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- '임대차정보시스템' 떴다.. 임대소득 탈세자 '그물망 감시' 예고
- [이데일리 권소현 기자] “주택 임대차 시장에 ‘금융실명제’ 수준의 파급력이 있을 것이다.”지난 16일 국세청이 ‘주택임대차 정보시스템(RHMS)’을 활용해 탈루 혐의가 있는 고가·다주택 임대업자 1500명의 세무 검증을 실시하겠다고 발표하자 부동산 업계에서는 이같은 반응이 나왔다. 실제로 그동안 다양한 방법으로 탈루를 일삼았던 주택 임대사업자들이 대거 철퇴를 맞았다. 전국에 아파트 60채를 갖고 있으면서 친인척 등 타인 명의로 분산해 임대 수입 신고를 누락한 A씨, 고급 빌라를 여러 채 사들여 외국인에게 주로 세놓으면서 월세 세액공제를 하지 않는다는 점을 활용해 임대소득세를 내지 않은 B씨, 고급 아파트와 점포겸용주택(상가주택)을 임대하면서 상가 임대 수입만 신고하고 주택 임대 부분은 뺀 C씨 등이 모두 RHMS에 걸려든 것이다. 국토부와 국세청은 세입자의 전·월세 확정일자와 전출입 자료, 등기부등본, 포털 사이트의 로드뷰(길거리 사진)까지 동원해 빠져나갈 구멍을 봉쇄했다. [이데일리 이동훈 기자]◇흩어져있던 10여 개 정보 통합…빠져나갈 구멍이 없다RHMS 구축은 국토부가 임대차 시장 관리를 좀 더 효율적으로 수립하고 임대소득 과세를 강화하기 위해 작년 10월부터 추진한 프로젝트다. 부처마다 흩어져 있는 주택 임대차 정보를 통합해 다주택자들이 어디에 어떤 주택을 보유하고 있고, 어떤 형태로 임대를 주며, 소득은 어느 정도인지 훤히 들여다볼 수 있는 시스템이다. 국토부가 보유하고 있는 건축물대장·임대등록자료·확정일자 신고자료·공시가격·실거래가격·전·월세정보·건축물에너지정보, 행정안전부가 관리하는 재산세대장·주민등록자료, 국세청의 월세세액공제자료·주택임대사업자 등록자료 등 10여 개 자료가 총동원됐다. 우선 우리나라 총 주택 중 건축물대장과 재산세대장으로 개인이 소유하고 있는 주택을 추출한다. 주민등록정보상 거주지가 동일한 경우 일단 자가 거주로 분류한다. 나머지 집 중에서 전·월세 확정일자나 월세세액공제 정보가 있는 주택은 임대주택으로 보증금이나 월세 규모를 파악할 수 있다. 자가 거주도 아닌데 임대 정보도 없다면 빈집이거나 임대소득이 노출되지 않는 집이다. 빈집 여부는 건축물에너지정보를 통해 전기계량기가 돌아가는지 여부로 쉽게 판단할 수 있다. 임대 정보가 없을 경우 한국감정원이 주택 유형과 지역, 인근 전세금 자료 등을 활용해 전·월세금을 추정한다. 실제 RHMS를 시범 가동한 결과 전국 주택 소유자의 보유주택 중 거주 중인 곳과 빈집을 제외하고 임대 중인 주택은 692만채로 나타났지만, 이 중 전월세 확정일자 신고와 월세 세액공제 신고 등으로 임대료 파악이 가능한 주택은 187만채로 27%에 불과했다. 나머지 73%는 ‘깜깜이’였던 셈이다. 그나마 서울에서는 임대료 정보가 없는 임대주택 비중이 55.8%였지만 지방에서는 81.6%에 달했다. ◇소득 있는 곳에 과세…공평성·투명성 높인다RHMS 가동으로 임대소득을 올리는 다주택자의 지갑도 투명한 유리지갑이 될 것으로 보인다. 전문가들은 예외없는 임대소득 파악을 통해 공평 과세 기반을 마련했다는 점에 가장 큰 의미를 부여하고 있다. 그간 임대사업자들 사이에서 “탈세 안하면 바보”라는 인식이 팽배했다면, RHMS 구축으로 “소득 있는 곳에 세금 있다”는 인식의 전환을 가져올 수 있다. 실제 국세청이 타깃으로 삼고 있는 고가·다주택 보유자들은 바짝 긴장하고 있다. 이남수 신한은행 신한PWM도곡센터 PB팀장은 “RHMS 구축으로 임대소득이 고스란히 노출되고 안 내던 세금을 내야 한다는 소식에 그동안 버티던 다주택자들도 이제는 임대사업자로 등록을 할지 자녀에 증여할지를 놓고 손익을 따져보느라 분주하다”고 전했다.임대차 시장이 투명해지면서 다주택자는 자산 포트폴리오 조정에 나설 가능성도 크다. 임대사업자 등록은 물론이고 보유주택을 팔고 상가나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 눈을 돌릴 수 있다는 것이다. 어차피 임대소득에 대한 세금을 내야 한다면 문재인 정부 들어 규제가 강화된 주택보다는 수익형 부동산으로 갈아탈 것이라는 전망이다. 특히 올해까지 비과세였던 연간 임대소득 2000만원 이하도 내년부터는 소득세를 내야 한다. 월세 수입뿐 아니라 전세를 줬을 경우에도 3주택 이상을 보유하고 있다면 전세보증금을 은행 정기예금에 넣어뒀을 때 얻을 수 있는 이자를 간주임대료로 보고 월세와 합산해 소득세를 낸다. 간주임대료는 전세보증금 3억원 초과분의 60%에 대해 정기예금 이자율만큼을 곱해 산출한다. 현재는 적용 이자율이 1.8%이지만 향후 금리가 오르면 간주임대료 역시 늘어날 수밖에 없다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부는 아직 임대사업자로 등록 안한 다주택자를 계속 발굴해 세금을 부과하고 사업자로 전환하도록 압박할 것”이라며 “정기적인 세무조사를 통해 음성 탈루 세금까지 찾아내기 시작한다면 다주택자는 운영 수익에 대한 세금을 부대비용으로 인식할 수밖에 없다”고 말했다. 정부는 다주택자의 주택 보유와 임대차 현황, 임대료 수준 등을 한눈에 파악할 수 있는 만큼 주택시장 안정 정책을 좀 더 정교하게 다듬을 수 있을 것으로 기대하고 있다. 국토부 관계자는 “임대차 관련 정책을 수립하려면 현황 파악이 우선”이라며 “RHMS이 가동하면 좀 더 효율적인 임차인 보호 대책 등을 내놓을 수 있을 것”이라고 말했다. 다만 집주인이 늘어나는 세금 부담을 전·월세 세입자에게 전가할 수 있다는 우려가 나온다. 그동안 내지 않았던 세금 내는 만큼 월세를 올려받거나 전세를 반전세로 전환하는 경우가 생길 수 있다는 것이다. 권대중 명지대 교수는 “임대소득에 대한 철저한 세금 부과가 과세 형평이나 양극화 해소에는 도움이 되겠지만 지나치면 전·월셋값 상승 등의 부작용이 나타날 수 있다”며 “한꺼번에 과도하게 과세하면 반발이 크니 단계적으로 속도를 조절할 필요가 있다”고 말했다.
- "매물 없어 더 오를 것"..부동산 재야의 고수 5인이 말하는 서울 주택시장
- 그래픽= 문승용 기자[이데일리 경계영 기자] “시장 스스로 심리가 꺾이거나 금융위기와 같은 외부 충격이 있지 않는 이상 서울 집값 상승세는 계속될 것이다.”부동산 분야 재야의 고수로 꼽히는 전문가 5인이 본 시장 전망의 한 줄 요약이다. 지난 27일 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역을 추가로 지정한 데 이어 대출, 주택임대사업자 혜택 축소 등 정부가 후속 규제책을 내놓고 있지만 전문가들은 집값 상승세를 잡긴 쉽지 않을 것이라고 내다봤다. ◇“8·27대책, 예상 비껴나지 않아”정부의 8·27 대책에 대해 이상우 유진투자증권 연구원은 “이미 투기지역으로 지정된 서울 11개구가 큰 폭으로 올랐는데도 이번에 추가되는 규제가 없고, 연간 상승률이 높았던 분당 등이 투기지역 지정에서 빠졌다”며 대책 효과가 크지 않을 것이라고 분석했다. 이주현 월천재테크 대표(필명 월천대사)는 “새로 투기과열지구로 지정된 광명과 하남은 대출 한도 등이 달라져 혼란을 겪을 순 있겠지만 서울 지역은 이미 지난해 겪은 일”이라며 “지난 1년 새 투기지역 등 규제 받은 곳이 더 오르다보니 투자자 사이에선 정부의 지정이 되레 ‘상승할 만한 곳’이라는 인증으로 해석된다”고 했다. 정부의 후속 대책은 이어지고 있다. 금융당국은 집 살 때 편법 활용되는 것으로 의심되는 전세자금 대출 보증 요건을 강화하고 주택임대사업자 대출 내역을 들여다보겠다며 부동산 시장으로 흘러드는 유동성 줄이기에 나섰다. 보유세를 인상하고 주택임대사업자에 주는 혜택을 조이는 방안까지 고려 중이다. 구만수 국토도시계획기술사사무소장은 “전세자금 대출은 주택 가격 하방을 지지해주는 역할을 해왔기에 이들 대출 규제가 간접적으로나마 집값을 안정시키는 데 도움이 될 것”이라면서도 “전체 부동산 시장 총량에 비해 전세 대출금 비중이 크지 않아 집값 상승세를 잡긴 어려울 것”이라고 예상했다. 종합부동산세를 비롯한 보유세를 높이는 방안에 대해 강영훈 부동산스터디 대표(필명 붇옹산)는 “보유세가 높아지면 임대주택을 공급하는 임대사업자로선 세 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 크다”고 지적했다. ◇느긋한 투자자 VS 마음 급한 실수요자향후 부동산 가격이 조정되더라도 정부 정책 때문은 아닐 것이라는 의견이 우세했다. 지난해 8·2 대책에 4월 다주택자에 대한 양도세 중과까지 시행돼 이미 투자자는 빠져나가고 실수요자 위주 시장으로 재편돼있는 데다 이들 실수요자의 주택 구매 의사가 강하다는 판단에서다. 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장(필명 빠숑)은 “근본적으로 공급이 부족해서 집값이 오른 것인데 지금 정부의 정책은 세금 정책”이라며 “문제에 대한 진단이 틀렸고 해결 방안도 잘못돼 정부 정책이 시장 문제를 해결하긴 어렵다”고 진단했다. 최근 서울 서초구 반포동 아크로리버파크가 3.3㎡당 1억원을 찍은 데 대해서도 “매매가와 전세가 차이가 10억원으로, 대출을 좀더 받으면 웬만한 꼬마빌딩을 살 수 있는 수준”이라며 “2007년엔 ‘똘똘한 한 채’라면 실제 거주와 상관 없이 사들이면서 거품이 꼈지만 지금은 갭투자도 아니고 실제 거주하려는 수요”라고 지적했다. 이주현 대표 역시 “투자자는 이미 3월 전에 웬만한 매물은 처분했고 남은 주택은 언제 팔지를 고민하는 반면, 실수요자는 생각보다 빠른 급등세에 마음이 급해졌다”며 “다주택자 양도세 중과 때문에 나올 물건은 제한적”이라고 봤다. 이상우 연구원은 하반기 강남 3구 재건축 관련 몰려있는 이주 수요가 변곡점이 될 것이라고 전망했다. 그는 “지난 상반기 다주택자가 집 사는 분위기가 아니었고 결국 전세로 나올 수 있는 집이 제한적이라는 의미”라며 “전셋값이 오르면 매매값이 따라갈 수 있다”고 설명했다. ◇이미 팽배한 시장 상승 기대 심리…“전향적 대책 필요”결국 수요를 충족할 수 있도록 공급을 늘리는 일이 가장 시급하다는 것이 전문가들의 주장이다. 이주현 대표는 “부동산 시장에서 첫째는 수요와 공급, 둘째는 심리가 가장 중요하다”며 “공공택지가 풀린다곤 하지만 빨라야 3년 후여서 당장 수요에 영향을 주지 못하고 수요도 강한 상황”이라고 봤다. 구만수 소장은 “우리나라 역사상 주택 가격이 떨어진 때는 1978년 오일쇼크, 1997년 외환위기, 2008년 금융위기 그리고 노태우 정부의 200만가구 건설뿐이었다”라며 “정부가 부동산 정책으로 집값을 제어하긴 한계가 있다”고 강조했다. 그는 당장 신규 주택 공급을 늘리거나 유동성을 축소하기 어려운 상황에선 △다주택자의 양도세 중과 폐지 등으로 기존 주택의 매물 증대 △서울 정비사업 규제 완화에 따른 공급 확대 신호 등 전향적 대책이 필요하다고도 부연했다. 강영훈 대표는 “현 정부는 이전 정부와 정권 색깔 자체가 다른 이상 지금까지 수요를 간접적으로 억제한 데서 나아가 직접적으로 규제하는, 강력한 카드를 쓸 수밖에 없을 것”이라면서도 “지금 집값 급등과 같은 시장 왜곡이 커질 수 있다”고 우려했다.
- [미리보는 이데일리 신문] 文, JY 면담소식에 "이젠 앞만보고 뛰고싶다"
- [이데일리 성선화 기자]다음은 11일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-문대통령·이재용 부회장 면담 소식 접한 삼성 직원들, “그동안 마음고생 많았는데…이젠, 오직 미래만 보고 뛰고 싶다”-남진하는 韓…동진하는 印, CEPA 협상 조기 타결 추진-순혈주의 버린 현대차, 미중 KT 기업과 맞손△줌인&-주력사업 내놓으면서도 끝내 지킨 ‘남편의 의지’현정은 현대그룹 회장의 절절한 사부곡-갈수록 벌어지는 한미 시장 금리△글로벌 기업 손잡는 현대 기아차-중국 빅데이터 음성인식 기술 활용..미래차 시장 입지 굳히기 나서-독자 연구만으론 세계 흐름 못 좇아..위기 돌파구 모색-현대 기아차에 손 내미는 구굴..국내차 OS시장 선점 경쟁 가세 △문 대통령, 인도 국빈 방문 -IT 노하우 풍부한 韓, IT인재 많은 印..4차 산업혁명 파고 함께 넘는다 △문·JY 인도서 깜짝 면담-JY 직접 불러 만난 문 대통령..기업가를 경제운용 파트너 삼나-규제혁신, 투자활성화..정부, 재계 손잡는 신호탄 되길-삼성전자 ‘정치 리스크’ 벗나..기대감 부푼 투자자들△멀어지는 ‘소자본 건물주’ 꿈-대출규제·금리인상·경기부진에..상가 꼬마빌딩 거래 ‘반토막’-내집 살면서 임대수익 챙겨 ‘상가주택’은 뜬다△정치-중과 거리두며 경제 일군 ‘親美 베트남’…북에 연일 홍보하는 폼페이오-문 대통령 “기무사 독립수사단 구성”..김관진, 한민구 정조준△경제-무역전쟁에 ‘새우등 터질라’ 미중 눈치보기에 바쁜 정부 -맥주세 개편 급물살…‘4캔에 만원’ 수입맥주 없어지나△금융-가산금리 조작하다 발목잡힌 은행..이르면 10월 첫 ‘종합검사’ 받는다-꺾기 규제 부담에..‘신용생명보험’ 30년째 유명무실△이데일리가 만났습니다-돈만 찍던 시대 갔다..엑소 메달 팔고, 블록체인 기반 모바일상품권 개발, 조용만 조폐공사 사장△산업&기업-기아차 레이 ‘홀로 전진’..경차 시장 지각변동-중, LGD 광저우 공장 승인 △산업-버스 지하철 공짜 와이파이 ‘초고속’ 날개 단다-장기주주에 가중의결권 줘 ‘제2 엘리엇’ 막아야, 전경련서 특별대담 장하준 英 케임브리지대 교수 △소비자생활-유업계 “우유 하나론 안돼”..‘디저트·화장품’ 무한변신-친환경 스타벅스 ‘종이빨대’ 쏩니다△제약·중소기업-저가 수입원료 의존, 위탁생산 부지기수..또 드러난 제약업계 민낯-코오롱티슈진 ‘인보사’ 美 임상3상 돌입 간담회, 단순 통증 완화 넘어 관절 구조 개선△증권&마켓-바닥친 주가에 ‘지주사 규제 덮쳐..삼성물산·LG 한숨만-한국투자증권 동남아 공략 속도△증권-증시 하락에 ‘반대매매’ 급증..빚내 주식 산 개미 ‘벌벌’-국민연금, 의결권 전담기구 ‘수탁자 책임委’ 내달 출범, 이달말 스튜어드십코드 도입 예정△Book-이인자 남편, 소셜 백만장자..99% 뒤흔드는 ‘특별한 1%’, 마이크로트렌드X△스포츠-순발력 좋은 ‘샛별’이냐..심리전 강한 ‘노장’이냐 △사람&나눔 -오늘 제7회 인구의 날..조경애 인구보건복지협회 사무총장, “육아는 엄마만의 몫 아닌 사회 모두의 책임”△오피니언-목멱칼럼, 난민·이민 정책 재정립 할 때 △부동산-갭투자 물건 많고 입주물량 늘어..서울 아파트 다시 ‘전세시대’△사회-흡연카페 ‘금연구역’ 지정에 점주, 정부 커지는 갈등 “대책 없이 규제 부당” VS “법망 피해 ‘뻐끔’ 안 돼”
- [종부세 인상] 가장 센 보유세 개편안 채택.. 갭투자 어려워진다
- [이데일리 권소현 기자] 보유세 개편 최종 권고안이 공정시장가액 비율을 연 5%포인트씩 인상하고 세율도 올리는 안으로 결정되면서 고가주택 보유자·다주택자들은 세금 폭탄을 맞게 됐다. 최종안은 지난달 재정개혁특위가 공개한 4개 대안 중에서 가장 강도가 높다는 평가를 받았던 안이다. 여기에 소형주택에 대한 임대소득 과세 특례 폐지와 기본공제 축소 등의 내용도 담겨 있어 전세 끼고 주택 매수한 갭투자자의 세 부담도 늘어날 전망이다. 동시에 임대주택 등록은 더욱 활성화될 것으로 보인다. 다만, 최종안이 지난달 보유세 개편안 대안이 나왔을 때부터 유력한 방안으로 꼽혔고 3주택 이상 보유자에 대한 중과세 방안은 결국 빠지면서 생각보다는 강도가 약하다는 반응이 나온다. ◇대안 중 가장 강력한 방안 권고…3주택자 중과는 빠져3일 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회(재정특위)는 제2차 전체회의를 열고 보유세 인상 최종 권고안을 확정해 정부에 제출했다. 재정특위가 지난달 내놓은 4가지 대안 중에 공정시장가액비율과 세율을 동시에 높이는 3안을 채택했다. 주택에 대한 종합부동산세(종부세)를 결정할 때 주택 공시가격을 합산한 금액에서 6억원(1가구 1주택은 9억원)을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구하는데, 재정특위는 현재 80%인 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩 단계적으로 인상할 것을 권고했다. 대안에서 제시했던 연간 인상률 2~10%포인트 중에서 중간 수준으로 정했다. 또 주택분 세율은 과표 6억원 초과 구간에 대해 6~12억원, 12~50억원, 50~94억원, 94억원 초과 구간으로 나눠 구간에 따라 0.05~0.5%포인트 인상하도록 했다.종합합산토지분 세율은 15억원 이하, 15~45억원 이하, 45억원 초과 구간별로 0.25~1%포인트 올리고 별도합산토지분 세율은 전 과표구간에 걸쳐 일률적으로 0.2%포인트 인상할 것을 권했다. 별도합산토지분 세율은 대안에서 제시했던 현행 유지, 0.1%포인트, 0.2%포인트 인상안 중에 가장 높은 수준을 택한 것이다. 3주택 이상 보유자에 대한 종부세 중과 내용이 담길 것으로 전망됐지만 이번 권고안에서는 다주택자 세 부담 강화 방안을 검토하라는 정도에 그쳤다. 공정시장가액 비율을 연 5%포인트 높이면 다주택자의 경우 종부세 부담이 최대 22% 높아지는데다 고가주택일 수록 주택분 세율도 올라가 고가주택 두 채를 보유할 경우 보유세 부담이 30% 가량 늘어나게 된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “고가 1주택자에 대한 차별적 혜택 논란을 차단하기 위해 다주택자와 1주택자 모두 공정시장가액비율과 종부세율을 인상한 것이 특징”이라며 “비싼 주택이라도 일반적인 고가주택과 ‘그들만의 리그’인 초고가주택 간의 차별적 세 부담으로 중산층 실거주 1주택자를 보호하려 노력한 흔적이 보인다”고 말했다. 재정개혁특별위원회◇고가주택 보유자 타격…임대주택 등록·증여 늘어날 듯이번 권고안을 적용할 경우 과세표준 12억원 이하 주택을 한 채만 보유하고 있다면 세 부담이 크지 않은 반면 12억원이 넘는 고가주택 보유자, 다주택자의 세 부담은 상대적으로 더 크다. 따라서 고가주택이 몰려 있는 강남권 거래시장은 위축이 불가피할 것으로 보인다. 다만 자산가들이 보유세 부담 때문에 보유주택 정리에 본격 나설 것으로 보기는 어렵다는 시각이 많다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “과세표준 12억~50억원대 주택 소유자들의 보유세가 26% 정도 늘어나기 때문에 이 가격대 아파트가 많은 강남이 직접적으로 영향을 받을 것”이라면서도 “강남 소유자들의 보유세 부담 능력을 감안할 때 지속적으로 집값에 의미 있는 영향을 미치기에는 역부족”이라고 말했다. 이미 양도세 중과로 인해 다주택자의 퇴로가 막힌 상황이어서 주택 처분보다는 임대주택 등록이나 증여 등이 늘어날 것이란 전망이 나온다. 특히 주택 임대소득 분리과세 적용시 400만원 기본공제를 임대등록사업자에게만 적용하는 방안이 권고안에 담겨 임대주택 등록 유인이 커졌다. 전세 끼고 소액으로 집을 사서 시세 차익을 누리는 갭투자가 쉽지 않아질 것이라는 분석도 나온다. 재정특위가 그동안 간주임대료(전세보증금을 은행에 넣었을 경우 발생할 것으로 예상되는 이자소득) 산정 시 기준시가 3억원 이하면서 전용 60㎡ 이하 주택의 보증금을 과세 대상에서 제외하던 소형주택 과세특례제도를 예정대로 올해 일몰하거나 축소하라고 권했기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세 놓고 있던 3주택자 소형 저가주택 혜택이 올해로 일몰되면 갭투자는 어려워질 것”이라며 “소형주택은 임대사업자 신고를 하는 것이 절세에 유리해지는 구조가 된다”고 말했다. 주택 투자에 대한 관심이 상가나 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 옮겨갈 것으로 보는 시각도 있다. 이번 권고안에 금융소득 종합과세기준을 현행 2000만원에서 1000만원으로 인하하라는 내용이 있어 금융자산에서 벗어나 부동산시장으로 유입되는 부동자금이 늘어날 것이란 전망이다. 박원갑 전문위원은 “종부세 부담이 크지 않은 꼬마빌딩과 상가 등으로 관심을 돌리는 투자자가 많을 것”이라며 “별도합산토지의 세율은 올랐지만 종부세 과세 기준인 공시지가 80억원에는 변동이 없기 때문”이라고 설명했다.
- "제도상 허점 있었다"…관리 사각지대 노후 꼬마빌딩 서울만 309곳
- 지난 3일 낮 12시 35분쯤 서울 용산구 한강로 2가 4층짜리 상가 건물이 무너졌다. 건물 붕괴 현장에서 잔해물 제거 및 수색 작업이 진행되고 있다. (사진=서울시 재난본부)[이데일리 김보경 송이라 기자] 지난 3일 무너진 용산 상가 건물은 52년이나 된 철거대상 건물이었지만 단 한번도 안전점검을 받지 않았던 것으로 확인됐다. 이 건물은 소규모 건물이어서 안전점검 대상에 포함되지 않았으며 2006년 정비구역으로 지정된 후 12년이 지나도록 관리처분 인가가 나지 않아 철거도 지연됐다. 서울시와 용산구청은 정비구역 내 안전문제는 재개발조합 소관으로 치부했다. 건축법, 안전관리기본법 등 관련 법과 규정 어디에도 속하지 않아 안전관리 대상에서 제외됐던 이 건물은 주변의 대규모 공사 이후 벽에 금이 가는 등 붕괴 전조현상을 보였지만 그마저도 그대로 방치됐다. ◇노후건물 국가안전대진단서 왜 빠졌나 전날 무너진 용산 상가 건물은1966년 건축된 것으로 건물 준공 이후 증·개축된 적이 없다. 한 눈에 보기에도 위험성이 높은 노후된 건물이었다. 하지만 이 건물은 지어진 이후 어떤 안전점검이나 진단을 받은 기록이 없다. 심지어 세월호 참사 이후 정부가 추진한 국가안전대진단 대상에서도 제외돼 있었다. 류희인 행안부 재난안전관리본부장은 4일 “제도상 허점이 있었다”고 밝혔다. 행안부에 따르면 해당 건물은 연면적 301㎡의 근린생활시설로 국가안전대진단 대상인 다중이용건축물, 연면적의 합계가 3000㎡ 이상인 집합건축물 등에 해당하지 않아 올해 검진대상인 34만개소에 포함되지 않았다. 또 건축물 소유자나 관리자는 사용승인일 기준으로 10년이 지난날부터 2년마다 한 차례 안전 정기점검을 해야 하지만 해당 건물은 연면적 301㎡의 근린생활시설로 건축법 시행령 제23조의2에 따른 정기점검 대상도 아니다.과거 재난 및 안전관리기본법에는 일정 규모 이상의 시설·건축물 등을 특정관리대상시설로 지정해 안전점검을 해야 한다는 규정이 있었지만, 판매시설의 경우 1000㎡ 이상 시설만 지정·관리하도록 돼 있어 이 또한 요건에 해당하지 않았고, 용산구에서 지정·관리한 이력이 없다. ◇12년간 철거지연…용산구 “안전은 조합 책임” 서울시도 책임에서 자유롭지 않다. 해당 건물이 속한 용산 재개발 5구역은 2006년 도시환경정비지구로 지정된 후 12년이 넘도록 관리처분 인가가 나지 않아 철거가 지연된 상황이다. 관련 법에 따라 정비구역으로 지정됐더라도 노후해서 붕괴 위험이 있는 건물을 철거하려면 관리처분 인가가 나와야 재개발 혹은 재건축 조합 측이 철거에 나설 수 있다.철거가 지연됐지만 조합 설립 이후에는 안전관리가 조합 책임이라는 이유로 용산구청은 해당건물을 위험시설물로 관리하지 않았다. 서울시 관계자는 “재개발·재건축이 추진되면 철거 예정 건물이 되는데 용산 상가 붕괴 지역은 정비구역으로 지정되고 관리처분이 나오기까지 오랜 시간이 걸리면서 사각지대가 됐다”고 설명했다.서울시는 서울 전역에 이처럼 정비구역으로 지정됐지만 관리처분 인가가 나지 않아 철거하지 못하는 건물이 309곳이 되는 것으로 파악했다. 시는 이 중 정비구역 지정 후 10년이 넘었는데도 관리처분이 내려지지 않은 182곳을 우선 점검하고 나머지를 순차적으로 점검하기로 했다. 점검 대상 309곳에는 도시환경정비사업, 주택재개발, 주택재건축, 재정비촉진지구 등이 모두 포함됐다. 점검 결과 안전에 문제가 있다고 판단된 곳이 나오면 조합이나 사업 주체와 협의해서 즉각적으로 필요한 조치를 취하기로 했다. 서울시는 이번 사건을 계기로 도시 및 주거환경정비법 등 관련 규정을 검토해 미흡하거나 불명확한 부분을 발굴·보완해 제도개선을 추진하며, 조합 표준정관에 안전관리 의무조항을 신설할 방침이다.◇대규모 공사 인근 노후 건축물 안전확보 논의 해당 건물에 입주한 식당 주인이 사고발생 한달 전인 지난달 초 건물에 이상이 있다고 용산구청에 민원을 제기했다고 주장하고 있어 용산구청은물론 서울시도 관리책임에서 자유롭지 않은 상태다. 붕괴 현장 인근 주민들은 2016년 ‘용산 센트럴파크 공사’를 시작하면서 주변 건물들에 균열이 생기는 등 이상현상이 나타났다고 주장했다. 하지만 구청이 안전조사 등 아무 조치를 취하지 않았다는 것이다. 붕괴한 건물 1~2층에서 음식점을 운영해온 정모(31)씨는 “건물에 이상이 있어 불안해 사진까지 찍어 구청에 민원을 제기했었다”며 “구청에서도 사람이 나온 적도 있었다”고 항의했다. 이에 대해 용산구청은 아직까지 명확한 입장을 내놓지 않고 있다. 정부는 이날 건축물 안전점검 관련 관계부처 회의를 개최한 데 이어 오는 8일 청와대에서 국토교통부, 행정안전부, 서울시 등이 참석한 가운데 대형 공사장 인근 소규모·노후 건축물 안전 확보 방안 등을 논의할 계획이다.
- 부동산 숨은 고수들의 비법은?…부동산114, 새 필진 영입
- [이데일리 정다슬 기자] 공급과잉, 부동산 규제, 집값 양극화 등의 이슈가 이어지고 있는 가운데 부동산 시장 참여자들의 고민도 커지고 있다. 이러한 문제에 해답을 줄 수 있는 부동산 숨은 고수(高手) 3인의 생생한 노하우를 공개한다. 부동산114(대표이사 이성용)는 현장 경험을 토대로 자신만의 노하우를 구축한 부동산 전문가들의 실전 전략을 소개하는 시리즈를 연재한다고 23일 밝혔다.이번에 연재를 시작하는 새 필진은 장인석 착한부동산연구소 소장, 김종률 보보스부동산연구소 대표, 빌딩투자 전무낙 김윤수 씨이다. 장 소장은 아파트, 빌라, 다가구주택 등 주거용 상품을 중심으로 16년간 부동산 현장에서 체득한 실전 투자 노하우를 담은 ‘부동산 현장에 답이 있다’를 연재한다. 특히 여러 해 동안 직접 발품을 팔아 얻은 지역별 정보는 물론 향후 높은 기대가치가 예상되는 지역을 소개할 예정이다. 필명 ‘옥탑방보보스’로 유명한 김 대표는 12년 이상 편의점, 대형마트 등의 점포개발 업무를 담당한 전문가로, ‘월세 제대로 받는 상가 투자 비법’을 연재한다. 상권 분석의 기본인 입지는 물론 유동인구 분석, 돈 되는 길목 등을 소개한다. 임대인은 공실 걱정을 덜고 임차인은 매출 걱정에서 벗어날 수 있는 ‘상권 보는 눈’을 기를 수 있는 기회가 될 것이다.약 10년간 빌딩투자를 전문적으로 컨설팅한 김 씨는 실 빌딩 거래 사례를 중심으로 건물주가 되기까지의 스토리를 담을 예정이다. 특히 꼬마빌딩 소액투자를 통한 임대수익 창출 방법을 소개한다.숨은 고수들의 실전 노하우는 장인석→김종율→김윤수 순으로 각각 월 1회씩(수요일) 총 18회에 걸쳐 연재한다.부동산114 관계자는 “다양한 분야에서 활동하는 전문가 필진을 지속적으로 확대해 나갈 계획이다” 며 “부동산 시장 참여자들에게 차별화된 관점과 전략을 제시할 것”이라고 말했다.
- "대출규제 폭풍 닥친다"…긴장하는 부동산 시장
- [이데일리 정다슬 기자] 오는 26일부터 총체적상환능력비율(DSR)과 임대업이자상환비율(RTI)이 시행될 예정이어서 주택시장이 바짝 긴장하고 있다.18일 은행권에 따르면 시중은행들은 대출자의 모든 채무와 소득을 따져 원리금 상환 가능성을 따지는 DSR를 26일부터 시범 운영하기로 했다. 지금까지는 은행이 주택담보대출(이하 주담대)의 원리금만 산정해 대출자의 상환 가능성을 따져봤지만 앞으로는 마이너스통장, 자동차 할부금 등을 모두 채무로 따져 DSR이 100%를 넘으면 대출을 하지 않기로 한 것이다. 예컨대 기존에 주담대 2억원(30년 원금 균등분할상환, 금리 연 3%)과 자동차 할부금 2000만원(36개월 원리금균등분할상환, 금리 연 7%), 사업자대출 2억원(3년 원리금 균등분할상환, 금리 연 4%)가 있는 연소득 6000만원의 자영업자 A씨를 예를 들어보자. A씨가 서울 서대문구에 있는 아파트를 구입하면서 추가로 주담대를 신청할 때 대출금리 연 3.49%, 만기 15년으로 추가 대출을 받는다면 얼마를 받을 수 있을까.서대문구는 투기과열지구에 포함돼 주담대가 있는 사람은 담보인정비율(LTV)와 DTI(총부채상환비율)가 모두 30% 적용된다. 지난해까지만 하더라도 A씨는 1억 4240만원을 빌릴 수 있었지만 올해 신DTI가 적용되면서 A씨의 대출 가능 금액은 6340억원으로 줄었다. 기존 대출금의 이자뿐만 아니라 원금까지 DTI에 반영되기 때문이다.그러나 여기에 신용대출 원리금까지 포함해 대출 가능 여부를 따지는 DSR이 적용되면 A씨는 현재 대출만으로도 DSR이 147%에 육박해 추가 대출이 불가능하다. 그동안은 주담대가 어려울 경우 임대소득자 신청을 통해 임대사업자 대출을 받는 방법도 있었지만 이마저도 막혀버렸다. 임대수익으로 이자 비용을 충분히 보전할 수 있을 경우에만 대출을 허용해주는 RTI 제도 역시 이날 시행되기 때문이다. 정부는 주택 임대업은 RTI가 1.25 이상일 때, 비주택 임대업은 1.5 이상일 때 대출이 가능하도록 했다. 임대사업자의 연간 이자 비용이 1000만원이면 연 임대소득은 주택일 때는 1250만원, 비주택일 때는 1500만원은 돼야 신규 대출을 받을 수 있다는 의미다.서울 집값이 크게 오르며 임대수익률이 지속적으로 하락하고 있는 상황에서 이 같은 대출 규제는 레버리지 규모가 큰 상업용 부동산을 중심으로 벌써부터 효과를 나타내는 모양새다. 상업용 부동산전문 컨설팅 기업 NAI프라퍼트리에 따르면 일반 개인 투자자들이 그나마 진입할 수 있었던 꼬마빌딩 거래량이 조사 이래 최저치로 떨어졌다. 지난 2월 서울 내 50억원 미만 초소형 빌딩 거래 건수는 441건으로 전월(885건)의 절반 수준으로 줄었다. 지난해 연간 상업용 부동산 거래금액이 23조 5315억원으로 사상 최대를 기록한 것과는 대조적인 모습이다. NAI프라퍼트리 측은 “임대수익률과 대비해 호가가 높은 매물만 남은 데다가 금리 상승과 정부의 대출 규제로 매수자의 자금 조달이 어려워진 것이 원인”이라며 “2006년 실거래 통계 작성 이후 월 거래량이 500건 이하로 집계된 것은 처음”이라고 말했다.다만 이같은 대출 규제에도 불구하고 분양시장은 호조세를 띨 것이라는 분석도 나온다. 정부가 300만원 이하의 소액 신용대출이나 중도금, 이주비 등 집단대출, 서민금융상품 대출을 받을 때는 DSR를 따지지 않기로 했기 때문이다. 기존 주택시장에 편입할 수 있는 ‘자금줄’이 막힌 상황에서 오히려 분양시장으로의 쏠림현상은 더욱 커질 수 있다는 분석도 나온다.
- [미리보는 이데일리신문]노조 '외길투쟁'에 제조업 암울
- [이데일리 박형수 기자] 다음은 13일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-노조 ‘외길 투쟁’에 한국제조업 암울-정부 압박 커진 대기업 ‘권력형’ 사외시아 영입 바람-아이 개학때 사표낸 엄마 1만 6000명-‘채용 청탁의혹’ 최흥식 금감원장 사의△줌인＆-인수기업마다 몸값 뛴 ‘M&A 승부사’…ING생명 매각 흥행몰이할까-‘사학 스캔들’ 재점화에…아베 지지율 50%선 깨져△제조업 발목잡는 노조 ‘외길 투쟁’-STX조선 한달후 ‘운명’ 갈리는 데…노조 “인력감축 안돼, 내일 상경투쟁”-한국GM, 적자 나고 있는데 임금 5.3% 인상안 나와△국민헌법자문특위, 자문안 오늘 靑 보고-‘4년 연임’ 미국식 순수 대통령제…전문엔 5·18, 6·10 정신 담는다-“불통·관제 개헌” 맹비난한 한국당…‘호헌 세력’ 몰릴라 고민만 깊어져-與 6월에, 野 10월까지…靑 개헌 향해 뛰는 데 국회선 일정 다툼만△‘北 비핵화’ 어떻게-CVID 바라는 美, 위지만 내비친 北…‘핵동결→폐기’ 묘수 나올까-‘핵무력 완성’ 선언했던 北, 목표는 비핵화 아닌 핵군축일수도-“비핵화 외 다른 원칙 없다…12년 전 6자회담 합의서 재출발할 것”△정치-文 “남북·북미회담은 대전환의 길…이념·진영 초월해 국력 모아달라”-‘성추행 의혹’ 민병두 국회의원 사직서 제출-제4 교섭단체, 대표·상임위원장 자리 두고 줄다리기 전망△경제-‘과세 사각지대’ 카톡선물·게임캐시에 세금 물리나-北 리스크 완화에…외국인 ‘바이 코리아’-美 철강 관세 폭탄에 맞서…정부, 투트랙 전략 가동△금융-금융권 채용비리 잡으려다 ‘자승자박’…금감원장 사실상 경질-롯데카드, 베트남 진출…현지 소비자 금융사 인수-“월세 거주자가 서울 아파트 사려면 40년 걸려”-산은, 한국GM 매출 원가율 집중 점검△워킹맘, 일하는 엄마가 행복한 세상-“10시 출근” 희망고문이었나…워킹맘 ‘3월은 잔인해’-대기만 1~2년…로또 된 ‘아이돌봄서비스’-학교, 교육·돌봄 같이하는 공간으로…지역사회도 함께 나서야-교육부 “돌봄교실 늘리겠다”지만…학교선 “빈 교실·예산 부족”△산업&기업-대기업 사외이사 꿰찬 참여정부 파워맨…1인당 年 6500만원 받아-줄 서지 마세요…제주항공 셀프 체크인 강화-갤S9, 멕시코 상륙…중남미 스마트폰 1위 굳힌다-디젤차 급감한 유럽 10년 만에 이산화탄소 증가, 왜△산업-삼성·LG전자, 역대급 실적에도 활짝 웃지 못하는 까닭-모토로라 대규모 감원설 부인-원자력硏 ‘핵연료 점검 로봇’…IAEA 핵사찰 로봇 채택 눈앞-늘어나는 해킹피해 대비…상반기 ‘사이버보험’ 활성화 포럼 출범△소비자 생활-칼퇴女, 발레·인테리어 배우러 ‘문센’ 간다-김기병 vs 호텔신라…내달 12일 법정서 맞대결-천호식품 ‘천호엔케어’로 새출발△건강-겨우내 굳었던 몸, 풀기도 전 풀스윙-절개 부위 바꿨더니…싹 사라진 로봇 담낭 절제술 부작용△증권&마켓-“주총 열렸는데…정족수 1.8% 못채워 안건 입도 못떼”-변동성장에선 장사 없네…액티브·인덱스 펀드 수익률 부진-삼성전자 액면분할 거래정지 기간 ‘3주→3일’로 단축△증권-이창훈 공무원연금공단 CIO “불확실성 커진 장세…시장 영향 덜받는 대체투자 비중 늘릴 것”-STX重 매각 본입찰 참여 ‘0’…파인트리·글로벌세아 인수 유력-한치앞 모르는 주식시장…ETF 몰리는 큰손들-2000억 증자로 실탄 확보 BNK증권, VC 진출 본격△문화&스포츠-모던백조와 스윙스윙…봄, ‘춤바람’ 좀 나면 어때-욕망과 무능의 괴리감…파멸 부른 평범함의 비애△스포츠-손흥민 “토트넘과 대한민국 위해 골 넣는다”-‘부활’한 타이거 우즈, 마스터스 우승후보로-프로야구 시범경기 오늘부터 9일간 탐색전-흥행·감동 잡고…다음엔 메달 잡는다△사람&나누-손예진 “관객들이 기다린 제 모습 찾아 멜로로 돌아왔어요”-대학생 강사, 중학생 7000명 공부 가르칩니다-빅뱅 태양 ‘신병 동영배, 신고합니다!’-임순례 감독 “미투운동 본질 훼손 목소리…대단히 우려스럽다” △부동산-규제책 약발 먹혔나…강남 재건축 아파트값 반년 만에 하락-50억 미만 ‘꼬마빌딩’ 거래량 반토막으로-일시적 2주택자, 팔까 임대등록할까 ‘주판알 튕기기’△사회-100억대 뇌물 모르쇠 일관…檢 혐의 입증 자신-창문까지 완전 봉쇄…朴 조사받은 1001호실서 ‘마라톤 심문’-경찰, 미투 가해자 41명 조사…이윤택 내주 소환, 김기덕 내사
