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- "헐값에 땅 내놓으라고?" 공시지가 후폭풍, 3기신도시 보상 논란
- [그래픽=이데일리 문승용 기자][이데일리 경계영 기자] “안그래도 30년 넘게 살던 곳에서 쫓겨나야 할 판인데, 헐값에 내놓으라는 게 말이 됩니까. 정부가 계획하는 보상비로는 지금처럼 집짓고 경작할 수 있는 땅을 찾기 어렵습니다.”(남양주 진건읍 신월리 60대 주민) 3기 신도시 예정지 주민들이 공공택지 조성을 반대하는 가운데 보상비를 둘러싼 갈등도 거세질 조짐이다. 국토교통부가 12일 발표한 2019년 1월1일 기준 전국 표준지 50만필지 공시지가 상승률에 지역별로 편차가 있어서다. 이명박 정부 이후 택지지구 규모도 최대인 데다 그만큼 보상 받을 인원도 더 많아져 보상 과정에서 갈등이 더욱 커질 수 있다는 전망이 나온다. ◇ 3기 신도시 공시지가 상승률 4~5%선이날 3기 신도시로 지정된 경기도 남양주시 왕숙, 과천시 과천, 하남시 교산 , 인천 계양 지역 내 주민들의 이목은 국토부가 공시한 전국 표준지 공시지가에 쏠렸다. 공공택지 보상비는 표준지 공시지가를 기준으로 필지 상태 등을 고려해 감정평가액이 결정된다. 공시지가가 보상비와 직결돼 있는 셈이다. 토지보상비는 특성에 따라 비용이 달라지지만 통상 평균 공시지가 대비 150% 선이다. 용도별로 보면 공시지가 대비 대지는 150%, 농지는 120~130%, 임야는 100~110% 수준에서 보상비를 받는게 일반적이다. 3기 신도시 예정지 주민의 반발을 불러올 수 있는 대목은 이날 나온 공시지가 상승률이다. 국토부에 따르면 표준지 공시지가는 전국 평균 9.42% 오르는 동안 경기도는 5.91%, 인천시는 4.37% 각각 상승하는 데 그쳤다. 서울시만 해도 13.87% 오르며 전국에서 가장 큰 상승 폭을 기록했다. 경기도 과천시 과천동 D공인중개사 관계자는 “전국 (표준지) 공시지가는 10% 가까이 올랐는데, 경기도 공시지가는 6%가 채 안되다보니 그렇잖아도 신도시 조성에 반대해온 주민들의 반발이 더 거세지는 분위기”라며 “모든 개발사업이 보상비와 연결돼있는데 예민할 수밖에 없다”고 전했다. 과천은 지난해 말 3기 신도시 발표 이후 주민들이 대책위원회까지 세우며 정부 동향에 촉각을 곤두세3기 신도시가 들어설 경기 과천시 과천동 일대 모습. 앞서 뉴스테이로 지정된 과천주암지구의 주민대책위원회가 보상을 둘러싸고 반발하며 현수막을 내걸었다. 사진=경계영 기자우고 있다. 이 관계자는 “전국 평균을 밑돈 공시지가 상승률을 주민들이 납득하지 못할 것”이라고 부연했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “3기 신도시 네 곳 모두 경기·인천 지역으로 이들 지역 공시지가가 많이 안오르면 결국 보상비용도 오르지 않을 가능성이 크다”며 “시세보다 훨씬 싼 헐값에 내 땅을 빼앗길 수 없다’는 주민들 입장에서 보상비 현실화 요구가 거세질 수 있다”고 봤다. ◇ 文정부 역대급 택지조성…“보상갈등 확산” 우려지난해 12월 발표된 3기 신도시는 연내 지구로 지정될 예정이고, 지난해 9월 발표된 공공주택지구는 지난해부터 올해까지 지구 지정이 진행되고 있다. 한국토지주택공사(LH)에 따르면 △성남 금토·복정 △의왕 월암 △구리 갈매역세권 △남양주 진접2 △부천 원종 △인천 가정2 △김포 고촌2 등은 지난해 지구로 지정됐으며 3기 신도시 네 곳을 포함해 △성남 서현·신촌 △의왕 청계2 △인천 검암역세권 △시흥 하중 △의정부 우정 등이 올해 지구 지정을 앞뒀다. LH 관계자는 “지구로 지정된 해의 공시지가를 적용 받는다”며 “지구별로 토지 구성, 주변 필지 등을 가감해 토지 보상비용이 결정된다”고 설명했다. 또 다른 문제는 이명박 정부 이후 택지지구로 지정되는 규모가 ‘역대급’이라는 점이다. 이명박 정부 당시 보금자리주택을 대거 공급한 이후 수도권 내 대규모 택지 조성 사업은 전무하다시피 했다. 신태수 지존 대표는 “보상 받는 주민은 기대치가 높은 반면 정부는 공시지가 결정을 보수적으로 할 수밖에 없는 입장”이라며 “정부가 발표한 공공주택 사업지구는 그린벨트 지역이 상당수다보니 거래가 뜸했고 땅값 올라갈 이유도 드물어 공시지가 상승률이 높기 어렵다”고 언급했다. 이어 그는 “이명박 정부 당시엔 수용되는 토지가 서울 근교 중소 규모 택지 일부에 불과했지만 이번엔 규모도 크고 소유주도 많아 보상을 둘러싼 갈등이 더욱 부각될 수 있다”고 덧붙였다. 실제 전국적으로 표준지 공시지가 발표를 앞두고 실시한 의견 제출 건수가 올해 3106건으로 지난해 2081건보다 49% 증가했다. 이 가운데 반영된 건수는 1014건으로 상향 조정은 372건, 하향 조정은 642건을 각각 기록했다. 국토부 관계자는 “주민이 제시한 의견을 청취하고 감정평가사가 시세 분석을 토대로 합리적 범위 안에서 표준지 공지시가를 결정했다”고 말했다.
- 3기신도시 등 공공택지 내 유치원 100% '국공립'
- 이데일리 DB[이데일리 박민 기자] 앞으로 100만㎡ 이상 수도권 대규모 신규택지 내 유치원은 100% 국공립으로 지어진다.국토교통부와 교육부, 인천광역시교육청, 경기도교육청, 한국토지주택공사(LH), 경기도시공사는 이같은 내용의 ‘대규모 신규택지 등의 국공립유치원 확대를 위한 관계기관 업무협약’을 31일 서울 정부청사에서 체결했다고 밝혔다.이번 업무협약은 교육부의 ‘유치원 공공성 강화 방안’, 국토교통부의 ‘수도권 주택공급 확대 방안’에 따른 후속조치다. 국공립유치원 확대로 유치원의 공공성을 강화함과 동시에 수도권 대규모 신규택지를 ‘아이 키우기 좋은 도시’로 조성하기 위해서다.수도권 대규모 신규택지란 수도권 주택공급 계획’에 따라 추진되는 100만㎡ 이상 대규모 택지를 말한다. 현재 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천계양 테크노벨리, 과천 과천지구 등 총 4곳이 이에 해당한다.이번 협약에 따라 LH 등 사업시행자는 초등학교와 유치원이 통합 설치될 수 있도록 적정 면적의 학교용지를 교육청에 공급하고, 학교와 별도로 설치되는 경우 조성원가의 60%로 국공립유치원 용지를 공급한다.신혼희망타운 등 유치원 수요가 높은 곳은 주택단지와 함께 국공립유치원 설립을 추진한다.또 수도권 대규모 신규택지를 ‘교육친화 도시개발 선도모델’로 개발하기 위해 학교와 지역사회가 선순환 관계를 형성할 수 있도록 학교를 중심으로 공공·문화체육시설 등 관련 기반시설을 배치한다.국토부 관계자는 “공동주택 입주 시기를 고려해 유치원과 학교의 적기 개원·개교를 추진할 계획”이라며 “국공립유치원을 확대해 ‘아이 키우기 좋은 도시’가 조성될 수 있도록 관련 법령 등 제도개선을 위해 추진하겠다”고 말했다.이밖에 대규모 신규택지 이외에도 LH·경기도시공사에서 추진 중인 공공택지에 대해서도 국공립유치원 확대를 위해 용지 추가 제공 등을 협조하기로 했다.유은혜 부총리 겸 교육부 장관은 “유치원 공공성 강화에 대한 사회적 기대 수준이 높은 상황에서 국토교통부 및 관계기관들의 전폭적인 협조로 국공립유치원 확대 정책이 탄력을 받게 됐다”며 “학교 및 유치원의 적기 개교를 위해 교육청과 긴밀히 협의하겠다”라고 말했다.김현미 국토부 장관은 “도시를 조성함에 있어 교통, 자족기능 뿐 아니라 아이들을 안심하고 키울 수 있는 환경을 조성하는 것이 무엇보다 중요하다”며 “신규 택지에 국공립 유치원을 대폭 확충하는 한편, 기존 택지들에 대해서도 국공립 유치원이 추가적으로 신·증설될 수 있도록 관계기관과 협력을 강화하겠다”라고 덧붙였다.
- 3기 신도시 주변지역 줄줄이 분양…알짜 물량 잡아볼까
- [이데일리 김기덕 기자] 경기도 남양주시, 하남시 등 3기 신도시로 지정된 지역에서 서울 접근성을 대폭 개선시킬 교통 호재가 쏟아지고 있다. 이들 지역에서는 광역 교통망 확충에 발맞춰 알짜 분양물량도 줄줄이 공급될 예정이라 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 이번 3기 신도시가 기존 1, 2기 신도시와 가장 다른 점을 꼽자면 바로 서울과의 거리다. 실제로 남양주시 진접읍 일대 왕숙 지역을 비롯한 3기 신도시 예정지 4곳은 모두 서울 경계에서 약 2km 거리에 있다. 부천 중동, 고양 일산 등 1기 신도시가 약 5km 거리에 위치한 것과 비교되는 모습이다. 화성 동탄 등의 2기 신도시의 경우 서울 경계와 약 10km 떨어져 있다.여기에 이번 3기신도시는 도시 개발과 함께 인근의 광역교통망도 빠르게 확충될 계획이어서 한층 우수한 서울 접근성을 갖추게 된다. 실제로 정부는 이번 3기신도시 예정지 발표와 함께 이들 지역에 대해 교통이 편리한 자족도시로 조성 및 지원을 약속하며 교통대책안을 발표했다. 앞서 1·2신도시가 불편한 서울 접근성으로 인해 집값이 정체되고 미분양이 쌓였던 경험이 있어 조성 초기단계부터 광역교통망 조성에 나선다는 계획이다. 이처럼 수도권에서 서울 접근성이 지역 가치를 크게 좌우하는 가운데 3기신도시 일대 분양 단지에 대해 수요자들의 시선이 집중되고 있다.경기도 남양주시 진전읍 왕숙지구 일대에는 총 5조9000억원 가량의 예산이 투입되는 GTX-B노선이 속도를 내고 있다. 향후 개통시 서울 도심권까지 30분이면 이동할 수 있게 된다. 이 외에도 4호선 연장선인 진접선 복선전철과 8호선 연장선 별내역 등의 사업이 추진 중이다. 남양주에서는 포스코건설이 오는 2월 진접읍에서 ‘남양주 더샵 퍼스트시티’의 분양할 계획이다. 단지는 지하 2층~지상 33층, 총 10개 동 1153가구(전용면적 59~84㎡)의 규모로 지어진다. 교산지구 일대에 신도시가 조성되는 하남시에서는 3호선 연장사업이 주목할 만 하다. 약 10km를 연장하는 노선으로서 향후 수서역까지 20분, 잠실역까지는 30분이면 이동할 수 있다. 하남에서 가장 먼저 분양을 준비 중인 곳은 ‘힐스테이트 북위례’다. 하남시 내 위례신도시 A3-4a블록에 들어서며 지하 2층~지상 최고 25층, 14개동, 총 1078가구로 위례신도시에서 공급하는 아파트 가운데 규모가 가장 크다. 인천 계양구에서 인천지하철 1호선 박촌역에서 김포공항역까지 약 8km 구간을 잇는 신교통형 S-BRT가 신설될 예정이다. 지하도로, 교량 등을 통해 교차로 구간에서도 정지 없이 이동할 수 있는 전용 노선이다. S-BRT를 통해 주변 역사로 쉽게 이동할 수 있어 여의도까지 약 25분이면 도달 가능할 전망이다. 인천 계양에서는 삼호와 대림산업이 ‘e편한세상 계양 더프리미어’의 분양에 나설 예정이다. 효성1구역 재개발 단지로서 지하 2층~지상 33층, 12개동, 전용면적 39~84㎡ 총 1646가구 규모로 조성된다. 과천시는 GTX-C노선의 수혜가 기대된다. 과천~금정 사이의 구간을 포함해 양주에서 수원까지 이어지는 노선으로서 과천에서 강남(삼성)은 물론 청량리 등 북부지역으로의 이동여건도 대폭 개선될 것으로 보인다. 과천에서는 오는 4월 GS건설이 과천주공6단지를 재건축한 ‘과천 프레스티지자이’를 분양할 계획이다. 지하 3층~지상 최고 35층, 27개동, 전용면적 59~135㎡ 총 2145가구로 이 중 886가구가 일반분양 된다.자료: 각 사
- [3기 신도시]"집값 안정 신호…무주택자 내집마련 여유생겼다”
- 3기 신도시 위치도[이데일리 정병묵 기자] 정부가 남양주·하남·인천·과천 등 3기 신도시 택지를 공개하자, 전문가들은 장기적으로 집값 안정 기반을 마련했다고 분석했다. 집이 없는 사람은 매매보다는 분양을 통해 내 집 마련을 하려 하고, 집이 있는 사람은 집값 조정이 계속 이어질 것이라고 생각할 가능성이 크기 때문이다. 19일 국토교통부는 ‘제2차 수도권 주택공급계획 및 수도권 광역교통개선방안’을 통해 경기도 남양주 왕숙(6만6000가구), 하남 교산(3만2000가구), 인천계양(1만7000가구), 과천(7000가구)에 대규모 택지를 조성하는 등 총 41곳에 15만5000가구 규모 입지를 확정했다고 발표했다. 서울에서는 서남물재생센터 유휴부지(2390가구), 동부도로사업소(2200가구), 수색역세권(2170가구), 동작구 환경지원센터 일대(1900가구) 등 32곳에 1만8720가구 규모 택지지구를 조성한다. 전문가들은 3기 신도시 개발이 마무리될 때까지 5년 이상의 시간이 걸릴 것으로 보이지만 대기 수요가 늘어나면서 내년 집값 안정세가 이어질 것으로 예상했다. 최근 금리인상, 입주물량 증가, 종합부동산세 부담 등 시장 악재로 인해 주택 시장 관망세가 짙은 가운데 대규모 택지 공급 대책까지 이어져 주택 수요층의 조급함이 줄어들 것이라는 이야기다.박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “지난 9월 대출과 세금규제 등 수요 압박에 이어 이번에 공급 처방까지 시작됐기 때문에 집값 안정국면이 이어질 것”이라며 “특히 도심과 외곽에 걸쳐 동시다발로 주택을 공급해 시장에 비교적 강한 ‘공급 신호’를 보내는 것으로 안정세가 더욱 굳어질 것”이라고 말했다.양지영 R&C 연구소 소장은 “광역교통망 개발 계획까지 감안했을 때 기대감은 더 높아져 3기신도시 매수대기가 늘어날 것”이라며 “따라서 서울 등 수도권 집값 조정 가능성이 더 커졌다. 금리인상에 따른 주택담보대출 금리 인상과 내년 종부세 등에 따른 매수 관망세가 더 짙어져 내년 가격 조정폭은 더 커질 수 있다”고 언급했다.신규 택지들은 모두 서울과 가까워 접근성 측면에서 전문가들의 좋은 평가를 받았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “하남은 강동구 둔촌·길동과 가까워 차량을 이용하면 강남까지 20분대, 분당까지 30분대 진입이 가능하다”며 “과천은 서초구 우면동이나 과천지식정보타운과 연계개발이 가능하다”고 설명했다. 이어 “인천 계양은 김포공항역과 가깝고 특히 인근 마곡지구의 3.36㎢ 규모 R&D센터·업무지구와 연계한 자족기능의 수혜가 이뤄질 것”며 “남양주 왕숙은 기존 다산신도시와 별내지구의 택지 확장으로 동북부 주택수요 및 한강이남 출퇴근 수요 분산이 기대된다”고 덧붙였다.그러나 향후 소비자들이 만족할 만한 합리적 분양가와 택지조성 시 약속한 자족 기능, 그리고 광역교통망의 인프라 개선 속도가 결국 3기 신도시 성공의 관건이 될 것으로 보인다. 일자리와 주거가 하나의 생활로 연계되고 서울 등 인근도시로 접근성이 완비되지 않는다면 장기적 서울 수요 분산에 실패할 것이기 때문이다.함영진 랩장은 “단순히 택지지구 내 2배 이상의 도시지원 시설용지(벤처기업시설, 소프트웨어진흥시설, 도시형공장 등)를 확보한다고 해서 판교 신도시처럼 자족기능이 안착하고 자발적인 기업육성이 되진 않을 것”이라며 “세금 및 임대료 인하 외에도 기업을 위한 다양한 행정지원과 문화·교육·업무 집적을 통해 장기적으로 기업이 안착할 수 있는 환경을 꾸준히 조성해야 한다”고 조언했다.반면 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울 도심지 공급은 부족한 측면이 있다. 지자체가 적극적인 재개발, 재건축을 통해 공급을 확대하는 쪽으로 전환적 사고를 해야 한다”며 “3기 신도시 발표를 호재로 인식할 수밖에 없기 때문에 실질적인 토지 투기대책도 동시에 이뤄져야 한다”고 전했다.
- ‘남양주·하남·인천계양·과천’ 3기신도시 지정…교통·자족기능 관건
- [그래픽=이데일리 문승용 기자][이데일리 성문재 기자] 남양주 왕숙지구와 하남 교산지구, 인천계양 테크노밸리, 과천지구에 미니신도시가 조성된다. 정부가 적극 추진중인 수도권 광역급행철도(GTX)를 중심축으로 서울 경계선에 접해있는 입지에 택지를 조성해 무주택 실수요자의 니즈를 충족하면서 동시에 수도권 주택공급 부족 우려를 잠재우기 위한 것이다. 정부는 택지 개발계획 발표로 인한 지가상승 및 투기를 사전 차단하기 위해 주요 택지 7곳과 인근지역을 즉각 토지거래허가구역으로 지정했다.김현미 국토교통부 장관은 19일 정부서울청사에서 발표한 ‘제2차 수도권 주택공급계획 및 수도권 광역교통개선방안’을 통해 “주택시장 안정을 위해 경기도 남양주 왕숙(6만6000가구), 하남 교산(3만2000가구), 인천계양(1만7000가구), 과천(7000가구)에 대규모 택지를 조성하는 등 총 41곳에 15만5000가구 규모 입지를 확정했다”고 밝혔다.서울에서는 서남물재생센터 유휴부지(2390가구), 동부도로사업소(2200가구), 수색역세권(2170가구), 동작구 환경지원센터 일대(1900가구) 등 32곳에 1만8720가구 규모 택지지구를 조성한다. 공급물량으로는 경기도가 가장 많다. 대규모 택지 3곳을 포함해 부천 역곡(5500가구), 성남낙생(3000가구), 고양탄현(3000가구), 안양관양(1400가구), 안양매곡(900가구) 등 8곳에서 11만8800가구 규모다. 인천은 대규모 택지인 인천계양 1곳만 포함됐다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “대규모 택지지구는 오는 2021년부터 입주자를 모집할 수 있을 것”이라며 “지구 지정이 필요 없는 소규모 택지는 보상을 마치고 2020년부터 주택 공급을 개시할 예정”이라고 말했다. 국토부는 이와 함께 GTX 조기 건설을 핵심으로 한 수도권 광역교통망 개선방안도 제시했다. 김현미 장관은 “신규 택지 개발과 함께 만성적인 교통난을 해소해 수도권 어디서나 이동에 불편이 없도록 하겠다”며 급행·간선 중심의 ‘중추망’을 조기에 구축하겠다고 약속했다.이에 따라 GTX-A노선과 신안산선을 조속히 착공하고, 최근 예비타당성 조사를 통과한 GTX-C노선은 내년초 기본계획 수립에 착수해 이르면 2021년에 착공한다는 계획을 세웠다. 예타 면제 가능성에 관심이 모아지고 있는 GTX-B노선 역시 내년 중에는 예타 문제를 해결하고 신속히 추진될 수 있도록 한다는 방침이다. 국토부는 신규 조성 택지의 자족기능 강화에도 초점을 맞췄다. 기존보다 도시지원시설용지를 2배 이상 확보하고 시세보다 저렴한 임대료 인센티브를 제시해 기업을 유치한다는 계획이다. 김현미 장관은 “자족도시를 만든다고 해서 지역 내에서 모두 일자리 해결은 어려운 만큼 서울로의 출퇴근도 원활히 할 수 있도록 자족기능 강화와 교통개선을 양립해서 추진하는 것”이라고 설명했다.전문가들도 ‘자족기능’과 ‘광역교통망 인프라 개선 속도’가 3기 신도시의 성공을 판가름할 주요 변수라고 꼽았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “일자리와 주거가 하나의 생활로 연계되고 서울 등 인근 도시로의 접근성이 완비되지 않는다면 장기적 서울 수요 분산에 실패할 것”이라며 “세금 및 임대료 인하 외에도 기업을 위한 다양한 행정지원과 문화·교육·업무 집적을 통해 장기적으로 기업이 안착할 수 있는 환경을 꾸준히 조성해야 한다”고 강조했다.
- 전세난에 7년째 '서울 엑소더스'..교통 편한 경기 분양 관심
- 자료: 통계청[이데일리 성문재 기자] 서울 인구 감소세가 7년째 지속됐다. 같은 기간 경기 화성시, 김포시, 수원시, 용인시, 남양주시 등에서는 인구가 크게 늘어났다. 서울 전셋값이 크게 올라 주거 부담이 커진 반면 상대적으로 집값이 저렴한 경기도에서는 서울로 연결되는 교통망이 개선된데다 신도시, 택지지구 공급이 활발했기 때문으로 풀이된다. 22일 통계청 주민등록인구현황에 따르면 서울 인구는 지난 2010년 1031만2545명을 기록한 이후 올해까지 7년 연속 감소했다. 지난달말 기준 서울 인구는 총 987만167명으로 지난 7년동안 총 42만9735명, 연평균 6만1391명이 줄었다. 시·읍 설치기준 인구가 5만명임을 감안하면 매년 1개의 시 규모가 넘는 인구가 빠져나가는 셈이다. 같은 기간 경기도 인구는 크게 늘었다. 경기도는 지난 2010년 1178만6622명에서 1285만8161명으로 107만1539명 증가했다. 화성시(18만1137명), 김포시(15만1877명), 용인시(12만6069명), 수원시(12만4775명), 남양주시(10만1431명) 등 5곳은 10만명 이상 늘었다. 서울 거주자들이 경기도로 이동한 주요 원인으로 서울 전세가격 상승이 꼽힌다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 지난달말 기준 3억8987만원이다. 5년전 2억6669만원과 비교하면 1억2318만원 올랐다. 수도권 교통망 발달과 신도시, 택지지구 등 개발이 대거 이뤄진 것도 영향을 미친 것으로 보인다. 서울 지하철이 경기도로 연장되거나 공사를 진행 중이고 신분당선, 분당선 연장선, 경의선 등 광역전철이 개통하면서 경기도에서 서울 접근성이 대폭 개선됐다. 또 2000년대 들어 개발된 판교·광교·동탄 등 2기신도시와 남양주 별내·김포 고촌지구 등 서울 접근성이 좋고 주거여건이 우수한 지역은 경기도 내에서 선호도가 높은 인기지역으로 자리잡았다. 여기에 새 아파트 선호현상까지 더해지면서 서울 접근성이 좋고 선호도가 높은 수도권에서 신규 분양하는 단지들에 대한 관심이 커지고 있다. 우미건설은 내년 1월 ‘남양주 별내지구 우미린 2차’를 분양한다. 지하 1층~지상 20층, 8개동, 전용면적 84㎡, 총 585가구 규모다. 서울외곽순환고속도로 별내IC(나들목)를 이용할 수 있고, 세종~포천 고속도로 구리~포천 구간 개통으로 도로여건이 개선됐다. 서울 지하철 4호선과 8호선은 각각 2019년, 2022년까지 별내지구로 연장될 계획이다. 현대산업(012630)개발은 용인시 수지구 풍덕천동에서 ‘수지 광교산 아이파크’를 연내 분양한다. 지하 6층~지상 8층, 18개동, 총 537가구, 전용면적 59~84㎡로 구성된다. 인근에 이마트(139480)와 롯데마트, 신세계백화점 등 상업시설이 갖춰져 있고 주변 교육시설로 토월초, 성복중, 수지중·고 등이 있다. 단지 인근에 신분당선 수지구청역이 있다. 차량 이용시 경부고속도로, 분당수서간 고속도로, 용인서울간 고속도로 등을 통해 서울까지 30분대로 이동 가능하다. 금강주택은 내년 3월 경기 시흥시 장현지구 B-3블록에 지하 2층~지상 25층, 전용면적 79~84㎡ 총 590가구 규모로 조성되는 ‘시흥장현지구 금강펜테리움(가칭)’을 분양할 예정이다. 소사~원시선 연성역(가칭) 역세권에 위치한다. 단지 앞으로 초등학교가 들어선다. 매화일반산업단지, 반월국가산업단지, 시화멀티테크노밸리 등 산업단지 배후주거지라는 장점도 있다.롯데건설은 경기도 화성시 동탄2신도시 중심앵커블럭 C11블록에서 ‘동탄역 롯데캐슬’을 분양 중이다. 이 단지는 SRT동탄역 초역세권에 위치한다. 지하 6층~지상 최고 49층, 6개동, 총 1697가구 규모로 지어지며, 아파트 전용면적 65~102㎡ 940가구와 오피스텔 전용 23~84㎡ 757실로 구성된다. 26~27일에는 ‘동탄역 롯데캐슬’ 오피스텔 청약을 진행한다.
- 희소성에 8·2대책 풍선효과.. 수도권 2기 신도시 연내 9000가구 공급
- 동탄2신도시 중흥S-클래스 더 테라스 투시도. 중흥건설 제공[이데일리 이진철 기자] 수도권 2기 신도시에서 연말까지 신규 아파트 9000여 가구가 공급된다. 수도권 2기 신도시는 분양물량이 매년 줄고 있어 희소성을 갖춘 데다 8.2부동산대책의 규제를 서울에 비해 상대적으로 덜 받는 ‘풍선효과’로 눈길을 끌고 있다.◇ 2기 신도시 분양물량 감소세.. 희소성 높아져부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 연말까지 수도권 2기 신도시 13곳에서 9068가구가 분양될 예정이다. 지역별로 동탄2신도시가 5곳 2858가구로 가장 많고, 김포 한강 3곳 2418가구, 양주 옥정 2곳 1431가구, 파주 운정 1곳 1049가구, 위례신도시 1곳 699가구, 평택 고덕국제신도시 1곳 613가구 등으로 나타났다.이는 올 들어 7월까지 분양된 6159가구(7곳) 보다 2909가구 많다. 파주운정신도시와 위례신도시는 2015년 이후 오랜만에 새 아파트가 나온다. 특히 대규모 택지지구 지정이 중단돼 2기 신도시 분양 물량도 줄어드는 추세여서 희소성도 갖췄다. 2015년 3만7489가구로 정점을 찍었던 2기신도시 분양은 지난해 2만2570가구로 감소한데 이어 올해는 1만5227가구가 공급될 예정이다.2기 신도시와 서울을 연결하는 교통망도 꾸준히 개선되고 있다. 동탄2신도시와 고덕국제신도시에는 강남 수서와 전국 주요도시를 잇는 수서고속철도(SRT)동탄역이 지난해 개통됐다. 김포한강신도시는 내년 서울 김포공항역을 잇는 김포도시철도가 생길 예정이다. 위례신도시도 8호선 연장, 위례신사선 개통 등 교통호재가 몰려있다.2기 신도시 아파트값도 꾸준한 오름세를 보이고 있다. KB부동산에 따르면 최근 2년간 아파트값 상승률(2015년 7월~2017년 7월)은 파주시 6.80%, 김포시 5.50% 각각 올라 경기도 평균 상승률인 4.95%를 웃돌았다. 광교신도시가 속한 수원 이의동은 3.3㎡당 매매 평균가가 1769만원으로 수원시 평균(1022만원)을 크게 웃돈다.부동산업계 관계자는 “2기신도시는 최근 미분양을 대부분 소진한 데다 분양단지도 순항을 이어가고 있다”며 “8.2 부동산 대책의 규제도 비껴가면서 아파트 선호도가 더 커질 가능성이 높다”고 말했다.◇ SRT 동탄역 인근 주상복합 ‘눈길’연말까지 2기 신도시에서는 실수요자들이 선호하는 중소형 아파트가 속속 분양된다.동탄2신도시에서는 중흥건설이 B2, B5, B6, B7블록에 ‘동탄2신도시 중흥S-클래스 더 테라스’ 전용면적 84~164㎡, 528가구를 분양할 예정이다. 동탄2신도시 최초 중대형 테라스하우스로 조성되며 명품 테라스 공간과 남향 위주의 4베이 중심으로 설계됐다. 주택 형에 따라 창고, 서재, 취미공간 등 다용도로 활용할 수 있는 공간이 갖춰져 있어 고객에 취향에 맞는 라이프스타일이 가능하다. 최상층에는 별도의 다락방도 제공된다.동탄2신도시 주상복합용지에도 분양이 이어진다. 10월 C11블록에는 롯데건설이 전용면적 65~102㎡ 945가구를 분양할 예정이다. 대방산업개발도 같은달 C3블록에 전용면적 56~59㎡ 463가구를 내놓을 계획이다. 이들 단지는 SRT 동탄역을 도보로 이용할 수 있다.내년 김포도시철도 개통호재를 누릴 수 있는 김포한강신도시에는 9월 호반건설이 Ac10블록에 ‘김포한강신도시 호반베르디움 6차’ 전용면적 101㎡, 696가구를 공급한다. 김포한강신도시에서 분양을 마친 4개 단지와 함께 3226가구의 브랜드타운이 완성된다. 전용면적 101㎡로만 구성해 다양한 수요층에 맞는 설계를 제공할 계획이다. 10월에는 동일이 Ac6블록에 ‘김포한강 동일스위트’ 전용면적 84㎡ 1021가구를 선보일 예정이다. 금성백조주택은 Cc3블록에서 701가구를 내놓을 계획이다.◇ 위례·평택고덕 등 인기지역 노려볼까올해 분양된 3개 단지 모두 높은 경쟁률을 기록하며 완판된 평택 고덕국제신도시에는 후속단지가 11월께 나온다. 신안종합건설은 A16블록에서 전용면적 84~91㎡ 613가구를 공급 할 예정이다. 삼성전자 평택 반도체 공장이 가동에 들어가 배후수요가 탄탄하다. 수도권전철 1호선 서정리역이 가깝다.위례신도시에는 호반건설이 12월 A3-5블록에 ‘위례신도시 호반베르디움’ 699가구를 분양 할 계획이다. 행정구역상 하남시에 속하지만 서울 송파구와 접하고 있어 인프라를 공유할 수 있다.파주운정신도시에는 10월 화성산업이 A32블록에 ‘운정신도시화성파크드림’ 전용면적 59~84㎡ 1049가구를 분양할 예정이다. GTX가 파주까지 연장(계획) 될 경우 향후 운정신도시에서 강남까지 20분대 이동 가능하다.양주 옥정신도시에는 9월 모아종합건설이 A6-2블록에 소형위주 620가구 분양에 나설 계획이다. 연내 세영종합건설도 A14블록에 811가구 아파트를 선보일 예정이다.
- [김학렬의 All that 부동산 78회] 서울 입지 선호도의 변화
- 서울 지역의 입지 선호도 변화를 통해 부동산 트랜드를 정리해 보자. 1970년대까지는 종로구 중구의 전성시절였다. 강북의 면적으로는 늘어나는 서울 집중 수요를 감당할 수 없기 때문에 1970년대부터 강남 개발을 한다. 1980년대까지만 하더라도 강남은 지금의 1기신도시처럼 새로 개발되는 신도시였을 뿐이고, 서울 내 위상은 그저 영동(영등포 동쪽)지역이었을 뿐이었다.정부와 지자체의 지원 속에 강남은 성장을 한다. 편리한 교통 환경을 만들어 주고, 양질의 일자리를 대량으로 만들어 주고, 좋은 학교와 학원을 만들어 주고, 발전하는 상권을 만들어 주고, 깔끔한 환경까지 갖추게 된 강남은 폭발적인 수요가 발생하게 된다. 그렇게 강남은 1990년대부터 부각이 된다. 물론 1990년대 초기까지만 하더라도 강북과 강남의 시세 차이가 크지 않았다. 하지만 강남에 대한 선호도가 더 높아지면서 지금의 강남이라는 위상을 만들어 주었다. 그 격차는 계속 벌어진다.시간이 흐를 록 강남이라는 곳은 다른 지역과 비교할 수 없을 정도로 시세가 폭등하게 된다. 소위 거품이라는 평가를 1990년대부터 받게 된다. 1997년 IMF가 발생한다. 부동산이 급락한다. 모든 신문과 매스컴에 “부동산으로 돈 버는 시대는 이제 끝났다!, 강남은 결국 거품이었다!, 추락하는 강남 신화!” 라는 기사로 도배가 된다. 하지만 2년 만에 IMF 분위기는 완전히 반전되고, 이전보다 더 거대한 위상의 지역으로 수직 상승을 하게 된다. 강남이 수직 상승을 하는 동안에도 여러가지 새로운 입지들이 등장하고 있었다. 1980년대 후반목동 아파트 단지가 양천구에 입주를 했고, 상계 아파트 단지가 노원구에 입주를 한다. 서울시에서 공급할 수 있었던 마지막 대규모 택지개발 사업이었다. 수십만 세대가 공급이 되었다. 목동과 상계동은 입주 초기에는 미분양이 많았다. 일시적으로 공급이 수요보다 많았던 것이다. 그럼에도 불구하고 강남의 위상은 흔들리지 않았다. 오히려 강남이 포함된 동남권의 수요는 계속 증가한다.목동이 있는 서남권과 상계동이 있는 동북권의 수요도 지속적으로 증가했지만 동남권의 위상을 따라갈 수는 없었다. 뒤늦게 개발된 서북권이 오히려 동북권의 위상을 역전한다. 동북권에는 없는 강남으로 가는 3호선의 개통이 중요한 역할을 하게 된다.도로망과 촘촘한 교통망의 확충은 서울이라는 지역을 완벽한 1일 생활권으로 묶는다. 서울이라는 지역이 모두 부각되기 시작한 것이다. 그것이 2000년대다. 지하철 1호선부터 8호선까지 개통된다. 1시간 전후면 서울 어디든지 갈 수 있는 조건이 된 것이다.2000년대 들어서 그동안 강남 대비 일방적으로 떨어졌던 지역 선호도를 극복하기 위해 지하철 8개 노선의 개통으로 서울의 균형 발전을 추진하게 된다. 가장 대표적인 정책이 뉴타운 제도이다.2010년 이후로는 사람들은 입지를 선택할 때 개별적인 조건에 맞는 입지들을 선택하게 된다. 이 과정에서 과거에는 선택받았던 부동산들이 소외되는 현상들이 발생한다. 아무리 서울이라도 그것은 예외가 아니었다. 서울 이외의 지역에도 수요를 빼앗기기도 한다. 서울에서 충족하지 못했던 기대 요소들을 다른 지역에서 찾게 되는 것이다. 그렇게 부동산의 입지 선호도는 분화되고 있다.종로구, 중구를 중심으로 하는 도심권은 지속적으로 수요가 존재했다. 다만 수요를 확대할 수 있는 부지가 부족했을 뿐이었다. 이 도심권을 찾는 수요는 향후에도 많을 것이다. 태생부터 달랐던 강남은 단 한번도 1위 자리를 내어 준 적이 없었다. 이러한 지역 인기는 향후에도 계속될 것이다. 지역이 분화되면 될수록 오히려 가치는 더 올라갈 수 밖에 없을 것이다.모든 것을 다 가진 입지인 강남이 모둔 수요를 수용할 수 없기 때문에 수용할 수 있는 한도 내에서 수요층들이 분화가 된다. 교통을 중요하게 생각하는 수요층은 마포구나 동대문구를 선택할 것이고, 환경을 중요하게 생각하는 수요층은 한강과 남산 주변을 선택할 것이다. 교육에 대한 관심이 많다면 양천구와 노원구로 이주가능성이 높고, 새로운 일자리를 따라가야 하는 세대에서는 강서구와 금천구 도 관심 지역 안에 들어올 것이다. 강남에는 들어갈 수 없지만 강남 근처에는 있어야 하는 수요층은 강동구, 동작구, 성동구를 선택할 것이고, 풍수적인 환경을 따지는 분들은 용산구를 선택할 것이다. 입지의 선택 기준이 이렇게 다양해 졌다.중요한 것은 새로운 입지 선호 트랜드가 발생한다고 해서 과거 트랜드가 없어지는 것이 아니라는 것이다. 새로운 수요층이 생기고, 기존 수요층이 분화고 있다는 것이다. ▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 2만 4천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.‘
- [부동산 규제 예고]①서울 아파트값 4주째 고공행진.. 재건축 상승세 둔화
- [이데일리 이진철 기자] 새 정부 출범 이후 서울 아파트값이 4주 연속 고공행진을 이어가고 있다. 하지만 가격 급등에 따른 부담과 대출규제 강화 등 부동산 대책이 예고되면서 서울 재건축 아파트의 상승세는 둔화되는 모습을 보였다. 일반 아파트는 중소형 저가 매물에 매수세가 이어지면서 상승폭이 확대됐다. 부동산114에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격은 주간 0.45% 올라 지난주와 비슷한 흐름을 보였다. 일반 아파트는 0.40% 상승해 지난주(0.33%)보다 오름폭이 커졌다.반면 서울 재건축 아파트 매매가격은 0.71% 올라 지난주(1.05%)에 비해 상승세가 둔화됐다. 신도시는 지난주와 마찬가지로 서울과 인접한 1기신도시를 중심으로 상승하면서 0.05% 올랐고 경기ㆍ인천은 0.03% 상승했다. 서울 자치구별로는 △강동(1.23%) △성동(0.68%) △송파(0.67%) △관악(0.66%) △서초(0.54%) △양천(0.51%) △동작(0.48%) △강남(0.44%) △영등포(0.44%) 등이 올랐다. 부동산114 관계자는 “재건축 단지와 더불어 일반 아파트 소형 면적에도 투자수요와 실수요가 이어지면서 가격이 상승했다”고 설명했다. 강동은 상일동 고덕주공6단지, 둔촌동 둔촌주공 1,2,3단지 등 재건축 아파트를 비롯해 암사동 롯데캐슬퍼스트, 암사e편한세상, 고덕동 고덕IPARK 등 일반 아파트에도 매수세가 이어지면서 500만~8000만원 상승했다. 성동은 금호동4가 금호대우, 옥수동 e편한세상옥수파크힐스, 성수동2가 강변임광 등 중소형 면적에 수요가 붙으면서 250만~5000만원 올랐다.송파 역시 잠실동 주공5단지 등 재건축 아파트와 잠실동 트리지움, 리센츠, 갤러리아팰리스 등이 500만~5500만원 상승했다. 신도시는 △분당(0.14%) △일산(0.11%) △산본(0.10%) △평촌(0.04%) △광교(0.01%) 등이 올랐고 동탄은 입주 영향으로 0.06% 하락했다. 한편 국토교통부는 다음 주께 최근 주택시장 과열 진원지로 지목되는 서울 강남 등 수도권과 부산 등에 대한 부동산 불법행위 단속에 나서기로 했다.국토부 관계자는 “분양권 불법 전매와 청약통장 불법 거래, 실거래가 허위 신고 등에 대한 단속을 실시할 계획”이라며 “최근 서울 강남 등 집값이 과열 국면에 접어들었다는 지적에 따라 부동산 시장 동향 점검도 병행할 예정”이라고 말했다. 국토부는 이번 부동산 불법행위 단속에서 적발된 사항은 지자체와 국세청 및 수사기관 등에 통보해 엄정히 조치한다는 방침이다.
- [김학렬의 All that 부동산 74회] 수도권 최대 발전 예상 지역 화성시!
- 1기 신도시의 대장은 분당이다. 분당은 약 9만 세대 정도를 수용하기 위해 건설이 된 신도시다. 1기 신도시 중에서 가장 규모가 크다. 2기 신도시의 대장은 단연 동탄2신도시다. 무려 12만 세대를 위한 공동주택이 건설되고 있다. 1기는 이미 5만 세대가 입주를 해 있다. 2개 동탄을 합하면 17만 세대다. 3인 가족으로 환산해도 50만명이 동탄 지역에만 살게 되는 것이다. 동탄신도시 하나만으로도 안양시 만한 새로운 대도시가 생기게 되는 것이다. 화성시는 동탄만 있는 지역이 아니다. 행정구역으로 모두 4개 읍, 10개 면, 10개 행정동이 있다. 동탄신도시는 몇 개의 행정동이다. 화성시는 경기도 남부를 대표하는 거대 도시가 되어 가고 있다. 기존 신도시처럼 베드타운으로서의 성격이 강한 아니다. 대단히 많은 기업체들이 있고, 여러 가지 산업 활동이 있는 곳이다. 화성시는 규모 만으로도 관심을 가질만한 곳이다. 동탄2신도시가 개발되기 시작하면서, 특히 동탄2기신도시 내 아파트가 분양되면서 많은 사람들이 걱정을 하기 시작했다. 도대체 10만 세대가 넘는 아파트를 어떻게 분양을 할 것이며 과연 누가 저 아파트에 살 것인가 하고 말이다. 많은 사람들이 동탄의 집값이 폭락을 할 것이라 예상했다. 하지만, 그런 시장 결과는 발생하지 않았다. 앞으로도 없을 것이다. 동탄신도시를 추진하는 정부와 지자체는 단순하게 의사결정을 한 것이 아니다. 동탄신도시에 분양을 하는 기업체도 자선사업을 하는 것이 아니다. 정말 수요가 없다면 추가 분양 요청을 해도 절대 공급을 하지 않는다. 그만한 수요가 발생하기 때문에 공급이 필요하기 때문에 정부나 기업체가 공급을 한 것이다.화성시는 매년 3만명~5만명이 증가하고 있다. 인구 증가율, 실제 인구수 증가분으로 해도 전국 최상위권이다. 2016년 3월 기준 인구가 63만명이다. 현재의 추세대로라면 10년 안에 100만명이 될 것라고 예상을 하고 있다. 만약 10년 안에 동탄이든 그 주변지역에 추가 공급이 없다면 오히려 부족할 것으로 보인다.물론 화성시를 단순히 서울의, 혹은 인근 대도시(수원, 용인 등)의 베드타운으로서의 역할 만을 생각해 본다면 현재의 대규모 공급이 걱정스러울 수도 있다. 하지만 화성은 단순한 베드타운이 아니다. 동탄신도시를 개발하기 전에도 기업체 수가 많았고, 현재 아파트 수가 증가하는 것 이상으로 기업체 수와 근로자가 수가 추가적으로 증가하고 있다. 이것이 화성시에 동탄신도시를 개발할 수 밖에 없었던 가장 중요한 포인트다. 단적인 예로 동탄신도시와 그 주변 지역에는 삼성전자와 LG전자가 있다. 이 곳에서 일하는 근로자만 7만명이 넘는다. 기아/현대 자동차도 있다. 이 3대 거대기업의 협력업체들도 있다. 이 외에도 산업단지와 개별 기업들이 계속 들어서고 있다. 이 곳에 향후 입주할 기업체 수가 200여개가 넘는다고 한다. LG, 삼성, 기아/현대차를 제외하고도 약 10만명의 근로자들이 더 상주를 할 것이라고 한다. 화성시 내 상주 근로자 수가 약 20만명입니다. 여기에 이 기업체들을 지원하는 각종 지원시설이 들어올 것이다. 업무, 주거시설을 위한 상업시설도 대규모로 공급될 것이다. 이러한 비제조 업종에서 일하는 분들도 아무리 적게 잡아도 몇 만명은 될 것이다. 화성시에 업무든, 거주든, 상업이든 화성시에 거주하실 분들이 결혼을 했다고 가정하여 평균 3인 가족이라고 해도 90만명은 충분히 될 것입니다. 100만명이 넘을 수 밖에 없는 조건인 것이다. 화성은 이웃한 도시와의 관계가 아니라 화성시 내에서의 활동만으로 100만명을 위한 도시다. 아직까지 단순한 지방 한 개 도시 규모지만 곧 분구가 될 것이다. 분구가 되는 시점부터 단순한 한 개 지방 도시 이상의 위상을 가지게 될 것이다. 화성은 계속 관심을 가질 수 밖에 없는 지역인 것이다. ▶ 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.
- [김학렬의 All that 부동산 37회] 동탄신도시 접근법!
- [김학렬 부동산 칼럼리스트] 동탄에 공급 물량이 많은데 왜 분양이 잘 될까요? 거품 아닌가요? 동탄을 바라보는 일반인들의 시각이다. 동탄 2기신도시에만 예정된 물량이 10만세대 이상이기 때문에 수요 대비 공급 물량이 많다고 생각한다. 최근 분양이 잘 된 몇 개 현장을 보며 투자 수요만 몰린 것이 아닌지 우려를 보이기도 한다. 시장이 조금이라도 침체되면 들어나게 될 거품이 아닌지, 과연 진짜 동탄신도시에 살고 있어 하는 수요층이 충분히 존재하는지 판단하기가 어렵다고 한다.몇몇 전문가들은 서울에서 밀려오는 수요가 동탄 분양에 영향을 준 것이라고 한다. 하지만, 동탄과 서울을 거리적인 접근성이 크게 떨어진다. 물론 서울로 출퇴근 하는 세대가 일부는 존재하겠지만 동탄 분양에 영향을 줄 정도로는 많지 않을 것이다. 동탄은 동탄 입지에 대한 수요다. 서울에서 밀려오는 대체 수요가 아니라는 것이다. 따라서 서울시장과의 연계성을 가지고 분석하면 동탄의 수요와 공급을 이해하기 어렵다. 동탄은 동탄 자체에서 수요층을 확보해야 한다. 물론 동탄 및 화성, 그리고 화성 인근지역에서의 수요를 끌어와야겠지만 서울에서 밀려나는 수요층의 대체 수요지는 아니라는 것이다. 공급 물량이 수치만 보면 상당히 많다. 몇몇 신도시의 3~4개를 합친 규모다. 서울 인근도 아닌 경기도 남부 지역에 왜 이런 엄청난 규모의 공급이 필요한 것이었까? 주거 수요는 일자리의 규모와 정비례한다. 주거시설이 많다면 그만큼 주변에 일자리가 많다고 추정할 수 있다. 따라서, 동탄 주변에는 현재도 일자리가 많고, 향후에도 계속 증가한다고 예측해 볼 수 있다. 서울은 공급이 아무리 많아도 공실 주택이 거의 없다. 그만큼 서울이라는 곳은 일자리가 많기 때문이다. 일자리라는 측면에서 보면 화성의 공급량에 대해서는 크게 걱정할 문제가 아니다. 그만큼 일자리가 많은 지역이다. 따라서 시세 하락이 예상되면 하락한 시세로 매수하고 되고, 반대로 매매나 임대 실거주하는 세대에게는 양질의 주택을 다양하게 선택할 수 있는 기회가 되기 때문에 오히려 기회라고 볼 수 있다.현재 동탄에서 신규 분양 잘 되는 것은 그만큼 수요가 많다는 의미일 것이다. 하지만, 동탄에서 분양되었던 모든 현장들을 찾아보면 전 단지가 분양이 잘 되었던 것이 아니다. 동탄에서 분양했던 단지 중에 청약률 0%인 단지들도 있었다. 동탄도 모두 같은 평가를 받는 것이 아니다. 입지에 따라 경쟁력이 다르다는 것이다. 따라서 동탄도 수요를 걱정할 필요가 없는 지역과 수요가 있는지 여부를 확인해 봐야 하는 지역으로 나누어서 분석해야 한다. 방법은 간단하다. 지금의 개발되고 있는 현장들을 보았을 때, 그 단지에 과연 사람들이 얼마나 살 것인가만 추정해 보면 된다.또한 현재 시장의 관심은 동탄2기 신도시에만 몰려있는데, 동탄 1기 신도시의 전망은 어떻게 될지에 대해서도 생각해 볼 필요가 있다. 이 문제는 입지의 가치 대비 적정 가격인지만 고려해 보면 문제이지 어떤 한 곳만을 한정해서 접근할 필요가 없다는 말이다. 동탄2기 신도시는 모두 새 시설이지만 다 똑같이 좋은 평가를 받을 수 있는 입지 조건은 아니라고 이야기했다. 동탄 1기 신도시는 이제 10년째 되어 가고 있지만 그래도 여전히 인기가 많은 곳이 있다. 그런 입지는 여전히 유효한 대상 입지가 된다.그렇다면 지금 동탄 들어가도 될까? 동탄은 발전가능성이 많은 곳이다. 사람들이 계속 유입되고 있다. 인구 증가율로만 따지면 세손가락 안에 드는 지역이다. 따라서 객관적으로 경쟁력이 좋은 입지, 좋아지고 있는 입지라면 관심을 가져도 좋을 것이다. 동탄 2기 신도시만 10만 세대 이상이다. 절대적인 숫자로 보면 많다. 그렇다 하더라도 아무리 수요층이 부족해서 미분양이 발생된다고 하더라도 최소 6~7만 세대는 입주하지 않을까? 이 6~7만 세대만 입주한다고 해도 대규모의 신도시가 된다. 이 신도시 내 인구만으로도 20만명은 넘을 테니까. 그렇다면 동탄이란 지역이 대규모 미분양 문제가 생긴다 하더라도, 교통, 상권, 교육환경이 집중되어 있는 중심 지역은 충분히 수요가 있을 것이다. 문제가 된다면 기반시설이 없는 지역에서 미분양이 나고 활성화가 어려울 것이다. 이 두 지역만 선별하면 되는 것이다. 결국 신도시 초기 단계에는 기반시설이 풍부한 중심지가 가장 안전한 투자 대상이 된다. 그 기준은 기반시설의 유무로 판단하면 된다.
