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- '부동산 PF 대신할 핫템'…데이터센터로 돈 몰린다
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 데이터센터. 최근 증권사 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 부서들이 PF 사업이 막히기 시작하자 새로운 먹거리로 주목하는 분야다.데이터센터는 기업의 방대한 정보저장을 위한 서버, 네트워크 회선 등을 제공해서 데이터를 안정적으로 통합·관리하고 24시간 365일 무중단으로 운영하는 시설을 말한다. 클라우드·인공지능(AI) 산업이 고속 성장하면 이를 지원하는 인프라인 데이터센터가 직접적인 수혜를 받는다. 특히 국내 데이터센터 시장은 PF 시장 침체, 민원 문제 등으로 공급이 더디게 이뤄지고 있어서 ‘블루 오션’이라고 할 수 있다. 다만 데이터센터 투자에 있어서 리스크 요인도 있다. 과도한 전력 소비량, 전자파 발생 등 때문에 기피시설로 인식되는 경우가 상당해 설립이 순조롭지 않을 수 있고 화재, 데이터 소실 등 대형 사고가 발생하면 대규모 손실로 이어진다는 점도 감안해야 한다는 지적이 나온다. . [표=이데일리 문승용 기자]◇ 클라우드·생성형 AI, 시장 호황 이끌 트렌드로 ‘부상’22일 금융투자업계에 따르면 국내에서는 이지스자산운용이 경기도 하남 미사 데이터센터 매각을 추진하고 있어 업계에서 매각 결과에 관심이 높다. 해당 데이터센터는 카카오가 임차 완료했으며, 오는 3분기 매각이 목표인 것으로 전해졌다.데이터센터는 부동산 업계에서 독립적인 투자자산으로 떠오르고 있다. 안정적 운영수익이 보장되는 데다 시장도 확대될 것이란 전망에서다. 데이터센터는 임차인이 막대한 설비를 투자하는 경우가 많아서 평균 임차기간이 10~20년으로 오피스보다 길고 재계약률도 높다. 국내 데이터센터 시장 참여자 층도 다양화되고 있다. 네이버, 카카오 등 포털 사업자 뿐만 아니라 통신사들도 데이터센터 개발에 적극적이다. KT, LG유플러스, SK텔레콤 자회사인 SK브로드밴드 등 이동통신 국내 3사는 데이터센터를 30여개 자체 보유해 운용하고 있다. 각 통신사의 데이터센터 보유 현황을 보면 △KT 14개 △LG유플러스 13개 △SK브로드밴드 5개다. 코로나19 이후 데이터센터 붐이 일면서 부동산 자산운용사들도 공급주체로 부상했다. 이지스자산운용, 코람코자산운용, 퍼시픽자산운용 등이 대표적이다.올해 완공된 데이터센터들 중엔 LB자산운용이 진행한 건이 다수 있다. 경기도 안양시 동안구 호계동 555-44번지 일대에는 연면적 3만3710.53㎡ 규모 데이터센터가 지난 1월 준공됐다. LB자산운용이 지분을 보유한 에포크피에프브이(PFV)가 임대 또는 매각 목적으로 개발했다. 서울 영등포구 양평동3가 77-80번지 일대에도 오는 9월 연면적 2만6410.58㎡ 데이터센터가 준공된다. 개발주체는 디토피에프브이다. LB자산운용은 디토피에프브이 우선주를 보유하고 있다.글로벌 회사들도 국내 데이터센터 시장에 적극 진출하고 있다. 클라우드 게임, 정보기술(IT), 금융 등 다양한 분야에서 한국 시장을 공략할 목적에서다. 또한 한국은 다른 아시아태평양 국가 대비 통신 인프라가 안정적이고, 전기요금이 상대적으로 저렴하다는 장점도 있다.글로벌 클라우드 서비스 업체인 아마존웹서비스(AWS), 마이크로소프트(MS), 오라클, 알리바바 등이 한국에 진출해 있다. 아마존은 작년 인천 서구에 연면적 4만4000㎡ 규모 자체 데이터센터 신축 허가를 받았다. 오는 2027년까지 국내 클라우드 인프라에 7조8500억원을 투자할 계획이다. 더존비즈온 데이터센터◇ 운영 경험 중요…‘화재·데이터 소실’ 사고 발생 가능국내 데이터센터 시장은 폭발적으로 증가할 잠재력을 지녔다. 클라우드 산업이 고속 성장할수록 더 크고 까다로운 요구사항을 충족하는 데이터센터가 필요해서다. 삼성증권에 따르면 한국 데이터센터 시장의 성장 동력인 클라우드 시장 규모는 올해 2조8000억원으로 전망된다. 2019~2024년까지 연평균 성장률(CAGR)은 16.7%에 이른다. 게다가 클라우드 컴퓨팅에 이어 데이터센터 시장의 2차 호황을 이끌 트렌드로 ‘생성형 인공지능(AI)’이 부상하고 있다. 알파벳, 마이크로소프트 등 클라우드 기업들은 AI 지원을 위한 클라우드 컴퓨팅 데이터센터 지출을 늘리는 등 적극적으로 기술 투자에 나섰다. 데이터센터는 AI 기술을 지원하는 인프라여서 AI 시장 성장의 수혜를 가장 먼저 받는다. 미국 시장조사기관 얼라이드 마켓 리서치에 따르면 글로벌 생성형 AI 시장은 연평균 32% 성장해 오는 2031년 1265억달러(약 175조원)에 이를 것으로 전망된다. 다만 국내 데이터센터는 공급 부족을 겪고 있다. 전력 부족, 민원 문제, PF 시장 침체 등이 복합적으로 작용한 결과다. 삼성증권에 따르면 지난 10년간 공급된 데이터센터 개수는 연평균 1.6개에 그쳤다. 지난 2022년에는 데이터센터가 단 한 곳만 공급됐다. 오는 2025~2027년에는 데이터센터 29개가 공급될 예정이지만 PF 시장 위축, 원가 상승, 전력 협의 등 공급이 늘기 어려운 요소들이 존재한다. 클라우드와 AI 수요 증가를 고려하면 오는 2028년을 시작으로 초과 수요가 장기화될 것으로 예상된다. 데이터센터 시장에 진입하려는 투자자들의 관심이 더욱 높아지는 이유다. 이밖에도 데이터센터는 다른 부동산보다 운영의 위험이 높다. 데이터센터 운영에 문제가 생기면 화재, 데이터 소실이라는 대형 사고가 발생한다. 지난 2022년 10월 SK C&C 판교 데이터센터 화재로 카카오 서비스가 다운된 사건이 대표적이다. 데이터센터 시장에 새로 진입하는 부동한 운용사는 운영 경험이 없다는 약점을 극복해야 한다. 통신사 및 시스템통합(SI) 업체를 운영 파트너로 선정해서 마스터리스(건물 전체 장기임차 후 재임대) 계약을 맺는 방식이 있다. 이처럼 임차인을 확보하면 PF 금리와 대주단 확보에 긍정적이다. 이경자 삼성증권 대체투자 팀장은 “홍콩은 중국 정부의 데이터 접근, 일본은 지진 위험이라는 단점이 있어서 데이터센터를 짓기 어려운 반면 한국은 아시아에서 데이터센터 허브로 기능할 잠재력이 크다”며 “글로벌 클라우드 서비스 업체들이 데이터 지연과 끊김을 방지하기 위해 다수의 서브 데이터센터를 확보하려 하는 만큼 적기에 시장을 선점하려면 개발과 운영 등 다양한 주체가 협력해야 한다”고 말했다.
- '액티스 개발' 양평동 데이터센터, 9월 준공…임대? 매각?
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 영국계 사모펀드 액티스가 서울 영등포에 개발 중인 데이터센터가 오는 9월 준공된다. 액티스는 상업용부동산 투자 전문 영국계 사모펀드로, 한국 데이터센터 시장에 선제적으로 진출한 기관투자자다. 해당 사업을 위해 일으킨 장기차입금 830억원은 오는 2026년 12월 만기가 다가온다.◇ 산업은행 등서 총 2750억 대출…공사비·금융비 조달22일 금융투자업계에 따르면 서울 영등포구 양평동3가 77-80번지 일대에는 오는 9월 액티스가 개발하는 데이터센터가 들어선다. 지하 4층~지상 10층, 1개동, 연면적 2만6410.58㎡ 규모다.(자료=업계)개발주체는 디토피에프브이(PFV)다. 해당 사업지 일대에 데이터센터를 개발해서 임대 또는 매각하는 게 목적이다. 현대건설이 시공을 맡고 있다. 디토PFV의 최대주주는 액티스 디토 홀딩스(Actis Ditto Holdings) (HK) 리미티드(작년 말 기준 보통주 94.81% 보유)다. 다른 주주들은 △IBK기업은행 우선주 5.18% △LB자산운용 우선주 0.01% 순으로 지분을 보유했다. 액티스 디토 홀딩스(HK) 리미티드는 차주(디토PFV) 및 시공사(현대건설)를 수신인으로 해서 1000억원을 추가 투자하겠다는 내용의 투자확약서(LOC)를 제출했다. 또한 해당 LOC에 기재된 의무를 위반하는 경우 조건없이 회사 발행주식 및 임차인 발행지분(엑티스 데이터센터서울 유한회사)을 시공사에게 처분, 양도한다는 각서를 제출했다.IBK기업은행은 회사 자금의 관리업무 및 부수업무를 맡고 있다. LB자산운용은 자산 관리, 운용 및 처분에 관한 업무를 담당하고 있다. 두 회사가 보유한 우선주식은 의결권이 없으며 이익배당에 있어 비참가적, 누적적이다. 우선주는 세부적으로 참가적·비참가적, 그리고 누적적·비누적적 우선주로 구분할 수 있다. ‘비참가적 우선주’는 배당을 배분하고도 이익이 남았을 때 추가 배당을 받을 수 없는 우선주를 말한다. 반대로 추가 배당을 받을 수 있으면 참가적 우선주다. 또한 ‘누적적 우선주’는 올해 배당을 받지 못할 경우 내년에 이를 보상받을 수 있는 우선주다. 반대로 보상을 못 받으면 비누적적 우선주가 된다.◇ 현대건설 시공…LB자산운용, 자산관리·운용·처분 담당앞서 디토PFV는 데이터센터를 건설하는데 필요한 공사비, 금융비용 등 공사기간 동안 필요한 자금을 조달하기 위해 총 2750억원 대출약정을 맺었다. 각 기관별 약정한도액은 △한국산업은행 1000억원 △IBK기업은행 1500억원 △IBK기업은행(우리G정책형뉴딜인프라투자일반사모투자신탁1호 신탁업자) 250억원이다.디토PFV는 대주단과의 차입금 약정에 따라 대주들에게 현금 및 현금성자산 253억1240만원에 대해 근질권을 설정했다. 근질권이란 계속적 거래관계에서 발생하는 불확정 채권을 담보할 목적으로 설정되는 질권을 말한다.또한 질권은 채무자가 제공한 물건 및 기타 권리에 담보를 설정해서 채권자가 채무자에게 채무이행을 하도록 강제하는 권리를 말한다. 우리G정책형뉴딜(인프라투자) 일반사모투자신탁1호는 작년 말 기준 우리은행이 지분 66.7%를 보유하고 있다. 다만 펀드운용사가 투자 관련 활동에 대한 결정권을 단독으로 갖고 있기 때문에 우리은행은 지배력이 없다.(자료=감사보고서)작년 말 기준 대주단이 실행한 대출금액은 △KDB산업은행 301억9000만원 △IBK기업은행 452억7000만원 △IBK기업은행(우리G정책형뉴딜인프라투자일반사모투자신탁1호 신탁업자) 75억4000만원이다. 합치면 830억원.디토PFV는 이 차입금을 담보하기 위해 사업부지에 대해 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 체결했다. 준공일(오는 9월 15일 예정)까지 대주에 대한 피담보채무(대출자 입장에서는 채권)를 담보하기 위해서다.또한 대주에게 제1순위 우선수익권(각 대출약정금의 120%), 시공사에 제2순위 우선수익권(공사비 120%한도)을 각각 설정하고 각 우선수익권증서를 교부했다.산업은행, IBK기업은행, IBK기업은행(우리G정책형뉴딜인프라투자 일반사모투자신탁1호 신탁업자)은 모두 제1순위 우선수익권자며, 현대건설은 제2순위 우선수익권자다. 이밖에도 액티스 디토 홀딩스(HK) 리미티드는 대주단과의 차입약정에 따라 보유하는 임차인 발행지분(엑티스 데이터센터서울 유한회사) 전부에 대해서도 근질권을 설정했다. 액티스는 국내에 4개 데이터센터를 개발 중이다. 지난 1월에는 경기 안양시 동안구 호계동 555-44번지 일대에 연면적 3만3710.53㎡ 규모 데이터센터(에포크안양센터)가 준공됐다. 에포크안양센터는 액티스가 국내에 개발 중인 4개 데이터센터 중 처음 준공됐다. 개발주체는 에포크피에프브이다. 액티스 에포크 홀딩스(보통주 71.50%)와 LB자산운용(우선주 0.01%)이 지분을 보유하고 있다.
- 대전, 비수도권 아파트 노후도 1위…"신축 희소 가치"
- [이데일리 이윤화 기자] 전국 아파트 노후도를 조사한 결과 수도권에서는 서울이, 비수도권에서는 대전시의 노후 아파트 비중이 가장 많은 것으로 나타났다. 노후 단지가 많은 대전 일대에 최근 신축 아파트 공급이 예정돼 있어 수요자들의 이목을 끌 것으로 보인다. 부동산R114에 따르면 19일 기준 전국 아파트(약 1242만가구) 가운데 준공 20년을 초과한 노후 아파트 비율은 50.6%(약 629만가구)로 집계됐다. 전국 아파트 노후도. (저료=부동산R114)광역 시·도별로 보면 수도권에서는 서울이 62%, 비수도권에서는 대전이 59.9%로 가장 노후도가 높은 것으로 나타났다. 노후도 약 60% 수준에 달하는 지방광역시는 대전이 유일하다. 광주와 부산이 각각 55.4%, 울산 53.7%, 대구 50.5% 등으로 모두 대전 보다 낮다. 대구의 경우 입주 5년 이하 아파트 비중이 14.3%를 차지해 최근까지 공급이 많았던 것으로 나타났다. 이 밖에 광역시를 제외한 기타 지방 지역 중에서는 전북이 58.1%로 가장 높았고, 세종(7.2%)을 제외하면 충남이 40%로 노후도가 가장 낮았다.대전 내에서는 서구가 노후 아파트 비율이 가장 높은 것으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 대전 서구는 4월 19일 기준, 20년 초과 아파트 비중이 전체 아파트의 약 77.7%에 달한다. 신축단지가 많은 유성구는 약 35.3%로 서구의 2분의 1수준에 불과하다. 외에 대덕구(73.5%)가 뒤를 이었고, 중구(66.8%), 동구(48.1%)로 나타났다. 이처럼 대전 내 지역간 노후도가 차이가 발생하는 것은 대전 지역 새 아파트 공급의 쏠림이 비교적 심했기 때문이다. 노후도가 가장 낮은 유성구의 경우 2000년대 들어서 노은지구 개발과 함께 새 아파트들이 눈에 띄게 공급되기 시작했고 2010년 이후로는 도안신도시 개발로 많은 아파트들이 공급됐다. 반면 서구의 경우 1990년대 초부터 조성된 둔산지구 이후로 대규모 아파트 공급이 많지 않았기 때문에 노후도가 특히 높은 것으로 분석된다. 이 때문에 최근 서구를 비롯한 대전 원도심 일대에도 재개발 등의 정비사업들이 곳곳에서 추진되면서 새 아파트들이 자리를 잡게 될 것으로 보인다. 분양 업계 관계자는 “대전에서는 한동안 도안신도시 등의 택지개발로 신규 아파트를 원하는 수요자들이 원도심의 좋은 인프라를 두고 수요자들이 이들 지역에 둥지를 틀었었다”면서 “하지만 원도심 개발이 활발해지고 새 아파트들이 하나 둘씩 들어서면서 떠났던 이들이 다시 원도심으로 들어오고 있다”고 말했다.대전 서구에서는 현대건설과 현대엔지니어링 컨소시엄이 도마·변동 1구역 재개발 사업인 ‘힐스테이트 가장더퍼스트’를 5월 분양할 예정이다. 단지가 들어서는 도마·변동 재정비 촉진지구는 대전광역시 서구 도마동과 가장동 일원에 총 2만5000세대 조성을 목표로 대규모 정비사업이 진행 중이다. 총 13개 구역 중 현재 1개 구역은 입주를 마쳤고, 2개 구역은 분양 진행 및 완료된 상황이다. 1구역에 조성되는 ‘힐스테이트 가장더퍼스트’는 4번째 분양 단지다. 이 단지는 지하 2층~지상 38층, 15개 동, 전용 59~84㎡, 총 1779세대 규모로 조성된다. 이 중 1339세대가 일반 분양된다.DL건설이 공급 중인 ‘e편한세상 서대전역 센트로’는 20년 초과 주택이 전체 약 67.4%에 달하는 대전시 중구에서도 문화동 일원에 문화2구역 재개발로 들어선다. 전용면적 39~84㎡ 총 749가구 규모로 조성되며, 이 중 495가구가 일반분양이다. KTX 서대전역을 걸어서 이용할 수 있으며, 대전도시철도 1호선 서대전네거리역이 가깝다.
- [단독]'깜깜이 관리비' 정부 조사로는 한계…민간 감독위탁 추진
- [이데일리 박지애 기자] 전국에 신축 아파트 단지가 늘어나며 관리비 규모는 급격히 증가하는데 회계의 투명성을 확보하기에는 아직 갈 길이 멀어 보인다. 관리비 사용내역 공개 의무 단지가 이를 공개하지 않아도 확인할 방법이 없는 실정이다. 국토교통부, 공정거래위원회, 지방자차단체가 하는 기획 조사 역시 비정기적이고 대상 기준이 없다.조사 범위는 넓고 사각지대가 많은 아파트 관리비의 효율적인 관리 감독을 위해 정부는 전문기관에 일부 관리감독 기능을 위탁하는 방안을 강구 중이다. 또 사전예방을 위한 조기경보시스템의 경보 항목도 늘릴 예정이다. 국내 공동관리주택 공개단지 관리비 총액 추이 그래프 [사진=이데일리 김일환 기자]◇관리비 급증하는데 의무공개 단지, 공개 안해도 그만 21일 한국부동산원에 따르면 ‘공동주택관리정보시스템’(K아파트)을 통해 관리비 사용내역을 공개하는 의무관리대상 공동주택의 관리비 규모는 지난해 27조8000억원을 기록했다. 2019년 20조원에서 2020년 21조7000억원, 2021년 22조9000억원, 2022년 24조9000억원으로 매년 늘어났는데 지난해는 특히 1년만에 3조원이나 급증했다. 한국부동산원에 관리비 내역을 공개하는 단지는 현재 약 1090만 가구 수준이다. 지난해 유독 가파르게 관리비가 상승한 것은 원자잿값 상승에 따라 냉·난방비가 증가했기 때문이다. 이에 더해 관리비 관련 비리도 함께 증가하고 있다. 국토교통부와 서울시가 합동 조사 결과 2021년에는 189개 단지 조사에서 2534건의 관리비 관련 행정처분을 내렸고, 2022년은 196개 단지 2709건, 2023년은 197개 단지 2735건으로 늘었다. 조사 대상 단지수도 늘었지만 그에 비해 행정처분건수는 더 증가했다. 하지만 이는 전체 아파트 단지 중 극히 일부에 해당된다. 워낙 대상 범위가 넓기 때문에 직접적인 관리감독은 현실적으로 어렵다. 현재 아파트 단지의 관리비 감독은 공정거래위원회에서 입찰·담합 위주로 조사를 진행하고, 국토교통부에서는 사업자 선정 적정성과 의무 단지 관리비 공개 여부를 중점적으로 살피고 있으며 결과를 지자체에 전달한다. 지자체는 필요에 따라 자체적으로 조사를 진행해 행정처분을 내리는 역할을 담당한다. 대부분 일부 단지를 대상으로 한 ‘샘플 조사’로 시행되기 때문에 입찰·담합이나 사업자 선정 문제는 입주민들이 구체적인 증거를 제시해 지자체 등에 문제제기를 하거나 정부의 샘플 조사 대상이 되지 않는 한 발견되기 어렵다. 또 현재 공동주택관리법에 따라 300가구 이상 공동주택은 관리비 공개 의무가 있지만, 관리비를 공개하지 않아도 이를 파악하기 조차 어려워 조취를 취할 수 없는 실정이다. 서울의 한 아파트 단지 관리실 관계자는 “관리비 공개 의무 단지여도 일부는 이를 공개하지 않고 있다”며 “공개가 의무이지만, 정부에서 시행하는 샘플 조사 대상이 되지 않는 한 발각될 확률은 거의 없는 게 현실”이라고 말했다. 정부는 아파트 관리 관련 사업자 선정의 투명화를 위해 전자입찰시스템을 도입했지만 이 역시도 앞선 서초 롯데캐슬클래식아파트의 사례처럼 ‘최저 입찰’로 업체를 선정 후 과다한 추가 공사비를 요구하는 부분까진 잡아내지 못하는 맹점이 있다.아파트 관리비 조사 주체별 권한 표 [그래픽=이데일리 김일환 기자]◇장충금 사용 적정성 감독 “민간기관 위탁 검토중” 정부는 아파트 관리비 투명화를 위해 조사 횟수를 늘리고 관련 제도를 지속적으로 강화해 나가고 있다. 하지만 현실적인 조사 인력의 한계를 감안해 민간 전문기관에 일부 관리감독 기능을 위탁하는 방안을 검토중이다. 이를 두고 업계와 입주민들도 회계 감사 수준에 그치는 현 외부 감사를 민간에 위탁해 철저하게 진행하는 것이 보다 효율적이면서도 합리적인 대안이 될 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가하고 있다. 당장 국토교통부는 올해 10월부터 아파트 관리비 공개 의무 대상을 현재 300가구 이상 단지에서 100가구 이상 단지로 확대할 계획이다. 또 아파트 관리비 항목 중 유독 논란이 많은 장기수선충당금(장충금) 에 대한 위탁감독을 계획하고 있다. 국토부 관계자는 “지자체에서 매년 조사를 하기도 하고 정부와 공정위가 조사한 결과를 전달하기도 하지만 현실적으로 전체 단지를 모두 조사할 수는 없는 점을 감안, 외부에 민간 전문기관을 선정해 장충금을 위탁감독하는 방안을 검토 중에 있다”며 “준공 사용 검사권자인 지자체장이 검증할 기관에 위탁해 설비대로 장충금 사용이 됐는지, 과다 청구는 없는지 등을 검증할 수 있도록 하는 방향”이라고 설명했다. 이어 “다만 이 부분은 법 개정 사안으로 시간이 좀 걸릴 수 있는 부분”이라고 부연했다. 실제 외부 감사를 두고 아파트 관리비를 관리·감독할 필요성은 업계에서 지속 제기된 바 있다. 국내 아파트 관리비 관련 소송을 진행해 온 한 변호사는 “끊이지 않는 아파트 관리비 비리를 잡기 위해 대안으로 라이센스를 신설해 해당 라이센스를 받은 외부업체가 아파트 공사 발주·입찰·검수 등이 적정하게 진행되는지 감시·감독하게 하는 방안을 고려해 볼 필요가 있다는 의견들이 많이 나온다”며 “현재는 회계법인이 아파트 관리비를 회계감사하는 수준에 불과해 아파트 관리 공사와 관련한 비리를 차단하는 데 한계가 있다는 지적이 많다”고 전했다. 법 개정으로 올해부터 150가구 이상 공동주택은 의무적으로 아파트 관리비를 공개하는 것을 넘어 회계감사도 받아야 하지만, 회계감사로는 관리비 비리를 전부 잡아내는 데는 한계가 있단 지적이다. 회계 감사는 재무제표를 기반으로 이뤄지는데, 기본적으로 공사비 단가에 대한 정보가 없는 회계사가 공사비를 부풀린 내역이나 수선의 필요성 등에 대해 적법한 지까지 판별할 수는 없기 때문이다. 이와 함께 정부는 관리비 조기경보시스템의 경보 항목을 늘려 관리한다는 방침이다. 조기경보시스템은 국토부가 한국부동산원을 통해 관리하는 K아파트 시스템을 통해 충금이 지나치게 늘거나, 관리비 0원 등 ‘이상 데이터’를 집계해 지자체로 통보하는 시스템이다. 이상 데이터를 모니터링할 수 있는 항목이 많아지면 관리비 비리 사전 예방에 효과를 거둘 것이라는 설명이다.
- PF 우려에도...대신증권 공모채 발행
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우려에도 불구하고 대형 증권사들이 연이어 회사채 발행 시장을 찾고 있다. 회사채 시장 비수기임에도 불구하고 안정적인 이자수익과 연내 금리 인하를 기대하는 자금이 몰리면서다.◇ 대신증권, 차입구조 장기화 나서21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이번 주(22일~26일) 회사채 발행을 위해 수요예측에 나서는 기업은 대신증권(003540)(AA-), 한국자산신탁(123890)(A), SK어드밴스드(A-), 호텔롯데(AA-) 등이다. 오는 22일 가장 먼저 수요예측이 예정된 기업은 대신증권과 한국자산신탁이다. 대신증권은 차입구조 장기화를 위해 회사채 발행을 나선다. 이자 부담을 낮추고 재무구조를 안정화한다는 계획이다. 오는 5월부터 전자단기사채와 기업어음(CP) 등의 만기 도래를 앞두고 있다.발행 예정 금액은 2년물 500억원, 3년물 500억원 등 총 1000억원 규모다. 수요예측 결과에 따라 최대 2000억원까지 증액 발행 계획도 세워뒀다.공모 희망 금리로는 개별 민간채권평가사(민평) 평가금리 대비 -30bp(베이시스포인트, 1bp=0.01%포인트)~+30bp를 가산한 이자율을 제시했다. 주관사는 KB증권, 한국투자증권으로 오는 29일 발행 예정이다.최근 KB증권, 키움증권 등 증권채들이 회사채 발행을 위한 수요예측에서 흥행을 이어가고 있는 만큼 대신증권도 순조롭게 회사채 시장을 통한 자금조달이 가능할 것이란 전망이 나온다. 앞서 KB증권은 총 2000억원 모집에 1조3200억원의 자금이, 키움증권은 총 1500억원 모집에 1조150억원의 자금이 몰린 바 있다.마찬가지로 부동산 PF 리스크 전이 우려가 큰 한국자산신탁도 회사채 발행을 이어간다.2년물 600억원, 3년물 400억원 등 총 1000억원 규모로 증액 발행 계획은 세워두지 않았다. KB증권이 단독으로 주관한다.희망 금리 밴드로 2년물은 5.8%~6.8%, 3년물은 6.2%~7.2%를 제시했다. 매월 이자를 지급하는 월이표채로 구성했는데, 리테일 투자자를 겨냥한 것으로 관측된다.신용등급이 상향 조정된 점도 투심에 긍정적으로 작용할 것으로 보인다. 한국자산신탁은 최근 한국기업평가, NICE(나이스)신용평가로부터 ‘A(안정적)’를 받으며 신용등급이 개선됐다. PF 부실 우려가 큰 책임준공 관리(책준형)신탁 사업장이 비교적 적은데다 자본적정성이 개선됐다는 이유에서다.김선주 한기평 연구원은 “축적된 수주잔고(미인식 신탁보수)를 기반으로 안정적인 수수료수익 창출이 지속됐다”며 “신탁계정대 이자수익 개선과 부동산펀드 및 PFV 관련 대규모 배당, 분배금수익에 힘입어 지난해 2076억원의 영업수익을 시현했다”고 평가했다.◇ 업황 부진 SK어드밴스드…2년만 공모채주로 사모시장에서 자금 조달을 이어오던 SK어드밴스드는 2년여 만에 공모채 시장을 다시 찾는다. 업황 악화로 인해 영업 적자가 이어지고 있어 공모채 시장에서 투자수요 확보가 가능할지 주목된다.1.5년물 250억원, 2년물 250억원으로 총 500억원을 발행할 예정이다. 최대 1000억원까지 증액 발행한다. 지난해 SK어드밴스드의 영업이익은 -825억원으로 적자전환한 상태다. 한국신용평가와 NICE신평은 지난해 말 SK어드밴스드의 신용등급을 기존 ‘A(부정적)’에서 ‘A-(안정적)’로 낮췄다.또 호텔롯데는 2년물 500억원, 3년물 500억원으로 총 1000억원을 조달한다. 수요예측 결과에 따라 최대 2000억까지 증액할 예정이다. 한편, 크레딧 채권 시장은 조정 가능성이 높아졌음에도 강세를 이어가는 분위기다.김기명 한국투자증권 연구원은 “레포(RP) 금리가 기준금리를 하회하는 3.3%대를 유지하고 있을 정도로 시장 유동성이 풍부하고 금리인하 기대가 여전히 유효하다”며 “국채금리 상승에 연동해 크레딧의 절대금리도 상승한 점을 감안하면 크레딧 수요가 쉽게 약해지지는 않을 것으로 판단한다”고 밝혔다.이어 “하위 크레딧 섹터의 수요가 전체적으로 위축되지는 않을 것”이라며 “회사채나 여전채 우량등급 내에서도 실적 등 펀더멘털에 따른 차별화가 심화하는 결과로 이어질 것”이라고 덧붙였다.
- [마켓인]규제 여전하지만 STO 스타트업 생태계는 ‘꿈틀’
- (사진=이미지투데이)[이데일리 마켓in 김연서 기자] 토큰증권발행(STO) 관련 법안 통과가 미뤄지면서 시장 활성화에 제동이 걸렸지만 업계에서는 새로운 상품과 플랫폼을 출시하고 협의체를 구성하는 등 STO 시장을 키우기 위한 노력을 이어가고 있다. ◇ 토큰증권 플랫폼 소유, ‘핫플’ 성수에 오피스 조각투자 공모 나서 부동산 토큰증권 플랫폼 소유는 핫플레이스 상권 성수동에 조각투자할 수 있는 오피스를 선보였다. 소유 운영사인 루센트블록은 서울 3대 업무 지구인 강남·여의도·광화문 권역에 이어 신흥 오피스 명소로 주목받고 있는 성수 오피스 ‘성수 코오롱타워’를 9호 부동산으로 출시, 지난 18일부터 공모를 시작했다. 소유의 9호 부동산은 2010년 준공된 지하 3층, 지상 20층 규모의 지식산업센터인 코오롱타워 606호로 계약 면적 80.82평의 업무시설이다. 제일저지와 5년간 임대차 계약을 맺어 5년간 건물을 운영한다. 해당 기간 동안 연 5%의 배당금을 지급하며 공모 청약 기간은 이날부터 내달 10일까지다. 전체 공모 금액은 17억 6000만 원이다.루센트블록이 운영하고 있는 소유는 부동산을 증권화해 소액 단위로 투자할 수 있게 만들어 주는 서비스다. F&B, 숙박, 문화예술, 오피스 등 다양한 성격의 자산을 보유하고 있다. 금융위원회로부터 혁신금융서비스(끔융규제 샌드박스)로 지정돼 부동산 STO 사업을 영위 중이다.◇ 아이티아이즈, 토큰증권 등록부터 거래까지 가능한 플랫폼 선보여아이티아이즈는 16일 기자간담회를 열고 토큰증권 발행 솔루션 ‘FASTO-CS(패스토)’를 공개했다. 패스토 솔루션은 ‘STO 발행 플랫폼’과 ‘블록체인 시스템’으로 구성됐다. 이동빈 아이티아이즈 사업부문 대표는 패스토에 대해 “증권사 및 금융사 토큰 증권 발행에 최적화된 플랫폼”이라고 소개했다.패스토 솔루션은 △STO 관리자 기능 △대사와 정산 보고서 지원 △상품 팩토리 △발행과 배정 청약 관리 △공통 조회 △기간계 연계 등 토큰증권 발행을 위한 기초자산 등록 기능을 갖췄다. 회사 측은 기초자산 등록 뿐만 아니라 공모, 청약, 발행까지 기존 증권시스템과 효율적 연계를 보장하는 ‘내외부 연동 서비스 환경’도 구축했다고 강조했다. 코스닥 상장사 아이티아이즈는 지난 2012년 출범한 클라우드와 핀테크 전문 기업이다. 금융산업과 정보기술(IT)을 결합한 서비스 사업을 영위하면서 금융기관에 전문 솔루션을 납품하고 IT서비스를 제공하고 있다.◇ 조각투자 플랫폼 ‘피나트’에 갤러리K 미술품 공급하기로조각투자 플랫폼 기업 이안프론티어는 갤러리K와 ‘STO및 증권형 조각투자 미술품 공동사업’ 진행을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다. 양사 고객만이 누릴 수 있는 ‘STO 및 증권형 조각투자 미술품 공동사업’을 추진한다는 계획이다. 갤러리K의 기초자산인 미술품을 이안프론티어의 조각투자 플랫폼 ‘피나트(FINART)’에 공급하기로 했다. 이안프론티어는 조각투자 플랫폼 피나트를 운영하고 있으며 펀딩 형태로 TV 프로그램, 미술품 등의 투자 상품을 선보이고 있다. 이안프론티어는 온라인 소액투자 중개업자로 분류돼 자본시장법에 따라 소액투자자에게 크라우드펀딩 공모와 사모 방법으로 투자금을 모집할 수 있다. 국내에서 블록체인 기반의 미술품, 주얼리 등의 조각투자 사업을 준비하고 있지만 아직 금융당국으로부터 금융규제 샌드박스 지정을 받지 못한 상태다.
- LH, 국내 최초 헬스케어 리츠 우협 '엠디엠플러스' 선정
- [이데일리 김아름 기자] 한국토지주택공사(LH)는 화성동탄2 ‘헬스케어 공모·상장 리츠사업(조감도)’의 우선협상대상자로 ‘주식회사 엠디엠플러스’가 선정됐다고 19일 밝혔다. LH는 지난해 12월 화성동탄2 의료복지시설 용지에 국내 최초로 시니어주택과 오피스텔·의료·업무·상업·문화 시설 등을 복합개발·운영하는 ‘헬스케어 리츠(REITs) 사업’ 공모를 시행했다.리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자·운용하여 얻은 수익을 분배하는 회사를 말한다. LH는 19일 분야별 외부 전문가로 구성된 평가위원회를 개최하고 재무계획, 개발계획, 운영계획 등을 종합 평가해 우선협상대상자를 선정했다. 세부 평가 항목은 △랜드마크형 노인복지주택 건축계획 △시니어주택 입주자 구성 및 유치계획 △헬스케어 서비스 계획 △주식공모 계획 △사회적 가치 실현방안 등이다.LH는 오는 6월중 우선협상대상자와 사업협약을 체결한 뒤 사업자의 헬스케어 리츠 설립 및 영업인가 후 사업부지 매매계약을 체결할 예정이다.2026년 상반기 착공해 2029년 준공 및 입주를 시작하며 2031년 리츠 주식의 일반공모 및 상장을 추진한다. 주식공모 이후에는 일반인도 헬스케어 리츠 주식을 소유하거나 이익을 배당받을 수 있게 된다. 이번 공모 대상지는 화성동탄2 지구 내 약 18만㎡ 규모의 부지다. SRT, GTX-A, 동탄인덕원선(2029년 예정), 동탄 도시철도1·2호선(2027년 예정) 이용이 가능한 동탄역으로부터 차량 10분 거리에 위치해 광역교통 이용 및 서울 등 수도권으로의 접근도 용이하다.사업의 주요 컨셉은 ‘3세대가 자연과 함께 조화롭게 어우러지는 마을(랑데부)’이다. 시니어주택과 중·대형평형 오피스텔을 함께 공급하고 병원, 약국, 시니어케어센터, 양로시설, 문화시설, 보육시설 등이 결합된 복합주거단지로 개발해 다양한 연령대가 함께 거주할 수 있도록 한다.시니어 주택은 총 2550가구 공급된다. 설계 시 입주자 안전을 고려해 현관 무단차 슬로프, 논슬립 타일, 슬라이딩 도어 등이 갖춰지며 헬스케어 서비스, 컨시어지 서비스 등 각종 주거 서비스도 제공된다. 오피스텔은 총 874호 공급된다. 자녀 양육 가정을 위한 대형평형 및 다양한 홈스타일링이 가능하도록 가변형 알파룸도 도입한다.김재경 LH 지역균형본부장은 “내년이면 우리나라는 전체 20%가 고령인구인 초고령사회에 진입하나, 고령자 주택은 2% 수준에 불과한 실정”이라며 “시니어주택 확대 정부 정책에 발맞춰 2·3기 신도시 및 광역시 등 LH 보유토지에 후속 사업을 계속해서 추진해 나가겠다”라고 밝혔다.
