(부동산레이다)재건축 아파트 값 결정 3요소

[이데일리 양은열 칼럼니스트] '2006 뉴타운 & 토지 투자전략 세미나' 보기

8.31 이후 재건축 아파트의 주택간주 정책에 따라 재건축아파트 가격이 가장 많은 타격을 받았다. 그러나 이러한 가격 하락도 급매물이 소진된 뒤 아마도 올 연말을 전후해서 또다시 반등을 할 것으로 예상되고 본격적인 강세는 내년 2월 이후가 될 것으로 보인다.

강남의 재건축 아파트는 부동산 시장에 있어서 가장 뜨거운 감자다.

강남의 아파트 가격이 상승하였다 하면 부동산 상승의 중심을 이루었고 이러한 연유로 8,31부동산 대책의 표적이 된 것이 사실이다. 그럼에도 불구하고 강남중심의 재건축 아파트는 향후에도 부동산 시장의 가장 강력한 태풍으로 남아 있을 것이고 부동산 시장을 주도할 주류가 될 것이다.

그렇다면 이러한 재건축 아파트 가격을 결정하는 요인이 무엇인가?

먼저, 재건축 아파트의 추진일정을 보자.

추진위구성-안전진단-조합설립인가-사업승인신청-사업승인-관리처분-일반분양-이주-철거-착공-입주 단계로 이루어지는 단계에 따라 가격 상승은 물론 프리미엄도 각양각색이다.

과거 2003.7월 이전, 즉 도시 및 주거환경 정비법이 시행하기 전에는 재건축 사업승인이 나면 가격상승이 최고조에 이르렀다. 그러나 현재 재건축은 사업승인 단계별 상승보다는 어떤 정책이 나오느냐에 따라 재건축 아파트의 가격 상승률에 막대한 영향을 주게 되었다.

따라서 이제부터는 재건축 투자시에는 사놓으면 올랐던 시절과는 달리 상당한 주의를 하며 재건축에 접근하여야 할 것이다. 어느 날 갑자기 정책에 의해 기준이 바뀌게 되면 해당 단지는 물론 이에 영향을 받은 재건축 단지는 혹독한 가격 하락을 경험하게 된다.

예를 들어 보자.

금번 8,31 부동산 규제책에 따라 분양권도 주택으로 간주하는 정책이 발표되자 그동안 사업승인이후 가격 폭등이 있었던 재건축 단지는 사라지고 안전진단 이전의 단지가 각광을 받게 되었다.

또한 과거 주택거래 신고제가 도입이 되자 13평 이상의 조합설립 이상 된 곳의 재건축 아파트가 상당한 타격을 받게 되었고, 재건축 개발이익 환수제가 시행되자 이에 해당되는 재건축 단지가 급락을 맞이한 것도 정책에 의해 재건축이 영향을 받는 단적인 예라고 말할 수 있다.

그런데 이러한 정책적인 변화와는 별도로 기본적으로 재건축에서 가격을 결정하는 가장 중요한 3요소가 있다. 다시말해서 재건축 사업승인시기, 용적률, 지분율이 그것이다.

이러한 3가지 요소는 재건축 가격 결정을 하는데 기본적으로 영향을 주는 요소들이다. 이러한 요소들이 재건축 시장에서 어떤 작용을 하는지 단계별 가격상승을 알아보면 다음과 같다.

첫째, 사업승인요소다.

사업승인 요소는 사업의 진행속도에 따라 가격이 점차적으로 상승하는 경우를 말한다. 일반적으로 재건축에서 안전진단이 통과되면 1차적으로 가격이 상승을 하게 된다. 왜냐하면 안전진단을 통과한 재건축 단지는 리모델링으로 전환이 어렵기 때문에 안전진단을 통과한 단지는 재건축의 길로 확정되었다고 확인하는 단계다.

따라서 재건축으로 들어선 단계로서의 가격 상승을 말하는 것이다. 그러나 초보자들은 안전진단 단계의 투자에 조심해야 한다.

과거에는 안전진단이 이루어지면 조합설립도 바로 승인 받은 경우가 많았지만 현재는 조합설립이후는 조합원지위양도금지 규정에 따라 조합원의 지위, 즉 향후 관리처분시 동,호수 추첨권이 배제되기 때문에 조합설립이 이루어지면 반대로 가격 하락을 맞게 됨으로 신중한 투자가 요구된다.

또한, 재건축투자는 장기투자이기 때문에 어떤 요소가 작용하면 가격의 변동이 심하게 나타나므로 재건축 아파트 사업은 재건축 관련 정책변화에 주의를 하여야 한다.

안전진단중에서도 정밀안전진단을 통과하는 경우가 가격 상승의 폭이 매우 높다.

예를 들어보자.

2종일반주거 지역의 경우 용적률을 변경하지 않으면서 정밀안전진단을 서울시에서 구청으로 허가권을 이양한다고 발표하자 가격이 급등했다. 따라서 재건축에 있어서는 안전진단 단계가 가격 상승의 1단계 상승으로 볼 수 있다.

다음으로 조합설립인가가 나면 재건축 아파트 가격은 2단계로 상승하였다.

그러나 지금은 상황이 다르다. 거꾸로 가격이 하락할 수도 있다는 것이다. 조합이 설립된 단계에 이르면 재건축 조합원은 조합원지위양도 금지에 해당되고 이를 위반하여 매매 했을 경우 관리처분시에 동,호수 추첨권을 주지 않기 때문에 조합설립에 따라 과거에는 가격 상승이 일어났으나 지금의 재건축은 가격 하락이 일어나는 단지도 있을 수 있다. 따라서 조합설립은 가장 가격 상승이 미미한 단계라고 볼 수 있다.

여기서 주의할 것이 있다.

2004년 1월1일 이후에 조합이 설립된 재건축 단지 아파트를 매매할 경우 매매 당사자간 상호간에 소유권이전은 인정하지만 조합원의 지위양도를 금지하는 조합원지위양도금지 규정이 위헌의 요소가 있으나 현재는 이러한 규제를 받고 있는 것이 현실이다.

참으로 주의해야하는 항목이다.

앞서 이야기 했듯이 만약에 이를 어기고 매입한 경우 소유권은 인정하기 때문에 매매는 되어 소유권은 인정되지만 향후 관리처분시 재건축아파트를 산 조합원의 동호수 추첨권은 박탈되고, 과거 조합설립인가일을 기준으로 재건축아파트를 현금으로 청산하기 때문에 주의해야하는 항목이다.

만약, 잘 모르고 재건축 아파트를 매입한 후 가격이 올라 좋아했다가 관리처분날 동,호수 추첨권을 받지 못했을 경우를 생각해 보라. 상상만 해도 끔찍한 일일 것이다.

단, 2004년1월1일 이전에 조합설립인가를 받은 재건축 단지는 1회에 한해 조합원지위양도가 인정되기 때문에 재건축아파트를 사고 팔 경우 조합원지위양도금지 조항에 해당되는지 여부를 잘 파악하여 거래해야 할 것이다. 다시말해서 재건축 아파트를 살 경우 등기부 등본을 확인해서 2004년 1월1일 이후 소유권이 이전된 재건축 아파트는 각별히 조심해야 할 것이다.

3단계 가격상승의 시기로는 관리처분단계로 볼 수 있다.

사업승인이 나면 재건축아파트 가격 상승은 지속된다. 그러나 앞에서도 이야기 했듯이 현재의 재건축 아파트 가격은 사업승인시기보다는 정책에 의해 좌우되는 경우가 많기 때문에 과거와 같이 가격이 급등하는 경우는 별로 없을 것이다.

단, 사업승인이 되면 그동안 주택으로 분류된 재건축이 분양권으로 지위가 바뀌었지만, 2006년 1월부터는 주택으로 간주하기 때문에 1가구 2주택자가 되는 경우 양도세 50% 단일 세율 적용이 예상되는 2007년을 겨냥해서 재간축 아파트 매입에 신중을 다해야 할 것이다.

예를 들어 보자.

1가구 2주택을 가지고 있는 사람이 그 중에 하나를 재건축 아파트를 가지고 있다고 보자. 재건축 아파트가 사업승인이 나고 철거가 되면 재건축아파트가 분양권이 되기 때문에 이 사람의 경우 1가구 1주택이 된다. 따라서 재건축 아파트가 아닌 기존아파트를 3년이상 보유 또는 2년이상 거주 한 경우라면 기존아파트가 양도세 비과세에 해당된다.

따라서 기존아파트를 재건축 사업승인이후 철거된 것을 확인하고 팔게 되면 양도세를 내지 않아도 된다는 것이다. 주의할 점은 재건축 사업승인즉시 양도세 비과세가 아니라 서류상으로 재건축아파트가 멸실 신고 후에 양도세 비과세가 된다는 사실을 명심해야 할 것이다. 그런데 8,31 부동산 정책에 의해 분양권도 주택으로 간주되기 때문에 위와 같은 혜택을 누리지 못하게 된 것이다.

다음으로 철거가 되면 가격은 안정적이고 꾸준한 상승세를 탄다.

실수요자들이 접근하기 가장 무난한 시기다. 이때 철거가 되면 일반분양분 가격보다 싼 급매물이 나오는 경우가 많다. 추가부담금등 이자를 부담하기 어려운 재건축 조합원분이 나오기 때문이다. 이를 잘 활용하면 좋은 층에 싼 매물을 의외로 매입할 수 있는 좋은 시기다.

둘째, 용적률 요소다.

용적률은 재건축아파트에서 가장 중요한 부분이다. 따라서 용적률을 어떻게 획득하느냐에 따라 아파트 가격은 결정된다.

예를 들어보자.

15평 재건축아파트를 가진 사람(지분은 20평)이 용적률이 270% 획득한 경우와 170% 를 획득한 경우 용적률에 따라 추가부담금이 얼마나 차이가 나는지 비교해 보기로 하자.이때 건축비는 평당 400만원으로 하고 일반 분양비는 1,500만원으로 가정한다.

먼저 270%의 용적률로 승인받은 단지의 경우를 보자.

이 사람은 20평X270% = 54평에 입주할 수 있는 권리를 가지고 있다.

이 사람이 54평에 입주하지 않고 34평에 입주할 경우 20평(54평-34평)을 돌려 받을 수 있다. 이를 일반 분양시켜 돌려 받는다면 일반분양금 3억원(20평X1,500만원/평)을 돌려 받을 수 있는 것이다.

이때 자기가 입주하는 평수 34평에 대한 건설비용 1억3천6백만원(34평X400만원/평)을 납입하고 입주해야 함으로 돌려받은 금액 3억원에서 납입해야하는 금액 1억3천 6백만원을 공제하고 나면 이 사람은 1억6천4백만원(3억원-1억3천6백만원)을 돌려 받고 입주 할 수 있는 것이다.

반대로 동일 단지가 용적률170%의 용적률로 승인받은 경우를 보자.

상기와 같이 동일한 방법으로 계산해 보면 이 사람은 20평X170%= 34평에 입주할 수 있는 권리를 가지고 있다.

이때 이 사람이 34평에 입주할 경우 돌려 받을 수 있는 평수는 없다.

따라서 이사람의 경우는 34평에 대한 건설비로 1억3천6백만원(34평X400만원/평)을 납입하고 입주를 해야 한다.

상기 두가지 경우를 볼 때 동일한 조건에서 용적률 270%로 승인받는 경우와 170%로 받는 경우에 270%로 승인 받은 경우는 1억6천4백만원을 돌려 받고 입주하지만 용적률170%인 경우는 1억3천6백만원을 납입하고 입주해야 하는 사례를 보았다.

따라서 각 조합원들이 단지마다 용적률에 매달리는 이유가 여기에 있는 것이다. 재건축에 있어서 용적률은 바로 돈이기 때문이다.

이와 같이 용적률은 재건축 사업에 있어서 가장 중요한 변수중의 하나다. 따라서 재건축사업에 있어서 가장 세심하게 점검하고 투자해야하는 항목이 용적률이다.

셋째, 지분율 요소다.

지분율은 단순한 평수 대비 지분과는 약간의 차이가 있다. 지분율이라는 것은 해당 단지의 평수분포와 재건축 전체 연면적과의 관계를 말하는 것이다.

예를 들어보자.

서울 강남의 은마 아파트의 경우를 보자. 4,424가구로 강남의 대형 단지다. 31평형과 34평형 두평형으로 나누어져 있다. 그러나 이 두가지 평형은 전용면적이 동일하다. 때문에 일반적인 초보자들은 31평형을 선택하여 매입을 한다. 동일한 전용면적이기 때문에 굳이 비싼 가격을 주고 사려고 하지 않는다. 그러나 투자적인 측면에서 보면 이것은 너무 잘못 판단한 것이다.

은마 아파트의 경우에 34평형을 매입해야 한다. 왜 그럴까?

은마 아파트의 평당 평균 단가는 두평형 역시 2,500만원선이다. 31평형이 7억5천만원정도로 하고 34평형이 9억원을 넘긴다.

그런데 여기서 이상한 점을 발견하게 된다. 두평형의 평당단가 2,500만원내지 2700만원선인데 31평형과 34평형 두평형 가격 차이는 1억5천만원(9억원-7억5천만원)이 난다는 사실이다.

평수는 3평차인데(34평-31평) 평당 단가 차이는 평당 5,000만원이 난다는 사실이다. 평당 평균단가인 2,500만원보다 배 이상 높게 나타난다.

왜 이러한 일이 벌어질까? 이것이 은마 아파트가 재건축 해당단지로서 소형평형의무규정에 따라 향후 조합원이 높은 평수를 분양받을 수 있는 평수가 31평보다는 34평이 훨씬 높기 때문에 나타나는 현상이다. 이것을 투자적인 측면의 지분율이라고 한다.

따라서 강남과 같은 전용면적이 높을수록 아파트 평당 단가가 높은 지역일수록 나타나는 현상이기 때문에 지분율의 가치평가는 재건축에서 투자의 맥이라보아야 한다.

이와 같이 재건축의 가격을 결정하는 3요소, 즉 사업승인시기, 용적률, 지분율을 파악하였다. 이러한 요소들을 재건축 투자시에는 적극 활용해야 할 것은 물론 요즘과 같은 급변하는 정책 틈바구니 속에서는 가장 중요한 부분을 가지고 있다.

8.31 부동산 정책의 타깃은 강남의 재건축 아파트였다. 그러나 상기에서 말한 3가지 요소를 기반으로 재건축 아파트에 접근한다면 아직도 강남의 재건축 아파트는 메리트 있는 투자종목 중의 하나임에는 틀림이 없다. 단, 투자시점보다 이익창출시점을 기다리면서 투자하면 좋은 결과가 있으리라 본다.