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- 판교 분양연기, 집값안정 기여.. 분양시장 ´악재´
- [edaily 이진철기자] 정부가 17일 경기도 성남시 판교신도시 분양시점을 당초 올 6월에서 11월로 연기함에 따라 향후 부동산시장에 미치는 영향에 관심을 쏠리고 있다.
부동산전문가들은 올해 부동산시장의 최대 이슈인 판교신도시 분양이 일단 연말로 연기돼 최근 분당, 용인 지역 등 판교 주변의 아파트값 상승을 이끌었던 판교발 부동산열풍을 일정기간 진정시키는데 기여할 것으로 예상했다.
다만, 분양시장은 수요자들의 청약기피 현상이 심화돼 침체현상이 더욱 심화될 것으로 우려했다.
김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "11월이면 풍부한 신규 아파트 입주물량에 따른 공급과잉이 예상되고 있고 계절적으로도 비수기에 해당한다"며 "주택시장이 안정되는 시기에 판교분양이 이루어지기 때문에 주택매입 수요가 줄어 집값 안정에 일정부분 기여하게 될 것"이라고 밝혔다.
◇분양가 사전평가제, 높은 프리미엄 보장.. 청약과열 부추길 듯
업계는 가격프리미엄에 대한 문제가 있기 때문에 수요자들의 관심은 지속할 것으로 전망했다.
안명숙 우리은행 부동산재테크 팀장은 "판교분양을 한번에 대규모로 실시함에 따라 시장의 과열현상을 한번으로 최소화시킬 수 있을 것"이라며 "다만 분양가를 사실상 제한해 그에 따른 프리미엄의 기대로 청약과열 현상은 더욱 부추길 수도 있다"고 말했다.
전용 25.7평 이상에 대해 분양가 사전평가제를 도입한 것에 대해선 사실상 분양가를 규제해 채권입찰제로 공공택지에 대한 시장기능을 부여한다는 당초 제도도입 취지에 어긋난다는 비판도 제기됐다.
김현아 건설산업연구원 부연구위원은 "이번 조치는 일시적인 미봉책으로 프리미엄을 개발업자가 가져갈 지, 아니면 수요자들이 가져가지에 대해 명확치 못해 또다시 논란이 야기될 수밖에 없다"고 밝혔다.
건설업계 관계자는 "판교가 분양성은 확실한 곳이지만 업체마다 아파트 설계가 다른 상황에서 분양가를 미리 정해 사업을 한다는 것은 수익성면에서는 악영향이 될 것"이라며 "결국 아파트 품질이 떨어져 그 피해가 소비자에게 돌아갈 수도 있다"고 지적했다.
다른 건설업체 관계자는 "택지입찰에 땅값을 얼마로 써내야 할지, 분양가를 얼마로 정할지 혼란스럽게 됐다"고 말했다.
◇건설업계, 신규 분양시장 침체우려.. 잠실·동탄은 호재기대
한편, 건설업체들은 판교 분양이 연말로 연기됨에 따라 판교 아파트 기대감으로 청약 기피현상을 더욱 심화시켜 수도권 신규 분양시장을 더욱 얼어붙게 할 것으로 예상했다. 다만, 내달부터 본격적인 분양이 예정된 서울 잠실재건축 일반분양이나 화성 동탄신도시 등 대규모 인기 분양물량에는 호재가 될 것으로 기대했다.
대형건설업체 분양팀 관계자는 "판교분양에 수요자 관심이 쏠리면서 분양을 대거 연기해 왔는데 다시 분양일정을 조정해야 할 것 같다"면서 "판교 분양이 실시될 때까지 분양시장 침체가 지속되지나 않을까 우려된다"고 말했다.
반면, 화성동탄3차 동시분양 주간사인 두산산업개발 관계자는 "판교와 동탄의 수요층이 다르다고 보기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 예상하고 3월 분양을 추진했었다"면서 "다만, 판교신도시가 곧바로 3개월 후에 예정돼 있다는 부담이 사라지고 일부 수요자들도 동탄으로 선회할 수도 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
김학권 세중코리아 사장은 "신규 분양시장에는 한동안 수요자들이 청약통장 사용을 자제해 청약률 및 계약률에 악영향이 예상되지만 장기적으로 판교와 수요층이 겹치지 않는 유망 단지와 미분양 해소에는 긍정적인 영향을 미치게 될 것"이라고 전망했다.
- 판교 경쟁률 최고 1109대1 추산
- [edaily 윤진섭기자] 건설교통부가 당초 6월 분양예정이던 판교신도시 분양을 11월로 연기함에 따라 청약경쟁률이 어느 정도가 될 것인가에 관심이 쏠리고 있다.
17일 건설교통부는 `판교신도시 투기방지대책`을 발표하고, 당초 6월부터 내년 하반기까지 4회에 걸쳐 매회 5000가구씩 분양키로 했던 아파트 분양을 11월경에 2만1000여 가구(임대 4000가구 포함)를 일괄 분양키로 했다.
이에 따라 11월에는 국민임대를 제외한 일반분양, 공공분양·공공임대가 한꺼번에 분양될 전망이다. 현재 판교신도시는 총 2만9700여가구가 조성되며 , 2만1000가구 일반분양(임대아파트 4000가구 포함), 단독주택 2700여가구, 국민임대 6000여가구가 들어설 예정이다.
이에 따라 택지공급도 3월에서 6~7월로 미뤄질 전망이다. 그러나 아파트 입주는 층고에 따라 차이가 있어 입주시기는 2007년~2008년으로 나뉘어질 것이라고 건교부는 설명했다.
현재 건교부가 추산하는 경쟁률은 우선공급되는 성남지역(6300가구)은 전체가입자(통장가입자 28만7390명) 청약할 경우 대략 36대 1로 추산했고, 가입자 중 60% 청약될 경우엔 대략 21대 1로 내다봤다.
또 총 1만4700가구가 공급되는 수도권지역은 전체청약경쟁률을 157대 1, 그리고 60% 청약할 경우엔 94대 1로 집계했다. 이는 수도권 1순위 가입자 285만2323명을 대상으로 추정한 수치다.
구체적으로 경쟁률을 따져보면 성남지역 내에 임대주택의 경우 60㎡(18.15평-1050가구)이하는 전체청약은 21대 1, 그리고 60% 청약시엔 12대 1로 집계했다. 또 60~85㎡(150가구)는 각각 147대 1, 그리고 88대 1로 분석했다.
수도권은 60㎡이하(2450가구)는 전체 129대 1, 그리고 60% 청약시엔 77대 1로 분석했고, 60~85㎡(350가구)는 각각 905대 1과 543대 1로 집계했다.
관심지역이 85㎡이하 분양주택은 수도권 1순위 경우 최대 1109대 1로 추정했다. 우선 청약자격이 주어지는 성남지역 40세 이상, 10년 무주택(1146가구)는 전체 청약을 60대 1, 그리고 60% 청약시엔 36대 1로 건교부는 분석했다.
또 1003가구가 분양되는 35세, 5년 무주택은 각각 98대 1과 59대 1, 그리고 1순위(716가구)는 224대 1과 135대 1로 경쟁률이 추산됐다.
반면 수도권은 40세 이상, 10년 무주택(2674가구)은 전체 청약은 139대 1, 그리고 60% 청약시엔 83대 1로 건교부는 집계했다. 또 35세, 5년 무주택(2340가구)는 각각 277대 1과 166대 1로 분석했으며, 1순위(1671가구)는 각각 1109대 1과 665대 1로 내다봤다.
11월에 한꺼번에 분양되는 85㎡(전용면적 25.7평 초과)는 경쟁률이 큰 폭으로 낮아질 전망이다.
공급물량의 30%가 우선 공급되는 성남지역(2235가구)는 전체 청약시에 56대 1, 그리고 60% 청약시엔 34대 1로, 분석했고, 수도권지역(5215가구)는 각각 192대 1과 115대 1로 내다봤다.
건교부는 "이는 11월에 임대주택 4000가구, 분양주택 1만7000가구(85㎡이하 9550가구)를 전체 공급을 가정해 추산한 것"이라고 밝혔다.
2004년 12월 현재 청약통장 1순위자는 성남지역 1순위자는 85㎡이하는 16만805명(저축 2만2076명)이며, 85㎡초과는 12만6585명이다. 또 수도권 1순위자는 85㎡이하는 185만2799명(저축 31만6990명)이며, 85㎡초과는 99만9524명이다.
- (일문일답)수도권 주택시장 안정대책
- [edaily 이진철기자] 정부는 17일 판교신도시 분양 및 재건축 아파트값 상승에 따른 수도권 주택시장 안정대책을 발표했다.
다음은 수도권 주택시장 안정대책 일문일답 내용이다.
-이번대책을 마련한 배경은.
▲최근 집값불안은 재건축 및 판교분양에 따른 집값 상승심리가 주된 요인으로 작용하고 있다. 이에 따라, 정부의 집값 안정의지를 재확인하고 국지적 불안요인은 조기에 대응하기 위해 이번 대책 마련한 것이다.
-투기지역 해제 등 부동산 관련 규제완화는 어려워지는가.
▲집값 안정이 정착될 때까지는 주택거래신고지역, 투기지역 등의 해제는 보다 신중하게 검토할 계획이다.
-청약 대기자 반발이 있을 것으로 보는데.
▲정부는 이번 조치가 집값 안정기조 견지를 위해서 불가피했다는 점을 적극 설득해 나갈 계획이며, 실제 여러차례 나눠 분양하는 것보다 일괄분양할 경우 청약경쟁률이 낮아지므로 반발이 심하지 않을 것으로 예상된다.
-일괄분양에 따른 청약경쟁률 완화 정도는.
▲분양물량이 당초 5000가구에서 2만가구로 확대됨에 따라 청약 경쟁률도 당초보다 3분의 1에서 4분의 1이 감소하게 된다. 수도권 청약 1순위자가 100% 청약한다고 가정할 경우 40세·10년 무주택 성남 거주자는 480대 1에서 120대 1로 완화된다.
-당초는 채권상한제가 도입될 것으로 전망됐는데.
▲채권상한제도 채권입찰제 보완방안의 하나로 검토되었으나, 건설업체 및 시행사의 개발이익 환수가 제한적으로 이루어질 뿐만 아니라 지나치게 저가응찰한 경우 부실시공 등의 문제가 예상되어 이번 대책에서 제외됐다.
-분양가 병행입찰제 시행은 법적근거가 필요하지 않는가.
▲그동안 택지채권입찰제 시행을 위해 택지개발촉진법 시행령 개정을 추진해 왔으며, 입법예고 등을 마치고 현재 법체처 심의중에 있다. 채권·분양가 병행입찰을 위한 사항은 이미 보완, 반영됐다.
-응찰자격 강화도 법적근거가 필요한가.
▲응찰자격 강화는 사업시행자가 택지공급시 규정할 수 있는 일반적 사항으로 별도의 지침개정 없이 건교부 업무지시로 가능하다.
-강화된 응찰자격을 충족하는 업체는 얼마나 되는지.
▲종전 기준(3년간 300가구 시행실적)으로 신도시내 응찰자격을 충족하는 업체는 581개 업체(04년 12월말 기준)였으나, 강화된 기준(300가구 시행+시공능력)을 충족하는 업체는 288개다.
-응찰자격중 시공능력은 무엇을 의미하는지.
▲일반건설업(토목·건축) 면허자 및 주택법상 시공능력자를 포함한다. 주택법상 시공능력자는 주택건설사업자로 등록된 자가 자본금 5억, 기술자 3인, 최근 5년간 100가구 이상 건설실적이 있는 경우에 해당된다.
-수도권 청약통장 가입자 현황은.(05년 1월31일 현재)
-통장 불법거래시 어떤 처벌을 받게 되는가.
▲불법거래한 통장으로 주택을 분양받은 경우에는 당첨 또는 분양계약이 취소되고 청약통장 거래당사자 및 알선자는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해진다.
-통장 불법거래 신고는 어떻게 하는지.
▲건교부 주택국(02-2110-8304) 또는 주택공사 임대공급처(031-738-3703)에 전화를 하거나, 해당기관 홈페이지내에 운영될 ´청약통장 불법거래 고발센터´를 통해 신고가 가능하다. 또한 국세청 홈페이지 ´세금감시 고발센터´에도 신고가능하다.
-도정법상 위헌소지 문제는 왜 제기되었는지.
▲현재 국회에 제출된 ´도시및주거환경정비법(도정법)´ 개정안은 건축비 보상만 규정하고, 대지지분에 대한 보상은 언급이 없다. 이는 건축비를 기준으로 한 임대주택 공급가격에 대지지분은 당연히 포함된 것으로 보아 규정을 마련치 않은 것이나, 재건축 조합측은 대지지분에 대한 보상을 요구하며 위헌소지를 제기한 것이다.
-위헌소지에 대한 대책은 있는지.
▲현재 다음과 같은 두세가지 방안을 마련하여 국회와 협의중이며, 국회 심의과정에서 최적안이 선택되면 이를 법률개정안에 반영할 계획이다.
1안은 대지지분에 대해 공시지가 보상을 원칙으로 하되, 용적률 인센티브를 받는 경우에는 보상 없이 기부체납 한 것으로 보는 방안이다. 2안은 조합으로부터 대지지분의 취득없이 사용대차나 법정지상권 형식으로 임대주택이 멸실 될 때까지 해당 대지를 사용하는 방안 등이다.
-도정법을 4월에 시행할 수 있는지.
▲법 통과 직후 시행령 입법예고 등의 절차를 신속히 추진할 경우 4월 시행에는 차질이 없을 것으로 본다.
-2종 주거지역내 재건축 층고제한 완화는 철회된 것인가.
▲그렇다. 2종 주거지역내 임대주택 단지는 제외한 일반 및 재건축 단지의 층고제한은 현행 제도를 유지하게 된다.
-서울시가 구청위임 환원을 거부할 경우 대책은.
▲구청위임이 재환원될 수 있도록 서울시와 긴밀히 협의해 나갈 계획이며, 필요시 관계법령 개정도 신중히 검토할 계획이다.
-어떤 경우에 주택거래신고 내역을 조사하게 되는지.
▲조사대상은 허위가격 신고 내지 신고기간이 도과되는 경우로서, 작년 하반기 이후 불성실 신고가 증가하는 추세다. 주택거래신고제 도입이후 지난 1월31일까지 접수된 신고건수는 4000여건으로 이중 100여건은 불성실 신고 혐의가 상당히 큰 것으로 파악돼 이번에 조사가 불가피 할 것으로 보인다.
-국세청의 청약통장 불법거래 단속·처벌방안은.
▲국세청은 청약통장을 불법거래하는 행위 등을 조기에 차단하기 위해서 오늘(17일)부터 현장단속을 실시키로 했다. 조사반 편성은 판교신도시 지역 등을 관할하는 지방국세청 및 세무서 투기대책반(13개반 26명)을 편성했다. 노출 및 비노출 방식을 병행해 판교신도시 분양 예정지와 인근지역을 중심으로 지속적인 현장단속을 실시할 방침이다.
떴다방 및 부동산 브로커 등의 현장 접근을 차단하고, 청약통장 불법거래 등 불법투기행위를 사전 방지가 목적이다. 또한, 판교지역 중개업소에 청약통장 불법거래 금지 안내문을 배부하고, 반상회보 등을 통해 성남주민 등에 대해서 청약통장의 불법거래시 처벌조항을 집중 홍보할 계획이다.
- 집값 향배 좌우할 3가지 변수 주목
- [edaily 윤진섭기자] 집값의 향배에 주요 변수가 될 판교신도시 보완 대책 방안과 현재 임시국회에 계류 중인 부동산 관련 법안의 처리 여부에 관심이 집중되고 있다.
특히 이들 사안은 연초부터 집값을 들썩이게 한 단초 역할을 했다는 점과 부동산 가격 상승에 급제동을 걸 수 있는 내용이란 점에서 이해 당사자들의 관심이 집중되고 있다.
15일 업계 및 부동산 전문가들은 "재건축개발이익환수제와 부동산실거래가신고제가 후퇴할 조짐을 보이고, 판교신도시 중대형 아파트의 고(高)분양가 책정 소문 등이 최근 집값 상승의 한 원인"이라고 정리하고 있다.
또 이들은 "이들 법안과 보완책이 일정대로 국회를 통과하거나 마련될 경우 부동산시장은 충격을 받을 수밖에 없을 것"이라는 예상을 내놓고 있다.
그러나 두 사안 모두 국회 내 정당과 의원 간의 이견(개발이익환수제, 부동산중개업법)과 청약과열(판교신도시 채권입찰제 보완)이라는 걸림돌이 제기되고 있어, 원안대로 처리되지 않을 경우 집값 상승에 기폭제 역할을 할 것이란 의견도 만만치 않다.
◇개발이익환수제·부동산중개업법 개정안 2월 임시국회 통과 여부 관심
지난 1일 개회된 임시국회에 계류 중인 부동산 관련 법안은 크게 `도시 및 주거환경정비법 개정안`과 `부동산 중개업법 개정안`을 꼽을 수 있다.
도시 및 주거환경정비법 개정안은 재건축개발이익환수제의 도입과 재개발 시공사 선정 시기를 변경하는 내용을 담고 있다.
재건축 개발이익환수제는 재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수(표준건축비를 주고 매입)하는 대신 인센티브(25%)를 부여키로 하는 법안이다.
또 이미 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수하는 내용을 담고 있다.
이 법안이 통과되면 조합원들의 분담금이 큰 폭으로 늘 뿐만 아니라 강남권에 임대아파트 건립이 불가피해 집값 상승을 주도하고 있는 재건축 아파트가 타격을 받을 가능성이 클 것으로 업계에서 내다보고 있다.
재개발 시공사 선정시기의 경우 시공사 선정 시기를 종전의 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 대폭 앞당기는 내용이 담겨져 있다.
이는 조합설립부터 사업시행인가까지 4~5년 정도 소요되는 것을 감안, 재건축에 비해 영세한 재개발 사업장에 한해 정부가 사업초기단계부터 조합과 자금력이 풍부한 건설업체가 공동으로 사업을 추진할 수 있도록 규제를 완화한 것이다
이에 따라 재개발조합(또는 추진위)의 자금부족 문제를 해결할 수 있어 지지부진했던 재개발에 활력을 불어넣을 것으로 업계에선 점치고 있다.
부동산중개업법 개정안은 부동산 거래시 시·군·군청에 거래 내역을 신고하는 것과 중개업자의 경, 공매 취득알선 허용 내용을 담고 있다.
특히 거래시 실거래가 신고는 취, 등록세가 큰 폭으로 올라 아파트 구매심리를 잠재울 수 있다는 점에서 향후 집값 향배에 결정적인 변수로 꼽혀 왔던 부분이다.
중개업자에 대한 경, 공매 취득알선 허용의 경우 중개법인에만 허용했던 업무를 중개업자들에게 확대하는 조치다. 그러나 컨설팅만 가능할 뿐 입찰대리는 여전히 불가능해 중개업자들에겐 실질적으로 도움이 되지 않는다고 전문가들은 보고 있다.
◇정부, 여·야 및 이해당사자 이견 커..원안 통과 불투명
지난해 12월 정기국회에서 처리예정이었던 두 법안은 정부, 여, 야 및 이해당사자들의 의견이 첨예하게 대립, 2월 임시국회로 넘어온 상태다. 국회 건교위에 따르면 이 법안은 오는 22일 법안심사소위를 거쳐 23일 건교위에서 의결되고 이르면 25일 국회를 통과할 예정이다.
그러나 지난 1일 개최된 공청회에서 두 법안에 대한 많은 이견이 노출돼, 현재로선 원안대로 임시국회에서 통과될 수 있을지 속단하기 어렵다는 게 중론이다.
실제 김병호 건교위 법안심사소위 위원장은 언론 인터뷰를 통해 "부동산중개업법의 경우 국가가 자격증을 부여한 사람들에게 실거래가 신고를 의무화하고 이를 지키지 않으면 처벌한다는 것 자체가 다른 자격증 소지자와의 형평성 문제를 일으킨다는 주장이 나오고 있다"고 말했다.
또 그는 "부동산중개업법 개정안에 대해서는 한나라당 뿐 아니라 여당인 열린우리당에도 반대하는 기류가 있다"고 전하고 "도시.주거환경정비법은 개발이익의 일정비율을 임대아파트 건축으로 환원해야 한다는 점이 큰 걸림돌로 작용하고 있다"고 설명했다.
이 같은 국회 내 움직임에 대해 업계 전문가들은 법안이 원안대로 처리되지 않을 경우 집값 상승에 기폭제 역할을 할 것이란 의견을 내놓고 있다.
안명숙 우리은행 부동산 재테크 팀장은 "두 법안이 워낙 민감한 사안이라 국회 처리과정에서 원안에서 상당부분 후퇴할 경우 또 한번 집값 상승의 기폭제가 될 것"이라고 말했다.
◇판교신도시 중대형 채권입찰제 보완대책 이번주중 확정
판교신도시를 둘러싼 고(高)분양가 논란 및 청약통장 불법거래 행위 등을 막기 위한 정부차원의 대책이 이르면 이번 주 중 확정된다. 대책 발표 시기는 유동적이지만 관련부처 협의가 끝나는 오는 16~17일 경이 유력한 것으로 알려지고 있다.
현재 건교부가 마련 중인 대책에는 아파트 분양가를 중대형(전용면적 25.7평 초과)은 평당 1500만원에서 묶는 내용이 담길 전망이다.
특히 고분양가 논란을 촉발시킨 채권입찰제(공공택지내 전용 25.7평초과 아파트용지) 적용방식은 물론 청약과열 진정방안, 청약통장 불법거래 대책, 수도권 집값안정기조 유지방안 등도 포함될 것으로 알려지고 있다.
정부는 특히 주택업체들의 택지확보 과열경쟁을 막기 위해 청약과열 및 투기우려지역에 한해 채권상한제(기타지역은 완전 경쟁입찰)를 도입하는 방안과 입찰자격 강화 방안 등 다양한 안을 놓고 시행효과 및 부작용을 면밀히 분석 중이어서 그 결과에 세간의 관심이 집중되고 있다.
그러나 전문가들은 판교발(發) 부동산시장 과열을 우려하는 정부의 입장을 이해하면서도 판교의 청약 과열 양상을 심화시키는 부작용을 가져올 것이라고 우려하고 있다.
또한 서민들이 사는 소형아파트는 몰라도 중대형아파트의 분양가까지 규제하는 것은 시장 경제원리에 역행한다는 지적도 나오고 있다.
김선덕 건설산업전략연구소장은 "분양가를 묶으면 청약 과열을 불러오는 것은 당연하다"며 "정부가 시장에 개입할 경우 또 다른 부작용을 초래할 수 있어, 세부 방안 마련에 신중해야 할 것"이라고 말했다.
- (설이후 부동산전략)③주상복합, 뜨는 곳 잡아라
- [edaily 이진철기자] "올해 제2의 용산 시티파크는 어디?"
올해 서울과 수도권 노른자위 지역에서 주상복합 아파트가 잇따라 분양을 준비하고 있어 작년 용산 시티파크에 불었던 투자열풍이 재현될 지에 관심이 쏠리고 있다.
업계에 따르면 올해 주상복합 공급은 서울·수도권의 용산, 목동, 여의도, 송도신도시 등 인기지역을 비롯해 전국적으로 35곳 이상에서 1만여가구 이상이 공급될 예정이다.
다만, 지난해 3월말부터 주상복합아파트도 투기과열지구에서 분양권 전매가 금지된 데다 청약통장 가입자에게 우선 공급되는 등 규제가 강화됨에 따라 단기 프리미엄만을 노린 가수요는 예전에 비해 크게 줄어들 것으로 예상된다.
부동산업계는 특히 올해 주상복합 아파트 분양시장이 입지여건과 브랜드, 단지규모 등에 따라 인기물량과 비인기물량의 양극화현상이 뚜렷할 것으로 전망하고 있다.
김학권 세중코리아 사장은 "단지형이나 브랜드, 입지 등에서 차별화된 주상복합아파트는 수요가 여전히 많아 환금성도 뛰어나고 가격상승면에서도 유리하다"면서 "올해 주상복합 분양시장의 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 전망되는 만큼 수요자들도 향후에도 시장에서 주목받을 만한 물량을 선택하는 것이 바람직하다"고 말했다.
이에 따라 주상복합 아파트에 관심있는 수요자들은 지역을 대표할 수 있는 초고층이면서 조망권이나 교통여건이 우수한 ´랜드마크´ 주상복합 아파트에 관심을 가져볼 만 하다.
김은경 스피드뱅크 팀장은 "역세권을 비롯해 입지가 뛰어난 우량 물건에 선별적으로 청약하는 것이 바람직하다"며 "다만, 주상복합 아파트도 분양권을 전매할 수 없고 당첨될 경우 일반 아파트와 같이 5년간 1순위 자격을 상실하게 된다는 점을 감안, 단기 시세차익보다는 입주후 자산가치를 따져보고 청약에 나서야 할 것"이라고 말했다.
◇용산 ´파크타워´= 현대건설(000720)과 삼성물산이 용산동 및 한강로(용산2지구)일대에 도심재개발 주상복합아파트로 상반기 분양할 예정이다.
지상 34~40층, 6개동 규모로 30평~96평형 888가구중 조합원분 620가구를 제외한 268가구가 일반분양되고 오피스텔 126실(52평~93평)은 별도로 일반에 공급된다.
아파트와 오피스텔을 합해 총 1014가구(실)에 이르는 대단지로 지상 25층 이상이면 한강조망도 가능하다. 입지여건은 4호선 이촌역을 이용할 수 있고, 용산 가족공원과 국립중앙박물관, 미군기지 이전으로 조성될 80만평 규모의 공원과도 인접하다.
◇여의도 ´LG자이´= LG건설(006360)이 오는 3월 여의도 한성아파트를 재건축을 통해 주상복합 47평~79평형 580가구중 조합원분을 제외한 250가구를 일반분양에 나설 예정이다.
지하철 5호선 여의도역이 바로 인접해 있고 오는 2007년말 9호선이 개통되면 교통여건이 더욱 개선될 것으로 예상된다. 여의도 업무시설내 입지해 있으며, 여의도공원, 한강시민공원 등을 편리하게 이용할 수 있다.
◇목동 ´삼성 트라팰리스´= 삼성물산(000830)이 상반기중 양천구 목동 오목교역 인근에 최고 49층 규모의 초고층 주상복합 42평~91평형 총 526가구중 344가구를 일반에 분양한다.
지상 2층~8층이 주차장, 9층에는 주민커뮤니티공간이 들어서고 SBS방송국, 현대백화점, 목동종합운동장 및 아이스링크 등이 가깝다.
◇황학동 ´롯데캐슬´= 롯데건설이 황학동 삼일아파트와 이 일대 단독주택을 재개발하는 사업으로 총 1852가구의 대단지다.
14평형 318가구, 24평형 478가구, 34평형 790가구, 46평형 266가구로 이뤄져 있고 전체 1852가구 중 임대 318가구, 조합분 1067가구를 제외한 467가구가 5월쯤 일반분양된다. 연내 복원공사가 마무리되는 청계천이 바로 옆에 위치해 있으며, 지하철 2·6호선 신당역 및 1·2호선 신설동역이 가깝다.
◇인천 동춘동 ´송도더샵´= 포스코건설이 인천 송도신도시 동춘동에 64층짜리 4개동 규모의 주상복합아파트를 건립한다.
게일인터내셔널코리아가 개발사업자로 총 16만여평의 부지에 아파트 1600가구와 오피스텔 1050실이 오는 5월쯤 분양된다. 송도신도시에서도 인기 지역인 국제업무지구에 들어서는 것이 특징이다.
- (따져보는 부동산)판교 대형 평형 분양받을만할까?
- [안명숙] 분양시장은 아마도 판교 시범단지 청약으로 인해 ‘6월대란’을 치를 듯 하다. 판교 아파트는 택지공급이 예정대로 2월중 실시되면 일반 청약통장 가입자들에게는 6월중 선보일 것으로 보이기 때문이다.
택지공급이 임박하면서 대부분의 건설업체들은 긴장을 하고 있는 모습이다. 분양가 원가연동제가 적용되는 전용 25.7평은 건설업체 입장에서는 큰 수익은 남기지 못하더라도 분양률 걱정 안하고 높은 공사비라도 챙길 수 있기 때문이고 전용 25.7평 초과는 채권입찰제를 실시, 높은 가격을 써 넣은 업체가 당첨되므로 업체간 눈치작전이 치열하기 때문이다.
어쨌든 건설업체 입장에서는 판교에 자사 브랜드 아파트를 세울 수 있느냐가 관건이 되므로 수요자 만큼 택지 분양에 전전긍긍하고 있다.
전용면적 25.7평이하는 분양가 규제 대상이므로 당첨후 5년동안 전매가 금지되고 40세이상 10년 무주택자에게 우선 청약권이 주어지는 등 서울 수도권 수요자들에게는 당첨될 가능성이 희박하게 느껴지자 일부에서는 상대적으로 경쟁이 덜 치열한 1000만원이나 1500만원으로 늘려 내년 이후 분양을 노리는 전략으로 우회하는 분위기다.
확률 게임이므로 경우의 수를 따져 가능성이 높은 쪽으로 전략을 짜는 지극히 과학적인(?) 방법으로 보이기도 하지만, 그 역시 바늘구멍이다. 경쟁률이 큰 의미는 없겠지만 추산해보면 전용 25.7평 초과의 경우 성남 1순위는 평균 50대 1 이상이 될 것으로 보이고 서울및 수도권에서는 200대 1은 될 가능성이 높다.
수익성은 얼마나 되나?
대형평형 분양가는 건설업체들이 택지가격을 얼마나 높게 낙찰받느냐에 관건이 달려있지만, 건설업체 상황에서도 분당이나 강남의 시세를 감안한 적정 분양가 수준에서 분양가를 책정해야 하므로 무턱대고 택지가격을 높게 써낼 수만은 없다.
합리적인 수준에서 경쟁이 유도될 경우를 가정해서 예측해보면 평당 분양가는 1,600만원 수준이다. 분당의 평균 평당가가 2005년 2월1일 현재 1,213만원이지만 높은 가격을 형성하는 샛별 우방, 서현 삼성 등의 대형 평형의 평당 시세가 1,500만원 내외를 보이고 있기 때문이다.
판교가 분당보다 입지가 우수하다고 인정되고 있지만 이미 안정적인 주거단지로 자리매김한 분당의 노른자위아파트 보다 분양가는 훨씬 높게 책정하는 것은 건설업체 입장에서도 ‘고분양가’에 대한 시장의 비난을 면하기 어렵다고 보여진다.
평당 1,600만원을 기준으로 48평 수익률을 계산해보면 분양가가 7억6,800만원수준이고 분양권 전매가 허용되지 않으므로 준공까지는 팔 수 없다. 입주시점 가격도 시장 가격 수준에서 평가할 경우 현재 강남의 평당가는 2,120만원이지만 가장 비교 대상이 될만한 수서의 가격을 크게 뛰어넘기는 힘겨울 것으로 보인다.
따라서 입주시점 가격을 일원본동 샘터마을 48평 가격은 9억~11억원( 평당 2,083만원)을 기준으로 평당 2,000만원인 9억6,000만원으로 잡고 계산해보았다.
올해 분양되는 시범단지의 경우 입주시점인 2008년에는 등기후 팔 수 있어 입주시점에는 가격 상승액만 1억9,200만원 정도가 되지만 1년 미만일 때 팔게되면 1세대1주택자를 기준으로 양도세율은 50%로 중과되어 양도세만 대략 8,000만원을 내야 하므로 실제 세금을 내고 남는 돈은 1억1,300만원 수준이다. 단순하게 따져본다면 3년투자를 통한 명목수익률은 14.7% 수준이 되는 셈이다.
입주후 바로 팔지 많고 비과세 요건을 갖추기 위해 3년 보유한 2011년 판다고 가정할 때 연간상승률이 3%라고 본다면 양도시점인 2011년 시세는 10억2,000만원 정도가 되므로 시세차이는 2억8,000만원 정도가 된다.
단순하게 6년간의 명목수익률을 따져보면 36.6%가 되지만 6년간 물가상승률을 감안한 실질 상승률을 계산하면(할인률 4%) 실질수익률은 8%가 된다.
물론 판교의 48평 아파트 가격이 입주후 3년이 되는 2011년에는 10억원을 훨씬 넘을 것으로 보다면 기대되는 수익률은 더 높아질 것으로 보인다. 반대로 건설업체들의 무분별한 과당 경쟁으로 택지가격 상승에 의한 분양가격 상승을 초래한다면 실제 투자가치는 예상보다 훨씬 낮아질 가능성도 배제할 수 없다.
그러나 판교만큼 안전하게 미래가치를 예상할 수 있을 만한 분양아파트도 많지 않다는 측면에서는 여전히 매력있는 곳이라 해도 과언이 아니다.
많은 가정을 전제로 한 예상 수익률이지만, 이 수치가 의미하는 바는 판교는 분양자에게 투자만을 목적으로 한다면 기대만큼 수익이 크지 않다는 것이다. 돈으로 환산되기 어려운 주거가치가 부가되지 않는다면 말이다.
- (edaily리포트)판교의 `옵션거래`(?)
- [edaily 윤진섭기자] 판교신도시 분양이 가시권에 들어오면서 판교를 향한 투자자들의 꿈도 무르익고 있습니다. 당첨만 되면 수억원의 전매차익이 가능하다는 점 때문에 당첨확률이 높은 통장에 대해선 불법적인 거래마저 횡행하고 있다고 하는데요. 통장거래에 따른 웃돈이 무려 8000만원에 달하고, 금융거래에나 나올 법한 옵션거래기법까지 등장하고 있다고 합니다. 판교 분양을 둘러싼 요지경 세상, 산업부 윤진섭 기자가 짚어보았습니다.
"성남 거주 40세 이상 10년 거주 무주택자 당첨 확률도 190대 1을 초과할 정도로 당첨 확률이 희박한데, 뭘 믿고 8000만원의 거금을 주고 통장을 사들인다고 하는지.. (통장 불법 거래는) 현실성이 떨어지지만, 그래도 과열을 막는 차원에서 암행 단속에 나설 방침입니다"-건교부 주택정책과 관계자
`엘도라도`(?)라고 불리는 판교신도시. 첫 분양이 가시권에 들어오면서 판교신도시가 청약통장 불법 거래에 홍역을 앓고 있다고 합니다.
청약통장 불법 거래의 윤곽은 이렇습니다. 수도권 지역 내 일반 1순위자의 당첨확률이 3000대 1을 넘어설 것으로 예측되면서 당첨 확률이 상대적으로 높은 성남 40세, 10년 무주택 거주자가 보유한 청약통장이 웃돈만 최고 8000만원이 붙어 거래된다고 합니다.
특히 이 같은 거래는 점조직으로 이뤄지는 데, 통장 매입자가 나서면 중개업자들끼리 선을 연결해 우선순위 통장 소유자와 연결, 거래를 트는 방식입니다.
이 과정에서 중개 브로커들은 미리 40~50장씩 입도 선매식으로 청약통장을 확보한 뒤 생활정보지에 광고를 내거나 극소수 중개업소에 의뢰해 매수인과 연결되는 것으로 알려졌습니다.
연결된 통장 매수자와 매도자는 별도로 계약서를 쓰고 이런 암거래의 보증방식인 공증(公證)을 받는 식으로 거래를 알선합니다. 흔히 분양권 전매나 상암동 딱지 거래에서나 들을 수 있었던 공증 방식이 판교 통장 거래에서도 나타나고 있는 셈이죠.
그런데 여기서 궁금한 대목이 있습니다. 바로 이 같은 거래에 8000만원의 웃돈이 붙을 수 있는가 여부입니다. 즉 성남 최우선 대상자도 190대 1 이란 치열한 경쟁률이 예고돼, 당첨을 확신할 수 없는 상황에서 과연 누가 8000만원의 거금을 줄 수 있는가라는 점이죠.
일단 건교부는 바로 이점을 들어 언론에서 거론하고 있는 통장 거래의 비현실성을 지적하고 있습니다.
건교부 관계자는 "당첨 확률도 희박한 상태에서 8000만원이나 웃돈을 주고 거래하는 것은 상식 밖의 일이고, 다분히 현지 중개업자들이 판교를 띄우기 위한 언론플레이"라고 단정을 지었습니다.
건교부는 이같은 이유로 초기엔 통장거래와 관련된 단속에 그다지 무게를 두지 않았습니다. 하지만 통장 거래가 판교 과열의 온상이 될 수 있다는 지적이 일면서 부랴부랴 국세청과 단속에 나선 셈이지요.
여하튼 건교부의 인식은 일면 타당한 구석이 있습니다. 그렇다면 과연 판교에서 8000만원의 웃돈이 붙어 통장이 거래가 될까요? 결론을 말씀드리면 대략 5000만~6000만원선에 거래가 되는 것은 사실입니다. 다만 이 거래는 속칭 `옵션거래` 방식으로 이뤄집니다.
즉 우선 500만~1000만원의 계약금을 주고, 통장소유자와 매수자 간 계약을 한 후 판교 분양 후 당첨되면 나머지 금액을 주는 방식입니다.
이 과정에서 다양한 옵션이 삽입됩니다. 일부는 당첨 후 5년 뒤에 프리미엄의 일정부분을 통장 소유자에게 준다거나 당첨 후 추가 사례비를 신경써준다거나 하는 식이 그것입니다.
통장을 매입한 중개업자가 직접 나서는 경우도 있습니다. 판교 모 중개업자는 “계약금 300만원과 추후 1500만원을 원소유자에게 주기로 했다”며 “통장 매입자에게 이보다 높은 금액의 계약금과 웃돈을 받아 그 차익을 수수료로 받을 생각”이라고 말했습니다.
또 그는 “이 경우 5년 동안 통장 원소유자를 관리해야 하기 때문에 아예 프리미엄의 30~40%를 수수료로 요구하는 경우도 있다”고 전하더군요.
마치 상암 택지지구 내 딱지를 매입해 원매자와 딱지 매입자간 거래를 연상케 하는 대목입니다. 다만 상암지구는 입주와 동시에 원매자가 매입자에게 파는 식으로 거래가 이뤄지는 반면 판교신도시는 입주 후 2년 6개월 뒤에나 거래가 가능하다는 게 차이일 뿐이죠.
물론 통장 소유자가 당첨이 되지 않았을 경우엔 매수자는 계약금 500만~1000만원은 날리게 됩니다.
그러나 판교신도시 청약과 관련해 실제 통장을 사이에 두고 뭉칫돈의 웃돈이 거래되는 사례도 있습니다. 금액이 대략 2000만~3000만원이라고 하는데, 최근 들어선 시세가 폭등했다는 소식도 들리더군요.
바로 `묵은 청약저축통장`입니다. 통상 회차는 150회~160회로 회차가 높을 수록 웃돈도 덩달아 뛰는 상황이라고 합니다. 청약저축 통장에 이처럼 많은 프리미엄이 붙은 것은 아파트 공급 방식이 일반 청약예금, 부금 통장과 다르기 때문입니다.
청약예금, 부금은 같은 순위자를 대상으로 공개 경쟁을 통해 당첨자를 추첨하지만 청약저축은 같은 순위자라도 무주택 세대주 기간, 약정 납입 횟수 및 금액, 부양 가족수 등에 따라 순차적으로 아파트를 배정하고 있습니다. 그만큼 일반 예금, 부금보다 당첨 확률이 높다는 이야기입니다.
여하튼 판교지역 내 통장 거래는 분명 사실이고, 다만 `옵션`이라는 독특한(?) 방식으로 거래가 이뤄지고 있는 게 특징입니다.
그러나 이 같은 거래는 의외로 높은 프리미엄이 줄어들 수 있을 뿐만 아니라 적발될 경우 3년 이하의 징역과 3000만원 이하의 벌금까지 낼 수 있는 위험한 거래라는 점에서 결코 권장할(?) 만한 사안은 아닙니다.
우선 통장 매입자는 원매자(최초 통장 소유자)가 아파트 분양 후 계약할 때 각종 취, 등록세와 등기 비용을 내줘야 합니다. 판교의 경우 33평형의 분양가격이 3억원이라고 하면 대략 1500만원선입니다.
물론 분양가는 기본적으로 매입자가 다 부담하는 게 원칙입니다. 입주 후 2년 6개월 뒤에 원매자가 매입자에게 아파트를 넘길 경우 이에 따른 등기(속칭 복등기)에 따른 취, 등록세와 각종 비용도 매입자의 부담입니다.
만약 이 당시 원매자가 또 따른 주택을 취득하고 있다면 양도세가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 금액도 통장 매입자의 고스란히 안고 가야합니다.
원매자가 옵션계약을 무시하고 웃돈을 더 요구할 수도 있습니다. `공증까지 마쳤는데 무슨 추가 웃돈이냐`라고 반문할 수 있지만 공증은 민사 문제이기 때문에 법적으로 보호받을 수 없습니다.
말 그대로 원매자의 웃돈 요구를 고스란히 받아들이거나 아파트를 포기해야 합니다. 한 마디로 울며격자먹기식으로 원매자의 요구를 들어줄 수 밖에 없는 상황이 됩니다. 이 같은 현상은 이미 상암택지개발지구에서 빈번하게 일어났던 일이기도 합니다.
판교신도시는 분명 투자측면에서나 향후 발전전망에 있어 0순위인 것은 분명합니다. 하지만 막연한 시세차익을 바라보면서 통장 불법 거래에 동참하는 것은 무리수라는 게 업계의 중론입니다. 이래저래 시끄러운 판교신도시 관련 통장 거래 이야기였습니다.
- (알면 힘이 되는 법)위험천만한 판교 청약통장거래
- [최광석] 최근 판교 아파트 당첨으로 큰 돈을 벌 수 있다는 소문에, 판교당첨확률이 높은 우선순위에 해당하는 청약통장의 거래가 기승을 부리고 있다.
그러나, 다음에서는 보는 바와같이 청약통장의 거래는 법적으로 매우 위험한 것이라는 점에서 거래에 극히 주의할 필요가 있다.
이와 관련하여, 주택법 제39조 제1항은, 주택법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여, 주택을 공급받을 수 있는 지위, 주택상환사채, 입주자저축의 증서, 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수하는 것을 금하고, 이에 위반된 거래는 무효화하거나 환매조치할 수 있도록 규정하고 있으며, 동법 제41조는 투기과열지구 내에서의 전매를 금지하고 이를 위반하여 전매된 분양권을 환매할 수 있는 규정을 두고 있다. 한편, 동법 96조에서는 그 위반자에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하고 있다. 이와 관련된 자세한 내용은 <주택공급에관한규칙>에 추가로 언급되고 있다.
결국 판교 청약통장의 거래는 현행법상 분명히 불법인 것이다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 일확천금을 노리고 불법에 가담하고 있는데, 필자가 생각하기에는 이들이 그 거래의 위험을 제대로 모르고 있기 때문이 아닌가 한다. 이러한 점에서 청약통장거래가 어떤 형식으로 이루어지고, 법적으로 어떠한 위험이 있는지 살펴보기로 하겠다.
청약통장의 거래는 인증의 형식으로 할 수 밖에 없다. 즉, 얼마의 돈을 주고 분양자의 지위를 사게 되므로, 향후 분양절차와 완공 후 이전등기 절차에 협조한다는 취지의 인증과정을 밟게 되는 것이다. 실제 거래과정에서는, 이러한 약속(인증)을 확인하는 차원에서 “권리서류”라고 하여 매도인의 인감도장이 날인된 여러 가지 서류를 받기도 한다.
그러나 이러한 인증이나 서류수령만으로는 분양권인수 및 향후 이전등기를 담보하기 위한 안전장치가 될 수 없다. 청약통장을 매입하였다고 하더라도, 청약의 자격은 청약통장의 매도인이므로, 분양계약은 청약통장의 매도인 앞으로 할 수 밖에 없다. 결국 청약통장의 매도인이 분양권에 대한 법률상의 권리자가 되는 것이다. 더구나, 이러한 청약통장의 거래를 막기 위해 현행법은 판교의 경우에는 분양계약 후 5년간이나 분양권의 전매를 금지할 예정이라고 하므로, 아파트건설기간이 통상 2년 내지 2년 6개월 정도 소요되는 점에서, 아파트 완공 후 청약통장 매도인 앞으로 보존등기를 받은 후에도 향후 2년 6개월 내지 3년간 이전등기를 받지 못하는 불편을 겪게 되는 것이다. 즉, 청약통장을 매수한 사람은 아파트가 완공될 때까지 분양대금 전부를 청약통장의 매도인 명의로 계속 불입하였는데도, 이전등기가 된 시점이후에도 완전한 재산권행사를 할 수 없게 되는 것이다.
이 과정에서 청약통장의 매도인은, 당초 약속과 달리 향후 분양권의 값이 상승하면 자신에게도 그 댓가를 추가로 나누어 줄 것을 요구하면서 이전등기를 거부하는 억지를 부릴 수 있다. 또, 청약통장 매도인이 분양권이나 자신 앞으로 등기된 부동산을 이중으로 매도해버릴 수도 있다. 이중매도가 이루어질 경우, 매수인으로서는 권리확보가 더욱 곤란해진다. 청약통장의 거래자체가 불법인 관계로 이중매도에 대하여 청약통장매도인을 적극적으로 형사고발하기도 여의치가 않을 수 있다.
이를 보완하기 위한 방법으로 분양권 내지 분양된 부동산에 대한 처분금지가처분을 해 두기도 하지만, 전매가 금지되는 분양권이라는 점이 가처분재판부에 밝혀질 경우에 가처분자체가 받아들여지지 않을 가능성도 있는데다가, 요행히 가처분이 받아들여지더라도 다른 사람과의 처분금지가처분의 선후에 따라서 권리관계가 뒤바뀌는 불안한 처지에 놓이게 된다. 더구나, 처분금지가처분신청행위로 인하여 전매금지기간 내에 전매한 사실이 분양회사측에 드러나게 되는 등 적법하지 못한 거래가 노출될 수 밖에 없는 한계가 있다. 과거에는 분양주체측에서 이러한 불법을 묵인하고 양수인의 권리를 사실상 인정하는 경우도 왕왕 있었지만, 이러한 조치는 요행이 뒤따르는 경우에만 가능한 것이고, 판교의 경우와 같이 분양권전매를 엄단해야한다는 여론이 등등한 지금와 같은 상황에서는 법을 엄격하게 적용하여 분양권거래에 대해 형사고발하고, 전매행위자체를 취소시킬 가능성도 크다고 보아야 한다.
결국, 청약통장의 거래를 통해 이윤을 남기고자하는 시도는 원천적으로 법에 호소하기 곤란한 매우 위험한 투자라는 사실을 유의할 필요가 있는 것이다. -이상-
<참고>
주택법 제39조 (공급질서 교란 금지)
①누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다.
1. 제32조의 규정에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위
2. 제69조의 규정에 의한 주택상환사채
3. 제75조의 규정에 의한 입주자저축의 증서
4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령이 정하는 것
②건설교통부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.
③사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.
④제3항의 경우에 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령통지를 할 수 없는 경우 등 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 경우로서 주택가격을 당해 주택이 소재한 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 당해 주택에 입주한 자에 대하여 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.
제41조 (투기과열지구의 지정 및 전매행위 등의 제한)
①건설교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구의 지정기준 및 방법 등에 대하여는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다.
②제1항의 규정에 의하여 건설교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 이를 해제할 경우에는 시·도지사의 의견을 들어야 하며, 시·도지사가 투기과열지구를 지정하거나 이를 해제할 경우에는 건설교통부장관과 협의하여야 한다.
③제1항의 규정에 의한 투기과열지구안에서 사업주체가 건설·공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)에 대하여는 건설교통부령이 정하는 기간이 경과하기 전에는 이를 전매(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 같다)할 수 없으며, 이의 전매를 알선하여서도 아니된다. 다만, 입주자로 선정된 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정하는 경우로서 건설교통부령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
④제3항의 규정을 위반하여 전매가 이루어진 경우에 사업주체가 이미 납부된 입주금에 대하여 은행법에 의한 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 그 매수인에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 본다.
제96조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제39조제1항의 규정을 위반한 자
2. 제41조제3항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선한 자
- 포스코건설,동탄 불참.."상도의 저버렸다" 파문
- [edaily 윤진섭기자] 포스코건설이 화성 동탄신도시 3차(2단계) 동시분양에 전격적으로 불참을 선언했다.이에대해 동시분양에 참여하는 타 업체들은 `포스코건설이 주택분양의 상도의를 저버렸다`며 반발,파문이 일고 있다.
25일 포스코건설에 따르면 동탄신도시 5-4블록에서 오는 3월 초 동시분양을 통해 선보일 예정이었던 1226가구 규모의 아파트 분양을 연기하고, 동시분양에 불참키로 확정했다.
◇포스코건설 분양시장 침체, 마케팅활동 제약 등 이유로 불참
포스코건설은 이번 불참에 대해 판교분양을 앞두고 현재의 불투명한 주택경기로 볼 때 분양성공을 확신할 수 없다는 내부적인 판단과 분양 준비시간 부족에 따른 마케팅 활동의 제약을 분양 연기의 가장 큰 이유라고 설명했다.
이 회사 관계자는 "지난해 10월 실시한 2차 동시분양(8개단지 5729가구) 물량에서도 아직까지 일부가 미계약 상태로 남아있는 등 최근 주택경기를 감안할 때 이번 사업의 분양성공을 확신할 수 없는 상황"이라고 말했다.
특히 포스코건설은 이번 사업과 관련해 시행사인 한국토지신탁(034830)과 단순 시공계약뿐만 아니라 분양에 따른 제반비용까지 떠안는 조건의 계약을 한 것으로 알려져 분양 실패에 대한 리스크 부담이 컸던 것으로 파악됐다.
한국토지신탁 관계자는 "이 사업은 총 3000억원의 규모로 공사비만 1500억원이 드는 대규모 프로젝트로 포스코건설이 시공뿐만 아니라 제반사업비를 떠안는 조건으로 계약을 맺었다"며 "분양 시장이 좋지 않은 상황에서 분양률이 낮을 경우 손실 부담이 커져, 분양 연기에 대한 양해를 구했고, (한국토지신탁이) 동의했다"고 말했다.
◇동시분양 참여업체, `포스코건설 상도의 저버렸다` 반발
한편 이 같은 포스코건설의 전격적인 동시분양 불참에 대해 동시분양을 준비 중인 나머지 6개사는 긴급 대책회의 일정을 잡는 등 당혹감을 감추지 못하는 한편 포스코건설의 일방통행식 불참 통보에 대해 비난의 목소리를 쏟아냈다.
A사 관계자는 "화성동탄 3단계 사업승인을 받는 과정에서 포스코건설은 뒷짐만 지는 등 사실상 무임승차해왔다"며 "타 회사에 사전 통보도 없이 언론에만 불참을 발표하는 등 주택 분양 시장의 상도의를 저버렸다"라고 목청을 높였다.
B사 관계자도 "판교 분양으로 분양률을 장담할 수 없는 상황에서 포스코건설의 불참은 `불난 집에 기름을 끼얹은 상황`일 정도로 악재"라며 "특히 불참 보도자료를 통해 분양성공을 확신할 수 없다고 거론해, 타사 분양물량에 대한 이미지에도 악영향을 줬다"라고 말하며, 포스코건설에 대한 곱지 않은 시선을 나타냈다.
한편 이번 포스코건설의 불참에 따라 업체들 사이에서 `분양 일정을 미뤄야 하지 않은가` 라는 의견이 제기되고 있어, 최악의 경우 동탄신도시 3단계 분양 일정이 3월 이후로 미뤄질 가능성도 제기되고 있다.
C사 관계자는 "1200가구가 넘는 대단지 분양 물량이 빠진 상황에서 분양에 나서는 것은 일종의 모험"이라며 "내부적으로 분양 여부를 재검토하자는 의견이 제기되고 있다”고 말했다.
◇동탄 신도시 판교 변수로 `시계제로`
이번 포스코건설의 불참 통보는 한 마디로 판교 분양을 앞두고 분양률이 저조할 것이란 인식 때문에 벌어진 것이다
이는 판교신도시 분양 전에 통장을 사용, 당첨이 되면 판교 신도시 아파트 청약은 불가능하다. 때문에 청약기피 현상이 지속될 수밖에 없고, 결과적으로 동탄 3단계 분양도 이 같은 분위기에 휩쓸려 청약 경쟁률이 저조할 것으로 예측돼 왔다.
3차 동시분양 참여업체 한 관계자는 "청약률이 그리 높지 않을 것이란 인식이 팽배한 것은 사실”이라며 "판교 규제 강화에 따른 탈락 수요의 청약을 기대하고 있지만 이 역시도 희망 사항일 뿐"이라고 말했다.
한편 동탄 신도시 3차(2단계) 동시분양에는 당초 예정보다 1개사 줄어든 6개 업체가 7개단지에서 4754가구를 선보일 예정이다. 이 가운데 분양아파트는 3개단지 1838가구이며 임대아파트는 4개단지 2916가구이다.
