저성장 시대..수익형 부동산 수익성보다 환금성 중요

[이데일리 이승현 기자] 우리나라 경제가 저성장 기조를 이어지면서 부동산 시장에도 변화가 나타나고 있다. 경제가 고성장을 이어갈 때는 수익성이 중요했지만 최근 같은 경제 상황에는 환금성의 중요성이 더 높아지고 있는 것이다. 불황기를 대비해 사는 것보다 파는 것이 더 중요하게 여겨지기 때문이다.

환금성이란 현금화 가능 여부를 말하는데 환금성이 좋다는 것은 구매를 희망하는 수요자가 많다는 뜻이다.

환금성이 좋은 분양상품의 특성은 △희소성 △중소형 △저평가 △착한분양가 △높은 수익률 △장기임대 가능한 우량임차인 △우수한 입지 등 6가지가 있다.

먼저 희소성이 높다는 것은 공급 물량이 적다는 의미로 해석된다. 최근 높은 인기를 끌고 있는 상가겸용주택이나 중소형 빌딩의 인기가 높은 것도 물량의 희소성 때문이다.

중소형 면적 주택의 인기도 여전하다. 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 합리적인 가격대와 평형을 선호하는 30-40대의 영향력이 큰 것으로 보인다. 중소형 아파트는 거래가 활발해 환금성이 좋고, 매매뿐만 아니라 임대수요도 탄탄해 경기 변동에 큰 영향이 없다.

저평가와 착한분양가를 갖춘 부동산은 향후 가격 상승 여력이 남아 있어 환금성이 높다.

높은 수익률이 기대되는 수익형 부동산도 환금성이 우수하다. 최근 높은 수익률을 보이는 상품은 외국인 렌탈사업, 서비스드 레지던스형 오피스텔, 게스트 하우스 등 외국인 관광객이나 바이어, 국내 체류 외국인을 대상으로 하는 사업들이 주를 이룬다.

장기임대 가능한 우량임차인을 확보하는 것도 환금성을 높이는 방법 중 하나다. 장기임대형 상품들은 다른 말로 연금형 부동산이라고도 부른다. 수익률은 다소 낮더라도 오랫동안 안정적인 임대료를 낼 수 있는 임차인이 확보돼 있는 수익형 부동산은 환금성이 높다.

서울 강동구 강동역 인근에서 분양 중인 ‘강동역 파밀리에 테라자’ 상가는 지하철과 연결되는 희소성 높은 독점 상권을 갖고 있다. 또 천호대로변 업무동 상가의 경우 장기임대가 가능한 스타벅스가 입점해 있다. 수익률은 8~12%로 높게 형성돼 있다.

경기도 광주 오포읍에서 분양 중인 ‘오포 문형 양우내안애’는 전 가구가 선호도 높은 전용면적 84㎡로 구성됐고, 분양가는 3.3㎡ 당 900만원대로 인근 분양단지에 비해 300만~400만원 정도 저렴한 경쟁력을 갖췄다.

경기도 광명시 광명역세권지구 도시지원시설 3-1에 분양 중인 광명국제무역센터 상가와 오피스도 경쟁력 있는 분양가로 환금성이 높은 단지로 평가된다. 오피스 분양가가 700만원으로 800만~900만원대 분양한 서울 마곡지구 오피스보다 저렴하다. 또 광명역세권지구 첫 오피스라는 희소성도 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “모든 부동산은 살 때도 중요하지만 팔 때도 고려한 투자가 필요하다”며 “환금성을 고려할 경우 수익률은 다소 떨어질 수 있기 때문에 당장의 수익률을 보기 보다는 장기적인 안목에서 개발호재, 미래가치, 향후 공급추이 등을 고려한 투자가 선행돼야 한다”고 말했다.