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- 후분양 단지 몰리는 실수요자…청약열기 되살릴까
- [이데일리 신수정 기자] 3일 서울 서초구 양재동에 마련된 ‘상도푸르지오클라베뉴’ 모델하우스에는 실수요자의 발걸음이 이어지면서 한창이나 북적였다. 이달 4일 특별공급을 시작해 청약에 나서는 단지는 서울 동작구 상도동 상도11구역을 재개발한 단지로 지하 5층~지상 18층, 10개 동, 전용 59~84㎡, 총 771가구 규모 단지다. 조합원 물량이 없어 모든 가구를 일반분양한다.상도푸르지오 클라베뉴 84B타입 유니트. (사진=신수정 기자)현장 유니트는 분양물량이 많은 59A, 84A, 84B 타입을 전시하고 있다. 먼저 59A 타입은 침실 3개, 욕실 2개, 발코니 1개로 구성했으며 주방과 거실이 일자로 이어지는 구조로 설계했다. 주방의 큰 창문과 거실 쪽 큰 창을 통해 맞통풍이 이뤄진다. 이 타입은 세탁기와 건조기가 안방 쪽 발코니에만 들어갈 수 있다. 84A타입은 침실 3개, 욕실 2개, 발코니 2개, 일부 세대 개방형 발코니로 구성됐다. 주방과 거실이 일자로 연결돼 있어 맞통풍이 가능한 전형적인 판상형 구조다. 84B타입은 침실 3개, 욕실 2개, 발코니 1개로 구성했다. 주방과 거실이 나란히 구성돼 있어 주방의 개방감을 느낄 수 있다. 이 타입 역시 안방과 연결된 발코니쪽에 세탁기와 건조기를 들일 수 있다.단지의 무상옵션품목은 다양하다. 발코니 확장과 침실2 붙박이장, 시스템 에어컨, 가스 하이브리드 쿡탑, 전기오븐, 식기세척기(74A, 84A·B·C)가 제공된다. 모델하우스에서 만난 40대 A씨는 “타입별로 장단점이 크게 나뉘어서 고민 중이지만 개방감이 큰 84B 타입이 가장 끌린다”며 “발코니 확장과 시스템 에어컨이 무상옵션으로 적용한다는 점 역시 매력적이다”고 설명했다.입지와 분양가에 대해선 평가가 엇갈린다. 평당 분양가는 3960만원으로 전용 59㎡는 9억 3900만~10억 3000만원, 전용 84㎡는 12억 5300만~13억 8900만원에 형성됐다. 인근 단지인 ‘상도더샵’(2007년 준공, 1122세대) 전용 84㎡(3층)는 지난 6월 11억 2500만원에 실거래 됐고 ‘상도두산위브트레지움2차’(2016년, 582세대) 전용 84㎡는 지난 7월(18층) 12억 9000만원에 손바뀜됐다는 점에서 시장가와 비슷하다는 분석이다. 다만 이들 단지는 장승배기역(7호선)과 5분 안팎의 도보권이라는 점에서 비교우위에 있다.반면 상도푸르지오클라베뉴 오는 2028년 개통예정인 서부선의 역사가 인근에 들어설 것으로 기대하고 있다. 상도푸르지오클라베뉴는 후분양 단지인 만큼 입주가 내년 3월로 예정돼 있어 계약금 10%와 중도금 30%, 잔금 60%로 구성돼 있다. 중도금 이자 기간이 짧아 이자 부담이 덜하지만 당장 목돈이 마련돼 있지 않은 수요자에겐 부담이다. 분양권 전매제한 기간은 1년이지만, 소유권 이전 등기 시 전매제한 기간이 풀리게 돼 임대할 수 있다. 다만 인근 전세가율이 50%대에 형성돼 있다는 점에서 자금력 확보가 뒷받침돼야 한다는 분석이다.박지민 월용청약연구소 대표는 “분양가가 높고 입주도 빨라 자금 여력을 갖춘 이들에게 유리한 단지”라며 “새집에 대한 수요가 많은 지역이어서 7000명 안팎의 청약통장이 들어올 것”이라고 전망했다.서울 서초구 양재동 일원에서 지난 1일 ‘상도푸르지오클라베뉴’ 모델하우스가 문을 열었다. (사진=신수정 기자)
- 서울 강남권 '청약 큰 장'…가점 낮은 2030, 추첨제 물량 노려볼 만
- [이데일리 오희나 기자] 올해 강남권 아파트 청약시장에 큰 장이 서면서 실수요자들의 관심이 커지고 있다. 그간 강남권은 가점이 높은 현금 부자만 참여할 수 있는 ‘그들만의 리그’로 불렸지만 올해부터 추첨제가 부활하면서 ‘운’에 의한 당첨을 노려볼 수 있게 됐다. 전문가들은 고금리와 높은 분양가 탓에 예전 같은 로또 청약은 아니지만 내 집 마련 기회의 문턱이 훨씬 낮아졌기 때문에 꼼꼼히 따져보고 맞춤형 청약 전략을 세워야 한다고 조언했다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]◇강남권 큰 장 선다…래미안원페를라·메이플자이 ‘주목’2일 부동산R114에 따르면 올해 분양예정물량은 27만2420가구다. 이중 수도권에서는 13만8703가구가 분양 예정이고 서울에선 2만9039가구가 대기 중이다. 서울에선 상반기 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(방배6구역)와 강남구 청담동 ‘청담르엘’(청담삼익)이 분양한다. 래미안 원페를라는 지하4층, 지상22층 규모 아파트 16개동 1097가구 대단지로 일반분양 물량이 497가구다. 지하철 4·7호선 이수역, 7호선 내방역이 가깝고 올림픽대로, 서리풀터널 등을 통해 서울 동·서 및 강남권 이동이 편리하다. 강남 대표 부촌으로 꼽히는 청담동에선 ‘청담르엘’ 공급이 예정돼 있다. 1261가구 중 176가구가 일반분양이다. 한강 조망이 가능한 단지로 서울지하철 7호선 청담역이 가까운 역세권 단지다. 반포동과 잠원동에서는 ‘래미안원펜타스’(신반포15차)와 ‘메이플자이’(신반포4지구)가 분양을 앞두고 있다. 래미안원펜타스는 전체 641가구 가운데 263가구가 일반분양 물량이다. 9호선 신반포역이 바로 앞에 있고 초·중·고 모두 도보 가능해 입지가 좋다는 평가를 받는다. 메이플자이는 지상 최고 35층·29개동 3307가구로 236가구가 일반분양 물량이다. 서울 지하철 3호선 잠원역과 7호선 반포역 사이에 끼어 있는 ‘더블 역세권’ 단지다. 송파구 신천동 ‘잠실 래미안아이파크’(잠실진주)도 연내 분양을 목표로 일정을 잡고 있다. 총 2678가구중 일반분양은 578가구다. 비강남권에선 이문3구역 ‘이문아이파크자이’(4321가구)와 이문1구역을 재개발한 ‘래미안라그란데’(3069가구)가 최대 기대주다. 특히 이문아이파크자이는 이문·휘경뉴타운 대장주다. 걸어서 5분 거리에 1호선 외대앞역이 위치한 초역세권 단지로, 총 4321가구 중 1641가구가 일반분양 물량이다.◇가점 낮다면 추첨제로…“가성비 평형 찾아야”올해는 실수요자들이 기다렸던 강남권 물량이 대거 포함된데다 청약 문턱이 크게 낮아지면서 내 집 마련 적기일 수 있다고 전문가들은 입을 모은다. 올해부터 중소형평형 추첨제가 부활하면서 저 가점자와 유 주택자의 청약 당첨이 가능해졌기 때문이다. 청약 가점제는 △무주택기간(32점) △부양 가족 수(35점) △가입기간(17점) 등 가점을 더해 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식이다. 무주택기간이 짧고 부양 가족 수가 적은 2030세대나 1인 가구, 주택을 소유한 유 주택자는 사실상 당첨이 불가능했다. 그러나 올해 4월부터는 추첨제 비중이 높아지면서 저가점자나 유주택자도 당첨될 길이 열렸다. 기존 가점 100%였던 △전용 60㎡ 이하는 가점 40%, 추첨 60% △전용 60~85㎡는 가점 70%, 추첨 30%로 개선된다. 전용 85㎡ 초과는 기존에 가점 50%, 추첨 50%였지만, 중장년층의 대형 평형 선호를 고려해 가점제 비율을 80%로 높였다.또한 정부가 1·3대책에서 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하면서 비규제지역에서도 전용 85㎡ 이하 중소형 물량의 60%가 추첨제로 공급된다. 전용 85㎡ 초과 중대형은 100% 추첨제로 입주자를 선정한다. 다만 무주택자의 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선 공급한다. 여기에 정부가 중도금 대출 금지 규제를 없애고 15억원 이상 아파트의 주택담보대출도 허용한 만큼 청약 여건도 대폭 개선했다. 다만 고금리와 경기침체가 이어지는 상황에서 분양가는 오르고 있기 때문에 주변 시세와 비교해보고 내 집 마련에 나서야 한다는 조언이다. 같은 단지라도 평형별로 평당 분양가가 달라 가성비 평형이 어디인지를 찾는 것도 방법이다. 예를 들어 구리역롯데캐슬 전용 84㎡의 평당 분양가는 2400만원이었지만 전용 34㎡는 1800만원으로 편차가 있다는 것이다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “집값 하락과 청약시장 침체 때문에 청약제도가 완화됐다는 것을 고려하면 청약에 더욱 신중한 접근이 필요하다”며 “개별 단지마다 꼼꼼히 분석하고 확실한 기준을 잡아 선택해야 한다”고 했다.이어 박 대표는 “구리역 롯데캐슬 시그니처의 중형 평형은 비쌌지만 소형 평형은 저렴한 편이었다. 같은 단지에서도 타입에 따라 평당분양가 차이가 크기 때문에 따져봐야 한다”며 “시세 체크를 할 때는 시중 호가에서 실제 네고 가능한 수준까지 고려하는 것이 좋다”고 조언했다.
- "둔촌주공·영등포자이, 오를 일만 남았는데…청약 안 넣을 이유 있나요"
- [이데일리 이윤화 기자 신수정 기자] 정부가 무순위 청약 조건을 완화한데다 규제지역 내 다주택자 주택담보대출, 분양권 전매까지 허용하면서 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공), ‘영등포자이디그니티’ 등 서울의 주요 아파트 단지 분양이 성공했단 평가가 나오고 있다. 9일 부동산 시장에 따르면 전문가들은 정부의 규제 완화 정책이 이어지면서 앞으로도 서울을 포함한 수도권 지역의 아파트 분양은 지금과 같은 분위기를 이어갈 가능성이 크다고 평가했다. 다만, 고금리 지속 가능성 등에 지방보다는 수도권 지역을 중심으로 수요가 몰리면서 분양시장에도 양극화 현상이 더 심화할 것으로 전망했다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]9일 한국부동산원 청약홈에 따르면 올림픽파크포레온은 지난 8일 하루 무순위 청약을 진행한 결과 4만1540명이 몰려 46.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 말 이뤄진 일반분양에서는 1순위 청약 경쟁률이 평균 3.7대 1에 그친 것에 비해 높은 수준이다. 이번에 둔촌주공에서 무순위 청약으로 나온 가구는 전용면적 29㎡ 2가구, 39㎡ 638가구, 49㎡ 259가구 등 총 899가구다. 전용 29㎡는 1311명이 신청해 655.5대 1로 높은 경쟁률을 기록했다. 39㎡는 1만2831명이 청약해 20.1대 1, 49㎡는 2만7398명이 신청해 105.8대 1의 경쟁률을 나타냈다. 애초 시장에서 둔촌주공의 ‘줍줍’ 경쟁률은 최대 700대 1 정도를 기록할 것이라 봤는데 이와 비슷한 결과를 나타냈다. 둔촌주공보다 하루 앞선 지난 7일 무순위 청약을 진행한 서울 영등포구 양평동 영등포자이디그니티는 98가구 모집에 1만9478명이 신청해 평균 경쟁률 198.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 59㎡A 물량 18가구는 253.2대 1로 가장 높은 경쟁률을 보였다. 59㎡B·C, 84㎡A 등도 모두 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다. 영등포자이디그니티는 정부의 1·3 대책에 따라 서울 4개구(강남·서초·송파·용산)를 제외한 전역이 규제지역에서 해제한 이후 입주자 모집공고를 내고 청약을 받은 첫 아파트다.전문가들은 둔촌주공과 영등포자이 무순위 청약 결과에 대해 정부가 1·3대책 이후에도 꾸준히 규제 완화책을 내놓고 있는데다가 브랜드 대단지에 입지적으로 뛰어난 아파트에는 수요가 몰렸다고 분석했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “둔촌주공은 정부의 규제 완화로 큰 수혜를 입었다”며 “지방 거주자 중 무순위 청약을 기다리는 수요가 많았고 전매제한도 줄어서 1년만 보유한 뒤 팔겠다는 생각으로 많이 몰린 것으로 해석할 수있다”고 설명했다.둔촌주공을 포함해 고분양가 논란이 있었지만 분양가가 고물가 등에 지금보다 더 하락하기 어려울 것이란 판단도 무순위 청약 경쟁률을 높이는데 영향을 줬다는 해석도 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “부동산 시장 전체가 완전히 회복됐다고 판단하긴 이르지만 특히 서울은 미분양 우려가 크지 않은 지역인데다가 최근 거래 절벽도 해소되는 모습이어서 실수요자와 더불어 투자 수요까지 붙었다”며 “분양가가 높다는 말도 있었지만 건축비, 인건비, 땅값 등을 따져보면 지금 짓는다고 해도 이 가격에 짓기는 어렵다”고 했다. 정숙희 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들(내꿈사) 대표도 “특히 영등포 자이는 규제지역에서 풀리고 처음 분양받는 단지고 세대주 세대면 누구나 다 청약할 수 있는데 안 넣을 이유가 있냐”며 “앞으로 분양가가 계속 오를 것이란 점을 알고 있어 서울에서 10억원대 분양가는 받아주고 있고 이보다 더 비싸지 않다면 무난하게 청약을 마감할 것으로 예상한다”고 언급했다.전문가들은 앞으로도 서울을 포함한 수도권 지역의 분양 시장 분위기는 양호하리라 내다봤다. 문제는 지방 분양이다. 서진형 경인여자대학교 MD상품기획비즈니스학과 교수는 “타 지역에 거주하는 유주택자도 무순위 청약을 할 수 있게 된데다 대출 규제도 완화하면서 청약 이후 가격 상승을 기대하는 곳은 전국에서 청약 수요가 몰릴 것”이라며 “반대로 지방은 수도권으로 빠져나간 청약 수요에 상대적으로 분양 성적이 저조할 수 있어 시장 양극화가 심화할 수 있다”고 말했다.
- 2030세대·1인 가구…낮은 가점자, 내 집 마련 기회 늘어난다
- [이데일리 오희나 기자] 서울 청약 시장에서 5년 만에 추첨제가 부활한다. 오는 4월부터 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 규제지역에서도 추첨제로 분양받을 수 있는 물량이 늘어난다. 1·3대책 이후 비규제지역에서는 중소형 평형의 물량 60%가 추첨제로 공급되는 가운데 저가점자의 내 집 마련 기회도 확대할 것으로 보인다. 1일 부동산R114에 따르면 올해 3월 이후 전국에서 분양예정인 아파트는 17만5668가구다. 수도권에서는 8만4377가구가 분양 예정이고 서울에서는 2만749가구가 분양 대기 중이다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]◇5년6개월만에 부활…유주택자·저가점자도 청약 기회올해부터는 지난 2017년 8·2 대책 이후 약 5년6개월여만에 서울 중소형 청약 시장에 추첨제가 부활하면서 저가점자와 유주택자의 청약 당첨도 가능해졌다. 청약 가점제는 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 가입기간(17점) 등 가점을 더해 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식이다. 그간 무주택기간이 짧고 부양 가족수가 적은 2030세대나 1인 가구, 주택을 소유한 유주택자는 당첨이 사실상 불가능했다. 그러나 올해부터는 추첨제 비중이 높아지면서 저가점자나 유주택자도 서울 아파트 청약에 당첨될 길이 열렸다. 정부는 4월1일부터 규제지역이 유지된 강남3구와 용산구 중소형 청약에도 추첨제를 도입할 방침이다. 기존 가점 100%였던 △전용 60㎡ 이하는 가점 40%, 추첨 60% △전용 60~85㎡는 가점 70%, 추첨 30%로 개선한다. 전용 85㎡ 초과는 기존에 가점 50%, 추첨 50%였지만 중장년층의 대형 평형 선호를 고려해 가점제 비율을 80%로 높였다. 올해 강남3구와 용산구에서 분양을 추진 중인 단지는 ‘래미안원펜타스(신반포15차, 641가구)’, ‘래미안원페를라(1097가구)’, ‘청담삼익롯데캐슬(1261가구)’, ‘잠실래미안아이파크(2678가구)’ 등이다. 실수요자가 기다렸던 단지가 많은 만큼 가점이 낮은 수분양자에게도 당첨 기회의 문이 열린다.여기에 정부가 1·3대책에서 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제하면서 비규제지역에서도 중소형 물량의 60%가 추첨제로 공급된다. 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트는 가점제 40%, 추첨제 60%를 적용해 입주자를 뽑는다. 전용 85㎡ 초과 중대형은 100% 추첨제로 입주자를 선정한다. 다만 무주택자의 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선 공급한다는 방침이다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]◇입지·분양가 등 잘 따져본 후 청약 전략 세워야전문가들은 청약에서 추첨제 물량이 늘어나면서 그간 청약시장에서 소외됐던 저가점자의 유입이 이어질 것으로 내다봤다. 2030세대, 1인가구 등 청약 가점이 낮은 수요자들도 당첨기회를 노려볼 수 있기 때문이다. 또한 정부가 중도금 대출 금지 규제를 없애고 15억원 이상 아파트의 주택담보대출도 허용한 만큼 청약 여건도 대폭 개선됐다. 다만 고금리, 경기침체가 이어지는 상황에서 집값 하락이 이어지고 있기 때문에 주변 시세와 비교해보고 내 집 마련에 나서야 한다고 조언했다. 윤지해 부동산R114 연구원은 “추첨제 물량이 늘어났기 때문에 가점이 아닌 운에 의한 당첨이 가능해졌다”며 “서울에서는 가격 메리트가 있는 곳은 경쟁이 치열하다 보니 가점이 낮은 수분양자가 아예 청약을 포기하는 사례도 많았는데 올해부터는 기회를 노려볼 수 있다”고 말했다. 이어 윤 연구원은 “서울은 여전히 청약 대기 수요가 많은 곳인데다가 청약통장 1순위 가입자들이 늘고 있어 추첨제 물량에 수요자가 몰릴 가능성이 크다”고 강조했다. 이 때문에 입지와 분양가 등을 잘 따져보고 청약 전략을 세워야 한다고 전문가들은 설명했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “저가점자의 참여가 늘어나면서 경쟁률이 오를 가능성이 크다. 특히 강남3구는 은마 아파트의 경우에서 알 수 있듯 분양가가 앞으로 오를 것으로 보여 계획을 잘 세워야 한다”며 “집값 하락세가 이어지고 있어 입지나 분양가 등을 고려해 신중히 ‘옥석가리기’에 나서야 한다 ”고 말했다. 박 대표는 “청약보다 가격이 낮은 급매가 나올 수 있어 주변 시세를 필수로 체크해야 한다”며 “청약하려는 지역의 2020년 수준 분양가라면 들어가도 되지만 2021년 수준 분양가라면 심사숙고해야 한다”고 조언했다.
