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조정지역도 2주택 허용기간 '3년'…양도세 어떻게 적용될까?
  • 조정지역도 2주택 허용기간 '3년'…양도세 어떻게 적용될까?[복덕방기자들]
  • [이데일리 이윤화 기자] 정부가 일시적 2주택자의 주택 처분 기한을 2년에서 3년으로 늘리면서 조정대상지역에 위치한 주택에 대한 처분 기한도 1년 더 늘어나게 됐다. 시행령 개정안의 효력이 발생한 1월 12일 이전에 매수한 주택도 동일하게 주택 처분 기한이 3년으로 늘면서 과거 조정대상지역에서 새로 집을 산 2주택자도 세제 혜택을 볼 수 있는지 궁금해하는 사람들이 많아졌다. 20일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 이번에 새로 바뀐 개정안 내용과 이에 따른 양도세 문제에 대해 다뤘다. 이번 사연은 경기도 용인시 기흥에 2014년 3월 매수한 A아파트와 2021년 10월 산 B아파트 두 채를 가지고 있는데, 이중 A아파트를 매도하면 양도세가 발생하냐는 질문이었다. 용인시 기흥구는 2018년 12월 조정대상지역으로 지정된 이후 지난해 11월 14일에 해제되었는데, 사연자가 B주택을 취득하는 시점에 A주택과 B주택 모두 조정대상지역에 소재하고 있었던 것이다. 정부는 이번에 일시적 2주택자에 대한 중복허용기간을 조정대상지역 등에 상관없이 모두 3년으로 늘려줬다. 이에 더해 일시적 2주택자들은 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 기존 주택이 시가 12억원 이하 저가 주택일 경우에는 양도 차익에 대한 세금을 아예 내지 않아도 된다. 취득세 역시 8%(조정대상지역 기준)에 달하는 중과세율이 아닌 기본세율(1∼3%)만 부담하면 된다.일반적으로 세법은 공표일 이후 양도분부터 적용하는 것이 일반적이지만, 납세자에게 유리한 규정의 경우에는 소급적용도 인정할 수 있기 때문에 사연자도 1년의 시간을 더 벌 수 있게 됐다. 이전 규정에 따르면 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 그 신규주택을 취득한 날로부터 2년 또는 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우 2주택임에도 불구하고 1주택으로 보아 비과세를 적용했다. 일시적 2주택 중복허용기간을 2년으로 볼지 3년으로 볼지는 신규주택을 취득하는 시점에 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있었는지 아닌지에 따라 나뉘었다. B아파트 매수 당시 A와 B아파트가 모두 조정대상지역에 위치했다면 중복 허용 기간은 2년, 그렇지 않다면 3년이었지만 이제는 조정대상지역 여부를 따질 필요 없이 모두 3년으로 바뀐 것이다. 이지민 세무사는 “종전 규정에 따르면 2021년 10월에 B아파트를 신규주택을 취득했으므로 2023년 10월까지 종전주택을 양도해야만 비과세 규정을 적용할 수 있었지만, 이번에 정부가 시행령 개정안을 소급 적용한다고 밝히면서 2024년 10월까지만 A아파트를 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있게 된 것”이라고 설명했다. 한편, 이 같은 정부의 규제 완화 정책은 침체기를 맞은 부동산 시장 연착륙을 위한 것이다. 고금리 상황 등 거래 절벽 속에서 기존 주택을 처분하지 못해 어려움을 겪고 있는 일시적 2주택자들의 어려움을 덜어주고 급매물에 따른 집값 급락 현상을 제어하겠다는 목표다.
2023.01.20 I 이윤화 기자
가족 간 부동산 명의 이전, 가장 좋은 '절세법'은?
  • 가족 간 부동산 명의 이전, 가장 좋은 '절세법'은?[복덕방기자들]
  • [이데일리 이윤화 기자] 최근 부동산 시장이 혹한기를 맞은 가운데 거래절벽이 이어지자 차라리 자녀에게 집을 상속하거나 증여하려는 경우가 많아졌다. 부동산 세제 전문가는 상속과 증여, 매매 세 가지 방법 중 어떤 것이 가장 세금을 덜 내는 방법인지에 대해 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다. 18일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제에 대한 사연자의 고민을 다뤘다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다.이번 사연은 시한부 판정을 받은 홀어머니께 10억원 가량의 아파트(34평형)를 받아야 하는데 상속과 증여, 매매 세 가지 방법 중 어떤 것이 가장 절세 효과를 볼 수 있냐는 질문이었다. 이에 대해 이지민 세무사는 매매의 방식은 자녀가 목돈이 필요하고 시가에 맞게 거래해야 하기 때문에 실제로는 잘 쓰지 않는 방식이지만 증여나 상속에 비해 가장 적은 세금을 낼 수 있다고 분석했다. 우선 상속의 경우 어머니가 배우자가 없는 상태에서 돌아가신다면 최소 5억원만 공제를 받을 수 있기 때문에 이를 적용하고 상속세율을 적용하면 약 8700만원 정도의 상속세가 발생한다. 여기에 아파트를 상속으로 취득하는 경우 공동주택가격(7억원 가정)에 2.96%의 세율을 적용한 2100만원을 더하면 약 1억800만원 정도의 세금을 내야하는 것이다.증여의 경우엔 아파트의 시가인 10억원에 대한 증여세 2억1800만원에 취득세(10억원에 3.8%) 3800만원까지 총 2억5600만원의 세부담이 있는 것으로 나타났다. 이지민 세무사는 “어머니가 위독하셔서 시간이 얼마없다면 증여를 했을 때 오히려 세금 부담이 훨씬 커질 수 있다”면서 “증여를 계획한다면 조금이라도 일찍 준비하는 것이 좋다”고 조언했다. 마지막으로 매매의 경우는 직계존비속간 거래시 부당행위계산 부인의 규정과 증여추정규정이 적용됨에 따라 시가에 따라 거래해야하고, 고액의 매매대금을 실제로 지급해야 하기 때문에 실무적으로는 잘 적용되지 않지만, 가장 세부담은 적은 것으로 나타났다. 매매 거래의 경우 사연자인 자녀가 시가 10억원을 어머니에게 지급하면 매매 방식으로 취득할 수 있고, 사례처럼 어머니가 1주택자라면 비과세가 적용되어 양도소득세도 없을 수 있다. 만약 양도소득세가 없다면 어머니 입장에서는 현금 10억원을 보유하게 되고, 이 상태에서 돌아가시면 상속공제 5억원에 추가로 금융상속공제 2억원이 적용되므로 상속세는 4900만원 정도가 발생한다. 아파트가 현금으로 바뀌면서 ‘금융 상속 공제’가 적용된 것이다. 여기에 자녀가 다른 주택이 없다면 매매로 취득하는 것이기 때문에 10억원에 3.3%의 세율을 적용해 3300만원의 취득세가 붙게 된다. 다른 주택이 있다면 취득세 중과규정이 적용될 수 있지만, 없다는 가정에선 매매로 내는 세금이 총 8200만원 정도로 아파트를 상속받은 경우와 비교하면 2600만원 정도의 절세 효과가 있는 것이다.다만, 이는 단순히 일반적인 경우를 예로 들어 설명한 것이고 이전에 상속 받은 재산이 있는지, 보유한 주택 수는 몇 개인지 등에 따라 세율이 달리 적용될 수 있기 때문에 조금 더 세세하게 따져봐야 한다는 것이 이 세무사의 설명이다. 이 세무사는 “매매로 취득하는 경우가 금융상속공제의 혜택을 받을 수 있는 이점이 있는 것 맞지만 반드시 절세가 된다고 볼 순 없다”면서 “상속받은 경우 취득세의 경우에도 1주택 특례를 적용할 경우 0.96%의 저율의 세율이 적용될 수도 있으며, 매매로 취득하는 경우 양도소득세를 비과세가 적용된다고 가정했는데, 비과세가 적용되지 않고 양도소득세가 발생하는 경우도 있을 수 있다”고 말했다.
2023.01.18 I 이윤화 기자
"전세금도 소득신고 대상이라고?"…임대소득의 A to Z
  • "전세금도 소득신고 대상이라고?"…임대소득의 A to Z[복덕방기자들]
  • [이데일리 하지나 기자] 월세를 한 푼이라도 받는다면 종합소득세 신고를 해야 할까. 일반적으로 임대소득이 발생하면 사업자 등록을 하는 것이 맞다. 하지만 보유주택 수와 주택 가격에 따라 달라질 수 있기 때문에 전문가들은 꼼꼼히 따져보는 것이 좋다고 조언했다.이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께하는 ‘무엇이든 물어보稅(세)’에서 부동산 세제를 다뤄봤다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다.이날 사연은 연봉 4000만원의 직장인이 보증금 500만원에 월세 38만원을 받고 있는데, 임대소득 신고와 절세 방법에 대해 묻는 내용이었다. 이에 대해 이 세무사는 “통상적으로 주택임대라고 하는 것도 임대업이라는 사업을 하는 것이며, 이에 따라 사업자로서 사업소득이 발생하는 것이기 때문에 사업자 등록을 해야 한다”고 설명했다. 이를 어길 시 사업자등록을 하지 않은 기간의 매출에 0.2%만큼의 가산세가 붙는다. 다만 1가구 1주택자이며 기준시가가 9억원 이하면 주택임대소득에 대해 과세를 하지 않는다. 이 경우에는 사업자 등록을 하지 않아도 된다. 1가구 2주택자의 경우 월세가 곧 매출액이 된다. 보증금이 일부 있는 반전세의 경우에도 월세만 합산한다. 전세보증금이 매출로 인정되는 것은 3주택자부터다. 이 세무사는 “3주택자의 경우 3억원이 넘는 보증금이 있으면 보증금의 1.2%로 계산한 금액을 간주임대료로 보고 매출에 합산하게 된다”고 말했다. 이 세무사는 “임대소득도 다른 사업소득과 마찬가지로 2000만원을 넘지 않는 경우 분리과세해서 계산할 수 있다”고 말했다. 계산방식은 매출에서 50% 만큼을 필요경비로 공제하고 다른 소득이 2000만원 이하면 추가로 200만원을 차감한 금액에 14%의 세율을 적용해서 계산한다. 그는 “최저 소득세율이 6%이기 때문에 다른 소득이 적다면 오히려 14%의 분리과세를 적용하는 것이 불리할 수도 있다”며 “합산과세하는 것이 유리한지, 분리과세하는 것이 유리한지 살펴볼 필요가 있다”고 조언했다. 추가 세부담을 낮추기 위해선 주택임대사업자 등록을 하는 것이 유리하다. 그는 “주택임대사업자등록을 하는 경우 필요경비로 60%를 공제할 수 있고 추가 공제금액도 200만원에서 400만원까지 늘어난다”며 “이밖에 실제 이자비용 등 필요경비가 많이 발생하면 간편장부를 작성해서 실제 필요경비를 인정받는 방법도 있을 수 있다”고 강조했다.
2022.12.21 I 하지나 기자
'아리팍·은마' 2주택자 종부세 6998만→2102만원
  • '아리팍·은마' 2주택자 종부세 6998만→2102만원
  • [이데일리 하지나 기자] 내년부터 종합부동산세(종부세) 중과세율을 적용하는 다주택자 범위가 조정대상지역 여부와 관계없이 3주택 이상으로 결정된다. 그동안 중과세율이 적용됐던 조정대상지역 2주택자는 일반세율로 과세하는 것이다. 이 경우 최대 6%까지 부과했던 2주택자에 대한 종부세가 2.7%로 절반 이상 낮아진다.특히 내년 종부세 과세 기준이 되는 공시가격도 크게 하락할 전망이어서 세 부담 완화 효과는 더 커질 것이란 전망이다. 다만 시장에서는 이러한 조처에도 최근 집값이 급락하는 등 매수 심리가 얼어붙은 상황이라 거래활성화로 이어질 수 있을지 회의적인 반응이 나온다.◇2주택자까지 종부세 중과 제외…기본공제도 6억→9억 18일 이데일리가 바뀐 종부세 기준으로 이지민 삼인세무회계 세무사에게 의뢰해 산출한 종부세 시뮬레이션에 따르면 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡(2022년 공시가격 26억6700만원), 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡(2022년 공시가격 18억8000만원)을 보유한 2주택자는 6998만원에서 2102만원으로 30%가량 종부세가 줄었다.강동구 길동우성 아파트 전용 84㎡(2022년 공시가격 6억5900만원)와 강북구 길음 뉴타운 9단지 래미안 전용 84㎡(2022년 공시가격 8억3600만원)를 보유한 2주택자는 종부세가 올해 765만원에서 내년 147만원으로 80%(618만원) 줄어들었다. 기본공제가 6억원에서 9억원으로 늘어난데다 세율도 1.6% 중과세율에서 0.7% 일반세율로 완화했기 때문이다.앞으로 종부세는 더 큰 폭으로 줄어들 전망이다. 정부는 최근 집값 하락과 경기 침체로 보유세 부담을 줄이기 위해 내년 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 환원키로 했다. 기존 계획대로라면 내년 공동주택 공시가격 현실화율은 72.7%이지만 이를 2020년 기준인 69%로 낮추기로 한 것이다.여야는 종부세 중과 대상을 3주택자부터 적용키로 잠정 합의했다. 그동안 조정대상지역의 2주택자, 비조정대상지역 3주택자부터 중과세를 매겼는데 이를 규제지역 여부와 관계없이 3주택자로 일괄 조정한 것이다. 현재 조정대상지역은 서울 전 지역과 경기 과천, 성남 분당·수정구, 하남, 광명 등이다. 이어 여야는 종부세 비과세 기준선인 기본공제 금액도 6억원에서 9억원(1가구 1주택자는 11억→12억원)으로 상향하기로 했다. 일반세율도 최저 0.6%~3%에서 0.5%~2.7%로 소폭 낮아질 전망이다.이뿐만 아니라 3주택자 이상일 경우에도 과세표준이 12억원(공시가 환산 시 약 24억원)을 넘지 않으면 일반세율(0.5~2.7%)로 과세키로 합의했다. 지방 저가 주택을 여러 채 가지고 있거나 상속을 통해 주택 수가 늘어났다면 투기 목적이 크지 않다고 판단한 것이다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]◇가장 큰 변수는 금리…거래활성화엔 한계 다만 시장에서는 종부세 규제 완화가 거래 활성화로 이어질지는 미지수라고 내다봤다. 금리 인상이 이어지고 있어 이자 부담이 큰 데다 최근 집값 하락으로 매수 심리도 크게 위축된 상황이다. 지난주 전국 아파트 매매수급지수는 72.1을 기록하며 3주 연속 역대 최저치를 갈아치웠다. 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 10월 서울 아파트 거래량은 총 559건으로 올해 들어 최저치를 기록했다. 11월 거래량도 648건에 불과해 1000건을 밑돌 것으로 예상했다. 정보현 NH투자증권 WM마스터즈 연구위원은 “거시경제 환경이 개선되고 매수심리가 조금 살아나기 시작하면 현재 경착륙을 막기 위해 도입된 부동산 규제 완화책이 일정 시차를 두고 효과가 나타날 것이다”며 “현재는 급격한 금리 인상이 가져온 영향이 가장 크기 때문에 종부세 완화 대책이 당장 거래량을 늘리거나 거래정상화를 이끌어내기엔 힘이 부족해 보인다”고 말했다.일각에서는 거래 활성화를 위해선 보유세보다 취득세와 양도세를 완화하는 것이 더 효율적이라고 지적한다. 정부는 다주택자 부동산 취득세 중과세율을 2년여 만에 해제하는 방안을 검토하고 있다. 내년 5월까지 예정된 양도소득세 중과 유예도 연장 가능성이 커지면서 사실상 마지막 남은 다주택자 세금 중과 정책이 사라지게 되는 셈이다.하지만 이 역시 여야 합의 과정이 필요하다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “종부세는 현재 주택을 보유하고 있는 사람에게 부과하는 세금이기 때문에 거래 의사 결정에 미치는 영향은 제한적이다”며 “세 부담이 커지면 증여나 일부 부담을 임차인에게 전가하는 방안을 선택하게 된다”고 말했다.
2022.12.18 I 하지나 기자
2년 보유 '평택 아파트' "양도세 안 내도 됩니다"
  • 2년 보유 '평택 아파트' "양도세 안 내도 됩니다"
  • [이데일리 하지나 기자] 지난달 26일 세종시를 제외한 지방 전 지역과 수도권에선 경기 외곽 지역인 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주시 등 5곳의 경우 조정대상지역에서 해제됐다. 현재 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들었다. 규제지역은 크게 투기지역·투기관리지역·조정대상지역으로 나뉘는데 부동산 세제와 밀접한 관련이 있는 것은 조정대상지역이다. 조정대상지역에서 해제되면 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등 전반적인 부동산 세 부담이 줄어든다. 특히 다주택자는 대부분 중과 규정에서 제외돼 상당한 절세 효과가 있다.◇‘2년 보유’만 해도 양도세 비과세 양도소득세는 비규제지역 1가구 1주택자는 실거주 없이 ‘2년 보유’만 하더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다. 조정대상지역은 ‘2년 보유’ 외에도 ‘2년 거주’를 해야 한다. 다만 이는 ‘주택 취득일’을 기준으로 하기 때문에 규제 해제 효력이 발생한 26일 이후에 조정대상지역 해제 지역에서 집을 매수한 경우에만 이 같은 혜택을 받을 수 있다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]이어 조정대상지역에서 해제되면 다주택자에게 적용되는 중과 규정에서도 자유로워진다. 지금은 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔면 일반세율(6~45%)에 20~30%포인트를 더한 중과세율을 적용한다. 조정대상지역 내 3주택을 보유하고 있는 경우 최대 75%의 세율을 적용받는다.현재 3주택자가 시세 차익이 5억원 정도 되는 경기도 안성의 주택을 10년 보유하고 양도했다면 기존 조정대상지역일 경우 양도세가 3억5000만원 정도 발생하는 것으로 나타났다. 하지만 이번 조치로 양도세는 1억5000만원으로, 2억원 가량 줄어든다.이지민 삼인세무회계 세무사는 “양도세를 계산할 때는 양도 시점에 해당 주택이 비조정대상지역에 있는지 중요하다”며 “물론 내년 5월9일까지 양도세 중과 규정이 유예된 상황으로 이번 조치로 당장 세금 절감을 기대하긴 어렵다. 다만 내년 중과 유예 기간이 끝나고 나면 상당한 효과가 있을 것으로 예상한다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]비규제지역이 되면 다주택자도 장기보유특별공제 혜택을 일부 받을 수 있다. 현재 조정대상지역 내 다주택자는 최대 80%까지 적용받을 수 있는 장기보유특별공제를 아예 받을 수 없다. 하지만 규제지역 해제로 2주택자까지는 보유기간에 따라 최대 30%까지 공제받을 수 있다.일시적 2주택자에 적용하는 양도세 비과세 혜택도 2년에서 3년으로 늘어난다. 하지만 이 또한 신규 주택의 취득 시점이 중요하다. 신규 주택을 취득하는 시점에서 조정대상지역이었다면 이후에 조정대상지역에서 해제되더라도 여전히 2년 내 기존 주택을 매도해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.◇2주택까지는 취득세 일반세율비규제지역에 집을 샀다면 취득세도 저렴해진다. 특히 다주택자는 비조정지역 2주택자까지 일반세율(1~3%)를 적용받는다. 조정지역 내 2주택자나 비조정대상지역 3주택자는 8~12%의 중과세율을 적용한다.예를 들어 서울에 주택 1채를 보유하고 있고 파주에 10억원 규모의 아파트를 추가로 매수했다면 과거 조정대상지역이었을 때 중과세율을 적용해 취득세율이 9%로 9000만원 정도의 취득세가 발생한다. 반면 비조정대상지역이 되면 3.5% 정도의 세율을 적용해 약 3500만원 정도로 취득세가 줄어든다. 조정대상지역 해제로 취득세가 3분의 1수준으로 감소한 것이다. 만약 반대로 파주에 주택 1채가 있고 서울 주택을 추가로 매수했다면 8%의 세율을 적용한다. 주택 취득세 중과 규정 적용 시 신규 주택 소재지로 판단하기 때문이다. 다만 이때 먼저 일반세율을 적용하고 2년 내 기존 집을 팔면 일시적 2주택자로 인정되면서 나머지 세금을 내지 않아도 된다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]비조정대상지역이 되면 보유세도 많이 줄어든다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 보유한 경우 종부세는 일반세율(0.6~3%)이 아닌 중과세율(1.2~6%)을 적용한다. 하지만 종부세는 과세기준일이 6월1일이기 때문에 올해 감면 효과를 기대하긴 어려울 전망이다. 특히 내년 세법개정안에 따르면 다주택자에 대한 종부세 중과를 폐지하고 보유 주택 수가 아닌 주택가액으로 종부세를 매기는 방안으로 추진하고 있어 법안 추진 상황을 지켜볼 필요가 있다.◇장기일반민간임대주택도 양도세 중과배제 기존에 주택을 보유하고 있더라도 비조정대상지역에서 주택을 취득하고 장기일반민간임대주택으로 등록했다면 양도세 중과배제, 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있다. 이러한 중과배제 혜택은 임대주택뿐 만 아니라 기존 주택에 대해서도 적용받을 수 있다.예를 들어 서울에 주택을 이미 1채를 가지고 있는 상태에서 동두천에 주택을 새롭게 취득해서 장기일반민간임대주택을 등록했다면 해제 지역의 주택을 취득했기 때문에 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 이는 동두천에 있는 주택을 팔 때뿐만 아니라 기존에 있는 주택을 나중에 양도했다면 2주택자임에도 불구하고 다주택자 중과 규정을 적용받지 않는다. 종부세 합산 배제 혜택도 마찬가지다. 이 경우 종부세 과세 대상은 서울에 있는 주택만 해당한다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]
2022.10.16 I 하지나 기자
"1주택자 갈아타기, 지금이 적기"
  • "1주택자 갈아타기, 지금이 적기"
  • [이데일리 하지나 기자] 일시적 2주택자에 대한 취득세·양도소득세·종부세 부담이 완화되고 주택담보대출의 전입 의무도 폐지됐다. 전문가들은 대형평수나 상급지로 갈아타려는 실거주 수요자들에게는 적기라고 조언한다. ◇17억 집 팔고 20억 집 산 일시적 2주택자, 세금 3.2억 줄어 기획재정부 등에 따르면 일시적 2주택자의 경우 취득세 중과가 배제 인정 기한을 기존 1년에서 2년으로 늘어났다. 양도소득세 비과세 특례 기한도 1년에서 2년으로 연장됐다. 종합부동산세를 매길 때도 2년 내 종전주택을 양도하면 주택 수에 포함하지 않기로 했다. [이데일리 김일환 기자]종전 주택을 2년 내에 처분하면 실질적으로 1가구 1주택자로 보겠다는 것이다. 그동안 신규주택 취득 당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 1년 이내에 종전 주택을 처분해야 일시적 2주택자로 인정했는데 이를 완화해준 것이다. 예를 들어 기존에 서울 아파트를 10억원에 취득해 8년을 보유·거주한 A씨(55세)는 최근 인근에 더 큰 평형대의 아파트로 이주하기 위해서 지난해 5월 20억원(공시가격 17억원)의 집을 매수했다. 이후 종전주택은 내달 중 17억원(공시가격 13억원)에 팔기로 했다.이전 규정대로라면 A씨는 취득세로 1억6800만원을 내야 한다. 종전주택을 1년 내 팔지 못하면서 조정대상지역 2주택자를 적용받아 취득세율이 8%(지방교육세 0.4%)가 적용되면서다. 하지만 이번 세제 개편으로 일시적 2주택자로 분류되면서 취득세율은 기본세율(1~3%)이 적용되면서 6600만원이 된다. 1억200만원이 줄어드는 셈이다.양도세는 더 크다. 최근 1년간 한시적으로 다주택자에 대한 양도세 중과 배제가 이뤄지고 있지만, 1가구 1주택자로 적용받으면 12억원까지 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. A씨의 경우 종전 규정대로라면 2억3156만원을 양도세로 내야 하지만 이번에 개편된 내용을 적용받으면 양도세는 3654만원으로 줄어든다. 종부세도 1주택자에 적용되는 기본공제가 최근 11억원에서 14억원까지 확대되면서 세 부담이 확 줄어들 전망이다. 반면 2주택자는 여전히 공제금액이 6억원에 불과하다. 공정시장가액비율을 100%에서 60%까지 낮추면서 1주택자뿐만 아니라 다주택자 세금 부담도 함께 줄었지만 상대적으로 1주택자의 세 경감 효과가 크다. [이데일리 김일환 기자]예를 들어 A씨는 종전 규정대로라면 2주택자가 되면서 종부세 과세표준이 14억4000만원으로 세율 3.6%를 적용받는다. 반면 일시적 2주택자가 되면 종부세 과세표준은 9억6000만원으로 줄고, 세율도 1.2%가 부과된다. 종부세 합산금액(종부세+농어촌특별세)은 3358만원에서 652만원으로 줄어든다. 양도세와 취득세, 종부세를 모두 합치면 3억2000만원 가량의 세금 감면 효과가 있는 셈이다. ◇갈아타기 수요자 숨통…시장안정화 효과도 특히 정부는 규제지역에서 주택 구매 목적으로 주택담보대출을 받은 경우에도 기존주택 처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하고 신규주택 전입 기한은 아예 폐지했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “일시적 2주택자의 경우 이전 수준으로 회복하고 정상화한 것으로 보인다”며 “규제 지역에서 종전주택을 처분하는 기간을 늘려준 것은 현재 시장 상황을 반영해서 그렇다”고 평가했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11월 이후 서울 아파트 거래량은 2000건을 밑돌고 있다. 지난달 거래량은 1728건으로 작년 같은 기간(4900건)의 3분의 1 수준에 불과하다. 이지민 삼인세무회계 세무사는 “1년이라는 짧은 시간에 처분도 하고 이사도 해야 하는 부담이 상당히 줄어들었다”며 “이미 1년이 지나서 비과세를 포기했던 분은 이번 개정 규정은 올해 5월10일 이후 양도분부터 적용하기 때문에 만약 1년이 지났지만 아직 2년은 안 된 분, 전입할 수 없어서 포기했던 분에게 희소식이다”고 말했다.일시적 2주택자에 대한 규제 완화는 갈아타기 실거주자의 숨통을 틔워준 것뿐만 아니라 시장 안정화 효과를 기대할 수 있다는 목소리도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “갈아타기 하는 과정에서 수요자들이 필요한 매물들이 시장에 나오게 된다”며 “실제로 공급 물량이 늘어나는 것은 아니지만 버퍼 기능을 할 수 있는 매물이 생기면서 가상의 공급 효과가 나타난다”고 설명했다.다만 금리 인상과 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화에 따른 대출 제한은 여전히 걸림돌로 작용하고 있다는 지적이다. 윤 연구원은 “기존에 갈아타기를 주저했던 이유 중 하나가 기존 주택에 있는 대출과 새로 들어가는 대출 사이에 대출하는 사람의 DSR을 보기 시작했다는 것이다. 기존보다 한도가 축소될 수밖에 없다”며 “서민 실수요자는 주택담보대출(LTV)을 70%까지 인정해주고 있지만 이마저도 1주택자 갈아타기 하는 사람은 포함하지 않는다”고 말했다.
2022.07.04 I 하지나 기자
"부모한테 주택자금 빌렸는데 증여세 냈다고?"
  • "부모한테 주택자금 빌렸는데 증여세 냈다고?"[복덕방기자들]
  • [이데일리 하지나 기자] 최근 부동산 가격이 크게 오르면서 증여가 아니더라도 부모님을 통해 부족한 자금을 마련하는 경우가 많다. 하지만 통상적으로 부모 자녀간 금전대차거래는 인정하지 않는다. 이를 증명할 수 있는 자료를 마련해두지 않으면 자칫 증여세를 부과해야할 수도 있다. 13일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제를 다뤄봤다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다. 이번 사연은 자녀가 집을 사는데 부족한 자금을 빌려주려고 하는데 주의해야할 점을 묻는 질문이었다. 이에 대해 이 세무사는 보편적으로 4가지를 준비해야 한다고 조언했다. 그는 “기본적으로 돈을 빌렸다는 것을 나타낼 수 있는 차용증을 쓰고, 차용증이 실제 그 당시에 작성한 서류라는 것을 보여줄 수 있도록 차용증에 대한 공증을 받으면 좋다”고 설명했다. 특히 그는 “돈을 갚을 의지가 있고, 갚을 의사가 있다는 점을 증명하기 위해 적정 수준의 이자를 지급해야 한다”면서 “또한 자녀에게 적당한 재산이 있으면 수시로 상환하고 있음을 보여줄 필요가 있다”고 강조했다. 이 세무사는 “세법상 적정이자율은 연 4.6%이지만 1000만원까지는 무이자로 빌려준다고 해도 증여세가 부과되지 않는다”면서 “다만 이자지급의 목적이 증여가 아닌 차용을 입증하는 근거라는 점에서 웬만하면 이자를 지급하고 , 정기예금이자율 수준이면 적당하다고 보고 있다”고 말했다. 그는 또한 부모 자녀간 부동산 매매의 경우 원칙적으로 증여로 간주한다고 설명했다. 이에 따라 실질적인 매매거래를 입증할 수 있는 자료를 갖춰야 한다고 조언했다. 이 세무사는 “매매대금을 이체한 이체영수증과 매매대금의 출처를 확인할 수 있기 때문에 과거 소득 자료도 준비해둬야 한다”면서 “기본적으로 적정 거래가격은 시가이지만 최대 70%, 3억원 한도내에서는 증여세를 부과하지 않는다. 다만 양도세의 경우 시가의 95%만 벗어나도 시가대로 다시 양도세를 계산한다”고 설명했다.
2022.05.13 I 하지나 기자
"증여세 아끼려면 0000하라"
  • "증여세 아끼려면 0000하라"[복덕방기자들]
  • [이데일리 하지나 기자] 최근 다주택자에 대한 세금 규제가 늘어나면서 자녀에게 증여를 고민하는 사람들이 늘었다. 그러다보니 증여세를 조금이라도 낮추기 위한 방법에 대해서도 관심이 커지고 있다. 11일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제를 다뤄봤다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다. 이번 사연은 서울의 아파트 2채 중 1채를 자녀에게 증여하려는데, 증여가액 산정 방식을 묻는 질문이었다. 이에 대해 이 세무사는 “부동산을 평가할 때 첫번째는 시세이고, 시세가 없을 때는 공시지가와 같은 기준시가로 평가한다”면서 “여기서 말하는 시세는 증여일 전 6개월, 후 3개월의 기간 중에 해당 아파트의 매매가액, 감정가액, 보상·경매·공매가액, 또한 해당 아파트와 면적 등이 유사한 아파트의 매매가액인 유사매매사례가액도 포함된다”고 설명했다. 다만 그는 최근 거래 절벽으로 6개월 전 거래 내역이 없다고 하더라도 최대 2년 전까지는 거래를 살펴봐야 한다고 조언했다. 이 세무사는 “증여일 전 2년, 후 9개월의 기간 중에 시가로 볼 수 있는 금액이 있는 경우에는 세무서에서 평가심의위원회를 열어서 그 금액을 포함시킬 수 있다”면서 “실무적으로는 증여일 전 2년, 후 9개월의 기간 동안 시가가 있는지 여부를 확인해봐야 한다”고 말했다. 이 세무사는 감정평가를 활용하는 방법도 좋은 대안이 될 수 있다고 덧붙였다. 그는 “최근에 거래된 금액이 너무 터무니없는 금액인 경우에는 감정평가를 받아서 감정가액을 만들어두면 유사매매사례가액보다 우선하므로 평가액을 낮출 수 있는 방법으로 이용될 수도 있다”고 설명했다. 이어 자녀보다 손자녀에게 상속 또는 증여하는 것도 절세 방법이라고 말했다. 이 세무사는 “자녀가 있음에도 불구하고 손자녀에게 상속이나 증여할 경우에는 일반적이는 상속세나 증여세보다 30%가 더 가산되고, 만약 미성년자가 20억원을 초과할 경우에는 40%나 더 가산된다”면서 “하지만 자녀에게 증여하고 다시 손자녀에게 증여하면 증여세가 100%가 더 늘어나는 것인데, 손자녀에게 증여하면 30%만 추가되는 것이고, 취득세도 한번만 내면 되니깐 꽤나 절세효과가 있다”고 말했다.
2022.05.11 I 하지나 기자
오피스텔과 아파트 어떤 것부터 팔아야할까
  • [복덕방기자들]오피스텔과 아파트 어떤 것부터 팔아야할까
  • [이데일리 하지나 기자] 오피스텔과 아파트 어떤 것부터 팔아야할까. 부부 공동명의는 반드시 양도세 절세에 유리한 것일까. 15일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 하는 ‘무엇이든 물어보稅’에서 부동산 세제를 다뤄봤다. ‘무엇이든 물어보稅’는 구독자들의 사연을 기반으로 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보는 시간이다. 첫번째 사연은 서울의 아파트 1채와 오피스텔 1채를 보유하고 있는 2주택자의 사연이었다. 오피스텔 보유는 4년차, 아파트 보유는 2년차에 접어들었는데 먼저 어떤 것부터 팔아야 할지에 대해서 고민하는 내용이었다. 이에 대해 이 세무사는 “오피스텔을 먼저 팔고 나중에 아파트를 파는 것은 아주 일반적인 절세 방법”이라면서 “비교적 양도차익이 적은 오피스텔을 먼저 팔아서 일부 양도소득세를 납부하고, 남은 아파트를 추가로 2년 더 보유해서 비과세 혜택을 받을 수 있다면 좋은 방법이 될 것”이라고 말했다. 이어 그는 아파트를 먼저 파는 경우에도 거주주택 비과세 특례를 통해 비과세 혜택을 받을 수 있다고 덧붙였다. 이 세무사는 “주택임대사업자등록과 세무서의 사업자등록을 하고, 임대당시 오피스텔이 6억원을 넘지 않아아 한다”면서 “이어 매년 임대료 상승률이 5%를 초과하면 안되고 매입 시기와 관계없이 아파트에서 무조건 2년을 거주해야 한다”고 설명했다. 다만 오피스텔 전부를 비과세 받을 수 없다는 점을 부연했다. 그는 “아파트를 팔고 1주택자가 된 시점을 기준으로 전에 해당하는 양도차익은 과세를 한다”면서 “오피스텔 가격이 아파트보다 더 많이 올랐다면 거주주택 비과세 특례는 좋은 선택이 아닐 수 있다”고 조언했다. 그는 이어 증여하는 방법도 제안했다. 이 경우에는 상대적으로 매매사례가액이 적은 오피스텔이 절세 효과가 더 클 수 있다고 설명했다. 이 세무사는 “기존에 임대를 주고 있다면 임대보증금만큼 부담부증여를 통해서 진행한다면 증여세 절세 효과도 있다”면서 “다만 자녀가 실제 분가를 하고, 소득이 있는지 여부를 고려해서 진행해야 한다”고 말했다.
2022.04.15 I 하지나 기자
3월 매도계약 했는데 양도세 중과 배제 가능할까요?
  • [복덕방기자들]3월 매도계약 했는데 양도세 중과 배제 가능할까요?
  • [이데일리 하지나 기자] 복잡한 부동산 세제를 쉽게 알 수 있는 방법은 없을까. 13일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 삼인세무회계 이지민 세무사와 함께 ‘무엇이든 물어보稅’라는 새로운 코너를 마련했다. 앞으로 세무 전문가와 함께 다양한 구독자 사연들을 통해 일상 생활에서 접하기 쉬운 부동산 세금에 대한 궁금증을 풀어보고, 복잡하고 어려운 부동산 세금에 대한 이해도를 높이는 시간을 마련하고자 한다. 첫번째 사연은 윤석열 대통령직인수위원회가 제시한 다주택자 양도세 중과 배제와 관련해 3월 매도계약을 체결한 경우 혜택을 받을 수 있는지에 대한 내용이었다. 이에 대해 이 세무사는 “계약일과 양도일은 다르다”면서 “양도일, 즉 일반적으로 잔금을 지급한 시점이 중요하다”고 말했다. 결국 3월 계약을 체결했지만 법 시행일까지 잔금 지급일을 최대한 미뤄야 한다고 조언했다. 또한 양도소득세는 양도월로부터 2개월되는 달의 말일까지 신고 납부해야 한다. 신고하지 않을 경우 무신고가산세로 내야할 세금의 20%가 부과되고, 추가로 납부지연가산세가 하루당 10만분의 22가 붙는다. 이 세무사는 “특히 납부지연가산세는 한도가 없어서 신고가 늦어질수록 계속 불어날 수밖에 없다”면서 “미리 세금을 내는 것이 절세”라고 강조했다. 이어 두번째 사연은 1가구 1주택 비과세에 대한 내용이었다. 1가구 1주택자로서 시세 14억원 아파트를 매도할 경우 양도세를 묻는 질문이었다. 이 세무사는 “1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 12억원에 해당하는 비율만큼 비과세 혜택을 받는다”면서 “12억원을 초과하는 2억원에 대해 14분의2만큼 과세를 한다”고 설명했다. 예를 들어 7억원에 매수한 경우를 가정하면, 양도소득세는 기본적으로 사고판 양도차익에 대해 부과하는 세금이기 때문에 14억원에서 7억원을 뺀 7억원에 대해 세금을 매긴다. 여기에 비과세 혜택 기준인 12억원을 적용한 14분의 2만큼, 즉 1억원에 대한 장기보유특별공제액과 250만원 기본공제를 적용하고 세율을 적용해 계산하면 된다. 1세대 1주택 비과세 요건에 대한 설명도 덧붙였다. 함께 거주하고 있는 가족 구성원의 주택 수가 모두 합해서 1주택이어야 하며, 주택은 건축물대장의 용도와 관계없이 주거용으로 사용하는 것을 말한다. 예를 들어 오피스텔도 주거용으로 사용하면 주택에 해당된다. 또 2년을 보유해야 하며, 2017년 8월2일 이후 취득한 주택으로서 조정대상지역에 있는 경우 2년 거주 요건도 충족해야 한다.
2022.04.13 I 하지나 기자

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