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- 10월 전국 4만3000가구 분양..올들어 최대 물량 쏟아진다
- [이데일리 성문재 기자] 다음 달 분양시장에 약 4만3000가구가 풀린다. 올 들어 최대 규모다. 열흘간의 추석 연휴를 보낸 뒤 10월 중순부터 본격적인 4분기 분양의 큰 장이 설 예정이다.17일 부동산인포에 따르면 올 4분기 전국에서 총 14만8496가구가 일반분양을 준비중이다. 전년 동기(11만4573가구)보다 30% 증가한 수치다. 월별 분양시기를 확정짓지 못한 4만9311가구를 제외하면 10월 분양물량이 4만2817가구로 11월(2만8470가구), 12월(2만7898가구)을 크게 웃돈다. 4분기 물량을 권역별로 보면 수도권이 6만9209가구(46.6%)로 가장 많다. 이어 지방도시(4만1801가구), 광역시(3만7486가구) 순이다. 광역시는 1년전 같은 기간보다 2.7배 이상 늘어난 수치다.2017년 4분기 권역별 주택 분양물량 현황(단위: 가구, 자료: 부동산인포)10월부터는 8·2 대책 후속조치에 따른 민간택지 분양가 상한제 적용, 청약제도 개편 등 분양시장의 변화가 예정돼 있어 수요자들의 주의가 필요하다. 국토부는 민간택지 분양가상한제 적용 기준을 개선함으로써 고분양가에 따른 시장 불안이 우려되는 지역에 분양가상한제를 실제 적용할 수 있도록 했다. 상한제를 적용받는 지역에서 입주자모집공고 승인을 신청한 일반분양 주택과 관리처분계획 인가 신청을 한 정비사업 분양주택은 분양가상한제 적용을 받는다. 청약 1순위 자격 강화와 가점제 적용 확대도 중요한 변화다. 투기과열지구와 조정대상지역에서는 청약통장에 가입한 지 2년(납입횟수 24개월)이 지나야 1순위 자격을 얻을 수 있고, 투기과열지구 내 민간 아파트는 전용 85㎡ 이하를 100% 가점제로 공급해야 한다.10월 수도권 분양 주요 단지로는 삼성물산(028260) ‘래미안 DMC 루센티아’가 있다. 서울 서대문구 가재울뉴타운 5구역에 전용 59~114㎡, 총 997가구를 짓는다. 일반분양분은 517가구다.한화건설이 서울 영등포구 영등포뉴타운에 공급하는 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’은 전용 29~84㎡ 185가구 중 148가구가 일반분양분이다. 대림산업(000210)은 서울 송파구 거여마천뉴타운에 ‘e편한세상 송파 센트럴파크’ 1199가구를, 현대건설(000720)은 영등포 신길뉴타운 9구역에 ‘힐스테이트 신길(가칭)’ 1464가구를 공급한다.수도권에서는 대우건설(047040)이 경기 과천주공 7-1단지를 재건축해 전용 59~119㎡, 1317가구를 공급한다. 이 중 일반분양분은 599가구다.성남시 고등지구에서 제일건설이 제일풍경채 542가구, 고양시 식사동 식사2구역에서 GS건설(006360)이 854가구를 분양한다.부산에서는 삼성물산과 현대산업(012630)개발이 동래구 온천동에 전용 59~114㎡ 총 3853가구 규모의 ‘온천2 래미안 아이파크(가칭)’를 분양한다. 일반분양분 2490가구가 포함돼 있다.삼호(001880)는 대구 중구 남산동에서 e편한세상 420가구를 분양하고, 대전에서는 대덕구 법동1구역 재건축으로 1503가구를 공급한다.세종에서는 제일건설이 나성동에서 771가구, 한신공영(004960)이 1031가구를 각각 분양한다.가재울뉴타운5구역 ‘래미안 DMC 루센티아’ 조감도. 삼성물산 제공.
- 국토부, 택지개발지구 내 단독주택용지 전매제한 강화한다
- [이데일리 성문재 기자] 정부가 단독주택용지의 불법전매를 막기 위해 전매제한을 강화한다. 점포겸용 단독주택용지의 공급방식을 변경하는 한편 지구단위계획 변경제한은 완화한다.국토교통는 이같은 내용을 골자로 하는 ‘택지개발촉진법 시행령’ 일부 개정안과 ‘택지개발업무처리지침’ 일부 개정안을 18일부터 내달 30일까지 입법·행정예고한다고 17일 밝혔다.이는 최근 단독주택용지 분양시장이 과열되고, 전매차익을 얻으려는 투기수요가 우려됨에 따라 단독주택용지 분양시장의 거래질서를 바로잡기 위한 조치다. 국토부는 전매제한 강화 등을 추진하는 한편, 공적임대공급 확대, 신재생에너지 보급 활성화 등 주요 국정과제를 지원하기 위해 관련 제도를 개선했다고 설명했다. 지난해부터 올 상반기까지 LH의 단독주택용지 청약 경쟁률은 평균 199대 1, 최고 8850대 1을 기록했다. 게다가 최근 5년간 LH가 공급한 단독주택용지 약 61%가 1회 이상 전매됐고, 이 가운데 약 65%는 공급받은 지 6개월 내에 전매가 이뤄진 것으로 파악됐다.택지개발지구 내 단독주택용지는 소유권이전 등기 전까지 전매가 금지되지만, 자금난 등으로 전매가 불가피한 경우를 위해 공급받은 가격 이하로 전매를 허용해왔다. 그러나 다운계약서 등을 통해 규정을 악용한 불법전매가 횡행함에 따라 앞으로 단독주택용지는 잔금을 납부하기 전(또는 공급계약일로부터 2년이 지나기 전)까지 공급받은 가격 이하로도 전매를 금지한다.다만 이사·해외이주·채무불이행 등 전매가 불가피한 경우를 위해 공급받은 가격 이하로 전매를 허용하는 특례규정을 신설했다.점포겸용 단독주택용지 공급은 현행 추첨 방식에서 경쟁입찰 방식으로 변경했다.상가 설치·운영이 가능한 점포겸용 단독주택용지 특성을 감안해 시장 수요를 반영한 가격결정(낙찰가격)을 통해 가격을 현실화하고 전매차익에 대한 기대심리를 완화하기 위한 것이다.또한 준공지구는 준공 당시 수립된 지구단위계획을 5년(신도시 10년)간 유지해야 하지만 준공지구 내 미매각택지를 공공임대주택용지, 신재생에너지설비용지로 전환해 활용하는 경우에는 준공 후에도 용도변경 등 지구단위계획 변경을 허용하기로 했다.국토부 관계자는 “이번 개정안을 통해 단독주택용지를 실수요자에게 공급하고, 지구단위계획 변경 제한을 완화함으로써 환경변화에 유연하게 대응할 수 있을 것”이라며 “의견이 있는 경우 다음달 30일까지 우편, 팩스 또는 누리집을 통해 의견을 제출할 수 있다”고 말했다.
- [비트코인 경보음]③17세기 투기 광풍 '튤립 버블' 차이점은
- 사진=AFP[이데일리 방성훈 기자] 1630년대 네덜란드에선 튤립 투기 현상이 일어났다. 역사에 기록된 첫 거품경제 사례다. 당시 네덜란드에선 귀족들이 자신의 재력과 권세를 과시하기 위해 희귀 튤립으로 집과 정원을 꾸미는 게 유행이었다. 누군가 귀족에게 희귀한 튤립을 팔아 집을 새로 장만했다는 소문이 돌면서 너도 나도 거래에 뛰어들었다. 급증하는 수요에 가격이 폭등했다. 선물거래도 성행했다. 실수요자인 귀족들은 천정부지 치솟은 가격에 더 이상 튤립을 찾지 않았다. 거품이 꺼지면서 피해자가 속출했다. 네덜란드 경제를 흔들 정도였다고 전해진다. JP모건체이스의 제이미 다이먼 회장은 12일(현지시간) 미국 뉴욕에서 열린 투자자 컨퍼런스에서 “비트코인은 사기다. 튤립 버블과 같다”고 지적했다. 그러면서 “거품은 언젠가는 꺼지게 될 것”이라며 “비트코인에 투자하는 직원이 있다면 바보”라고 덧붙였다. 정말로 비트코인은 튤립처럼 거품일까? 유사한 점과 다른 점을 살펴봤다. ◇공통점…투기적 수요가장 큰 공통점은 투기 수요가 가격을 끌어올리고 있다는 점이다. 비트코인 가격이 올 들어 4배 이상 폭등한 것에서도 확인된다. 비트코인은 올해 들어서자마자 1000달러를 돌파했다. 2013년 11월 이후 처음이다. 이후 5월 2000달러, 6월 3000달러, 8월엔 4000달러를 각각 넘어서더니 지난 2일에는 사상 최고치인 5013.91달러까지 치솟았다. 지나치게 빠른 상승 속도다. 현재 가격이 적정 가치라고 보기엔 과도한데다 변동성도 심해 투기적이라는 우려가 제기된다. 가격 급등은 튤립 버블과 마찬가지로 수요가 폭발적으로 늘어난 영향이다. 대부분은 앞으로 가격이 더 오를 것이라는 기대를 안고 시장에 진입하는 투자자다. 최근 들어서는 실수요도 크게 늘어나고 있다. 무기 및 마약 거래, 테러 관련 자금이 주로 비트코인으로 이뤄지고 있다. 비트코인 결제를 강요하는 불법 소프트웨어 사이트도 급증세다. 월스트리트저널(WSJ)은 지난 1월 “비트코인이 이슬람 테러단체 활동 자금 지원에 활용되고 있다”고 보도한바 있다.다양한 가상화폐가 있지만 그 중에서도 비트코인이 가장 많은 인기를 얻고 있는데, 이는 비트코인이 4차 산업혁명의 핵심 기술인 블록체인에 기반을 두고 있기 때문이다. 블록체인을 통하면 은행을 거치지 않고 개인과 개인이 직접, 이른바 P2P 네트워크 방식으로 거래할 수 있다. 그만큼 보안성이 뛰어나다. 다이먼 회장도 비트코인 채굴에 사용되는 블록체인 기술만큼은 유용하다고 인정했다. 물량이 한정적이라는 점도 높은 인기의 비결 중 하나다. 이외에도 비트코인은 다양한 가상화폐의 등장을, 튤립 버블은 희귀 품종의 등장을 촉진시켰다는 점에서도 유사하다. 현재 가상화폐는 1100여개가 유통되고 있다. 튤립 버블 당시에도 “희귀할수록 비싸다”는 풍문에 품종 개량이 성행했고, 400여종이 넘는 튤립이 탄생했다.◇차이점…한정된 물량·불변성·현금화 여부비트코인과 튤립 버블이 다른 점은 물량이 한정돼 있다는 점, 불변성, 그리고 현금화 가능성 정도로 꼽을 수 있다. 비트코인은 계속 재배·생산이 가능한 튤립과는 달리 2040년까지 2100만개만 유통되도록 공급량이 제한돼 있다. 물량은 한정돼 있는데 수요가 늘어나다 보니 가격이 오르는 것이 당연하다. 또 튤립은 시간이 지나면 시들고 죽는 식물이다. 반면 비트코인은 없어지지 않는다. 또 현금화 가능 여부도 차이를 보인다. 튤립은 실제로 귀족에게 꽃을 팔았을 때에만 현금화가 이뤄졌다. 현물 없이 선물 거래가 성행하다보니 거품이 생기는 것은 당연했다. 하지만 비트코인은 현금화가 가능하다. 비트코인 자체 뿐 아니라, 무기나 마약을 구매한 뒤 이를 다시 현금화 시킬 수도 있으며, 아직은 제한적이지만 화폐처럼 쓸 수 있는 곳도 늘어나는 추세다. 일본에선 비트코인을 제도권으로 끌어들여 화폐처럼 취급하려는 움직임이 일어나고 있다. 또 일부 국제 항공사와 상점 등도 비트코인으로 티켓이나 제품을 구매할 수 있도록 했다. 이런 측면에선 비트코인은 튤립보단 금과 유사하다. 다만 전쟁이 나거나 전기 공급이 끊겼을 때를 가정해보면 금처럼 즉시 현금화하기는 힘들다. 다이먼 회장은 “아무도 그것(비트코인)이 무엇인지 볼 수 없다는 게 충격적”이라고 밝혔다. 이에 따라 일각에선 비트코인의 등장이 중앙은행의 통화정책을 위협할 수 있다는 우려가 나온다. 그러나 비트코인이 실제 생활에서 쓸 수 있는 돈이 되기엔 아직 갈 길이 멀다는 게 대체적인 시각이다. 물가 상승에도 영향을 끼치지 않는다. 블룸버그는 “비트코인이 투자 자산이 될 수는 있지만 (롤러코스터와 같은) 변동성 때문에 표준 결제 수단, 즉 화폐가 되지는 못할 것”이라고 분석했다. 이어 “사람들이 급여나 식료품 가격이 갑자기 폭등·폭락하는 것을 원치 않을 것이기 때문”이라고 설명했다. 다이먼 회장도 “각국 정부가 규제를 받지 않는 화폐를 허용하지 않을 것이며, 무언가 잘못되면 정부가 규제에 나설 것”이라고 내다봤다. 실제로 중국은 가상화폐 발행을 통한 자금 조달(ICO)은 물론 가상화폐 거래까지 중단시키는 등 규제에 나섰다. ◇용어설명 : 튤립버블17세기 네덜란드에서 발생한 튤립 과열투기현상으로, 가격과 가치가 괴리된 대표적인 거품 사례. 튤립버블은 정보기술(IT) 거품이나 부동산 거품 등이 부각될 때 거품의 역사적 선례로 많이 오르내리며 역사상 최초의 자본주의적 투기라 전해진다.AFP
- [김학렬의 All that 부동산 89회] 신반포센트럴자이로 몰린 1만6472개 청약 통장 의미
- 신반포센트럴자이의 청약 결과는 부동산 관심층이라면 누구나 청약 결과를 예측할 수 있었을 것이다. 평균 경쟁률로 세자수가 나올 것으로 많은 사람들이 예상했었다. 예상대로 경쟁률이 나왔다. 평균 경쟁률 168 대1이었다.이 신반포센트럴자이의 청약 결과를 보면서 가장 손해를 본 액터가 누구일까?건설사일까? 아니다. 아닙니다. 건설사는 계약 완판만 되면 된다. 건축비만 제대로 받을 수 있으면 된다. 분양대행사의 경우 전체 분양 대금의 특정 비율을 수수료로 가져가는 구조이므로 분양가 낮아져서 수익이 줄었으니 조금 손해를 보았다. 조합원 역시 손해를 보았다. 이 정도 경쟁률이라고 하면 평당 5백만원씩더 높여서 분양했어도 분양 완판해도 될 수 있었을 것이다. 그만큼 일반 분양으로 인한 수익금이 줄어들었으니 금액적으로 보면 가장 손해를 본 액터가 될 것이다. 일반 분양분만 따져봐도 무려 170억원 정도다. 서초구 지자체도 손해다. 합법적으로 몇 억원 이상추가 취득세를 수거할 수 있었을 것이다. 그렇다면 누가 제일 이득일까? 당연히 당첨자들이다. 주변 시세 대비 최소 1억에서 5억 정도 낮은 금액을 분양을 받았다. 게다가 취득 비용까지 절약한 셈이다.일반 분양분 98 세대 모집에 총 16,472개의 청약통장이 모였다. 평균 경쟁률은 168.1대 1이다. 최고 경쟁률은 510 대 1 이다. 청약 경쟁률이 세자리수 까지 나올 수밖에 없는 이유 중 청약물량, 즉 일반 분양 세대수가 너무 적다는 점도 있을 것이다. 게다가 가점제가 아닌 추첨제 청약 물량도 존재했었기 때문에 1순위 서울 지역 청약이 가능한 세대를 많이 신청을 했을 것이다.하지만 높은 청약률이 예상되는 것 때문에 당첨 확률이 높지 않다고 판단한 잠재수요층은 청약신청을 하지 않았을 것이다. 신반포센트럴자이 입지가 맘에 들지 않는 수요층도 청약을 넣지 않았을 것이다. 신반포센트럴자이 분양 이후로 강남권에 분양할 물량이 여전히 많이 남아있기 때문이다. 결국 많은 사람들이 청약 신청을 했지만 청약 신청을 하지 않은 1순위 자격층들도 많다는 것이다.신반포센트럴자이의 청약 경쟁률을 보면 여전히 이 강남권 시장에 신규 아파트에 대한 수요가 여전히 차고 넘친다는 생각이 들었다. 이번 청약 결과는 서울 당해 지역에서만 청약한 숫자다. 기타 지역까지 포함했더라면 더 높은 경쟁률이 나왔을 것이다. 게다가 모두 실수요다. 2016년 11월 3월 이후로 투자층들은 청약 자격조차 없기 때문이다. 2016년 11/3 대책 이전처럼 투자 수요층까지 청약에 참여할 수 있었다면 아마도 네자리 숫자 경쟁률이 나왔을 것이다.단지 투기 수요층을 배제하고 실수요층에게 기회를 더 많이 준다는 목적에서 발표된 8/2 부동산 대책은 적절한 타이밍에 잘 나온 정책이다. 실제로 실수요층들에게 당첨 확률을 높여 주었기 때문이다. 하지만 실수요층만 경쟁하는데도 당첨 확률이 높지는 않다.물론 전국이 다 서울 같은 청약 열기가 있는 것은 아니다. 정부가 투기지역, 투기과열지구로 지정한 곳들에 한해서만 이런 높은 경쟁률이 발생하고 있다. 실수요층들만으로도 높은 경쟁률을 보이고 있다. 정부에서 집을 사라고 권장하는 층들만으로도 공급량 대비 수요량이 더 많다. 정부에서 예상했던 것보다 훨씬 많다.2018년 이후에 서울 지역에는 대규모 입주 물량이 있다고 한다. 헬리오시티, 개포, 반포, 강동구 등에 줄줄이 대형 단지 입주가 있다. 정부는 2018년도부터는 공급 부족 문제가 해결된다고 한다.과연 해결이 될까?2016년 1월에 신반포센트럴자이와 같은 행정구역인 잠원동에 신반포자이가 분양을 했었다. 일반 분양분 113세대 모집에 4,269개 통장이 모였었다. 평균 경쟁률 37.8 대 1 이었다. 1년 6개월 동안 거의 3배가 늘었다. 놀라운 사실은 서울의 인구는 계속 줄어들고 있다. 인구는 감소하는데 왜 주택 수요는 늘고 있을까? 며칠전 한 신문의 어이없는 기사를 보았다. 서울의 집값이 비싸서 경기도로 이주하기 때문에 서울의 인구가 줄어든다는 기사였다. 서울 집값이 비싸서 경기도로 이주하게 되면 그 비싼 서울 집은 공실이 된다는 것인가? 서울 인구가 줄고 있는 가장 큰 이유는 주택 시세가 높아서가 아니라 공급이 부족하기 때문이다. 인기가 많은 지역 내 주택의 수요와 공급은 늘 불균형이 될 수 밖에 없다. 계속 신규 분양을 한다고 공급이 수요를 충족시킬 수 있다는 건 단순한 계산법일 뿐이다. 게다가 분양물량과 실제 공급량은 정비례하는 것이 아니다. 1천세대가 분양한다고 해도 기껏해야 몇십 세대증가일 뿐이다.서울의 실제 수요량와 공급량 구조를 이해하지 못한다면 같은 결과가 계속 반복될 것이다. 적어도 투기지역 에서는 말이다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만 1천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. 현재 아시아경제TV 대국민 부동산 토크쇼 살家말家 진행도 담당하고 있다.
- '로또 청약' 신반포 센트럴자이 당첨자 청약가점은 64~78점
- 신반포센트럴자이 모델하우스를 관람하기 위해 방문객들이 대기하고 있다. GS건설 제공.[이데일리 성문재 기자] 정부의 고분양가 규제로 인해 ‘로또 아파트’로 소문나면서 청약 대박을 터뜨린 서울 서초구 잠원동 신반포한신6차 재건축 단지인 ‘신반포 센트럴자이’가 15일 당첨자를 발표했다. 올들어 서울 포함 수도권 분양 단지 가운데 가장 치열한 평균 168대 1의 경쟁률을 뚫고 총 98명이 신반포센트럴자이 일반분양분의 주인이 됐다. 총 757가구 가운데 142가구(특별공급 44가구 포함)가 일반분양 물량이다.가점제 물량의 당첨가점 분포는 최저 64점, 최고 78점으로 나타났다. 청약 가점제가 무주택 기간(최고 32점), 청약통장 가입기간(최고 17점), 부양 가족수(최고 35점)에 따라 항목별로 점수를 더하는 방식임을 감안할 때 30~40대 연령층의 당첨자들은 많지 않을 것으로 보인다.◇ 전용 85㎡ 이하 75%, 85㎡ 이상 50% 가점제 적용금융결제원에 따르면 신반포 센트럴자이는 전용 85㎡ 이하 면적은 전체 가구의 75%가, 85㎡ 이상은 50%가 가점제 적용을 받아 최저 64점, 최고 78점의 가점 분포를 기록했다.면적별로 보면 84㎡C형이 가점 커트라인이 가장 높았다. 최저 72점, 최고 78점으로 평균 74.5점이다. 10가구 중 8가구가 가점제 적용을 받았다.84㎡B형도 최고점 78점의 당첨자가 있었다. 최저점은 69점이었으며 평균 72.8점으로 집계됐다.대형 면적은 상대적으로 당첨가점이 낮았다. 10가구 중 5가구가 가점제 적용을 받은 98㎡C형은 5명 모두 가점 69점으로 당첨됐다. 가장 큰 면적인 114㎡B형은 최저 64점, 최고 70점으로 평균 66.1점을 기록했다.작년 10월 분양 당시 1순위 경쟁률 306.6대 1을 기록한 서초구 잠원동 ‘아크로리버뷰’는 커트라인이 신반포 센트럴자이보다는 조금 높았지만 일반분양분이 28가구로 많지 않았다. 상대적으로 가점 물량이 많은 신반포센트럴자이의 가점 성적이 놀라운 이유다.◇ ‘래미안 강남포레스트’ 청약경쟁률 평균 41대 1.. 당첨가점 70점 안팎 예상 지난 14일 당첨자를 발표한 서울 동대문구 ‘장안 태영 데시앙’ 당첨 가점이 최저 15점, 최고 74점, 평균 40점대인 것과 비교해도 차이가 극명하다.8·2 부동산 대책 이후 강남권에서 처음으로 일반분양에 나선 신반포 센트럴자이는 당초 예상보다 분양가가 3.3㎡당 350만~450만원 낮은 평균 4250만원을 책정되면서 수요자들이 대거 몰렸다. 주택담보대출비율(LTV) 40% 적용, 입주 때까지 분양권 전매제한 금지 등 규제가 강화됐지만 주변 시세보다 낮아 차익을 거둘 수 있다는 기대감을 막을 수 없었다. 계약은 오는 20일부터 22일까지 사흘간 진행된다.14일 1순위 청약을 받은 강남구 개포동 ‘래미안 강남포레스트’ 역시 정부의 고분양가 제동 여파로 분양가가 예상보다 3.3㎡당 350만원 떨어진 4160만원에 책정되면서 최고 234대 1, 평균 41대 1의 높은 경쟁률로 전 주택형이 마감됐다. 래미안 강남포레스트 역시 당첨가점이 70점 안팎에서 형성될 것으로 보인다.한편 8·2 대책의 후속조치로 청약제도 개편이 추진 중이다. 서울과 경기 과천·성남시 분당구, 세종, 대구 수성구 등에서 오는 25일 입주자모집공고를 하는 신규 분양아파트부터 청약 가점제 적용 비율이 상향된다. 투기과열지구의 경우 전용면적 85㎡ 이하 주택이 현재 75%에서 100%로, 조정대상지역 내 전용 85㎡ 이하 주택은 40%에서 75%로, 전용 85㎡ 초과는 0%에서 30%로 각각 늘어난다.신반포센트럴자이 청약 및 당첨 가점 결과(자료: 금융결제원)
