뉴스 검색결과 3,160건
- "여의도에 투자했는데 '진퇴양난'"…속 타는 시행사들
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획구역’ 고시가 예정보다 늦어지면서 여의도에 땅·건물을 산 시행사들이 개발도, 매각도 어려운 ‘진퇴양난’ 상태에 놓였다. 지구단위계획이 확정돼야 시행사들도 해당 부지를 어떻게 개발할지 윤곽을 잡을 수 있어서다.시행사들은 개발을 하자니 지구단위계획이 확정되지 않아서 사업을 구체화하기 어렵고, 매각을 하자니 금리인상으로 부동산시장이 위축돼서 적당한 매수자를 구하기 어려운 상태다. 고금리로 이자부담이 커진 시행사들로서는 투자금 회수기간이 길어질수록 손해가 커진다.◇ 여의도 지구단위계획 고시, 작년 말→올해 6월로24일 서울시에 따르면 시는 여의도 금융중심 지구단위계획(안)을 올해 6~7월 결정고시하는 것을 목표로 삼고 있다. 당초 계획은 작년 연말 고시하는 것이었지만, 아직 남은 절차가 많아서 예정보다 늦춰졌다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획이다. 지구단위계획으로 용도지역 변경이 일부 허용되기도 한다.여의도 금융특정개발진흥지구 높이계획 예시(안) (자료=서울시)앞서 서울시는 여의도를 국제 디지털 금융 중심지로 바꾸기 위해 작년 5월 ‘여의도 금융중심 지구단위계획(안)’을 열람 공고했다. 서울시는 여의도 지구단위계획구역을 이용현황 및 입지 특성을 고려해 △국제금융중심지구 △금융·업무지원지구 △도심기능지원지구 △도심주거복합지구의 총 4개 구역으로 나눴다. 각 구역 용도에 적합한 공간계획방향과 건축물의 용적률, 높이, 용도 등을 마련했다.시는 국제금융중심지구 내 ‘금융특정개발진흥지구’를 일반상업지역에서 중심상업지역으로 상향할 수 있도록 ‘용도지역 조정가능지’로 지정했다. 이 곳은 명동, 상암동에 이은 서울에서 3번째 중심상업지역으로 용적률 1000%까지 부여한다. 여기에 친환경, 창의·혁신 디자인을 적용할 경우 용적률 1200% 이상도 가능해진다.금융특정개발진흥지구에는 높이 350m 이상의 초고층 랜드마크 건축물을 지을 수 있다. 현재 여의도 최고층 빌딩인 파크원이 333m임을 감안하면 금융특정개발진흥지구 내 높이규제를 사실상 폐지했다.앞으로 지구단위계획 결정고시를 위해 남은 절차는 교통영향평가, 서울시 도시건축공동위원회 심의, 재열람 공고 등이다. 교통영향평가 제도는 해당 사업의 시행에 따라 발생하는 교통량·교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사·예측·평가하고 그와 관련된 각종 문제점을 최소화할 수 있는 교통개선대책을 마련하기 위한 평가(심의)다.시 도시건축공동위원회는 지구단위계획 결정에 관한 사항을 심의한다. 위원은 25명 이내며, 매월 두번째·네번째주 수요일 개최가 원칙이다. 심의 과정에서 예상치 못한 변수가 생길 경우 결정고시 시점이 더 늦어질 수도 있다. 이에 따라 여의도에 개발사업을 하기 위해 땅, 건물을 산 시행사들의 대기도 길어지고 있다. HMG가 매입한 여의도동 61-1번지 일대 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처)앞서 부동산 개발사 HMG는 지난 2021년 7월 여의도동 61-1번지 일대 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다. 이후 1년여 만인 2022년 8월경 매도자를 물색했지만 거래가 성사되지 않았고, 아직도 보유하고 있다. 현재 하나자산신탁이 수탁자로 돼 있다.부동산 시행사 신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이다. 신영이 직접 건물을 산 것은 아니고, 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자했었다. 당시 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익을 기대할 수 있는 보통주에 투자했다. 현대 이 건물을 담고 있는 펀드는 신영의 종속회사인 브라이튼일반사모부동산투자신탁제1호(구 베스타스전문투자형사모부동산모투자신탁제53호)다. 건물의 임대차계약 기간은 오는 7월까지다.메리츠화재 여의도사옥 (자료=브라이튼자산운용)이밖에도 한국토지주택공사(LH)는 공공임대주택을 지으려 했던 여의도 부지를 작년 12월 매물로 내놓았지만 결국 주인을 찾지 못했다. 해당 부지는 서울 영등포구 여의도동 61-2번지 일대 8264㎡(약 2504평)며, 당시 공급 예정가격(원)은 4024억5680만원이었다. 3.3㎡(평)당 1억6000만원대다. LH는 올해 상반기 중 해당 부지를 다시 매각할 계획이며, 가격 인하는 없을 것으로 보고 있다. 이 땅은 향후 서울시 심의를 거쳐서 ‘준주거지역’으로 상향될 가능성이 있기 때문이다.◇ 자금묶인 시행사들…“투자금 회수기간 늦어 손해”시행사 및 자산운용사가 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도에는 금융회사들이 몰려있어서 직주근접을 원하는 직장인 수요가 많다. 실제로 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’는 지난 2019년 3.3㎡당 4000만원에 분양했는데 인기를 끌었다.또한 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 용적률을 한도치까지 활용하면 14층인 건물을 최대 20층까지 증축할 수 있다.현재 이 건물의 용적률은 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다. 서울시 도시계획 조례에 따르면 일반상업지역 건폐율은 60%, 용적률은 800%가 법정 최대한도다.하지만 여의도 지구단위계획이 결정고시되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않을 경우 각종 규제를 받을 수 있어서다. 시행사들이 여의도 지구단위계획이 고시될 때까지 기다려야 하는 이유다.특히 HMG가 매입한 순복음교회 땅은 층수 제한이 있어서 고급 오피스텔 등 다양한 부동산상품을 개발하려면 용도지역 상향이 필수적이다. 현재 이 땅의 용도지역은 제2종 일반주거지역(7층 이하)이다. 이를 준주거지역으로 상향하면 업무·상업시설 등 더 높은 건물을 지을 수 있다.(자료=서울시 ‘여의도 지구단위계획(안)’ 관련 보도자료 일부 캡처)‘제2종 일반주거지역(7층 이하)’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 층수를 7층 이하로 관리하는 지역이다. 서울특별시 도시계획 조례에 따르면 ‘2종 일반주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 200%다. 반면 ‘준주거지역’의 건폐율 및 용적률은 60%, 400%다. 단순 계산하면 준주거지역은 2종 일반주거지역보다 건물을 2배 높게 올릴 수 있는 구조다.준주거지역으로 용도지역이 상향되려면 민간이 준주거지역 상향 계획이 담긴 사업을 제안해와서 서울시 도시건축공동위원회 심의를 통과해야 한다.특히 서울시가 준주거지역으로 용도지역을 상향하려면 공공기여가 있어야 하며, 공공기여가 적정한지에 대한 판단도 필요하다. 또한 세부 개발계획도 수립해서 그 계획 자체에 대한 심의도 거쳐야 한다.하지만 실제로 용도지역 상향은 쉽지 않다. 관할 지방자치단체(지자체)가 이를 허용할 경우 시행사에 특혜를 줬다는 의혹이 제기될 수 있어서다.지난 2022년 금리가 급격히 올라 이자부담이 커지다보니, 시행사들은 여의도 지구단위계획 고시가 늦어지는 것에 대한 부담이 높다. 시행사들이 분양을 미룰 경우 높은 이자비용을 감당해야 하고, 투자금을 회수하는 시점도 뒤로 밀려 손해가 커진다.일부 시행사, 금융회사들은 지구단위계획 확정을 기다리는 기간이 길어져서 미리 분양에 나섰다. 엠디엠플러스, 마스턴투자운용은 지난 2022년 10월, 11월에 하이엔드(고급) 오피스텔 ‘여의도 아크로 더원’과 생활형 숙박시설 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’을 분양했다.‘여의도 아크로 더원’은 여의도동 25-11번지 일대(옛 유수홀딩스 빌딩)에 들어선다. 엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유한 회사다. 엠디엠플러스는 지난 2020년 이 일대 건물과 토지 일체를 3300억원에 사들였다. 또한 마스턴투자운용이 진행 중인 ‘앙사나 레지던스 여의도 서울’은 여의도동 23-4번지 일대(옛 NH투자증권 여의도 사옥)에 지어진다. 앞서 마스턴투자운용은 지난 2019년 해당 부지를 총 2600억원(3.3㎡당 1889만원)에 매입했었다.
- 中 반도체 성장 대응 전략은 “기술은 초격차, 시장은 반격차”
- [베이징=이데일리 이명철 특파원] 중국의 반도체 산업은 초강대국인 미국이 직접 견제할 만큼 크게 성장했다. 반도체 초격차 기술력을 확보한 우리나라는 중국의 도전을 받고 있지만 막대한 중국 시장을 외면할 수도 없는 상황이다. 중국 시장을 공략하고 상호 윈-윈을 위한 방안을 찾으려면 ‘반(半)격차’ 전략도 필요하다는 지적이 나왔다.이우근 칭화대 집적회로학과 교수가 19일 오전 중국 베이징 포스코빌딩에서 열린 세미나에 참석해 강연하고 있다. (사진=이데일리 이명철 특파원)이우근 칭화대 집적회로학과 교수는 19일 중국 베이징 포스코빌딩에서 열린 중국 첨단기술 경쟁력과 미래전략 세미나에서 ‘한중 반도체 산업 역학과 반격차 전략’ 강연을 통해 “기술은 초격차를 유지하면서 시장은 반격차 전략으로 나서야 한다”고 밝혔다.이 교수는 서울대 전자공학과를 졸업하고 미국 IBM 왓슨 연구소 근무 경력이 있다. 이후 칭화대에서 종신교수로 있는 한·미·중 반도체 전문가다.인공지능(AI)와 5세대 이동통신(5G) 같은 신기술이 발전하면서 반도체 수요가 폭증한 중국에게 기술 개발은 불가피했다. 중국에서 범용(레거시) 반도체 생산 증가는 자연스러운 현상이라는 것이다.세계 시장에서 일류 수준을 유지해야 하는 한국과 내수 시장 자체가 막대한 규모인 중국의 반도체 전략은 다를 수밖에 없다. 이 교수는 “중국은 전세계 반도체의 반 이상을 수입하는데 수입액이 석유보다 많은 상황이었다”며 “싼 가격의 반도체까지 수입할 필요가 있냐는 판단에 범용부터 국산화하자는 게 중국의 정책”이라고 분석했다.중국의 막대한 지원 속에 반도체 산업은 크게 성장했다. 중국 시스템반도체 팹리스(설계) 회사는 3500여개로 200여개 수준인 한국을 크게 앞지른다. 파운드리 업체들도 내수를 기반으로 성장하고 있다. ‘반도체 설계 올림픽’으로 불리는 국제고체회로학회(ISSCC)가 매년 열리는데 중국은 미국을 제치고 2022년과 2023년 연속 최다 논문 채택 국가가 됐다. 급성장하는 중국 반도체 시장을 두고 우리는 협력을 통해 기회를 모색할 필요도 있다는 게 이 교슈의 제언이다.한국과 중국의 반도체 분야 협력은 외교 문제와 연관이 있다. 미국이 중국에 대한 첨단 반도체 수출 제한 등 제재를 걸고 있어서다. 그러나 이 교수는 “미·중 갈등이 언제까지 지속될지 모르는데 중국과 협력이 완전히 제로(0%)냐, 아니면 10% 정도라도 되느냐는 나중에 크게 달라질 수 있다”고 지적했다.지난달 20일 중국 상하이에서 열린 ‘중국 반도체 전시회’ 관람객들이 부스를 둘러보고 있다. (사진=AFP)협력할 분야는 있다. 이 교수는 “같은 가격이라면 품질이 더 좋은 한국의 반도체나 설비 등이 충분히 (시장 확대) 가능성이 있다”고 봤다. 7nm(나노미터) 같은 첨단 반도체도 나중엔 범용이 될 텐데 그때 중국의 또 하나의 시장이 열릴 수도 있다. 반도체 설계 등 분야에서 같이 연구해 아시아 시장에서 기술을 표준화하고 수출과 지적재산권(IP) 수익 배분도 가능한 분야로 꼽았다.앞으로 반도체 시장을 좌우할 요인으로는 ‘인재’라는 판단이다. 이 교수는 “미국의 인텔이나 일본도 결국 앞으로 인력이 부족할 것이고 중국은 아직 경험이 많은 전문인력이 많지 않은 상황에서 ‘인력 양성’이 게임 체인저가 될 것”이라며 창업 생태계 조성, 스타 엔지니어 육성, 학술 교류 등을 통한 인재 육성이 필요하다고 조언했다.이날 세미나는 한국 과학기술분야의 현안인 핵심 이슈를 발굴하기 위해 마련됐다. 서행아 한중과학기술협력센터장을 비롯해 이 교수, 김종명 상해과기대 화학과 교수, 정용삼 남경농업대 동물의학과 교수, 김정식 북경항공항천대 중국-프랑스 공학부 교수, 김시환 칭화대 물리학과 교수는 ‘중국 첨단기술 경쟁력과 미래 전략’이라는 책을 출간해 중국 5대 미래 기술인 반도체, 이차전지, 첨단바이오, 수소, 양자정보기술의 현주소와 한국과 중국간 협력 방안 등을 모색했다.
- JLL "올해 1분기 국내 오피스 거래액, 3조원 넘었다…전분기比 27.6% 증가"
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 1분기 국내 오피스 거래액이 3조원을 넘어서면서 전분기 대비 27.6% 증가했다.글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아는 최근 발행한 ‘2024년 1분기 서울 A급 오피스시장 동향’ 보고서에서 올해 1분기 국내 오피스 투자시장 거래 금액이 약 3조462억원으로 집계됐다고 18일 밝혔다. 거래금액이 1000억원을 상회하는 대형 거래(메가 딜)가 7건 체결돼서 직전 분기 대비 거래규모가 약 27.6% 증가했다.서울 강남구 아크플레이스는 블랙스톤이 코람코자산신탁에 약 7900억원에 매각해, 올해 1분기에 가장 높은 거래가격을 기록했다. (자료=JLL)또한 도심 권역에서 이지스자산운용이 설립한 와이디816피에프브이(YD816PFV)가 밀레니엄 힐튼 서울과 묶어서 개발하기 위해 메트로타워, 서울로타워를 각각 약 4200억원, 3100억원에 매입했다.정정우 JLL 코리아 캐피털마켓 상무는 “이번 분기에도 우수한 입지의 코어 자산들 위주로 거래가 성사됐다”며 “블라인드 펀드에 아직 여유가 있는 몇몇 국내 운용사들과 상장 리츠들이 코어 자산들을 제한적으로 검토하고 있다”고 말했다. 이어 “오피스 투자에 신중하게 접근하는 외국계 투자자들은 밸류애드 가능성이 있거나 가격이 낮은 매물에 관심을 보이고 있다”고 덧붙였다.현재 서울 오피스 마켓은 펀드 만기, 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등 다양한 이유로 많은 매물들이 한꺼번에 쏟아지고 있다. 그러나 금리인상 여파로 역마진 상황이 지속되면서 매도인과 매수인 간 가격에 대한 견해차로 거래 지연이 일어나고 있다. 가격 조정이 수반돼야 그나마 딜클로징(거래 종결)이 이뤄지고 있다.이번 분기에도 임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI) 활동이 이어졌다. 강남 권역에서 한화자산운용이 소유하는 T412 가 침구업체 알레르망에 약 3300억원에 거래됐다. 알레르망은 사옥 마련에 대한 강한 의지로 높은 가격을 제시하며 매입에 성공했다. 또한 코람코자산신탁이 보유하고 있는 구분소유 빌딩인 케이스퀘어시티가 퍼시픽자산운용에 3100억원에 매각됐다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적 투자자로 유치했다.심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “올해도 서울 오피스 시장에서 전략적 투자자의 적극적인 시장 참여가 지속될 전망”이라며 “자금력을 갖고 있는 전략적 투자자들이 사옥용으로 적합한 1만평 이하 소규모 빌딩이나 B급 오피스를 우선적으로 검토했다”고 말했다. 이어 “대형 오피스들은 자금 부족으로 클로징이 지연되고 있다”면서도 “다만 아크플레이스와 같은 초대형 딜이 이번 분기에 성공적으로 클로징된 것이 침체된 투자 시장에 활력을 불어넣는 계기로 작용할 것”이라고 내다봤다.서울 오피스 임대시장은 이번 분기에도 수요가 견조했다. 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 3.6%로 집계돼 8개분기째 자연공실률 5% 미만을 유지했다.이번 분기에 공급된 여의도 권역 TP타워를 끝으로 오는 2026년도까지 A급 오피스 공급 예정 물량이 없다. 이에 오피스 시장 공실률은 계속해서 낮은 추세를 이어갈 전망이다.권역별 공실률은 도심 권역 1.7%, 강남 권역 0.3%, 여의도 권역 10.5%다. 세 권역에서 모두 공실률이 상승했지만 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승 폭은 크지 않았다. (자료=JLL)여의도 TP타워도 계약된 건들의 입주가 마무리되면 여의도 권역 공실률은 다시 2% 이하로 떨어질 것으로 보인다.서울 오피스 임대료는 견조한 오피스 수요 대비 제한된 공급으로 계속 상승 추세다. 올해 1분기 서울 A급 오피스의 실질 임대료는 3.3㎡(평)당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다. 계절적 요인으로 새해를 맞이하며 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 다수 있었다. 강남 권역의 실질 임대료는 평당 15만3100원으로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 10.0% 상승했다. 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 평당 13만8900원 수준으로 전분기 대비 4.3%, 전년 동기 대비 11.9% 상승했다. 여의도 권역 임대료는 평당 11만5900원으로 전분기 대비 2.5%, 전년 동기 대비 6.8% 상승했다.오는 2026년경 준공되는 도심의 오피스 재개발 프로젝트처럼 대형 신규 공급이 있기 전까지는 이같은 추세는 지속될 것으로 전망된다.
- "제발 집 좀 사주세요"…수백명 '이곳' 몰렸다, 왜?
- [이데일리 박경훈 기자] “원래 건축주들만 주로 오는 행사였는데 이 정도로 사람이 몰린 건 처음 보네요.”(LH 관계자)지난 16일 열린 경기 성남시 LH 경기남부지역본부에서 열린 ‘LH 주택매입사업 설명회’에서 참석자들이 상담을 받고 있다. (사진=한국토지주택공사)지난 16일 경기 성남시 한국토지주택공사(LH) 경기남부지역본부(오리사옥)에서 열린 ‘제6회 주택매입 사업 설명회’. 소위 ‘업자’들만 찾았던 이전 설명회와 다르게 ‘개인’까지 몰려 인산인해를 이뤘다. 600명까지 앉을 수 있는 LH 오리사옥 대강당에는 자리까지 부족한 상황이 연출됐다. LH에 따르면 이날 행사에 찾아온 인원만 800명으로 역대 최다였다. LH는 전·월세 시장 안정화를 위해 올해 전년 목표보다 1만 1000가구 증가한 약 3만 7000만가구 매입을 추진한다.올해 행사에 유달리 인파가 몰린 가장 큰 이유는 빌라·오피스텔 시장의 몰락 때문으로 분석된다. 현재 아파트를 제외한 시장은 경기 한파에 전세사기까지 겹쳐 분양도, 세를 주기도 어려워지고 있다.실제 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 지난해 전국 부동산 매매거래량은 총 100만 6019건으로 전년(110만 2854건)대비 8.8% 감소했다. 이는 관련 통계가 공개된 2006년 이래 가장 낮은 규모다.유형별로 연립·다세대의 매매 거래량이 전년 대비 33% 감소하며 가장 높은 하락세를 보였다. 뒤를 이어 오피스텔(32.8%), 상업·업무용빌딩(29.1%), 단독·다가구(26.7%) 등 거래가 크게 줄었다.전세금반환보험 가입 기준이 기존 공시가격의 150%에서 126%로 줄어드는 등 전세시장도 직격탄을 맞았다. 주택도시보증공사(HUG) 집계 결과, 올해 1분기(1~3월) 전세보증금 반환 보증보험 사고액은 1조 4354억원, 사고 건수는 6593건이다. 이는 지난해 1분기의 7973억원보다 80.0%(6381억원) 늘어난 수치다.지난 16일 열린 경기 성남시 LH 경기남부지역본부에서 열린 ‘LH 주택매입사업 설명회’ 모습. (사진=한국토지주택공사)이처럼 빌라·오피스텔 시장이 어려워지자 LH 매입을 노리는 발길이 크게 늘어난 것으로 보인다. 특히 처분이 어려워진 개인까지 LH 매입에 나서는 모습이다.LH는 올해 ‘신축매입약정’, 기존주택 매입’ 등으로 사업을 진행한다. 신축매입약정은 LH가 사전에 민간에서 건축 예정(또는 건축중)인 주택을 매입약정 체결하고 준공 후 LH가 매입하는 방식이다. 매입 가격은 감정평가금액으로 산정하는 기존방식을 유지한다. 기존주택 매입 가격은 토지의 경우 감정가액, 건물은 감가를 반영한 재조달원가의 90%로 책정한다.LH 관계자는 “이번 설명회는 불안정한 부동산 시장경기로 위축된 소규모 건설업계 건설사, 시행사 등이 대거 참여했다”며 “청년, 신혼부부 등의 수요가 있는 지역에 즉시 공급 가능한 우량 주택을 확보할 수 있는 좋은 계기가 돼 사업추진에 더욱 속도를 낼 것”이라고 말했다.
더보기
