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- "강남역 근처 텅 비었습니다"…여전한 상가 공실, 왜?
- [이데일리 이윤화 기자] “예전만큼은 거래가 잘 안 되죠. 다녀보시면 아시겠지만, 특히 강남역 근처 대로변 상가는 비어 있는 곳이 많습니다. 들어와서 얻는 수익보다 임대료가 비싸다고 이야기하는데 또 임대인들은 입지가 입지인 만큼 (임대료나 매매가를) 유지하고 싶어하죠.”(강남역 인근 A공인중개소 대표) 서울 상업용 부동산 시장 규모가 커졌다지만, 업무·상업용 건물 ‘매매 시장’은 회복 흐름이 더딘 것으로 나타났다. 매매가와 임대료가 동시에 오르면서 상업용 부동산 투자 시장 총액은 증가했지만, 거래 자체가 활성화되진 않고 있기 때문이다. 강남역 인근 대로변 1층 상가가 공실로 비어있다. (사진=이윤화 기자)28일 상업용 부동산 전문기업 알스퀘어에 따르면 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 2월 서울 업무·상업용 건물은 총 92건(지분 거래, 집합 건물 매매 제외) 거래됐다. 거래액은 7048억원이다. 거래 건수, 거래액은 전월 대비 각각 12.4%, 18.3% 하락한 것이다. 서울 업무·상업용 건물 월별 거래 건수는 지난해 11월 이후 석 달 연속 줄고 있다. 지난해 11월 138건이던 거래 건수는 12월 133건으로 줄었고, 올 1월 105건, 2월 92건을 기록해 100건 아래로 떨어졌다. 거래액 역시 같은 기간 1조1831억원, 1조1037억원, 8626억원, 7048억원으로 줄었다. 상업용 부동산 거래가 줄면서 시장 내 양극화도 큰 상황이다. 전반적인 거래는 줄었지만, 거래 금액이 상대적으로 큰 대형 면적의 오피스 계약 체결 영향으로 전체 투자 시장 규모는 늘어난 것이다. 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2024년 1분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 올 1분기 서울 상업용 부동산 투자 시장 규모는 3조 8039억원으로 전년 동기 대비 12% 증가했다. 이중 오피스 거래액은 약 2조7943억원으로 전체 시장 규모의 73.5%다. 강남권역과 도심권역의 대형 자산 거래가 이뤄지면서 1년 전(1조401억원) 대비 2.5배 이상 증가했다. 상업용 부동산 투자 시장 규모 확대는 서울 A급 오피스 시장의 임대료 상승 영향이 큰 것으로 보인다. 2023년 사상 최대 상승률을 기록했던 명목임대료는 지난해 4분기 ㎡당 3만4472원에서 올 1분기 3만6390원으로 추가 상승했고, 평균 실질임대료 역시 ㎡당 3만2156원에서 3만4401원으로 올랐다. 매매가와 임대료가 동시에 오르면서 올 1분기 서울 전체 오피스 공실률(신축 포함)은 늘었다. 상업용 부동산 업체 ‘젠스타메이트’에 따르면 1분기 서울 오피스 공실률은 직전 분기 대비 1.0%포인트(p) 상승한 3.6%로 조사됐다. 상권 권역별로 GBD(종로·중구)를 제외한 모든 권역에서 신규 공급이 발생한 결과다. 상권별로 상업용 부동산 공실률 편차도 커지고 있다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템에 따르면 권역 중 강남권역 전체 공실률은 1분기 5.2%로, 직전 분기(4.6%)에 비해 증가했다. 강남권역 내에서는 도산대로 공실률이 20.3%로 가장 높았고, 남부터미널 7.2%, 강남대로 7.4% 등의 순서를 기록했다.
- [위클리 크레딧]게임사 볕들 날은 언제…엔씨소프트 전망 '부정적'
- [이데일리 마켓in 안혜신 기자] 이번주 크레딧 시장에서는 엔씨소프트(036570) 등급 전망이 ‘부정적’으로 내려오면서 등급 강등 가능성이 높아졌다. NICE신용평가는 다올저축은행 등 저축은행 네 곳의 기업신용평가(ICR)를 ‘부정적’으로 대거 낮췄다. 반면 GS EPS는 신용등급이 오르고 현대카드는 신용등급이 ‘긍정적’으로 높아졌다.◇ 게임주 봄날은 언제…엔씨소프트 전망 ‘부정적’한국신용평가는 엔씨소프트 신용등급 전망을 기존 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 하향 조정했다. 신용등급은 ‘AA’를 유지했다. 전망 하향 이유는 핵심 지적재산권(IP)인 리니지 시리즈가 지난 2022년을 기점으로 경쟁력이 크게 악화되는 등 영업 변동성이 커졌다는 점을 꼽았다.엔씨소프트 지난해 매출은 1조7798억원으로 전년비 31% 감소했고, 영업이익은 1373억원으로 전년 대비 75% 급감했다. 한신평은 엔씨소프트 재무구조에 대해서는 안정적이라고 봤다. 하지만 영업현금흐름 저하와 판교 제2사옥 건설, 대규모 인수·합병(M&A) 가능성 등으로 현금유출이 가속화 할 것으로 진단했다.엔씨소프트 판교 사옥 전경. (사진=엔씨소프트)한신평은 “모바일게임 시장 내 캐주얼 콘텐츠 선호 추세와 경쟁 강도 심화가 신작 흥행의 불확실성을 높이고 있다”며 “단기간 내 매출 반등은 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.이에 따라 엔씨소프트의 연간 영업이익은 5000억원 이하인 상태가 지속될 것이라고 봤다. 대규모 투자로 재무 여력이 크게 나빠질 경우 신용등급 하향 가능성이 커질 수 있다는 분석이다.아울러 NICE신용평가는 다올저축은행, 대신저축은행, 애큐온저축은행, KB저축은행 등 저축은행 네 곳의 신용등급 전망을 ‘부정적’으로 낮췄다. 조달 및 대손비용 증가로 수익성이 저하됐고, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 익스포저 관련 부담이 존재한다는 이유에서다.◇ GS EPS 등급 오르고 현대카드 전망도 상향한신평은 GS EPS 무보증사채 신용등급을 ‘AA-, 긍정적’에서 ‘AA, 안정적’으로 올렸다. 다각화된 발전설비와 효율적 연료 도입으로 사업경쟁력이 제고됐다는 평가다. GS EPS는 액화천연가스(LNG) 복합화력발전기, 바이오매스 발전 등을 운영하고 있다.우호적인 외부여건으로 영업실적 호조도 이어지고 있다. 우선 고유가 기조가 이어지면서 여전히 높은 수준의 계통한계가격(SMP)이 예상되고 있다. 아울러 우수한 원가경쟁력과 함께 △설비 효율성 개선 △입지 측면의 이점 △안정적인 REC 매출 기반 등을 바탕으로 국제 에너지 가격, 전력수급, 정부정책 등 외부여건 변화에 적절히 대응하면서 양호한 영업실적 기조가 이어질 것이라는 전망이다.현대카드는 등급 전망이 오르면서 등급 상향 가능성도 커졌다. 특히 지원주체인 현대차(005380) 신용도 제고 가능성이 높아졌다고 봤다. 한기평은 지난 19일 현대차 신용등급(AA+) 전망을 ‘긍정적’으로 올리면서 등급 상향 가능성을 높였다. 이에 따라 현대카드에 대한 현대차의 지원능력 개선 가능성도 높아졌다는 분석이다.한기평은 “현재 현대카드 신용도에는 지원주체인 현대차와 현대카드 자체신용도 차이가 크지 않은 점을 감안해 유사시 계열 지원가능성이 반영되지 않았다”면서 “하지만 현대차 신용등급 상향 시 유사시 계열 지원가능성을 반영할 수 있을 것”이라고 설명했다.고금리 장기화에 따른 조달ㆍ대손비용 증가로 수익성 하방 압력이 커졌지만 수익성 관리 부담이 경쟁사 대비 크지 않을 것으로 봤다. 작년 말 차입부채의 1년이내 만기도래 비중이 25.5%로 업계 최저 수준(경쟁사 평균 37.9%)이며, 신규자산 취급 축소에 따라 차환 니즈도 줄고 있다. 충당금적립 부담도 비교적 크지 않을 것으로 전망했다.
- [마켓인]KIC, 유럽 부동산 시장 전망 논의…“주거 섹터 관심 가져야”
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 국부펀드 한국투자공사(KIC)가 영국 런던에서 한국 기관투자자 및 현지 전문가, 글로벌 부동산 컨설팅 기업이 모여 유럽 부동산 시장 전망을 논의하는 자리를 마련했다.KIC는 런던지사 주관으로 지난 25일(현지시간) 제26차 ‘런던 국제금융협의체(London International Financial Cooperation Council)’를 개최했다.회의에는 주영한국대사관 재경관을 포함해 정부, 공공 투자기관, 증권·은행·보험사 등의 투자 담당자 30여 명이 참석했다. 이날 모임에서는 글로벌 종합 부동산 컨설팅 회사인 존스랑라살(JLL) 닉 휘튼(Nick Whitten) 유럽 수석 연구원이 임대용 주거 섹터를 중심으로 발표했다. 휘튼 수석 연구원은 “최근 유럽 부동산 시장에서 주거 분야는 꾸준히 성장하고 있다”며 “2006년에는 유럽 부동산 거래량의 8% 수준에 그쳤으나, 2022년에는 24%로 증가했다. 이는 오피스 거래량과 유사한 수준”이라고 했다.특히 최근 들어서는 전통적인 임대 주택인 멀티 패밀리(Multifamly)는 물론, 임대용 단독 주택(Single Family Rental), 학생 기숙사(Student Housing), 노인용 주거시설을 포함한 헬스케어 등 섹터 내 다변화가 일어나고 있다고 했다.그는 “유럽 민간 임대 주택의 임대료는 지난 10년간 16% 상승하는 등 구조적으로 성장하고 있다”며 “반면 2020년 이후 유럽의 신규 주택 인허가가 급감해 향후 공급 부족이 예상되는 상황”이라고 했다. 휘튼 수석 연구원은 “높은 건설 비용이라는 리스크에 따라 신규 주택 개발 건수가 감소할 것으로 예상되는 만큼, 주거 섹터에 관심을 가지고 투자를 검토해야 할 때”라고 전망했다.이날 행사를 주관한 박진성 KIC 런던지사장은 “최근 부동산 시장에서 다양한 변화가 관측되는 가운데, 투자자들이 주목하는 주거 섹터의 흐름을 상세히 알아볼 수 있는 자리였다”면서 “앞으로도 국내 기관과 교류를 강화하면서 협력해 나가겠다”라고 말했다.KIC는 글로벌 금융 중심지(미국 뉴욕·샌프란시스코, 영국 런던, 싱가포르, 인도 뭄바이)에 해외 지사를 두고 있다. 현지에 진출한 국내 공공·민간 금융기관과 해외 투자 정보를 공유하고, 상호 협력체계를 구축하기 위해 노력하고 있다.
- 한은 "1분기 성장, 예상 웃돌아…2분기 지속 여부 봐야"[일문일답]
- [이데일리 하상렬 기자] 우리나라 1분기(1~3월) 실질 국내총생산(GDP)이 전기대비 1.3% 성장하며 9개 분기만에 1%대 성장세를 보였다. 내수가 예상 밖의 성장세를 보이고, 수출 호조가 이어진 영향이 컸다. 한국은행은 1분기 성장률이 예상치를 웃돌았다고 평가하면서, 이같은 성장세의 지속 여부에 따라 우리나라 성장경로가 상향될 수 있다고 내다봤다.신승철 한국은행 경제통계국장이 25일 오전 서울 중구 한국은행에서 2024년 1/4분기 실질 국내총생산(속보)의 주요 특징을 설명하고 있다.(사진=한국은행)신승철 한은 경제통계국장은 25일 ‘2024년 1분기 국내총생산 속보치’ 설명회에서 “1분기 높은 성장률을 보였다”며 “시장 예상치나 조사국 성장 경로를 상회하는 수준”이라고 밝혔다.이어 그는 “기술적으로 보면 전기비 성장률이 높게 나오면 다음 분기는 낮게 나올 가능성도 있다”며 “하반기 개선 흐름은 지속될 것으로 보지만, 성장 경로가 어떻게 수정될지는 예단하기 어렵다”고 덧붙였다.한은은 이날 올 1분기 GDP가 전기대비 1.3% 성장했다고 발표했다. 2021년 4분기 전기비 1.4% 성장한 이후 9개 분기 만에 최고치를 기록한 것이다.1분기는 내수와 수출이 고루 성장했다. 수출은 반도체, 스마트폰 등 IT품목을 중심으로 전비기 0.9% 성장해, 순수출(수출-수입) 성장기여도는 0.6%포인트를 기록했다. 민간소비는 0.8% 성장했다. 의류 등 재화, 음식숙박 등 서비스가 모두 늘어났다. 투자는 건설을 중심으로 늘었다. 설비투자는 운송장비를 중심으로 0.8% 감소했지만, 건설투자는 건물건설, 토목건설이 모두 늘어 2.7% 성장했다. 이에 따라 내수의 성장기여도는 0.7%포인트로 집계됐다.신 국장은 내수가 부진에서 벗어났는지에 대한 평가를 삼갔다. 앞으로의 지속 여부가 중요하다는 판단이다. 아울러 내수 회복 모멘텀이 얼마나 지속될지에 따라 물가 상승 압력으로 작용할지 판단할 수 있다고도 부연했다.다음은 신 국장 등과의 일문일답을 정리한 것이다.25일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 2024년 1/4분기 실질 국내총생산(속보) 설명회.사진 왼쪽부터 이인규 지출국민소득팀장, 신승철 경제통계국장, 강창구 국민소득총괄팀장, 전현정 국민소득총괄팀 과장.(사진=한국은행)-1분기 1.3% 성장했다. 당초 예상보다 성장한 것인가.△(신승철 국장) 조사국이 지난 2월 경제 전망을 했을 때 성장경로보다는 1분기 실적치가 상회했다. 다음 달에 수정경제전망을 발표하는데, 1분기 양호한 실적치가 반영될 것 같다. 최근 중동 지역의 지정학적 리스크, 환율이나 유가 등이 불안한 모습을 보여서 국내 경제 변화가 반영돼야 할 것이다. 2월 성장 경로보다 또 다른 성장 경로로 조정될 것 같다.-2분기, 3분기, 4분기 전망이 궁금하다.△(신승철 국장) 1분기 성장률이 1.3%는 상당히 높다. 작년 연간 성장률 1.4%에 근접한 높은 성장률을 보여 시장 예상치나 조사국 성장경로를 상회하는 수준으로 보여진다. 이런 실적이 5월 성장전망 때 반영될 것 같다. 2월에 성장경로를 보면 상반기, 하반기 비슷한 수준으로 개선세를 지속할 것으로 봤다. 1분기 실적이 굉장히 높은 상황에서 향후 2분기부터 4분기까지 성장경로 수정이 불가피할 것으로 보인다. 기술적으로 보면 전분기 대비 성장률이 높게 나오면 다음 분기는 낮게 나올 가능성도 있다. 하반기로 갈수록 환율, 금리 등 최근 불확실한 요인으로 봤던 여건들이 완화될 가능성이 있을 것 같아 하반기 개선 흐름은 계속 지속될 것으로 본다. 다만 성장 경로가 어떻게 수정될지는 예단하기 어렵다.-4월 통화정책방향 기자회견 때 이창용 총재가 연간 성장률 상향 가능성을 언급했다. 상향 가능성이 있나.△(신승철 국장) 다음 달에 수정전망치가 나오기 때문에 한 달밖에 안 남은 상황에서 방향성이나 폭을 얘기하기는 조심스럽다. 기자회견 당시 지표가 많이 안 나와 있었다. 수출 쪽이 생각보다 좋아서 그 부분을 전망치를 상회할 가능성이 있다고 언급한 것 같다. 1분기 실적치 자체로 보면 워낙 경기 회복세가 뚜렷한 모습을 보이고, 좋게 나왔기에 이런 부분들이 다음 달 수정경제전망에 반영될 것이라는 정도로만 말할 수 있겠다.-하반기 고금리·고환율 부분이 완화되는 것을 감안해 개선 흐름이 이어질 것으로 전망했는데, 하반기 고금리·고환율이 완화된다는 전망이 유효한 것인가.△(신승철 국장) 고환율·고물가·고금리가 우리나라 경제에 부담되는 상황인데 하반기에 좋아질 것인가. 전망 전제치이기에 조사국에서 분석해 다음 전망 때 반영할 것이다. 최근 유가나 환율이 올라간 부분은 지정학적 리스크이기 때문에 단기적으로 올라간 부분이 있어서 개인적으로는 완화되지 않을까 기대한다. 앞으로 하반기 경제전망할 때 주요 전제조건이기에 조사국에서 심도 있게 분석할 것 같다.-내수 부진에 대한 우려가 컸는데, 우려보다 괜찮았다고 평가해도 되는가.△(신승철 국장) 내수 부진에 대한 우려가 계속 제기돼 왔는데 민간소비 회복세가 완만하다. 건설경기 쪽과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 부진 우려도 상당히 많았는데 1분기 실적을 보면 건설투자가 플러스(+) 기여를 했다. 1분기 실적만 보면 내수가 회복세를 보였다고 할 수 있다. 앞으로 지속될 것인가는 여건을 살펴야 할 것 같다. 민간소비는 작년 증가율이 계속 낮았던 영향이 있고, 대외활동이 늘어난 것과 휴대폰 출시효과 등이 작용했다. 소비심리도 1분기 기준선인 100을 상회하고 있기에 이런 부분이 반영돼 1분기 높게 나왔다.민간소비가 전년동기비 1.1% 증가해 회복으로 돌아섰다고 판단하기는 어렵다. 건설투자도 작년 4분기 워낙 안 좋았던 기저효과가 있고 날씨가 좋아지면서 기성 실작이 잡히는 부분이 있다. 이게 지속될지는 지켜봐야 한다. 여전히 부동산 PF 관련 불확실성이 있고 수주, 착공 등 건설 관련 지표가 안 좋았던 영향이 본격적으로 나타날 가능성이 있다. 부진한 흐름으로 돌아설 가능성 있다. 1분기 실적만 놓고 보면 내수가 회복하는 모습 보였지만 지속 여부는 지켜봐야 한다.-내수가 크게 회복세를 보였는데, 구체적인 원인이 무엇인가.△(신승철 국장) 당초 전망했을 때는 IT 경기 개선 쪽으로 설비투자는 괜찮은 쪽으로 봤고, 민간소비와 건설경기는 부진한다는 전망이 많았다. 1분기 내수가 좋게 나온 것은 민간소비가 계속 부진했던 영향에서 1분기 반등한 측면이 있다. 건설투자는 기저효과, 기상여건, 기성실적 이런 것들이 반영돼 높게 나왔다. 관건은 결국 지속가능할 것인가다. 민간소비와 건설투자와 관련된 전반 여건은 녹록치 않은 상황인 것 같다. 1분기 어느 정도 회복조짐을 보였기에 유지되기를 기대하고 있는데, 주변 여건상으로 보면 지켜볼 필요가 있다.-물가도 높고 금리도 같은왜 왜 심리가 바뀐 것인가.△(신승철 국장) 향후 경기개선에 대한 기대, 미국이나 주요국들의 통화정책 피봇(통화정책 전환) 얘기 나오면서 금리 인하에 대한 기대가 반영이 된 것으로 본다. 작년보다는 4월까지 심리가 개선된 상황이다. 지속될지 여부는 최근 농산물가격이나 유가 이런 부분들이 불안한 모습을 보이고 있기에 그런 부분들이 영향을 줄 것 같다. 반면에 미국경기나 중국경기, 우리나라 1분기 실적도 좋게 나온 부분이 있어서 펀더멘털을 종합적으로 반영해 소비심리에 영향을 주고, 시차를 두고 민간소비에 반영되지 않을까 생각한다.-내수가 생각보다 좋은데, 물가 상승압력을 받는 요인으로 작용하는 것 아닌지.△(신승철 국장) GDP를 발표하면서 언급하기는 어려운 부분이다. 아는 범위에서 말씀드리면, 관건은 1분기 내수가 좋게 나온 부분이 지속될 것인가다. 내수가 살아나면서 수요 측에서 물가 상승 압력으로 작용할 것인가라는 질문 같은데, 현재까지는 조사국에서 수요 측 요인보다는 공급 측 요인으로 물가가 안 떨어지는 요인으로 말했다. 수요 측 압력은 아직까진 크지 않은 상황이다. 내수 회복세가 모멘텀이 강화되고 얼마나 지속될 것인지에 따라 달린 것 같다. 2분기 지속될지는 지켜봐야 할 것 같다.-설비투자 감소했다. 구체적으로 설명 부탁드린다.△(신승철 국장) 설비투자는 기계류와 운송장비 두 개로 나눠진다. 기계류 같은 경우 주로 영향 미치는게 반도체 제조업장비가 영향을 미친다. 반도체 포함 기계류는 1분기 늘었다. 운송장비는 항공기 도입 물량에 따라 크게 바뀐다. 국내 항공사들이 올해 항공기 도입 예정물량이 상당히 많이 있는데, 1분기 공급 차질이 발생해 도입이 안 된 부분이 있어서 크게 영향을 미쳤다. 설비투자 자체는 제조업 업황이 개선되는 흐름이기에 회복세로 돌아설 것으로 본다. 다만 항공기 도입 관련 시기의 불확실성 있다.-휴대폰 출시는 삼성 갤럭시 신모델을 말하는 것인가.△(신승철 국장) 민간소비 쪽에서 주로 보는 기초자료가 통계청에서 발표하는 소매판매지수를 많아 본다. 통계청 발표를 보면 소매판매지수는 1월 증가했지만, 2월 감소한 것으로 나온다. 소매판매 움직임과 재화 쪽 움직임이 다르게 보일 수 있다. 휴대폰 출시도 하나의 증가 요인으로 언급했는데, 1월말에 신제품이 출시됐고, 2월과 3월 판매가 많이 된 것으로 보였다. 재화소비가 1, 2월 안 좋게 나왔지만 증가한 요인으로 휴대전화를 보는 것 같다.-반도체를 중심으로 수출이 좋다고 했었는데, 작년 3분기, 4분기보다 증가 폭이 줄었다.△(신승철 국장) 수출이 빠르게 증가세를 보였기에 전분기 대비 증가세는 둔화될 수 있다. 최근에 증가세 둔화되는 요인으로 전기차 수요 둔화로 자동차 증가율이 둔화되는 모습을 보인다. 반도체 같은 경우 물량을 전분기 대비로 보면 작년 1분기 워낙 안 좋았고, 감산도 있었다. 작년 하반기 들어 반도체 경기가 회복되면서 생산물량이 늘어난 부분이 있다. 작년 하반기부터 좋았던 부분 때문에 증가율 자체가 전분기 대비 둔화되는 것으로 보이지만, 그렇다고해서 자동차 경기나 반도체 경기가 안좋아졌다고 평가하긴 어렵다.-정부소비가 많이 증가했는데, 총선 영향이라는 시각이 있다.△(이인규 지출국민소득팀장) 총선 지출 영향이 있었다. 정부에서도 상반기 중 신속 재정 집행 기조를 유지하기에 긍정적으로 영향을 미쳤다고 본다. 상반기 중에는 정부지출이 소비를 중심으로 양호한 실적을 나타낼 것으로 본다.-정부 성장기여도 0%포인트인데 어떻게 평가하는가.△(신승철 국장) 작년 4분기 재정집행을 많이 했고 기저효과가 있는 것 같다. 정부소비 쪽은 기여했지만 정부투자 쪽에서 감소했다. 정부가 재정 신속기조 유지하고 있고 재정지출이 큰 문제 없이 집행 이뤄지고 있다. 한 가지 고려해야 할 부분이 정부에서 재정을 집행해도 교육청이나 지자체 예산으로 나가서 실제로 지출이 돼야 통계에 잡히는 부분이 있다. 시차가 있을 수 있다. 정부 기여도 자체가 낮아졌다고 해서 우려할 만한 수준은 아니다.-2월 전망 당시 상반기 건설투자 -2.4%였는데 전망경로를 크게 웃도는 것 같다. 앞으로 상하방 요인 더 있는지.△(신승철 국장) 당초 건설투자 관련 전망이 올해 부진한 흐름 이어가고 내년 상반기까지 부진할 것으로 봤던 것 같다. 1분기 건설투자가 높게 나온 것이 건설투자 관련 전망에 어느 정도 영향을 줄 것인지는 다음 달 발표를 봐야 한다. 건설투자 관련 지표들이 아직까지 안 좋은 상태이기에 그런 부분 영향을 줄 것 같다. 다음달 전망치 발표하면서 건설투자 관련 수정이 있을 것 같긴 한데 전반적인 흐름 자체는 불확실성 상존해 있다. 부동산PF 관련 불확실성이 완화되면 실물경제에 미칠 부분은 제한적이지 않을까 생각한다.-1분기 계절적인 요인이 있는 것인가. △(신승철 국장) 계절적 요인 아니다. 발표 숫자가 계절조정이다. -향후 성장률 관련 상하방 리스크를 꼽자면△(신승철 국장) 상방요인은 미국과 중국 경제 실적이 좋게 나왔다. 주요 교역국인 미국 경제가 상당히 강한 모습을 보이고 있다. IT 경기 회복 속도는 불확실하긴 한데, 수출 쪽에 주는 영향을 보면 2월 전망 때보다는 수출 증가율이 높게 나왔다. IT 경기 회복세가 당초 생각보다 빠른 것 아닌가 생각한다. 하방은 내수 쪽은 부동산 PF 관련 리스크가 있고, 해외 쪽은 지정학적 리스크의 전개 양상이 최근에 심화되는 모습이 보이고 있기에 리스크로 봐야할 것 같다. 4월 들어 환율이나 유가가 많이 올라 불안한 모습 보이고 있기에 가격변수의 변동성이 커진 부분도 실물경기 쪽으로 봤을 때 하방리스크 아닌가 생각하고 있다.-정부건설 사회간접자본(SOC)과 민간건설을 나눠 설명할 수 있나.△(이인규 지출국민소득팀장) 속보치라서 정확 숫자 구분하지 못한다. 현재 판단하기엔 정부 SOC 투자 집행액은 양호한 것으로 본다. 정부와 민간 모두 양호했다고 본다.-최근 미국 금리 인하 시점 늦어질 것으로 시장에서 예측하는데 다음 분기 성장률에 어떤 영향을 미칠지 궁금하다.△(신승철 국장) 미국의 피벗 시점, 횟수가 국내외 금융시장 지표에 영향을 주고 있는 것 같다. 그런 전망에 따라서 미국 국채금리가 움직이고 주가가 움직이고 우리나라 금융시장 지표들이 영향을 받아 움직이는 것 같다. 다만 실물경제에 바로 영향을 미치는 것 같진 않다. 시장쪽 가격변수 변동 확대시키는 요인일 것 같긴 한데, 실물경기에서 다음 성장에 직접 영향을 미칠 것인가. 그렇게 보기 어렵다. 기본적으로 미국경기가 상당히 강한 모습 보이는 것은 분명하다. 우리 경제도 1분기가 회복세가 빠른 모습을 보였기에 이 회복 모멘텀이 2분기에 유지될지 안 될지가 2분기 첫달이기 때문에 지켜볼 필요가 있다고 생각된다.
- "여의도에 투자했는데 '진퇴양난'"…속 타는 시행사들
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획구역’ 고시가 예정보다 늦어지면서 여의도에 땅·건물을 산 시행사들이 개발도, 매각도 어려운 ‘진퇴양난’ 상태에 놓였다. 지구단위계획이 확정돼야 시행사들도 해당 부지를 어떻게 개발할지 윤곽을 잡을 수 있어서다.시행사들은 개발을 하자니 지구단위계획이 확정되지 않아서 사업을 구체화하기 어렵고, 매각을 하자니 금리인상으로 부동산시장이 위축돼서 적당한 매수자를 구하기 어려운 상태다. 고금리로 이자부담이 커진 시행사들로서는 투자금 회수기간이 길어질수록 손해가 커진다.◇ 여의도 지구단위계획 고시, 작년 말→올해 6월로24일 서울시에 따르면 시는 여의도 금융중심 지구단위계획(안)을 올해 6~7월 결정고시하는 것을 목표로 삼고 있다. 당초 계획은 작년 연말 고시하는 것이었지만, 아직 남은 절차가 많아서 예정보다 늦춰졌다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다. 지구단위계획으로 용도지역 변경이 일부 허용되기도 한다.여의도 금융특정개발진흥지구 높이계획 예시(안) (자료=서울시)앞서 서울시는 여의도를 국제 디지털 금융 중심지로 바꾸기 위해 작년 5월 ‘여의도 금융중심 지구단위계획(안)’을 열람 공고했다. 서울시는 여의도 지구단위계획구역을 이용현황 및 입지 특성을 고려해 △국제금융중심지구 △금융·업무지원지구 △도심기능지원지구 △도심주거복합지구의 총 4개 구역으로 나눴다. 각 구역 용도에 적합한 공간계획방향과 건축물의 용적률, 높이, 용도 등을 마련했다.시는 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’를 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있도록 ‘용도지역 조정가능지’로 지정했다. 이 곳은 명동, 상암동에 이은 서울에서 3번째 중심상업지역으로 용적률 1000%까지 부여한다. 여기에 친환경, 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 용적률 1200% 이상도 가능해진다.금융특정개발진흥지구에는 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내 높이규제를 사실상 폐지했다.앞으로 지구단위계획 결정고시를 위해 남은 절차는 교통영향평가, 서울시 도시건축공동위원회 심의, 재열람 공고 등이다. 교통영향평가 제도는 해당 사업의 시행에 따라 발생하는 교통량·교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사·예측·평가하고 그와 관련된 각종 문제점을 최소화할 수 있는 교통개선대책을 마련하기 위한 평가(심의)다.시 도시건축공동위원회는 지구단위계획 결정에 관한 사항을 심의한다. 위원은 25명 이내며, 매월 두번째·네번째주 수요일 개최가 원칙이다. 심의 과정에서 예상치 못한 변수가 생길 경우 결정고시 시점이 더 늦어질 수도 있다. 이에 따라 여의도에 개발사업을 하기 위해 땅, 건물을 산 시행사들의 대기도 길어지고 있다. HMG가 매입한 여의도동 61-1번지 일대 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처)앞서 부동산 개발사 HMG는 지난 2021년 7월 여의도동 61-1번지 일대 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다. 이후 1년여 만인 2022년 8월경 매도자를 물색했지만 거래가 성사되지 않았고, 아직도 보유하고 있다. 현재 하나자산신탁이 수탁자로 돼 있다.부동산 시행사 신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이다. 신영이 직접 건물을 산 것은 아니고, 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자했었다. 당시 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익을 기대할 수 있는 보통주에 투자했다. 현대 이 건물을 담고 있는 펀드는 신영의 종속회사인 브라이튼일반사모부동산투자신탁제1호(구 베스타스전문투자형사모부동산모투자신탁제53호)다. 건물의 임대차계약 기간은 오는 7월까지다.메리츠화재 여의도사옥 (자료=브라이튼자산운용)이밖에도 한국토지주택공사(LH)는 공공임대주택을 지으려 했던 여의도 부지를 작년 12월 매물로 내놓았지만 결국 주인을 찾지 못했다. 해당 부지는 서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 8264㎡(약 2504평)며, 당시 공급 예정가격(원)은 4024억5680만원이었다. 3.3㎡(평)당 1억6000만원대다. LH는 올해 상반기 중 해당 부지를 다시 매각할 계획이며, 가격 인하는 없을 것으로 보고 있다. 이 땅은 향후 서울시 심의를 거쳐서 ‘준주거지역’으로 상향될 가능성이 있기 때문이다.◇ 자금묶인 시행사들…“투자금 회수기간 늦어 손해”시행사 및 자산운용사가 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도에는 금융회사들이 몰려있어서 직주근접을 원하는 직장인 수요가 많다. 실제로 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’는 지난 2019년 3.3㎡당 4000만원에 분양했는데 인기를 끌었다.또한 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 용적률을 한도치까지 활용하면 14층인 건물을 최대 20층까지 증축할 수 있다.현재 이 건물의 용적률은 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다. 서울시 도시계획 조례에 따르면 일반상업지역 건폐율은 60%, 용적률은 800%가 법정 최대한도다.하지만 여의도 지구단위계획이 결정고시되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않을 경우 각종 규제를 받을 수 있어서다. 시행사들이 여의도 지구단위계획이 고시될 때까지 기다려야 하는 이유다.특히 HMG가 매입한 순복음교회 땅은 층수 제한이 있어서 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다. 현재 이 땅의 용도지역은 제2종 일반주거지역(7층 이하)이다. 이를 준주거지역으로 상향하면 업무·상업시설 등 더 높은 건물을 지을 수 있다.(자료=서울시 ‘여의도 지구단위계획(안)’ 관련 보도자료 일부 캡처)‘제2종 일반주거지역(7층 이하)’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 층수를 7층 이하로 관리하는 지역이다. 서울특별시 도시계획 조례에 따르면 ‘2종 일반주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 200%다. 반면 ‘준주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 400%다. 단순 계산하면 준주거지역은 2종 일반주거지역보다 건물을 2배 높게 올릴 수 있는 구조다.준주거지역으로 용도지역이 상향되려면 민간이 준주거지역 상향 계획이 담긴 사업을 제안해와서 서울시 도시건축공동위원회 심의를 통과해야 한다.특히 서울시가 준주거지역으로 용도지역을 상향하려면 공공기여가 있어야 하며, 공공기여가 적정한지에 대한 판단도 필요하다. 또한 세부 개발계획도 수립해서 그 계획 자체에 대한 심의도 거쳐야 한다.하지만 실제로 용도지역 상향은 쉽지 않다. 관할 지방자치단체(지자체)가 이를 허용할 경우 시행사에 특혜를 줬다는 의혹이 제기될 수 있어서다.지난 2022년 금리가 급격히 올라 이자부담이 커지다보니, 시행사들은 여의도 지구단위계획 고시가 늦어지는 것에 대한 부담이 높다. 시행사들이 분양을 미룰 경우 높은 이자비용을 감당해야 하고, 투자금을 회수하는 시점도 뒤로 밀려 손해가 커진다.일부 시행사, 금융회사들은 지구단위계획 확정을 기다리는 기간이 길어져서 미리 분양에 나섰다. 엠디엠플러스, 마스턴투자운용은 지난 2022년 10월, 11월에 하이엔드(고급) 오피스텔 ‘여의도 아크로 더원’과 생활형 숙박시설 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’을 분양했다.‘여의도 아크로 더원’은 여의도동 25-11번지 일대(옛 유수홀딩스 빌딩)에 들어선다. 엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유한 회사다. 엠디엠플러스는 지난 2020년 이 일대 건물과 토지 일체를 3300억원에 사들였다. 또한 마스턴투자운용이 진행 중인 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’은 여의도동 23-4번지 일대(옛 NH투자증권 여의도 사옥)에 지어진다. 앞서 마스턴투자운용은 지난 2019년 해당 부지를 총 2600억원(3.3㎡당 1889만원)에 매입했었다.
- [마켓인]빚더미에 앉은 삼부토건…부채비율 400% 넘겼다
- 사진은 기사 내용과 관련 없음. ((사진=이미지투데이)[이데일리 마켓in 김연서 기자] 건설업계의 줄도산이 본격화할 것이란 우려가 나오는 가운데 도급순위 70위권 건설사 삼부토건(001470)이 1년 새 빚더미에 앉았다. 부채가 자본금의 4배에 이르렀고 현금흐름은 매년 악화하고 있어 향후 재무 건전성이 더 취약해질 우려가 있다는 지적이 나온다. ◇ 부채비율 1년새 2.5배 껑충22일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 삼부토건의 지난해 말 부채비율은 403%에 이른다. 2022년 말 기준 161%로 비교적 안정적 수준이던 부채비율이 1년 새 400%를 넘어섰다. 2022년 1910억원이던 자본이 1021억원으로 감소했고, 같은 기간 부채총계는 3077억원에서 4116억원으로 증가했다.부채비율은 대표적인 재무건전성의 척도다. 부채총계를 자본으로 나누어 계산한 비율로 회사의 보유 자본 대비 빚이 얼마나 많은지를 나타낸다. 업종마다 차이는 있지만 통상 200% 이하를 정상 범위로 분류하며 건설업계에서는 부채비율이 200%를 웃돌면 위험, 300%를 넘으면 고위험으로 본다. 삼부토건의 부채비율이 400%를 넘어선 만큼 부실 징후를 띠고 있다는 분석이 나온다. 지난해 부채비율이 300%를 넘은 건설사는 태영건설, 신세계건설, 코오롱글로벌 등인데 이와 비슷한 수준으로 부채비율이 늘어난 셈이다. 순차입금비율은 2022년 35%에서 지난해 152%로 네 배 이상 증가했다. 자본은 줄고 차입금과 사채가 늘면서 순차입금 비율이 크게 늘었다. 기업의 순차입금비율은 20% 이하를 적정 수준으로 보며 100% 이상이면 위험 수준으로 판단한다.◇ 매출채권 두 배 이상 증가…현금흐름도 3년째 악화받아야 할 외상값인 매출채권은 두 배 이상 증가했다. 삼부토건의 연결기준 지난해 말 매출채권은 768억원으로 2022년말 331억원 대비 132.02% 늘었다. 매출채권은 기업이 상품을 판매할 때 발생하는 채권으로, 건설사의 경우 건설사가 공사나 분양을 진행하고도 대금을 청구하지 못한 돈을 의미한다.매출채권 증가로 인해 매출채권의 현금화 속도를 나타내는 지표인 매출채권 회전율도 둔화했다. 지난해 매출채권 회전율은 7.5회로 전년 13.2회 대비 둔화했다. 매출채권 회전일수는 27.7일에서 48.8일로 늘었다. 매출채권이 증가하면서 27.7일이면 충분했던 삼부토건의 매출채권 회수 기간이 48.8일로 길어진 것이다. 매출채권 회전율이 매출채권의 현금화까지 걸리는 시간을 나타내는 지표라는 점을 고려하면 회전율이 낮을수록 재무 건전성이 악화될 가능성이 높다. 매출채권의 매출화가 늦어질 수로 회수 가능성 역시 낮아져 현금흐름에 문제가 생기기 때문이다. 실제로 삼부토건의 지난해 매출액은 5750억원으로 전년 대비 4363억원 증가했지만, △2021년 43억원 △2022년 808억원 △2023년 782억원 등 3년 연속 영업적자를 기록했다. 삼부토건은 국내사업부문, 해외사업부문, 스틸사업부문, 기타사업부문 등 총 네 개 부문의 사업을 영위하고 있는데 이중 국내사업이 97%로 가장 높은 비중을 차지한다. 삼부토건의 현금흐름은 매년 악화하고 있다. 삼부토건의 지난해 연결기준 영업활동으로 인한 현금흐름은 마이너스(-) 1071억원으로 전년 대비 456억원 감소했다. 영업활동현금흐름은 △2021년 -365억원 △2022년 -615억원 △2023년 -1071억원 등이다. 건설업을 통해 벌어들인 현금보다 나간 현금이 더 많았다는 얘기다.서진형 광운대 대학원 부동산법무학과 교수는 “저금리 시절엔 건설사가 부채비율 400%를 넘더라도 충분히 영업이익을 통해 버틸 수 있었지만 현 중금리 상황에선 금융비용이 증가해 그만큼 수익률을 달성하기 쉽지 않다”며 “그로 인해 재정의 유동성 위기나 경영악화로 이어질 수 있어 부채비율을 낮출 필요가 있다”고 말했다. 그러면서 “현재 건설업계의 현금흐름이 좋지 않다”며 “새로운 현장을 분양해서 현금흐름이 이어져야 하는데, 분양시장이 좋지 않기 때문에 현금흐름 악화를 가져올 수 있다. 분양시장이 계속 어려워지게 되면 건설업계의 연쇄 도산으로 이어질 수 있다”고 덧붙였다.
