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- 서울11차 1329가구 분양.. 지역별 선택폭 넓어
- [edaily 이진철기자] 내달초 실시하는 서울11차 동시분양에서는 1329가구가 청약통장 가입자들에게 우선 공급된다.
19일 업계와 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 서울11차 동시분양에는 13개 사업장에서 총 2879가구중 조합원분을 제외한 1329가구가 일반분양될 예정이다.
이는 지난 10차 동시분양(1177가구)보다 152가구 늘어난 규모로 평형별로는 전용면적 25.7평 이하 아파트가 890가구로 전체물량중 66.9%이며, 40.8평 초과 아파트는 212가구로 15.9%를 차지하고 있다.
지역별로는 강남권 아파트가 5개 사업장 282가구를 분양하고 강북권 아파트가 4곳 744가구, 강서권 아파트가 4곳 303가구를 각각 분양한다.
이번 서울11차 동시분양은 오는 30일 입주자 모집공고를 거쳐 내달 6일부터 청약접수에 들어간다.
◇역삼동 롯데캐슬= 롯데건설이 강남구 역삼동 835의 18 일대에 ▲55평형 34가구 ▲61평형 78가구 ▲75평형 2가구 ▲84평형 3가구 등 117가구를 분양한다.
지하철 3호선 양재역이 도보로 이용가능하고 교육시설로는 역삼초, 언주초, 도곡중, 은광여중 등이 있다. 생활편의시설로는 LG마트, 우성쇼핑센터, 영동세브란스병원 등이 있다. 입주는 2006년 상반기 예정이다.
◇삼선동2가 대우푸르지오= 대우건설(047040)이 성북구 삼선동2가 삼선1구역을 재개발하는 아파트로 7∼15층 24개동 규모로 22평~40평형 총 864가구중 조합원분을 제외한 273가구를 일반분양한다.
지하철6호선 창신역세권 아파트로 편의시설은 창신시장, 서울대병원 등이 있다. 낙산공원이 인근에 있고 고지대에 위치해 동대문 일대(동남향) 조망권이 확보돼 있다. 입주는 2007년 10월 예정이다.
◇미아동 삼성래미안= 삼성물산(000830)이 강북구 미아동 미아2구역을 재개발하는 아파트로 15층 6개동 규모로 23평~43평형 총 306가구중 23평형 56가구, 43평형 13가구 등 69가구를 일반분양한다.
지하철 4호선 미아역 이용이 가능하고 인근에 뉴타운 2차 사업지구인 미아뉴타운이 개발되고 있다. 입주는 2006년 12월 예정이다.
◇하월곡동 삼성래미안 2차= 삼성물산이 성북구 하월곡동 월곡2구역을 재개발하는 아파트로 14~23층 11개동 규모로 24평~41평형 총 787가구중 ▲24평형 263가구 ▲32평형 13가구 ▲41평형 99가구를 일반분양한다.
지하철 6호선 월곡역세권 아파트로 화랑로를 통해 북부간선도로, 내부순환도로 진출입이 수월하다. 교육시설로는 일신초등교, 서울사대부속중고 등이 있고, 월곡시장, 고려시장 등 재래시장 이용이 편리하다. 입주는 2007년 8월 예정이다.
◇문래동 금호어울림= 금호산업(002990)이 영등포구 문래동3가에 15층 3개동 규모로 33평~34평형 총 134가구를 모두 일반분양한다.
지하철 2호선 문래역이 인접하고 경인고속도로, 올림픽대로의 진입이 수월하다. 교육시설로는 단지옆에 양화중학교가 공사중이며 문래초, 문래중, 관악고 등도 인접하다. 편의시설로는 삼성홈플러스, 아웃렛상가 등이 있다. 입주는 2006년 8월 예정이다.
◇반포동 SK뷰= SK건설이 서초구 반포동 612의 64 일대에 ▲70평형 9가구 ▲73평형 10가구 ▲74평형 40가구 ▲80평형 2가구 ▲82평형 1가구 ▲85평형 1가구 등 63가구를 일반에 공급한다.
지하철 3·7호선 환승역인 고속터미널역을 이용할 수 있고 강변북로, 올림픽대로, 경부고속도로 진입이 수월하다. 인근 교육시설로는 반포초, 잠원초, 반포중, 방배중, 세화고 등이 위치해 있고 편의시설로는 현대백화점, 강남성모병원, 한강시민공원, 국립도서관, 고속버스터미널 등이 있다. 입주는 2006년 9월 예정이다.
◇삼성동 동일 파크스위트= 동일이 강남구 삼성동 100의 14 일대에 분양하는 아파트로 ▲51A평형 12가구 ▲51B평형 12가구 ▲61평형 12가구 등 총 36가구를 분양한다.
지하철 2호선 삼성역과 7호선 청담역을 도보로 이용할 수 있고 교육시설로는 봉은초등교, 봉은중, 정신여중, 경기고, 휘문고 등이 있다. 생활편의시설로는 갤러리아, 현대백화점, 롯데백화점, 강남병원, 코엑스몰, 롯데월드, 청담공원 등을 이용할 수 있다.
◇가락동 동궁리치웰= 동궁종합건설이 송파구 가락동 옛 하이마트 부지에 짓는 아파트로 31평형 32가구를 분양한다.
지하철 5호선 개롱역과 문정동 로데오거리의 상권을 걸어서 이용할 수 있고 개롱근린공원r과 송파도서관, 오금공원 등도 가깝다. 입주는 2005년 6월 예정이다.
◇화곡동 SK 뷰= SK건설이 화곡동 79의 9 일대 문화연립을 재건축 물량으로 31평~41평형 총 203가구중 ▲31평형 64가구 ▲32평형 12가구 ▲41평형 16가구 등 총 92가구를 일반분양한다.
지하철 5호선 우장산역을 도보로 이용할 수 있고 우장산공원이 인근에 있다. 생활편의시설로는 88체육관, 제일성심병원, 강서구청 등이 있다. 입주는 2006년 10월 예정이다.
- (부동산 레이다)부동산으로 부자되는 열가지 방법
- [양은열] 우리는 어디를 가든지 공주나 왕자대접 받기를 원한다. 그런데도 대부분 그렇게 원하면서 어떻게 해야 공주나 왕자가 되는지에 대해 고민하는 사람이 별로 없다. 우리는 좋은 부모 만난 것에 대해 부러워하면서 좋은 부모 되기 위해 피나는 노력으로 인생을 투자하는 사람은 그리 많지 않다.
부동산에서도 마찬가지다. 대박을 터트리기를 원하면서도 대박을 위해 그다지 고민이나 노력을 많이 하지 않는다. 대박이 운이라고 생각하기 때문이다. 만약 우리가 이러한 생각들에 동참한다면 대박이라는 것을 부동산의 일부분으로만 보기 때문에 그렇게 생각할 수 있다.
거두절미하고 부동산으로 부자된 사람들 중에는 처음부터 좋은 부모 만나 부자된 사람도 있겠지만 대부분의 사람들은 피나는 노력으로 정보를 수집하고 현장을 답사하며 지식을 쌓고 적절한 타이밍에 맞춰 결단을 내리는 결과 정상에 올라가 있다는 것이다. 필자는 부동산 강의하면서 많은 상담과 질문을 받는다. 어떻게 하면 부동산으로 부자 될 수 있느냐고 또는 좋은 부동산이 있으면 찍어달라고 말이다.
이들의 심정이야 이해가지만 부동산으로 부자 되는 방법은 사람과 시기가 각자 달라 간단하게 설명하기가 어렵다. 다만 많은 사람들이 부자 되기를 원하고 우리나라와 같은 부동산으로 부자 되기 좋은 환경에서 부동산을 빼놓고는 부자이야기를 할 수 없기 때문에 부동산 원리를 잘 활용해서 부자가 된 사람들의 공통점을 찾아보면 부자 되는 길이 있다고 본다.
부동산(不動産)이란 움직임이 없는 재화라고 할 수 있다. 그렇다면 과연 부동산은 움직일 수 없는가? 만약 마음대로 부동산을 움직일 수 있는 능력이 있다면 얼마나 좋을까? 사회생활을 하면 할수록 절실히 느끼는 것이 부동산 재테크를 통해 부동산을 마음대로 움직이고 싶은게 인지상정(人之常情)이 아닌가 싶다.
그렇다면 부동산을 움직이는 힘은 무엇인가? 결론부터 이야기하면 ‘사람의 마음과 돈’이 부동산을 움직이는 첫째조건이다. 마음과 돈이 부동산을 움직이게 하고 부동산이 움직임으로 말미암아때 많은 변화가 뒤따른다. 변화란 부동산의 부가가치가 높아지는 것을 말한다. 부가가치가 높아지면 부동산은 또 다른 재화를 재생산을 하게 되고, 이런 것이 반복되는 가운데 부동산은 상당한 위치에 올라가 있다. 이것을 부동산의 기회비용이라고 한다.
그렇다면 부자(富者)란 무엇인가? 신기하게도 부동산을 움직이는 사람들은 대부분이 부자라는 사실이다. 얼마만한 돈을 가진 사람들을 부자라고 할 수 있을까? 각자의 주관에 따라 달라질 수 있으나 필자의 생각으로 부자를 정의하면 ‘경제적 자유를 가진 자’라고 정의할 수 있겠다.
구체적으로 말하면 자신의 주거자산을 제외한 금액이 은행금리 년 4%로 환산하여 이자수입이 월1,000만원이면 부자라고 할 수 있다. 다시 말하면 30억원쯤 있어야 부자라고 말할 수 있을 것이다.그러나 여기서 말하는 30억원이라는 액수에 상당한 사람들이 기가 죽었을 것이다. 그러나 굳이 그럴 필요까지는 없을 것 같다. 왜냐하면 30억원이란 극히 상대적이기 때문이다. 만약 모든 사람이 30억원을 가지고 있다면 부자의 기준을 또다시 올라갈 것이다. 몇 년 전부터 부자시리즈가 유행할 때는 10억원 정도 있어야 부자라는 대열에 올라 갈 수 있었다. 그러나 지금은 강남의 아파트40평형대 가격이 10억원을 족히 넘으니 부자의 기준은 또 올라갈 수 밖에 없다. 따라서 부자를 객관적인 기준에 따라 부자의 개념을 정한다면 항상 유동적인 환경 때문에 부자의 개념을 정하기가 힘들다.
그렇다면 진정한 부자는 무엇인가? 부자란 돈을 많이 가진 자가 아니라 돈을 좋은 곳에 만족하며 사용할 줄 아는 사람이 진정한 부자라고 말할 수 있다. 돈버는데 선수인 사람이 있다. 그러나 쓸 줄을 모른다면 진정한 부자라 할 수 있을까? 아마 이러한 사람들은 자신도 모르게 돈의 노예가 될 것이다. 돈은 벌기도 어렵지만 쓰기도 더 어렵기 때문에 진정한 부자가 되기가 쉽지 않다. 누구나 부자 되기를 원한다. 그러나 부자는 누구나 원한다고 되는 것이 아니다. 부자가 되기 위해서 부자가 될 수밖에 없는 각별한 이유가 있다. 특히 30억이 넘는 부자들의 대부분은 부동산에서 많은 돈을 벌었다. 부동산에 투자했다고 해서 무조건 돈을 벌었던 게 아니라 부동산으로 돈을 벌기 위해서는 필요한 최소한의 3요소인 종자돈, 정보, 타이밍을 적절하게 활용했던 것이다.
이러한 요소를 적절하게 사용한 부자들의 부동산 재테크의 기본은 아파트였다. 우리나라가 1970년대부터 강남이 개발되면서 아파트는 재산 목록 1순위였다. 부자들은 때를 놓치지 아니하고 좋은 정보와 타이밍을 통하여 아파트에서 부의 기반을 이룩할 수가 있었다. 그런데 부자들의 특징 중의 하나가 대부분 자기 자산의 70%이상을 부동산에 투자했다는 것이다. 그만큼 부자들은 부동산을 신뢰하는 것이다. 왜냐하면 좋은 부동산은 폭락하지 않고, 깡통 될 가능성이 적으며 목돈이 목돈을 불려 주는 원리를 부동산에서 배웠기 때문이다.
필자의 경험으로 보아도 부동산은 임대이익보다는 개발이익이 훨씬 많을 뿐더러 막대한 개발이익에 비해 세금은 너무 적었기 때문에 부동산에 발빠른 사람들은 상당한 부를 이룰 수 있었던 것으로 추측된다. 그래서 대부분 부자들의 출발은 아파트였다. 블루칩아파트나 로얄 지역 아파트였다. 이것들은 물가상승률의 몇 십배 이익을 가져다 주었고 지금도 이러한 현상은 이어지고 있다. 그러나 지금은 아파트 투자에 주의해야 한다. 이미 국세청이나 건설교통부에서도 아파트에 대한 분석이 다 끝나 통합시스템으로 관리하기 때문에 다주택자들의 동향을 훤히 꿰뚤어 보고 있다. 따라서 과거와 같은 막대한 개발이익을 누리기가 힘들어졌다. 만약 아파트에 계속적인 투자를 원하는 사람들은 투자가치가 적은 다주택들은 빨리 처분하고, 대형블루칩 아파트로 투자를 전환하여야 한다. 매매가 않되 투자전환이 어렵다면 다주택을 묶어서 임대주택사업자로 방향을 바꾸어야 할 것이다.
아파트와 같은 부동산은 우리에게 자신감을 얹어준다. 그래서 부자들은 부동산을 좋아한다. 필자는 그동안의 경험을 바탕으로 부동산으로 부자가 되기 위해서는 어떤 조건이 필요한가에 대해 조언하고자 한다. 이것이 절대적일수도 없다. 그러나 최소한 필자의 경험이나 필자가 만난 많은 부자들을 통해 얻은 방법들이다. 부동산으로 부자 되기 위한 그 이유는 다양하지만 부동산으로 부자 된 사람들은 아래와 같이 몇 가지 공통점을 가지고 있다.
첫째, 늘 지도를 지니고 다닌다.
부동산으로 부자 된 사람들의 공통된 첫 번째 특징이다. 지도는 우리에게 엄청난 정보를 제공해 준다. 현장에 가지 않아도 그 지역 정보는 물론 방향까지 제시해 주는 역할을 톡톡히 한다. 우리가 어떤 지역을 처음 간다고 가정해 보자.안내도를 가진 자와 가지지 않는 자는 천양지차(天壤之差)다. 또한 안내도를 가지고 있으면 자신감이 생기게 되어 여러 지역을 자유롭게 계획하면서 다닐 수 있지 않는가! 지도는 부동산에서 나침판과 같은 역할을 한다. 필자도 시간만 나면 지도를 보고 어떤 지역이 어떻게 변화되고 바뀌는지 지도를 보고 아는 경우가 상당히 많다.
초보자들이 지도를 보게 되면 가장 먼저 보는 것이 어디일까? 아마도 자기 자신의 주거지일 것이다. 자신이 사는 동네 아파트는 어떻게 표시되어 있고, 주변에는 무슨 편리시설이 있으며, 자녀 학교는 어디어디에 있는지에 대해 찾아볼 것이다. 그리고 좀 더 나아가 아는 사람, 과거 언젠가 가 본 곳을 찾아 볼 것이고, 궁금증이 더해지면 생소한 곳도 가보고 싶은 충동도 있을 것이다. 필자는 이러한 습관이 어려서부터 있어 처음 보는 곳이라면 반드시 찾아가고 그 지역 주변과 기본적인 건물들을 둘러보고 와야 궁금증이 풀렸다. 그 시간이 새벽이든 아침이든 상관하지 않았다.
이런 일들을 반복하다보니 중,고등학교 시절에는 필자가 살고 있지 않았던 부산이나 영남지역을 자주 가 보았고, 그때마다 지도는 생소한 지역에 대한 막연한 호기심을 즐거움으로 변화 시켜 주었던 지렛대로 기억된다. 지금도 이러한 버릇이 습관화되어 자동차로 돌아다니는 지역 상세지도는 반드시 옆에 있어야 했고 돌아다니는 거리도 매년 평균 10만km를 넘는다. 이러한 일들이 몸에 익숙해지게 되면 나중에는 머릿속에 해당지역 지도가 그려지고 대도시나 국도나 지방도로가 자연스럽게 익숙해져 그 지역에 사는 사람보다도 더 많은 정보를 알게 된다. 따라서 해당지역에 정책과 개발 계획이 발표가 되면 발표 지역과 주변이 연계가 되고, 이는 복합적인 투자 마인드를 형성시키는 계기가 된다.
필자가 1991년에 중국 북경에 간 일이 있었다. 지금과는 중국의 환경이 달라 그때만 해도 기차가 연착되고 비행기 스케줄도 마음 놓고 세울 수 없었던 시절이었다. 북경에서 연길 가는 기차는 이틀이 넘도록 불통이었다. 기다리는 동안 자동차 빌려 북경을 3일간을 돌아다니며 북경을 상세하게 파악할 수 있었는데 그 이유는 북경 안내도의 도움이 너무 컸던 것으로 기억된다. 복잡하게 연결된 북경 도로도 4개의 순환도로로 모두 연결되어 있다는 사실을 알 수 있었고, 원하는 건물에 쉽게 찾아 갈 수 있었던 것도 모두가 지도의 도움이 컸기 때문이다. 따라서 부동산에서 돈 벌기 원하는 사람들이라면 아침에 일어나자마자 가장 먼저 지도책을 보자.지도도 5만분의1이나 2만5천분의 1보다는 5천분의1과 같은 세밀한 지도를 권하고 싶다. 세밀한 지도일수록 정보의 양은 배가되고 상세하게 그려져 있어 자신이 모르는 새로운 지역들을 발견할 수 있기 때문이다.
둘째, 매일 신문과 뉴스는 꼭 본다.
뉴스와 신문은 정보 집합체이다. 물론 잘못된 정보도 있을 수 있겠으나 시시각각으로 변하는 세상의 경제와 세계변화를 빠르게 접할 수 있는 것이 뉴스와 신문이다.부동산 종합대책이 나오면 발표현장과 연결하여 신속하게 뉴스를 전해 줌으로서 현장감을 더해주고, 전문가의 설명까지 곁들이며 고마운 정보를 가장 빠르게 전달해 주는 게 뉴스다. 신문은 속도감은 떨어지나 요약정리 된 자료를 영구적으로 남게 해 주는 역할을 해 주고 있다. 특히 부동산 정책등 정보를 요약, 정리하여 경쟁적으로 핵심만 전달해 준다. 우리는 정보화시대에 살기 때문에 그 많은 정보를 어떻게 다 볼 것인가 고민하지만 감사하게도 뉴스와 신문은 이러한 황금과도 같은 정보를 요약, 정리하여 매일 우리 곁에 쌓아둔다. 무료라는 서비스와 함께 말이다.
부동산으로 부자 된 사람들은 이러한 종합 정보체를 그냥 두지 않는다. 시시각각으로 변하는 뉴스는 물론 요약된 신문정보를 스크랩하고 분석하기까지 한다. 또한 정보화된 자료는 어떤 값을 치르더라도 구입하여 자기 것으로 만드는 버릇이 짙다. 그런데 우리는 무료라는 값어치를 인정하는데 인색하다. 이런 이야기가 있지 않는가! 경제가 어려워 유명 브랜드 옷을 싸게 팔던 옷가게에서 종업원의 실수로 가격에 0을 하나 더 붙여놓았더니 금방 팔렸다는 아이러니한 사건들을 쉽게 듣곤 한다. 무료니까 값어치를 인정하지 않는게 아니라 좋은 정보는 값어치에 관계없이 관심을 가져야 한다. 신문과 뉴스 속에 정보가 있고, 이러한 정보는 부동산을 투자하는 사람에게는 값어치에 관계없는 필요불가결한 정보이기 때문에 부동산 부자들은 신문과 뉴스를 매일 꼭 챙긴다.
셋째, 현장답사로 발품을 판다.
어떤 일을 하든지 발품이 필요하지 않는 사업은 없다. 그러나 부동산에서 현장답사는 생명줄과도 같다. 직접 발품을 팔아 눈으로 확인하고 느껴야만 자기 것이 되는 것이다. 부동산으로 부자 된 사람들은 현장답사를 위해 여기저기 수도 없이 다니고 또 다닌다. 시간과 장소 여건을 핑계삼지 않는다. 발품을 팔면 부동산을 보는 안목이 생긴다.
예를 들어보자. 과거 평화의 댐 주변을 관광지로 개발한다는 정보 때문에 화천지역의 땅값이 급상승한 경우가 있었다. 이때 대부분의 사람들은 현장을 가보지도 안고 서울에서 묻지마 투자를 한 경우가 많았다. 물론 이러한 묻지마 투자 사람들의 결과야 뻔하여 20년이 넘는 지금도 원금에 밑도는 시세로 고생하고 있지만 아마도 그런 사람들이 현장학습을 통하여 안목만 길렀어도 이러한 낭패는 당하지는 않았을 것이다. 그러나 현장답사를 통해 발품을 팔았던 사람들은 평화의 댐 근처는 수도권 상수도와 연결된 지역 때문에 상당한 규제가 있을 거라 예측하여 매입을 미루고, 차라리 서울과 가까운 평택지역근처에 땅을 매입하였던 것이다. 현장에 가면 직접 걸어보고 시간을 재고, 발전가능성을 위해 시,군청에 발이 닳아지도록 돌아다니고, 유해시설 설치 계획 여부등을 꼼꼼히 따져보자.
또한 목표지역 주변 부동산 중개소는 3군데 이상 꼭 들러서 주변의 분위기와 상태를 파악하는 게 발품 파는 길임을 알자.현장을 자주 가다보면 이상하게도 공통점을 발견하게 된다. 처음 보는 현장인데도 낯설지가 않게 느껴질 때가 있다는 것이다. 만약 이러한 현상을 느끼게 되었다면 어느 정도 현장에 대한 감각을 익혔다는 것으로 볼 수 있다.
또 다른 예를 들어보자. 세간에 기획 부동산이라는 게 있다. 특정 개발 호재지역이 발표가 되면 일반인을 상대로 토지를 분할하여 6개월내 책임지고 두, 세배로 팔아주겠다고 매매를 부추이는 세력들이다.
이들은 토지를 여러 필지로 나누어 공유형태로 두고 투자를 유치하고 몇 개월내 잠적하는 수법을 쓰는 일명 부동산 브로커를 일컫는다. 이러한 기획부동산의 가장 편한 상대가 현장 감각이 없는 사람들이다. 현장 감각 없는 초보자들은 자기가 가지고 있는 금액과 동일한 토지가 있다는 것에 고마워한다. 이미 기획부동산에서 초보자에 맞게 작업해 놓은 줄도 모르면서 말이다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람은 이러한 기획부동산은 쳐다보지도 않을뿐더러 자기가 직접 현장에 가서 확인하고, 절대로 서류만으로 부동산 매매계약을 체결하거나 대리인을 통하여 현장을 대신 보내지 않는다는 것이다. 명심해야 할 대목이다.
넷째, 정책을 분석한다.
부동산정책과 맞서지 말라는 말이 있다. 부동산에서 부자들이 잘 쓰는 말이다. 이렇듯 부동산 정책의 위력은 메가톤급이어서 절대로 정책과 맞서는 어리석은 부자는 없다. 반면 정책을 분석하고 냉정하게 대처한다.
예를 들어보자. 서울 잠실에 있는 아시아 선수촌 아파트 57평(전용면적 45,7평)을 가지고 있던 부동산 부자 황모씨는 정책을 적절하게 분석하여 양도소득세를 절감한 경우를 생각하면 웃음이 절로 나온다고 한다. 아시아선수촌 아파트에 거주한지 10년이 넘는 황모씨는 2003년 7월 매매를 위해 아파트를 매물로 내놓았다. 매수자가 나타나 2003년 8월초에 계약하고, 9월 중순에 중도금을 그리고 10월초에 잔금을 치루기로 했다. 그런데 매매계약 후 중도금 받기전인 9월 중순부터 정부의 부동산 안정책으로 인하여 그동안 고급주택기준이 전용면적 50평이었던 것이 전용면적 45평으로 강화하게 되었다. 따라서 황씨 아파트도 9월말이후부터는 고급주택으로 분류되어 양도세가 실거래가로 부과 되고, 황씨처럼 10년간 1가구 1주택이라 하더라도 고급주택이 되면 양도세가 비과세가 되지 않는 다는 사실을 전문가를 통해 알게 되었다. 느긋하게 잔금을 받으려던 황모씨는 매수자에게 5,000만원을 깍아주면서 잔금날을 중도금날로 변경하여 양도세 부과를 막을 수 있었다. 만약 황모씨가 정책변화를 모르고 느긋하게 잔금날짜까지 기다렸다가 잔금을 치뤘다면 약 2억5천만원정도의 양도세를 부과 당했을 것이다.
이처럼 정책 변화 하나에 따라 부동산 결과는 매우 심각하게 나타난다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 절대로 정책 분석을 게을리 하지 않는다. 또한 부동산 정책이 발표되면 정책배경은 물론 파급효과 그리고 타이밍까지 계산하는 노력을 계속한다. 또한, 부자들은 부동산 처분시 무릎에서 사서 어깨에서 판다. 까치밥의 원리를 적용하는 것으로 무리를 하지 않는다는 것이다. 이미 해당 부동산이 과열되어 가격이 천정을 향해 갈 때부동산 규제책이 나온다는 사실을 이미 알고 있기 때문이다.
과거와 같이 부동산을 사두면 오르던 시대는 이미 지났다. 팔지 않고 욕심을 부리다가 규제정책에 막혀 처분할 기회를 상실할 가능성이 매우 높기 때문에 적정이익에 도달하면 지체 없는 결단을 하게 된다. 그래서 정책분석에 철저한 대비를 해야 할 것이다.
다섯째, 자기 책임형 투자를 한다.
부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다. 그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐믓해 하며 정성을 다 받쳐서 부동산매입에 조언을 아끼지 않는다. 다행히 매입한 부동산이 올라가게 되면 큰 문제는 없지만 시간이 흘러 해당부동산 가격이 하락 한다면 상황은 달라진다. 조언 받아 부동산을 매입한 사람을 만나 뵙기가 민망해지고 심한 경우 조언자에게 책임을 떠넘기는 상황을 당하는 경우를 종종 본다.
또 다른 예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 현대백화점 무역점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안온다고 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 제의를 해보았다. 박회장은 단호하게 거절한다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.
부동산에 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산 이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 부동산 부자들은 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다.
부동산 부자들의 또다른 특징은 투자와 거주지역을 구분하여 투자한다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석력도 매우 깊다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하는 것이다.
또한, 부동산 부자들은 가격이 너무 비싼 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻하나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻하나 라는 고민을 하지 않는다. 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 않고 미련을 가지지 않는다. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐리게 하기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하고 기회를 본다.
여섯번째, 내집부터 마련한다.
요즈음에는 토지가 부동산을 이끌어가는 분위기다. 신행정수도 이전지 확정으로 인해 충청권을 중심으로 토지시장이 급격한 상승으로 이어져 토지에 대한 관심이 어느 때 보다 깊다. 이럴 때 초보자들은 당황 하게 된다. 과연 토지를 살 것인가 말 것인가? 결론부터 이야기하면 내집 마련이 된 뒤라면 몰라도 아무리 좋은 투자종목도 내집 마련 후에나 생각해야 할 것이다. 초보자들이나 부자들이나 내집 마련은 재테크의 출발점이자 안정의 시작인 셈이다.
앞에서 부자들의 재테크 출발은 아파트부터라고 했다. 그만큼 아파트는 안정성에다 투자보장성이라는 장점까지 가지고 있어 상당한 매리트를 느끼게 한다. 외국에 나가면 모두가 애국자가 되고 여행을 하다 보면 집보다 좋은 곳이 없다고 느낀다. 그만큼 집은 정서적, 육체적 안정을 주는 매개체이다. 집이 있다는 자체는 생활에 자신감을 주게 되고, 불안감을 없애준다. 따라서 내집 마련 안한 상태에서 다른 부동산을 사게 되면 불안하다.
왜냐하면 아파트를 제외한 다른 부동산은 위험할 때 환금성이 적기 때문에 도움이 되지 않는다. 부자들은 내집, 즉 아파트부터 마련하고 다른 종목부동산에 관심을 가지고 있다. 특히 요즘 같은 토지 투자는 주의할 필요가 있다.
1990년도에 당진의 토지시장을 보자. 그때는 다른 지역과 달리 한보철강 당진 제철소 개발 계획에 따라 당진 주변 토지가격이 급상승한 적이 있다. 그러나 개발이 늦어지고 지지부진해 지자 토지시장은 급냉 하게 되고, 겨우 15년이 다되어서야 기지개를 핀다. 이런 기지개도 개발에 다른 것이 아니라 토지시장의 분위기에 따른 것으로 보여 언제 또 찬바람이 불지 걱정 스럽다. 이와 같이 내집마련 이외의 부동산 종목은 상당한 부담을 안게 되는 것이니 만큼 내집 마련 후에 욕심 부릴 수 있는 투자 종목이다.
일곱째, 철저한 자기 관리를 한다.
부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.
특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다.
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.
또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 또한 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다.
여덟째, 고정관념을 극복한다.
3년 전 쯤 일로 기억된다.강남에 아파트 32평을 살고 있는 대기업 과장 진모씨가 있다. 진과장의 소원은 아파트 40평대로 넓혀 가는게 소원중의 하나다. 그러나 아무리 노력해도 강남에서 32평아파트를 40평대 아파트로 넓혀 간다는 것이 여간 쉬운 일이 아니었다. 그러던 중 수지 상현리에 56평짜리 아파트가 싸게 나왔다는 것을 알았다. 아파트 가격도 강남 32평 아파트를 팔면 상현리 아파트 56평을 사고도 5,000만원이 남았다. 진과장은 지역적으로 서울로부터 멀리 떨어지고 교통이 막혀 출퇴근이 좀 어려울 것이라는 생각은 했지만 평소에 꿈꾸던 40평대보다 더 넓은 아파트로 옮긴다는 것 때문에 그 정도의 고생은 참기로 했다. 그리고 전원의 아파트를 꿈꾸며 이사를 하게 되었다. 처음 3개월은 교통이나 여러 가지 불리한 점을 참을 수 있었다. 그러나 시간이 지남에 따라 교통체증은 극에 달했고, 점점 빨라지는 새벽출근시간은 새벽6시30분을 기점으로 교통지옥으로 변하는 출근길에 손을 들고 말았다. 결국 상현리 56평을 팔고 다시 강남으로 옮기려 했으나 오도 가도 못하는 처지가 되 버렸다. 이미 강남의 아파트는 배가 오른 뒤였기 때문이었다.
진과장의 경우 잘못한 것이라곤 지역을 무시하고 대형평수와 전원 아파트라는 순간적 고정관념에 빠져 실패한 경우다. 만약 진과장이 아파트를 40평대로 옮기려 했다면 강남아파트를 전세로 주고 상현리 아파트 56평도 전세로 얻은 후 살다가 미련 없이 되돌아 왔어야 했는데 이사는 아파트를 팔고 이사해야 한다는 고정관념 때문에 진과장은 다시는 돌아오기 힘든 길로 가고 만 것이다.
일반적으로 아파트를 사는 경우도 여러 가지 방법이 있다. 아파트를 살 때 매입금 전액이 없으면 아파트를 사지 못하는 사람(A)이 있고, 매입금 중 부족한 부분을 전세를 끼고 사는 사람(B)이 있으며, 매입금이 적을 경우 대출과 전세를 끼고 매입하는 사람(C)도 있다. 그런데 어떤 사람은 아파트를 팔려고 내놓은 사람에게 최대로 대출을 일으켜 승계 받고, 그 매도자를 전세입자 조건으로 아파트를 사는 사람(D)이 있는데 이 경우에는 거의 투자비용이 없어도 된다. 매월이자만 감당할 뿐이다.
상기 사례의 경우 은행 빚을 무서워하는 일반 사람들은 대부분 A 또는 B 형태의 투자를 한다. 그러나 부동산으로 부자 된 사람들은 D의 경우를 간혹 택했다. 부동산의 개발이익을 두고 투자하는 경우다.
이와 같이 우리는 고정 관념에 빠져 A 아니면 B 이외는 투기라고 본다. 그러나 부동산 부자들은 수익률이 은행이자보다 높으면 빚도 낸다. 자금의 이용에 따라 더 좋은 수익을 가져다 줄 수 있기 때문에 이들은 고정관념을 깨뜨리는 투자를 자주한다.
아홉째, 주변부자나 전문가와 친하게 지낸다 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스크럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가가 항상 함께한다. 따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.
그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕 된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.
다음으로 전문가 조언을 듣지 못해 내집 마련은 하였지만 결과적으로 성공하지 못한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다. 젊은 부부 현모씨는 일찍부터 내집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정 어머님께서 봐주시기로 해서 친정부모님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다. 6년의 세월이 흘러 열심히 저축한 현씨 부부가 32평 아파트를 매입할 수 있던 곳은 구로동옆 가리봉동 아파트였다. 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부는 그 뒤 3년이 지난 현재 전문가에게 조언을 구하지 못한 것을 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 전문가 도움을 받았다면 신혼 초 열심히 살았던 생활이 빛을 더 낼 수 있지 않았을까? 흠잡을 때 없이 열심히 살아 온 현씨 부부지만 전문가 조언을 받았다면 상당한 부를 축척할 수 있었을 있었을 것이다.
마지막으로, 종자돈을 모으고 모의투자를 한다.
부동산 부자들도 처음부터 부자가 아니었다. 종자돈을 만들고 이를 어떻게 해야 목돈이 될까 수없이 고민하였을 것이다. 종자돈이란 무엇인가? 농부는 내년의 알찬 수확을 위해 제일 좋은 씨앗을 모아둔다. 이게 종자(種子)다. 부동산에서의 종자돈에는 ‘유형 및 무형 종자돈과 만족적 종자돈’이 있다. 어떠한 종자돈이든지 상황에 따라 적재적소에 쓰이게 되는 종자돈이다.
첫째, 유형의 종자돈은 은행이나 적금에 들어 있는 돈을 말한다. 이러한 종자돈을 만들려면 3가지 원칙이 있다.
하나, 수입보다 지출을 더 해서는 안되는 종자돈이다.
둘, 노동으로 번 유형의 종자돈을 70%는 반드시 종자돈으로 저축한다.
셋, 유형의 종자돈으로 모아진 것은 투자자금으로만 사용한다.
둘째, 무형의 종자돈이 있다.
이것은 돈은 아니지만 돈으로 바꿀 수 있는 종자돈을 말한다. 청약통장에 월5만원을 저축하여 2년이 넘어 1순위가 되면 그 청약통장에는 1백2십만원과 약간의 이자가 있지만 이 청약통장으로 아파트에 당첨되면 부수적으로 얻어지는 종자돈 효과는 굉장한 것이다.
셋째, 만족적 종자돈이 있다.
부자는 상대적인 개념이기 때문에 내가 어떻게 생각하느냐에 따라 부자일수도 아닐 수도 있다. 그러나 스스로가 부자라는 신념이 있을 때 부자가 되는 중요한 종자돈을 말한다.굉장히 중요한 종자돈이다. 재미있는 종자돈에 관한 자세한 사항은 추후에 논하기로 하자.
또한, 부동산 부자들은 ‘종자돈 제곱법칙’을 알고 있다. 종자돈이 2의 제곱법칙에 따라 기하급수적으로 늘어나는 법칙이다. 2배,4배,8배,16배로 늘어가는 원리를 말한다. 필자는 과거 경험으로 보아 100만원을 373만원으로 여기고 있다.
부동산 부자들은 종자돈을 만들고 종자돈 원리를 터득하여 종자돈을 키워왔다. 특히 부동산은 종자돈 키우는데 더없이 좋은 재료다. 따라서 부동산 부자들은 종자돈을 키우기 위해 처음에 목돈이 없어서 실전이 아닌 모의투자로 출발하였다. 모의투자를 하려면 현장을 자주 가야 한다. 현장에 가서 얻은 정보를 가지고 그때 상황과 여건을 보아 모의투자를 실전과 같이 해 본다. 모의투자는 향후에 상당한 자료를 쌓아주고 실전보다도 좋은 경험을 준다.
이상과 같이 부동산으로 부자 되는 열가지 방법을 알아 보았다. 부자는 1%의 운과 99%의 노력으로 결정된다고 감히 말할 수 있다. 또한 필자의 경험으로 보더라도 10년이면 가난한 사람이 부자 되기에 충분한 시간일 뿐 아니라 부자가 가난한 사람이 되기에는 너무나 긴 시간이다.
또한 누구나 부자 되기를 원하면서도 부자 되는 지름길 부동산에 관심을 갖고 있지 않다.
일반 사람들은 최근 몇 년간 부동산이 폭등하기 시작하자 재테크로서 부동산에 관심을 가지기 시작했으나 진정한 부동산 부자는 부동산과 삶을 같이 한다. 우리가 부자 되기 원한다면 우리 모두 종자돈부터 만들자. 종자돈은 자기 수입의 70% 이상을 모아야만 가능한 것이다. 모으는 방법은 은행을 이용하든지 곗돈을 이용하든지 얼마든지 있다. 종자돈 3,000만원부터 말이다. 그리고 부동산 판단을 할 줄 아는 안목을 기르는 정보를 쌓자. 정보는 100%로 자신의 노력에 의해 쌓여지는 것이다. 정보와의 싸움은 늘 외롭다. 그리고 마지막으로 하늘이 내려주는 타이밍을 기다리는 것이다.
부동산 초보자들이 부동산으로 부자 되는 그 날을 고대하면서 ....
- 12월 전국 5만7천여가구 막바지 분양 ´봇물´
- [edaily 이진철기자] 주택시장 침체로 건설업체들이 그동안 사업시기를 조정해 왔던 분양물량을 쏟아내고 개발이익환수제 등 정부규제를 피해 재건축아파트들이 일반분양을 서두르면서 연말 분양시장이 뜨겁게 달아오를 전망이다.
14일 업계와 내집마련정보사(www.yesapt.com)에 따르면 12월 공급예정인 아파트(주상복합 포함)는 전국 65개 사업장, 총 5만6740가구로 이중 조합원분을 제외한 3만8041가구가 일반분양될 예정이다. ★12월 전국 분양예정 아파트 현황 ☜클릭
이같은 물량은 이달중 분양예정인 4만3129가구에 비해 31%가 증가한 규모로 내년 개발이익환수조치를 피하기 위한 밀어내기식 재건축 일반분양 물량이 급증한 데 따른 것으르 풀이된다.
◇서울 3455가구 일반분양.. 잠실 저밀도재건축 등 대단지 노려볼 만
서울에서는 13개 단지, 총 1만6729가구로 이중 조합원분을 제외한 3455가구가 일반분양될 예정이다.
올 하반기부터 본격적으로 이어지고 있즌 저조한 청약경쟁률과 부동산시장 전망이 불투명해지면서 건설업체들이 당초의 일정에서 분양 시기를 지속적으로 미루는 모습이다.
올 하반기와 내년초를 중심으로 당초 계획되어 있던 유망 재건축단지에서의 일반분양은 실시될 것으로 예상된다. 다만, 내년 상반기로 분양일정을 늦추는 업체가 늘어나고 있어 당초 계획된 분양예정 단지가 실제 분양에 나설지는 조금 더 지켜봐야 하는 상황이다.
이에 따라 실수요자 및 투자자들은 원하는 단지와 지역에서 분양하는 물량에 대해 사전정보를 확보하고 실제 분양시기를 지속적으로 확인하는 전략이 필요하다.
청약경쟁률이 낮아지는 추세를 감안해 볼 때 실수요자의 당첨확률은 매우 높은 상황이다. 따라서 섣부르게 청약을 서두르기 보다는 여유있는 청약전략이 바람직하고 청약통장을 사용하기보다는 미분양을 예상한 사전예약제도를 적극적으로 활용하는 방법이 유리하다.
올 12월에는 개발이익환수제에 따른 반사이익이 개대되는 송파구 잠실동의 잠실주공2단지와 신천동 잠실시영 등이 분양될 예정이다. 이외에도 황학동의 롯데캐슬, 목동 트라팰리스 등의 주상복합도 수요자의 관심을 끌 것으로 예상된다.
일부 단지를 제외하고는 대부분의 단지 규모가 크지 않은 것을 염두에 투자가치 측면보다는 실거주 요건에 부합한지에 대한 분석을 우선시하는 것이 필요하다.
◇경기·인천 1만4217가구 일반공급.. 실수요 위주 청약전략 바람직
경기·인천지역에선 26개 단지 총 1만5740가구중 조합원분을 제외한 1만4217가구가 일반분양될 예정이다.
경기·인천지역은 신행정수도 위헌 결정으로 반사이익이 기대됐지만 여전히 활기를 되찾지 못하고 있으며, 미분양아파트가 1만가구를 넘어서는 등 적체현상이 갈수록 심화되고 있다.
은행 전산순위권 청약자가 한명도 없는 제로형 단지가 출몰하면서 건설업체들도 전산청약을 기피한 채 모델하우스 청약을 고수하는가 하면, 공급시기를 늦추거나 분양시기 자체를 놓고 저울질하는 분위기다.
따라서 실수요자 측면에서 자신의 조건에 맞는 사업장을 골라 청약에 나서는 것이 바람직할 것으로 보인다.
주요 분양물량으로는 성남시 성남동 성남올림아파트 재건축물량으로 ´금호어울림´ 507가구와 용인시 성복지구에서 일레븐건설이 33평~45평형 1100가구를 공급할 예정이다.
◇지방 2만여가구 선봬.. 부산 등 분양권 전매제한 완화지역 관심
지방에서는 26개 단지 총 2만4271가구중 조합원분을 제외한 2만369가구가 일반분양될 예정이다.
부산, 대구, 광주, 창원, 양산 등 대도시 투기과열지구에 대해 분양권전매 제한기간이 ´소유권등기´에서 ´분양계약후 1년´으로 완화되면서 저조한 분양률로 고전하고 있는 지방 분양시장에 다소 활기를 불어넣을 수 있을 것으로 기대된다.
부산의 경우 투기과열지구 해제를 기다리며 분양시기를 늦춰왔던 대단지 물량이 분양에 탄력을 받을 것으로 보인다.
롯데건설은 사하구 다대동에 1984가구를 분양할 예정이고, 해운대구 반여동에선 한화건설이 33평~45평형 1657가구를 공급한다. 이와 함께 대구, 광주, 울산 등지의 분양물량도 분양권 전매제한 완화에 따른 수혜가 기대되고 있다.
이밖에 행정수도 위헌결정의 직격탄을 맞은 충청권은 고속철도, 대규모 택지개발지구, 산업단지 등 행정수도 이외 호재가 있는 지역으로 분양이 대기중이다.
택지지구의 경우 내년 정부가 원가연동제·채권입찰제 등의 시행하는 만큼 중대형 아파트를 원하는 수요자라면 올해 청약에 나서는 것도 적극 고려할 만 하다.
- 분양시장 침체 불구 청약통장 가입자는 늘어
- [edaily 이진철기자] 서울동시분양 청약경쟁률은 3개월째 미달사태가 지속되는 반면, 청약통장 가입자는 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타났다.
12일 건설교통부의 ´10월 주택시장 동향´에 따르면 이달 실시된 서울10차 동시분양 청약경쟁률은 전월(0.47대 1)과 비슷한 0.49대 1에 그쳤으며, 9월 이후 3개월째 청약 미달사태가 지속됐다.
그러나 청약통장 가입자는 ▲7월 654만4000좌, 21조5000억원 ▲8월 657만8000좌, 21조6000억원 ▲9월 659만3000좌, 22조6000억원 등으로 분양시장 침체에도 불구, 꾸준히 증가세를 보이는 것으로 나타났다.
전국 미분양 물량의 경우 9월 현재 전년 같은기간의 2.1배 수준인 5만2674가구로 지난 2001년 3월(5만3000여가구)와 비슷한 수준을 보이고 있다. 또 준공후 미분양은 전년 동월대비 31% 증가한 8100가구를 나타냈다.
경기침체가 지속되면서 올들어 10월말까지 경매가 진행된 서울·수도권의 아파트와 연립주택도 총 1만3913가구로 전월(1만371가구)에 비해 34% 증가했다.
유형별로는 아파트가 9월말 2931가구에서 10월말 3875가구로 33.9%, 연립주택이 1295가구에서 1831가구로 34.9% 각각 늘고 전년 동기와 비교할 경우 아파트가 41%, 연립주택이 90% 정도 각각 증가했다.
아울러 9월중 건설수주액(4조원)과 주택수주액(1조6000억원)도 전월대비 각각 4%, 23% 줄어드는 등 실적이 계속 악화되는 추세다.
이에 따라 부도나는 주택건설 업체수도 계속 증가해 올들어 10월말 현재 142개 업체가 부도난 것으로 파악됐다. 이는 전월보다 13.6%, 작년 동기에 비해서는 30% 각각 증가한 것이다.
한편, 올 1~9월 아파트 거래건수는 총 55만9000건으로 작년 동기(79만9000건)에 비해 30% 감소했다. 서울 강남구 등 6개 주택거래신고지역의 경우 감소폭이 더욱 커 9월 한달간 아파트 거래건수가 2072건으로 작년 동월대비 78% 감소한 것으로 집계됐다.
- 판교신도시 내년6월 청약은 이렇게
- [edaily 윤진섭기자] 판교 신도시 시범단지 분양이 내년 6월로 다가왔다. 이에 따라 판교신도시 시범단지 분양에 맞춰 청약에 참여하려는 수요자들의 움직임도 분주해졌다.
10일 건설교통부에 따르면 2기 신도시 가운데 가장 주목을 끌고 있는 판교신도시는 내년 6월에 시범단지 5000가구를 분양한다.
판교신도시 분양물량은 2006년 1만2000가구, 20007년 1만가구, 2008년 2700가구 등 총 2만9700가구다. 특히 판교신도시는 전용면적 25.7평 이하는 원가연동제가 실시돼 분양가격이 상대적으로 여타 신도시나 주변 아파트 보다 낮을 전망이다.
6월경에 분양되는 판교신도시 시범단지는 `판교 당첨= 대박` 이란 말이 공공연하게 나돌 정도로 입지와 주거 조건이 뛰어나 수요자들이 관심이 벌써부터 높다.
반면 수요자들의 관심이 높아지는 것과 비례해 `과연 내가 판교 청약 대상이 될 수 있을까`하는 아리송한 질문도 이어지고 있다. 판교청약 대상조건이 상당히 복잡하고 전문적으로 느껴져 일반인들이 이해하기가 어려운 면이 있기 때문이다.
부동산 포털정보업체 `네인즈(www.neins.com)`가 제시한 그림(도표)를 통해 판교청약 조건 및 본인 여건에 합당한 청약준비 요령을 살펴본다.
`가`: 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약저축에 가입한 상태
청약저축 가입자로 국민임대로 공급되는 6000호에 분양 신청을 할 수 있으며, 임대아파트에 당첨될 확률이 높다. 특히 이중 4000호는 10년 장기임대주택(청약저축가입자)로 공급될 것으로 점쳐지고, 689가구는 중형 임대아파트로 공급될 예정이다.
단 임대아파트를 공급 받을 목적이 아니라면 청약예금으로 바꾸어 전용면적 25.7평이하의 아파트에 청약하는 방법도 있다. 이때 청약예금에서 저축으로는 전환이 안되기 때문에 신중히 고려해 보아야 한다.
`나` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약 예금에 가입한 상태
내년 판교 신도시 분양에서 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 총 1만3600가구(추정) 가운데 30%(4080가구)는 성남시 거주자에게 우선 청약권을 준다. 특히 이들 물량 중 75%가 무주택우선공급 대상자의 몫이므로 분양 당첨에 상당히 유리하다.
또한 무주택자는 우선공급에 당첨이 안되어도 일반 1순위 청약자와 다시 경쟁을 벌임으로 그만큼 당첨확률이 높아진다.
단, 원가 연동제 적용을 받는 25.7평이하의 주택을 분양 받을 경우 예치금 최소 300만원(300만원이상~600만원 미만)이 필요하다. <성남거주자는 예치금 최소 200만원(200만원이상~300만원 미만)>
`다` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 청약 부금에 가입한 상태
청약부금은 매월 일정금액을 불입하는 적금형식으로 2년 동안 예치금 300만원 이상 채울 시 민영주택 25.7평 이하 아파트 분양신청이 가능하다. 단, 큰 평형을 원할 땐 청약예금으로 바꾸어 예치금을 증액 시켜야 한다. 이때 변경일로부터 1년이 경과해야 변경된 평형으로 청약할 수 있다.
그러나 `다`의 경우는 성남무주택조건대상자에 만족하므로 원가연동제로 인한 분양가 인하 효과를 기대할 수 있는 전용면적 25.7평이하의 아파트를 신청하는 것이 좋다. 때문에 다른 저축으로 변경하지 않고 사용이 가능하다.
`라` : 무주택 우선조건 대상자이며, 주민 등록상 성남 거주자이고 현재 보유한 청약통장이 없음
청약통장은 분양을 받을 수 있는 1차적인 권리를 획득하는 수단으로 판교 신도시 분양에는 청약통장이 반드시 필요하다. 이 경우 내년 6월 경에 분양되는 판교 시범단지 청약을 위해서는 2003년 6월 이전에 청약 통장에 가입했어야 한다. 하지만 판교는 2005년을 시작으로 2007년까지 총 2만9700여 가구가 공급됨으로 지금 통장에 가입해도 늦지 않는다.
청약통장 가입은 모든 시중은행에서 가능하며 판교 신도시를 분양 받기 위해서는 청약저축,청약예금, 청약부금 중 1개의 통장만 개설해야 한다. 이때, 가,나,다 각각의 경우를 살펴 자신에게 맞는 청약통장을 고르는 것이 중요하다.
`마` : 무주택 우선 조건대상자로 서울에 살고 있고, 현재 청약저축 1순위에 해당
내년 판교 신도시에서 국민임대로 공급되는 6000호의 경우 대다수가 성남 거주자 우선 공급급이 될 전망이다. 때문에 서울 거주자로서는 국민임대 청약이 이루어질 가능성이 희박하다. 그러므로 이 경우 판교신도시 25.7평이하의 아파트를 분양 신청 시 청약예금이나 부금으로 통장을 전환해야 한다.
`바` : 무주택 우선 조건대상자로 서울에 거주하고 있으며, 청약예금 1순위에 해당
판교 신도시 분양에서 원가연동제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하의 아파트 중 성남시 거주자 우선 청약 30%를 제외한 70%(9250가구)의 청약권이 서울, 수도권거주자에게 돌아간다.
물론 성남 무주택우선 거주자들에게 다시 한번 청약할 수 있는 기회가 제공되므로 성남 거주자에 비해 확률이 떨어지나 30분내에 강남 진입이 가능하고, 제2기 신도시로서 개발 가능성이 높아 무주택 우선 조건을 만족한다면 분양신청을 해 볼만하다.
이 경우 현재 300만원 이상~600만원 미만의 예치금이 있으면 가능하다. 단, 대형평형을 노리고 있던 청약예금 보유자들은 소형평형(25.7평 이하) 통장으로 바꾸면 수익률을 높일 수 있다.
때문에 600만원이상 예치금을 보유해 놓은 청약 가입자들은 나머지는 모두 인출한다. 이처럼 큰 평형에서 작은 평형으로 바꾸는 경우에는 감액신청을 분양 모집공고 전날까지 은행에 신청하면 분양이 가능하다. 이때 가입 후 2년이 지난 1순위 계좌만 가능하다는 것을 염두에 둬야 한다.
`사` : 무주택 우선 조건자로 서울에 거주하고 있으며, 청약부금 1순위에 해당
바의 경우와 마찬가지로 이 경우도 무주택 우선 조건을 만족한다면 분양신청을 해 볼만하다. 원가 연동제 적용을 받을 수 있는 전용면적 25.7평이하의 경우 시세차익이 가장 클 것으로 보이기 때문에 다른 통장으로 갈아타지 않고도 분양신청이 가능하다.
`아` : 무주택 우선 조건 대상자로 서울에 거주하고 있으나 현재 청약 통장을 보유하고 있지 않음
판교 신도시 분양은 내년부터 시작하지만 2007년까지 계속되기 때문에 무주택조건을 만족한다면 지금 청약 통장을 만들어도 늦지 않는다. 물론 성남시 무주택조건을 만족하는 사람보다 분양 받을 확률이 다소 적으나 시세차익이 크기 때문에 가능성을 열어둘 필요가 있다.
특히 25.7평이하의 경우 시세차익이 클 것으로 예상되므로 청약예금이나 부금을 선택하여 들어 놓는 것이 좋다.
`자` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장을 보유하여 현재 청약통장 1순위에 해당
청약저축 1순위- 청약 저축 가입 2년 이상, 월 납입금 24회 이상 납입
청약예금 1순위- 원하는 평형에 따른 예금을 일시에 납부, 가입하여 2년 경과한 경우
청약부금 1순위- 청약부금에 가입한 후 2년이 지나 매월 납입한 금액이 지역별 가입금액 이상인 경우
-성남 거주 청약통장 1순위자
현재 성남시에 거주하는 청약 통장 1순위자의 경우 판교신도시에서 원가 연동제가 적용되는 25.7평이하의 아파트 중 성남시 30%인 4080가구 가운데 성남시 거주자의 몫에서 무주택자에게 공급되는 3060가구를 제외한 나머지(1020가구)가 돌아가게 된다.
물론 무주택자들이 여러 번 청약을 할 수 있기 때문에 그 확률은 더욱 적어질 수 있으나 조건이 된다면 분양을 시도해 보는 것이 좋다.
특히 청약저축가입자의 경우 판교신도시에 공급되는 국민임대 6000호를 노려볼 만 하다. 이 경우는 무주택 우선공급자 대상이 아니라 납입횟수 60회 이상인 가입자를 우선으로 접수하고 미달 시 24회 이상 납입한 가입자를 접수 받는다. 따라서 60회 이상 납입한 청약저축가입자의 경우 무주택자가 아니더라도 분양신청을 할 수 있다.
- 서울, 수도권 거주 청약통장 1순위자
현재 서울, 수도권에 거주하는 청약통장 1순위자의 경우 지역거주자 우선공급, 무주택 우선공급 두 조건을 모두 만족하지 못하므로 전용면적 25.7평 이하의 공급물량 중 17.5%(2380가구)를 청약할 수 있다.
(성남거주자 우선공급 30%, 지역우선공급을 제외한 70%중 무주택 우선 공급분 75% 제외) 이에 따라 25.7평 이하를 분양 받으려는 수도권 1순위자의 경쟁률은 수천 대 1까지 치솟을 것으로 예상된다. 때문에 청약 신청 시 활용도를 높이기 위해서는 청약예금으로 예치금을 증액하여 큰 평수의 청약기회를 높이는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 방법이다.
그러나 채권입찰제 도입으로 큰 평수는 오히려 분양가가 10~20% 정도 상승할 것으로 예상돼 시세차익을 노릴 계획이라면 전용면적 25.7이하 아파트 분양신청을 하는 것이 좋다. 단, 수도권, 서울 거주자이면서 청약저축에 가입하였다면 민영주택을 분양 받을 수 있는 청약예금이나 부금으로 갈아타야 한다.
`차` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장 2순위에 해당
청약저축 2순위- 청약저축에 가입하여 6개월 이상, 월 납입 금액 6회 이상
청약예금 2순위- 원하는 평형에 따른 예치금 납부, 가입하여 6개월 이상
청약부금 2순위- 청약부금에 가입한 후 6개월이 지나 매월 납입한 금액이 지역별 가입금액 이상인 경우
판교 신도시 전용면적 25.7평 이하 아파트를 분양 받기 위해서 성남 무주택 우선조건대상자- 서울, 수도권 무주택 우선조건 대상자- 성남 청약 1순위자- 서울 수도권 1순위자를 거쳐 청약 통장 2순위가 분양 받을 기회가 온다.
때문에 청약 통장 2순위자로 판교 신도시에 분양 받을 수 있는 확률은 거의 희박하다. 그러므로 청약 통장 2순위자는 1순위가 될 때까지 기다렸다가 다음번 분양 기회를 노리는 것이 현명하다.
`카` : 무주택 우선 조건 대상자는 아니지만 청약통장 3순위에 해당
청약통장 3순위 - 가입 후 6개월 미만
청약통장 3순위는 1,2순위에 해당되지 않는 자들로 가입 후 6개월 미만에서 통장이 없는 사람이 해당된다. 이 경우 통장은 이미 있기 때문에 당첨확률을 높일 수 있는 나만의 청약 전략을 세워 분양 신청을 해야 한다. 결국 3순위에서 청약신청을 하기 보다 1순위가 될 때까지 기다려 2007년 분양 기회를 노려보는 것이 좋다.
`타` : 무주택 우선 조건 대상자도 아니고 청약통장도 보유하지 않았다.
청약통장 3순위 - 청약통장 없음
청약 통장이 없으면 청약 기회조차 없으므로 판교 신도시 분양을 위해서 청약 통장을 만들어야 한다. 이 경우 지금 청약통장 가입 시 2006년 11월 이후 및 20007년 분양물량에 대해서는 성남에 사는 사람은 성남1순위로 신청이 가능하고, 서울, 수도권에 사는 사람은 서울, 수도권 1순위로 분양 신청이 가능하다.
- "종이통장 사라진다"
- [edaily 박기수기자] 국민은행(060000)이 국내에서는 처음으로 `종이통장"를 대체하는 `전자통장"을 내놓았다.
3일 국민은행은 지난 3월 여의도 지역에서 테스트를 마친 `KB 전자통장"을 이날부터 전국 지점망을 통해 공급한다고 밝혔다. 이 전자통장은 모든 계좌정보를 카드안에 있는 IC 칩에 내장해, 카드 하나로 모든 금융거래가 가능하도록 했으며, 30개의 종이통장을 하나로 관리할 수 있다.
전자통장은 신규고객뿐 아니라 기존에 종이통장을 사용하는 고객들이 영업점에서 전환을 신청하면 발급되며, 전환대상 통장은 요구불예금통장, 적립식예금통장, 거치식예금통장, 대출금통장 등이다. 청약관련 예금, 가계당좌예금, 신탁 및 투신상품, 외화예금 등은 추후에 전자통장으로 교체될 예정이다.
전자통장은 은행 창구나 자동화기기 등 어디에서든 사용할 수 있으며, 기존 통장과 마찬가지로 거래내역 등의 조회를 원할 경우에는 언제라도 출력해 볼 수 있다.
한편 국민은행은 이날 강정원 은행장이 참석한 가운데 `전자통장 오프닝 행사"를 서울 여의도 본점 영업부에 가졌다.
국민은행은 전자통장의 관심확산을 위해 MP3 Player, 디지털 카메라, 총 1000만원상당의 재테크 적금통장 지원 등 총 470명에게 1억원이 넘는 경품행사와 `역도산" 영화 2000명 무료초대, 전자통장 온라인 체험관 운영 등 대대적인 이벤트를 실시할 계획이다. 대상은 오는 2005년1월말까지 "KB 전자통장"을 발급하는 고객이며, 발급비용은 무료다.
- 국민銀 창립3주년 푸짐한 경품 행사
- [edaily 박기수기자] 국민은행(060000)이 창립 3주년(11월 1일)을 기념, 26일부터 내달말까지 국민은행 상품을 가입하는 고객 1030명에게 세탁기와 냉장고 등 푸짐한 경품을 제공하는 `창립3주년 기념, 행복만들기 대축제`를 실시한다.
이 행사는 국민은행의 대표적인 적립식 상품과 거치식 상품들을 대상으로, 행사기간 중
▲주택청약부금, 청약저축, 적립식투자신탁, 캥거루통장 등 적립식 상품을 계약기간 1년 이상, 월부금 10만원 이상으로 가입하고 매월 자동이체를 등록한 고객 ▲주택청약예금, 주가지수연동(ELS)투자신탁, 외화정기예금, 특정금전 신탁 등 거치식 상품을 계약기간 6개월 이상, 2백만원 이상 신규 가입하는 고객에게 추첨을 통해 1030명에게 김치냉장고(20명), 드럼세탁기(20명), 가족사진 촬영권(50명), 공기청정기(50명) 등 푸짐한 경품을 제공한다.
가입 상품 1개당 1회의 추첨기회가 제공되는 이번 행사의 당첨 여부는 12월초 국민은행 홈페이지(www.kbstar.com)를 통해 확인할 수 있다.
국민은행 관계자는 “행복만들기 대축제는 창립 3주년을 맞아 국민은행을 아끼는 고객에게 혜택을 돌려드리고자 준비한 행사”라며“많은 고객들이 이번 행사를 통해 자신에게 적합한 금융 상품 가입으로 미래도 설계하는 동시에 경품을 타가는 행운도 찾아가길 바란다”고 말했다.
- 서울·수도권 미분양 6800여가구 실수요자 ´손짓´
- [edaily 이진철기자] 분양시장 침체가 지속되면서 서울·수도권지역의 미분양 아파트가 늘고 있다.
이에 따라 건설업체들이 미분양 물량을 소진하기 위해 중도금 무이자대출이나 계약금 규모를 줄이는 등 각종 혜택을 내걸고 적극적인 마케팅에 나서고 있어 실수요자들 입장에서는 내집마련에 유리한 상황이다.
20일 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 서울·수도권지역의 미분양물량은 총 128개단지에서 6834가구에 달하는 것으로 조사됐다. 서울·수도권 미분양 현황☜클릭
부동산전문가들은 "지방을 중심으로 미분양물량이 쌓이던 과거와는 달리 요즘은 수도권지역으로도 대부분 미분양이 발생되고 있다"며 "이는 내년 원가연동제실시로 인한 분양가 인하효과 기대와 판교신도시 분양 등을 위해 청약통장을 아끼면서 미분양 물량이 늘어나기 때문"이라고 분석하고 있다.
그러나 미분양물량은 청약통장을 사용하지 않아도 되고 동호수도 지정해서 계약할 수 있기 때문에 실수요자라면 관심있게 볼 만하다.
강현구 닥터아파트 실장은 "수도권의 미분양 물량 중에서는 교통여건 개선 등으로 입주후 알짜 아파트가 될 단지들도 많다"며 "다만, 입지가 떨어지거나 분양가가 주변 시세보다 비싸 미분양이 발생한 경우도 있어 입지여건이나 시세 등을 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요하다"고 말했다.
◇잠실동 잠실3단지= 송파구 잠실동 잠실주공 3단지를 재건축하는 곳으로 25평~54평형 3696가구가 들어선다. 이중 25평형 20가구가 미분양물량으로 남아있으며, 입주예정일은 2007년 9월이다.
대부분 저층 중심이지만, 중층으로도 몇 가구 미분양된 아파트가 남아있는 상태다.
지하철 2호선 신천역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지이며, 잠실대교, 올림픽대로를 통해 도심 및 외곽으로 이동이 편리하다.
롯데백화점, 롯데마트, 석촌호수, 한강시민공원, 롯데월드와 접해 있어 편의 시설도 잘 갖춰져 있는 편이다.
◇가양동 한강월드메르디앙= 월드건설이 강서구 가양동에 13~15층 2개동 32평~33평형 144가구를 짓는다. 100% 일반분양이며, 입주는 2006년 5월 예정이다.
미분양된 물량은 27가구이며, 계약금 10%에 중도금 50% 이자후불제를 실시한다.
지하철 5호선 발산역을 자동차로 5분 거리이며, 지하철 9호선(2008년 예정)개통시 가칭 양천향교역을 도보로 이용가능한 역세권단지가 된다.
한강시민공원이 인접해 생활환경이 쾌적하며, 까르푸, 이마트 등 대형할인매장도 가까이 있다. 장기적으로는 인근 대상공장 이전, 마곡지구 개발에 따른 수혜를 받을 수 있을 것으로 기대된다.
◇신길동 보라매두산위브= 두산산업개발(011160)은 영등포구 신길동에 32, 52평형 164가구를 짓는다. 이중 32평형 8가구, 52평형 8가구가 미분양됐다.
분양대금 40%에 대해 32평형은 이자후불제, 52평형은 무이자대출이 가능하다.
지하철 7호선 신풍역 및 보라매역을 도보로 이용 할 수 있으며, 대길초등교, 영신고 등교육시설과 보라매공원, 롯데백화점 등을 이용할 수 있다.
◇풍동지구 성원상떼빌= 성원건설이 고양시 풍동택지지구 C1블럭에 16~20층 7개동 39평~54평형 469가구 규모로 짓는 물량으로 입주는 2006년 12월 예정이다.
아직 계약이 완료된 평형대는 없으며, 저층부를 중심으로 18가구가 미분양으로 남아 있다. 계약금 20%에 중도금 40% 이자후불제를 실시한다.
경의선 복선구간이 오는 2008년 완공될 예정으로 풍산역을 도보러 이용할 수 있고 일산 신도시내 마두역 상권이 자동차로 10분 거리다.
◇광명 월드메르디앙= 월드건설은 광명시 광명동에 24, 32평형 총 577가구중 미분양가구수는 24평형 80가구, 32평형 100가구다. 입주는 2007년 4월 예정이다.
분양조건을 완화해 종전 계약금 10%의 비율을 4.5~4.8%으로 낮췄으며, 중도금 전체의 30~50%에 대한 이자후불제도 무이자로 전환했다.
지하철 7호선 광명사거리역을 도보로 이용할 수 있으며, 신안산선, 광역간선도로 등이 개통돼 서울 및 수도권으로의 진입이 용이하다.
◇남양주 덕소아이파크= 현대산업(012630)개발은 남양주시 와부읍 덕소리에 18개동 규모로 34평~51평형 총 1239가구의 대규모단지를 짓는다.
이중 미분양물량은 152가구로 40평~50평형대의 대형평형은 거의 소진됐으며, 30평형대를 중심으로 남아 있다. 계약금 10%에 중도금 50% 이자후불제를 실시한다.
오는 2005년말 개통예정인 구리~덕소간 중앙선 복선 덕소역을 도보로 이용할 있고 2009년 개통예정인 서울~춘천간 고속도로 와부IC 진입이 수월하다.
단지 바로 앞에 월문천과 체육공원 등이 있어, 주거 환경도 쾌적한 편.
◇호평지구 신명스카이뷰= 신명종합건설이 남양주시 호평지구에 35, 48평형 399가구를 공급했으며, 35평형 58가구, 48평형 13가구가 각각 미분양으로 남아있다.
중도금을 무이자로 대출해 주며 발코니새시도 서비스로 제공된다.
◇평택가재동 우림루미아트= 우림건설은 평택시 가재동에 33, 38평형 590가구를 짓는다. 이중 미분양 물량은 33평형 32가구, 38평형 10가구다.
분양조건을 완화시켜 계약금 900만원에 중도금의 40%를 무이자로 대출해준다.
오는 2005년 개통예정인 수원~천안간 경전철 지제역과 서정역 중간에 들어서는 단지로, 평택~음성간 고속도로가 지나는 송탄IC가 자동차로 5분 거리에 있다.
- 경기· 인천 등 신규입주아파트, 10가중 4가구 `빈집`
- [edaily 윤진섭기자] 경기침체가 계속되면서 신규 입주 아파트의 입주율이 낮아지면서, 경기와 인천지역은 10가구 중 4가구 정도가 빈집인 것으로 파악됐다. 또 서민주택은 물론 고가주택도 경매에 부쳐지는 사례가 급증하고 있는 것으로 분석됐다.
19일 건설교통부의 `9월 중 주택시장 동향`에 따르면 최근 6개월 사이 입주를 시작한 경기, 인천, 충청지역의 새 아파트 입주율은 평균 60%대 초반에 머물렀다. 지역별 입주율은 ▲경기 61%(총입주대상가구 1만4300가구) ▲인천 62%(9200가구) ▲충청 62%(4700가구) 등이었으며 서울은 77%(7900가구)로 상대적으로 높았다.
경매물건도 3분기 들어 큰 폭으로 증가해 수도권 아파트는 지난해 같은 기간보다 45% 증가한 2771가구가 경매에 붙여졌고, 연립주택은 81%가 늘어난 7736가구가 나왔다. 아울러 고급주택이 경매에 부쳐진 경우도 늘어 올 9월까지 6억초과 고가주택은 총 1200건으로 지난해 동기(942건) 대비 27% 증가했다.
국민주택기금 근로자 중도금 대출 연체율도 증가하는 추세다. 건교부에 따르면 현재 근로자 중도금 대출 잔액은 총 1조6700억원(국민은행 취급 분 기준)으로, 이중 연체금액은 0.19%인 32억원에 달했다.
건교부는 85㎡(25.7평) 이하 신규분양주택에 한해 국민주택기금에서 가구당 최고 1억원의 중도금을 대출해 주고 있는데 경기침체 여파로 연체율이 계속 상승하고 있는 추세다. 실제 중도금 연체율은 지난 2002년 1월 0.06%에서 지난해 1월 0.11%로 상승했으며 올 들어서도 6월 0.16%, 7월 0.17%, 8월 0.18% 등으로 상승세를 이어가고 있다.
특히 지방광역시의 중도금 연체율 상승폭은 더욱 커 광주는 올 1월 0.33%에서 9월말 0.40%로 0.07% 포인트, 부산은 0.26%에서 0.31%로 0.05% 포인트, 대구는 0.18 %에서 0.22%로 0.04% 포인트 각각 올랐다.
8월 중 미분양 물량은 7월 대비 소폭 증가(2%)에 그쳤으나, 지난해 말 대비는 2배 이상 늘었다. 특히 인천지역은 지난해 12월에 총 19가구에 불과했지만 8월 현재는 1490가구로 무려 78배가 늘었다. 다만 울산은 지방 건설경기의 전반적 침체에도 불구하고 지난해 말 대비 미분양 물량이 60% 정도 감소했다.
1∼8월 아파트 거래건수는 총 50만6000건으로 지난해 동기(71만5000건)에 비해 29.2 % 감소했으며 특히 강남구 등 6개 주택거래신고지역의 경우 감소폭이 더욱 커 8월 한달 간 아파트 거래건수가 2000건도 채 안돼 작년 동월 대비 70% 가까이 줄어든 것으로 집계됐다.
청약통장 가입자 수는 9월 현재 22조 6000억원으로 지난해 12월 말 20조원에서 2조 6000억원이 늘었다. 그러나 소형(85㎡ 이하)만 청약 가능한 청약부금은 6월 이후 감소해 현재 7조 4000억원을 나타내고 있다.
한편 9월중 주택매매가격은 전국적으로 0.2% 하락해 6월 이후 계속 안정세를 유지하고 있으나 8월(-0.4%)에 비해서는 하락폭이 다소 둔화된 것으로 분석됐다. 이사 철과 추석이 겹치는 9월에 주택매매가격이 하락한 것은 지난 98년 이후 처음이다.
- 내년 상반기 강남권 일반분양 `큰 장 선다`
- [edaily 윤진섭기자] 내년 상반기에 강남권 저밀도 재건축 사업에서 2200가구의 대규모 일반 분양 아파트가 선보인다.
이에 따라 강남지역 내 요지에 분양되고, 물량이 한꺼번에 쏟아진다는 점을 고려하면 수요자 입장에선 눈여겨 볼 필요가 있다. 그러나 분양가격이 높고, 소형평형이 주를 이룰 전망이어서 수요자 입장에선 청약 통장 활용에 신중해야 한다는 의견도 나오고 있다.
18일 관련업계에 따르면 내년 상반기에 잠실주공 2단지 1123가구, 잠실주공 1단지 288가구, 잠실시영 864가구 등 총 2275가구가 1~3월에 걸쳐 공급된다.
내년 상반기에 강남 노른자위에 일반 분양 물량이 대거 쏟아지는 데는 각 재건축 조합들이 정부가 내년 3월 시행 예정인 개발이익환수 제도를 피하기 위해 가능한 사업을 앞당기고 있기 때문이다.
잠실주공 2단지 재건축 조합 관계자는 "3월 이후 일반분양을 할 경우 임대아파트 건립을 골자로 한 개발이익환수제도의 적용을 받아 사실상 재건축 사업 진행에 차질을 빚게 돼, 대다수 조합들이 1~2월에 걸쳐 일반분양에 나설 것"이라고 전했다.
◇ 잠실 저밀도 재건축 2200여가구 쏟아져
일반분양이 가장 빠른 곳은 잠실주공 2단지. 오는 23일 송파구 장지동 화광교회에서 관리처분 총회를 열고, 내년 1월을 전후해 일반분양할 예정이다.
잠실주공 2단지는 기존 13평~19평형 4450가구를 12평~48평형 5563가구로 재건축하고 시공사는 삼성물산(000830), 대우건설(047040), 대림산업(000210), 우방(013200) 4개사다.
평형별 공급물량은 12평 868가구, 24평형 255가구, 33평형 3590가구, 38평형 120가구, 48평형 730가구로 이중 12평형과 24평형 모두 일반분양으로 선보인다.
신천동 잠실시영아파트도 오는 31일이나 11월6일 가운데 관리처분총회를 열 계획이다. 잠실시영재건축 조합 관계자는 "조합원 평형 배정과 추가부담금, 시공사 본 계약건 등을 관리처분 총회에서 논의할 것"이라고 말했다.
또 그는 "총회가 별 무리 없이 통과되면 일반 분양은 내년 2월경에 가능할 것으로 보인다”고 덧붙였다.
잠실시영아파트는 16평~52평형 6864가구로 재건축되며 이중 16평형 344가구, 26평형 520가구가 일반에게 분양될 예정이다. 나머지 33평형 4260가구, 45평형 642가구, 52평형 574가구는 조합원에 공급된다. 잠실시영아파트는 쌍용건설(012650), 대림산업, 두산산업개발(011160) 등 총 7개 업체가 참여하고 있다.
잠실저밀도지구 가운데 사업진행이 가장 더딘 주공 1단지는 11월 말 쯤 관리처분총회를 개최하고, 내년 2월 말 경에 일반분양 일정을 잡고 있다.
5390가구를 5678가구로 지을 예정이며, 25평형 1150가구 33평형 4042가구, 45평형 486가구 수준으로 짓고, 이중 25평형을 중심으로 33평형 등 대략 288가구가 일반분양을 나올 예정이다.
◇분양가 평당 1700만~2000만원 예상돼
내년 상반기에 선보일 이들 아파트는 입지가 탁월하다는 게 장점이다. 여기에 저밀도 사업이고, 개발이익환수 영향도 피해 희소성이 크다는 점도 이들 일반 분양이 갖는 투자 메리트다.
반면 상대적으로 높게 책정될 분양가는 약점이다. 잠실시영 부근 S공인 관계자는 “지난 잠실 4단지 34평형의 평당 1800만~1900만원에 선보였고, 앞으로 나올 물량은 이 금액을 상회할 것”이라며 “차라리 로열층인 조합원 물량을 사두는 게 여러모로 유리할 것”이라고 전했다.
중소형 위주로 공급되는 점도 아쉬운 대목이다. 실제 잠실주공 2단지의 경우 12평형이 전체 일반분양 물량의 80%를 차지하는 868가구에 달한다.
양해근 부동산뱅크 리서치 실장은 "강남권에서 10평형대 아파트는 임대를 노린 수요자들이 대상이지만, 현재와 같이 청약 시장이 가라앉은 상황에서 분양률이 그리 높지 않을 수 있다"며 "청약 통장 활용에 신중하고, 자금에 여유있는 수요자라면 조합원 물량을 물색하는 게 나을 수 있다"고 전했다.
- `용산파크타워· 황학롯데`, 제2의 시티파크?
- [edaily 윤진섭기자] 서울 노른자위 지역에서 대단지로 조성되는 이른바 선도 프로젝트((leading project)가 잇따라 선보인다. 13일 주택업계에 따르면 오늘 12월에 선보일 용산파크타워(미정)와 청계천 황학동에 공급되는 롯데캐슬이 청약시장 선도프로젝트가 될 전망이다.
◇용산 파크타워 vs 황학 롯데캐슬 12월 분양 빅매치
용산구 용산동 5가 19번지 일대에 들어서는 용산 파크타워는 주상복합아파트로 용산 부도심개발계획 구역 내 용산공원 남측 도시환경정비구역의 도심재개발지구에 속한다. 현재 공사중인 시티파크 바로 옆에 위치해 있으며 현대건설(000720)과 삼성물산(000830)이 각각 6대 4의 지분을 갖고 시공에 나선다.
미군기지 공원 조망권과 고속철도 용산역 인접 등 입지여건에서 시티파크와 별 차이가 없다는 평가. 오히려 부지는 1만 5000여평으로 시티파크(9200평)의 1.5배를 넘는다.
당초 사업 추진에 걸림돌이었던 기존 세입자(414가구)도 서울시와 용산구청이 임대아파트를 제공한다는 의견을 밝혀, 현재로선 관리총회 개최에 큰 문제가 없다는 게 조합측 설명이다.
총 1014가구로 지어지는 용산파크타워는 아파트 888가구, 오피스텔126실로 나눠 공급된다. 동시분양을 통해 공급되는 아파트는 조합원 560여명을 제외하고 320여 가구가 공급될 것으로 전망된다. <용산 남측구역 현장모습>
공급평형은 30평형에서 최고 96평형으로 총 26개 타입의 평형이 선보일 것으로 보이며, 현재까지 구체적인 가구수는 확정되지 않은 상태다. 다만 오피스텔은 51평형 32실, 62평형 30실, 76평형 32실, 93평형 32실 등이 공급될 것으로 알려졌다.
조합관계자는 “각종 서류 제출과 관리총회 일정 등을 감안하면 11월 분양은 다소 힘들고, 늦어도 12월을 전후해 동시분양을 통해 선보일 예정”이라고 말했다.
중구 황학동 2198번지 일대에 들서는 황학 롯데캐슬도 12월에 분양에 나설 예정이다. 최초의 시민아파트인 삼일아파트와 단독주택지를 재개발하는 사업으로 지하 4층 지상 33층 6개동 규모로 공급된다.
각 평형별로 보면 14평형 318가구, 24평형 478가구, 34평형 790가구, 46평형 266가구 규모다. 전체 1852가구 중 임대 318가구, 조합분 1,067가구를 제외한 467가구가 일반 분양된다.
단지 바로 앞에 청계천 복원공사가 한창이어서 입주후 청계천 조망권이 형성될 것으로 전망된다. 또 바로 옆에 왕십리 뉴타운이 건립되면 도심권과 가장 인접한 대규모 주거시설로 자리잡을 전망이다. 롯데 캐슬은 상업시설과 주거공간을 완전히 구분지어 단지를 설계했으며 입구에 대규모 광장도 조성할 방침이다.
◇분양권 전매금지·분양권 침체 등 `제2의 시티파크` 역부족(?)
두 곳 모두 서울지역 내에서 노른자위라고 할 수 있는 용산과 청계천에 위치해 있고, 대단지 주상복합아파트라는 점, 그리고 무엇보다 대형 건설사가 공급하고 사실상 분양 맞대결을 벌인다는 점에서 벌써부터 업계와 수요자들의 관심이 집중되고 있다.
그러나 지난 5월에 치러진 시티파크의 청약 열기를 이끌어 내기엔 한계가 있다는 게 전문가들의 지적이다. 부동산뱅크 양해근 실장은 "입지면에선 두 곳 모두 시티파크에 못지 않다"고 전제하고 “다만 시티파크 청약 열기가 정부 규제의 틈새가 낳은 화제작이었던 것에 반해 두 곳은 분양권 전매가 원천 봉쇄돼, 열기를 이끌어 내기엔 한계가 있을 것”이라고 전했다.
높은 예상 분양가와 가라앉은 분양 시장 분위기도 이런 주장을 뒷받침하고 있다. 현재 두 곳은 분양가격이 결정되어 있지만 않지만 용산 파크타워는 대략 평당 1700만원에서 일부 로열층은 평당 2000만원을 호가할 것이란 이야기가 흘러나오고 있다.
신용산공인 관계자는 "최근에 이 일대에 삼호가 분양한 아파트의 분양가격이 평당 1600만원 선이란 점을 감안하면 용산 파크타워는 이보다 상회할 것"이라며 "결국 가수요 접근이 금지된 상황에서 시장을 뒤흔들 정도의 분양 열기를 연출하기엔 역부족일 것"이라고 전했다.
반면 3년 이상 장기 보유자라면 적극적으로 청약통장을 활용하라는 주문도 있다. 스피드뱅크 안명숙 소장은 “두 곳 모두 서울지역 내에서 노른자위로 부상한 곳에 들어서는 랜드마크 급의 사업”이라며 “시티파크의 분양권 시세가 약세지만 여전히 2~3억원의 웃돈이 붙어 있다는 점을 고려할 때 최소 3년 이상 장기 보유할 수 있는 실수요자라면 적극 청약에 나서는 것이 바람직하다”고 전했다.
- 지하철 9호선 주변 미분양아파트 ´관심´
- [edaily 이진철기자] 현재 공사가 한창 진행중인 서울지하철 9호선 주변 미분양 아파트가 내집마련 수요자들로부터 관심을 끌고 있다.
12일 업계에 따르면 서울지하철 9호선은 1단계로 김포공항에서 강남 교보빌딩 사거리까지 오는 2007년 개통을 목표으로 사업이 추진되고 있다. 이에 따라 지하철이 닿지 않아 불편을 겪었던 서울 강서권 주민들이 강남까지 이동하는 교통여건이 크게 개선될 전망이다.
특히 9호선 신설 역세권 주변의 경우 지하철이 개통되면 내집마련 수요가 증가하면서 집값상승 등 주변 부동산 시장을 크게 변화시킬 것으로 전망되고 있어 내집마련을 목적으로 한다면 지하철 9호선 주변 아파트에 관심을 가져볼 만 하다.
강현구 닥터아파트 실장은 "9호선 주변 미분양 단지는 청약통장을 이용하지 않아도 되고 대부분 중도금 무이자 대출과 이자 후불제 방식으로 팔고 있어 초기자금이 부족한 수요자들에게 내집마련의 좋은 기회가 될 것"이라고 말했다.
◇강서한강 월드메르디앙= 월드건설이 서울5차 동시분양에 선보였던 강서한강 월드메르디앙 32평~33평형 총 144가구중 32평형 30가구, 33평형 7가구가 미분양분으로 남아있다.
한강시민공원이 인접해 생활환경이 쾌적하며, 까르푸, 이마트 등 대형할인매장도 가깝다.
지하철 9호선 양천향교역(가칭)이 걸어서 3분 거리에 위치해 역세권 프리미엄이 기대된다. 2006년 5월 입주예정으로 계약금 10%에 중도금 50% 이자후불제를 실시한다.
◇마곡 금호어울림= 금호산업이 서울2차 동시분양에 선보였던 금호어울림 33평~39평형 총 180가구중 33평형 5가구가 미분양분으로 남아있다.
지하철 9호선 양천향교역까지 걸어서 5분이면 이용할 수 있으며, 까르프, 그랜드마트 등의 편의시설을 이용할 수 있다.
대상공장 이전 및 마곡지구가 인접해 있어 향후 발전가능성이 높다. 오는 2005년 11월 입주예정이며, 계약금 2차부터 중도금 4차까지 분양가의 50%까지 이자 후불제가 시행되고 있다.
◇목동 e-편한세상= 대림산업(000210)이 서울3차 동시분양에 선보였던 목동 e-편한세상 32평~56평형 총 276가구중 47평형 4가구, 56평형 5가구가 미분양분으로 남아있다.
지하철 5호선 목동역까지 차로 5분이면 이용할 수 있으며, 지하철 9호선 개통으로 효원빌라(가칭)까지 자동차로 5분이면 이용할 수 있다.
분양금액은 계약금 10%를 5%씩 나눠 납부할 수 있으며, 총 분양금액의 40%까지 중도금 이자후불제를 이용할 수 있다.
◇목동 두산위브= 두산중공업(034020)이 서울6차 동시분양에 선보였던 목동 두산위브 43평형 총 54가구중 7가구가 미분양분으로 남아있다.
지하철 5호선 목동역까지 차로 5분이면 이용할 수 있고 지하철 9호선 도시가스역(가칭)까지 자동차로 5분이면 이용할 수 있다.
행복한세상 백화점, 현대백화점, 까르프 등 편의시설을 이용할 수 있으며 이대목동병원 등 의료시설이 인접해 있다. 계약금 5%에 총 분양대금의 40%까지 중도금 전액 무이자 융자조건이다.
◇염창동 예상그린캐슬= 예성종합건설이 염창동 242-8번지에 25평~33평형 총 35가구 중 15가구를 임의분양했다.
지난 9월 21일 모델하우스를 오픈했으며, 32평형 분양가가 2억7000만~2억8000만원선으로 중도금 무이자 대출을 해주고 있다.
지하철 2호선 당산역까지 차로 15분이면 이용할 수 있으며 지하철 9호선이 개통되면 강서소방서역을 도보로 이용할 수 있다.
◇강서구청 사거리 보람쉬움아파트= 보람종합건설이 서울8차 동시분양에 선보였던 강서구청 사거리 보람쉬움아파트 30평~31평형 총 44가구중 22가구를 분양중이다.
지하철5호선 발산역까지 자동차로 10분거리, 지하철9호선 마포중고역(가칭)이 걸어서 15분이면 이용할 수 있다. 입주는 올 12월 예정이며, 계약금 10%에 중도금 무이자를 실시하고 있다.
- (부동산 레이다)판교신도시 투자는 이렇게
- [양은열] 지난 2004년 3월23~24일 실시된 용산 ‘시티파크’ 주상복합아파트와 오피스텔 청약 경쟁률이 평균 328:1이라는 청약사상 최대의 경쟁률을 기록했다. 무려 청약금만 8조원과 25만명이 청약을 한 것이다. 물론 이것은 이미 용산이라는 특수성과 고속철개통, 400조가 넘는 부동자금이 갈 길을 찾지 못하고 있는 시기여서 어느 정도 예상된 것이기는 하였으나 과거 건대입구에서 분양했던 주상복합 아파트 더&49406; 스타시티 8만명 청약에 청약금 2조원에 비하면 가히 예상을 초월한 사건으로 기록될 것으로 보인다.
또한 이러한 분위기는 2003년 이후 줄곧 부동산안정책을 강조해 온 정부의 강력한 부동산 정책에 따라 실수요자 중심의 투자 분위기에서 청약한 주상복합아파트였지만 전매가 단 1번 가능한 것에 매리트를 갖는 종목이었기에 현재 부동산의 분위기는 투자자가 갈 수 있는 블루칩 종목은 어느 곳 이라도 몰릴 수 있다는 사실을 가르쳐 준 사건이었다.
그러면 이러한 부동산 정책이 강화되고 지속적으로 이루어 질 때 향후 부동산 부동자금이 어디로 몰릴 것인가 ? 간단하게 말하자면 우선, 분양권 전매가 가능한 상가나 오피스텔, 특히 주거용 오피스텔(일명 아파텔),그리고 대단지 펜션 등으로 볼 수 있다. 그러나 필자는 추가로 2005년 상반기이후에 분양하는 판교신도시 아파트 분양과 택지개발지구내 분양권에 주목을 해야 할 것이다. 즉, 이주자용 택지, 임대아파트 입주권, 상업용지 분양권으로 볼 수 있다.
판교신도시는 2005년 상반기이후에 시범단지를 분양하여 2008년말에 시범단지 주민들이 입주한다. 판교신도시의 가장 큰 특색은 낮은 인구밀도와 높은 녹지율을 자랑하는 ‘녹색도시’로 개발 된다는 점이다. 주택난을 고려하여 고밀도로 개발된 다른 신도시와는 다르게 초저밀도 친환경도시로 조성되는 것이다.
판교규모는 284만평으로 2만 9700가구(8만9000명)가 살게 되는데 인근 분당신도시의 590만평에 45만명 인구가 살고 있는 점을 감안하면 그 쾌적성을 미리 볼 수 있다. 인구밀도도 판교는 95명/ha으로 일산(176), 분당(198), 파주(145)등 어느 신도시보다도 낮은 반면, 녹지율은 35%로 분당(27%), 일산(24%), 평촌(16%)보다 높은 것이 특징이다. 또한 판교 주택들은 금토천, 운중천, 금토산등의 녹지축을 끼고 있어서 친환경도시의 쾌적함을 더할 것으로 예상된다. 금토천과 운중천이 만나는 곳에는 5만평 규모의 중앙공원도 조성된다.
그러나 판교신도시 아파트 분양이 당초 예상했던 2005년 상반기보다 다소 지연될 것으로 보인다. 왜냐하면 토지공사는 토지수용에 다른 보상작업이 빨라지고 있으나 본격적인 공사를 위한 실시계획 승인을 2004년 5월께 신청하여 2004년 10월께 승인이 마무리 된다고 볼 때 2005년에 가야 본격 공사에 착수할 것으로 보인다.
사실상 주택난을 감안하여 2005년말에서 6개월 가량 기간을 단축하여 아파트 분양을 할 계획이었으나 실행이 어려워지고 있다. 성남시, 토지공사, 주택공사등 시행3사가 진행한 토지보상액은 2조970억원으로 전체 보상액이 85%나 된다. 하지만 일부 보상금에 재조정을 요구하는 일부토지 소유주들이 보상을 거부할 경우 상당기간 차질이 예상되고 있다.
그렇다면 온 국민이 관심을 가지고 최고의 청약률을 기록할 것으로 예상되는 향후 판교신도시 청약방법과 투자가치 종목은 무엇인지 판단해 보자.
첫째, 아파트 청약 가능성
아직 최종 확장은 아니지만 판교신도시에는 2만6447가구의 아파트가 지어질 예정이다. 이 가운데 전용면적 18.1평이하 소형이 9501가구(국민임대 6000포함)이고, 18.1~25.7평이 1만103가구, 25,7평이상이 6843가구(주상복합 1263가구 포함)이다.
아파트 당첨에 유리한 순서를 보면, 성남시 거주자(2001년 12월26일 이전 거주자)가 가장 먼저다. 이들에게 전체 아파트 25.7평이하인 30% 가구 7934가구가 우선 배당될 예정이다.
성남거주자에게 분양하고 남는 25.7평이하 아파트 가운데 75%인 1만292가구는 서울, 경기, 인천에 5년이상 무주택 세대주에게 우선 청약권이 주어진다. 이때 청약때까지 판교지구가 투기과열지구로 묶여 있다는 것을 전제로 한다.
판교에 청약 가능한 서울, 수도권 청약예금, 부금가입자는 2004년 3월말 310만명에 이를 것으로 보인다. 우선청약에 나서는 성남거주청약통장 1순위도 15만명에 달해 모두 청약에 나설 경우 성남시 경쟁률도 25:1수준을 훨씬 넘게 되고, 판교 청약이 되는 2005년 상반기 이후에 청약통장 1순위를 약450만명으로 보고 이들이 전부 청약을 한다고 할 때 판교 신도시 평균 청약률은 540:1로서 용산의 시티파크를 훨씬 상회하는 대 혼란이 일어날 것이다.
특히 예상되는 분양가도 정부에서는 평당850만원~1000만원으로 보고 있으나 필자가 보는 실제 분양가는 평당 1500만원~1700만원으로 예상할 수 있다.
그러면 어떤 방법으로 판교신도시 청약을 접근할 것인가?
1) 세대주이어야 한다
투기과열지구에서는 1가구 2주택자, 최근5년이내 세대원 중 당첨사실이 있는자, 2003년9월5일 이후 청약통장 가입자로서 세대주가 아닌자는 청약1순위가 제한된다. 따라서 2002년 9월4일 이전 청약통장에 가입한 사람은 세대주와 관계없이 청약 1순위자격이 있다. 부부가 각자 청약통장을 가지고 있어도 한사람이 5년이내 당첨된 사실이 있거나 두사람 합쳐서 2주택이상을 소유한 경우엔 세대를 분리하여도 1순위 청약자격이 없다. 자녀명의 통장이 있는 경우 자녀를 별도로 세대로 구성하여 세대주가 되면 자녀들이 각각 청약할 수 있으나 만 30세이하의 경우에는 세금등에서 주의할 필요가 있다.
2) 무주택 세대주면 금상첨화다.
투기과열지구내에서 만 35세 이상, 최근 5년이상 연속 무주택세대주에게 85㎡이하 민영주택 공급량의 75%를 우선 공급한다. 그러므로 분양시점인 2005년 하반기에서 2007년까지 무주택자들은 최고의 찬스가 올 것이다.
3) 전용면적102㎡(30.8평) 초과하는 청약예금 보유 무주택자는 작은 평형으로 전환한다.
무주택자에 해당되지만 102㎡ 초과하는 청약예금을 보유하는 경우 해당평형만 청약해야 한다. 그러므로 만 35세 이상으로서 최근 5년동안 무주택 세대주에 해당되고 전용면적102㎡ 초과 청약예금을 보유하고 있다면 최초 입주자 모집공고일 전날까지 전용면적 102㎡이하인 청약예금으로 변경해야 한다. 이렇게 변경하면 85㎡이하 아파트 청약시 공급량의 75%를 우선적으로 분양 받을 수 있기 때문이다. 다만 작은 평형으로 변경시에는 변경후 평형에 대하여 청약제한 기간이 없다.
4) 일반 청약 1순위자는 중대형으로 승부하자
만약 전용면적 85㎡이하 청약 예금을 보유하고 있지만 무주택 세대주 자격요건이 안 된다면 전용102㎡초과 청약예금으로 평형을 변경하는 것이 당첨확률을 높이는 방법이다. 다만, 큰 평형으로 변경시 변경일로부터 1년간 변경 후 평형 청약자격이 제한됨으로 되도록 빨리 변경하는 게 낫다.
둘째, 판교신도시 ‘에듀파크’ 단지에 투자하자.
판교는 경부고속도로를 경계로 동판교와 서판교로 나뉜다. 서울방향 오른쪽인 동판교는 중앙에 신분당선 판교역이 들어서고, 이를 중심으로 상업지역과 중,대형 고층아파트가 집중적으로 들어서고 서판교는 저밀도 단독주택들이 건설된다.
문제는 지난해 논란이 되었던 판교 ‘학원단지’는 백지화 되었지만 대신 초등학교 10개, 중고등학교 각각 6개, 자립형사립고, 특목고등이 건설되고 1만5000평 규모의 ‘에듀파크’가 조성되는 최고의 학원단지를 구성한다. 정부가 계획한 학원단지는 아니지만 도서관, 학교, 학원으로 구성되는 에듀파크는 분당최고의 투자처로 각광을 받을 것이다.
셋째, 상업용지 분양권에 주목하자.
택지개발지구내에서 선투자할 대상은 크게 세 가지다. 앞서 말했지만 이주자용 택지, 임대아파트 입주권, 상업용지 분양권 등이 대표적인 투자종목이다. 이 가운데 관심을 끌 수 있는 것이 사업용지 분양딱지이다. 판교지구에서 기존에 영업을 해온 사람들에게 공급되는 상업용지 분양딱지는 추후 상업용지를 8평정도 분양 받을 수 있다.
예를 들어 25평 이상이 모여 조합을 결성한 후 토지공사에 상업용지 분양신청을 하면 200평 정도의 상업용지를 분양받을 수 있다. 이 땅은 상업용지여서 500% 용적율이 적용되고 중심상권에 입지할 수 있어 향후 투자성이 매우 유망하다. 2004년 올해 들어와서 프리미엄이 6000만원~8000만원에서 매물이 나오고 있으나 투자가치는 여전하다.
일반적으로 택지지구에서 상업용지가격은 최고가를 나타낸다. 판교의 상업용지 1평 가격이 최소 1500만원으로 본다면 상당한 투자가치가 있는 셈이다. 다시 말해 용지 분양대금과 프리미엄을 주고시더라도 투자수익이 크다는 것이다.
그러나 주의할 점은 현재 영업 허가증을 근거로 상업용지 분양권을 내주고 있으나 아직 명확한 명부가 마련되어 있지 않아 자칫 어려움을 당할 수도 있다. 따라서 물딱지 확인여부가 가능한 것을 골라야 하기 때문에 2004년 올해 말쯤 정식으로 나오는 조합원 명부가 나온 후 매입하는 게 안전할 것이다.
판교는 21세기 최고의 택지개발지구이다. 필자는 어떤 상황이라 하더라도 할 수 있다면 판교 아파트 청약을 반드시 하라고 권하고 싶다. 수십, 수백대 1일 되더라도 부동산을 공부하고 관심 있는 사람들은 관심을 가져 볼 만한 곳이기 때문이다. 다만 투기적인 요소인 분양권 전매금지 규정을 어기고 이를 무시한 채 투자 했다가 나중에 후회하는 무리한 투자는 삼가는 게 좋다.(자세한 판교신도시 분석은 ‘부동산 레이다’ 2003년 10월호(상) 참조)
요즘 부동산 공부하는 사람이 부쩍 늘었다. 부동산을 통하여 많은 재테크를 성공한 사람들이 늘어나게 되고, 성공한 사람들의 삶은 상당히 긍정적인 삶을 누리고 있기 때문으로 보인다. 그만큼 정직한 부동산 투자는 우리에게 삶의 활력을 준다. 더 나아가 제대로 된 부동산 공부는 부동산 정책과 개발에도 긍정적 작용을 한다.
이번호에 필자가 판교투자 방법을 제시한 이유는 부동산 레이다를 보는 독자들에게 제대로 된 판교 부동산투자 방법을 보고 부화뇌동하지 말아달라는 뜻이 담겨있다. 용산 시티파크가 로또 복권이 아니듯 부동산은 정직한 자에게 그 정직의 보따리를 가져다 준다. 삶의 여유라는 보너스와 함께.....
- 인천5차 동시분양, 5곳 4194가구 일반분양
- [edaily 이진철기자] 오는 28일부터 청약접수를 실시하는 인천5차 동시분양에서 모처럼 4000여 가구가 넘는 대규모 물량이 청약통장 가입자들에게 공급될 전망이다.
3일 업계와 부동산 금융포털 유니에셋(www.UniAsset.com)에 따르면 오는 28일부터 청약접수를 받는 인천5차 동시분양에서 5개 사업장 총 4588가구중 조합원분을 제외한 4194가구가 일반분양될 예정이다. ★아래표참조
이번 5차 동시분양 물량은 9월초 청약접수를 받은 4차(2곳 329가구)보다 무려 13배 가까이 증가한 물량으로 지난해 5차(2곳 353가구) 동시분양 때보다도 12배가 증가한 규모다.
지역별로는 남동구에서 2곳, 계양구 1곳, 남구 1곳, 부평구 1곳이 각각 공급될 예정이다.
공급규모별로는 20평~30평형대의 중소평형이 2884가구로 전체 공급물량의 68%를 차지한다.
김광석 유니에셋 팀장은 "논현지구와 간석동 이화아파트 재건축 일반분양 등 대형단지들이 분양에 나서 전체 공급물량이 크게 늘어났다"며 "분양시장 침체로 전반적으로 미분양 물량이 늘어나는 만큼 입지여건이나 분양가 등 세심한 검토후 청약에 나서는 것이 필요하다"고 말했다.
한편, 이번 인천5차 동시분양은 오는 22일 입주자 모집공고를 거쳐 28일부터 청약접수를 시작할 예정이다.
◇남구 학익동 풍림아이원= 풍림산업(001310)은 남동구 학익동 535-3번지 일대 휴스틸 부지에서 25평~58평형 2090가구를 분양할 예정이다.
인천지하철 1호선 인천터미널역이 자동차로 15분 거리에 있으며, 제2경인고속도로 문학IC와 경인고속도로 도화IC를 진입이 수월하다. 학익초, 백학초, 남인천중고, 학익고, 인하대, 인하공업전문대학 등의 학교시설과 LG마트, 학익시장, 신세계백화점, 롯데백화점 등의 편의시설 이용이 가능하다.
◇남동구 간석동 신동아파밀리에= 신동아건설은 남동구 간석동 616-7번지 일대 이화아파트를 재건축 물량으로 25평~42평형 총 715가구중 355가구를 일반분양한다.
경인국철 간석역을 도보로 이용할 수 있고 경원로를 통해 경인고속도로 가좌IC 진입이 수월하다. 주안북초, 석정초, 인천남고, 석정여고 등의 학교시설이 있으며, 단지 맞은편에 홈플러스가 있다.
◇남동구 논현지구 신영지웰= 신영은 남동구 논현지구에서 36평~78평형 985가구를 분양할 예정이다.
48평형과 56평형은 가변형 벽체를 적용하고, 72평형과 78평형은 전가구 펜트하우스로 공급되는 등 중대평형 위주의 고급 단지로 구성된다.
논현택지지구는 77만평 규모로 총 1만9000여 가구의 대단위 아파트단지가 조성되고 초등학교 6개 등 지구내 총 14개의 학교가 들어설 예정이다.