(황창규의 실전 돈굴리기)해외 부동산 펀드 잘 나간다는데…

[이데일리 황창규 컬럼니스트] 요즘 은행이나 증권사 창구에서는 해외 부동산펀드에 대한 문의가 부쩍 늘어나고 있다. 아무래도 규제가 많아지는 국내 부동산 대신 해외부동산에 대한 관심이 늘어나면서 자연히 해외부동산펀드에도 주목하고 있는 것이 아닌가 생각된다.

그런데 사실 부동산펀드는 해외형만 있는 것은 아니다. 최근 해외부동산 관련 펀드 들이 여러개 출시되고, 수익률 또한 나쁘지 않아서 특히 부각되고 있어서 인데, 현재까지 운용되고 있는 국내 부동산펀드도 여럿 있다.

그러면 먼저 부동산펀드가 무엇인지 알아보자.

먼저 개발 대출형(Project Financing) 부동산펀드가 있다. 오피스텔, 상가, 아파트 등을 짓는데 필요한 자금을 펀드에서 貸出 형식으로 빌려주고 미리 정한 貸出금리를 받아 다시 펀드 투자자 들에게 배당하는 형태이다.

두 번째는 사무용 빌딩을 직접 사들여서 임대해 수익을 얻거나 되팔아서 시세차익을 투자자 들에게 배당하는 수익성 부동산펀드가 있다.

그리고 법원 경매나 공매에 참가한 부동산을 낙찰 받은 후 임대 및 매각차익 획득을 목적으로 하는 경매부동산펀드가 있지만, 국내 부동산펀드의 대부분은 개발 貸出형 펀드가 차지하고 있는 형편이다.

리츠 펀드는 무엇인가?

최근 신문 등에 소개된 부동산펀드에는 리츠(REITs) 펀드가 고수익 상품으로 소개되고 있는데, 고객으로부터 부동산펀드와 무엇이 다른가를 종종 상담하고 있다.

리츠(REITs)는 부동산투자회사로, 여러 투자자로부터 자금을 받아 부동산을 취득하거나 취득한 부동산을 운용하여 얻은 수익을 투자자에게 배당을 목적으로 하는 주식회사를 말한다. 따라서 투자자는 이 회사의 발행주식에 투자하게 되는 것이고, 부동산에 직접 투자할 때 발생할 수 있는 복잡한 문제나 위험을 줄일 수 있는 장점을 누리는 것이다.

그런데 신문 등에서는 부동산펀드 중 거의 대부분이 해외 REITs 나 관련 회사 주식 등에 투자하기 때문에 부동산펀드라고 기사화되어서 고객 들이 부동산펀드와 혼동하는 것 같다.

정확히 말하자면 리츠재간접투자신탁이라고 불러야한다.

그렇다면 이 리츠와 부동산펀드는 어떤 차이가 있나?
 
부동산펀드나 리츠 펀드 모두 일반투자자로부터 자금을 모아 운용한다는 점은 같지만, 부동산펀드는 간접투자자산운용업법에 근거를 둔 일종의 수익증권 인데 반해, 리츠는 부동산회사법의 규제를 받는 상품이다. 이렇기 때문에 리츠는 거의 대부분 수익형부동산에만 투자할 수 있고, 개발사업도 제한되어있는 반면 부동산펀드는 자금규제는 없고 현물출자도 가능하며 앞서 언급한 것처럼 부동산 개발사업에도 투자가 가능하다는 차이점이 있다.

요즘 은행 등 금융회사 창구에서 투자자 들에게 인기 있는 상품은 바로 해외부동산리츠상품이라고 볼 수 있는데, 대부분 재간접투자신탁 구조로 되어 있다.
먼저 국내 운용사가 투자자 들로부터 자금을 받아서 해외 펀드 운용사에 운용을 위탁하고 그 해외운용사가 전세계 또는 특정국가 리츠 등 부동산회사의 주식 등에 투자한다. 그러면 그 리츠 부동산회사는 쇼핑센터나 오피스, 공장, 호텔 병원 등에 투자하여 발생하는 임대수익이나 매각 차익을 배당의 형태로 투자자에게 배분하는 구조이다.

이렇기 때문에 리츠 재간접투자신탁도 글로벌로 투자하는 형이 있고 특정국가에 투자하는 두 가지 종류가 시중에 출시되고 있다.

글로벌형은 주로 미국 등 북미에 주로 투자되고, 나머지는 유럽과 호주 그리고 아시아 신흥공업국의 리츠 및 부동산회사의 주식에 투자되고 있다. 최근에는 선진국에 주로 투자되는 것 보다는 아시아 신흥공업국 예컨데, 중국, 싱가폴, 인도네시아 등지에 투자되는 아시안리츠형이 적극형(고수익 고위험 추구형) 투자자 들 사이에서 주목을 받고 있다.

해외부동산 관련 펀드에 투자하려면 어떤 점에 유의하여야 하나?

국내에 소개된 해외부동산리츠나 펀드 상품의 운용기간이 짧은 것이 대부분이라서 부동산 관련 펀드 상품에 대해서 일률적인 전망은 어렵다. 최근 일본이나 아시안 리츠 재간접투자신탁 등의 수익률이 주식형펀드나 일반 해외트자펀드보다 높은 수준이지만, 해외부동산 정보는 국내보다 더 어둡다고 봐야 하지 않을까? 따라서 이런 부동산펀드도 철저히 분산투자 차원에서 접근하는 것이 현명한 투자라고 본다.

아울러, 환매에 대한 어떤 규제 장치가 되어 있고, 수수료와 운용보수 체계는 어떻게 구성되어 있는지를 반드시 금융 전문가와 먼저 상의하는 방법을 추천한다.

황창규 하나은행 대치역지점 PB팀장