월세 80만원.. '민자 임대 오피스텔' 서민 주거복지 맞아?

[이데일리 박종오 기자] 정부가 외국계 사모펀드와 손잡고 서울 도심 한복판에 민간 임대 오피스텔을 공급하는 방안을 추진한다. 오피스텔 1실당 월세가 80만원에 이를 것으로 보여 ‘서민 주거 안정 강화’ 방안이라는 정책 취지에 걸맞지 않는다는 지적이 나온다.

7일 업계에 따르면 국토교통부는 오는 8일 홍콩에 본사를 둔 부동산 운용사인 거캐피탈(Gaw Capital)과 임대주택 사업 투자를 위한 양해각서(MOU)를 맺을 예정이다.

이번 사업은 ‘민간 제안 임대리츠’를 활용하는 첫 사례다. 민간 제안 임대리츠란 정부의 국민주택기금과 민간 자본이 공동 투자해 설립한 리츠(REITs·부동산투자회사)를 통해 임대주택을 공급하는 임대주택 리츠의 하나다. 민간 사업자가 먼저 제안한 사업을 주택기금과 기관 투자자가 사업성 심사를 거쳐 출자 및 융자하는 구조다.

앞서 정부는 9·1 부동산 대책을 통해 서민 주거 안정을 위해 이 같은 방식의 임대주택을 2017년까지 최대 2만가구 공급하겠다고 밝힌 바 있다.

첫 투자 대상은 서울 용산구 동자동에 들어서는 오피스텔 579실이다. 이곳에는 쌍용건설이 오피스 및 호텔 1개동(지하 7층~지상30층)과 오피스텔 1개동(지하 6층~지상29층) 등 복합 건물 2개동을 짓고 있다. 기존 시행사였던 동자프로젝트금융투자주식회사의 워크아웃(기업구조개선작업)으로 호텔은 2012년 말 맥쿼리자산운용에 961억원에, 오피스와 오피스텔은 지난 4월 말 거캐피탈이 참여한 부동산펀드에 2400억원에 매각된 상태다.

국토부는 사업비 총 1220억원을 투입해 전용면적 21~30㎡, 9개 타입으로 이뤄진 이 오피스텔들을 민간 임대주택으로 활용할 계획이다. 이를 위해 국민주택기금이 366억원(사업비의 30%)을, 거캐피탈이 244억원(20%)을 출자해 임대사업을 위한 리츠를 설립한다. 나머지 610억원(50%)은 민간 금융기관에서 차입할 예정이다.

하지만 내년 5월 공급될 예정인 오피스텔 임대료가 높게 책정될 것으로 보여 논란이 예상된다. 국토부는 주택기금의 배당 수익률로 연 4.5%를 잡고 있다. 사업자의 예상 수익률이 연 6%, 차입금 이자 금리가 연 3.85%일 경우, 오피스텔 임대수익이 연 54억5950만원, 월 4억5496만원에 달해야 한다. 오피스텔 1실당 평균 78만5765원 꼴이다. 실제 임대료는 민간 사업자가 자율적으로 결정하도록 해 더 인상될 여지도 있다.

국토부는 민간 제안 임대리츠가 공급하는 임대주택은 기존 공공 임대주택과 성격이 달라 문제될 것이 없다는 입장이다. 저소득층이나 차상위 계층을 대상으로 한 공공·국민임대주택과는 목적 자체가 다르다는 얘기다. 분양하려던 것을 시세보다 싸게 사들여 임대주택으로 공급하면 안정된 임대 물량이 늘어나는 효과를 거둘 수 있다는 것이 국토부 설명이다.

그러나 사업의 실효성도 논란거리다. 시중에 월세 오피스텔이 넘쳐나서다. 월셋집 공급이 곧 주거 안정으로 연결되지 않는다는 의미다. 시세 하락이나 공실 우려 등으로 사업자 참여가 미진할 가능성도 배제할 수 없다. 국토부는 동자동 오피스텔 외에 올해 안에 서울 노량진·천안 두정 사업장 등을 대상으로 민간 제안 임대리츠를 추가 설립할 계획이다.

국토부 관계자는 “민간 자본이 투자하는 기업형 리츠를 통해 임대주택을 공급하면 개인은 안정된 집에서 거주하고 LH(한국토지주택공사)도 부채 부담을 덜 수 있다”며 “공공임대주택은 별도의 공공임대 리츠를 통해 2017년까지 5만가구를 공급할 것”이라고 말했다.