의 부동산 시장과 가계 부채 상황을 본다면 이러한 금융 안정에 대한 고려는 더 할 수밖에 없지 않을까 생각된다.(임광규 금융안정기획부장) 서울 지역의 주택 수준에 대한 보고서 참고 박스에서 서울 지역 주택시장 위험 지수를 산출했다. 최근에 좀 빠르게 높아지고 있고, 과거 코로나 수준보다는 좀 낮은 수준을 보이고 있다. 현재 정책 대출 비중이 28%로 차지하고 있는데 꾸준한 상승세를 보이고 있기 때문에 이러한 부분은 조금 더 보완될 여지가 있다. 정책 대출의 경우 DSR 적용이 안 되기 때문에 이런 부분을 보완해 가면서 주택 수요보다는 주택 공급과 관련된 지원 부분에 조금 더 포커스를 맞춰서 가는 방향을 보고서에서 제시했다. -서울 주택시장 위험 지수 올해 1분기 높게 나온 배경을 알려달라. DSR을 정책금융에 단계적으로 도입한다는 제안을 했는데, 이것이 효과적이라고 보는지.△(장 국장) 위험지수 1분기 올라간 것은 전국 대비 서울 아트 가격이 굉장히 가파르게 상승을 했다. 임대료도 마찬가지고, 소득 대비로도 상승했기 때문에 4월 이후에 다시 늘어난 부분을 고려를 하면 2분기는 더 올라갈 가능성이 크다. 그래서 주택시장의 과열 우려가 서울 지역을 중심으로 커지고 있다고 보는 것이다. DSR 정책 금융을 포함하는 것에 대해서는 어느 것이 더 효과가 있고, 우선적이냐는 것을 단적으로 말하기는 어렵다. 다만 기본적으로 정책 금융이라는 것이 취약계층이나 실수요자에 대한 주거 안정을 위한 지원이 있기 때문에, 그러한 취지는 당연히 고려를 해야 한다. 그래서 정책 금융을 DSR에 포함하는 것도 단계적으로 할 필요가 있다는 것이다.-주택시장 위험 지수를 쉽게 설명할 수 있는지 궁금하다. 지수가 어느 절대적 수준을 넘어서면 굉장히 위험할 수 있다는 기준선도 제시해 줄 수 있는지 묻는다. 또 금융 안정 측면에서 고려했을 때 금리가 더 낮아져야지 취약 자영업자가 줄어들겠으나 반대로 또 주택 시장을 과열시키는 것도 있어서 지금 굉장히 딜레마인 것 같은데, 지금 현재 상황에서는 어떤 걸 더 중시한다고 보는지도 알려달라.△(장 국장) 일단 저희가 강조하고자 하는 것은 금리에 대한 가계 대출이나 주택 시장의 비선형성이다. 금리 수준이 낮아질수록 금리에 따른 가계대출과 주택 가격에 대한 충격은 훨씬 상방 압력이 커진다. 그래서 앞으로 금리 인하의 기조 하에서의 정책을 더 고려를 할 수밖에 없을 것이고, 그렇기 때문에 거시건전성 정책과의 공조가 굉장히 중요하다. 취약 자영업자 금융 안정 리스크와 가계 부채와 부동산 시장에 따른 금융 불균형에 대해 양방향으로 생각해야 한다. (문 팀장) 주택시장 위험 지수는 주택 가격이 상승하면서 가계 신용이 동반해서 증가하는 데 따른 금융 불균형 위험의 누적되는 정도를 나타낸다고 보면 된다. 시산시 활용되는 데이터들이 기본적으로 주택 가격과 주택 가격의 상승 흐름, 가계 신용의 증가세 등을 반영하는 데이터들을 활용하고 있다. GDP 대비 가계 신용 비율과 소득 대비 아파트 매매 가격, 아파트 전세가 대비 매매 가격 등의 데이터 등도 활용한다. 임계치 관련해서는, 저희가 특별한 임계치를 언급하기보다는 최근 코로나19 시기가 가장 고점으로 본다면, 아직 그 수준에는 아직 이르지 않은 상황이지만 전반적으로 상승 흐름이 이어지고 있다는 정도로 말할 수 있다. -한은이 DSR 규제를 정책 대출에도 단계적으로 적용하자 제안을 했는데, 전세대출은 왜 그렇게 제안을 하지 않았는지 궁금하다. △(임 부장) 현재 DSR이 적용되는 대출이 잔액 기준으로 45% 수준이다. 다시 말해 55% 정도가 DSR 적용이 되지 않는 걸로 나와 있고, 그중에 대표적으로 전세자금대출이 적용되지 않고 있다. 저희가 이번 보고서뿐 아니라 그전에도 DSR 적용을 확대해야 된다고 강조해왔다. 이번에는 특히 정책 금융에 대해서 분석을 하다 보니까 이런 부분들을 점진적으로 DSR 규제 안으로 들어와야 된다는 내용을 담았다. 전세자금 대출의 경우에는 공적 보증 등을 통해서 취급을 하다 보니까 금융기관이 리스크에 대한 심사 기능이 조금 소홀히 할 여지가 있다. 이러한 리스크가 보증 기관한테 전가되는 부분이 있기 때문에, 저희가 좀 살펴봐 봐야 된다는 취지로 설명을 드리고 있다. -GDP 대비 가계 신용 비율이 80대로 떨어졌는데 올해 1분기 GDP도 역성장하고 가계 부채도 올라가는 상황이라 다시 90%대로 올라갈 여지가 있는지 궁금하다. (장 국장)가계 부채 비율은 2024년 말 기준 89.9%로 기억하고 있다. 3년 연속으로 비율이 하락했다. 1분기는 아직 발표 전이나 대략적으로 추정을 해보면 아마 연말보다는 조금은 떨어질 가능성이 있다. 다만 2분기에는 가계 대출이 많이 늘어났기 때문에 GDP 상황을 고려하지 않는다 하더라도 가계 부채 비율은 추가로 반등할 가능성이 있다. -스테이블코인 관련해 입장은 어떠한가. △(고경철 전자금융팀장) 금융 안정 측면에서 본다면 스테이블 코인을 발행하게 되면 준비 자산을 구성하게 된다. 우리나라는 아직 법제화 과정에 있으나 해외 각국의 규제를 보면 스테이블 코인 자체는 환급에 대비하기 위해서 고유동성 자산, 특히 현금 예금 또는 단기 국채 등의 형태로 구성하게 돼 있다. 예금이나 국채 운용 과정에서 스테이블 코인을 민간 업체가 발행했을 경우 금융시장의 충격에 따라서 코인런이 발생할 수도 있다. 그 과정에서 준비 자산의 매각 또는 파이어 세일로 인해 리스크가 전이될 수 있고 증폭될 수 있다. 이러한 금융 안정 측면에서 한은은 스테이블 코인을 바라보고 있다고 이해해주면 될 것 같다. 그래서 정부와의 논의 과정에서도 이런 한은의 통화 정책과 금융 안전 측면을 고려해 안전판을 마련해야 된다고 일관된 입장을 전하고 있다.-비은행 연체율이 높아지고 건전성이 우려된다고 지적했는데, 9월부터 1억원 예금자 보호가 상향되면 예금 자금이 몰릴 가능성이 있어 금융 안정 측면에서는 우려가 더 커지는 것은 아닌지 궁금하다. 또 관련해서 한은의 비은행 감독 건에 관한 논의도 좀 진행될 것으로 보이는데.△(장 국장) 예금 보호 한도가 상향되면 당연히 금융권 간 자금 이동이 일어날 수 있을 것이다. 일반적으로 은행보다는 비은행 금융기관들의 금리가 높기 때문에 그쪽으로 자금 이동 가능성이 있다. 다만 최근 비은행 금융기관과 은행 간의 수익 금리 차이를 보면 과거보다는 많이 좁혀져 있다. 비은행 금융기관이 연체 때문에 자산 건전성 관리를 해야 하는 측면이 있어 수신 유치를 적극적으로 하지 않는 상황이기 때문이다. 그래서 당장의 금융권 간 자금 이동이 크게 확대될 가능성은 현재로서는 커 보이지는 않는다. 다만 비은행들이 자산들을 확충하려는 유인이 생기고, 또 자산을 확충하면서 수익성을 더 내기 위해서 고위험 자산에 투자하려는 유인은 분명히 있을 수 있다. 그래서 앞으로 종합적으로 모니터링하고 그것을 논의해 가겠다. 중앙은행의 감독권에 대해서는, 기본적으로 한국은행에서 정보 측면에서 감독은 굉장히 중요하다고 생각한다. 레고랜드 사태 이후 새마을금고 이제 사태가 일어나면서 뱅크런이 빠르게 진행된다는 경험을 했다. 또 한은에서는 유동성 공급이 은행 중심으로 이뤄지기 때문에 비은행에 대한 부분도 확대돼야 한다는 얘기도 여러차례 했다. -이종렬 부총재님이 퇴임 앞두고 마지막으로 진행하는 금융안정상황 간담회다. 소회가 남다를 것 같은데.△(이 부총재보) 갑작스러운 질문이지만, 부총재가 된 이후 금융안정 보고서의 완성도를 높이기 위해 굉장히 노력을 해왔던 것 같다. 금융안정국 직원들이 열심히 해줘 처음보다 많이 나아졌다고 생각한다. 그런 점에서 보람을 느끼고 있다. 이번에는 심층 분석까지 넣었다. 중앙은행에서 단기적으로 짚어봐야 할 리스크뿐만 아니라 장기적으로 짚어봐야 할 리스크까지 담기로 했으니 앞으로도 계속해서 잘 봐주었으면 한다.제가 또 금융안정국뿐만 아니라 결제국을 담당하고 있다. 요새 프로젝트 한강을 추진하는 과정에서 최근 스테이블 코인 문제까지 같이 합쳐지면서 굉장히 어려운 상황이다. 1단계 테스트가 6월 말이면 마무리되고 다음 2차 테스트를 준비해야 하는 상황이다. 지금까지 여러 여건들이 많이 변했기 때문에 2차 테스트는 확실하게 준비를 해 추진해야 할 것으로 생각한다. 민간에서 발행하는 스테이블 코인하고도 어떻게 연결시킬지 고민을 많이 해야 되고, 인적·물적 비용도 많이 들어가는 거기 때문에 철저하게 준비해 2차 테스트도 성공적으로 이뤄졌으면 좋겠다. 또 제가 발권국도 담당을 하고 있다. 결제국에서는 현금 없는 미래에 대해서 준비를 하고 있지만, 발권국에서는 우리 국민들의 현금 사용 선택권과 현금 사용 편의성 제고를 위해서도 굉장히 노력을 하고 있다. 어르신 등 디지털 취약계층은 아직 스마트폰이 어렵기 때문이다. 그분들이 현금을 잘 사용할 수 있도록 발권국에서 노력하고 있는 점도 알아주었으면 한다. 이렇게 말씀드릴 기회를 주어 감사하다.
- 가계부채 확대·연체율 상승…금융안정 리스크 자극
- [이데일리 장영은 기자] 수도권 집값 급등과 가계부채 확대, 비은행권 연체율 상승 등이 금융안정을 헤치는 리스크 요인으로 떠오르고 있다. (사진= 연합뉴스)한국은행은 25일 발간한 금융안정보고서(2025년 6월)에서 우리나라 금융시스템이 대체로 안정적이지만, 최근 수도권 일부 지역의 주택가격 급등과 가계부채 증가폭 확대, 비은행금융기관 중심의 연체율 상승 등 새로운 불안 요인이 잠재해 있다고 경고했다.금융시스템의 단기적인 안정 상황을 종합적으로 보여주는 금융불안지수(FSI)는 지난달 기준 20.7(주의단계)을 기록하며 지난해 12월(19.8)보다 상승했다. 중장기 취약성을 나타내는 금융취약성지수(FVI)는 올해 1분기 기준 30.2로 장기평균(2008년 이후 34.0)을 밑돌고 있으나, 지난해 하반기 이후 소폭 상승했다. 한은은 △금리인하 기조하에서의 수도권 일부 지역 주택가격 상승 및 이에 따른 가계부채 확대 위험 △자영업자 등 취약부문의 채무상환능력 약화 △기업부문 신용리스크 증대 △지방·비은행 등 금융기관의 자산건전성 저하 등이 금융 불안정을 초래할 수 있다고 짚었다. 최근 가장 큰 변화는 수도권, 특히 서울 일부 지역에서 주택가격이 빠르게 상승하면서 가계대출 증가폭이 다시 확대된 점이다. 작년 하반기에는 높은 금리와 거시건정성 규제 등으로 가계대출 증가세가 둔화하는 모습을 보였으나, 올해 들어 금리인하 기조와 토지거래허가구역(토허제) 해제 등 정책 변화 영향으로 주택거래가 늘면서 가계대출이 다시 늘었고 가계부채의 급격한 확대 가능성에 대한 우려도 커졌다.가계대출 연체율. (자료= 한국은행)비은행금융기관의 연체율이 지속적으로 상승세를 보이고 있는 점도 우려 요인이다. 가계 및 기업 대출 모두에서 비은행금융기관을 중심으로 연체율이 높아졌으며, 자영업자 등 취약차주 비중도 늘었다. 이는 경기둔화와 내수 부진이 길어지면서 신용 리스크가 확대된 결과로 해석된다. 일반은행의 수익성(ROA)은 전년동기대비 개선됐으나, 비은행은 상호금융과 증권회사 등 대부분 업권에서 수익성이 하락했다. 금융시장에서는 글로벌 무역 갈등과 국내외 경기둔화로 금융·외환시장의 변동성이 확대됐다. 원·달러 환율은 미 관세정책 등 영향으로 큰 폭 등락을 반복했으며, 주가도 높은 변동성을 보이며 최근 들어 상승세로 전환했다. 신용스프레드는 장기평균 수준에서 등락을 보였다. 금융기관의 건전성은 비은행권 중심으로 다소 저하됐으나, 은행과 비은행 모두 복원력은 양호한 수준을 유지하고 있다. 대외지급능력도 대체로 양호한 것으로 평가됐다.한은은 “향후 발생 가능한 충격들이 시스템 리스크로 확산되는 것을 방지하기 위해 금융기관은 자본적정성 및 유동성 관리 강화를 통해 복원력을 지속적으로 제고해 나가야 한다”며 “금융당국은 상대적으로 충격에 취약한 비은행 금융기관을 중심으로 유동성 상황 및 리스크 요인 등에 대한 점검을 강화할 필요가 있다”고 강조했다.
