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- '1.5조 사업' 복정역 환승센터 개발, 토지계약 언제 체결하나
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 위례신도시의 핵심 개발사업인 ‘복정역 환승센터 복합개발’이 사업 초기단계를 진행하고 있다. 민간사업자인 DL이앤씨 컨소시엄과 서울주택도시공사(SH공사)는 부동산경기 악화로 어려워진 여건 등을 사업계획에 반영하기 위해 머리를 맞대고 논의 중이다.양측이 협상을 거쳐 최종 사업계획을 확정하면 토지매매 계약을 체결한다. SH공사는 올해 상반기 계약 체결을 목표로 삼고 있지만, 실제 체결 시점은 유동적이다. (자료=DL이앤씨, SH공사 등)◇ DL·SH, 2022년 사업협약 체결…고금리로 경기 악화16일 건설 및 부동산업계에 따르면 복정역 환승센터 복합개발사업의 우선협상대상자(우협)인 DL이앤씨 컨소시엄은 서울주택도시공사(SH공사)와 사업계획 관련해 협의 중이다. 민간사업자가 준비한 사업계획에 기반해서 착공을 하려면 인허가를 받아야 하는데, 그 전 단계에서 협의를 진행하는 것이다.복정역 환승센터 복합개발은 지하철 8호선·수인분당선 환승역인 복정역 주변(서울 송파구 장지동 600-2, 592-5 일원)에 총 연면적 약 30만㎡ 규모의 주거·상업·업무시설 등을 포함한 복합건축물을 짓는 사업이다. 현대건설 컨소시엄이 주도하는 ‘복정역세권 복합개발 사업’과 명칭이 비슷하지만 별개다. 개발이 완료되면 지하 4층~지상 15층 규모의 공동주택, 업무시설(오피스텔 및 오피스), 판매시설 및 환승주차장이 들어선다. 복정역 환승센터 복합개발사업 사업대상지 (자료=SH공사 공모지침서)오피스텔을 포함한 업무·판매시설은 일반에 공급한다. 또한 공동주택 중 50%는 공공지원 민간임대주택으로 10년간 운영한다. 나머지 공동주택 50%는 SH공사가 매입해 공공임대주택으로 운영한다. 이 사업을 추진하는 민간사업자는 송파복정역레이어드시티피에프브이(PFV)다. DL이앤씨는 보통주 지분 42.1%와 우선주 77.56%를 보유한 최대주주다. 우미건설과 목양종합건축사사무소가 동일한 지분(보통주 28.95%)을 갖고 있으며, 케이프투자증권은 우선주 22.44%를 보유하고 있다.(자료=감사보고서)◇ 어려워진 사업여건 반영…토지 현장요건 등 확인 중DL이앤씨 컨소시엄과 SH공사는 지난 2022년 9월 사업 관련 협약을 체결했었다. 하지만 SH공사가 사업계획안을 제출받았던 시점과 비교하면 현재는 금리와 원자재 가격이 올라서 건설경기 등 사업여건이 악화됐다. 일례로 사업제안 당시 민간사업자가 추산했던 총 사업비는 약 1조4000억~1조5000억원이었다. 그러나 원자재 가격, 자재비 등 현재 물가 수준을 반영하면 더 늘어날 것으로 보인다.SH공사가 공모지침서를 발표한 시점은 지난 2020년 12월이다. 이에 따라 DL이앤씨 컨소시엄과 SH공사는 변화된 사항들을 반영한 여러 대안을 검토 중이다.SH공사 관계자는 “민간사업자가 공모 제안을 했던 시점과 비교하면 지금은 사업 여건이 어려워진 게 사실”이라며 “이를 합리적인 방향으로 바꾸는 것에 대한 사업자 측 의견이 있어서 논의하고 있다”고 말했다.이어 “사업 여건 악화에 따른 리스크를 어떻게 관리할지도 논의 대상”이라며 “토지의 현장 요건 등을 더 구체적으로 확인하는 작업이 진행 중”이라고 덧붙였다. DL이앤씨 컨소시엄과 SH공사가 협상을 거쳐 최종 사업계획을 확정하면 토지매매 계약을 체결하게 된다. 그 다음 DL이앤씨가 송파구청에 건축허가를 신청하는 인허가 절차를 밟는다. 공사기간은 약 4년으로 추산된다.SH공사는 올해 상반기 토지매매 계약 체결을 목표로 삼고 있다. 하지만 협의에 시간이 걸릴 수 있어서 실제 계약체결 시점은 유동적이다.
- LH, 남양주시와 3기 신도시 최초 수소도시 조성 추진
- [이데일리 박지애 기자]한국토지주택공사(LH)가 16일 남양주시와 ‘남양주 수소도시 조성사업 업무협약’을 체결했다고 밝혔다.이 사업은 3기 신도시 최초로 남양주왕숙2 지구에 수소도시 인프라를 조성하는 사업으로, 정부 국정과제 중 하나인 수소경제 기반을 조기에 구축해 도시의 에너지 자립률을 높이는데 기여하기 위해 추진됐다.이한준 LH사장(왼쪽 네 번째), 주광덕 남양주시장(왼쪽 다섯 번째) 등 관계자들이 협약 기념촬영을 하고 있다. (사진=한국토지주택공사)수소도시는 공동주택, 건축물, 교통시설 등에 수소를 에너지원으로 활용할 수 있도록 수소생산시설 등의 도시기반시설을 구축한 도시이다. 도시 내 수소 활용이 가능한 전 분야에 실제 수소가 적용된다.LH는 지난 2021년에 수소도시 사업모델 구상 및 사업화 방안을 수립했으며, 남양주시와 함께 수소도시 인프라 조성을 추진해 왔다.지난해에 국토교통부 수소도시 지원사업으로 선정돼 지난해 마스터플랜을 수립했으며 올해부터 조성사업을 본격 추진한다.이번 협약으로 두 기관은 사업의 실행력을 확보하고 정부 정책을 적극 이행하는데 협조체계를 공고히 할 예정이다.두 기관은 오는 2026년까지 국비 등 400억원을 투자해 공동주택, 모빌리티, 이송시설 등 다양한 분야에서 수소 에너지 인프라를 구축할 계획이다. 구체적으로 바이오가스를 이용한 수소생산 및 그린수소 추출시설, 연료전지, 수소충전소, 수소배관 등을 설치한다.LH는 수소도시 인프라 구축을 위한 주요 사업을 수탁받아 통합공공임대주택 단지 내 수소 연료전지 등을 설치하며, 남양주시는 사업 관리, 재원 조달을 담당한다.이한준 LH 사장은 “남양주시와 함께 미세먼지와 온실가스 배출 없는 수소 기반 도시를 조성해 지역주민께 쾌적한 환경을 제공하고, 나아가 수소 경제 기반을 조기 구현해 이를 바탕으로 지역경제가 활성화될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.
- 회사채 발행 대신 현금 상환…시장 눈치보는 건설사
- [이데일리 마켓in 박미경 기자] 태영건설(009410)의 워크아웃(기업구조개선작업) 신청으로 건설업계 전반의 위기감이 높아졌다. 오는 1분기 만기 도래를 앞둔 건설채 물량이 1조5000억원대에 달해 건설사들의 자금 조달 셈법이 복잡해지는 모양새다.11일 금융투자업계에 따르면 이달 중 회사채 발행을 위한 수요예측이 예정된 건설사는 현대건설(000720)(AA-)과 SK에코플랜트(A-) 단 두 곳뿐이다. 만기가 돌아오는 회사채 차환을 위해서다. 현대건설은 2년물 600억원, 3년물 800억원으로 총 1400억원을, SK에코플랜트는 1년물 300억원, 1년6개월물 400억원, 2년물 600억원으로 총 1300억원의 회사채를 발행할 예정이다.현대건설은 국내 건설사 중 가장 높은 신용등급을 보유한 맏형으로 꼽힌다. SK에코플랜트의 경우 SK그룹을 등에 업고 친환경 에너지 기업으로 체질 개선을 진행 중이다. 기관투자자의 자금 집행 재개로 연초효과를 누릴 수 있는 시점임에도 불구하고 목표액 조달 가능성이 높은 건설사들만 회사채 발행에 나서는 모습이다.차환 발행 대신 현금 상환을 선택한 곳도 있다. 롯데건설은 지난 3일 만기가 도래한 2500억원 규모의 공모채를 현금으로 상환했다. 올해 초 회사채 발행을 계획 중이었으나, 건설채 투자심리 악화로 회사채 발행을 통한 차환이 힘들 것으로 판단했기 때문이다.[이데일리 김일환 기자]채권시장에서의 건설채 기피 현상은 이미 지난해부터 이어지고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 대두되면서다. 실제로 지난해 공모채 발행에 나섰던 10곳의 건설사 중 절반에 달하는 5곳(HL D&I, 한신공영, 신세계건설, KCC건설, 한양 )이 미매각을 기록한 바 있다. 나머지 5곳(SK에코플랜트, 현대건설, GS건설, 한국토지신탁)도 시장 금리보다 높은 수준에서 회사채를 찍는 ‘오버 발행’을 면치 못했다.올해 건설사들의 신용등급 전망엔 ‘부정적’이 우세한 상황이라 공모채 시장에서 건설사를 찾기란 쉽지 않을 것으로 전망된다. 실제로 워크아웃을 신청한 태영건설의 신용등급에 대해 신용평가 3사는 ‘A(부정적)’에서 ‘CCC(부정적 검토)’로 10단계 강등했다.한국신용평가가 신용등급을 평가하는 건설사 20여곳 중 장기 신용등급 전망을 ‘부정적’으로 평가하고 있는 곳은 GS건설(006360)(A+), 롯데건설(A+), HDC현대산업개발(294870)(A), 신세계건설(034300)(A) 등 4곳이다. 또 한국기업평가는 GS건설의 무보증사채(A+)와 기업어음(A2+) 등급을 각각 ‘A’, ‘A2’로 하향 조정했으며, 동부건설(005960)의 기업어음 및 전단채 등급도 종전 ‘A3+’에서 ‘A3’로 낮췄다.한 자산운용사 채권운용역은 “현대건설은 더블에이급이고, SK에코플랜트는 모회사가 받쳐주기 때문에 그나마 공모채로 자금 조달이 가능한 것으로 보인다”며 “신평사들이 건설사의 추가 신용등급 하향을 예고한 상황이라 중소형사들의 경우 어쩔 수 없이 고금리로 사모채 발행을 통해 조달에 나설 것으로 전망된다”고 말했다.
- '반도체 메카' 용인에 몰려드는 소부장, 29곳 입주협약
- [용인=이데일리 황영민 기자] 대한민국 반도체산업 메카로 부상한 용인특례시에 반도체 소재·부품·장비 기업들이 몰려오고 있다.10일 이상일 용인특례시장은 기흥ICT밸리에서 연 신년 언론브리핑에서 “지난 연말까지 용인반도체클러스터 협력화단지 분양 대상 37개 필지의 83.8%인 31개 필지에 29개 기업이 입주하겠다며 협약을 맺었다”고 밝혔다.◇반도체 국가산단·클러스터와 함께 소부장 생태계 구축SK하이닉스가 반도체Fab을 설립하는 용인 반도체클러스터 협력화단지에 입주 협약을 체결한 기업은 원익IPS와 솔브레인, 주성엔지니어링, 엘케이엔지니어링, 큐알티, 보부하이테크, 넥스틴, 램테크놀러지, 에이치제이피엔에이, 피티씨, 파크시스템스, 세아그린텍, 에이피티씨, 와이씨켐, 펨트론, 세오 등이다. 이 시장은 “지난해 첨단 시스템반도체 국가산단 조성과 반도체 특화단지 지정, 반도체 특화 신도시 조성이란 대형 프로젝트들이 용인에서 진행된다는 빅뉴스가 나와 ‘용인 르네상스’의 동력은 한창 커졌고, 좋은 기업들의 용인 입주로 구체적인 성과가 나오고 있다”고 말했다. 이상일 용인특례시장이 10일 기흥ICT밸리에서 열린 신년 언론브리핑에서 용인반도체클러스터 입주협약 내용을 공개했다.(사진=용인시)삼성전자가 투자하는 첨단 시스템반도체 국가산단에는 150여 개 반도체 소부장과 설계기업이, 용인반도체클러스터는 50여 개 소부장 기업이 각각 입주할 예정이다. 이들 산단 인근지역으로도 많은 기업들이 들어올 것으로 예상된다는 용인시의 설명이다.이상일 시장은 이날 “지난해 시와 신산업(반도체) 육성 업무협약을 체결한 한국화학융합시험연구원(KTR)도 용인반도체클러스터에 입주할 예정”이라며 “이곳 임대 대상 18개 필지의 신청을 받으면 다른 기업들도 많이 들어올 것”이라고 덧붙였다. 첨단 시스템반도체 국가산단은 사업 주시행자인 LH가 오는 2월 중 국토교통부에 산단계획 승인을 신청할 계획이다. 국토부에서 산단계획이 승인되면 본격적으로 토지·지장물 보상과 이주가 시작되고, 2026년 산단 조성이 시작된다. 용인플랫폼시티 또한 토지 보상이 마무리되고 있어 올해 단지 조성공사가 시작된다. 이곳에는 반도체 설계 등 다수의 팹리스들이 들어올 것으로 전망된다. 이 시장은 그동안 추진해온 L자형 반도체 생태계 구축과 관련해 “반도체 산업의 세계적 앵커기업인 삼성전자와 SK하이닉스를 중심으로 세계적 기술력을 보유한 반도체 소부장 기업들을 대대적으로 집적시킨, 세계 최고의 반도체 혁신 클러스터를 목표로 하고 있으며 하나하나 실현되고 있다”고 말했다.첨단 시스템 반도체 국가산단과 용인반도체클러스터, 삼성전자 기흥캠퍼스, 용인플랫폼시티를 연결하는 L자형 벨트에 수많은 첨단기업이 모여들어 거대한 반도체 혁신 클러스터를 형성할 것이란 설명이다. 용인에 기업들이 들어오는 또 하나의 사례로 반도체 핵심 소재인 EUV 블랭크 마스크와 펠리클 부문 세계적 기술을 보유한 에스앤에스텍의 용인테크노밸리 신규공장 건설을 들었다.◇철도 연장·저출산 고령화·청년정책도 빈틈 없이이 시장은 경강선 연장 등 철도망 확충 계획도 소개했다.그는 “국가철도인 경강선 연장 노선을 제5차 국가철도망 계획 신규사업으로 반영하려고 노력하고 있다”며 “이동·남사읍 226만 평 규모(이주자택지 11만 평 포함)의 첨단 시스템반도체 국가산단 조성, 1만6000세대 규모 이동읍 신도시 건설 등으로 사업 타당성이 대거 향상된 데다 시가 특별한 노선계획을 검토 중인 만큼 좋은 결과가 나올 것으로 기대하고 있다”고 설명했다.이밖에도 용인시 내 철도사업을 보면 인덕원~동탄선의 용인 구간 공사가 올해 시작되고 용인경전철 광교 연장노선과 동백~신봉 노선은 경기도 도시철도망계획에 반영됐다. 분당선 연장 노선 시행과 신분당선 대안노선의 계획 반영을 추진 중이다.저출산 고령화시대에 대응하는 정책과 경제가 어려울 때 더욱 어려움을 겪는 청년층이나 사회적 약자에 대한 지원 계획 등도 설명했다. 이 시장은 “경기도 최초로 난임 시술을 지원받는 부부에게 본인 부담금의 10%를 시에서 추가로 지원키로 했다”며 “임신에 어려움을 겪는 부부가 의학적 사유로 시술을 중단해 지원받지 못하더라도 공단 부담금을 제외하고 시술 비용 중 최대 50만 원까지 지원받을 수 있다”고 했다.국공립 어린이집은 기존 58개소에 더해 올해 7곳, 내년에 7곳을 새로 설치한다. 기존 18개소가 운영 중인 ‘다함께돌봄센터’는 올해 3곳, 내년에 3곳을 추가로 개소한다. 청년 주거정책과 관련해서도 청년 전월세보증금 대출이자의 1%를 지원하는데, 저소득 청년 200명에게 최대 100만원까지 지원할 계획이다. 내년부터는 청년 생애 첫 주택 구입 대출이자 지원, 청년 임대주택 공급 등으로 정책을 확대해 나갈 방침이다.이 시장은 도시가치를 높이기 위해 불합리한 규제 해제와 도시재생 및 재건축·리모델링 지원, 생활문화공간 확충 등에 박차를 가하는 계획도 밝혔다. 이 시장은 “포곡읍 일대 3.79㎢에 군사시설보호구역과 중첩 지정된 수변구역 해제를 요청했고 한강유역환경청이 본격적으로 해제 절차에 들어갔다. 규제가 풀리면 낙후된 이 지역에 활기가 돌 것으로 기대한다”고 했다.◇생활문화 공간 확충 등 원도심 개발도 ‘착착’용인중앙시장 도시재생사업과 관련 주차장 확대, 청년문화공간 조성 등에 2027년까지 국·도비 186억원을 포함해 652억원을 투입한다. 또 ‘문화관광형 시장’으로 특성화하도록 중소벤처기업부 공모로 확보한 국비 4억원을 포함 8억4000만원을 투입해 야시장 상시 운영, 브랜드 특화상품 개발 등을 추진한다.이밖에도 올해 6월에 신축 보훈회관을 비롯해 증축이 마무리 되는 구갈다목적복지회관이 문을 연다. 옛 기흥중학교 부지에 다목적체육시설, 백암초 복합문화센터, 용천초 수영장, 포곡읍의 용인종합환경교육센터의 건축공사가 진행되고 있다.시는 지난 연말 시의 19번째 도서관인 영덕도서관을 연데 이어 올해 9월엔 20번째 도서관인 수지구 용인창의·과학도서관을 개관할 예정이다. 또 2026년 개관을 목표로 신봉동 도서관과 보정동 도서관을 건립하는 등 시민들의 도서관 접근성 향상을 위해 주력하고 있다.
- '태영건설 참여' 세운 재개발 역풍 맞나…대출도 곧 만기
- [이데일리 김성수 기자] ‘태영건설 워크아웃’에 서울 세운재정비촉진지구 내 5-1, 5-3구역 도시정비형 재개발사업이 역풍을 맞을지 주목된다. 태영건설은 이 사업에 지분 투자하고 시공사 역할도 맡을 예정이었지만, 워크아웃 신청에 따른 실사가 끝날때까지 참여 여부가 불투명해졌다. 게다가 오는 4월 및 5월에는 해당 사업 관련 대출금 2880억원의 만기가 돌아온다. 이 중 일부 대출금은 태영건설 신용등급이 ‘CCC’로 하락해 기한이익상실 사유에 해당한다. 이 경우 해당 대출채권을 유동화한 증권도 차환발행이 중단될 것으로 보인다. 서울 중구 산림동 190-3번지 일대 ‘세운 5-1, 5-3 재정비촉진구역’ 위치도 (자료=서울시)◇ ‘투자자·시공사’ 태영건설, 워크아웃에 참여 ‘불투명’9일 부동산 및 금융투자업계에 따르면 태영건설은 오는 4월경 자산부채 실사가 끝난 후에야 기존에 보유한 사업장들의 참여 여부를 알 수 있다. 채권단이 핵심 사업장과 비핵심 사업장을 어떻게 정하느냐에 따라 태영건설이 사업 참여를 유지 또는 중단할 수 있어서다. KDB산업은행(산은)은 오는 11일 제1차 채권자협의회를 개최하고 태영건설의 워크아웃 여부를 결정할 방침이다. 이번주 워크아웃이 개시되면 3~4개월간 태영건설 자산부채 실사를 진행한다.태영건설 사업장별 실사를 진행하고 사업성, 재무여건 등을 검토해서 채무 기한을 연장하거나 일부 덜어준다. 만약 태영건설이 도저히 계속하기 어렵다고 판단된 사업장은 다른 사업자를 찾아 매각하게 된다.태영건설의 주채권은행은 실사를 거쳐 채권 재조정 등 경영정상화 계획을 마련하고, 오는 4월 11일쯤 2차 협의회에서 경영정상화 계획을 확정한다.세운5구역PFV 주주구성 (2022년 12월 말 기준) (자료=감사보고서)당초 태영건설은 세운재정비촉진지구 내 5-1·3구역 시행사에 지분을 투자했고, 시공사도 맡을 예정이었다. 세운 5-1·3구역 도시정비형 재개발은 서울 중구 산림동 140-4번지 일원에 지하 8층~지상 17층 규모 업무시설 및 근린생활시설을 신축하는 사업이다. 사업시행자는 세운5구역피에프브이(PFV)다. 이지스자산운용과 태영건설은 세운5구역PFV 보통주 지분을 각각 16.46%, 16.20% 갖고 있다. 중구청에 따르면 오는 17일에는 세운 5-1·3구역 관련 주민설명회가 PJ호텔 4층 카다리움홀에서 열린다. 환경영향평가서(초안)에 대해 토지등소유자 및 이해관계인 등의 의견을 수렴하기 위해서다. 또한 다음달 2일까지는 서울 중구청 도심재정비전략추진단 등에서 환경영향평가서(초안) 공람을 진행한다.‘환경영향평가’란 환경에 영향을 미치는 실시계획, 시행계획 등 승인을 할 때 해당 사업이 환경에 미치는 영향을 미리 조사·예측·평가해 사업에 따른 영향을 분석하고 영향이 없는 것을 확인하거나, 해로운 환경영향을 줄이는 방안을 마련하는 것을 의미한다. 인허가 등 행위 전에 시행한다.◇ 오는 4월, 대출 1700억 만기…5월 대출 1180억원 만기오는 4월 및 5월에는 세운5구역PFV가 이 사업을 위해 받았던 대출금 2880억원의 만기가 돌아온다. 우선 오는 4월 18일에는 대출 2880억원 중 1700억원의 만기가 돌아온다. 앞서 세운5구역PFV는 이 사업 관련해서 지난 2022년 4월 대주단과 대출약정을 맺었다. △트랜치A 1000억원 △트랜치B 200억원 △트랜치C 200억원 △트랜치D 300억원이다. 대출채권의 담보 및 상환순위는 트랜치A, B, C, D 순이다.특수목적법인(SPC) 세운공간제일차가 세운5구역PFV에 대해 보유한 원금 500억원 대출채권(트랜치A)은 오는 4월 18일 만기다. 당초 세운공간제일차가 실행했던 대출금액은 1000억원이었지만, 이 중 500억원을 양도해서 ABSTB 발행한도가 2022년 7월 18일 이후 500억원으로 줄었다.세운5구역PFV 주주구성 (2022년 12월 말 기준) (자료=감사보고서)이 대출채권을 기초자산으로 발행된 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)도 제10회까지 차환발행할 경우 같은 날 만기가 돌아온다. DB금융투자는 이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자, 사모사채 인수확약 기관을 맡고 있다. DB금융투자는 세운공간제일차가 발행한 유동화증권 상환에 필요한 자금이 부족한 경우 세운공간제일차가 발행하는 사모사채를 500억원 한도 내에서 인수하기로 약정했다. 각 트랜치별 대출기관인 SPC 및 대출금은 △트랜치B 200억원(세운공간제이차, 금리 6.5%) △트랜치C 200억원(세운공간제삼차, 금리 7.0%) △트랜치D 300억원(골든타이거제일차, 금리 4.5%)이다. 위 SPC들이 보유한 대출채권을 기초로 유동화증권(ABSTB)이 발행됐다. 각 SPC별 유동화거래의 주관회사는 △세운공간제이차(신한투자증권, 구 신한금융투자) △세운공간제삼차(신한투자증권) △골든타이거제일차(미래에셋증권)이다.각 SPC가 발행한 대출채권에 대해 ‘대출채권 매입확약 또는 자금보충 약정’, 또는 ‘사모사채 인수확약’을 맺은 기관도 주관회사와 동일하다. 이들 증권사는 △대출약정상 기한이익이 상실되는 경우(대출원금이 만기일에 상환되지 않은 경우 포함) △SPC가 기존에 발행한 유동화증권을 상환할 자금이 부족한 경우에 대출채권을 매입하거나 금액 한도 내에서 부족자금을 보충하기로 약정했다.세운5-1·3구역 관련 주민설명회 및 공람 공고 [사진=김성수 기자]◇ 트랜치D, 태영건설 등급 강등에 ‘기한이익상실’ 되나골든타이거제일차는 태영건설 신용등급 하락 영향을 받을 것으로 보인다. 골든타이거제일차가 발행한 유동화증권(ABSTB)의 기초자산인 대출채권(트랜치D 300억원)의 기한이익이 상실되는 경우(태영건설의 유효신용등급이 BBB/A3 이하로 하락하거나 소멸하는 경우 포함) 등 사유가 발생하면 유동화증권의 차환발행이 중단돼서다. 국내 신용평가사들은 작년 말 태영건설의 신용등급을 줄줄이 하향 조정했다. 한국신용평가는 태영건설 신용등급을 ‘A-(하향검토)’에서 ‘CCC(하향검토)’로 강등했다. 한국기업평가도 태영건설 신용등급을 ‘CCC(부정적 검토)’로 변경했다.유동화증권의 차환발행이 중단될 경우 유동화 제반 비용은 세운5구역PFV이 별도로 부담한다. 또한 대출이자에 대한 원천징수로 인한 유동성 부족은 세운5구역PFV의 후순위대여로 충당한다.또한 태영건설은 세운5구역PFV의 트랜치D 대출채무 상환에 필요한 자금이 부족한 경우 부족금액 상당액을 대여해야 한다. 만약 태영건설이 이같은 자금보충을 이행하지 않는 경우 트랜치D 대출채무를 병존적으로 인수할 의무를 진다.‘병존적 채무인수’는 기존의 채무관계는 그대로 유지하면서, 여기에 제3자가 채무자로 들어와 종래의 채무자와 더불어 동일한 내용의 채무를 부담하는 것을 말한다. 중첩적 채무인수라고도 한다. 오는 5월 30일에는 1180억원 대출의 만기가 돌아온다. 세운5구역PFV는 지난 2022년 9월 체결한 대출약정에 따라 SPC 세운필드제일차를 포함한 대주들로부터 총 1400억원 대출을 실행받을 것을 약정했다.각 트랜치별 대출약정금(대출금 한도)은 △트랜치A 870억원(금리 5.5%) △트랜치B 200억원(금리 7.0%) △트랜치C 130억원(금리 9.0%) △트랜치D 200억원(금리 7.0%)이다.트랜치A의 채권자는 새마을금고중앙회다. 새마을금고가 약정한 대출한도는 870억원이지만 실제 대출해준 금액은 650억원이다. 각 트랜치별 채권자인 SPC 및 유동화거래 주관회사는 △트랜치B 200억원(세운필드제일차 및 세운엑싯제일차, 신한투자증권) △트랜치C 130억원(티아이세운, 한화투자증권) △트랜치D 200억원(에이치세운제일차, 현대차증권)이다. 신한투자증권은 주관회사 외에도 ‘대출채권 매입확약 또는 자금보충 약정기관’을 맡고 있다. 유동화증권의 기초자산인 대출채권에 기한이익 상실이 발생해 유동화증권의 상환대금이 부족해질 경우 신한투자증권이 대출채권을 매입하거나 자금보충을 해야 한다. 한화투자증권, 현대차증권도 이같은 역할을 맡고 있다. 한화투자증권은 ‘기초자산 매입, SPC에 대한 자금보충 또는 SPC가 발행하는 사모사채에 대한 인수확약’을 맺었다. 현대차증권은 ‘사모사채 인수확약’만 약정했다.트랜치D 채권자인 에이치세운제일차도 ABSTB의 기초자산인 대출채권에 기한이익이 상실되는 경우 유동화증권의 차환발행이 중단된다.
- "놓치지 않을 거야"…태영건설 워크아웃에도 무사한 이곳
- [이데일리 김성수 기자] 태영건설이 워크아웃(기업재무구조개선)을 신청했지만 태영이 참여한 경기 성남시 ‘백현마이스 도시개발사업’은 큰 문제 없이 진행될 것이라는 전망이 나온다.이 사업지는 수익성이 높아서 태영건설이 참여를 철회할 가능성이 낮은데다, 태영건설이 프로젝트파이낸싱(PF) 부담 없이 공사비만 받으면 되는 곳이어서다. 다만 워크아웃이 개시된 후 3~4개월 실사를 거쳐야 각 현장에 대한 의사결정이 나오는 만큼 아직 불확실성이 있다. 최악의 경우 태영건설이 사업에서 빠지게 돼도 공사 진행은 큰 차질 없을 전망이다. ◇ 태영건설 ‘사업비 6.2조’ 백현마이스 참여8일 금융투자업계에 따르면 태영건설이 참여한 백현마이스(MICE:국제회의·전시·문화이벤트 복합공간) 도시개발사업은 큰 차질 없이 진행될 것이라는 전망이 나온다.성남도시개발공사가 추진하는 백현 마이스 도시개발사업은 분당의 마지막 노른자위 개발부지로 꼽힌다. 총 사업비 6조2000억원의 대규모 사업이다. 백현마이스 도시개발사업 토지이용계획 (자료=성남시)경기 성남시 분당구 정자동 1번지 일원 20만6350.2㎡(6만2400평) 부지에 약 2조7000억원을 투입해 판교테크노밸리와 연계한 전시, 회의, 관광 등 ‘4차 산업 글로벌시티’를 지원하는 마이스산업 복합단지를 조성하는 게 골자다.성남도시개발공사와 민간참여자가 출자한 법인이 성남시로부터 토지를 현 상태로 매입 후, 성남시 전략사업을 유치할 복합 업무시설과 호텔을 건립한다. 여기서 발생한 수익으로 연면적 10만㎡ 규모 컨벤션센터와 6만㎡ 공공지원시설 및 수내역 연결 보도교 등 사회간접자본(SOC)을 설치해 성남시에 기부채납한다. 컨벤션센터는 기부채납 후 5년간 민간이 운영한다.성남시는 작년 5월 이 사업의 우선협상대상자(우협)로 메리츠증권 컨소시엄(메리츠증권·삼성증권·DL이앤씨·태영건설·유니퀘스트·씨에스프라퍼티·제이에스산업개발)을 선정했다.사업시행자인 성남마이스PFV(프로젝트금융투자회사)가 작년 말 실시계획 인가신청을 완료하면서 사업을 정상 추진할 수 있게 됐다. 오는 2030년 하반기 준공을 목표로 올해 상반기 착공할 계획이다.산업은행(산은)은 오는 11일 제1차 채권자협의회를 개최하고 태영건설의 워크아웃 여부를 결정할 방침이다. 이번주 워크아웃이 개시되면 3~4개월간 태영건설 자산부채 실사를 진행한다. 태영건설 사업장별 실사를 진행하고 사업성, 재무여건 등을 검토해서 채무 기한을 연장하거나 일부 덜어준다. 이 과정에서 각 현장에 대해 사업을 계속할지, 매각할지 여부를 결정한다. ◇ “수익성 높아서 태영건설 포기 가능성 낮아” 태영건설 채권단이 핵심 사업장과 비핵심 사업장을 어떻게 정하느냐에 따라 백현마이스 도시개발사업에 대한 참여를 유지 또는 중단할 수 있다. 만약 태영건설이 도저히 계속하기 어렵다고 판단된 사업장은 다른 사업자를 찾아 매각하게 된다. 태영건설의 주채권은행은 실사를 거쳐 채권 재조정 등 경영정상화 계획을 마련하고, 오는 4월 11일쯤 2차 협의회에서 경영정상화 계획을 확정한다.기업구조조정 촉진법(기촉법)에 의한 기업 구조조정 작업 흐름 (자료=대한상공회의소)업계에서는 백현마이스 개발사업장이 수익성 높은 곳이라서 태영건설이 사업 참여를 철회할 가능성이 낮을 것으로 예상한다.성남도시개발공사에 따르면 이 사업장은 민간사업자 이윤을 민간이 부담하는 총 사업비의 6~10% 이내로 제한하고, 초과이익을 환수한다. 대장동 개발사업처럼 민·관 공동 도시개발사업에서 민간이 과도한 이익을 얻는 문제가 재발하지 않게 하기 위해서다. 그러나 민간이윤을 이처럼 제한해도 수천억원에 이를 것으로 보인다. 민간이윤이 최저 6%일 경우 총 사업비 6조2000억원 기준으로 단순 계산하면 수익은 3720억원이 된다. 또한 민간이윤이 10%일 경우 수익은 6200억원 발생한다. 또한 이 사업지는 태영건설의 PF 부담이 없는데다, 다른 건설사들의 수주 관심도 높았기 때문에 태영건설이 빠져도 공사 진행에 차질이 없을 것이란 전망이다. 백현마이스 개발의 전체 공사비는 3조4115억원이다. 이 중 태영건설 분은 약 1조234억원(지분율 30%)이다. 성남마이스PFV 관계자는 “백현마이스 사업은 태영건설이 PF 부담 없이 공사비만 받으면 되는 사업지여서 워크아웃에 따른 문제가 없을 것”이라며 “만약 태영건설이 참여하지 못하게 돼도 공사 진행에 큰 차질 없을 것”이라고 말했다. 태영건설 관계자는 “워크아웃이 개시되면 각 사업장을 어떻게 할지 은행들과 협의해야 한다”며 “어떤 사업을 지속할지, 중단할지 여부는 아직 알 수 없다”고 말했다.
- 인천 작전동에 나온 1억대 아파트, 82명 몰린 이유는?[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원 경매에서는 서울 서대문구 북아현동 e편한세상신촌이 10억 6410만 209원에 낙찰됐다. 인천 계양구 작전동 까치마을 태화아파트는 82명이 몰려 이번주 최다 응찰 물건으로 기록됐다. 이번주 최고 낙찰가 물건은 부산 영동구 동삼동의 한 병원 건물로 110억원에 넘겨졌다.1월 1주차(1월 2일~1월 5일) 전체 법원 경매는 1440건이 진행돼 307건(낙찰률 21.3%)이 낙찰됐다. 총낙찰가는 995억원으로 낙찰가율은 68.2%, 평균 응찰자 수는 4.6명이었다.이중 수도권 주거시설만 떼어보면 총 445건이 진행돼 118건(낙찰률은 26.5%)이 낙찰됐다. 총낙찰가는 380억원으로 낙찰가율은 77.5%, 평균 응찰자 수는 7.0명이었다. 서울 아파트로 한정하면 30건 진행에 10건(33.3%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 560억원 낙찰가율은 85.9%, 평균 응찰자 수는 10.0명이었다.이번주 서울 주요 낙찰 아파트 물건을 보면 서울 서대문구 북아현동 e편한세상신촌 104동(전용 60㎡)이 감정가 11억 3000만원, 낙찰가 10억 6410만 209원(낙찰가율 94.2%)을 기록했다. 유찰횟수는 1회, 응찰자 수는 25명이었다. 서울 구로구 온수동 온수힐스테이트 107동(전용 121㎡)은 감정가 10억 2000만원, 낙찰가 8억 3000만원(낙찰가율 81.4%)을 나타냈다. 유찰횟수는 1명, 응찰자 수는 2명이었다.이어 서울 마포구 염리동 상록 103동(전용 59㎡)은 7억 505만원, 서울 서대문구 홍제동 457 남양 101동(전용 115㎡)은 6억 6090만원, 서울 은평구 응암동 백련산힐스테이트1차 106동(전용 60㎡)은 6억 1333만 9990원에, 서울 강서구 가양동 가양도시개발 912동(전용 50㎡)은 5억 8323만 7000원에 각각 넘겨졌다.인천 계양구 작전동 까치마을 태화 603동. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰자 물건은 82명이 몰린 인천 계양구 작전동 까치마을 태화 603동(전용 37㎡)이었다. 감정가는 1억 5200만원, 낙찰가는 1억 3410만원(낙찰가율 88.2%)였다.작동초등학교 동측 인근에 위치했다. 해당 아파트는 1674세대 12개동으로 총 24층 중 9층, 방 2개 욕실 1개 복도식 구조다. 주변은 아파트 단지와 공업시설 등이 혼재돼 있다. 인천 지하철 1호선 작전역까지 도보로 이동이 가능하다. 까치말사거리 인근에 형성된 상업지역도 가까워 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다. 남측에 인접해 근린공원이 자리잡고 있어 여가 활동이 가능하다.이주현 지지옥션 전문위원은 “권리분석에 문제는 없다. 소유자가 점유하고 있어 명도에 큰 어려움은 없다”면서 “1회 유찰로 1억원 초반대의 최저가격이 형성되었고, 매매시세 대비 전세가율도 높아 실수요자와 소액 투자를 노린 투자자가 경합하면서 높은 경쟁률을 기록했다”고 언급했다.이 위원은 “종종 소형 아파트의 경우 낙찰가격과 매매가격 사이에 차이가 별로 없을 정도로 과열된 분위기가 나타나는 곳이 많다”며 “경매의 목적이 시세보다 저렴하게 구입하는 것이 목적인 만큼 분위기에 휩쓸리지 않도록 주의해야 한다”고 조언했다.부산 영도구 동삼동의 병원 건물. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 부산 영도구 동삼동의 병원 건물(건물면적 7547㎡, 토지면적 1441.4㎡)로 감정가 169억 2110만 960원, 낙찰가 110억원이었다. 응찰자 수는 2명으로 낙찰자는 법인이었다.해당 물건은 영도제일중학교 북동측에 위치했다. 주변은 아파트, 연립, 다세대, 상업시설 등이 혼재돼 있다. 병원 운영은 중단된 것으로 조사됐다. 등기부등본상 인수되는 권리는 없으나, 본건에 유치권이 신고된 상태다.이 위원은 “유치권은 경매개시결정등기 전까지 점유함으로써 성립하는 권리”라며 “법원 현황조사 당시 유치권자의 점유자 조사되지 않은 점을 감안하면 성립하기는 어려울 것으로 보인다”고 설명했다.그러면서 “병원은 각종 의료기구로 인해 건물 명도시 상당한 부담이 있다. 낙찰자는 근저당권자의 채권을 양수한 유동화회사로 조사됐다”고 언급했다.
