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- 2007 내집 마련 전략을 수정하라
- [조선일보 제공] 내년 9월 민간아파트에 대한 분양가 상한제(분양가 규제)가 도입되고 환매조건부·토지임대부 등 이른바 ‘반값 아파트’가 시범적으로 도입된다. 아파트 분양제도에 근본적인 변화가 발생하는 만큼, 내 집 마련 전략도 수정이 불가피해졌다. ◆자녀 많은 무주택자는 유리…여유를 가져라 가장 큰 변수는 나이·무주택·자녀 수에 따라 당첨 우선권을 주는 청약가점제 도입. 당초 정부는 ‘추첨식’인 주택 청약제도를 2008년부터 공공택지 중소형 평형, 2010년부터 민간택지 중소형 평형을 가점제로 바꿀 계획이었다. 하지만 정부는 분양가 상한제, 반값 아파트 도입시기에 맞춰 가점제도 조금 더 앞당겨 실시하는 방안을 검토하고 있다. 이에 따라 무주택 기간이 길고, 자녀 수가 많고 청약통장을 갖고 있다면 여유 있게 기다릴 수 있다. 청약 가점은 ▲세대주 연령 ▲부양가족 수(가구 구성+자녀 수) ▲무주택 기간 ▲청약통장 가입기간 등에 의해 산정된다. 청약자는 자신의 점수를 계산, 당첨 가능성을 어느 정도 예상하고 청약할 수 있다. 내년도에 시범적으로 도입되는 반값 아파트도 무주택자들을 대상으로 공급될 전망이다. ◆청약저축 가입자는 인기지역 위주로 청약 전용면적 25.7평 이하 공공분양 아파트를 분양받을 수 있는 청약저축 가입자들도 여유가 있다. 공공분양 아파트는 주택공사·SH공사가 저렴하게 공급하는 중소형 아파트. 판교신도시·성남 도촌지구의 공공분양 중소형 아파트는 이미 시세의 절반 수준에 분양됐다. 정부는 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 주택공사·지방자치단체가 분양하는 공공주택 물량을 확대할 예정이다. ‘부동산 114’ 김희선 전무는 “청약저축 가입기간이 길어 당첨확률이 높은 사람들은 서두를 필요 없이 인기지역을 선별적으로 청약하면 된다”고 말했다. ◆내 집 넓히려는 수요자들, 상반기에 공략 분양제도가 무주택자에게 유리하게 바뀜에 따라 유주택자들의 내 집 넓히기는 더욱 어려워질 전망이다. 분양가 상한제가 실시돼 민간아파트의 분양가는 20~30%까지 떨어질 수 있지만 그만큼 청약경쟁은 치열해질 수밖에 없다. 유주택자들은 분양가 상한제만 믿고 기다리기에는 당첨확률이 너무 낮다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “아파트 가격이 하락하는 시기에 자신이 원하는 입지의 기존 아파트를 공략하는 것도 내 집을 넓히는 방법”이라고 말했다. 분양가 상한제 실시 전에 분양되는 아파트 청약도 고려해볼 만하다. 내년 9월 도입되는 분양가 상한제를 피하기 위해 건설업체들은 내년 상반기에 아파트를 대거 분양한다는 계획이다. 이광수 춘추 대표는 “내년 상반기 분양되는 입지가 좋은 지역의 아파트는 적극적으로 공략할 필요가 있다”고 말했다. 다만, 수도권에서 5000만~1억원 미만의 아파트를 갖고 있는 유주택자도 무주택자로 간주, 불이익을 주지 않는 방향으로 청약가점제가 개편될 가능성도 높다. ◆신혼부부 등은 국민임대도 주목 무주택자지만 나이가 젊은 신혼부부들은 청약가점제가 도입되면 오히려 불리해질 수 있다. 전문가들은 이들은 분양보다는 청약저축에 가입해 국민임대주택에 입주하는 것도 고려해볼 필요가 있다고 조언하고 있다. 국민임대주택은 30년까지 임대가 가능한 데다 공급물량도 대폭 늘어난다. 입주 기준은 전용면적 18평 이하의 경우, 도시 근로자 가구당 월평균 소득(325만원)의 70%선, 즉 월 227만5580원 이하의 무주택 가구주이다. 청약저축 가입여부와 상관없다. 18평 초과 국민임대의 월평균 소득 제한은 325만원 이하이다. 청약 저축 가입자여야 한다.
- (저금리의 비밀)⑥`패거리금융` 진수 보여줬다
- [이데일리 강종구기자] 거품붕괴 우려에도 불구하고 은행들이 대출을 멈추지 못하는 이유는 무엇일까. 영국의 유명한 경제학자인 앤드류 팔로우 옥스포드대 교수는 한마디로 "시장에서 쫓겨나지 않기 위해"라고 말한다. 비록 거품이 꺼질 위험에 처했다 할지라도 모든 은행이 집단적으로 자금공급을 중단한다는 결정을 내리지 않는다면, 자체적으로 합리적인(rational) 판단하에 대출을 중단한 은행만이 시장에서 구축된다는 것이다. 외환시장, 채권시장, 부동산시장에서 `기대`가 현실을 만들어가는 동안, 국내 은행들은 패거리 금융문화의 진수를 보여줬다. 거품붕괴와 부실화를 우려하면서도 스스로 금리를 낮춰가며 가계와 중소기업 대출에 몰입했다. 한국은행과 금융감독원, 심지어 청와대와 외국 투자은행에서 심각한 우려와 경고가 잇따라 나왔지만 웬만해서는 은행들을 멈추게 할 수 없었다. ◇ 매혹적인 외화차입 & 외화대출..은행들 우루루외화차입을 주도한 것은 매우 낮은 금리로 차입이 가능하고 파생상품 거래에 능한 외은지점이었지만 국내 은행들이라고 예외는 아니었다. 지난해 일부 은행 중심으로 이루어졌던 외화차입은 올해 산업은행을 제외한 모든 은행으로 급속히 확산됐다. 기업 선물환 매도를 소화하기 위해 불가피한 단기 외화차입이 기본적으로 많았지만 그 외에 외화대출 재원을 확보하기 위한 차입도 적지 않았다. 특히 2분기 이후 무위험 차익거래 기회가 확대되고 중소기업 대출이 대폭 확대되면서 은행 단기 외화차입은 3분기까지 절정에 달했다. 그럴만도 했던 것이 외화차입을 이용한 외화대출은 올해 국내 은행에게나 고객에게나 너무나 매혹적이었다. 은행 입장에선 높아진 대외신인도로 과거에 비해 저금리 차입이 가능해진데다 FX스왑이나 통화스왑 등 파생상품 거래를 통해 조달금리 수준을 더욱 낮출 수 있었다. 당연히 원화대출에 비해 더 낮은 금리로 대출이 가능해 고객유치에도 유리했다. 실제로 A 은행의 경우 지난해 4분기 외화대출 금리는 평균 6.36%였으나 올해 3분기에는 5.88%까지 낮출 수 있었다. 기업대출의 대부분을 차지하는 일반자금 대출의 적용금리 평균이 올해 6.5~6.8%인 점을 감안할 경우 올들어 외화대출의 매력이 얼마나 높아졌는지 짐작이 가능하다. 정반대로 이 은행이 역외에 대해 외화대출을 할 때 금리는 지난해 4분기 평균 4.75%에서 7.00%로 인상됐다. 선물환율이 현물환율을 크게 밑돌면서 발생한 환차익 때문에 국내 대출금리를 더 낮게 가져갈 수 있었던 것이다. 이 은행의 경우 국내에서 원화로 차입할 경우 5.6~5.9% 정도의 금리를 줘야 했지만, 외화차입을 할 때는 만기 등에 따라 0.1~6.2%의 범위에서 조달이 가능했다. 비단 해외가 아니더라도 막대한 외화자금을 보유하고 있는 산업은행에서도 2%대 초중반이면 외화표시 원화차입이 가능했다. 넉넉한 외화자금을 차입한 은행들의 외화대출은 2분기부터 일제히 급증했다. 2004년말 20조원, 2005년말 23조원이었던 시중은행 외화대출금 잔액은 올해 6월말 29조원, 9월말엔 33조원으로 불어났다. 시중은행중 신한은행이 9월말 현재 가장 많은 7조6000억원어치의 외화대출 잔액을 기록하고 있는 가운데, 국민은행은 3월말 4조원에서 9월말 6조3000억원, 우리은행은 5조3000억원에서 6조3000억원, 하나은행은 2조5000억원에서 4조7000억원, 한국씨티은행은 1조7000억원에서 3조원으로 거의 배증했다. 일부 지방은행의 경우 외화대출을 전혀 취급하지 않다가 2분기부터 급격히 늘려갔다. 은행들은 지난 8월 17일 한국은행이 외화대출 억제에 나서자 강력히 반발하기도 했다. 중앙은행이 왜 민간은행의 밥벌이까지 방해하느냐는 것이었다. 실수요자만 대상으로 한다는 제한은 이미 사라진 지 오래였기 때문에 한은은 은행들을 설득하는데 상당한 애를 먹어야 했다. ◇ `전 은행, 대출 앞으로`.."일단 벌려 놓으면 돈 된다" 외화차입이 급증하고 외은지점의 국내 채권 매입이 대폭 확대되던 4월을 전후해 국내은행들의 자금운용 패턴도 극적으로 바뀌었다. 금리가 계속 하락하는 강세장이 지속되고 있음에도 불구하고 보유중이던 채권을 처분하고 대신 대출을 크게 늘리기 시작했다. 마침 중소기업 대출경쟁이 불이 붙던 때였고, `판교신드롬`으로 대규모 아파트 청약자금 수요가 발생했고 집값은 다시 들썩거리고 있었다. 그러나 그것만이 채권에서 대출로 운용처를 바꾼 이유의 전부는아니었다. 콜금리 인상과 특판예금 등 수신경쟁으로 조달금리는 높아졌는데 장기 채권금리는 하락해 수지가 맞지 않았다. 상대적으로 대출을 하지 않을 경우 기회비용은 커졌다. 주택담보대출의 기회비용은 절묘하게도 4월에 바닥을 찍고 크게 상승했다. 실제로 B은행의 경우 지난해 4분기에는 예수금, 차입금, 사채를 통틀어 평균 2.8% 정도의 금리로 자금을 조달했고, 채권에 투자할 경우 4.68% 가량의 이자를 챙겼다. 그러나 올해 1분기에는 조달금리가 3.2% 정도로 높아졌고 채권투자로 인한 이자는 4.23%로 떨어졌다. 반대로 대출을 하게 되면 지난해 4분기 6.08%의 금리를 수익으로 얻었다. 그러나 올해 1분기에는 6.36%, 2분기에는 6.4~6.5%의 이자를 받을 수 있었다.지난 5월 금융협의회에서 은행장들은 이성태 총재에게 주택담보대출 급증의 상당부분은 은행간 과당경쟁 탓이라며 앞으로는 우량한 개인과 개인사업자(소호)에 대한 신용대출을 늘리겠다고 했다. 그러나 은행장들의 이 말은 지켜지지 않았다. 2분기 접어들면서 모든 은행들이 일제히 주택담보대출 경쟁에 재차 나섰다. 지난해 가계대출 경쟁을 선도한 SC제일은행만이 주춤했을 뿐이다. 연초부터 강력한 드라이브를 걸었던 우리은행이 더욱 박차를 가했고, 중소기업은행도 지난해 이후 급증한 여세를 계속 몰아갔다. 내내 경쟁에서 비껴나 있던 국민은행도 2분기부터 대열에 동참했다. 은행장들은 그 이후에도 거의 매달 과당 대출 경쟁에 대한 자성과 우량 고객 발굴 및 고정금리부 및 신용대출 확대, 대출만기 장기화 등에 대한 약속을 계속했다. 그러나 11월 이후 강력한 규제대책이 잇따라 발표되기 이전까지 실행에 옮겨진 흔적을 찾기는 어려웠다. 오히려 8월 콜금리 인상에도 불구하고 은행들은 9월부터 석달 연속 대출금리를 계속 인하했다. CD금리가 하락하면서 대출금리가 하향조정되기도 했지만 가산금리도 잇따라 낮췄다. ◇ 구성의 오류..`나의 행복`은 `우리의 불행`수신 경쟁은 조달금리를 빠르게 높이고, 대출경쟁은 운용금리를 낮춰 채산성을 악화시켰다. 대부분 은행들의 명목순이자마진(NIM)은 지난해 4분기를 고점으로 올들어 하락했다. 그러나 올해 상반기 일반은행 세전순이익은 사상 최대인 7조4124억원으로 전년동기대비 2조원 이상 증가했다. 예대금리차가 축소됐지만 대출자산이 큰 폭으로 늘었기 때문이다. 예대금리차 축소도 그 폭만큼 부담은 되지 않았다. 신규취급분 예대금리차가 크게 줄어든데 비해 잔액기준으로는 별로 줄어들지 않았다. 적용되는 수신금리는 올해 대부분 신규고객이 기존고객보다 높았고, 대출금리는 신규고객에 비해 기존 고객에게 항상 더 높았다. 금리가 낮다고 해도 일단 대출을 해 놓으면 나중에 금리가 오를 때 받는 이자가 늘어난다는 것을 은행들은 알고 있었다. 대부분 대출이 변동금리부이기 때문이다. 시중은행의 경우 3개월 CD금리에 연동되는 주택담보대출이 올해 1~7월중 11조8000억원 증가했다. 같은 기간 가계대출 증가액의 79%에 달했다. 한은 관계자는 "은행들의 외형확대 경쟁은 시장 지배력을 높이려는 의도나 넉넉한 대출여력 외에도 지난해 대출 확대 이후 시장금리 상승으로 예대마진이 확대된 효과를 경험해 봤기 때문"이라고 분석했다. 개별 은행은 전혀 문제가 없어 보인다. 사상 최대 이익 뿐 아니라 BIS자기자본비율은 계속 상승하고 있고 부실여신 비율은 낮아지고 있다. 오히려 신용위험을 적정수준에서 관리하기 위해서는 주택담보대출과 같은 안전자산을 미리 늘려 놓는 것이 최선의 선택일 수 있다. 그러나 개별 은행이 느끼는 행복감과 달리 정책 당국 입장에서는 속이 시커멓게 타들어갈 노릇이다. 97년 외환위기, 2003년 카드위기는 물론이고 세계적으로도 경제가 파탄났던 대부분 국가의 위기에는 항상 거품붕괴나 금융의 쏠림이 수반됐다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 실제로 이달초 태국 중앙은행이 강력한 외화차입 억제책(차입금의 30%를 중앙은행에 예치)을 취한 것은 과도한 외화차입후 급격한 자본유출로 외화유동성이 부족해지고 결국 경제가 무너졌던 97년 외환위기를 떠올렸기 때문이다. 억제책의 내용은 90년대초 칠레를 남미 전역에 퍼진 외환위기 전염병(데킬라 효과)에서 구했던 가변의무예치금제도(VDR)와 크게 다르지 않았다. 공교롭게도 태국과 한국은 올해 아시아에서 통화절상률 1,2위를 나란히 기록했고, 단기 외채가 급격히 증가한 것도 유사했다. 태국처럼 초강수는 아니지만 한국은행 역시 8월 외화대출 창구지도, 11월 개별 은행 외화대출 검사, 12월 외화대출 지준율 인상의 카드를 잇따라 꺼내 외화차입을 단속했다. 권오규 경제부총리는 이달초 "주택담보대출과 단기 외자 부분에 위험이 있다"며 "조기 경보체제를 확대 개편할 것"이라고 말했다. 개별은행의 건전성이나 위험관리에는 문제가 없다고 해도 전체 금융시스템에는 커다른 충격이 가해지는 `구성의 오류`가 발생할 수 있다는 지적이다. 강경훈 금융연구원 연구위원은 "금융권 전체적으로 부동산 시장에 지나친 자금이 공급돼 있다"며 "개별 금융회사 차원의 위험관리 뿐 아니라 금융업계 전반에 걸친 공동대응이 필요하다"고 주장했다 가계대출은 대부분 주택관련 대출이고, 은행의 건설/부동산업 대출 비중은 2001년말 13%에서 9월말 현재 24%로 상승하고 있다는 것. 특히 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 쏠림에 대해 심각한 우려를 표했다. 한국은행은 지난달 발간된 금융안정보고서에서 "주택담보대출의 급격한 증가는 부동산시장 안정을 저해할 뿐 아니라 향후 외부충격 등으로 부동산값이 급락할 경우 전체 금융시스템 불안을 증폭시킬 수 있다"며 "특히 대부분 금융기관이 대출을 급격히 늘렸다가 여건이 변화하면서 일시에 줄이는 쏠림현상으로 이어지는 경우 금융불안 가능성은 더욱 커진다"고 지적했다. ☞(저금리의 비밀)시리즈, 게재된 기사 바로 가기①왕따! 한국은행②`거품 경고`..2002년 재판인가③유동성의 `바통터치`..藥 혹은 毒(?)④외은지점, 한국 채권시장 `접수`⑤4월,거품을 잉태하다⑥`패거리금융` 진수 보여줬다
- 새해에도 부동산대책 줄줄이 발표
- [이데일리 남창균기자] 새해 초에도 청약제도 개편, 전월세시장 안정대책, 분양가제도 개선책 등 굵직한 부동산대책이 줄줄이 나온다.이용섭 건설교통부 장관은 최근 "내년에만 집값이 안정되면 앞으로 최소 5년 이상 집값이 안정될 것"이라며 "수요와 공급대책을 총동원하겠다"고 말한 바 있어 내년에도 부동산대책이 쏟아질 것으로 보인다. 우선 청약제도 개편은 새해 1월 10일께 발표된다. 새 청약제도는 가점제 도입이 핵심으로 ▲가구주 나이 ▲부양가족 수 ▲무주택 기간 ▲청약통장 가입기간 등에 따라 가산점을 주는 것이다. 가점제는 전용 25.7평 이하 민영아파트에 청약할 수 있는 청약예금(300만원, 서울)과 청약부금에만 적용된다. 가점제의 핵심인 무주택자엔 소형주택과 저가주택 보유자도 포함될 것으로 보인다. 소형주택은 전용면적 18평이하, 저가주택은 공시가격 1억원이하 등이 유력하다. 청약가점제는 2008년부터 적용될 것으로 보인다.분양가제도 개선안도 1월 하순께 발표된다. 민간택지의 경우는 분양가상한제를 적용하되 원가공개는 하지 않는 것으로 가닥을 잡았다. 공공택지는 원가공개 범위가 택지비는 5개 항목에서 7개 항목으로, 건축비는 7개 항목에서 20여개 항목으로 확대된다.이와 함께 분양가상한제에 적용되는 기본형건축비는 하향조정될 것으로 예상된다. 중대형에 적용되는 채권입찰제는 상한금액이 시세의 90%에서 70-80%수준으로 조정될 가능성이 크다.1월 말에는 전월세 종합대책이 발표된다. 전월세값 상승폭을 매년 5% 이내로 묶어두는 방안이 도입될 것으로 보인다. 국민주택기금에서 전월세 지원자금을 늘리는 방안도 나올 것으로 예상된다.분당 이상의 규모와 교육, 레저, 기반시설 등 좋은 주거여건을 갖춘 분당급 신도시도 2-3월께 발표된다. 서울에서 가까운 경기 과천-의왕, 하남, 광주 오포면~용인 모현면 등이 후보지로 거론되고 있다. ■새해 초 발표되는 부동산대책청약제도 개편-청약예금(300만원), 부금 가점제 도입-소형 및 저가주택 무주택으로 인정-2008년부터 적용분양가상한제 및 분양원가 도입-민간택지 분양가상한제 내년 9월 도입-공공택지 분양원가 공개범위 확대전월세 대책-전월세 인상률 억제-전월세 지원자금 확대-오피스텔, 다가구주택 공급 확대분당급신도시 발표-600만평 이상 규모-후보지 과천-의왕, 하남, 광주-용인 등
- 부동산, 시장주의로 `大전환`..진보계 `大반발`
- [이데일리 안근모기자] 정부의 부동산시장 안정대책 주도권이 재정경제부로 넘어온 것을 계기로 종전의 수요억제형 정책이 개발과 공급을 중시하는 시장주의로 대전환하고 있다. 공공부문의 주택보급량을 당초 목표보다 12만5000호를 추가, 내년부터 연평균 6만4000호씩의 초과공급 계획을 발표한데 이어, 노무현 대통령이 "거역할 수 없는 흐름"이라며 직접 주창한 민간 아파트 분양가 규제 방침도 `거역`하는 등 시장중시 정책이 분명한 색깔을 드러내고 있다. 이에따라 개발보다는 가격 통제를 중시하는 진보세력들의 반발도 커지고 있다. 재경부가 주도해 마련한 출자총액제한제도 개편 이슈도 똑같은 양상으로 전개되고 있다. ◇ 재경부 "민간 분양가 공개하면 공급 위축 부작용" 박병원 재정경제부 차관은 16일 "민간부문 분양가를 정부가 직접 규제하는 것보다는 간접적인 방식으로 제어하는 것이 바람직하다"고 말했다. 박 차관은 "분양원가 공개나 분양가 상한제는 민간부문의 공급을 위축시키거나 지연시키는 등 부작용이 필연적으로 따른다"고 그 이유를 들었다. 그는 "공공부문에서 분양가를 낮추면 민간사업자도 무작정 가격을 올리지 못할 것"이라며 이를 자신이 바람직하다고 말한 `간접적인 제어방식`이라고 밝히고, `공개`보다는 `검증`이 부작용이 적을 것이라고 말했다. 박 차관은 정부내 대표적인 시장주의자로 꼽히며, 이로 인해 한동안 정부의 부동산 안정대책 입안 과정에서 배제돼 왔으나, 이번에 특별대책반장을 맡으면서 집값잡기 정책을 주도하고 있다. ◇ 노 대통령 "분양원가 공개..민간공급 위축시 공공이" 박 차관의 발언은 불과 한달반전에 노무현 대통령이 밝혔던 입장과 정면 배치된다. 노 대통령은 지난 9월28일 MBC 100분토론에 출연해 "많은 국민들이 아파트 분양원가 공개를 바라고 있어 이제 분양원가공개제를 반대할 수 없게 됐다"면서 "국민과 시민사회에서 분양원가 공개를 주장하고 있어 이는 거역할 수 없는 흐름이라고 본다"고 말했다. 박 차관이 이날 `공급위축 등 부작용`을 지적했지만, 당시 노 대통령은 "이렇게 될 경우 공급이 달리거나 값이 폭등하지 않도록 (공공부문이) 대대적인 주택공급을 하고 집중 투자를 할 수 있는 계획을 지금 세우고 있다"고 대안까지 밝혔었다. ◇ 진보세력 `반발`참여정부의 지지기반이었던 진보세력의 반발이 거세다. 참여연대는 11.15 부동산 안정대책에 대한 논평에서 "분양가 형성의 폭리구조를 방치하고 눈감는 대책에 불과하다"면서 "민간택지에 대해서도 분양가 상한제와 분양가 검증시스템을 적용해야 한다"고 주장했다. 경실련도 성명에서 "공급확대만을 줄기차게 요구해 온 개발세력의 요구만을 수용한 것"이라고 평가하면서 "신도시 추가건설 대책은 정권말기의 투기 조장책에 불과하다"고 비난했다. 민주노동당은 "무주택 서민과 실수요자의 문제 해결에 아무 도움을 주지 못한다"면서 신도시 계획을 전면 재검토하고, 실질적인 분양가 검증위원회 설치하는 한편, 다주택 보유자의 주택담보 대출 및 주택청약을 제한할 것을 요구했다. 반면, 바른사회시민회의는 "공급확대를 통하여 부동산문제를 풀기로 한 점에서 일단 바른 방향"이라고 평가하면서 "이번 대책을 전기로 정부가 부동산대책을 시장친화적인 방향으로 전환하기를 기대한다"고 논평하고, 재건축 규제 완화를 요구했다. 이 단체는 정부의 출총제 개편안에 대해서도 "신규 순환출자 금지가 도입되지 않은 것은 정말 다행"이라면서 출총제 완전폐지를 촉구했다.
- 주택청약 개편 방안 보완..신혼·직장인 불이익 최소화
- [이데일리 윤진섭기자] 오는 2008년 시행될 주택청약 가점제의 기준이 30대 신혼 부부와 맞벌이 가정, 저가 소형주택 보유자에 대한 불이익을 줄이는 방향으로 일부 보완될 전망이다. 건설교통부는 “무주택 실수요자 중심으로 주택청약제도를 전환하는 과정에서 특정 계층, 연령층의 불이익을 최소화할 수 있도록 시뮬레이션을 실시하기로 했다”고 21일 밝혔다. 이로써 당초 9월초에 확정될 예정이었던 청약제도 개선안은 일정이 다소 지연돼 연말께나 정부안이 정해질 것으로 보인다. 주택산업연구원은 지난 7월 25일 공청회를 통해 가구주 연령, 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간 등 4개 가점 항목을 토대로 13-35의 가중치를 둬 535점 만점을 기준으로 주택 당첨기회를 차등화하는 청약제도 개편방안을 발표한 바 있다. 하지만 부양가족과 무주택기간에 35, 32의 높은 가중치를 부여함으로써 핵가족의 도시근로자, 신혼부부, 이혼가정, 30대 중산층, 저가 소형주택 보유자 등은 사실상 인기지역에서의 내집마련이 지금보다 오히려 어려워졌다는 지적을 받아왔다. 시뮬레이션 용역은 주택산업연구원이 맡아 연말까지 보고서를 내기로 했으며 건교부는 이를 바탕으로 세부 검토를 거쳐 제도개선을 추진할 방침이다. 이에따라 당초 용역안에서 부양가족 수에서 자녀 수, 청약통장의 가입기간에 대한 가점을 높이고 무주택기간과 가구주의 가중치를 다소 낮추는 방안이 집중 검토될 것으로 전해졌다. 바뀌는 청약제도는 2008년 공공택지내 25.7평 이하 분양주택에 우선 적용되며 2010년부터는 가점 항목에 가구소득, 부동산 자산 등이 추가돼 민간 주택에까지 확대된다.
- 집없는 부러움… 무주택도 재테크다
- [조선일보 제공] 3년 전 박모(50)씨는 빚을 내서 경기도 A지역에서 34평 아파트를 구입했다. 다른 지역은 집값이 많이 올랐지만 박씨가 구입한 아파트는 집값이 거의 오르지 않아 추가 상승 여력이 충분히 있다고 판단했다. 하지만 지금 박씨의 주택 가격은 500만원쯤 하락했다. 박씨는 “그때 왜 집을 서둘러 샀는지 후회스럽기만 하다”고 말했다. 내 집 마련에 급급하다 보면 박씨와 같은 함정에 빠질 수 있다. 더군다나 정부가 각종 제도를 무주택자에게 유리하도록 변경하고 있어 섣부른 주택 마련보다는 무주택 조건을 최대한 활용하는 것도 재테크와 내 집 마련을 겸하는 방법이 될 수 있다. ◆무주택자들을 위한 제도 잇따라 일산에 살고 있는 김모(43)씨는 최근 4년 전에 구입했던 주택을 처분하기로 결심했다. 자녀가 3명인 김씨는 정부가 다자녀, 무주택자 가구 등에 우선적인 분양 기회를 주는 청약 가점제를 활용하기 위해서이다. 김씨는 가점제 점수를 높여 2009년 분양 예정인 송파신도시를 청약할 계획이다. 김씨는 “집값이 대폭 오른 강남권에 진입할 수 있는 유일한 방법이 송파신도시”라고 말했다. 정부는 2008년부터 무주택자, 다자녀 가구 등에 우선적으로 주택 청약 기회를 주도록 청약제도를 개편함에 따라 이를 활용하겠다는 사람들이 늘고 있다. 3자녀 이상 가구는 판교 신도시 분양에서는 청약통장이 없어도 우선적인 청약 기회가 주어졌다. 일반 분양보다도 훨씬 경쟁률이 낮았다. 이 때문에 일부에서는 “조카들이라도 입양해야 하는 것 아니냐”는 농담이 나올 정도. 우리은행 안명숙 부동산팀장은 “무주택자에게 유리한 여러 제도가 도입되고 있어 무리하게 빚을 내서 집을 사기보다는 무주택자를 위한 다양한 제도를 활용하는 것도 방법”이라고 말했다.<!-- google_ad_section_end -->◆무주택자, 청약저축 가입은 필수 무주택자가 정부가 준 혜택을 충분히 누리기 위해서는 청약저축 가입이 필수적이다. 그 동안은 공공분양(국민주택기금이 지원되는 전용면적 25.7평 이하 주택) 아파트와 국민임대 아파트의 공급물량이 많지 않았기 때문에 ‘청약저축 무용론’까지 제기됐다. 그러나 정부가 공공 분양과 국민임대아파트 공급을 늘리는 데다 무주택자에 대한 혜택도 확대된다. 청약저축통장은 전용 25.7평(85㎡) 이하의 공공분양아파트와 공공임대, 국민임대(전용 15.1평 이상∼18.1평 이하)아파트에 청약할 수 있다. 내집마련 정보사 함영진 팀장은 “청약저축자가 국민임대아파트에 입주해도 청약저축이 소멸되지 않기 때문에 어느 정도 자금을 모은다면 민간아파트나 공공분양아파트에도 재도전할 수 있는 점도 장점”이라고 말했다. 공공분양아파트의 경우, 가입 후 2년, 총 24회 이상 납입하면 1순위가 된다. 하지만 같은 1순위라고 해도 무주택기간(5년, 3년), 저축총액, 납입횟수, 부양가족 수, 해당 지역 거주기간 등에 따라 순차적으로 우선 순위가 결정된다. 좀더 넓은 평형의 민간 아파트에 청약하고자 할 때는 청약예금통장으로 전환할 수도 있다. 물론 이때는 1년이 지나야 1순위로 청약할 수 있다. 청약저축 가입기간은 비록 짧지만 무주택기간이 길고 가족 수가 많다면 청약예금으로 전환해 ‘가점제’를 노려보는 것도 방법이다. ◆송파신도시·국민임대주택 단지 노려라 2009년으로 예정된 서울 송파신도시, 내년 분양 예정인 경기도 광교신도시가 청약 1순위이다. 채권입찰제가 적용되는 대형 평형과 달리 중소형 평형은 분양가도 저렴하다. 수도권에서 개발 중인 국민임대주택단지도 노려 볼 만하다. 국민임대주택단지들은 그린벨트를 해제해서 짓는 단지들도 전철 등 교통이 편리한 곳이 많다. 특히 국민임대주택단지의 분양물량 중 절반 정도가 일반분양아파트. 일반 분양물량 중에는 청약저축 가입자의 청약이 가능한 공공분양도 줄을 이을 전망이다.
- `쌍춘년 가을에 신혼방이 없다`..수도권 전세 대란
- [이데일리 윤도진기자] 올 가을 결혼을 앞두고 신혼집 마련에 애를 먹던 정 모씨(33)는 지난 주 겨우 서초구 양재동의 한 주거용 오피스텔의 전세 계약을 마쳤다. 정 씨는 "아파트가 더 좋지만 중개업소마다 물건이 없다고 하는데다 예상외로 전셋값도 비쌌다"며 "이 것도 크게 기대하지 않고 연락을 했다가 뜻밖에 겨우 얻은 것"이라고 만족했다. `쌍춘년 가을` 전세시장이 심상치 않다. 수요는 전통적인 이사철에 쌍춘년 신혼집 마련 수요까지 크게 늘어났지만 전세 재계약이 많아 공급은 턱도없이 달리기 때문이다. ◇전세값 일주일새 3500만원까지 올라 5일 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 지난 한주동안 수도권 일대 아파트의 전셋값은 서울이 0.14%, 신도시가 0.04%, 경기와 인천이 각각 0.15%, 0.14% 등 일제히 올랐다. 이주 수요가 많은 강북권에서는 1주일새 전세가격이 1000만원 이상 오른 아파트도 적지 않다. 특히 성동구 브라운스톤행당 31평형이 3500만원이나 올라 2억5000만-2억6000만원에 나와있는 것으로 조사됐다. 하왕십리동 풍림아이원 22평형은 2000만원 올라 1억7000만-1억8000만원선이다. 또 동대문구 장안동 삼성래미안1차 33평형은 한주새 1000만원 올라 1억8000만-2억2000만원선에 전세시세가 형성돼 있으며, 금천구 시흥동 관악산벽산타운 5단지 42평형도 1000만원 올라 1억7000만~2억원이다. 도봉구, 노원구, 성북구도 전세문의가 이어지며 가격이 오르고 있는 상태다. 강남구, 서초구를 비롯한 강남권도 강북에 비해 속도는 느리지만 신규아파트를 중심으로한 전셋값 상승세가 이어지고 있다. 국민은행의 집계에서도 서울시내 아파트는 지난 8월 한달간 평균 0.4% 오른 것으로 파악됐으며, 이는 1년만에 10.6%가 오른 것이다. ◇물건이 없다..왜? 이같이 전셋값이 뛰는 요인으로 전문가들은 `시장에 물건이 없다`고 공통으로 지적한다. `쌍춘년 결혼 붐`으로 신혼 전세 수요가 예년보다 많아졌지만, 기존에 전세를 살고 있던 사람들은 굳이 내집 장만을 서두르지 않고 있기 때문이라는 지적이다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "물건이 나와야 하는데 재계약이 늘어나면서 수급이 맞지 않는 상태가 상반기부터 심해지고 있다"고 설명했다. 국민은행의 8월 전세시장을 동향 조사에서도 `전세 수요에 비해 공급 물량이 부족하다`고 대답한 중개업소가 전체의 67%로 집계됐다. 안양 평촌신도시 범계역 인근 S공인 관계자는 "신혼 살림을 마련하겠다며 찾는 사람들이 많지만 물건이 없다보니 값만 오르고 있다"며 "실제 계약이 이루어지는 것은 1주일에 한 건이 있을까 말까다"라고 말했다. 집주인들이 전세보다는 월세를 선호하는 것도 전세 공급이 부족해진 이유로 꼽힌다. 월세는 시중금리가 높지 않은 상태에서 쉽게 고정수입을 얻을 수 있기 때문이다. 임대차 계약가운데 전세계약 비율은 지난 8월 전세계약 비율이 57.3% 수준으로 지난 1월에 비해 3%가량 준 것으로 나타났다. 특히 서울 시내 중심가나, 대형 역세권 인근의 소형평형의 경우 전세 비율이 50%를 밑돈다는 것이 전문가들의 설명이다. ◇전세값 더 오르나? 이같이 8월 접어들어 시작된 전셋값 상승 행진은 가을이 깊어갈 수록 더욱 심해져 시장에 혼란을 줄 것이라는 우려를 주고 있다. 입주물량 감소 등으로 지금보다도 공급이 더 부족할 수 있다는 전망 탓이다. 스피드뱅크가 조사한 바에 따르면 오는 10월 수도권의 입주 물량은 서울이 9개단지 1794가구, 경기 11개단지 2758가구, 인천이 1개단지 117가구로 총 4669가구에 불과하다. 이는 9월 수도권 입주물량 8855가구의 절반 수준으로 전세 공급 물량이 더욱 빡빡해 진다는 의미다. 또 장기 무주택자에게 유리한 청약제도 개편 및 정부의 공공택지개발 확대 등에 대한 기대도 공급 부족을 지속시킬 전망이다. 전세 임차인들이 내집마련을 서두르지 않고 `일단은 눌러앉자` 심리가 커지기 때문이다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "그동안 전셋값이 안정됐었고, 무주택 기간이 길 수록 가점을 받는 청약제도에 대한 기대도 큰 상태여서 전세를 재계약 하려는 움직임은 계속 될 것"이라며 "하반기 동안은 전세시장에 혼란이 이어질 것으로 예상되는 만큼 수요자는 미리 집을 알아봐 두는 것이 좋을 것"이라고 충고했다.
- 판교가 막혀? 김기사, 차돌려! 갈데는 많아
- [조선일보 제공] ‘판교 분양이 끝나기만 기다릴 수는 없다.’ 통상 9월은 가을 분양시장의 개막을 알리는 시기로 꼽힌다. 하지만 올해는 판교신도시 2차 청약이 맞물리면서 대부분의 업체가 분양을 주저하는 모습이다. 이런 가운데 일부 단지는 과감하게 판교에 도전장을 내밀어 관심을 끌고 있다. 이들 단지는 대부분 판교 청약이 불가능한 청약부금 가입자나 지방 소비자, 재당첨 금지 제한에 걸려 있는 청약 대기자 등을 겨냥하고 있다. 판교가 5~10년간 분양권 전매 금지에 묶여 있는 반면 9월에 분양할 일부 단지는 입주 후 전매가 가능한 것도 장점이다. 세중코리아 김학권 사장은 “어차피 2008년부터 무주택 위주로 청약제도가 개편될 예정이어서 입지여건이 좋은 물량은 과감하게 청약하는 게 낫다”고 말했다. 닥터아파트는 9월에 분양될 아파트가 전국적으로 6만여 가구에 달할 것으로 전망했다. ▲ 이달 말 동시분양에 들어갈 광주광역시 수완지구 전경.◆서울, 청약부금 가입자 물량 많아 서울에서는 비강남권의 재건축, 재개발단지가 많이 나온다. 아직 확정되지 않았지만 뉴타운 1호인 은평뉴타운도 이르면 9월 말쯤 분양에 들어갈 예정이다. 판교 청약이 불가능한 청약부금 가입자가 신청할 수 있는 물량도 많은 편이다. 롯데건설이 동대문구 용두동 용두5지구를 재개발하는 아파트는 11~41평형 435가구 중 332가구가 일반 분양된다. 1호선 제기동역이 가깝고, 일부 고층에서는 청계천도 볼 수 있다. 종로구 숭인동 창신뉴타운에 포함된 숭인4구역에서는 동부건설이 센트레빌아파트 24·42평형 194가구를 내놓는다. 24평형 158가구는 청약부금·예금 가입자가 청약할 수 있다. 대우건설은 강서구 방화동에서 ‘마곡푸르지오’ 25평형 57가구와 31평형 1가구를 청약부금·예금 가입자 대상으로 분양한다. 9호선 안성빌라 주변역(가칭)을 이용할 수 있다. 강남권에선 동부건설이 송파구 오금동 석우시장 재건축 사업으로 32평형 87가구를 분양한다. 5호선 방이역세권이다. ▲ 포스코건설이 인천 송도에 분양할‘센트럴파크1’조감도.◆수도권엔 대단지 릴레이 분양 주목 경기, 인천에선 1000가구 이상 대규모 재건축 단지와 판교급 신도시가 줄줄이 소비자를 찾아간다. 판교 후광(後光)효과가 기대되는 용인의 경우 마북동에서 GS건설·우림건설·동양건설산업 등 3개 단지가 비슷한 시기에 분양한다. 한동안 분양이 뜸했던 수원에는 대형 재건축 아파트가 선보인다. 지하철 역세권에 주변 편익시설도 풍부한 게 특징이다. SK건설은 권선동 권선주공2단지 재건축사업으로 24~54평형 1018가구를, 벽산건설은 화서동 화서주공2단지를 헐고 1835가구를 각각 분양할 계획이다. 삼성물산 건설 부문도 인계동 인계주공 재건축 물량으로 1351가구를 내놓을 계획이다. 파주 운정지구와 인천 송도국제도시에서도 신규 분양이 예정돼 있다. 두 곳 모두 판교 못지않은 입지여건을 자랑한다는 점에서 소비자 관심이 높다. 운정지구는 10월 이후 본격적인 분양에 들어가지만 한라건설은 9월에 40~95평형 937가구를 먼저 공급한다. 경의선 운정역이 차로 5분쯤 걸리며 분양가 상한제 적용을 받지 않아 입주 후 전매가 가능하다. 송도에서는 포스코건설이 지상 47층 규모 주상복합 ‘더?센트럴파크1’을 분양한다. 729가구로 12만평의 센트럴파크와 서해 조망권이 뛰어나다. ◆광주(光州) 수완지구 7800가구 쏟아져 잔뜩 움츠러들었던 지방에서도 모처럼 분양물량이 대거 나온다. 호남권 최대 신도시인 광주 수완지구에선 이달 말 11개 단지, 7500여 가구가 동시 분양된다. 지방 동시 분양으로는 보기 드문 대규모 물량이다. 모델하우스는 우미건설이 오는 25일 처음으로 문을 열고, 나머지 업체는 31일 오픈한다. 분양 평형은 30~70평형대로 중대형이 많고, 평당 분양가는 550만~700만원 선에서 책정될 전망이다. 수완지구는 총 140만평으로 판교의 절반 수준. 2009년까지 2만6000여 가구가 입주할 계획이다. 광주의 청계천으로 불리는 풍영정천이 지구 내로 흐르고, 공원면적만 32만평에 달한다. 인구밀도도 ㏊당 172명으로 일산(176명), 분당(198명)보다 낮아 주거 환경이 쾌적하다. 다음달 5일부터 1순위 청약에 들어갈 예정이다.
- (미리보는 경제신문)수출·車내수 `현대파업 쇼크`
- [이데일리 이정훈기자] 다음은 8월2일자 경제신문 주요 기사입니다.(가나다순)◇매일경제신문▲1면-투기억제제도 억울한 피해많다..집값 안올랐는데 투기지역이라니..-2년씩 걸리는 증권범죄 처벌..당국 늑장대처-`파업` 현대차, GM대우에 밀렸다-유통업계 빅뱅..롯데-신세계 신라이벌전▲트렌드-상하이 집값 일주일새 10% 하락..양도세 20% 물기전에 빨리 집 팔자-연비높은 중소형차로 판매량 차이 좁혀..도요타, GM추월 시간문제-나몰래 카드 발급 걱정하지 마세요..신규발급 일괄중단 서비스▲종합-억지 많은 주택투기억제제도..오른 지역만 세분화해서 규제해야-당정 출자총액제 갈등..여 "폐지검토"에 공정위 "순환출자 금지"-재경부 "경영권 보호 추가대책 없다"-한은 8월금리 딜레마..경기 나빠지는데 물가는 심상찮고-7월 수출 더 할 수 있었는데..파업영향 증가율 둔화-연말정산 서류준비 인터넷으로 하세요▲정치 외교안보-김병준 부총리 의혹해명 "잘못없다..자리 연연안해"-돋보인 한명숙..당청 조율 `책임총리` 위상 강화-DJ "북한 손해볼 짓만 한다"-與 투톱 균열조짐..김근태-김한길 주도권 경쟁▲국제-포성 멎자 레바논 주민 피난행렬..미국 EU 등 전쟁중단 요구-중국 지난-라이우철강 합병-일본우정 민영화 반발 확산-전쟁 폭염 유가만 오르네..배럴당 80달러 갈 수도▲금융 재테크-증권사 소액결제 허용여부..은행 "결제시스템 불안" 증권 "고객편의 우선"-신한은행 MBA 해외점포 배치 "글로벌 인재 250명 키운다"-외국 재보험사 영업관행 손질-우리은행, 미국 대학병원 투자유치 추진▲기업과 증권-쏘나타도 SM5에 1위 뺏겼다..7월 판매 르노삼성 40% 증가, 현대차 36% 감소-신차, 수입차 30여종..한국차는 단 하나-SK텔레콤 마저 2분기 고전..영업이익 13% 줄어-팬택 적자..휴대폰주 가시밭길?-새 펀드 1년간 못 베낀다..배타적 우선판매 기간연장 추진-증권사 사고 절반은 선물-옵션▲기업과 경영-LG필립스LCD 조직개편으로 위기 탈출-샤프, 8세대 LCD라인 조기 가동-초콜릿폰 북미시장 진출..버라이존 통해 판매개시▲중기 벤처 과학기술-성관계후 먹는 피임약 나오나..미국 FDA, 플랜B 판매허용 긍정 검토-심장병 조기진단 길 열려..한국인 혈관 표준 개발-극동보석, 인조다이아로 350억 매출 올려▲부동산-중소형 분양가 10% 낮아진다..공공택지 조성원가 오늘부터 공개-일산 평당 1000만원 돌파-판교 공사일정 차질 생길라..쓰레기 집하시설 놓고 법정 다툼-건설공사 계약 4개월 연속 감소◇서울경제신문▲1면-호주 업종벽 허물어 금융강국 부상..자본시장통합 4년만에 세계 4대 펀드대국-김병준 부총리, 사실상 사의..거취 최종결론은 늦어질 듯-현대차 파업 때문에..지난달 수출 감속-태광, 방송 송출 중단..지분 46% 보유 2대 주주▲종합-강남 집값, 약세 완연..강남 송파구 평당 22만원-34만원 떨어져-주택담보대출 증가세, 2개월 연속 큰 폭 둔화-미국 금리인상 조기종결론 확산-당정청 `김부총리 교체` 가닥-한총리 제 목소리 내나..김부총리 사태, 당정청 의견조율-환상형 순환출자, 여 "무조건 허용"..공정위 "안돼"-현대차 내수점유 8년래 최저..노조파업 직격탄-기업공개 비율 50%대 머물러..자산규모 2조이상 대규모 기업집단▲금융-국민은행 "성장동력 아직도 부족"..신한 "외형성장 목표 높여라"-작년 차보험금 지급 6조 돌파 "사상 최대"-"카드 명의도용 걱정마세요"▲정치-강재섭 한나라당 대표 "한미FTA 체결 빠를수록 경제도움"-김병준 부총리 "각종 의혹보도, 답답하고 억울"▲국제-도요타 연내 車 정상 오른다..GM과 격차 24만대-이스라엘 "레바논 총공세"-IMF "달러화 최고 35% 고평가"-미국 살인폭염에 천연가스 가격 6개월래 최고▲산업-KAI, 정부측 매출채권 상환지연 부담해소..민간기업 증자에 의존논란-GS칼텍스 글로벌 빅3 `우뚝`-인터넷에 개인정보 넘쳐난다..주민번호 10만개 고스란히 노출-HDD 캠코더 잘 팔린다..DVD보다 촬영시간 10배나-기술가치 평가사업 탄력 받는다-부품소재 기술개발 기업 대출 우대-태광, 롯데 `우리홈쇼핑 인수` 강력반발..가시밭길 예고▲증권-외국인 매도종목을 주목하라-CB 상환 및 BW 발행 큰폭 증가-부산고법 "국제상사 매각작업 중지" 결정◇한국경제신문▲1면-노사관계 악재 `첩첩산중`..산별확대, 복수노조, 정치투쟁 가속화-車정비업체, 보험사와 계약해지..수리비 고객에게 직접 받겠다-김병준 교육부총리 "자리에 연연안해"-인터넷 노출 주민번호 삭제..정통부 구글 검색 DB서 90만개▲종합-북한 "홍수로 8.15축전 취소"-카스트로 의장, 은퇴수순 밟나-7월 수출증가율 큰폭 둔화..현대파업 여파-개성공단 입주업체 투자금 손실보전, 50억서 100억원으로 확대-중소형 분양가 10% 내릴 듯-경유값 휘발유 대비 내년 7월 목표치 85%육박..유류세 추가인상 중단검토-공정위장 "대안없는 출총제 폐지 반대"-"약제비 인상 입법 늦춘다면 미국도 포지티브 방식 수용의사"▲사회-개인파산 면책받아도 족쇄 여전-공무원노총 `단체행동권` 요구-법조비리로 사법부 권위 흔들..술먹고 법정출석 등▲국제-아태지역 헤지펀드시장 `쑥쑥`..5년반만에 10배이상 증가-이스라엘 휴전거부 `지상전 확대`-페루 대통령, 연봉 자진 삭감▲산업-아시아나-대한항공, 중국 하늘서 진검승부-현대건설, 카타르서 13억달러 수주-현대차 3위 추락..GM대우 월별 실적 첫 1위-구글, IT업체 죄다 들쑤셔놓고..한국지사장 뽑는다며 3년째 면접만-국제상사 매각 다시 원점으로-항공우주산업 1200억 출자전환..산업은행 최대주주로▲부동산-분양가 6억 밑으로 낮추기 `비상`-이달 내 청약통장 어디에 던질까-강남권 일반분양 가뭄..하반기 364가구 뿐▲금융-은행 수수료로 사상최대 이익..이자마진 일제히 하락-기업은행장 "순익 2조, 자산 200조"-손보사 차보험금 6조 넘어..사상 최대▲증권-외국인 매도공세 끝자락..내수 및 실적호전주 매입-대우건설 자사주 소각 기대 높아-현대차 기아차 바닥쳤나..4분기부터 실적개선 기대-거래대금 `뚝`..증권사 악소리-특별자산펀드 우선판매 1년으로 연장
- [이것이 부동산테크] 내 청약점수로 가장 유리한 전략은…
- [조선일보 제공] 나이와 부양 가족 수가 많은 사람에게 우선적으로 당첨 기회를 주는 청약 가점제가 2008년부터 도입됨에 따라 청약 전략의 수정이 불가피해졌다. 자신의 청약 점수와 당첨 확률을 미리 계산, 맞춤형 청약 전략을 짜야 한다. 전용면적 25.7평 이하 중소형 민영아파트에 청약할 수 있는 청약부금과 청약예금(서울 기준 300만원) 가입자는 주택 보유 여부와 나이, 부양 가족 등을 따져봐야 한다. 유주택자이거나 신혼 부부, 부양가족이 적은 경우, 청약 가점제 도입시 인기 지역의 당첨확률은 거의 ‘제로’이다. 때문에 제도가 시행될 2008년 이전에 분양예정인 파주, 수원 이의신도시(이르면 2007년 말 가능)나 그린벨트 내 국민임대주택단지의 일반 분양아파트 등 분양가 상한제가 적용되는 아파트에는 무조건 청약해야 한다. ‘내집마련정보사’ 함영진 팀장은 “신도시, 공공택지 분양물량이라면 청약통장을 아낄 이유가 없다”고 말했다. 이들 지역에 당첨되지 않을 경우, 중대형 평형으로 통장 예치금을 증액하는 것도 방법이다. 다만 큰 평형으로 증액할 경우 1년 후에 청약 자격이 주어진다. 부양가족이나 나이가 많고, 무주택 기간이 긴 세대주들은 가점제가 도입되면 당첨 1순위이다. 인기 단지 위주로 청약통장을 사용해야 한다. 특히 판교신도시 이후 최고 인기지역으로 꼽히는 송파신도시(2009년 분양예정)를 노리는 것이 좋다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “청약점수가 높은 사람은 가급적이면 청약통장을 아껴두었다 송파 신도시 등 인기 지역 위주로 청약하는 것이 좋다”고 말했다. 전용 25.7평 초과 청약예금 가입자 역시 인기 공공택지의 경우, 가점제가 중요한 변수가 될 수 있다. 채권입찰제의 금액이 같아 동일 순위 내 경쟁할 경우, 역시 무주택 기간이 길고 부양 가족수가 많을수록 유리하다. 우리은행 안명숙 부동산팀장은 “인기 공공택지의 경우, 대부분 채권상한액을 써낼 것으로 예상되기 때문에 사실상 가점제가 적용되는 것으로 봐야 한다”고 말했다. 중대형 평형 청약통장을 갖고 있다면 9월 초부터 청약에 들어갈 판교신도시 등 2008년 이전에 분양하는 인기 지역 청약은 필수. 하지만 채권입찰제가 적용되지 않는 민간 택지나 재건축·재개발 사업 등은 종전과 동일한 조건이기 때문에 입지, 분양가를 따져 청약해야 한다. 청약저축 가입자는 현재도 나이, 무주택 기간, 납입액 등을 따져 당첨자를 가리고 있기 때문에 이번 제도 개편의 영향은 거의 받지 않는다. 새로 청약통장에 가입하려는 사람은 당첨 확률이 낮은 청약예·부금에 가입하기보다는 청약저축이 유리할 수 있다. ‘알젠’ 성종수 사장은 “청약저축은 공공분양 아파트뿐 아니라 국민임대나 민영임대 등 청약 기회가 점차 넓어지고 있다”며 “사회초년생은 청약저축 가입이 필수”라고 말했다. 계산할때 유의하세요 정부가 지난 25일 발표한 청약가점제도에는 미세한 부분이긴 해도 청약자 입장에서 알아둬야 할 것들이 있다. 자신이 어느 가점항목에 해당되는지 정확히 알기 위해 반드시 기억해야 하는 것들이다.1. 자녀수는 민법상 미성년자 기준가점제 항목에는 ‘자녀수’가 있다. 자녀수가 많을수록 가점이 높다. 하지만 여기서 자녀는 민법상 미성년자(만 20세 미만)만 포함된다. 예를 들어 2명의 자녀와 함께 살아도 이 중 1명이 미성년자가 아니면 자녀수에 포함되지 않아 자녀수는 1명으로 계산한다. 2. 가구주 연령은 만나이 기준가구주 연령은 30세 미만~45세 이상까지 5개 부분으로 나눠 가점을 달리하는데, 여기서의 나이는 주민등록상의 만나이 기준이다.3. 무주택기간은 가장 최근에 무주택이 된 날짜부터 계산청약자가 여러 차례 집을 사고 팔아 무주택→유주택→무주택→유주택→무주택처럼 무주택기간이 반복됐다고 하자. 그래도 가점에 포함되는 무주택기간은 그간의 무주택 기간을 모두 더하는 것이 아니고, 가장 최근에 무주택이 된 기간부터 입주자 모집 공고일까지의 기간만 계산한다.
- 2008년 무주택우선공급 폐지..청약전략은?
- [이데일리 윤진섭기자] 2008년부터 중소형 주택 중 75%를 무주택자에게 우선공급하는 방식이 폐지되고, 가점제도로 통합된다. 25일 건설교통부는 현행 무주택자 우선공급 제도를 2008년부터 폐지하고, 가점제도를 적용키로 했다고 밝혔다. 현재 투기과열지구에서는 중소형 주택의 75%가 35세 이상 5년 이상 무주택자에게 우선공급된다. 그러나 2008년부터 무주택자 우선공급제도가 폐지되고, 공공택지 내 중소형 주택 전체를 부양 가족수, 무주택기간, 세대주 연령, 가입기간 등 가점제에 따라 우선 배정하게 된다. 이 경우 청약이 몰리는 인기지역 내 중소형 아파트의 경우 가중치 배점이 높은 자녀수·세대원이 많고, 무주택기간이 긴 사람일수록 당첨이 유리해진다. 반면 만 40세 이상 이고 무주택 기간이 10년을 채웠더라도 자녀가 없는 경우엔 인기지역 내 당첨 확률이 낮아지게 된다. ◇청약예금(서울 300만원 기준)가입자=전용면적 25.7평 이하에 청약할 수 있는 청약예금(서울 300만원) 및 청약부금 가입자 중 사회 초년병이거나 신혼부부, 1주택 소유자는 청약제도가 바뀌기 전에 청약통장을 빨리 쓰는 것이 유리하다. 청약제도 변경 전까지 김포신도시, 파주 운정지구, 아산신도시 1단계 등 공공택지가 분양되는데 이 지역에 적극 청약할 필요가 있다. 또 2010년 이전에 공급되는 민간 분양 중 서울, 수도권 내에 공급되는 유망 물량에 적극 청약하는 자세도 필요하다. 자금 여력이 있다면 큰 평수로 증액해 전용 25.7평 초과 아파트를 분양받는 것도 좋은 방법이다. 또 청약 예. 부금자 중 만 35~40세 이상, 무주택 세대주 기간 5~10년 이상 조건을 갖춘 가입자 중 가점제도 도입에 따라 조건이 불리해지는 사람도 청약을 서두를 필요가 있다. 반면 이들 중 다자녀, 장기 무주택자, 연령이 높은 사람으로 여유 있게 청약을 기다릴 필요가 있다. 신도시 등 공공택지에서 2008년 이후 분양될 가능성이 큰 곳은 서울 송파, 파주, 아산신도시 2단계, 수원 광교신도시 등이다. ◇청약예금(대형)가입자 = 전용 30.8평 이하 청약예금 가입자(서울 600만원)는 방향을 잘 잡아야 한다. 이 평형대 가입자는 최근 `전용 25.7평 초과 30.8평 이하` 공급물량이 거의 없어 전용 25.7평 이하에 청약하는 사례가 많다. 자신이 유주택자이거나 가점제도에서 불리할 경우 금액을 증액해 평수를 늘리는 게 바람직하다. 전용 30.8평 초과(서울 1000만, 1500만원)는 종전과 크게 달라진 게 없다. 다만 채권입찰제에서 최고액을 써내더라도 경쟁이 붙으면 가점제도가 활용된다는 점을 염두에 둬야 한다. 또 앞으로 이 평형대 통장 가입자가 늘어날 것으로 예상되는 만큼 현재 본인이 처한 상황을 살펴 청약시기를 잡는 게 좋다. ◇청약저축가입자 =청약저축 가입자는 원래부터 무주택 기간, 납입액 등을 따져 당첨자를 가리고 있어 현행 제도가 그대로 유지된다. 따라서 이번 청약제도 개편에 따른 영향은 없다. 새로 청약통장에 가입하려는 사회초년병 등은 당첨 확률이 낮은 청약예금 부금에 가입하기 보다는 청약저축을 노리는 게 낫다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "청약저축은 분양 아파트뿐 아니라 국민임대나 민영임대 등 청약 기회가 넓고, 통장 가입기간이 오래될수록 청약예.부금 가입자에 비해 경쟁률이 낮아 당첨확률이 높은 만큼 훨씬 유리하다"고 말했다.
