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- 창원 초고층 오피스텔 모델하우스 `북적`
- [창원=edaily 이진철기자] 경남 창원시 최초로 들어서는 초고층 오피스텔에 이 지역 수요자들이 뜨거운 관심을 보였다.
10일 부동산개발업체 (주)도시와사람은 창원시 두대동 컨벤션센터 연계시설인 오피스텔 `The City 7(더시티세븐) 자이` 43평~103평형 1060실의 모델하우스를 오픈하고 본격 분양에 들어갔다.
개관 첫날인 이날 오전 창원시 상남동에 위치한 모델하우스에는 비가 오는 궂은 날씨에도 불구, 3000여명의 방문객이 몰리며 북새통을 이뤘다.
`더시티세븐 자이`는 다음달 문을 여는 창원 컨벤션센터 연계시설로 창원시의 전략적인 도시개발사업과 맞물려 조성되는 초대형 복합단지다.
주거용 오피스텔을 비롯, 300실 규모의 특급호텔, 트레이드타워, 170개 매장의 유통·상업시설 등 총 12만7000평 규모로 오는 2008년 완공을 목표로 하고 있다. 특히 `더시티세븐 자이`는 43층 규모의 초고층 건물로 103평형대 4개실의 펜트하우스도 창원지역 최초로 선보였다.
모델하우스에는 창원지역 뿐만 아니라 인근의 마산, 밀양, 김해지역의 수요자들도 발길이 이어졌다.
김해 장유에 살고 있다는 회사원 안명상씨는 "직장이 창원내에 있는데 출근시간을 줄이기 위해 창원에 집을 마련할 계획으로 모델하우스를 찾았다"고 말했다.
마산시 합성동에 살고 있다는 주부 노정교씨도 "창원이 경남도청이 위치해 있는데다 최근 공업도시로 급부상해 젊은 유동인구가 대거 몰리고 있다"면서 "최근 마산지역은 집값이 하락세를 보이고 있지만 창원은 집값이 오르고 있는데다 거리상으로도 30분 정도이기 때문에 창원에 집을 마련할 계획"이라고 말했다.
모델하우스 방문객 중에는 이같은 실수요자들과 더불어 단기 시세차익을 노린 투자자들도 상당수를 차지했다. 창원에 거주하는 김창수씨는 "실제 거주 목적보다는 프리미엄을 노린 투자자들이 대부분일 것"이라며 "게다가 서울에서 이같은 상품에 투자해 많은 돈을 벌었다는 게 알려지면서 창원지역 뿐만 아니라 주변지역에서도 사람들이 상당수 몰려들고 있다"고 말했다.
실제로 모델하우스 앞에는 이동식중개업소인 이른바 `떴다방`들이 자리를 잡고 모델하우스 방문객을 대상으로 명암을 나눠주는 모습도 쉽게 볼 수 있었다. 특히 서울 등 다른 지역에서 원정을 온 떳다방들도 많았다.
서울 송파구에서 왔다는 한 중개업자는 "최근 서울 강남지역은 세무조사, 재건축 등 규제가 심하고, 실제 거래도 없어 사무실 운영하기도 힘들다"면서 "상대적으로 규제가 덜하고 신규 시장분위기도 활기를 보이고 있는 지방 분양시장의 분위기를 파악하기 위해 이곳에 내려왔다"고 말했다.
`더시티세븐 자이` 오피스텔은 지난 2004년 4월 건축심의를 신청해 같은해 6월 개정된 현행 오피스텔 건축법의 적용을 받지 않는다.
따라서 발코니와 욕조가 없다는 점을 제외하면 욕실을 규모와 관계 없이 건축가능하고 여기에다 바닥난방이 허용되면서 사실상 주거용으로 사용할 수 있는 오피스텔로 분양할 수 있게 됐다. 또 오피스텔이기 때문에 청약자격에 제한이 없고 전매도 무제한 가능하다.
이로 인해 모델하우스를 찾은 일부 방문객들도 주상복합인지 오피스텔인지 용도를 혼란스러워하는 모습도 찾아볼 수 있었다.
이에 대해 하도형 도시와사람 팀장은 "창원컨벤션센터 연계시설의 일환으로 조성되는 이 오피스텔은 세계적인 도시개발 트랜드인 업무와 쇼핑, 문화를 한곳에서 해결할 수 있는 집적도시 개념으로 개발했다"면서 "개정 이전의 건축법을 적용받기 때문에 큰 문제는 없다"고 말했다.
한편, 시공을 맡은 GS건설(006360)이 일반 공동주택이 아닌 오피스텔에 `자이` 브랜드를 도입한 것도 이번이 최초다. 이는 인근 창원공단내 거주하는 LG필립스LCD, LG전자 등 20만명이 넘는 LG계열직원들의 수요를 염두에 둔 전략인 것으로 전해졌다.
- 강남·판교주변 집값상승, 언제까지?
- [edaily 이진철기자] 판교신도시 개발로 촉발된 인근 분당, 용인 등 경기 남부지역 아파트값 상승세가 멈출 기미를 보이지 않고 있다. 여기에 재건축 규제강화로 중대형아파트의 공급이 줄어들 것으로 예상되면서 서울 강남지역 40평형대 이상 중대형 아파트값도 급등조짐을 보이고 있다.
7일 업계에 따르면 경기도 분당, 용인을 비롯해 서울 강남 등의 중대형아파트가 판교 중대형아파트와의 가격경쟁력과 더불어 향후 공급 희소성이 부각되면서 정부의 각종 부동산대책에도 아랑곳없이 강세를 보이고 있다.
이는 당장의 수급보다는 투자자들의 심리적 요인이 아파트값 상승에 더 크게 작용하고 있는 것이란 분석이다. 따라서 이들 아파트값의 강세가 언제까지 이어질지 관심이 집중되고 있다.
분당신도시의 경우 판교 후광효과로 중대형아파트가 지속적인 상승세를 보이고 있는 대표적인 지역이다.
분당 구미동 무지개건영 33평형의 경우 최근 열흘사이 4500만원 올라 평균 4억2000만원선의 시세를 기록하고 있으며, 서현동 효자동 60평형대도 같은기간 9500만원이 상승한 평균 9억5000만원을 나타내고 있다. 또 이매동 아름두산 58평형의 매매가는 평균 9억7500만원으로 최근 열흘사이 8500만원이 올랐다.
구미동 하나공인 관계자는 "판교 중대형아파트 예상분양가에 비해 분당의 가격이 저렴해 상승여력이 충분하다는 여론이 확산되면서 투자자들이 매수세에 동참하려는 심리가 강하게 나타나고 있다"면서 "투자자들이 시세차익이 가능하다고 확신하고 있기 때문에 세금부담 등 각종 정부규제는 그다지 신경을 쓰지 않는 분위기"라고 말했다.
판교와 인접해 있는 용인지역도 중대형 아파트값의 오름세가 이어지고 있다. 최근 열흘사이 풍덕천 수지삼성5차 34평형은 2500만원, 구성읍 연원마을성원 32평형은 2000만원, 신봉동 현대아이파크 32평형은 2500만원이 각각 올랐다.
이같은 판교 후광효과에 따른 아파트값 오름세는 분당, 용인지역에만 그치지 않고 재건축 이주수요까지 겹친 평촌, 의왕, 과천 등지로 확산되는 분위기다.
서울 강남지역도 정부가 재건축 소형평형 의무비율을 강화하면서 중대형아파트가 중소형에 비해 높은 상승세를 나타내고 있다.
강남구 대치동 동부센트레빌 45평형이 15억~16억원선으로 최근 보름사이 1억원이 치솟았으며, 개포동 우성3차 56평형도 같은기간 7000만원이 오른 12억~14억5000만원에 시세가 형성됐다. 송파구 역시 대형평형을 중심으로 가파른 오름세를 보이는 가운데 송파동 삼성래미안 49평형은 8500만원이 뛰어 오른 9억~9억9000만원을 호가하고 있다.
송파동 미래공인 관계자는 "소형평형건립 강화 조치로 강남권 중대평형에 대한 매수세가 크게 늘고 있다"면서 "가뜩이나 매물이 부족한 상황에서 희소성에 대한 기대감까지 더해져 가격이 최근 수천만원씩 상승하고 있는 것"이라고 분석했다.
◇대규모 재건축 이주수요 가격폭등 한몫.. 4분기 입주증가로 안정세 전망
부동산 전문가들은 최근 강남과 분당, 용인지역의 아파트값이 오른 것은 강남권에서 수천가구에 달하는 저밀도 재건축아파트의 이주수요가 한꺼번에 몰린 수급불균형을 원인으로 꼽고 있다. 여기에 `판교`라는 심리적 기대감이 가세하고, 매도자 우위의 거래로 세금인상분이 매매가에 본격적으로 전가되는 것도 최근 이들 지역 아파트값 급등의 이유로 들고 있다.
안명숙 우리은행 PB부동산팀장은 "강남의 대형평형 공급물량이 줄어들 것이라는 심리적 이유가 분당 등 인근지역의 가격상승에도 영향을 미치고 있다"면서 "강남 대규모 재건축단지 일반분양과 판교분양이 마무리되기까지는 가파른 가격상승세가 지속될 것"이라고 내다봤다.
전문가들은 집값이 계속 오를 것이라는 수요자들의 심리를 안정시키는 것이 집값 안정을 위해 필요하다고 지적한다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "올 4분기부터는 강남 등의 입주물량이 크게 늘어날 예정이어서 가격도 안정세로 접어들 전망"이라며 "정부가 당장 단기적인 집값 안정대책을 내놓기 보다는 수요자들이 분위기에 휩쓸리지 않고 올바른 선택을 할 수 있도록 정확한 정보를 지속적으로 제공하는 것이 필요하다"고 말했다.
최근 강남권과 경기 남부권의 아파트값 상승은 앞으로 주택정책이 양보다는 질적 수준에 초점을 맞춰야 한다는 것을 의미한다는 것으로 해석해야 한다는 주장도 제기되고 있다.
김경환 서강대 경제학과 교수는 "강남과 분당 등 일부지역의 평형별 아파트값 양극화 현상은 이제는 주택보급률 등 절대적인 공급규모가 별 의미가 없다는 것으로 볼 수 있다"면서 "집값을 안정시키기 위해선 수요자들의 지역 및 규모별 주거시설 선호현상을 감안, 시장기능에 맞는 주택공급책을 펼쳐야 한다는 것을 시사하는 것"이라고 밝혔다.
- 어설픈 판교 규제, `집값·민심` 다 놓친다
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 분양가 상한제 적용 아파트의 분양가격이 평당 1000만원으로 정해지면서 정부의 표준건축비를 통한 분양가 규제가 적정한가에 대한 논란이 다시 불거지고 있다.
건설교통부는 지난 24일 판교신도시 분양가상한제(전용 18~25.7평 이하) 아파트 땅값이 평당 850만원~1054만5000원으로 확정됐다. 평균 택지가격은 평당 928만원이고, 평균 용적률(151%) 적용시 평당 614만6000원이다.
분양가 상한제 아파트 분양가는 땅값에 건축비(평당 339만원), 부대비용(평당 46만원)을 더한 값으로 평균 평당 999만 6000원이다. 이에 따라 용적률이 낮은 서판교는 대부분 평당 1000만원선을 넘을 것으로 예상된다.
이를 둘러싸고 업계에선 `시장 원리에 어긋난다는 것을 알면서도 정부가 분양가를 잡기 위해 분양가 상한제를 도입, 시세차익만 극심하게 벌어지게 하는 등 과열 열기만 키웠다`라며 정부의 무리한 분양가 규제를 비판하고 있다.
반면 시민단체들은 정부가 분양가 상한제를 도입하면서 공언했던 평당 850만~900만원을 어겼다며 판교신도시의 개발승인을 취소할 것을 요구하고 나서, 사실상 정부는 `과열 열기도 잡지 못하고, 민심도 놓쳤다`라는 지적이 일고 있다.
◇판교 분양가 상한제 도입..`시세차익만 키웠다` 비난 여론
로또라고 불리는 판교신도시에 대한 관심은 뛰어난 입지 못지않게 시세차익이 클 것이라는 기대감 때문이다.
이는 주변 분당 일대 아파트 값이 크게 뛴 상황에서 정부가 판교신도시 내 아파트 가격을 인위적으로 낮춰, 실제 청약자들이 가져 갈 수 있는 이익을 극대화 했다는 지적이다.
실제 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 아파트의 분양가격이 평당 1000만원이라고 가정하고 시세차익을 따져보자. 부동산정보업체 부동산뱅크에 따르면 현재 분당신도시의 전용면적 18평~25.7평의 평균 매매가는 평당 1295만원이다.
분당보다 입지여건이 결코 떨어지지 않는 판교신도시의 경우 곧바로 분당의 시세를 따라잡을 것으로 보인다. 따라서 판교에 당첨되면 평균 평당 295만원, 32평형 아파트라면 당첨과 동시에 9440만원에 달하는 시세차익을 얻는 셈이 된다.
그러나 이는 평균 금액일 뿐 분당 서현동, 분당동 등 주요 지역과 비교하면 이 같은 시세차익은 더욱 커진다. 예를 들어 서현동 시범 삼성, 한신 아파트 32평형 시세는 4억6000만~5억2000만원으로, 이 아파트와 비교하면 최소 1억3000만원에서 최고 1억9000만원까지의 시세차익이 가능하다.
현재 판교신도시 내에 들어설 18평~25.7평 이하 아파트는 대략 7274가구. 가구별 이익이 평균 1억 5000만원이라고 해도 1조911억원에 달하고, 이를 전체 가구수로 환산하면 무려 3~4조원에 육박할 것으로 업계에선 추산하고 있다.
분양가를 잡는다는 정부의 정책방향이 엉뚱하게 당첨자에게 막대한 시세차익을 안겨주게 된 꼴이다.
안명숙 우리은행 부동산 재테크 팀장은 "판교 아파트의 시세차익 기준이 되는 용인과 분당은 판교 개발에 따른 기대감으로 하루가 다르게 아파트 값이 뛰어, 결과적으로 분양가 상한제로 묶인 판교 신도시 내 아파트 당첨자의 시세차익만 키우고 있다"라고 말했다.
이어 안팀장은 "32평형을 기준으로 3억원 이상을 동원해서 분양받을 능력을 가진 사람에게 정부가 수억원의 차액을 안겨주는 셈"이라며 "정부의 무리한 분양가 상한제 도입으로 판교 가수요를 부추기는 결과를 빚어내고 있다"고 지적했다.
◇시민단체·네티즌 `판교 분양가 너무 높다`..분양가상한제 취지 무색
반면 시민단체와 네티즌은 당초 정부가 발표한 분양가보다 100만원 이상 올랐다며, 반발하고 있다. 경제정의실천연합은 성명을 내고 "공공택지 조성 목적을 상실하고, 땅장사 수단으로 전락한 판교신도시의 택지공급승인을 취소해야 한다"고 주장했다.
경실련은 "건설교통부가 승인한 판교신도시 택지공급가격은 최근 분양된 동탄지구의 택지비 360만원보다 2.6배나 비싸다"라며 "이 같은 금액이 확정될 경우 33평형 아파트 분양가는 평당 1000만원에 육박해 국민주거안정, 지가안정, 부동산투기억제라는 택지개발사업의 목적을 전혀 충족하지 못하게 된다"고 말했다.
시민단체 뿐만 아니라 네티즌들 역시 판교 분양가를 둘러싼 불만을 표출하고 있다.
모 포털사이트에 `ycs6240`라고 아이디를 밝힌 네티즌은 "분양가 연동제를 할 경우 평당 800만원 이라 선전하고, 뒤에서 참여정부가 이럴 수 있는가"라며 "이는 대국민 사기극이다"라고 의견을 피력했다.
이어 `zzungah0`의 네티즌도 "평당 천만원에 아파트를 팔 생각을 하면서 서민주택을 운운하고 있으니.. 세상에 이런 나라가 있을 수 있나"라며 "대한민국에서 3억원짜리 아파트를 살 수 있는 서민이 몇 프로 됩니까"라며 분양가 책정이 비현실적이란 점을 꼬집었다.
이 같은 논란에 대해 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “정부가 분양가 상한제를 도입한 취지는 집값을 안정시키겠다는 게 목적이었는데, 용인 분당 일대 아파트 값이 뛰어, 분양가 상한제 정책은 사실상 실패했다고 볼 수 있다”라고 말했다.
이어 그는 “분양가 상한제를 도입하기 전에 청약제도를 손질하는 방안이 병행되었어야 했는데, 이를 간과해 결과적으로 판교 청약이 막대한 시세차익을 얻을 수 있는 로또로 인식케 만들었다”라며 “정부가 집값도, 민심도 잡지 못하는 상황이 전개되고 있다”고 말했다.
- (채권폴)주간 금리전망 전문가 코멘트
- [edaily 이학선기자] ◆김기백 외환은행 차장 = 10년물 입찰 이후에 입찰공백이 너무 길다며 일단은 강세장이다. 물량공백 및 경기회복에 대한 기대치 조정으로 추가 강세를 시도하는 한주로 요약된다.
-국고 3년: 3.65~3.75%
-국고 5년: 3.80~3.95%
◆김대곤 한누리투자증권 과장 = 미시적인 부분과 거시적인 부분 모두 시장에 우호적인 환경을 제공해 주고 있다. 이번주에 있을 GDP 발표도 시장에 여전히 우호적으로 작용 할 전망이다. 이번주 시장을 보는 척도는 "기반영"의 여부인 것 같다. 시장 우호적인 재료들이 기반영되어 있다면 소문에 사고 뉴스에 팔아라는 격언이 맞을 것이며, 그렇치 않다면 좀 더 강세를 유지할 것으로 보인다. 하지만 전반적인 뷰는 리스크 관리 영역이라고 보고싶다.
-국고 3년: 3.65~3.80%
-국고 5년: 3.83~4.00%
◆김종희 신영투자신탁운용 차장 = 콜금리 추가인하 가능성이 차단된 가운데 절대금리 부담이 있지만, 일부 차익실현 매물로 인한 조정외에는 금리를 위로 밀어올릴만한 뚜렷한 재료가 현재로서는 없어 보인다. 따라서 주초 입찰과 맞물린 조정을 거칠 수는 있으나 주중반으로 들어가면서는 매수우위의 시장무게에 눌릴 것으로 예상된다.
-국고 3년: 3.65~3.75%
-국고 5년: 3.80~3.95%
◆박기현 서울증권 대리 = 수급부담 완화, 펀더멘털 관련 지표발표 및 선물만기근접으로 "밀리지 않는 장세" 연출가능성 높을 것으로 예상된다.
-국고 3년: 3.60~3.80%
-국고 5년: 3.80~4.00%
◆양진모 SK증권 연구원 = 10년물 입찰 전후 10년물 재평가 가능성이 있다. 향후 미국 경제지표, 소비자물가 등에 따라 미국채 수익률 추가 하락시 10년물 중심의 수익률 곡선 평탄화 가능성이 있다. 단 3년, 5년물은 그동안 빠르게 하락한데 따른 부담으로 제한적 움직임이 예상된다. 기술적 부담과 콜금리 인하 기대가 형성되기 어렵다는 점이 제한 요인으로 작용할 전망이다.
-국고 3년: 3.65~3.80%
-국고 5년: 3.83~4.00%
◆오세훈 하나은행 팀장 = 지난주는 금통위의 우호적인 멘트로 장기금리를 중심으로 금리가 큰 폭 하락했다. 금통위는 시장이 부담스러워했던 한미 금리역전 및 부동산 가격의 상승등에 대해 명쾌한 답을 주었다. 앞으로 상당기간 금리 인상이 없을 것으로 해석된다.
이번주도 강세가 이어질 것으로 예상된다. 아무리 둘러 보아도 가격부담이외에는 금리 상승요인이 없다. 가격부담 또한 추가하락을 제어할뿐 금리가 상승할 요인은 아니다. 단기금리가 정책금리에 막혀있는 이상 아무래도 장기물 위주의 장이 될 것이며 특히 3-5년 스프레드보다 5-10년 스프레드가 매력적으로 보이기 때문에 추가로 축소될 것으로 생각된다
-국고 3년: 3.63~3.80%
-국고 5년: 3.80~4.00%
◆이민철 동부화재 대리 = 전주 초반 미 고용지표 호전으로 국채수익률 급등하며 국내금리도 상승세로 출발했다. 그러나, 이후 국고채 입찰 호조 및 바이백 언급으로 하락반전, 이후 지표금리는 지표금리와의 스프레드 축소부담으로 등락을 보였다. 지난 목요일 금통위에서 금리동결 이후 저금리기조를 유지 등의 우호적인 코멘트가 나오면서 금리는 하락세를 보였다.
금주에는 10년물 입찰, 단기 통안채 및 재정증권 입찰 등으로 수급상은 비우호적인 요건이 존재한다. 그러나 지난 주 금통위의 우호적인 발언과 위안화 평가절상, 북핵 관련 리스크, 1분기 GDP 발표 등 금리 우호적으로 판단되는 요소들이 좀 더 큰 영향을 미칠 것으로 판단된다.
단기채권형 자금의 감소와 이에 따른 RP지원의 지속으로 단기채권 수익률은 하방경직성을 보일 것으로 예상되나, 하반기 경기회복에 대한 비관론이 증가하는 등 장기채권 수익률은 추가적인 하향압력요인이 존재하는 것으로 판단된다.
심리적으로 악재에 둔감한 상황이 지속되고 있어 금리는 추가적인 하향세를 보일 것으로 예상되나, 악재에 대한 반응의 탄력성은 호재보다 더 클 것으로 예상되어 추가적인 매수보다는 보유 후 매도,
단기차익을 고려한 매수가 바람직한 상황으로 판단된다.
-국고 3년: 3.65~3.80%
-국고 5년: 3.80~4.00%
◆최완석 새마을금고연합회 채권운용팀 차장 = 금통위에서 재차 확인된 1분기 경제성적표와 월요일 10년 국채 입찰이후 국채입찰이 없다는 점이 지표금리를 3.6%대로 진입시키는 원동력이 될 것이다. 그러나 지표금리가 추가적으로 하락하기 위해 필수적인 콜금리인하 가능성이 상당히 적다는 점과, 미국경제의 성장세 아직 이어지고 있다는 점이 부담으로 작용할 것이다. 결국 이번주 채권시장은 지표금리 3.70%를 중심으로 매매공방이 치열하게 일어날 것으로 보인다.
-국고 3년 3.65~3.80%
-국고 5년 3.85~4.00%
- 달라지는 부동산 세제.. 절세방안은
- [edaily 이진철기자] 올해 대대적인 세제개편의 영향으로 부동산 관련 절세전략에 대한 관심이 높아지고 있다.
특히, 다수의 고가 부동산을 보유한 부동산 부자들은 종합부동산세 신설과 1가구3주택이상 보유자에 대한 양도소득세 중과, 취득·등록세 과표변경 등으로 보유와 거래 모두 세금부담이 늘어나는 것이 불가피한 상황이다.
전문가들은 "내년부터 실거래가 신고 의무화와 양도세 과세기준 실거래가 전면 전환 등 부동산 세금의 기본골격이 완전히 바뀔 것으로 예상된다"며 "부동산 구입부터 매도단계까지 나름대로의 절세전략을 재구성할 필요가 있다"고 말한다.
◇거래세 줄이려면.. ´아파트 연내 매입, 단독은 매도타이밍 조절´
거래세는 크게 취득과 매도시에 지불해야 하는 세금으로 나뉜다. 아파트 등 주택을 취득하게 되면 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 교육세를 납부해야 한다.
부동산 거래관련 세금은 올 1월5일 개정된 지방세법 및 지방세법 시행령이 공포되면서 부동산 소유권 이전등기에 대한 등록세율이 기존보다 1~1.5%포인트 인하됐다.
이에 따라 개인간 거래시 취득·등록세율은 5.6~5.8%에서 3.8~4.0%로 낮아졌다. 하지만 취득·등록세는 과세표준이 시가표준액(시세의 30~40%)에서 올해부터 아파트는 국세청 기준시가(시세의 70~90%), 단독주택은 건교부의 공시가격으로 각각 변경됐기 때문에 달라진 과표에 따라 세금이 오히려 늘어나는 경우가 생길 수 있다.
아파트의 경우는 5월 2일 발표된 전국기준시가가 평균 4.2% 떨어졌지만 지역별로 뚜렷한 편차를 보이는 곳이 많은 상황이다.
실제로 양천구 목동의 35평형 시가 7억원인 아파트를 작년에 샀다면 1900만원의 거래세를 부담했지만 이제는 2400만원으로 500만원 정도 부담이 늘어나게 된다.
반면, 거래세 인하로 혜택을 보는 경우도 많다. 새로 입주하는 아파트의 경우에는 기존 아파트와는 별개로 과세표준이 분양가가 기준이 되기 때문에 등록세율 인하로 인해 세부담이 줄게 된다.
또한 실거래가액으로 신고해야 하는 주택거래신고지역이나 낙찰가 기준인 경매주택도 세금 인하 혜택을 받을 수 있다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 "매수를 미뤘던 실수요자들은 부동산중개업법 개정으로 내년부터 실거래가 신고가 의무화될 것으로 예상되기 때문에 연내 집을 마련하는 것이 유리하다"며 "다만, 단독주택의 경우에는 주택공시가격이 나오기 이전까지만 인하혜택을 보기 때문에 당장 거래를 서두르기보다 여유롭게 매도타이밍을 조절하는 것이 좋다"고 말했다.
◇1가구3주택 보유자, ´수익성 낮은 주택 먼저 처분유리´
올해부터 1가구3주택 보유자가 주택을 매도할 때 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 60%를 적용 받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 방법을 강구할 것으로 보인다.
우선 수도권(서울·인천·경기) 및 광역시(부산·대구·대전·광주·울산)에 소재하는 주택이 아니거나, 수도권·광역시 이외의 지역에 소재하는 주택으로서 양도시 기준시가가 3억원을 넘지 않는다면 중과적용을 피할 수 있다.
또한 2주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있어 소유권 이전등기를 마치기 이전에 분양권을 매도하거나 조세특례제한법 99조3항을 적용받는 주택(단, 양도시 6억원을 넘는 고가주택 제외)을 갖고 있다면 양도세 중과대상에서 벗어날 수 있다.
매도에 나설 경우는 단순 세금차액을 따지는 것보다는 보유한 주택의 지역호재나 가격상승여력 등 내재가치를 따져 매도순위를 결정하는 것이 필요하다.
향후 발전가능성 적고 수익성이 낮은 주택을 우선 처분하는 것이 바람직하고 비슷한 조건일 경우는 3주택중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 최후에 양도해 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다.
아울러 매도할 여건이 안되거나 여유자금이 있는 다주택자들이라면 급하게 매물을 처분하기보다 장기적으로 증여나 임대사업자로의 전환을 모색하는 것도 좋은 방법이다.
◇1가구2주택 보유자, ´양도세 적은 주택 매도후 비과세 요건 갖춰라´
1가구2주택 보유자는 정부가 5·4 부동산대책의 일환으로 내년부터 거주하지 않은 주택을 팔 때 실거래가 기준으로 양도세를 부과키로 했다는 것을 염두에 둬야 한다. 이럴 경우 과세표준이 시세의 70~80%선인 기준시가에서 실거래가(시세)로 바뀌기 때문에 최소 30% 이상 부담이 늘어나게 된다.
따라서 비거주 주택을 보유하고 있는 2주택자들은 경우에 따라 올해 안에 매도를 고려할 필요가 있다. 올해는 기준시가가 하락했기 때문에 세금이 줄어들 수도 있기 때문이다. 발전가능성이나 수익성이 낮은 주택의 매도를 고려하되, 비거주 주택의 연내 매각이 어렵고 비교우위의 주택이라면 내년에는 거주하고 있는 주택을 먼저 매각하는 것이 유리하다.
다만, 주택투기지역(전국 31곳)에서는 거주 여부에 관계없이 실거래가로 양도세가 부과되기 때문에 굳이 매각을 서두를 필요는 없다. 이 경우엔 양도세가 적은 집을 우선 매각한 다음 나머지 집은 비과세 요건을 갖추는 게 중요하다.
이밖에 주택을 양도할 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 1년 미만 보유는 50%의 세율이, 1년 초과~2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익을 얻더라도 세금으로 환수 당하기 때문이다.
반면, 3년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제(3~5년 10% 감액, 5~10년 15% 감액, 10년 이상 30% 감액) 혜택까지 받을 수 있다.
◇보유세를 줄이려면.. ´분산투자 등 포트폴리오 새로 짜라´
재산세 통합과 종합부동산세 신설로 보유세 부담이 상대적으로 늘어났다. 과거 보유세는 지방세 과세표준(시세의 30~40%)을 기준이 적용됐지만 앞으로는 국세청 기준시가, 건설교통부 공시가격 기준으로 과표가 정해지기 때문에 실거래가 반영률이 상당히 높아졌다.
특히 종부세는 인별 과세를 하기 때문에 다주택 소유자의 부담이 늘어날 수밖에 없다.
종부세의 절세방법으로는 주택과 토지는 과세 기준이 다르다는 점을 활용할 만 하다. 주택은 기준시가 9억원이상, 토지는 공시지가 6억원 이상의 소유자에게 과세되기 때문에 주택, 토지 등 분산투자를 통해 종부세를 피하는 것이 좋다.
또한 개인별의 합산 과세이기 때문에 부부간 증여와 공동등기가 유리하다. 3채를 가진 남편이 주택이 없는 부인에게 1채의 주택을 양도하면 합산되는 주택의 기준시가가 낮아져 종부세를 피할 수도 있다. 단, 늘어나는 종부세에 비해 증여로 인한 취득·등록세의 부담이 큰 경우도 있다는 점을 간과해서는 안된다.
1가구 3주택 이상 보유자라면 임대사업자 등록도 대안이다. 전용면적 25.7평(85㎡) 이하인 기존 주택을 5채 이상 매입해 10년 이상 임대하면 종부세 과세대상에서 제외될 전망이기 때문이다.
종부세 과세 기준일은 6월 1일이기 때문에 올해 5월31일까지 매도를 통해 소유권 이전등기를 마치면 재산세·종부세를 납부하지 않아도 된다.
이밖에 종부세는 국세청에서 부과, 징수하는 만큼 자진 신고하는 것이 상대적으로 유리하다. 공제세액은 납부액의 3%로 그리 크지 않지만 자진신고기간과 납부기일이 바로 연결되기 때문에 서두르는 것이 보다 효율적이다.
분양권의 경우 입주지정일이 과세 기준일(6월1일) 1~2개월 전이라면 약간의 지연등기를 통해 올해 보유세를 피할 수 있는 방법도 있다.
◇보유세 과세 일정
-4월31일 : 단독주택가격 공시(과표결정)
-6월 1일 : 보유세 납부대상자 결정
-7월말 : 건물분 재산세 전액납부, 주택분 재산세의 2분의 1 납부
-9월말 : 토지분 재산세 전액납부, 주택분 재산세의 2분의 1 납부
-12월15일: 종합부동산세 신고·납부
◇양도세 관련 바뀌는 제도
자료제공: 내집마련정보사
- 한·미조세조약 개정논의 어디까지 진행됐나
- [조세일보 제공] 국내에 진출한 외국계 펀드들이 수천억원대의 주식양도차익을 남기고도 세금은 한푼도 내지 않은 것에 대해 우리 나라가 뾰족한 과세해법을 찾지 못하는 것으로 알려지면서, 국가간 조세조약을 통한 이중과세방지협정에 대한 관심이 크게 높아지고 있다.
이와 관련 정부가 지난 1976년 미국과 맺었던 한·미조세조약을 30년만에 개정키로 미국과 합의, 조세조약 개정을 위한 본격적인 협상작업을 벌이고 있는 것으로 알려져 비상한 관심을 끌고 있다. 현재 국내에 진출한 외국계 펀드가 대부분 미국에 속한 펀드이기 때문이다.
한·미간 조세조약은 30년 전에 체결됐던 것으로 당시와 현재는 국제조세환경과 양국의 입장차이가 크게 달라졌다.
1970년대 경제개발을 위한 미국의 선진자본과 기술도입이 절실한 상황에서는 미국의 투자자에게 안정적인 투자환경을 만들어주는 조세조약 내용이 불가피했지만, 한국의 OECD가입으로 조세조약 교섭지위가 변화된 상황에선 과세권과 관련한 우리의 목소리를 키울 수 있도록 현재의 개발도상국형 조세조약을 개정할 필요성이 대두됐다.
이와 관련 지난 1997년 미국이 먼저 개정을 요청해와 시작된 조세조약 개정논의가 현재 몇 가지 민감한 쟁점사안만 남겨 놨지만, 한·미양국은 이미 대다수의 내용에선 이견을 좁히는 등 최종 합의 마지막 절충작업에 들어간 것으로 전해졌다.
현재 민감한 쟁점사안으로 이견을 보이는 것은 우리 나라에 대해선 자본수출국에 해당하는 미국은 미국국민에 대해선 자신이 과세하겠다는 거주지국 과세원칙을 고집하는 반면, 우리 나라는 소득이 발생한 나라에서 과세한다는 원천지국 과세원칙을 고수하고 있기 때문.
이로 인해 최근 론스타와 뉴브릿지 캐피털 등 미국펀드에 대한 주식양도차익과세 문제를 비롯 ▲로열티 과세문제 ▲선박 또는 항공기의 국제운수소득 ▲정보교환문제 ▲미국과세권의 확대문제 등 개별사안에 대해 협상에 난항을 겪고 있다는 것이 정부 당국자의 설명.
한·미조세조약 개정논의와 관련해 양국이 어떤 주장의 견지로 입장차이를 보이고 있는지, 요약 정리해봤다.
■거주지국 과세주의 대 원천지국 과세주의
미국은 조세조약 개정교섭회담에서 거주지주의 입장을 유지하고 있다. 가령, 이자·배당·사용료 등의 과세와 관련해선 원천지국의 과세면세를 주장하고, 선박·항공기의 임대소득에 대해선 이를 사업소득으로 분류해 주로 임대인의 거주지국이 과세권을 가질 것을 주장한다.
반면, 한국은 현행 한·미간의 경제관계에서 우리 나라는 아직 대미 투자유치국에 해당하는 만큼 소득이 실현되는 곳인 소득원천지에서의 포괄적인 면세는 곤란하다는 입장이다.
개정논의에서 발생하는 모든 의견차이가 바로 거주지국 과세주의 대 원천지국 과세주의와 관련해 자국에 유리한 방향에서 결정하기 위해 발생하고 있는 것.
■양도소득
국내에 진출한 외국계 펀드가 주식양도를 통해 거대이익을 남기고도 세금부담을 안하고 있는 것으로 알려지면서, 양도소득과 관련된 조세조약의 내용은 비상한 관심을 끌고 있는 부분.
현행의 한·미조세조약은 부동산을 제외한 주식 등의 양도소득에 대해선 거주지국 과세주의를 채택, 외환위기 이후 금융구조조정이나 기업매각과정에서 국내 주식시장 등에 포트폴리오 투자를 한 미국 자본이 얻은 양도소득에 대해 과세권을 행사하지 못했다.
아울러 미국의 법인이나 개인이 국내에서 부동산 과다보유법인의 주식을 양도하여 얻은 소득에 대해서도 마땅히 과세할 방법이 없었다.
이와 관련 미국은 현재 주식양도소득(자산이 주로 부동산으로 이루어진 주식 및 지분의 양도소득 포함)에 관한 조세조약 협상시 미국 법령을 근거로 자본적 자산의 양도소득에 대해 거주지국주의를 관철하려고 노력하고 있다.
반면 한국은 일반적인 주식에 대해서는 국제 흐름대로 거주지국 과세를 원칙으로 하되, 부동산과다보유법인 주식과 과점주주의 주식의 양도소득에 대해서는 원천지국 과세 입장을 견지하고 있다.
이와 관련 정부 당국자는 "한국이 최근 일본과 부동산과다법인·과점주주의 경우 주식양도차익에 대해 원천지국 과세를 하기로 조세협약을 개정했다"며 "미국 측도 여기에는 큰 이견이 없는 만큼, 우리의 입장을 잘 설득해 나가면 가능하다"고 설명했다.
■선박 또는 항공기의 국제운수소득
국제운수상 선박 또는 항공기의 운행으로부터 얻는 소득에 대한 과세권과 국제운수상의 소득에 콘테이너 및 콘테이너의 내륙운송을 위한 트레일러와 기타 관련되는 장비의 사용 또는 임대로부터 발생되는 소득, 운행에 부수되는 소득까지 포함시킬지 여부에 관한 문제다.
미국은 선박 또는 항공기의 국제 항행소득, 동 장비의 임대 및 동 운항에 부수적인 장비의 임대 소득에 대해서까지 거주지국 독점과세주의를 취하고 있다.
현재까지 한국은 미국과 협상에서 선박 또는 항공기의 국제운수소득에 대해 현행과 같이 거주지국 과세주의를 기본으로 채택하고 있으나, 세부적인 과세범위나 선박 또는 항공기의 운항에 부수되는 활동의 범위 등 세부적인 사항에 대해 협상을 벌이고 있다.
■로열티 과세문제
저작권, 특허, 상표, 영업권 등과 같은 무형의 재산인 지적재산권에 대한 사용의 대가로서 지급되는 일체의 지급금을 의미하는 통상 로열티(사용료)는 국제거래가 활발해지면서 그 중요성이 커지고 있다.
삼일회계법인 이진영 상무는 "해외에서 가장 잘 팔리고 있는 모바일폰의 핵심기술인 CDMA와 관련해 미국 퀄컴에게 국내 반도체 회사들이 지불하는 로열티는 지난 2002년 현재 3300억원에 달하고, 현재는 1조원을 넘게 지급하고 있을 것"이라고 밝혔다.
현행 한·미조세조약에선 로열티의 경우는 로열티 사용대가가 실제 지급된 장소에서 과세권을 갖도록 하고 있다. 그러나 조세조약 개정교섭 과정에서 미국은 권리가 실제 사용되고 있는 장소가 원천지가 되어야 한다고 주장(사용지주의)한데 반해, 한국은 실제 로열티가 지불되는 장소가 지불의 원천지(지급지주의)가 되어야 한다고 주장하고 있다.
정부 당국자는 이와 관련 "몇 번의 한·미조세조약 개정회담에서 한미 양측은 이 문제에 대해 지급지주의를 보다 분명히 하는 방향으로 나가고 있다"고 설명했다.
아울러 민감한 쟁점은 컴퓨터 소프트웨어를 과세목적상 어떻게 처리해야 하는가 하는 문제.
컴퓨터 소프트웨어는 일반 상품과 마찬가지로 포장된 형태로 판매되기도 하고, 또는 사용대가를 지불하고 인터넷을 통해 다운로드하여 사용할 수도 있다.
이와 관련해 일어나는 쟁점은 소프트웨어 사용권에 대한 대가를 로열티로 봐야하는지, 아니면 사업소득으로 봐야하는지 문제다. 만일 사업소득으로 과세를 하게 되면 비용공제가 허용되나, 로열티로 과세되면 제한세율로 지급시 원천공제되기 때문에 권리자에 대한 세법상의 처리가 달라지게 된다.
현재까지 한·미 양국은 어느 정도까지를 로열티로 과세하는 소프트웨어의 범위로 보아야 하는지 등 세부사항에 대해 협의를 진행 중이다.
■미국 과세권의 확대 문제
우리 세법에는 국내 거주자가 순전히 조세회피 목적으로 한국 국적을 이탈하여 타국으로 이주한 경우 외국에 있는 거주자의 국내 발생 소득에 대해 과세연도 이전까지의 미납세금 뿐만 아니라 미래의 특정 과세연도까지 이러한 국적이탈자의 소득에 대한 과세규정이 없다.
그러나 미국은 조세회피 목적으로 외국으로 이주하여 더 이상 미국 거주자가 아니다 하더라도, 부동산 매각, 주식 및 채권, 피지배외국법인의 주식양도 소득 등에 대해서는 소득의 원천지를 미국으로 보아 미국의 조세당국이 과세를 하도록 하고 있다.
한·미조세조약 개정교섭회담 과정에서 미국은 미국세법을 근거로 조세회피나 탈세의 목적으로 시민권이나 영주권을 포기한 과거의 시민 및 영주권자의 소득에 대해서도 일방당사국이 장래 일정 기간 동안 동인에 대한 과세권을 행사하여야 한다는 입장을 밝혔다.
한국은 순전히 조세회피 목적으로 이중국적자나 이중거주자가 타국으로 이주함으로써 간단히 과거 거주지국의 과세를 피하도록 한다면 이 역시 바람직한 것은 아닌 것으로 보되, 신중하게 접근해야 한다는 입장을 갖고 있는 것으로 전해졌다.
■정보교환 문제
조세조약의 허점이나 국가간 조세제도의 차이를 이용한 국제적인 조세회피나 탈세가 늘어나고 있는 것에 대한 대비하기 위한 문제.
현행 한·미조세조약은 한미 양국간 조세의 부과, 징수, 강제집행 또는 조세소송에 관한 정보의 교환뿐만 아니라, 특별한 사건에 관하여 타방 당사국으로부터 요청을 받은 경우에도 일방이 이에 응하도록 하고 있다.
미국은 지난 2001년 발생한 9·11 테러사태 이후 조세정보 교환의 의미를 전통적인 국제적인 조세회피 및 탈세방지에서 테러방지로 그 의의와 목적을 확대했다.
즉, 9·11 이후 미국은 테러스트들에 대한 자금제공, 테러리스트에 의한 테러자금 은닉 등을 방지하기 위해, 비밀보호의무를 정한 협상대상 국가에 국내법을 바꿔서라도 금융정보교환요청에 응하도록 협조를 요청하고 있다.
이에 따라 향후 한미간 조세조약 개정에서 현 조세조약에 규정된 납세자 개인의 조세관련 정보의 비밀성 유지와 공공정책에 위배를 이유로 정보교환대상에서 제외되는 조세정보의 범위를 어떻게 잡을 것인지가 주요 쟁점이 될 것으로 보인다.
■앞으로의 일정
정부 당국자는 "한·미양국간 현재 미흡한 일부 조항에 대해선 개선에 관한 합의에 도달했지만, 외교협상에서는 "모든 것이 합의되기 전까지는 아무 것도 합의된 게 없다"는 게 정설"이라며 "최종합의문안이 나올 때까지는 좀 더 시간이 걸릴 것"으로 전망했다.
아울러 한·미 조세조약상의 문제만이 아니고 국제사회에서 국가간 협의를 통해 다루어야 할 문제인 전자상거래에 대한 조세조약상 처리문제, 과세문제 등도 양국이 보다 더 긴밀히 협의해야 한다는 설명.
이와 관련 정부 당국자는 사견을 전제로 "협상은 빨라질 수도 있고, 늦어질 수도 있다고 볼 때, 실무진의 노하우에 따른 협상능력과 국가의 교섭능력, 국민정서 등 세 가지가 협상타결의 시기를 결정할 뿐"이라고 설명했다.
- 강남 저밀도 초소형 일반분양, 매력 있나?
- [edaily 윤진섭기자] 분양이 임박한 강남권 노른자위 저밀도 재건축 단지에 10평형대 초소형 아파트가 대거 쏟아질 전망이다. 이는 지난해 2차 서울동시분양에 선보인 강남구 역삼동 개나리 2차 아파트 11평형 178가구에 이어 두 번째 초소형 분양이다.
특히 이번 분양물량은 소형의무비율 탓에 `기형적 평형`이 배치된 재건축 단지에서 공급하는 첫 대규모 분양이라는 점에서 부동산업계는 촉각을 곤두세우고 있다.
우선 해당 해당 저밀도 재건축 조합과 건설업체들은 강남권 임대수요가 탄탄하다는 점을 들어 분양 성공을 자신하고, 임대사업자 등 특정 계층을 겨냥한 `타킷 마케팅`을 펼치고 있다.
반면 부동산 전문가들은 평형 대비 높은 고분양가, 그리고 비슷한 시기에 대거 일반분양이 쏟아진다는 점을 들어 10평형대 아파트의 경쟁력에 다소 회의적인 시각을 드러내고 있다.
◇건설업체, 독신자·임대사업자 대상 `타킷 마케팅`..분양성공 자신
11일 업계에 따르면 강남권에 쏟아질 소형아파트는 ▲송파구 잠실주공2단지(12평 868가구) ▲잠실시영(16평 344가구) ▲강남구 삼성동 AID(12~18평 416가구) 등이다. 이들 아파트는 이달 4차 동시분양이나 5월에 공급될 예정이다.
우선 저밀도 재건축 조합과 시공회사는 내심 성공을 자신하면서, 분양률을 끌어올리기 위한 각종 분양 마케팅 전략 수립에 골몰하고 있다.
분양 성공을 기대하는 데는 같은 단지 안 중대형 평형에 비해 상대적으로 가격이 저렴하고, 전용률이 높아 독신세대를 비롯한 임대수입을 목적으로 한 임대사업자의 청약이 의외로 많을 것이란 점을 들고 있다.
또 여기에 지난해 2차 동시분양을 통해 현대산업개발이 선보인 개나리 2차 11평형이 당초 예상을 뒤엎고 7.9대 1에 이르는 높은 청약경쟁률을 기록했다는 점도 이 같은 분위기를 뒷받침하고 있다.
잠실시영 공동사업자 중 하나인 쌍용건설(012650) 관계자는 "잠실이나 강남 일대 테헤란로 인근에는 직장부근에서 잠만 자는 전문직 종사자가 많다"며 "이들이 기존 고급 오피스텔에서 아파트로 거주지를 이동할 가능성이 높아 임대전망이 밝고, 이를 겨냥한 청약수요자들이 청약에 나설 것"이라고 말했다.
이 같은 기대감 속에서 각 업체들은 독신세대와 임대사업자를 대상으로 한 사업 설명회를 준비하는 등 분양률을 끌어올리기 위한 각종 마케팅 전략을 수립 중이다.
이달 4차 동시분양에 선보일 잠실주공2단지의 경우 오는 4월30일 삼성동 코엑스에서 임대사업자를 상대로 한 사업설명회를 개최할 계획이다.
분양컨설팅을 맡은 부동산뱅크는 전국의 임대사업자 6만여 명의 리스트를 파악, 이 가운데 약 30%정도로 추산되는 강남권의 임대사업자들에게 사전에 DM발송 등의 마케팅에 주력하고 있다.
아울러 조합측도 12평형 분양가를 다른 일반분양분인 24,33평보다 낮추는 방안을 조심스레 검토 중인 것으로 알려졌다. 또 5월 분양 예정인 잠실시영아파트와 삼성동 AID도 임대사업자를 대상으로 한 별도의 사업설명회를 계획하고 있다.
◇높은 분양가·공급과잉 등 이유로 투자가치 회의적 견해 지배적
반면 강남권에서 10평대 아파트 분양에 대해 업계 전문가들은 다소 회의적인 시각이 지배적이다. 그 첫째 이유로 꼽는 것이 분양가다.
실제 송파구 잠실주공 2단지에서 선보일 12평형의 분양가와 관련해 업계에선 평당 1600만~1800만원선을 내다보고 있다. 이 경우 분양가는 12평형의 경우 2억원에 육박한다.
잠실 A공인 관계자는 "소형 평형은 공사 원가가 많이 들기 때문에 분양가를 더 낮추는 데도 한계가 있을 것"이라며 "중대형 아파트에 비해 소형 아파트의 경우 시세차익을 기대하기 어렵다는 점을 감안하면, 분양가격이 평당 1600만원 이상에서 책정될 경우, 분양에 애를 먹을 수 있을 것"이라고 밝혔다.
공급이 4월과 5월에 걸쳐 한꺼번에 나온다는 점도 악재다. 안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은 "두 달에 걸쳐 나올 10평형대 물량이 1500가구를 넘어서는 등 수요에 비해 공급이 지나치게 많아 공급 과잉이 우려된다"며 "강남의 초소형 평형에 거주할 수요층이 그리 많지 않다는 점을 고려하면 투자 매력은 그리 높지 않을 것"이라고 말했다.
- 마곡지구 투자, 지금사도 돈 될만 곳은?
- [edaily 윤진섭기자] 서울의 마지막 미개발 `노른자위` 땅인 마곡지구(강서구 마곡.가양동 일대 100만여평)가 오는 2031년까지 동북아 국제 비즈니스타운으로 개발된다.
7일 서울시는 다음달에 이 같은 마곡지구 개발 확정을 발표할 예정다. 이에 따라 이 일대 부동산에 대한 관심이 한층 높아질 전망이다.
하지만 마곡지구 주변 아파트는 신규 입주예정 아파트의 경우 매수세가 이어지고 있으나 기존 아파트는 가격이 보합세를 보이는 등 큰 변화가 없는 상태다. 반면 마곡지구의 대부분을 차지하는 전답은 `수용가격이 평당 200만원`이라는 소문이 퍼지면서 거래가 중단된 상태다.
이에 따라 업계 전문가들은 지구 내 토지투자보다 주변 방화동과 공항동 일대 단독주택나 신규아파트를 중심으로 매입 여부를 고려해 볼 필요가 있다고 조언하고 있다.
◇마곡지구 개발 발표 임박, 토지시장 꿈틀
마곡지구 개발 윤곽이 발표되면서 관심이 집중되고 있는 지역은 5호선 마곡역과 인천신공항철도와 9호선 지하철 환승역 부근 역세권 일대 45만평 전답이다. 특히 서울시의 토지 보상 수용가격이 평당 200만원이 될 것이란 전망이 나오면서 전답의 매도호가가 큰 폭으로 뛴 상태다.
연초까지만 해도 마곡지구를 가로지르는 공항로와 가양대로 부근 땅은 평당 100만~110만원, 일반 농지는 평당 90만원 안팎이었다. 그러나 서울시의 수용가격이 평당 200만원이 될 것이라는 전망이 나오면서 매도 호가가 최고 평당 140만~160만원까지 뛰었다.
마곡동 보람공인 관계자는 "마곡지구 전답의 공시지가 평당 70만~80만원인데다 지난해 보상이 끝난 바로 옆 발산택지개발지구의 수용가가 평당 130만~140만원 정도였다는 점을 감안하면 평당 200만원 수용설은 현실성이 다소 떨어진다"고 말했다.
이어 그는 "이 같은 소식이 전해지면서 땅 주인들이 매도 호가를 높이고, 매물을 내놓지 않아 거래가 사라졌다"며 "명확하지 않은 정보만 믿고 토지 매입에 나서는 것은 피해야 할 것"이라고 말했다.
◇마곡지구 부근 방화뉴타운, 공항동 이주단지 등 관심
마곡지구 내 토지 투자가 불투명한 상태에서 마곡지구와 경계를 이루고 있는 마곡동과 방화, 공항, 화곡, 가양동 일대 단독주택지와 아파트가 새로운 투자처로 인식되고 있다.
우선 투자 0순위로 거론되는 곳은 마곡지구 서북쪽 송화초등학교와 세민여자산업정보고교 부근 일대 방화뉴타운 1지구 내 단독주택지다. 방화뉴타운은 기존 재개발구역이 없고 평지여서 주민 합의만 이뤄지면 사업이 다른 곳보다 빨리 진행될 수 있다고 전문가들은 본다. 백지 상태에서 개발하기 때문에 `지분 쪼개기`등의 부작용이 적은 편이라는 것.
방화뉴타운의 투자성은 마곡·발산택지지구와 함께 묶어 봐야 한다. 개발 시기가 비슷하고 맞붙어 있어 자연스럽게 같은 개발권역이 되기 때문이다. 지하철 5호선 이외에 2007년 말 9호선이 개통될 예정인 것도 주목할 재료다.
다만 가격이 다소 비싸다는 게 투자의 걸림돌이다. 현재 송화초등학교 부근 40미터 도로변 단독주택은 10평 내외는 평당 1400만~1500만원, 10평~30평형은 1000만원, 대형평형은 600만~800만원선을 호가하고 있다. 또 공항초등학교와 경남아파트 부근에 위치한 녹지가격은 평당 400만원을 호가할 정도로 가격이 강세다.
현지 연세공인 관계자는 "마곡지구 개발이 가시화되면서 방화 뉴타운 역시 사업 추진에 탄력을 받을 것이란 기대감이 커지면서 거래가 이뤄지고 있다"며 "다만 마곡지구와 붙어 있어 발전 잠재력이 크지만, 워낙 장기 사업이여서 단기차익을 노리는 투자는 금물"이라고 전했다.
마곡지구와 다소 거리가 있지만 발산택지개발지구와 인접한 공항동 이주단지 일대도 관심 지역이다. 외발산 사거리부터 송정중교가 위치한 신 이주단지는 도로 인접 단독택지는 평당 1500만원을 호가하고 있다.
반면 공항동 독수리아파트가 위치한 양촌들 부근 일대 구 이주 단지는 평당 600만~700만원으로 다소 저렴해, 토지 투자 여부를 저울질 해볼만한 곳으로 평가되고 있다.
◇주변 아파트, `옥석가려, 비교적 신규아파트로 한정` 투자 고려
마곡지구 개발이 본격화되면서 주변지역에 위치한 아파트도 관심 투자대상으로 부상한 상태. 다만 여기에는 몇 가지 단서 조항이 있다는 게 업계 전문가들의 의견이다.
함영진 내집마련정보사 관계자는 "마곡지구가 본격 개발될 경우 주변 아파트가 수혜를 입을 것으로 본다"고 전제하고, "다만 마곡지구 개발이 장기 사업이고, 순차적으로 개발되는 만큼 주변 새 아파트 단지로 투자 대상을 한정해 옥석을 구별하는 전략이 필요하다"고 말했다.
이 점을 고려할 때 마곡지구 동남쪽에 위치한 내발산동에선 이번달부터 입주가 본격화되는 우장산현대홈타운이 주목을 끌고 있다. 총 2198가구인 이 아파트는 33평형의 시세가 3억7000만원에서 최고 4억6000만원선이며, 39평형은 4억8000만~5억6000만원으로 다소 높은 시세를 나타내고 있다.
마곡지구 서북쪽인 방화동 일대에선 우림루미아트 3차(5월 입주)와 2003에 입주한 동부센트레빌2차, 그리고 공항시장 부근에 위치한 대림아파트, 길성프리텔 등이 비교적 신규 아파트로 꼽히고 있다.동부센트레빌 2차 31평형 시세는 2억8000만~3억3000만원선이며, 대림e편한세상 36평형은 3억1000만~3억4000만원선을 나타내고 있다.
- 소버린, 약인가 독인가
- [edaily 하수정기자] 국내 최대 정유업체인 SK㈜를 2년여간 압박하고 있는 소버린자산운용이 재계 2위 LG그룹의 축인 ㈜LG(003550)와 LG전자(066570)에도 손을 뻗쳤다.
우리나라에서 소버린은 두 얼굴을 가졌다. `원칙을 고수하는 장기투자자`와 `경영권을 위협하는 투기펀드`라는 엇갈린 시장의 평가를 받고 있다.
SK㈜는 소버린이 지배구조 개선, 이사자격 강화 등을 끊임없이 요구하면서 경영압박을 받고 있는데다 치열한 표대결과 홍보전 때문에 비용과 에너지를 소모하는 등 손실이 막대한 것으로 보고 있다.
그러나 소버린 등장이후 M&A 기대감을 시장에 불러일으키면서 주가가 급등하는 한편 실제로 지배구조와 재무구조, 사업구조 개선에 노력을 기울이면서 SK㈜에 괄목할 만한 변화를 몰고왔다.
SK㈜에 악재인 동시에 호재로도 인식돼 왔던 소버린은 일단 LG에게는 LG의 가치를 부각시킬 존재로 평가되고 있다.
◇소버린은 누구인가
지난 72년 뉴질랜드에 수립된 제조와 수입, 소매, 자산개발 그룹에서 시작된 소버린은 86년 무역 사업의 대부분을 매각하고 모나코에 기반을 둔 국제 투자 기관으로 자리잡았다.
소버린은 사업 초기 아시아에서 활동하면서 홍콩 상업지역의 부동산을 인수해 재개발, 매각하는 사업을 진행했고 주요 아시아 기업과 지수관련 주식과 파생 상품을 거래했다.
이후 소버린은 브라질과 아르헨티나 이동통신주 및 설비 기업에 이어 러시아의 철강과 전력, 설비, 가스 유류 기업들에 투자해 오고 있다.
지난 2002년부터는 아시아 시장에 다시 눈을 돌려 일본 금융분야 투자에 나섰으며 2003년에는 우리나라 재계 3위인 SK의 최대주주로 등장했다.
◇소버린 "SK 변화시킨 자극제"
지난 2003년 계열사 분식회계와 경영진 기소 등으로 위기를 겪었던 SK(003600)㈜는 소버린의 맹공격까지 겹치면서 벼랑 끝에 몰린 듯 했다.
그러나 SK㈜는 지난해 정기주주총회에서 소버린과의 표대결에서 승리한 후 지배구조와 재무구조를 개선하겠다는 투자자들과의 약속을 지켜내면서 오히려 전화위복의 기회가 됐다.
소버린은 해외 대주주로 올라선 후 SK㈜에 `과감한 개혁`을 요구하면서 지배구조의 투명성을 확보하라는 주문을 해왔다. 지난 주총에는 국내 유명 인사들을 이사진 후보를 내세우는 한편 이사진 후보와 소액주주들과의 대화자리도 마련하는 등 적극적인 행보를 보였다.
최근에는 임시주총 소집을 통해 금고이상 형을 받게 되는 이사의 자격을 상실토록 하는 정관개정안을 상정하겠다며 SK㈜와 법정공방을 벌였다.
그밖에도 SK글로벌 분식회계자금 행방에 대해 의문을 제기하거나 계열사 지원에 반대하는 등 각종 요구사항을 끊임없이 제기해왔다.
소버린의 압박이 진행되고 있는 동안 SK㈜는 이사회의 70%를 사외이사로 구성하고 이사회 중심으로 의사결정 체제를 구축하는 등 지배구조의 투명성을 대폭 개선시켰다는 평가를 받고 있다.
또 사상최대의 실적에 양호한 주가흐름, 적극적인 IR활동으로 투자자들에게 긍정적인 시각을 얻어내고 있는데다 위기관리 능력까지 배가됨으로써 재도약 발판을 마련하게 됐다.
소버린이 일종의 자극제로서의 역할을 톡톡히 해낸 셈이다.
◇지분 매각, 잠재적인 문제남아
그러나 소버린이 아무리 장기 투자자라고 하더라도 언젠가는 보유 물량을 처분하게 될 것이기 때문에, 외국계 단일주체가 대량 지분을 보유하고 있다는 것 자체만으로도 시장의 잠재 불안요인이 될 수 있다.
소버린이 14.9%에 달하는 지분을 매각하기 위해서는 장기간에 걸쳐 이뤄질 수 밖에 없겠지만, 일단 일부 지분이 매각되면 추가 처분에 대한 불안과 M&A 재료 소멸로 실망매물이 단기간에 쏟아질 가능성이 있다고 전문가들은 분석하고 있다.
또 일각에서는 `그린메일` 가능성도 제기되고 있다. 소버린이 경영권을 방어하고자 하는 SK㈜에 시가보다 비싸게 사라고 요구할 수 있다는 것.
그렇게 되면 최소 주당 5만원씩만 잡아도 SK㈜는 소버린이 보유한 1900만주를 사들이기 위해 1조원에 육박하는 자금을 쏟아야 한다 .
소버린이 평균적으로 매입한 단가가 주당 9293원에 총 매입금액이 1768억원에 불과하다는 것을 감안하면 소버린은 어마어마한 차익을 얻게 되며 SK㈜는 시설투자와 경영활동에 투입할 자금을 지분매입에 쓰면서 기회비용까지 물어야한다.
현재 시장에서는 소버린이 ㈜LG와 LG전자에 1조원을 투입, 지분을 사들인 데 대해 주가급등 기대감이 만연해 있는 상태다. 소버린측에서도 LG의 지배구조 투명성에 "경의"를 표하는 등 SK㈜와는 분명히 다른 입장을 보이고 있다.
그렇다 하더라도 LG는 소버린이 경영 간섭을 할 가능성도 배제할 수 없는데다 향후 지분 매각시에 대비한 부담에서 벗어날 수 없는 상태다.
소버린이 SK㈜에 이어 ㈜LG와 LG전자의 주요 주주로 올라서면서 외국 자본에 대한 논란은 더욱 뜨거워질 것으로 보인다.
- (설이후 부동산전략)③주상복합, 뜨는 곳 잡아라
- [edaily 이진철기자] "올해 제2의 용산 시티파크는 어디?"
올해 서울과 수도권 노른자위 지역에서 주상복합 아파트가 잇따라 분양을 준비하고 있어 작년 용산 시티파크에 불었던 투자열풍이 재현될 지에 관심이 쏠리고 있다.
업계에 따르면 올해 주상복합 공급은 서울·수도권의 용산, 목동, 여의도, 송도신도시 등 인기지역을 비롯해 전국적으로 35곳 이상에서 1만여가구 이상이 공급될 예정이다.
다만, 지난해 3월말부터 주상복합아파트도 투기과열지구에서 분양권 전매가 금지된 데다 청약통장 가입자에게 우선 공급되는 등 규제가 강화됨에 따라 단기 프리미엄만을 노린 가수요는 예전에 비해 크게 줄어들 것으로 예상된다.
부동산업계는 특히 올해 주상복합 아파트 분양시장이 입지여건과 브랜드, 단지규모 등에 따라 인기물량과 비인기물량의 양극화현상이 뚜렷할 것으로 전망하고 있다.
김학권 세중코리아 사장은 "단지형이나 브랜드, 입지 등에서 차별화된 주상복합아파트는 수요가 여전히 많아 환금성도 뛰어나고 가격상승면에서도 유리하다"면서 "올해 주상복합 분양시장의 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 전망되는 만큼 수요자들도 향후에도 시장에서 주목받을 만한 물량을 선택하는 것이 바람직하다"고 말했다.
이에 따라 주상복합 아파트에 관심있는 수요자들은 지역을 대표할 수 있는 초고층이면서 조망권이나 교통여건이 우수한 ´랜드마크´ 주상복합 아파트에 관심을 가져볼 만 하다.
김은경 스피드뱅크 팀장은 "역세권을 비롯해 입지가 뛰어난 우량 물건에 선별적으로 청약하는 것이 바람직하다"며 "다만, 주상복합 아파트도 분양권을 전매할 수 없고 당첨될 경우 일반 아파트와 같이 5년간 1순위 자격을 상실하게 된다는 점을 감안, 단기 시세차익보다는 입주후 자산가치를 따져보고 청약에 나서야 할 것"이라고 말했다.
◇용산 ´파크타워´= 현대건설(000720)과 삼성물산이 용산동 및 한강로(용산2지구)일대에 도심재개발 주상복합아파트로 상반기 분양할 예정이다.
지상 34~40층, 6개동 규모로 30평~96평형 888가구중 조합원분 620가구를 제외한 268가구가 일반분양되고 오피스텔 126실(52평~93평)은 별도로 일반에 공급된다.
아파트와 오피스텔을 합해 총 1014가구(실)에 이르는 대단지로 지상 25층 이상이면 한강조망도 가능하다. 입지여건은 4호선 이촌역을 이용할 수 있고, 용산 가족공원과 국립중앙박물관, 미군기지 이전으로 조성될 80만평 규모의 공원과도 인접하다.
◇여의도 ´LG자이´= LG건설(006360)이 오는 3월 여의도 한성아파트를 재건축을 통해 주상복합 47평~79평형 580가구중 조합원분을 제외한 250가구를 일반분양에 나설 예정이다.
지하철 5호선 여의도역이 바로 인접해 있고 오는 2007년말 9호선이 개통되면 교통여건이 더욱 개선될 것으로 예상된다. 여의도 업무시설내 입지해 있으며, 여의도공원, 한강시민공원 등을 편리하게 이용할 수 있다.
◇목동 ´삼성 트라팰리스´= 삼성물산(000830)이 상반기중 양천구 목동 오목교역 인근에 최고 49층 규모의 초고층 주상복합 42평~91평형 총 526가구중 344가구를 일반에 분양한다.
지상 2층~8층이 주차장, 9층에는 주민커뮤니티공간이 들어서고 SBS방송국, 현대백화점, 목동종합운동장 및 아이스링크 등이 가깝다.
◇황학동 ´롯데캐슬´= 롯데건설이 황학동 삼일아파트와 이 일대 단독주택을 재개발하는 사업으로 총 1852가구의 대단지다.
14평형 318가구, 24평형 478가구, 34평형 790가구, 46평형 266가구로 이뤄져 있고 전체 1852가구 중 임대 318가구, 조합분 1067가구를 제외한 467가구가 5월쯤 일반분양된다. 연내 복원공사가 마무리되는 청계천이 바로 옆에 위치해 있으며, 지하철 2·6호선 신당역 및 1·2호선 신설동역이 가깝다.
◇인천 동춘동 ´송도더샵´= 포스코건설이 인천 송도신도시 동춘동에 64층짜리 4개동 규모의 주상복합아파트를 건립한다.
게일인터내셔널코리아가 개발사업자로 총 16만여평의 부지에 아파트 1600가구와 오피스텔 1050실이 오는 5월쯤 분양된다. 송도신도시에서도 인기 지역인 국제업무지구에 들어서는 것이 특징이다.
