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- 다시 짜는 판교청약전략
- [edaily 윤진섭기자] 29일 건설교통부가 발표한 주택법 하위 법령은 판교신도시의 과열을 겨냥한 판교 투기방지대책이나 다름없다.
이번 법안의 특징은 무주택 우선 순위자들의 청약자격과 재당첨, 전매금지 기간을 대폭 강화한 것. 이에 따라 판교를 기다리는 청약통장 통장 활용의 전략 수정이 불가피해졌다.
특히 당첨 사실을 판정하는 기간이 과거 5년에서 10년으로 확대된 만큼 이에 따른 시장 판도 변화가 불가피하다는 게 업계의 시각이다. 내집마련정보사가 제시하는 분양가 상한제에 따른 판교 청약전략을 살펴본다.
이번 건교부의 개정 주택법의 핵심은 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해 40세 이상 10년 무주택자에게 공급물량의 40%를 우선 공급한다는 것이다. 또 35%는 35세가 넘은 5년 이상 무주택 가구주에게 배정한다. 오랫동안 집이 없는 청약통장 가입자에게 당첨기회를 더 주는 것이다.
또 하나 포인트는 재당첨 금지기간이 강화된다는 점이다. 판교의 경우 앞으로 10년간은 수도권 과열지구에서 분양하는 아파트에 1순위 청약을 할 수 없다. 뿐만 아니라 과거 10년 동안 당첨 사실이 있을 경우 판교 신도시에선 1순위 청약이 불가능하다.
이 같은 상황에서 기본 청약 전략은 다음과 같다.
우선 전용면적 25.7평 이하는 무주택 1순위자들의 청약의 장이 될 것으로 보이므로, 장기 무주택실수요자들은 이번 기회를 놓쳐선 안된다.
반면 무주택 1순위자가 아니라면 예치금을 늘려 102㎡(30.8평)이하, 102㎡(30.8평)초과~135㎡(40.8평)이하, 135㎡(40.8평)초과 청약예금으로 평형을 변경하는 것이 당첨확률을 높이는 방법이다.
◇무주택우선 1순위 세대주
무주택실수요자들은 과거 투기과열지구와 달리 세대주의 나이와 무주택기간에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 이는 분양가 상한제 주택을 현행 투기과열지구에서와 같이 75%를 무주택자에게 우선 청약할 기회를 주되, 전체의 40%는 40세 이상으로 10년 이상 무주택세대주에게 최우선으로 청약 기회를 부여하기 때문이다.
실례로 성남 우선 공급 대상자로 40세 이상의 10년 이상 무주택 세대주에게는 총 6번의 판교 당첨 기회가 주어진다. 물론 서울 및 수도권 지역 내 40세 이상의 10년 이상 무주택 세대주의 경우 청약 기회가 3번이다.
그러나 이 경우 반드시 살펴봐야 할 것이 당첨 경력이다. 만약 세대원 중 당첨 사실이 있는 자녀 또는 부모, 형제가 있다면, 무주택 우선 공급 자격은 없어진다. 이 경우 세대분리를 시켜, 청약자격을 부활시키는 게 중요하다.
그리고 무주택세대주면서 전용면적 102㎡ 초과에 해당되는 청약예금통장을 가지고 있다면 청약예금을 최초모집공고일전까지만 전용면적 102㎡ 이하인 청약예금으로 변경하는 것도 고려해 봄직하다. 이 경우 바로 85㎡ 이하에 해당되는 아파트에 청약이 가능하므로 무주택우선순위 혜택을 볼 수도 있다.
재당첨금지기간이 1~2년 남아있는 8~9년차 무주택세대주는, 무조건 예치금 증액을 통한 평형 변경을 꾀하는 것보다는 1~2년 모자란 기간을 채워 2006~2008년 공급될 물량을 노려보는 것도 방법이다.
그밖에 위 조건에 해당되는 지방거주 무주택세대주들도, 최초 모집공고일전일까지만 수도권으로 주소를 옮기면 청약이 가능하므로 이에 대한 전략을 짤 필요가 있다.
◇일반 1순위
당첨 경력 기간이 5년에서 10년으로 늘어난 만큼 이에 따른 수요자들의 불만이 클 전망이다. 일단 10년 내 당첨 경력이 있다면 1순위 자격을 활용할 수 없기 때문에 이 경우 채권 입찰제 아파트인 중, 대형 평형으로 전환하는 것이 유리하다.
다만, 지금 평형을 늘려 큰 평형으로 변경하는 경우 1년이 지난 후에 변경한 평형의 청약이 가능해지므로, 내년 시범단지는 청약은 사실상 힘들다.
그러나 2008년까지 공급물량이 대기해 있기 때문에 장기적인 안목에선 변경하는 것이 좋다.
다만 평형변경은 2년에 한번만 변경이 가능하므로 평형 변경시 신중히 해야 한다. 또 공공택지에 대한 개발이익 환수를 위해 25.7평 초과 주택용지는 채권매입의 상한이 없는 완전경쟁입찰방식으로 공급되므로, 분양가 부담이 크다는 사실도 명심해야한다.
◇2~3순위 수요자
판교 청약 자격이 갖춰지지 않았거나, 당첨 확률이 낮은 통장 가입자들은 막연히 판교를 꿈꾸기보다는 현실적인 대안을 마련해야 한다.
2~3순위자들은 판교에 꾸준히 청약해보면서, 차선책으로 후광효과가 기대되는 판교인근의 신봉·동천·성복지구의 아파트를 선점하는 것도 좋다.
서울 동시분양에서 공급되는 역세권 대단지, 수도권 택지지구, 그린벨트 해제지역에서 공급되는 주공아파트 등은 여전히 관심을 가져야 할 청약 지역이다.
- (대체)`3중 규제` 묶인 판교, 투자전략 바꿀까
- [edaily 윤진섭기자]29일 15시 21분에 출고된 `3중 규제 묶인 판교, 투자전략 바꿀까 기사와 관련, 건설교통부는 `종전 무주택자 우선 공급이 만 35세에서 30세로 낮춰졌다`는 부분에 오류가 있다고 밝혔습니다, 이에 따라 아래 기사로 대체합니다. 출고된 기사는 수정했습니다.
판교신도시 등 택지지구의 중소형 아파트 분양 시장에 `트리플 규제`파도가 몰아칠 전망이다. 이에 따라 수요자들의 혼란은 물론, 청약 전략 수정이 불가피해졌다는 게 업계의 중론이다.
29일 건설교통부는 판교 신도시를 비롯해 공공택지에 공급되고 분양가 상한제의 적용을 받는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대한 주택법 하위법안을 발표했다.
내년 3월부터 시행될 이 법안에 따르면 전체 공급 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급하되, 이중 40세 이상의 10년 이상 무주택자에게 40%를 우선 공급토록 했다.
또 수도권 과밀억제권역과 성장관리지역에선 아파트 당첨 후 최장 5년 동안 아파트를 팔 수 없도록 했다. 내년 6월에 공급될 판교시범단지 내 25.7평의 경우 건설기간(최소 2년6개월)과 등기후 2년6개월이 지난 후에야 아파트를 팔 수 있게 되는 셈이다.
재당첨 금지 조항도 추가 신설됐다. 종전 5년내 당첨된 사람의 경우 1순위 청약을 제한하던 것을 수도권 과밀억제권역의 경우 10년으로 확대했다.
◇25.7평이하 5년이상 장기자금 마련 불가피, 40세 이상 장기무주택자 수혜
건교부가 공급제도를 바꿈에 따라 청약 판도 변화가 불가피할 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
김혜연 부동산 114 부장은 "이번 하위법안이 확정됨에 따라 40세 이상의 10년 이상 무주택자는 전체 공급 물량의 40%에 대해 우선 청약 기회를 얻었을 뿐만 아니라 3차례의 청약을 할 수 있어 최대 수혜 대상자로 부상하게 됐다"고 말했다.
또 세 가지 규제가 모두 시행됨에 따라 판교 청약을 기다리는 무주택자나 일반 청약 수요자들에게는 악재라는 게 중론이다.
이는 가뜩이나 당첨 확률이 낮은 터에 입주 후 2년 동안 거래를 할 수 없다는 점, 그리고 10년동안 1순위 통장을 유망 지역에 사용할 수 없다는 것은 그만큼 판교에 대한 실질적인 매력을 떨어뜨린다는 게 이 같은 분석의 배경이다.
특히 입주 후에도 2년6개월간 매매를 할 수 없도록 한 조치는 청약자들에게는 최대 악재로 작용할 전망이다.
안명숙 스피드뱅크 부동산연구소장은 “이번 조치에 따라 분양 후 2년6개월~3년과 입주 후 매매제한 기간 2년여를 합쳐 5년 남짓 아파트를 매각해 현금화 할 수 없게 됐다”고 말했다.
안 소장은 “중도금 잔금 등을 내고 5년간 버틸 수 있는 등 자금계획도 잘 짜야 한다”며 “집값이 오를 거라는 기대감에 무턱대고 분양 받았다가 자금사정으로 쩔쩔맬 수 있는 만큼 판교 청약과 관련한 막연한 대응은 제고해야 할 것”이라고 덧붙였다.
◇사실상 "0순위 통장부여", 판교외 분양 시장 위축 불가피
실수요 측면에선 이번 건교부의 조치가 일면 타당한 구석이 있지만, 전체 시장을 바라봐야 할 건교부가 시장 위축을 가중시켰다는 곱지 않은 시각도 만만치 않다.
곽창석 부동산퍼스트 이사는 "40세 이상 무주택자에게 우선 공급을 준 것은 사실상 당첨 0순위 통장을 부여한 셈”이라고 규정하고 "결국 이들이 타 지역에 대한 청약을 보류하고, 판교만을 고집할 가능성이 커 김포, 파주 등 다른 신도시를 포함한 전체 분양 시장을 더욱 어렵게 할 것"이라고 말했다.
또 곽 이사는 “결과적으로 0순위 통장은 막대한 전매 차익을 거둘 수 있기 때문에 이들을 중심으로 한 통장 불법 거래 투기를 조장할 가능성도 배제할 수 없다”고 통장 불법 거래에 대한 우려도 표시했다.
◇자금·통장에 따른 상황별 청약 전략 다시 짜야
여하튼 판교신도시의 청약 제도가 바뀜에 따라 이에 따른 청약 전략 수정이 불가피할 전망이다. 우선 판교신도시 등 공공택지에 입주해 장기 거주할 경우라면 이 같은 규제에 대해 민감할 필요는 없다. 또 40세 이상, 10년 무주택자라면 당첨확률이 늘어난 만큼 자금만 해결된다면 적극 청약해 볼 필요가 있다.
문제는 판교 청약 후 5~6년 안에 자산 변동이 예상되는 청약자들이다. 이 경우는 청약통장 금액에 따라 미리 청약 전략을 짚어보는 게 좋다.
우선 청약통장 보유자 중 전용면적 25.7평 초과 아파트에 청약할 수 있는 통장, 즉 청약예금을 보유한 경우 통장을 그대로 끌고 가는 것이 낫다. 이 평형대의 경우 당첨 확률을 떠나 언제라도 분양 받은 후 되팔 수 있기 때문이다.
물론 이 경우도 초기 분양 자금에 대한 전략 마련은 필수다. 전용면적 25.7평의 경우 채권입찰제가 도입돼, 분양가격이 타 지역 보다 높을 수 있기 때문이다.
업계에선 판교신도시 내 25.7평의 경우 평당 분양가격이 1300만~1400만원을 형성할 것으로 내다보고 있지만, 일부에선 이 보다 더 오를 가능성도 배제할 수 없다는 의견도 있다.
둘째 일반 청약 1순위 통장 보유자들 중 25.7평 이하 청약을 염두에 둔 경우다. 우선 성남 우선 공급대상자 중 1순위 통장 보유자는 규제에 상관없이 적극 청약이 기본이다. 그러나 서울이나 다른 경기지역 청약자들은 지금부터 자금대별, 분양물량에 따른 차별 전략을 짜야 한다.
서울 및 수도권 1순위 대상자들은 무주택자가 2단계(40세 우선공급, 35세 우선공급)로 차별화 된 만큼 청약경쟁률이 더욱 치열해졌다는 점은 감수해야 한다. 그러나 판교에서 장기 거주할 수 있는 경우라면 상황이 바뀌었다고 해도 조기에 청약 포기를 선언하는 것은 너무 앞서가는 행보라는 게 전문가들의 의견이다.
양해근 부동산뱅크 실장은 “판교 신도시의 청약 경쟁률이 치열할 것은 이미 예고된 사항”이라며 “판교 수혜권역으로 성복, 상현 내 아파트 청약이 대안으로 거론할 수 있지만 이는 판교 청약을 하고 난 뒤 결정해도 늦지 않는 부분”이라고 말했다.
한 마디로 판교 당첨이 어렵다고 해서 주변 지역에 청약통장을 쓰는 것은 신중할 필요가 있고, 설령 주변 지역에 청약을 하더라도 입지나 교통, 단지 규모 등에 따라 순차적으로 나서라는 이야기다.
반면 적은 돈을 갖고 입주 후에 투자금을 회수할 목적으로 판교 청약을 기다렸다면 재고할 필요가 있다. 이 경우 아예 성복이나 상현지구 등 주변 지역을 우선 공략하는 게 나을 수 있다.
- `3중 규제` 묶인 판교, 투자전략 바꿀까
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 등 택지지구의 중소형 아파트 분양 시장에 `트리플 규제`파도가 몰아칠 전망이다. 이에 따라 수요자들의 혼란은 물론, 청약 전략 수정이 불가피해졌다는 게 업계의 중론이다.
29일 건설교통부는 판교 신도시를 비롯해 공공택지에 공급되고 분양가 상한제의 적용을 받는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대한 주택법 하위법안을 발표했다.
내년 3월부터 시행될 이 법안에 따르면 전체 공급 물량의 75%가 무주택자에게 우선 공급하되, 이중 40세 이상의 10년 이상 무주택자에게 40%를 우선 공급토록 했다.
또 수도권 과밀억제권역과 성장관리지역에선 아파트 당첨 후 최장 5년 동안 아파트를 팔 수 없도록 했다. 내년 6월에 공급될 판교시범단지 내 25.7평의 경우 건설기간(최소 2년6개월)과 등기후 2년6개월이 지난 후에야 아파트를 팔 수 있게 되는 셈이다.
재당첨 금지 조항도 추가 신설됐다. 종전 5년내 당첨된 사람의 경우 1순위 청약을 제한하던 것을 수도권 과밀억제권역의 경우 10년으로 확대했다.
◇25.7평이하 5년이상 장기자금 마련 불가피, 40세 이상 장기무주택자 수혜
건교부가 공급제도를 바꿈에 따라 청약 판도 변화가 불가피할 것으로 전문가들은 분석하고 있다.
김혜연 부동산 114 부장은 "이번 하위법안이 확정됨에 따라 40세 이상의 10년 이상 무주택자는 전체 공급 물량의 40%에 대해 우선 청약 기회를 얻었을 뿐만 아니라 3차례의 청약을 할 수 있어 최대 수혜 대상자로 부상하게 됐다"고 말했다.
또 세 가지 규제가 모두 시행됨에 따라 판교 청약을 기다리는 무주택자나 일반 청약 수요자들에게는 악재라는 게 중론이다.
이는 가뜩이나 당첨 확률이 낮은 터에 입주 후 2년 동안 거래를 할 수 없다는 점, 그리고 10년동안 1순위 통장을 유망 지역에 사용할 수 없다는 것은 그만큼 판교에 대한 실질적인 매력을 떨어뜨린다는 게 이 같은 분석의 배경이다.
특히 입주 후에도 2년6개월간 매매를 할 수 없도록 한 조치는 청약자들에게는 최대 악재로 작용할 전망이다.
안명숙 스피드뱅크 부동산연구소장은 “이번 조치에 따라 분양 후 2년6개월~3년과 입주 후 매매제한 기간 2년여를 합쳐 5년 남짓 아파트를 매각해 현금화 할 수 없게 됐다”고 말했다.
안 소장은 “중도금 잔금 등을 내고 5년간 버틸 수 있는 등 자금계획도 잘 짜야 한다”며 “집값이 오를 거라는 기대감에 무턱대고 분양 받았다가 자금사정으로 쩔쩔맬 수 있는 만큼 판교 청약과 관련한 막연한 대응은 제고해야 할 것”이라고 덧붙였다.
◇사실상 "0순위 통장부여", 판교외 분양 시장 위축 불가피
실수요 측면에선 이번 건교부의 조치가 일면 타당한 구석이 있지만, 전체 시장을 바라봐야 할 건교부가 시장 위축을 가중시켰다는 곱지 않은 시각도 만만치 않다.
곽창석 부동산퍼스트 이사는 "40세 이상 무주택자에게 우선 공급을 준 것은 사실상 당첨 0순위 통장을 부여한 셈”이라고 규정하고 "결국 이들이 타 지역에 대한 청약을 보류하고, 판교만을 고집할 가능성이 커 김포, 파주 등 다른 신도시를 포함한 전체 분양 시장을 더욱 어렵게 할 것"이라고 말했다.
또 곽 이사는 “결과적으로 0순위 통장은 막대한 전매 차익을 거둘 수 있기 때문에 이들을 중심으로 한 통장 불법 거래 투기를 조장할 가능성도 배제할 수 없다”고 통장 불법 거래에 대한 우려도 표시했다.
◇자금·통장에 따른 상황별 청약 전략 다시 짜야
여하튼 판교신도시의 청약 제도가 바뀜에 따라 이에 따른 청약 전략 수정이 불가피할 전망이다. 우선 판교신도시 등 공공택지에 입주해 장기 거주할 경우라면 이 같은 규제에 대해 민감할 필요는 없다. 또 40세 이상, 10년 무주택자라면 당첨확률이 늘어난 만큼 자금만 해결된다면 적극 청약해 볼 필요가 있다.
문제는 판교 청약 후 5~6년 안에 자산 변동이 예상되는 청약자들이다. 이 경우는 청약통장 금액에 따라 미리 청약 전략을 짚어보는 게 좋다.
우선 청약통장 보유자 중 전용면적 25.7평 초과 아파트에 청약할 수 있는 통장, 즉 청약예금을 보유한 경우 통장을 그대로 끌고 가는 것이 낫다. 이 평형대의 경우 당첨 확률을 떠나 언제라도 분양 받은 후 되팔 수 있기 때문이다.
물론 이 경우도 초기 분양 자금에 대한 전략 마련은 필수다. 전용면적 25.7평의 경우 채권입찰제가 도입돼, 분양가격이 타 지역 보다 높을 수 있기 때문이다.
업계에선 판교신도시 내 25.7평의 경우 평당 분양가격이 1300만~1400만원을 형성할 것으로 내다보고 있지만, 일부에선 이 보다 더 오를 가능성도 배제할 수 없다는 의견도 있다.
둘째 일반 청약 1순위 통장 보유자들 중 25.7평 이하 청약을 염두에 둔 경우다. 우선 성남 우선 공급대상자 중 1순위 통장 보유자는 규제에 상관없이 적극 청약이 기본이다. 그러나 서울이나 다른 경기지역 청약자들은 지금부터 자금대별, 분양물량에 따른 차별 전략을 짜야 한다.
서울 및 수도권 1순위 대상자들은 무주택자가 2단계(40세 우선공급, 35세 우선공급)로 차별화 된 만큼 청약경쟁률이 더욱 치열해졌다는 점은 감수해야 한다. 그러나 판교에서 장기 거주할 수 있는 경우라면 상황이 바뀌었다고 해도 조기에 청약 포기를 선언하는 것은 너무 앞서가는 행보라는 게 전문가들의 의견이다.
양해근 부동산뱅크 실장은 “판교 신도시의 청약 경쟁률이 치열할 것은 이미 예고된 사항”이라며 “판교 수혜권역으로 성복, 상현 내 아파트 청약이 대안으로 거론할 수 있지만 이는 판교 청약을 하고 난 뒤 결정해도 늦지 않는 부분”이라고 말했다.
한 마디로 판교 당첨이 어렵다고 해서 주변 지역에 청약통장을 쓰는 것은 신중할 필요가 있고, 설령 주변 지역에 청약을 하더라도 입지나 교통, 단지 규모 등에 따라 순차적으로 나서라는 이야기다.
반면 적은 돈을 갖고 입주 후에 투자금을 회수할 목적으로 판교 청약을 기다렸다면 재고할 필요가 있다. 이 경우 아예 성복이나 상현지구 등 주변 지역을 우선 공략하는 게 나을 수 있다.
- (04 부동산결산)②아파트 강남불패 `종지부`
- [edaily 윤진섭기자] 2004년 부동산 시장은 지난해 정부가 내놓은 10.29 부동산 대책이 단계적으로 시행되면서 전반적으로 침체를 면치 못했다.
특히 강남권 재건축 아파트는 주택거래신고제와 재건축 개발이익환수제 등의 조치로 된서리를 맞았고, 결국 외환 위기 이후 투자 수익률이 마이너스로 떨어지는 약세를 나타냈다.
아파트 분양 시장도 판교를 염두에 둔 청약 수요자들이 통장 사용을 유보하면서 전반적인 침체를 이어갔고, 주상복합아파트 시장은 시티파크 분양으로 초반 반짝 상승세를 탔지만 분양권 전매 제한 등 각종 규제로 열기가 오래가지 못했다.
상가나 펜션, 오피스텔 등 틈새 시장도 경기 침체와 맞물려 별다른 반사이익을 얻지 못했다. 반면 토지시장은 신행정수도 이전 등 각종 개발 호재에다 주택 시장에서 빠져나온 여윳돈이 몰리면서 상승세를 탔다.
◇전국 아파트 가격 6년만에 안정세..전세가격 큰 폭 하락 `역전세난`우려
올해 아파트 시장은 정부의 각종 부동산 대책이 쏟아지면서 깊은 침체에 빠졌다. 특히 4월 말에 집중된 주택투기지역 확대와 취득·등록세를 실 거래가격을 기준으로 내는 주택거래신고제 시행(대상 지역 서울 강남·송파·강동·용산, 경기도 과천·분당)은 아파트 시장 침체에 결정적 역할을 했다.
또 강남권을 중심으로 한 재건축 아파트 시장<사진>은 연이어 나온 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도 도입, 그리고 1가구 다주택자 양도세 중과ㆍ종합부동산세 시행 방침이 차례로 예고되면서 일반ㆍ재건축 가릴 것 없이 약세를 나타냈다.
이를 반증하듯 부동산 114 조사에 따르면 외환위기 이후 99년부터 꾸준한 상승세를 보이던 아파트 가격이 6년 만에 안정됐다. 올해 전국 아파트는 0.29% 소폭 오르는 데 그쳤고, 서울(0.62%)보다 경기도(-1.45%) 집값의 하락폭이 더 컸다. 강남구도 3.18%가 내려앉아 `강남 불패신화`에 종지부를 찍었다.
특히 아파트에 대한 투자 수익률은 큰 폭으로 하락 강남구의 투자수익률이 외환위기 이후 처음으로 -0.62%를 기록하는 양상을 보였다.
서울은 용산구(10.02%) 종로구(6.67%) 성동구(5.67%) 광진구(4.43%) 등 뉴타운 추진이나 뚝섬 공원화 등 호재지역 집값 상승이 강남권 집값 하락을 상쇄하는 효과가 있었다.
충청권은 10월 행정수도 위헌 결정전까지 급등 양상을 보였으나 이후 소폭 떨 어졌다. 하지만 10월까지 집값 상승폭이 워낙 커 충남 연기(38.73%)나 공주(20 .08%) 집값은 여전히 전국 최고 상승률을 기록했다.
전셋값은 예년보다 늘어난 입주 물량과 경기침체로 전세 이사 수요가 줄며 전년 대비 서울 -3.58%, 경기 -4.23%, 인천 -5.77% 등을 나타냈다. 이는 수도권이 대규모 입주가 많아 약세가 두드러졌고 전국적으로는 -2.76%가 하락했다.
이 같은 전세가격의 하락세 속에 전셋집을 빼지 못해 이사를 못 가는 `역전세난`이 심각하게 나타났다. 실제 경기도 용인 일대는 지난 6월 말 입주가 몰리면서 32평형이 전세가격이 6000만원까지 하락하는 등 빈집이 속출하기도 했다.
◇강남권도 미분양 아파트 시대..미분양 물량 급증
서울 동시분양 시장은 상반기 잠실 3, 4단지에 청약자가 몰렸으나 이후 극도의 침체를 보여 8차 0.8대1, 9차 0.5대1, 10 차 0.5대1, 11차 0.7대1 등 줄곧 1대1을 밑돌았다.
반면 아파트 분양가는 침체된 청약 시장과는 달리 꾸준히 상승해 올해 강남구에서 분양된 아파트의 평균 분양가는 평당 1994만원으로 작년(1677 만원)보다 18.9% 올랐다. 송파구도 작년 1404만원에서 올해 1696만원으로 20.8%가 뛰었다.
분양 시장 침체가 이어지면서 미분양 물량도 크게 늘어나는 양상이다. 인기지역으로 분류되는 강남권 잠실 3, 4단지의 경우 계약 포기 물량이 늘면서 미분양이 발생했고, 수도권 지역은 사전 예약자에 대한 청약이 순위 청약을 웃도는 게 다반사가 됐다.
이를 분위기를 반영하듯 미분양 아파트는 11월 말 현재 전국의 미분양 주택수가 6만4000호를 넘은 것으로 파악됐다.
이는 지난 10월말 대비 5755호(9.8%) 증가한 것으로 주택경기 회복직전인 200년 3월 수준(6만4550호)으로 수도권의 경우 올 4월 이후 계속 증가세를 보이고 있다.
지역별로는 서울 및 경기도가 10월 대비 각각 76호(13.8%), 2621호(21.1%) 증가했다. 수도권 지역에선 인천광역시만이 485호(21.8%) 감소했다.
지역별로는 ▲울산(1269호, 392.9%) ▲ 충남(1863호, 22.8%) ▲ 경기(2621호, 21.1%)에서 총 5753호가 발생하는 등 전국에서 고르게 늘어나는 추세다.
스피드뱅크 안명숙 소장은 "10. 29 부동산대책을 비롯해 주택거래신고제 실시 등 규제책이 강화되면서 그동안 시장을 주도했던 재건축 아파트와 분양권이 직격탄을 맞았다"고 말했다.
이어 안소장은 "아파트 가격이 안정세를 보였지만 거래를 너무 위축시켜, 향후 거래 활성화가 숙제로 남겨진 한 해"라고 정리했다.
- 1순위 청약통장, 내년 상반기에 `올인?`
- [edaily 윤진섭기자] `1순위 청약 통장을 어디에 사용할까?`
내년 상반기에 유망 분양 물량이 대거 선보인다. 하나 같이 강남권, 서울 요지의 주상복합, 부산 등 투기과열지구 해제지역, 비투기과열지구 등으로 입지와 분양 조건이 뛰어나다.
22일 업계 전문가들은 내년 상반기 분양 물량의 면면을 살펴보면 예비 청약 수요자 입장에선 아끼고 아꼈던 청약 통장을 사용해 볼만한 단지가 많다는 의견을 내놓고 있다.
물론 통장 사용에 앞서 수요자들의 사전에 판단할 부분도 있다. 내년 상반기에 연이어 분양될 강남권 저밀도 재건축 단지는 10평형대 일반분양이 주류다.
주거용 보다는 임대사업용으로 활용하기에 알맞아, 수요자 입장에선 `주거용인지, 임대용인지`에 대한 사전 판단이 선결 조건이다.
내년 6월 분양 예정인 판교 시범단지 청약도 고려 대상이다. 엄청난 경쟁률을 피해 아파트 단지가 우선인 수요자라면 상반기 분양 물량에 관심을 둘 수 있지만, 그 반대의 경우라면 통장 사용에 신중을 기해야 한다.
한번 통장에 당첨될 경우 판교신도시 시범단지 아파트 당첨은 사실상 어렵게 되기 때문이다.
◇내년 1~3월 강남권 저밀도 10평형대 분양..주상복합은 알짜 물량 수두룩
내년 1~3월 분양 시장을 달굴 지역은 서울 강남권 저밀도 단지 일반분양이다. 2월에 현대건설(000720)은 AID(차관아파트)를 재건축해 총 2700가구 중 12~18평형 416가구를 일반분양으로 선보일 예정이다.
이어 같은 기간 우방(013200), 삼성물산(000830), 대우건설(047040) 컨소시엄이 시공하는 잠실 2단지도 일반 분양될 전망이다. 5563가구의 대단지인 잠실 2단지의 일반분양 물량은 ▲12평형 868가구 ▲24평형 254가구 ▲32평형은 2가구 등이다. 12평형이 전체 일반분양의 80%를 차지한다.
이처럼 12평형이 대부분을 차지하는 것은 소형평형 의무비율(20%)를 맞추기 위해 조합원 배정 후 남은 가구를 소형으로 나눴기 때문이다. 예상 평당 분양가는 ▲12평형 1400만~1500만원 ▲24평형 1850만~1900만원선이다.
강동지역에선 롯데건설이 강동시영 1단지를 선보일 예정이다. 총 3414가구로 재건축 돼 이중 25~61평형 200가구가 3월에 분양될 전망이다.
쌍용건설(012650), 두산산업개발(011160), 현대건설, 대림산업(000210), 코오롱건설(003070), 삼성물산 등 6개사 참여하는 잠실시영아파트<사진>도 3월경 분양된다. 이 아파트는 총 6864가구 중 16~52평형 864가구를 일반분양한다.
내년 상반기 분양 물량 중 초고층 주상복합도 한 축을 차지한다. 20가구 이상의 주상복합아파트의 경우 법이 바뀌어 청약통장을 사용해야 하고, 전매도 전면 금지된 상태다. 그러나 상반기에 분양될 주상복합아파트는 하나 같이 입지가 뛰어나 결코 그냥 지나칠 단지가 없다.
삼성물산은 양천구 목동 406일대 단독과 연립주택지역을 재개발해 525가구 중 42~91평형 344가구를 2월경 분양한다.
또 LG건설(006360)은 여의도 한성아파트를 재건축해서 580가구 중 47~79평형 250가구를 1월에 분양할 예정이며 현대와 삼성물산은 용산동 용산2구역을 재개발해 888가구 중 32~90평형 300가구를 2월경 분양한다.
◇판교신도시 후광지역, 용인 일대 6000가구 선보여..비투기과열지구도 봇물
경기도에서는 판교 개발과 수원 이의동 행정신도시 후광을 누릴 수 있는 성복동에 LG건설이 33~61평형 3468가구를 2월경 분양하고, 포스코건설은 용인 성복동에 39~59평형 1031가구와 동탄지구에 30~54평형 1226가구를 내년 3월경에 각각 분양할 계획이다.
인천에서는 논현지구에 한화건설이 38~58평형 1023가구를 2월경 분양한다. 투기과열지구에서 해제될 부산 다대동에는 롯데건설이 24~63평형 1478가구를 3월에 분양할 계획이고, 경남 양산신도시에는 고려개발(004200)이 25~42평형 1034가구를 2월경 분양할 예정이다.
행정수도 위헌 결정 후 분양이 뜸해진 충청권 분양시장이 다시 살아날지도 관심이다. 정부가 제시할 행정수도 대안을 기다리느라 초대형 단지들이 분양을 늦추고 있다. LG건설은 아산 배방면에 33~57평형 1875가구를, 롯데건설은 24~75평형 704가구를 각각 1월과 3월에 분양하고, 대전 유성구 관평동에는 한화건설이 34~46평형 14078가구를 3월경 분양한다.
비투기과열지구인 강원도에는 대우자판(004550)건설이 원주시 단계동에 34~45평형 760가구를 2월에 분양하고, 춘천시 후평동에는 포스코건설이 33~63평형 1792가구 중 592가구를 3월경 분양할 계획이다.
- 판교시범단지, 공공분양 노려라
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 시범단지 분양이 내년 6월로 가시권에 들어오면서 청약을 염두에 둔 수요자들의 청약 전략 짜기가 한창이다.
특히 내년 시범단지에선 공공분양과 30년 임대아파트가 공급될 것으로 예상돼, 이에 해당되는 수요자들의 아파트 당첨 공략이 관심사로 부상한 상태다.
20일 건설교통부와 주택공사 등에 따르면 내년도 판교시범단지에 공급될 아파트는 대략 5000가구 선. 그러나 현재까지 5000가구 중 어느 정도가 일반분양 아파트인지, 임대아파트인지는 확정되지 않은 상태다.
그러나 주택공사 등에 따르면 내년도 시범단지엔 30년 임대가 가능한 아파트, 그리고 청약저축 사용이 가능한 공공분양, 그리고 부금과 예금 사용이 가능한 일반 분양 아파트가 공급될 것으로 점쳐지고 있다.
◇성남 무주택, 청약저축 150회 이상 불입, 우선 공급 대상자 당첨 0순위
이중 최대의 관심사는 청약저축 통장 사용이 가능한 주택공사가 공급하는 공공분양아파트다. 공공분양은 청약저축에 가입한 지 2년이 지나면 1순위가 돼, 통장 사용이 가능하다.
그러나 예금이나 부금이 1순위 통장 소유자를 대상으로 무작위 당첨을 통해 아파트 당첨자를 결정하는 반면 저축은 누적 가입연도와 불입금액에 따라 순위가 정해진다.
실제로 청약저축은 1순위 가운데 경쟁이 발생하면 40㎡ 국민주택의 경우 5년 이상 무주택 세대주로서 60회 이상 불입한 사람 가운데 저축총액이 많은 경우가 우선권이 부여된다. 그 다음으로는 3년 이상 무주택자로 저축 총액이 많아야 한다.
그러나 판교 신도시 시범단지는 경쟁이 치열하고, 30%에 대해 성남 거주자에게 우선 공급하는 규정이 적용돼, 비(非) 성남 거주자의 경우 아무리 저축 누적 가입연도가 많더라도 당첨 확률이 낮다는 게 중론이다. 물론 예, 부금 가입자보다는 가입자수가 적어 당첨확률은 이들 통장 소유자보다 높다.
현재 서울과 경기지역 내 청약저축 가입자중 150회(12년 이상 납입) 이상 불입한 사람은 대략 1만 5000여명으로 추산되고 있다. 내년에 공급될 5000가구의 절반인 2500가구가 청약저축 가입자 대상 공공분양으로 책정된다고 해도 6대 1의 경쟁률을 뚫어야 한다.
반면 전체 공급 물량의 30%에 대해 우선 청약이 가능한 성남 거주자 중 청약저축 150회 이상 불입한 사람은 당첨 확률이 높다고 볼 수 있다.
그러나 이 역시도 기본 조건을 갖춰야 한다. 우선 판교가 택지개발예정지구로 지정된 시점(2001년 12월 26일) 이전에 성남에 거주해야 한다. 또 지정 시점 이후 거주지가 성남을 벗어나면 우선 공급대상에서 탈락한다.
또 5년 동안 무주택 조건을 갖춰야 한다. 그러나 지방 면 단위 소재의 지역에 농가주택을 소유한 경우는 무주택 조건에 해당돼, 청약하는 데 큰 문제는 없다. 65세 이상 노부모를 모시고 있는 경우는 당첨확률이 더욱 높다. 이 경우 공급 물량의 10%를 우선 공급하기 때문이다.
◇6000가구 국민임대, 성남시 거주자에게 우선 공급돼
판교신도시엔 임대아파트도 공급된다. 30년 만기 국민임대와 10년 공공임대가 공급될 전망이다. 그러나 내년 시범단지에서 30년 만기 국민임대만 공급될 가능성이 높다.
평형은 확정되지 않았지만 전용면적 15평 이하, 그리고 15평~18평형이 공급될 가능성이 높다는 게 주공 관계자의 설명이다. 이 경우 15평 미만 규모는 청약저축 가입과는 관계없이 당해 가구의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하인 무주택세대주에게 신청자격이 부여된다.
반면 전용면적 15평~18평형 국민임대주택의 신청자격은 당해 가구의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%이하인 무주택세대주로서 청약저축 가입자에게 우선순위가 주어진다.
그러나 이 아파트 역시 성남에 거주하는 사람들에게 우선 공급될 가능성이 커, 비(非)성남 거주자에게 돌아가는 몫은 적다는 게 업계 전문가들의 의견이다.
- 내년 1월 알짜 주상복합·오피스텔 선보여
- [edaily 윤진섭기자] 내년에 1월에 여의도와 목동 등 주거 선호도가 높은 지역에 주상복합과 오피스텔이 잇따라 분양돼, 수요자들의 관심이 모아지고 있다.
14일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2005년 1월 전국에서 분양되는 주상복합 아파트는 4곳 761가구, 오피스텔은 3곳 496실인 것으로 조사됐다.
LG건설(006360)은 영등포구 여의도동 한성아파트를 헐고 주상복합아파트 250가구와 오피스텔 350실을 분양한다. 삼성물산(000830)은 마포구 아현동에 주상복합아파트 95가구와 양천구 목동에 주상복합아파트 344가구를 분양할 계획이다.
닥터아파트 정보분석실 강현구 실장은 “내년 1월에는 분양물량이 적고, 주상복합아파트는 청약통장이 있어야 하지만 입지여건이 좋은 유망 단지들이 많아 아껴둔 청약통장을 사용해도 손색이 없다”고 말했다.
▲LG한성자이 (주상복합&오피스텔)
LG건설은 영등포구 여의도동 47일대 한성아파트를 헐고 주상복합 총 580가구 중 47~79평형 250가구, 오피스텔 18~28평형 350실을 일반분양할 예정이다.
지하철 5호선인 여의도역(2007년 12월 개통예정인 지하철9호선 환승역)을 걸어서 이용가능하며 올림픽대로를 이용해 도심 및 강남으로의 진입이 수월하다.
인근 학교시설로는 윤중초등, 여의도초등, 윤중중, 여의도중, 여의도여고, 여의도고 등이 있으며, 편의 시설로는 여의도백화점, 여의도 성모병원, 노량진 수산시장, 생태공원, 한강공원 등이 있다.
▲목동 트라팰리스 (주상복합)
삼성물산은 양천구 목동 406의 10 일대를 재개발해 주상복합 총 526가구 중 42~91평형 344가구를 분양할 예정이다.
지하철 5호선인 목동역과 오목교역을 각각 걸어서 3~5분이면 이용 가능하며, 서부간선도로와 인접해 이를 이용, 서울 외곽으로의 진입이 수월하다.
인근 학교시설로는 목동초등, 서정초등, 양목초등, 목동중, 진명여고, 영상고 등이 있으며, 편의 시설로는 현대백화점, 행복한세상백화점, 까르푸, 오목근린공원, 목동종합운동장 등이 있다.
▲SK 역삼 리더스뷰 (오피스텔)
SK건설은 강남구 역삼동 680 일대에 주거용 오피스텔 32~68평형 102실을 분양한다.
현재 지하철 2호선 선릉역, 지하철 7호선 학동역을 이용하려면 걸어서 10분정도 소요돼 다소 불편하지만 2008년 개통예정인 분당선 삼릉역(가칭)은 걸어서 4~5분이면 이용 가능할 것으로 보인다.
강남의 중심도로인 테헤란로를 접하고 있어 서울 전역으로의 차량 이동이 수월하며 주위에 차병원, 국립중앙도서관, 삼릉공원 등의 편의 시설이 있다.
▲마포3-2구역 재개발 (주상복합)
삼성물산은 마포구 아현동 614의 1 일대를 재개발해 총 126가구 중 35~37평형 95가구를 일반분양 할 예정이다. 이 지역 일대는 현재 아현뉴타운으로 지정되어 재개발될 예정이다.
지하철 5호선 애오개역이 단지 바로 앞에 위치해 있으며, 강변북로로 진입로가 인근에 위치해 있어 도심 및 강남으로의 이동이 수월하다.
인근 학교시설로는 초등학교 2개교, 중학교 3개교, 고등학교 5개교가 있지만 향후 뉴타운으로 재개발되면 초등학교 1곳이 더 추가될 예정이다.
- 교통 편리한 환승역세권 분양 `주목`
- [edaily 윤진섭기자] `더블 역세권`으로 불리는 환승 역세권 아파트가 주목받고 있다.
도심 진출입이 편리하고 서울이나 수도권, 지방 등으로 쉽게 이동할 수 있는 2개 노선 이상의 환승 역세권 주변 아파트는 주거수요가 많아 실거주용이나 투자용으로 `알짜`에 속한다.
실제 지하철 5호선과 6호선이 환승하는 마포구 공덕역 일대나 5호선과 9호선이 교차할 여의도, 1호선과 4호선, 그리고 KTX 등이 지나는 용산 등이 대표적 `더블 역세권`지역으로 사통팔달의 입지로 다른 강북지역보다 높은 아파트 시세를 형성하고 있다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 "환승역 일대는 상가와 기반시설이 발달할 뿐만 아니라 주거 수요가 탄탄해 경기 상황에 큰 영향을 받지 않는 등 꾸준한 인기를 얻고 있다"며 환승역 주변 아파트의 강점을 소개했다.
분양 중이거나 예정인 아파트 중 환승역세권 프리미엄을 누릴 아파트를 소개한다.
▲ 강서구 화곡동 SK건설
강서구 화곡동 79-9번지 일대 문화 연립을 재건축하는 아파트로 총 203가구 중 92가구를 일반분양한다.
지하철 5호선 화고역과 우장산역이 걸어서 10분 이내로, 남부순환도로, 공항로, 가양대교를 통해 올림픽대로 및 강변북로를 이용할 수 있다. 우장산공원이 인근에 위치해 녹지 공간이 풍부하고, 이마트를 비롯한 대형 유통 시설도 잘 갖춰져 있다. 02)555-8006
▲영등포구 문래동 금호건설
문래동 3가 45번지 일대에 들어서는 아파트로 총 134가구를 모두 일반분양한다. 지하철 2호선 문래역과 5호선과 2호선이 환승하는 영등포구청역이 가깝다.
단지 맞은편에 삼성홈플러스와 1300가구 규모의 LG빌리지가 자리 잡는 등 영등포구 내 대표적 주거지역으로 개발 중이다.
교육시설로는 문래초, 영등포초, 문래중, 관악고 등이 있고, 편의시설로는 롯데백화점, 경방필백화점, 신세계백화점, 영일시장, 문래공원, 영등포세무서, 삼성홈플러스, 로데오패션의류타운 등을 이용할 수 있다. 02)2637-3040
▲동작구 사당동 금강종합건설
금강종합건설(021320)이 동작구 사당동 316-20번지 일대 아주연립을 재건축하는 아파트로 총 111가구이며 이중 조합원분을 제외한 60가구를 일반분양한다.
7호선 남성역이 도보 5분 거리에 있고 이수역과도 가까운 역세권 아파트다. 사당로, 동작대로, 남부순환도로 등을 이용해 도심지 및 강북으로의 진입이 편리하다. 교육시설로는 행림초, 남성초, 남성중, 사당중, 동작고, 총신대, 숭실대 등이 자리잡고 있다.02)513-5567
▲도봉구 창동 한신공영
한신공영(004960)이 창동 281-3번지 일대에 짓는 아파트로 총 198가구를 모두 일반분양한다. 1호선과 4호선 환승역이고, 경원선역이 지나가는 창동역 민자역사와 가깝다.
지상 10층 규모의 민자역사가 완공이 되면 그 일대의 유동인구 증가는 물론 주택수요자도 크게 늘것으로 전망된다.
인근 교육시설로는 자운초, 창동초, 창동중, 노곡중, 상계고, 도봉정보산업고등이 있으며 편의시설로는 이마트,하나로마트, 경찰서 등이 있으며 향후 법조타운에 이전에 따른 혜택을 누릴수 있을 것으로 기대된다. 02)3393-3315
▲양천구 목동 삼성물산
삼성물산(000830) 주택부문이 목동 406-10번지 일대에 짓는 주상복합아파트로 5092평의 대지에 지하 5층, 지상 41~49층 4개 동 규모로 건립되며 42~91평 총 526가구 중 조합원분을 제외한 344가구를 일반분양한다.
지하철 5호선 오목교역과 목동역까지 도보로 이용이 가능하며 서부간선도로와 경인고속국도가 인근에 있어 수도권 진출입이 편리하다. 주변에 삼성쉐르빌&8228;하이페리온 등의 주상복합이 인근에 있어 이 지역이 대규모 주상복합 단지로 거듭날 전망이다. 1588-3588
▲용산구 한강로 대우건설
대우건설(047040)이 서울 용산구 한강로 1가에 공급하는 `대우월드마크 용산`도 환승역세권에 들어서는 주상복합아파트다. 지하철 4호선과 6호선 삼각지역이 걸어서 2분거리다.
특히 월드마크 용산과 마주하고 있는 미군기지는 총 100만평 규모의 용산 민족공원으로 탈바꿈이 예정돼 있고, 용산공원~용산역~고속철도 정비창엔 대형 녹지축이 들어설 예정이다.
지하 6층, 지상 37층 2개동 규모로 들어서는 월드마크용산은 아파트 37∼66평형 160가구와 오피스텔 33∼43평형 198실로 구성된다.
아파트는 30평형대 24가구, 40평형대 48가구, 50평형대 78가구, 60평형대 10가구 등이 공급되고, 오피스텔은 30평형대 132실, 40평형대 66실이다.
분양가는 아파트가 평당 1400만∼1900만원, 오피스텔이 900만~1300만원선이다. 청약통장은 600만원이상 소유자에 한해 청약이 가능하다. 02)568-5068
▲인천광역시 주안동 벽산건설/풍림산업
벽산건설(002530)과 풍림산업(001310)이 인천광역시 남구 주안동의 주안주공1~2단지를 재건축해 3160세대를 공급하고 조합원분을 제외한 780세대를 일반분양한다.
지하철 1호선 간석역과 인천시청역을 도보로 이용할 수 있고, 주변에 인천시청, 한국방송통신대학, 인천문화예술회관, 인천남고교, 동인천중교 등의 편의시설과 교육시설이 자리 잡고 있다.92)767-5246
- (부동산레이다)기회의 미분양아파트 투자
- [양은열] 부동산경기가 급속히 위축되면서 미분양 아파트가 다시 크게 늘어났다. 특히 작년 `10.29 부동산종합대책` 여파가 1년동안 작용하여 강남의 재건축을 중심으로 부동산 경기가 상당기간 침체기에 접어들자 부동산 투자는 다 끝났다라고 말하는 이도 있다.그러나 결론부터 이야기하자면 부동산의 기본원리 조차 모르고 하는 이야기다.
특히 10.29대책 연장으로 내년 7월경에 실시될 종합부동산세가 주택에 대한 세금부담으로 가중되어 올 초부터 늘어나기 시작한 미분양아파트는 종부세의 확정으로 12월 들어 미분양아파트 증가가 급물살을 타고 있는 것으로 분석되었다. 사실 노무현 정부가 들어서면서 부동산에 대한 강력한 규제에 대한 부담으로 아파트에 대한 선호도가 떨어지고, 그 결과 상당기간 주택시장, 특히 아파트 시장이 침체기가 연속될 것으로 여러 연구기관에서 분석되었다. 이러한 침체기에 접어들었다는 반증이 미분양아파트의 증가로 볼 수 있다.
미분양 아파트는 작년 12월 3만8천261가구에서 현재 5만여 가구로 25%가 증가했다.2002년 12월말 기준에 2만4천923가구에 비하면 배가 증가 된 것이다. 특히 올해는 10월 한 달간 전국적으로 6,000가구가 늘어나 미분양 아파트 가구수가 5만8905가구가 되었다. 이것은 지난 IMF직후인 1998년 10만2천701가구를 최고로 기록한 이후로 ▲1999년 7만872가구 ▲2000년 5만8천550가구 ▲2001년 3만1천512가구 등으로 계속 감소세를 보여 2003년 10월 2만 가구였던 미분양 아파트가 노무현 정부의 강력한 부동산 규제책으로 미분양아파트 증가되기 시작했고, 그 결과 현재 2000년 말과 비슷한 5만 가구를 조금 넘은 것이다.
그동안 노무현 정부의 부동산 정책을 살펴보자.
서민경제위주의 부동산 정책으로 가진 자들에게 압박하고자 투기과열지구나 투기지역, 주택거래 신고제를 도입하였으나 결국에는 주택의 숨통을 막아 버리고 오히려 서민이 더 살기 어려운 환경을 조성해 버린 것이다.
주택거래 신고제를 실시(서울 강남,송파,강동,용산, 분당,과천)하여 등록, 취득세를 기존보다 5-6배나 늘어난 실거래가로 납부하라고 하니 누가 주택을 취득하겠는가? 도리어 거래위축으로 전세난만 가중시키고 있지 않은가!
또한 부동산을 많이 가진자 들에게 종합부동산세를 도입하여 세금을 부과 하겠다고 하니 누가 십자가를 지고 주택을 매입하겠는가? 뿐만 아니라 재건축개발이익환수제의 초헌법적인 제도를 도입하면서 공공이라는 명분아래 자기집을 재건축한다는데 임대아파트를 10~25%까지 내놓으라고 하니 누가 선뜻 재건축 사업에 동참하겠는가!
그렇다면 이러한 세금위주 규제일변도 정책으로 인해 주택가격은 내려올 것인가? 결론을 이야기하면 정부의 규제일변도의 부동산 정책은 경제의 내수침체와 세금대폭인상이라는 악재로 인해 실수요자들의 내 집 마련 시기를 계속 늦출 것이고, 그 결과 부동산 가격은 보합 또는 하락 현상을 보일 것이다. 그러나 이러한 현상은 잠시뿐, 몇 년 내 결국 이러한 현상이 착시현상 이었음을 알게 될 것이다.
경우에 따라서 노무현 정부가 추진하는 세금위주의 부동산 규제책은 어느 정도 효과를 보이는 듯 하겠다. 그럼에도 불구하고 필자는 부동산 근본원리 측면에서 볼 때 몇 년 내 부동산 폭등기가 틀림없이 도래할 것이라고 자신있게 말할 수 있겠다.
따라서 잠시 경기의 둔화와 규제일변도의 부동산 정책은 미분양 아파트를 양산할 것이지만 미분양이라는 호재를 잘 활용하면 아파트 투자의 재미를 상당히 느낄 수 있을 것이다.
필자의 경우 2001년 수원 신영통 망포지구 현대아이파크 42평형을 계약금 10%로로 계약한 후 입주시에 대출과 잔금 8천만 원 정도로 아파트를 구입한 적이 있다. 물론 지금 시세는 3억원이 넘었지만 그 당시 필자가 적은 돈으로 신영통 지역에 아파트를 구입할 수 있었던 것은 미분양 아파트였기 때문이다.
이러한 미분양아파트의 등장과 급증은 실수요자나 투자자에게는 실익을 주지만 우리경제에는 몇 가지 어려운 점을 주고 있다.
첫째, 건설업계의 경기현황을 더욱 어렵게 만들 것으로 보인다. 당장 자금이 돌지 않아 유동성 부족을 느끼고 공사물량 또한 고갈 되게 되어 관리비등의 고정비 증가로 건설업계는 몇 중고를 겪게 될 것이다.
둘째, 건설회사의 어려움은 철근, 모래, 시멘트등과 인력시장에 상당한 어려움을 파생시킬 것으로 보인다.
셋째, 고용 흡수력이 높은 건설산업의 위축은 일자리 부족현상을 가져올 것이고, 이러한 일자리는 반도체의 눈부신 수출과는 거리가 멀다. 아무리 수출증가와 외화유입이 좋더라도 서민경제와 직결되는 건설경기의 위축이야말로 일반 서민과 인력시장에 막대한 악영향을 끼치게 되는 것이다.
그렇다면 이러한 미분양아파트의 급증은 어디에 있는가? 결론부터 이야기 하면 주택시장이 공급자에서 수요자 위주로 바뀌고, 정부의 강도 높은 부동산 억제 및 규제책에서 기인된 것으로 보인다. 거래세인 등록,취득세를 강화하고 보유세인 주택세를 턱없이 올리면서 더 나아가 종합부동산세등 강도 높은 세금위주 정책으로 온통 경제를 동맥경화증 환자로 만들어 버린 것이다. 이에 따라 기존주택을 처분하기 어렵게 만들었고, 전세는 나가지 않아 이사할 여유도 없으며, 아파트 신규 입주는 과도한 세금과 자금경색으로 온 국민을 꼼짝 못하게 한 현 정부의 부동산 억제책이 신규입주를 어렵게 만들어 미분양 아파트 증가로 이어지게 한 것이다.
그러나 정부 당국자가 꼭 유념해야 할 점이 있다.
이렇게 부동산 규제책이 지나칠 경우 주택 미분양 급증과 이에 따른 부작용으로 경제가 멍들기 시작한다는 것이다. 90년대 초반 일본경제가 장기침체 국면에 빠지게 된 중요한 이유 중의 하나도 과도한 부동산 규제와 경기불황에 따른 건설경기 침체였음을 정부 관계자는 알아야 할 것이다. 따라서 과도하게 규제일변도로 나가는 부동산 정책 결정을 청와대만 바라보고 갈팡지팡 하지 말고 하루빨리 완화책으로 전환되어야 할 것이다. 또한 서울과 수도권을 제외한 충청권이 이남의 모든 부동산 관련규제책은 해제 완화 시켜야 할 것이다.
특히, 부동산 규제 중 분양권 전매 금지라는 투기과열지구 해제는 그 무엇보다도 선결되어야할 정책이다. 왜냐하면 부동산 동맥경화증을 가장 효과적으로 풀 수 있는 방법이기 때문이다.
그렇다면 이러한 미분양 아파트 증가가 꼭 일반 청약자들에게는 악조건으로만 작용하는가? 결론을 이야기하면 미분양아파트가 경기에 악영향을 미치는 것은 확실하지만 실수요자들에게는 상당한 호재로 볼 수 있다.
왜냐하면 미분양 아파트는 투기과열지구 내 재당첨 금지에 해당되지 않아 청약통장 1순위 제한이 없고, 동과 호수를 고를 수 있는 장점이 있으며, 청약통장과도 전혀 관계가 없다는 장점이 있기 때문에 악재가 호재라는 것이다.
그러나 미분양아파트가 무조건 좋은 조건은 아니다.
무주택 실수요자들에게는 내 집을 마련하기에는 한결 쉬워진 반면 재테크 투자환경은 여간 까다로워진 게 아니어서 투자하기 전 신중히 검토해야 하지 않으면 안 되는 시기가 도래한 것이다. 부동산 관련 정책이나 법규를 모르고 투자했다가는 낭패를 당하기 십상이다. 미분양아파트도 마찬가지다.
미분양으로 남아있는 데는 이유가 있는 것이다. 그 이유를 살펴보면,
●분양가격이 주변지역 기존아파트 보다 10%이상 높게 설정된 단지
●층 또는 향에 따라 가격차등화를 할 경우와 그렇지 않을 경우, 층과 향에 따라 분양가격을 차등화한 단지가 평균 미분양률이 낮기 때문에 차등화가 안되는 단지나 층
●향별 가격차등화의 효과를 검증한 결과, 남향에 비해 동향의 미분양률이 매우 높기 때문에 유의 깊게 판단함.
●각 부문별로는 분양가격이외에 단지구성 및 주택설계 특성, 입지특성 순으로 미분양 요소에 작용하고 있음.
●기타 지역적 교통의 편리성과 주거환경의 쾌적성이 미분양 아파트 특성과 밀접한 관계가 있으므로 특성간 보완 또는 대체전략부문으로 계획수립시 고려해야 함.
그렇다면 미분양아파트에 투자하려면 어떻게 하나?
첫째, 현지시장조사를 통해 주변지역 신규아파트의 평형별, 층별, 향별 가격을 조사하여, 구입하고자하는 미분양 아파트를 보수적 가격으로 검토한다.
둘째, 단지 및 주택 내부설계가 불편하지 않은지, 구입하고자 하는 아파트의 단지 내 배치가 열악하진 않은지 비교 검토한다.
셋째, 전체적으로 단지가 지역 내 어떠한 위치에 입지하여 있는지 교통과 교육, 주거환경이 대체적으로 쾌적한지 등을 파악한다.
넷째, 아파트가 오랫동안 미분양 상태로 남아있는 데는 일반 소비자들이 기피해온 이유가 있다. 기피요인을 파악하여 미분양아파트로 재테크와 내 집 마련을 동시에 할 수 있는 노하우를 터득하여야 한다.
다섯째, 부동산 투자 정책을 파악한다. 예를 들어 부동산시장이 침체기에 접어들 때는 아파트 분양이 대부분 계약금 10%이내에 중도금 무이자 형태로 간다. 이때 투자시점이 아닌 이익창출 시점의 부동산 시장을 보고 투자한다.
수도권과 서울의 강남까지 미분양 아파트가 선을 보이고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산 시장은 양극화 현상으로 간다. 삼성동 아이파크가 평당 3,000만원 넘어간 지 오래다.
잠실주공 재건축 평당 분양가가 2000만원이라 하나 수도권 밖에서는 미분양 속출하고 있다. 개미군단은 이럴수록 조건 좋은 미분양 아파트를 고르고 골라 향후 3년을 바라보고 투자하여야 하지 않을까 한다.
부동산은 언제나 순환한다. 법칙은 동일하지는 않지만 순환의 고리는 비슷하다. 지금의 미분양아파트가 넘쳐나고 있을 때 미분양아파트 하나쯤 작은 돈으로 투자할 법도 하다. 또한 부동산의 고수들은 현재의 가치로 투자하지 않는다. 초보자들만이 현재가치를 제일먼저 따지면서 투자할 뿐이다.
- 용산 한강로 `대우월드마크` 주상복합 385가구 분양
- [edaily 윤진섭기자]대우건설(047040)은 서울 용산구 한강로 1가에 들어서는 주상복합아파트 `대우월드마크 용산`385가구를 12월 중 분양한다고 30일 밝혔다.
대우건설의 새 주상복합 브랜드인 `월드마크`는 초고층, 최고급 주상복합 브랜드로 기존의 트럼프월드와 시티파크의 이미지를 한 단계 업그레이드한 브랜드이다.
대우건설이 공급하는 월드마크 용산이 들어서는 삼각지 일대는 용산 부도심 개발의 핵심지역으로 주변 일대에는 ▲ 용산부도심개발 ▲ 용산민자역사 개발 ▲ 국제업무지구 ▲ 이태원지구단위계획 ▲ 한남지구단위계획 ▲ 한남뉴타운 ▲ 미군기지 공원화 등의 개발 사업이 진행 중이다.
특히 월드마크 용산과 마주하고 있는 미군기지는 총 100만평 규모의 용산 민족공원으로 탈바꿈이 예정돼 있고, 용산공원~용산역~고속철도 정비창엔 대형 녹지축이 들어설 예정이다.
지하 6층, 지상 37층 2개동 규모로 들어서는 월드마크용산은 아파트 37∼66평형 160가구와 오피스텔 33∼43평형 198실로 구성된다.
아파트는 30평형대 24가구, 40평형대 48가구, 50평형대 78가구, 60평형대 10가구 등이 공급되고, 오피스텔은 30평형대 132실, 40평형대 66실이다.
이 아파트는 단지 바로 앞에 용산 민족공원이 한 눈에 들어와 공원 조망 프리미엄이 뛰어날 것으로 점쳐지고 있다. 실제 바로 옆에 위치한 L사 주상복합아파트의 경우 이 같은 조망을 발판으로 평형대별로 최대 1억~2억원의 웃돈이 붙은 상태다.
아파트는 지난 3월 말 이후 분양 승인을 신청해 일반 아파트처럼 청약통장이 필요하지만 오피스텔은 청약통장과 무관하고 전매도 가능하다.
`대우월드마크`는 아파트와 오피스텔을 별도의 동으로 구성해 오피스텔의 상품성을 높인 것이 특징. 통상 주상복합에 들어서는 오피스텔의 경우 저층부에 위치해 있어 분양성이 떨어졌던 점을 극복하기 위한 전략이라는 게 대우건설의 설명이다.
분양가는 아파트가 평당 1400만∼1900만원, 오피스텔이 900만~1300만원선이다. 청약통장은 600만원이상 소유자에 한해 청약이 가능하다.
이 아파트는 지하철 4,6호선 환승역인 삼각지역이 직선거리로 50미터 거리에 위치해 있고, 고속철도 용산민자역사를 이용할 수 있으며, 강변북로·한강로·백범로·올림픽도로 접근이 쉽다. (02)568-5608
- `판교`를 고집할까..`저밀도` 어때?
- [edaily 윤진섭기자] 청약통장 가입자들의 `판교 고수전략`에 적신호가 켜졌다. 1억~2억원의 프리미엄이 거론되는 등 높은 투자성을 예고하고 있는 판교신도시 청약이 각종 규제로 묶이면서 전문가 사이에서 조차 `판교를 고집할 필요가 있느냐`는 지적이 나오고 있기 때문이다.
때 마침 내년 상반기부터 공급되는 서울 저밀도지구는 판교와 비견될 정도로 입지가 뛰어날 뿐만 아니라 일반분양 물량이 넉넉해 전문가들은 청약 수요자라면 두 곳을 비교해 적절한 청약 전략을 짜라고 조언하고 있다.
이에 따라 부동산 관련 업계 전문가들은 판교 당첨확률이 높은 무주택자 우선공급 대상자는 판교를 고수할 필요가 있지만, 25.7평 초과 주택이나 무주택 우선공급 대상자가 아닌 수요자라면 저밀도지구로 눈을 돌리는 것도 한 방법이라고 조언한다.
◇판교신도시 무주택자 우선공급 비율 확대..당첨 확률 낮아져
지난 22일 건설교통부는 내년부터 공급되는 판교 등 택지지구에는 각종 규제를 적용할 방침이라고 밝혔다.
현재 건설교통부가 원가연동제, 분양권 전매금지, 입주 후 매매제한 등을 골자로 한 주택법 개정을 추진 중인데, 이 안이 통과되면 택지지구에서 나오는 전용면적 25.7평 이하 분양 시장은 변화가 불가피하다.
특히 건교부는 판교신도시에 대해 청약 과열을 막기 위해 무주택자 우선공급 비율을 현행 75% 수준에서 최고 85% 수준까지 끌어올리겠다는 입장을 밝혔다.
이 법안이 통과될 경우 판교 청약자 중 성남시에 거주하면서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 계층이 당첨 확률이 가장 높게 된다. 물론 서울, 경기도에 거주하면서 25.7평 이하 아파트에 대한 무주택자 우선 공급 자격을 갖춘 통장 소유자도 유리하다.
반면 지난 5년 동안 당첨 경력이 있거나 1순위 주택을 소유한 청약 통장 가입자는 무주택자 우선공급 대상자에게 순위가 밀려 25.7평 이하 주택에서의 당첨확률은 극히 희박해질 전망이다.
부동산뱅크 양해근 실장은 "규제 강화로 판교 청약에 대한 당첨 확률이 극히 낮아지고 있다"며 "뿐만 아니라 일정기간 동안 매매가 금지될 것으로 보여, 통장 소유자들은 당첨 확률을 고려해 비슷한 입지인 강남권 저밀도지구와 장담점을 비교해 청약전략을 수정하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다"고 말했다.
◇당첨확률은 저밀도지구, 투자성은 판교신도시
강남권 저밀도 재건축은 내년 1~2월부터 집중 공급된다. 송파구 잠실시영(6884가구), 잠실주공 2단지(5563가구), 잠실주공 1단지 (5678가구), 그리고 삼성동 AID영동차관(2070가구), 강남구 도곡주공 2차(768가구) 등이다.
저밀도지구와 판교신도시는 나름대로 장·단점이 있다. 판교신도시는 강남권을 대체할 주거지로 일찍부터 손꼽혀왔다. 쾌적성도 뛰어나고 무엇보다 중소형 평형의 경우 원가연동제가 적용돼 분양가도 낮을 전망이다.
현재 거론되는 분양가는 평당 800만~850만원으로 인근 분당구 정자동의 동일평형대 매매가 평당 1000만~1200만원보다 낮다. 넉넉한 자금계획을 세운 사람은 아파트 당첨이 될 경우 만만치 않은 수익이 예상되는 대목이다.
반면 규제가 걸림돌이다. 5년 내 당첨 경력자나 주택소유자의 경우 25.7평 이하에 대한 무주택자 우선공급에서 배제돼 사실상 당첨확률이 불확실하다. 물론 무주택자 우선 당첨자 역시 당첨될 보장이 없는 것은 마찬가지다.
또 판교신도시는 분양가는 낮아지겠지만 입주 후에도 일정기간 (예시 3년 보유 1년 거주) 매매할 수 없게 돼, 결과적으로 판교 청약자들은 만만치 않은 실탄을 준비해야 한다.
강남권 저밀도지구의 장점은 이미 검증된 최고급 주거지라는 데 있다. 교통, 문화, 교육 등 뒤처지는 게 없어 경기 활성화가 이뤄질 경우 가장 먼저 주목 받을 곳이 분명하다.
여기에 내년 상반기에 선보일 잠실시영, 주공 1,2 단지는 개발이익환수제도 적용 대상에서 제외돼, 임대 아파트가 들어서지 않는다. 그만큼 아파트 단지에 대한 희소성이 커진다. 무엇보다 서울 일대 청약 시장이 침체돼, 당첨확률이 높다는 점도 장점으로 꼽힌다.
단점도 있다. 무엇보다 분양가격이 비싸다. 이 아파트는 원가 연동제가 적용되지 않아, 평당 1700만~ 1800만원을 호가할 가능성이 높다. 또 대다수 일반분양 물량이 강남권에서 경쟁력이 상대적으로 떨어지는 33평형 이하라는 점도 단점을 꼽힌다.
실제 잠실 주공 2단지는 12평 868가구, 24평형 255가구, 33평형 3590가구, 38평형 120가구, 48평형 730가구가 공급되는 데 이중 12평형과 24평형 모두 일반분양으로 선보일 예정이다.
◇무주택우선공급 `판교신도시`, 투자목적 `저밀도지구`
두 지역의 장, 단점이 명확한 가운데 업계 전문가들은 당첨 확률을 고려한 청약 전략 수립이 필요하다고 말하고 있다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 “투자성만을 믿고 판교신도시를 고집하기 보다는 당첨 확률을 근거로 두 지역에 대한 청약 여부를 결정하는 게 중요하다”고 조언했다.
이 점을 고려할 때 가장 당첨 확률이 높은 성남시 거주 무주택 우선공급 대상자는 판교 청약에 희망을 걸어야 한다. 원가연동제가 적용될 것으로 점쳐지는 25.7평 이하 아파트 1만3600가구 중 30%인 4080가구가 성남 거주자 몫이다.
이중 현재 논의되고 있는 무주택자 우선 공급 비율 확대가 최대 85%까지 늘어날 경우 성남시 거주 무주택자 우선공급 대상자 몫이 3468가구까지 확대돼 그만큼 당첨 확률이 높아진다.
물론 여기서 탈락한다고 해도 성남지역 1순위, 그리고 서울, 수도권 무주택우선공급, 그리고 서울, 수도권 1순위 등 총 3번의 청약 기회가 이들에게 돌아간다.
경기도나 서울지역에서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 사람들 역시 전용면적 25.7평 이하 주택에 대한 당첨 확률이 높아져, 판교 청약을 고수해 볼 필요가 있다.
반면 25.7평 초과 아파트 청약통장을 가지고 있는 1순위 수요자라면 두 가지 관점에서 통장활용을 결정지어야 한다. 우선 규제와 상관없이 판교에 오랫동안 거주할 사람이라면 통장금액을 낮추지 말고 그대로 끌고 가는 것이 유리하다.
반면 투자 목적으로 판교 청약을 기다렸거나 판교 청약 후 되팔기를 희망하는 청약자, 그리고 1순위가 되지 않는 수요자라면 판교에 집착하지 말고 서울 저밀도지구의 일반분양분으로 눈을 돌리는 게 낫다.
25.7평 이하 통장을 갖고 있지만 우선 공급 대상이 되지 않는 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 저밀도지구나 유망 청약지로 방향을 틀거나 통장을 증액해 판교를 노릴만하다.
다만 이 경우 저밀도지구의 경우 일반분양가격이 높게 책정되는 경우가 많아 아예 조합원 물량을 매입하는 방안도 검토 대상이다.
- 판교 무주택 비율확대.. 청약전략은 어떻게?
- [edaily 윤진섭기자]무주택자 우선공급 대상이 아닌 사람들의 `판교고수전략`에 적신호가 켜졌다. 현행 75%선인 무주택자 우선공급 대상이 판교신도시의 경우 최대 85% 수준까지 확대가 검토되고 있기 때문이다.
22일 건교부에 따르면 원가 연동제가 적용될 판교신도시 25.7평(전용면적 기준) 이하 아파트에 대한 무주택자 우선공급비율이 75% 이상으로 확대하는 방안을 검토 중이다.
건설교통부 주택정책과 관계자는 "내년 1월 채권입찰제 및 원가연동제(분양가 상한제) 실시를 앞두고 무주택자 우선공급 물량 등에 대한 보완책을 마련중"이라면서 "늦어도 연내에는 초안을 마련할 계획"이라고 밝혔다.
또 그는 "현재 투기과열지구(25.7평 이하 한정)에서는 75%를 무주택자에게 우선 공급하고 있는데 판교신도시처럼 원가연동제를 적용받게 될 아파트에 대해서는 이 물량을 75% 이상으로 확대하는 방안을 고려하고 있다"고 덧붙였다.
무주택자 우선공급비율은 아직까지 유동적이지만 75∼85% 선에서 결정될 것으로 점쳐지고 있고,주택공급규칙만 개정하면 되기 때문에 절차 자체는 간단한 것으로 알려졌다.
◇무주택자 우선공급 대상 최대 1만1500가구 이상 적용될 듯
284만평 크기의 판교신도시에는 총 2만9700가구(공동주택 2만6974가구, 단독주택 2726가구)가 지어진다. 판교신도시엔 8만 9000명을 수용하게 되며 20만평 규모의 벤처단지와 5만평 규모의 친수테마파크, 교육시설구역 등 다양한 편의시설 및 자족기반시설이 들어서게 된다.
공동주택의 평형별 가구 수는 ▲국민임대(6000가구)포함 소형(18평 이하) 9500가구 ▲중소형(18∼25.7평) 1만100가구 ▲중대형(25.7∼40.8평) 5100가구 ▲대형(40.8평 이상) 2274가구 등이다.
우선 무주택자 우선공급 대상이 적용되는 가구 수는 중소형(18평~25.7평) 1만100가구다. 또 국민임대(6000가구)제외한 3500가구 중 일부가 무주택자 우선공급이 적용될 전망이다.
종합해 보면 1만100가구와 3500가구를 더할 경우 최대 1만3600가구가 무주택자 우선공급 대상이 된다.(일부 중형 임대아파트로 공급돼, 무주택자 우선공급 대상 아파트는 이보다 더 줄어들 수 있음)
이미 건교부가 공언한 바대로 종전 75%에서 최대 85%까지 무주택자 우선공급 비율을 확대할 경우 최대 1만1560가구(85% 확대)가 무주택자에게 돌아간다는 계산이 된다.
반면 과거 5년 내 당첨 경력이 있거나 1가구 주택을 소유한 사람들의 경우 25.7평 이하 주택의 경우 나머지 2040가구에 대해 당첨을 기대해야 한다.
그러나 이 역시도 무주택자 우선공급, 그리고 성남 거주자 30% 우선공급에 탈락한 통장 소유자들이 또 한번 청약에 나서기 때문에 당첨 확률은 천정부지로 치솟을 가능성이 높다.
◇성남 무주택자 우선공급 대상자 당첨 확률 가장 높아
이 같은 상황 변화에 주택업계 전문가들은 조건별 통장 활용 방안을 조기에 결정해야 한다고 조언한다.
안명숙 스피드뱅크 소장은 "무주택자 비율이 확대될 경우 해당자의 당첨확률이 높아지는 만큼 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 `통장 갈아타기`와 `수혜 지역 내 분양 물량` 등을 노리는 다양한 전략이 필요하다"고 말했다.
이 같은 지적에 따라 조건별 통장 활용 방안을 살펴보면 다음과 같다. 우선 성남시에 거준하는 무주택 우선공급 대상자는 판교 청약에 희망을 걸어야 한다. 1만3600가구 중 30%인 4080가구가 성남 거주자 몫이다.
이중 현재 논의되고 있는 무주택자 우선 공급 비율 확대가 최대 85%까지 늘어날 경우 성남시 거주 무주택자 우선공급 대상자 몫이 3468가구까지 확대돼 그만큼 당첨 확률이 높아진다.
물론 여기서 탈락한다고 해도 성남지역 1순위, 그리고 서울, 수도권 무주택우선공급, 그리고 서울, 수도권 1순위 등 총 3번의 청약 기회가 이들에게 돌아간다.
경기도나 서울지역에서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 사람들 역시 전용면적 25.7평 이하 주택에 대한 당첨 확률이 높아져, 판교 청약을 고수해 볼 필요가 있다.
거주 지역에 관계없이 전용면적 25.7평 초과 아파트의 청약통장을 가졌으면서 판교를 기다리는 경우는 통장 금액을 낮추지 말고 그대로 끌고 가는 것이 유리하다.
물론 채권 입찰제 도입으로 분양가격이 높을 것으로(평당 1300만 원 이상 예측)예상돼, 이에 대한 부담이 크지만 입주 후 되팔 수 있다는 메리트가 있다.
25.7평 이하 통장을 갖고 있지만 무주택자 우선 공급 대상이 되지 않는 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 판교에 집착하지 말고 주변 신봉, 성복지구 내 아파트 분양에 눈을 돌리는 것도 한 방법이다.
또 아예 통장을 증액해 1년을 기다린 뒤 판교 내에 공급되는 25.7평 이상 아파트를 공략하는 것도 당첨 확률을 높이는 방안 중 하나다.
◇판교신도시 분양권 전매금지, 입주 후 매매 제한 등 규제 적용 될 듯
판교 청약을 염두에 둔 예비 청약자 입장에선 당첨 확률 못지않게 과열을 방지하기 위해 건교부가 추진 중인 각종 규제에 대한 정보 숙지도 필수다.
열린우리당이 원가연동제·분양권 전매 금지·입주 후 매매 제한 등을 골자로 한 주택법 개정을 추진 중인데, 이 안이 통과되면 택지지구에서 나오는 전용면적 25.7평 이하 분양시장은 변화가 불가피하다.
우선 원가연동제로 분양가는 낮아지겠지만, 입주 후에도 일정기간 매매할 수 없게 되면 청약자에게는 악재다. 이와 관련해 건교부 관계자는 "현재 국회 전문위원 검토 보고서에 따르면 대략 3년보유 1년 거주 등이 매매 금지기간으로 거론됐다"고 밝혔다.
결과적으로 이 법안이 통과될 경우 판교 청약자들은 최소 6년 이상의 장기 자금계획을 세워야 한다. 이는 분양 후 완공 때까지 2년 6개월, 그리고 입주 후 매매제한 기간 3년를 합쳐 최소 6년 남짓 아파트를 팔 수 없어서다.
- (edaily리포트)아파트 분양촉진책, 조삼모사?
- [edaily 윤진섭기자] 불황에 찌든 주택업체들이 청약 수요 실종으로 당황하고있습니다. 심지어 부천 원미구에서는 총 43가구 분양에 단 한명도 청약하지 않은 `청약 제로`를 기록한 단지마저 나올 정도였습니다. 사정이 이렇다보니 건설업체들이 앞다퉈 갖가지 혜택을 내건 분양촉진책을 내놓고있는데요. 부동산업계를 취재하고있는 윤진섭 기자는 달콤한 유혹 뒤에 숨은 의도에 주목하고있답니다.
건설업체 입장에서 아파트가 미분양이 되는 것은 그야말로 천덕꾸러기를 떠안는 꼴이 됩니다. 특히 요즘같은 불황기엔 미분양 아파트는 회사 경영에 치명타를 줄 수 있죠.
경기가 좋을 때는 금융권으로부터 자금 차입 등이 수월하지만 불황기엔 자금을 구하기가 쉽지 않습니다. 금융권 자금 차입이 쉽지 않은 건설업체 입장에선 아파트를 팔아 자금을 돌리는 게 유일한 생존수단입니다. 그런데 아파트가 팔리지 않을 경우 건설업체는 사면초가에 몰릴 뿐 아니라 새로운 사업을 벌일 수도 없게 됩니다. 자연히 주택업체들은 아파트를 한 채라도 더 팔기 위해 혈안이 돼 있는 게 요즘 현실입니다.
그러다 보니 건설업체들은 파격적인 조건을 내걸고 소비자들을 끌어들이는 전략을 펼치고 있습니다. 이자 후불제, 중도금 무이자로 대변되는 건설업체들의 분양 촉진책은 최근 들어 프리미엄 보장제, 분양가 리콜제, 심지어 `2년 뒤 분양가 납부`라는 보다 공격적인 전략도 등장하고 있습니다.
한 푼이라도 아껴 아파트를 장만하려는 실수요자 입장에선 이 같은 파격 조건들은 분명 환영할 만한 이벤트입니다. 하지만 일부 건설업체들의 분양 전략을 꼼꼼히 따져보면 `눈 가리고 아웅`격인 경우가 많습니다.
건설업체들이 파격적으로 내건 분양 조건이 결코 소비자에게 유리한 것만은 아니라는 이야기죠. 그럼 요즘 상당수의 아파트가 조건으로 내세우고 있는 중도금 무이자 제도부터 따져보겠습니다.
중도금 무이자는 말 그대로 중도금을 무이자로 빌려준다는 의미로, 수요자 입장에선 계약금만 내고, 중도금을 공짜로 대출받아 집을 장만할 수 있는 제도입니다.
반면 건설업체 입장에선 막대한 이자 비용을 감수해야 하는 절대적으로 불리한 제도입니다. 실제 2억원 상당의 아파트 중 중도금은 대략 분양가의 60%선으로 1억2000만원 정도가 됩니다. 공사기간(24개월) 동안 연 5.8% 이율로 환산해보면 대략 700만원이 발생하는 데 한 두 가구도 아닌 수 백 가구에 이 같은 조건을 적용하면 건설회사의 부담은 엄청나게 됩니다.
그런데 분양가가 터무니없이 높게 책정될 경우엔 이야기는 180도 바뀝니다.
실제 모 건설업체는 강서구 가양동에 아파트를 선보이면서 중도금 무이자를 내세워 주택을 홍보하고 있습니다.
문제는 이 아파트 34평형 분양가가 3억4000여만 원으로 인근 강서구 마곡동 동일평형대 K 아파트 분양가 2억8000여만 원보다 무려 6000만원이 비싸다는데 있습니다. 물론 마감재와 지리적 위치 등에 따른 분양가 차이를 인정할 수 있지만 중도금 무이자에 따른 건설사 부담을 소비자에게 전가시킨 흔적이 농후하다는 게 저의 판단입니다.
이자후불제는 아파트를 분양받은 뒤 내는 중도금을 은행에서 빌려 공사기간만큼의 이자를 시행 회사나 시공사가 대신 내주고 입주 때 계약자에게 다시 받는 것입니다.
`이자를 대신 내줘 초기 자금을 줄일 수 있는 게 어디냐`라고 반문하는 분들도 있겠지만 기껏해야 이자 후불제에 따른 개인별 이자액은 2억원 아파트 기준으로 대략 50만~60만원에 불과해 소비자들이 금전적으로 받는 혜택은 그리 크지 않습니다.
이 역시도 앞서 밝힌 바대로 입주 후엔 계약자가 다시 내야 합니다. 한 마디로 소비자에게 그리 큰 혜택도 없는 금융 제도를 건설업체들은 마친 대단한 소비자 혜택인양 생색을 내고 있는 셈이죠.
요즘 들어 보다 공격적인 분양 전략이 선보이고 있는데, 그 중 대표적인 게 가치보장제입니다. 가치 보장제는 입주 후 일정 시점이 지난 뒤 분양가에 미치지 못할 경우 그 차액만큼 계약자에게 돌려주는 제도입니다.
소비자 입장에선 `밑져야 본전`이란 인식을 심어줄 수 있지만 이 역시도 입주 후 층별, 호별로 호가가 천차만별이고, 어떤 시세를 기준으로 할 것인가에 대한 명확한 기준이 없어 논란의 여지는 크다는 게 업계 전문가들의 의견입니다. 즉 입주 후 실제 거래가격은 분양가 보다 1000만원 낮은 데, 부동산 중개업소 호가는 1000만원이 높을 경우 입주자와 건설업체간 이를 둘러싼 논란의 가능성이 높다는 이야기입니다.
물론 이런 많은 지적에도 불구하고 불가피한 경영상 어려움을 해결코자 울며 겨자 먹기로 분양가 인하, 중도금 무이자 등을 실시하는 건설업체들이 대다수입니다. 하지만 앞서 언급한 대로 소비자들의 눈길을 끌기 위해 각종 분양 전략을 세우면서 그 부담을 분양가에 덤터기씌우는 경우도 적지않습니다.
겉으로 드러난 유혹은 화려하지만 그것만을 보고 귀중한 청약통장을 사용해선 곤란하다는 게 저의 생각입니다. 건설업체들의 각종 분양 촉진책은 하루아침에 말이 뒤바뀌는 조삼모사(朝三暮四)일 가능성이 농후하기 때문입니다.