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‘왕릉뷰 아파트’ 입주 속도에…문화재청 "준공 유보 신청"
[이데일리 오희나 기자] 문화재보호법 위반 논란이 불거진 ‘왕릉뷰 아파트’ 입주가 다가오자 문화재청이 다시 제동을 걸고 나섰다. 경기 김포시 장릉(사적 제202호)에서 검단 신도시 아파트가 보이고 있다. (사진=뉴시스)9일 문화재청 관계자에 따르면 문화재청은 지난달 중순께 국무총리실 소속 행정협의조정위원회에 행정조정 신청을 했다. 행정협의조정위원회는 중앙행정기관과 지방자치단체 간 사무 처리에 이견이 있을 때 이를 협의·조정하는 역할을 하는 국무총리실 소속 위원회다. 유네스코 세계문화유산인 김포시 장릉 인근 인천 검단 신도시 내 아파트 건설사들이 준공을 위한 사용검사 신청을 준비하자 이를 유보하기 위해 관할 지방자치단체인 인천 서구청을 상대로 조정 신청을 한 것이다. 문화재청 관계자는 “아파트 입주일이 다가오니 법원의 판결이 나기 전까지 입주를 막아달라는 취지”라며 다만 “행정조정 신청 결과가 나와도 강제성은 없다”고 말했다. 업계에 따르면 대광건영(대광이엔씨)은 입주자 사전점검을 마치고 사용검사 신청을 준비하며 입주에 속도를 내고 있다. 대광건영은 이르면 이달중, 금성백조(제이에스글로벌)는 6월, 대방건설은 9월을 입주 목표일로 잡은 것으로 알려졌다. 앞서 문화재청은 지난해 유네스코 세계문화유산인 김포시 장릉 근처에 문화재청의 허가 없이 왕릉 인근 경관을 해치는 고층 아파트를 건설했다며 이들 건설사가 짓고 있는 검단신도시 3400여가구 규모 아파트 44동 중 19개 동의 공사를 중지하라고 명령했다. 하지만 법원이 건설사들의 집행정지 신청을 받아들이면서 공사는 재개됐고 관련 소송이 진행 중이다. 현재 문화재보호법 위반과 아파트 철거 여부 등을 정하는 본안 소송도 진행되고 있다. 본안소송 최종 결론이 나기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 예상되는 만큼 법원 판단이 나오기 전에 입주가 이뤄지면 사실상 철거는 어려울 것으로 보인다.김예림 법무법인 덕수 변호사는 “소송 진행 도중 입주가 이뤄진다면 법원이 이에 따른 피해 등을 감안하지 않을 수 없기 때문에 건설사들의 승소 가능성이 높아질 것”이라며 “문화재청이 본안 소송에서 승소해도 이미 입주한 사람들을 물리적으로 퇴거시킬 수 없어 실제 아파트가 철거될 확률은 낮은 것으로 보여진다”고 말했다.

2022.05.09 I 오희나 기자

조합원 입주권, 사고팔 때 조심하세요[똑똑한 부동산]
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 투기과열지구에서 조합원 입주권을 거래할 땐 조심해야 한다. ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에선 투기과열지구에서 일정 기간 조합원 지위 양도를 금지하고 있기 때문이다. 재건축은 조합 설립 인가시부터 소유권 이전 등기 시까지, 재개발은 관리 처분 인가 시부터 소유권이전등기시까지 조합원 지위를 양도할 수 없다. 이 시점을 넘겨 조합원 입주권을 산 사람은 원칙적으로 입주권을 인정받지 못한다.서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)물론 예외 사유가 있긴 하다. 대표적으로 양도인이 1가구 1주택자이면서 양도하려는 주택을 10년 이상 보유하고 해당 주택에서 5년 이상 거주한 경우다.세금을 줄이기 위해 전매제한기간에 자녀에게 조합원 입주권을 증여하는 사례도 있다. 이 경우 당연히 자녀는 조합원 입주권을 인정받지 못한다. 이때는 해당 주택 소유권을 양도인인 부모에게 되돌리는 방식을 생각해볼 수 있다. 법제처는 조합원 지위 양도가 제한되는 기간에 소유권 변동이 생긴 경우 양수인은 조합원 입주권을 취득할 수 없지만 양도인이 소유권을 회복하면 조합원 입주권을 취득할 수 있는 것으로 해석하고 있다.최근 논의가 되는 것은 소규모 정비사업에서의 조합원 지위 양도 문제다. 투기과열지구 내 소규모 재건축은 기존에도 조합 설립 인가 시부터 조합원 지위 양도를 금지해 왔고 최근 소규모 주택 정비법이 개정되면서 2022년 8월 2일 이후 조합설립인가를 신청하는 가로주택정비사업이나 소규모 재개발도 조합 설립 인가 시부터 조합원 지위 양도가 금지된다. 소규모 정비사업의 경우에는 1만㎡ 이하의 사업지에서만 사업이 가능하고 사실상 한 동짜리 아파트를 새로 짓는 방식이라서 대규모 정비사업에 비해 수익성이 크게 떨어지는 단점이 있다. 이러한 이유로 소규모 정비사업은 그동안 시장에서 외면받아 오다가 대규모 정비사업에 대한 규제가 강화되면서 최근에야 인기가 올라갔다.이러한 점을 고려해 국토교통부는 5일 소규모 정비사업에서는 조합 설립 이후 양도인이 1가구 1주택자이면서, 5년 소유·3년 거주하는 경우에는 조합원 지위 양도가 가능하도록 제한을 완화하겠다고 발표했다. 도시정비법의 재개발과 비교하면 이와 형태가 유사한 가로주택정비사업이나 소규모 재개발이 조합원 지위 양도가 금지되는 기간이 더 길다. 재개발은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위 양도가 금지되는 반면, 소규모 주택법에 따른 가로주택정비사업이나 재개발은 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도를 금지했기 때문이다. 소규모 정비사업의 활성화를 위해 소규모 주택법을 새로 제정한 만큼 앞으로 법을 개정할 때 이런 부분에 대한 개선을 논의해야 한다고 본다.

2022.05.07 I 박종화 기자

[똑똑한 부동산]부동산 공동 투자, 주의해야 할 점은?
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 다른 사람과 공동으로 부동산 투자를 하는 사례가 있다. 단순히 부동산을 공유로 샀다 팔 땐 공유지분 비율대로 매매대금만 제때 지급하면 큰 문제는 없다. 분쟁을 조심해야 하는 경우는 여러 사람이 공동으로 부동산 개발사업을 할 때다. 예를 들어 빌딩을 매수해 리모델링 후 되팔려면 비교적 큰 자금이 투입되고 사업기간도 길기 때문에 여러 사람이 함께 투자하는 일이 많다. 서울 서초구 대법원 재판정. (사진=뉴시스)보통 이런 걸 ‘동업’이라고 부르는데 민법에 의하면 ‘조합계약’에 해당한다고 보면 된다. 조합계약은 2인 이상이 상호출자해 공동사업을 경영할 것을 약정하는 것을 말한다. 동업자간 분쟁이 발생하면 민법상 조합계약의 법리에 따라 해결하게 된다. 동업자끼리 친밀한 사이라는 이유로 종종 동업계약조차 체결하지 않고 사업을 시작하는 경우를 종종 보게 된다. 이럴 때 사업이 제대로 진행이 되지 않으면 큰 다툼으로 이어지고 분쟁이 장기화될 염려가 있다. 따라서 최소한 동업자간 본격적으로 출자를 하는 시점부터는 동업계약서를 꼼꼼히 작성해 마련하여 두는 것이 좋다.동업계약서에는 여러 사항이 포함되어야 하지만, 특히 동업자가 출자의무를 이행하지 않았을 경우의 손해배상의무나 동업자간 손익분배비율, 일부 동업자가 탈퇴하려는 경우의 지분정산방법 등은 반드시 정해야 한다.사업부지를 매수하기 위해 매매계약까지 체결했는데 갑자기 한 동업자가 중도금 납부시점에 출자를 거부하는 경우를 생각해보자. 다른 동업자는 사업을 포기해야 하는 것은 물론, 매도인에게 지급한 계약금까지 위약금으로 물어야 할 수 있다. 이때 출자의무를 이행하지 않은 동업자에 대해 다른 동업자가 손해배상을 청구하는 것은 가능하지만, 이는 후속 조치일 뿐이다. 동업계약서에는 동업자가 출자의무를 제대로 이행하지 않을 경우 부담해야 할 손해배상책임을 구체적으로 정해 동업자로 하여금 스스로 출자의무를 책임감 있게 이행하도록 할 필요가 있다. 실제 사업비로 지급되기 이전에 출자를 마치도록 출자시점도 분명히 정해두는 것이 좋다.동업자간 손익분배비율이나 일부 동업자가 탈퇴하려는 경우 그 지분정산방법 등에 관하여도 동업계약서에 포함해야 한다. 동업자간 손익분배비율을 별도로 정한 경우에는 그에 따라 손익을 분배하면 되지만, 별도로 정하지 않은 경우에는 출자가액에 비례하여 분배한다. 일부 동업자의 탈퇴와 관련해서도 동업자는 존속기간을 정하지 않은 경우에는 원칙적으로 언제든지 탈퇴하는 것이 가능하고, 탈퇴 당시 조합재산상태에 따라 지분을 정산받을 수 있기 때문에 되도록 동업계약의 존속기간을 명확히 정하는 것이 좋다. 또, 출자금이 납부된 시점 등 일정한 시기 이후부터는 탈퇴를 금지하는 특약을 두는 것도 안정적으로 사업을 진행하기 위해서는 필요할 수 있다.

2022.04.30 I 박종화 기자

[단독]“입주 못막아”…‘왕릉뷰 아파트’ 사실상 철거 불가할듯
[이데일리 김나리 기자] 문화재보호법 위반 혐의로 소송 중인 일명 ‘왕릉뷰 아파트’ 사태와 관련해 법원 판단이 나오기 전 아파트 입주가 시작되면 문화재청이 이를 강제로 막을 방법이 없는 것으로 확인됐다. 문화재청이 승소하더라도 이미 입주가 이뤄진 경우엔 강제 퇴거가 어려운 만큼 철거가 사실상 불가능할 것이라는 분석이 나온다. 이를 간파한 건설사들이 공사 기간을 단축하며 입주에 속도를 내는 가운데 문화재청의 고민이 깊어질 전망이다.지난해 12월 오전 경기 김포시 장릉(사적 제202호)에서 검단 신도시 왕릉뷰 아파트가 보이고 있다. (사진=뉴시스)◇문화재청 “입주 강제로 막을 방법 없어”26일 국회 문화체육관광위원회 소속 이상헌 더불어민주당 의원실에 따르면 문화재청은 ‘왕릉뷰 아파트’ 입주 대응계획 관련 질의에 대해 “해당 건축물에 대한 사용검사 및 승인은 인천 서구청의 권한으로, 소송 결과가 나오기 전까지 입주를 강제로 막을 방법은 없다”고 답변했다.신축 아파트 입주는 공사가 마무리되면 큰 틀에서 입주자 사전점검, 사용검사, 사용승인(준공)을 거쳐 이뤄진다. 최근 대광건영(대광이엔씨)은 입주자 사전점검을 마치고 사용검사 신청을 준비하며 입주에 속도를 내고 있다. 대광건영은 이르면 다음 달, 금성백조(제이에스글로벌)는 6월, 대방건설은 9월을 입주 목표일로 잡은 것으로 알려졌다. 이들은 왕릉뷰 아파트 사태와 관련해 문화재청과 법적 다툼을 벌이고 있는 건설사들이다.앞서 문화재청은 지난해 이들 건설사가 유네스코 세계문화유산인 김포시 장릉 근처에 문화재청의 허가 없이 왕릉 인근 경관을 해치는 고층 아파트를 건설했다며 공사중단 명령을 내렸다. 아울러 건설사들에 아파트 철거 등 개선안을 요구했다. 그러나 건설사들이 해당명령 취소 소송에 나서면서 법적 분쟁이 이어지고 있다. 건설사들은 문화재청이 높이 기준 관련 변경고시를 하고 지자체들에 이를 알리는 과정에서 관할 지자체인 인천시 서구청을 누락하는 등 직무를 유기했다며 맞대응하고 있다.현재 문화재청의 공사 중지 명령 위법성과 관련한 본안소송이 진행되고 있으며, 문화재청의 공사 중지 명령 효력정지 가처분 신청과 관련한 대법원 판결은 아직 법리해석 중이다. 가처분 신청 관련 1심, 2심 재판부는 건설사들의 손을 들어줬다. 관련 판단이 빠르게 이뤄지지 않으면서 법적 공방이 장기화될 가능성이 제기된다. 다음 본안소송 기일은 내달 예정돼 있다.◇법조계 “입주 시작되면 철거될 확률 낮아”이 가운데 건설사들이 빠른 입주를 준비하면서 문화재청이 난감해하는 분위기가 감지된다. 법원 판단이 나오기 전 인천 서구청이 사용을 승인한다면 입주를 막을 방법이 없는데다 소송에서 승소하더라도 이미 입주가 이뤄졌을 경우 강제퇴거가 사실상 불가능할 것으로 판단돼서다.이에 최근 문화재청이 왕릉뷰 아파트 관할구청인 인천 서구청에 ‘문화재보호법 위반 건축물에 대한 사용검사 보류 요청’ 공문을 발송했으나, 인천 서구청은 관련 법령에 따라 종합적인 검토 등을 진행한 후 사용검사 처리 여부를 결정할 예정이라고만 회신한 상황이다. 이를 두고 한 업계 관계자는 “인천 서구청이 그간 건설사들과 문화재청의 직무 소홀을 함께 지적했던 만큼 입주 승인을 내줄 수도 있을 것”이라고 말했다.해당 아파트 입주예정자들은 법적 결과와 별개로 잘못의 책임을 입주예정자들에게 물어선 안된다고 주장하고 있다. 입주예정자 A씨는 “문화재청과 건설사 간의 분쟁이지 입주자들이 불법행위를 저지른 것이 아니기 때문에 법원 판단이 어떻게 나오든 책임은 건설사들과 문화재청이 져야할 것”이라며 “강제퇴거 결정이 나오더라도 입주민들 책임이 아닌 만큼 절대 퇴거할 수 없다”고 목소리를 높였다.법조계에서도 입주가 시작된다면 철거될 확률이 낮을 것으로 보고 있다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “소송 진행 도중 입주가 이뤄진다면 법원이 이에 따른 피해 등을 감안하지 않을 수 없기 때문에 건설사들의 승소 가능성이 높아질 것”이라며 “문화재청이 승소해 강제로 퇴거 관련 집행을 하더라도 이미 입주한 사람들을 물리적으로 퇴거시킬 수 없어 실제 아파트가 철거될 확률은 낮은 것으로 보여진다”고 분석했다.이와 관련해 이상헌 더불어민주당 의원은 “입주민들의 권익을 최대한 보호함과 동시에 잘못한 행위자도 명명백백하게 가려내 사태 재발을 막아야 한다”며 “만약 불가피한 상황이 생기더라도 문화재청은 소송 결과와 별개로 유네스코에 상황을 잘 소명해 문화유산 취소만큼은 반드시 막아야 할 것”이라고 강조했다.

2022.04.27 I 김나리 기자

HDC현산 때문에?...광명11구역, 이주비대출 난항
[이데일리 김나리 서대웅 기자] 경기 광명뉴타운 내 최대 규모를 자랑하는 광명11R구역 재개발 정비사업장이 이주비대출 업체 선정에 난항을 겪는 것으로 확인됐다. 올 들어 세 번이나 입찰을 시행했지만 1금융권 시중은행들이 번번이 들어오지 않아서다. 시중은행들은 광주 아파트 붕괴사고로 최대 등록말소 처분을 받을 가능성이 있는 HDC현대산업개발이 사업장 시공사라는 점과 정부의 가계대출 총량규제, 강성인 조합 등에 복합적인 부담을 느껴 입찰에 나서지 않은 것으로 파악됐다. 다만 은행권 대출 분위기가 바뀐데다 신임 조합장 선출 등이 예고되면서 상황이 개선될 것이란 전망이 나온다.광명11구역 재개발 사업 조감도◇1금융권, 광명11구역 이주비대출 입찰서 빠져26일 정비 업계에 따르면 광명11R구역 주택재개발정비사업조합은 올해 3번에 걸쳐 사업 이주비대출을 위한 금융기관 선정 입찰 공고를 냈지만 현재까지 낙찰업체를 선정하지 못했다.지난 2월 공고된 첫 입찰은 유효입찰 업체 수 부족으로 유찰됐고 같은 달 진행된 재입찰은 무응찰로 유찰됐다. 이에 조합 측은 3월 다시 업체 선정 입찰에 나섰으나 흥국증권 1곳만 들어오고 국내 5대 시중은행이 모두 빠지면서 최종 낙찰자를 정하지 못했다. 조합 관계자는 “1금융권 은행들이 관련 서류를 받아갔으나 결과적으로 입찰에는 모두 참여하지 않았다”고 말했다.광명11R구역은 광명뉴타운 내 ‘최대어’로 손꼽히는 구역이다. 입지가 좋고 총 가구수가 4291가구에 달해 사업성이 높은 것으로 평가된다. 시공은 현대건설과 HDC현대산업개발이 맡았으며 지난해 9월 관리처분계획인가를 받았다. 이주는 올해 중순 목표다. 그러나 조합원 이주비용을 대출해줄 금융사를 찾지 못해 이주 계획에 차질이 빚어진 모양새다.◇현산 시공·대출 규제·조합 분위기 복합적 악재시중 은행들이 이 구역 이주비대출 입찰에 빠진 이유는 복합적인 것으로 보인다. 이데일리 취재 결과 먼저 일부 은행들은 이 구역 시공사 중 한 곳이 현산이라는 점을 감안, 사업 부실 등을 우려해 입찰에 참여하지 않은 것으로 전해졌다. 조합 측이 현산을 시공사에서 제외하고 현대건설에 단독 시공을 맡기는 방안(공동이행방식)을 이달 예정된 총회에서 정하기로 했으나 총회 개최가 보류되면서 현산과의 계약 변경·유지·해지 여부 등을 확정하지 않은 상황이다.아울러 앞선 정부의 가계대출 총량한도 규제도 은행들이 입찰에 나서지 않은 요인으로 꼽힌다. 연간 대출 증가율을 일정 비율 이하로 맞춰야 하는 은행으로선 수천억원의 한도를 미리 열어놔야 하는 이주비대출이 불리하다는 것이다. 해당 월이나 분기에 정해놓은 대출 취급 목표액에서 이주비 대출 한도만큼은 신규 대출을 못해서다. 한 시중은행 관계자는 “지금은 금리가 상승하면서 가계대출이 3개월 연속 감소해 총량규제가 사실상 의미가 없어졌지만, 적어도 2월까지만 해도 은행들은 총량한도를 맞추기 위해 여신 관리를 타이트하게 하는 분위기였다. 수천억원의 대출 한도를 미리 열어놓으면 다른 여신 영업이 완전히 꼬일 수 있었다”고 설명했다.여기에 조합이 강성인 점도 은행에 부담으로 작용했다는 전언이다. 이 구역은 기존 조합과 비대위가 법적 분쟁을 벌이는 곳이다. 이와 관련해 또 다른 은행 관계자는 “이주비 대출을 실제로 받는 고객은 조합원인데, 조합원들이 강성이면 은행 입장에선 까다로운 고객을 맞이해야 하는 셈”이라며 “극단적인 경우 조합과 시공사업단 간 갈등이 심화돼 사업이 중단되면 대출금을 떼일 위험도 있어 이를 고려했다”고 말했다.◇“사업 정상화 전망…속도 붙을 것”다만 광명11R구역은 4000가구 이상 규모로 사업성이 좋을 뿐만 아니라 신임 조합장 선출 등에 따른 사업 정상화 등이 예상되는 만큼 사업에 다시 속도가 붙을 것으로 관측된다. 이 조합은 최근 기존 조합장이 해임된 가운데 법원이 선임한 변호사가 임시조합장으로 선임되면서 새로운 집행부를 구성할 예정이다.나아가 시중은행 대출 분위기가 달라진데다 최근 서울시가 현산에 추가 영업정지 대신 과징금을 부과하기로 한 것도 다음 입찰 개시 시 변수로 진단된다.재개발 전문인 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “조합장 해임총회가 이뤄지고, 그 해임총회 결의에 대한 효력정지신청도 기각이 된 만큼 빠른 시일 내에 새로운 조합장이 선임돼 사업이 정상화될 것으로 보인다”며 “이주비와 관련해서도 광명 재개발 구역 중에 가장 큰 단지인 광명11구역은 금융수수료 등이 큰 편이라 대출이 가능한 은행들이 많을 것”으로 내다봤다.

2022.04.26 I 김나리 기자

시공사 영업정지, 짓던 아파트 손해배상은?[똑똑한 부동산]
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 부동산업계에 시공사 영업정지 처분에 따른 리스크가 불거지고 있다. 건설산업기본법에 따르면 고의나 과실로 건설공사를 부실하게 시공해 시설물의 구조상 주요 부분에 중대한 손괴를 발생시키거나 일반 공중에 인명피해를 끼친 경우 영업정지처분을 할 수 있다..시공사는 영업정지처분 등을 받더라도 그 처분 이전에 시공계약을 체결한 경우에는 계속해서 공사를 진행할 수 있다. 다만 건설산업기본법에 따르면 건설업자가 영업정지처분이나 등록말소처분을 받은 경우에는 이를 지체 없이 발주자에게 통지하여야 하고, 발주자는 통지를 받은 날 또는 해당 처분을 안 날부터 30일 내 공사도급계약을 해지할 수 있다.다만 이 경우에도 공사대금 정산문제는 그대로 남는다. 시공계약에 따라 업무를 시작했다면, 발주자는 이미 이뤄진 공사에 관해서는 대금을 정산해줘야 한다. 여기에 시공사로부터 사업자금까지 차입한 경우라면 보통 시공계약 해지와 동시에 대여금을 상환하도록 하고 있어 발주자가 일시에 목돈을 마련해야 하는 문제가 발생한다. 발주자 입장에서 쉽게 시공계약을 해지할 수 없는 이유다.그렇다면 발주자는 영업정지처분를 받은 시공사에게 손해배상청구를 할 수 있을까? 시공사의 영업정지처분 등으로 발주자에게 어떤 손해가 발생했다면, 발주자는 시공사에게 손해배상을 청구하는 것도 가능하다. 예를 들어 시공사가 영업정지처분을 받은 경우에는 일정한 건축공정에 달한 후에야 입주자를 모집할 수 있다. 다시 말해 발주자 입장에서는 선분양이 불가능해진다는 뜻이다. 이 경우 발주자가 어쩔 수 없이 후분양을 선택해 손해가 발생했다면 이를 이유로 시공사에 대하여 손해배상을 청구할 수도 있다.

2022.04.16 I 박종화 기자

강대강 치닫는 둔촌주공...조합원 피해만 '눈덩이'
[이데일리 하지나 기자] 시공사와 공사비 갈등을 겪고 있는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 최악의 상황으로 치닫고 있다. 시공사가 오는 15일 공사 중단을 예고한 가운데 조합은 계약 해지라는 초강수를 꺼내 든 것이다. 하지만 업계에서는 공사가 상당 수준 진행된 상황에서 시공사 교체는 쉽지 않을 수 있다고 지적한다. ◇조합 “시공사 계약해지” 초강수 11일 정비업계에 따르면 둔촌주공 재건축 조합은 지난 8일 이사회를 열어 ‘시공사 계약해지’ 안건을 조합원총회에 상정하기로 조건부 의결했다. 조건은 실제 공사가 중단되고 10일 이상 계속되는 경우다. 계약해지 안건은 오는 16일 예정된 총회가 아니라 별도 총회를 열어 의결할 예정이다. 이는 현대건설을 비롯한 시공사업단이 오는 15일부터 공사를 중단하겠다고 밝힌데 따른 맞대응적 성격이 강하다. 앞서 시공사업단은 지난 2월부터 3차례에 걸쳐 조합에 계약이행 독촉 및 공사중단을 예고하는 공문을 보낸 바 있다. 공문에는 “2020년 2월 실착공 후 약 2년 이상 한 푼 받지 못하고 약 1조6000억원 규모의 외상공사를 하고 있다”면서 “약 7000억원의 사업비 대출도 대부분 소진됐고 올해 7월말이면 대출만기까지 도래하는 상황”이라고 주장했다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 공사 현장에 공사중단을 예고하는 현수막이 붙어 있다.(사진=연합뉴스)조합 관계자는 “그동안 실제 공사 중단 시의 대책을 고민해왔는데 결국 총회에서 조합원들의 의사를 물어 계약을 해지하는 방향으로 결정했다”면서 “실제 공사 중단 시 재개에 대한 기약없이 시공사의 결정만 기다리며 조합원들에게 피해가 가게 할 수는 없다”고 설명했다.◇대체할 시공사 있나..“교체 쉽지 않을 듯” 하지만 업계에서는 공사 중단을 단행한 시공사측에 귀책 사유가 있다고 하더라도 사실상 시공사 계약 해지까지는 어려울 것이라고 내다봤다. 현재 둔촌주공 재건축은 25~26층까지 골조 공사를 마친 상황이다. 골조공사는 아파트의 기둥과 벽, 바닥 등 건물의 뼈대를 만드는 공사로, 대략 공정률은 50% 가량 진행됐다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “이미 착공에 들어간 이후에는 시공사 교체가 쉽지 않다”면서 “특히 둔촌주공의 경우 워낙 큰 공사이기 때문에 대체할만한 새로운 시공사를 찾기 어려울 수 있다”고 말했다.둔촌주공의 경우 공사비용만 2조원이 넘는다. 이에 현대건설을 비롯해 HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 등 4개 건설사가 시공사로 참여하고 있다. 또한 상당 수준 공사가 진척된 상황이라서 향후 하자 문제가 발생할 경우 책임 논란이 불거질 수 있기 때문에 중간에 이어받는 공사는 잘 하지 않는 것이 업계의 관행이다. 시공사를 새롭게 교체하더라도 손해배상 문제와 별개로 기존 공사비를 정산해야 하는 문제점도 남아 있다. 현대건설 측은 지난 2년간 공사를 진행하면서 공사 비용을 받지 못한 상황으로, 이 경우 조합을 상대로 유치권 행사에 나설 가능성도 높다. 신반포15차의 경우에도 2019년 12월 계약 해지 통보를 받은 대우건설은 시공사 지위 소송을 제기하고 10개월간 현장을 점유한 채 유치권을 행사했다.김 변호사는 “공사가 진행되기 전이라면 적정 수준에서 합의하고 위약금 받는 수준에서 정리할 수 있겠지만 이 경우에는 기존의 공사대금을 지급해야 할 것으로 보인다”면서 “더욱이 공사가 지연될수록 이주비 대출이자 등 금융비용이나 사업비 대여금이 늘어나 조합의 피해는 더욱 커질 수밖에 없다”고 말했다.

2022.04.11 I 하지나 기자

[똑똑한 부동산]분양권·입주권 차이가 뭐지?
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 새 아파트를 분양받는 방식은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 청약을 넣어 아파트 분양권을 취득하는 경우가 있고, 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하여 조합원 입주권을 취득하는 방식이 있다. 둘 다 시세보다 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있다. 어떤 방식이 더 유리할까?서울의 한 모델하우스에 청약 희망자들이 입장을 기다리고 있다. 2020.06.12. (사진=뉴시스)분양권은 아파트를 착공한 후 일반 분양분에 대하여 청약절차를 진행하기 때문에 청약에 당첨되면 수년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 확실시된다. 문제는 당첨이 너무 어렵다는 점이다. 어느 정도 입지가 좋은 아파트라면 청약 경쟁률이 보통 수백 대 1을 넘어선다. 청약 당첨을 ‘로또 당첨’으로 부르는 이유다. 보통 추첨제보다는 가점제 물량이 많아 무주택 기간이 짧은 젊은 세대는 청약 당첨에 불리할 수밖에 없다. 최근 젊은 세대에 대한 청약 기회를 확대하기 위해 청약 제도를 일부 개편했지만 크게 실효성 있는 수준으로 손질된 것은 아니다.이와 달리 입주권은 분양권보다 훨씬 취득이 쉽다는 장점이 있다. 입주권은 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하기만 하면 특별한 사정이 없는 한 취득할 수 있다. 다만, 당첨만 되면 수년 내로 새 아파트에 입주할 수 있는 분양권과 달리 재개발·재건축 사업은 한참 동안 지연되거나 심지어 중단되는 경우도 있어 새 아파트에 입주할 수 있을지 여부조차 장담할 수 없다는 문제가 있다. 보통 재개발·재건축 이야기가 나오면 그때부터 입주까지 약 15년이 넘게 걸린다. 또, 투기 수요 등을 막기 위해 여러 가지 규제가 적용되어 자칫하면 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하더라도 입주권을 승계받지 못하는 경우들도 종종 있다.그렇다면, 수익은 어떨까? 일률적으로 말할 수는 없지만 단순히 취득금액과 시세의 차익만을 수익으로 본다면 입주권이 분양권보다 수익률이 높을 것이다. 그러나 앞서 언급한 것처럼 입주권은 분양권보다 취득부터 새 아파트 입주까지 훨씬 더 오랜 시간이 걸린다. 이 기간의 기회비용까지 고려하면 반드시 입주권이 분양권보다 수익률이 높다고 단정할 수 없다.이처럼 분양권과 입주권에 여러 가지 장단점이 존재하는 만큼 나에게 적합한 방식을 살펴보고 그에 따라 내 집 마련 계획을 세우는 것이 중요하다.

2022.04.09 I 박종화 기자

[르포]尹 양도세 한시완화 예고에도 지켜만 보는 강남..매물 나오는 외곽
[이데일리 김나리 하지나 기자] “노원 주공5단지 전용 58㎡ 급매가 9억원에 나왔습니다. 직전에 거래된 8억6000만원짜리는 직거래였고, 이번 매물은 급매라도 주인이 쉽게 가격을 낮출 것 같진 않습니다.” (서울 노원구 중계은행사거리 인근 A 공인중개사사무소 관계자)대통령직 인수위원회가 다주택자 양도세 중과를 1년 동안 한시 배제하는 방안을 추진키로 하면서 서울지역 중개업소에 매도·매수 문의가 늘어나고 있다. 그러나 강남 3구 매도자들은 일단 지켜보겠다는 시각이 우세한 것으로 파악된다. 서울 외곽 지역 등에서는 매물이 일부 풀리고 있지만 가격은 낮추지 않으려는 분위기가 감지된다. 4일 강남구 압구정동 현대아파트 모습 (사진=김나리 기자)◇버티기 들어간 강남…서울 외곽은 일부 매물 출회4일 만난 서울 서초구 반포동 B 공인 관계자는 “대통령 선거 전인 올해 초와 비교해서는 어느 정도 물건이 풀린 상태지만 그래도 매물이 많지는 않다”며 “급매로 팔 사람들은 진작 팔았다”고 말했다.그러면서 “특히 강남·서초 일대 재건축 아파트의 경우 가격이 뒷받침되는데다 주인들이 자산가인 경우가 많기 때문에 다주택자 양도소득세가 한시적으로 완화된다고 해서 이곳 주택들이 급매로 나올 확률은 거의 없다고 봐야 한다”고 시장 분위기를 전했다.매물이 없는 것은 강남구 압구정동도 마찬가지였다. 강남구 압구정동 압구정케빈중개법인 김세웅 대표는 “예전에 양도세 부담 때문에 매도를 주저했던 집주인들의 문의는 조금 있다”며 “다만 세금 시뮬레이션을 해달라거나 적정한 매도 시점이 언젠지 저울질하는 문의일 뿐 매물이 증가하진 않고 있다”고 전했다.이어 “매물을 내놓은 경우에도 지금 급할 것 없다면서 지금보다 호가가 더 높아지면 팔아달라고 한다”며 “압구정 일대는 대선 이후 호가가 2~3억씩 오른 탓에 매수자들이 부담스러워하고 있다”고 덧붙였다.인수위가 늦어도 5월 새 정부 출범 이후 곧바로 양도세 중과 배제를 시행하겠다고 예고했지만, 구체적으로 확정된 내용을 보고 판단하겠다는 신중한 움직임도 나타나고 있다. 서울 서초구 서초동에 위치한 서초대우공인중개사사무소 이대우 대표는 “인수위의 다주택자 양도소득세 한시적 완화 정책 발표 이후 향후 전망 등을 묻는 문의 전화가 하루에만 20통 정도 온 적도 있다”며 “다만 실제로 매물이 나오지는 않고 있다”고 말했다.이어 “다들 급할 것 없다는 입장”이라며 “확정된 게 없는 상황에서 섣불리 거래했다가 손해를 볼 까봐 우려하는 경우도 있다. 인수위에서 대출규제 및 취득세 완화를 함께 언급하면서 매수자들도 정책이 확정되기 전에 먼저 움직일 필요가 없다고 보고 있다. 강남·서초 일대는 거래 규모가 크기 때문에 매수자와 매도자 모두 신중할 수밖에 없다”고 설명했다.반면 서울 외곽에서는 실제 매물이 나오는 경우가 일부 나오고 있다. 단 외곽 급매라도 집주인들이 가격을 크게 낮추지는 않고 있다는 게 중개사들의 전언이다.금천구 시흥동 일대 C 공인 관계자는 “벽산 5단지 아파트 전용 84㎡ 중에서 바로 입주 가능한 매물이 7억5000만원에 나왔다”며 “얼마 전 사려는 사람이 7억원을 불렀는데 집주인이 팔지 않겠다고 했다”고 말했다.◇전문가 “강남 매물 출회 어려워”전문가들은 다주택자 양도세 중과 배제가 실제 시행된 이후 서울 외곽에선 매물이 나오더라도 강남이 풀리기는 쉽지 않을 것으로 판단했다.김예림 법무법인 덕수 변호사는 “반포 등 강남·서초 일대 재건축 아파트들은 가격 상승 기대감에 오히려 매물을 거두는 추세”라며 “양도세 한시 완화 조치가 발표됐지만 보유세 완화가 함께 예고돼 있는데다 이번에 팔지 않더라도 버티면 추후 양도세가 또 완화될 수 있다는 기대감이 있어 강남 일대 매물이 나오긴 쉽지 않다”고 내다봤다.송승현 도시와경제 대표는 “이번 양도세 완화 정책이 큰 효과를 내려면 사실상 주택 가격이 조정되거나 하락에 대한 신호, 압력이 있어야 한다”며 “그런데 현재 대통령 당선인의 공약이나 서울시 정책 방향 등은 재건축 단지에 대한 집값 상승 요인으로 작용할 가능성이 크다. 또 장기적으로 보유세 완화 정책이 동시 예고된 상황이어서 강남 등 중심지는 양도세 완화 조치에 따른 매물 유도 효과가 크지 않고 가격이 더 올라갈 가능성이 있다. 다만 서울 외곽 등은 어느 정도 물량이 나올 여지가 있다”고 내다봤다.

2022.04.04 I 김나리 기자

'경쟁률 231대 1' 장기 민간임대가 뭐기에[똑똑한 부동산]
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 이달 경기 의왕시에서 이루어진 ‘힐스테이트 인덕원’ 아파트 청약 결과 평균 경쟁률이 231.8 대 1까지 올랐다. 힐스테이트 인덕원은 장기 민간임대주택이다. 임차인 모집에 이처럼 많은 사람이 몰렸다는 뜻이다. 왜 그럴까?경기도 의왕시 포일동 ‘힐스테이트 인덕원’ 투시도.(자료=현대엔지니어링)보통 장기 민간임대주택은 의무임대기간 10년이 지나고 나면 임차인에게 아파트를 우선 공급한다. 이때 분양가도 임대차 계약 당시부터 정해지는 확정 분양제인 경우가 많다. 사실상 민간임대주택 청약에 당첨되는 것이 아파트를 싼값에 분양받는 것과 같은 효과를 내는 셈이다. 이런 이유로 민간임대주택의 임차권은 시장에서 웃돈을 얹어 거래된다.여기다 주택이자 분양권이 아닌 임차권에 불과하다 보니 전매 제한 등의 규제도 적용될 여지가 없다. 또, 임차권을 양도하여 수익을 얻더라도 기타소득으로만 과세하는 것이 원칙이다. 다만, 최근 국세심판원은 확정분양제로 공급하는 경우에는 “주택을 공급받을 권리”로 보아 양도차익에 대하여 양도소득세로 과세하는 것이 타당하다는 결정을 하기도 했다. 전·월세 신고제가 본격적으로 시행되면서 임차권을 양도한 경우에도 과세관청에서 충분히 객관적 자료를 확보하는 것이 가능한 만큼 임차권 양도할 때에도 세금신고에 신경을 써야 한다.건설사 입장에서도 민간임대주택은 나쁜 선택이 아니다. 기존에는 건설사에서 민간임대주택 분양방식을 크게 선호하지 않았다. 그러나 최근 분양가 상한제가 시행되면서 이를 피하기 위한 수단으로 민간임대주택 분양이 크게 늘어났다. 민간임대주택은 임대사업자가 10년간 의무임대기간을 충족해야 하는 만큼 그 이후 분양할 땐 분양가 상한제가 적용되지 않는다. 다만 주택 수에 포함되지 않아 취득세나 양도소득세의 중과를 피할 수 있다는 점 때문에 다주택자의 투기 수요가 몰리는 부작용도 발생했다. 그로 인한 피해는 오롯이 민간임대주택의 실수요자들에게 돌아갈 우려가 있다.민간임대주택은 민간에서 스스로 임대주택을 공급하도록 한다는 점에서 자율성과 공공성을 모두 충족할 수 있는 권장할만한 제도다. 다만, 지금은 공급조건 등을 정하는 것에 임대사업자의 자율성을 넓게 인정하다 보니, 민간임대주택제도 원래의 취지가 퇴색되는 면이 있다. 차기 정부에서 민간임대주택의 활성화를 공언한 만큼 민간임대주택제도의 일부 수정이 필요해 보인다.

2022.04.02 I 박종화 기자

늘어나는 아파트 직거래...세금 피하려다 세무조사 받는다
[이데일리 박종화 기자] 거래 절벽에 내몰린 주택 시장에서 직거래 비중이 커지고 있다. 이중 상당수가 절세용 편법 거래라는 지적이 나온다. 국토교통부 등도 투기 우회로로 직거래 시장을 주시하고 있어 자칫하면 오히려 더 큰 부담을 질 수 있어 주의해야 한다.서울의 한 공인중개사무소에 부동산 시세표가 붙어 있다 . (사진=뉴시스)◇서울 아파트 거래 열 건 중 한 건은 직거래29일 국토부에 따르면 지난해 11월부터 지난달까지 신고된 서울 아파트 매매 계약 4367건(해제 계약 제외) 중 직거래 비중은 13.1%(570건)다. 아파트 매매 계약 열 건 중 한 건 이상은 직거래라는 뜻이다. 직거래는 공인중개사를 끼지 않고 매수·매도자가 직접 부동산 매매 계약을 맺는 행태다. 중개·직거래 여부가 공개된 지난 11월부터 서울 아파트 시장에서 직거래 차지하는 비중은 석 달 연속으로 늘어났다. 1월에는 그 비중이 19.2%(1087건 중 209건)까지 늘어났다. 지난달엔 직거래 비율이 11.6%(790건 중 92건)로 줄긴 했으나 여전히 10%를 웃돌고 있다.부동산 시장에서 직거래 유형을 크게 두 가지로 본다. 하나는 거래 비용을 아끼려는 수요다. 공인중개사 없이 매수·매도자가 직접 거래하면 공인중개사에게 줘야 하는 중개 수수료를 절감할 수 있기 때문이다.다른 하나는 절세다. 공인중개사를 끼지 않기 때문에 실제 거래 가격과 별도로 신고 가격을 입 맞추기 쉽기 때문이다. 가족과 직거래를 하면서 시세보다 싼 값에 집을 넘기는 일도 많다. ‘매매’ 형태로 사실상 집을 증여, 세금을 줄이는 행태다.이런 이유 때문에 직거래는 중개거래 시세보다 낮게 거래되는 경우가 잦다. 서울 노원구 A단지의 경우 1월 직거래로 전용면적 60㎡대가 전용 6억원대에 매매됐는데 석 달 전 신고된 직전 거래가보다 3억원 넘게 낮은 가격이다. 현재 이 단지 같은 면적 아파트는 13억원까지 호가한다.관계부처도 이러한 직거래의 맹점을 알고 있다. 중개거래와 직거래 신고를 별도로 관리하는 이유다. 11월부터 일반에도 중개거래와 직거래 내역을 구분해 공개하는 것도 직거래가 주는 시장 착시 효과를 제거하기 위해서다.◇시세보다 싸게 가족간 거래 하면 편법증여 의심받아국토부 부동산거래분석기획단 관계자는 “직거래의 경우 (중개거래에 비해 상대적으로 가족 등) 특수관계 간 거래가 많은 것으로 보고 있다”며 “이해할 수 없는 가격으로 직거래가 되는 경우 이상 여부가 있는지 분석하고 있다”고 말했다. 실거래 내역 조사를 거쳐 부동산거래분석기획단은 특수관계 간 직거래 중 위법 거래가 있는지 기획조사에 들어갈 계획이다.절세를 위해 편법으로 직거래를 시도했다가 발각되면 오히려 낭패를 볼 수 있다. 세정당국이 직거래가 탈세를 위한 부당거래로 판정하면 가산세를 물 수 있다. 가족간 거래의 경우, 증여로 판단, 증여세를 추징당한다. 앞서 국토부는 아파트를 시세보다 5억원 싸게 매매한 사례를 탈세로 판단하고 국세청에 세무조사를 의뢰했다.전문가들은 이런 낭패를 피하기 위해선 직거래라도 신중하게 가격을 책정하는 게 중요하다고 조언한다. 현재 국세청에선 매매 가격이 시세와 30% 혹은 3억원 넘게 저렴하면 증여로 의심하고 있다. 부동산 전문 변호사인 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “가족 간 거래의 경우 편법 증여가 아니라는 걸 증빙하기 위한 자금 내역 같은 것을 꼼꼼히 챙겨두는 게 중요하다”고 조언했다.편법거래가 아니라도 중개거래보다 꼼꼼히 계약을 준비해야 한다는 게 전문가 조언이다. 중개거래에 비해 법적 보호장치가 부족하기 때문이다. 김 변호사는 “표준계약서를 따르면 큰 문제는 없겠지만 사전에 매수·매도자 간에 서로 신원을 명확히 확인하는 게 중요하다”면서 “소유권을 주고받기 전에 계약서와 등기부 등본 상 권리관계 등 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고도 조언했다.

2022.03.29 I 박종화 기자

'임대료 올려주세요' 차임 증액 청구권이란
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 대통력직 인수위원회가 본격적으로 부동산 제도를 손보기 시작했다. 여러 가지 현안이 많지만 그중 하나가 바로 임대차 3법(계약 갱신 청구권, 전·월세 상한제, 전·월세 신고제)이다. 임대차 3법은 개정할 때부터 논란이 많았다. 특히 이미 존속 중인 임대차 계역에도 개정된 주택 임대차 보호법을 적용하다 보니 실무상 혼란이 가중됐다. 시장에 일시적으로 매물이 크게 줄어들면서 단기간에 전월셋값이 급등하는 부작용이 초래되기도 했다.서울 시내 한 공인중개사무소에 부동산 시세표가 붙어 있다.(사진=뉴시스)임대차 3법에서 가장 논란이 된 것은 임차인의 계약 갱신 청구권 부분이다. 임차인이 원하는 경우 1회에 한해 임대차 계약을 갱신할 수 있도록 한 제도다. 임대인의 특별한 사정이 없으면 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.임차인의 계약 갱신 청구권이 임대인의 재산권을 과도하게 침해하는 것 아니냐는 논란이 많았지만 1회에 한해서 인정하고 있을 뿐이고 임차인의 주거 안정을 달성하는 것도 중요한 과제 중 하나라는 점에서 필요할 수 있다. 이런 이유로 차기 정부에서도 임대차 3법을 완전히 페지하기 보다는 점진적으로 보완하겠다는 의사를 보였다.여러 가지 방안이 거론되지만 임차인의 권리 보장 범위를 낮추는 것보다는 임대인에게 혜택을 부여하는 방향으로 임대차 3법이 개정될 가능성이 크다고 본다. 임차인에게 계약갱신청구권을 보장하여 준 만큼 임대인에게도 차임 증액 청구권을 보다 확실하게 보장해야 한다. 현재 임대인의 차임 증액 청구권은 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 경우에 한하여 차임을 증액할 수 있도록 되어 있다. 임대인이 의사 표시만 하면 바로 법률 효과가 발생하는 형성권으로 인정은 되지만 일정한 사유가 있어야만 차임을 증액할 수 있어 사실상 임차인이 동의하지 않으면 차임을 증액할 수 없다. 이런 이유로 임대인의 차임증액청구권은 그동안 사문화된 규정으로 여겨져왔다. 임대차 3법이 시행되면서 임대인과 임차인 간 분쟁이 크게 늘어났다. 차임 증액에 관해서도 마찬가지다. 사실상 임차인의 동의가 필요한 사항이기 때문에 원만한 합의보다는 다짜고짜 “차임을 올려주지 않으면 실거주하겠다.”며 일방적으로 통보하는 사례가 많았다. 현행 임대차 3법이 급히 만들어져 시행된 법인 만큼 지속적인 보완은 필수다.

2022.03.26 I 박종화 기자

[똑똑한 부동산]'둔촌주공-시공사 갈등' 법적 쟁점은?
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자]둔촌주공아파트 분양이 또다시 미뤄질 것으로 보인다. 조합과 시공사 간 공사비 증액을 두고 분쟁이 발생했기 때문이다. 시공사는 공사비 증액이 이루어지지 않을 경우 공사를 중단할 수도 있다는 입장이다.서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장. (사진=뉴시스)공사비를 둘러싸고 조합과 시공사 간 갈등이 발생하는 것은 다른 재건축·재개발 사업지에서도 종종 볼 수 있는 광경이다.최근엔 신반포 15차에서 공사비 증액을 둘러싼 소송이 있었다. 공사비 증액을 이유로 시공사 계약 해지가 가능한지가 쟁점이 됐다. 당시 항소심 재판부가 시공사의 손을 들어주면서 앞으로 시공사 계약 해지가 어려워질 것이라는 의견이 많아졌다. 둔촌주공의 경우에는 신반포 15차와 구체적인 사정이 다를 수 있지만, 신반포 15차 판결에서 판시한 논리가 그대로 적용될 수 있을 것으로 보인다.현재 둔촌주공 재건축 조합은 이전 집행부에서 체결한 공사비 증액 계약이 절차상 하자가 있어 무효라는 입장이다. 이에 시공사는 분양이 계속 늦어지고 있어 공사비를 제대로 지급받지 못하는 데다가 공사비 증액도 이루어지지 않으면 더 이상 손해를 감수하며 공사를 진행할 수 없다며 맞서고 있다.쟁점은 조합과 시공사 간 공사비 증액에 관한 합의가 유효하게 성립됐느냐다. 도시정비법에 따르면 시공사 선정과 공사비 증액 등 조합원에게 부담이 되는 계약은 반드시 총회 의결을 거치도록 되어 있다. 신반포 15차 판결에서는 시공사를 선정하는 총회에서 조합원들이 설계변경 등에 따른 공사비 증액을 충분히 인지하고 있었던 점을 인정해 시공사의 공사비 증액이 유효하다는 판단했다. 이런 논리를 둔촌주공 사례에도 그대로 적용하면, 공사비 증액이 유효한지 여부는 공사비 증액에 관하여 조합원들이 충분히 인지하고 있었는지 여부와 공사비 증액을 위한 총회 절차상 하자가 없었는지 여부가 될 것이다.조합은 계약 변경 무효 확인소송을 준비하고 있다고 한다. 소송기간이 최소 1년 이상 걸린다는 점에 비추어 둔촌주공의 공사중단기간은 상당히 길어질 수가 있다. 문제는 이미 이주를 마쳐 공사가 지연되면 조합원들이 부담해야 할 금융비용만도 매월 수십억원에 달할 수 있다는 점이다. 만약 소송 중 시공사와의 갈등이 깊어져 시공 계약 해지까지 고려하게 된다면, 공사가 지연되는 기간은 더욱 길어질 수도 있다. 시공사가 원하는대로 공사비를 증액한다고 하더라도 결국 이 부담 역시 조합원들에게 귀속될 수밖에 없다. 어느 방향으로 가더라도 조합원들의 손해는 커질 수밖에 없는 구조다.

2022.03.19 I 박종화 기자

대치은마, 새 추진위 선출...재건축사업 탄력 받나
[이데일리 김나리 기자] 서울 강남 대치동 은마아파트 소유주들이 주민총회를 통해 새로운 재건축추진위원회 집행부를 선출했다. 이로써 재건축 사업에 탄력이 붙을 것이란 기대감이 나온다. 다만 기존 추진위원회 등에서 반발하며 법적 다툼 등을 예고해 주민 간 내홍은 계속될 전망이다.17일 오후 강남구 GS강남타워에서 진행된 은마아파트 재건축 추진위원회 집행부 선거 현장.(사진=김나리 기자)17일 은마아파트 비상대책위원회 중 하나인 ‘은마반상회’와 강남구청 선임 은마아파트 재건축선거관리위원회는 서울 강남구 GS강남타워에서 주민총회를 열고 추진위원장·추진위원·감사 등 추진위원 선거를 개최했다. 현재 은마아파트에는 재건축 추진위와 은마반상회, 은마소유주협의회(은소협), 은마사랑모임(은사모) 등 비대위들이 함께 운영되고 있다.이날 선거에서는 최정희(40) 씨가 단독후보로 출마해 추진위원장으로 선출됐다. 최 후보는 투표에 참여한 2384명 중 2278명(부재자 투표 포함)의 찬성을 받았다. 지난해 9월 28일 주민총회를 통해 전 추진위원장 등 지도부가 해임된 지 5개월여 만의 새 추진위원장 선출이다.이날 현장에서 최 씨는 “추진위원회 사무실로 이동해 인수인계를 요청할 것”이라며 “장·단기 목표를 수립하고 바로 업무를 진행할 수 있도록 기존 추진위 측에 요청하겠다”고 말했다. 이어 “그럼에도 혼란을 가중시키고 불법을 자행한다면 더 이상의 혼란을 막기 위해 업무방해로 신고하고 직접 추진위 문을 개방할 것”이라고 강조했다.은마아파트는 서울 강남 대치동 중심부에 있는 대규모 아파트 단지로 2002년 말 재건축 추진위 설립 승인을 받았으나 주민 간 내홍 등이 불거지면서 지금까지 조합설립조차 못하고 있다. 이에 이날 추진위 임원들이 교체되면서 은마아파트 재건축에 탄력이 붙을 것이란 기대가 나온다. 특히 반상회 측은 선거 전 총회 개최 금지 가처분 신청이 기각된 만큼 법적 문제 등이 없을 것으로 보고 있다. 다만 다른 비대위와 기존 추진위가 선거 공정성에 문제를 제기하고 있는데다 전임 위원장 해임 소송 등이 진행 중이어서 내홍이 이어질 것이란 관측도 제기된다. 은마 기존 추진위 관계자는 “은마반상회가 강남구청으로부터 총회 개최 승인은 받았지만, 해임 소송이 끝나지 않은 데다 이번 선거 절차상 과정 등에 하자가 있다고 보기 때문에 앞으로 계속 법적 문제를 다퉈볼 예정”이라고 말했다이와 관련해 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “앞서 총회 개최 금지 신청이 기각됐다는 점을 감안하면 적법하게 추진위원장으로 선출돼 대표성을 확보한 것으로 볼 수 있다”며 “추후 변경 신고 등이 이뤄져 새 추진위원장이 업무를 시작하면 앞으로 사업 추진에 어느 정도 탄력이 붙을 것으로 보인다”고 말했다.

2022.03.17 I 김나리 기자

[똑똑한 부동산]재건축 정밀안전진단 폐지, 가능할까
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 20대 대통령 선거가 끝났다. 정권이 바뀌었으니 부동산 정책에도 크게 변화가 있을 것으로 예상한다. 윤석열 당선인은 후보 시절 여러 가지 부동산 공약들을 내놨었다. 그중 대표적인 것이 정밀 안전진단 폐지다. 건축한 지 30년만 지나면 정밀 안전진단 없이도 재건축이 가능하도록 하겠다는 것이다.서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 현장. (사진=뉴시스)안전진단은 재개발에는 없고 재건축에만 있는 제도다. 재건축이 필요한지 구체적으로 따져 보는 절차다. 안전진단 결과 D등급 이하가 나오면 재건축을 시작할 수 있다. 보통 안전진단은 예비 안전진단과 정밀 안전진단으로 나뉘는데 도시정비법에서 재건축 정비계획 수립 전에 거치도록 한 안전진단은 정밀 안전진단이다. 현지조사를 통해 대략적인 노후도를 파악하는 예비 안전진단을 실시한 후 재건축이 필요하다고 인정되면 정밀 안전진단을 거쳐 구조안정성, 설비성능, 주거환경, 경제성 등을 항목별로 세세하게 평가한다. 현재 도시정비법은 시·도지사가 재건축 정비계획을 수립하기 전 반드시 안전진단을 거치도록 하고 있다. 이와 함께 전문 안전진단기관이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 맞춰 안전진단을 실시하도록 하고 있다. 윤석열 당선인이 말하는 대로 정밀 안전진단을 완전히 폐지하려면 도시정비법을 개정해야 하는 큰 산을 넘어야 한다. 따라서 그보다는 고시를 개정해 안전진단 기준을 크게 완화하는 방향으로 나아갈 가능성이 높다.안전진단 기준은 문재인 정부에서 지속적으로 강화돼 오다가 급기야 6·17 대책에선 구조 안정성 비중이 50%까지 커지면서 사실상 안전진단을 통과하는 것이 불가능에 가까워졌다. 안전진단 기준 강화는 재건축 시작을 어렵게 하고 이는 자연스럽게 재건축 시장의 침체로 이어졌다. 안전진단 기준을 강화하면 개인의 재산권이 지나치게 침해되고 거주자에게 열악한 주거환경을 강제하는 가혹한 측면이 있다는 지적도 꾸준히 제기되어 왔다.윤석열 당선인이 정밀 안전진단의 페지를 공약한 만큼 향후 안전진단이 완화될 것으로 기대하며 재건축 시장에 진입하려는 투자자가 많아질 것으로 보인다. 여기에 서울에 있는 재건축 단지라면 서울시의 재건축 활성화 방침과 맞물려 사업진행에 더욱 탄력을 받게 될 것으로 예상된다.

2022.03.12 I 박종화 기자

설익은 정비사업 전자투표..조합 마다 '갈등 불씨'
[이데일리 하지나 기자] 코로나19 장기화로 인해 지난해부터 정비사업조합 총회에서 전자투표제도가 처음으로 도입됐지만 현장에서는 여전히 혼란이 가중되는 모습이다. 8일 정비업계에 따르면 광명2구역은 조합장 해임을 위해 전자투표 방식을 추진하고 있지만 광명시가 이를 인정하지 않아 전자총회가 개최하지 못하고 있다. 당초 지난달 28일 개최할 예정이었지만 광명시 승인 문제로 한차례 연기됐고, 이후 오는 19일 임시 전자총회를 개최할 예정이었지만 광명시가 정부의 거리두기 완화 등의 이유로 대면 방식의 총회가 가능하다고 통보하면서 무산됐다. 광명시는 “코로나 확진자는 증가하고 있으나 정부의 사회적 거리두기는 완화되고 있으며, 이에 따라 방역수칙을 준수하면서 대면 총회 개최가 가능하다”는 내용의 회신공문을 보냈다. 하지만 광명2구역 주민들은 반발했다. 광명5구역에 대해서는 전자투표를 허용하고 광명2구역에 대해서는 불허한 시의 결정을 수용할 수 없다는 것이다. 현재 광명시청 홈페이지 게시판에는 2구역 전자투표를 승인하라는 민원이 올라와 있는 상태다. △광명2구역 조감도광명시청 홈페이지의 민원 게시판에 광명2구역 전자투표 승인을 촉구하는 글들이 올라와 있다.하지만 전자투표를 통해 조합 총회를 개최한 곳도 신뢰성과 투명성을 둘러싸고 몸살을 앓고 있다. 광명5구역의 경우 지난달 임시 전자총회를 열고 조합원 과반의 찬성으로 조합장과 임원진을 해임했다. 이에 광명5구역 조합장 측은 전자투표 결과를 신뢰할 수 없다고 반발했다. 조합 관계자는 “전자투표를 통한 의결권 행사가 적법하고 정확하다고 하면 관련 데이터를 갖고 있어야 하는데 내놓지 못하고 있다”면서 “임시총회 효력정지 가처분 신청과 증거 보전 신청을 했다”고 설명했다. 작년 12월 국내 정비사업장 최초로 전자투표를 통해 조합장 해임 안건을 결의한 서울 서초구 방배5구역도 내홍을 겪었다. 조합장 측에서는 도정법 제45조 제9항의 ‘재난 시 전자적 의결방법을 도입하되, 대통령령이 정하는 사유가 발생하여 시장, 군수가 인정하는 때’를 내세워 서초구청의 승인 여부를 문제 삼았다. 서초구청이 전자투표에 대한 사전 승인을 내리지 않았다며 총회가 무효라고 주장한 것이다. 다만 조합장은 오는 27일 조합장 선거에 출마해 조합원의 재신임을 받겠다는 입장이다. 서초구청 관계자는 “전자투표를 할 수 있는지 여부는 판단해줄 수 있지만 전자투표로 총회를 개최할 지는 조합 선관위에서 결정해야 할 사항”이라고 말했다. 전자투표를 둘러싼 승인관청의 역할이 보다 적극적이어야 하는지, 아니면 소극적인 수준에 그치는 것인지는 법률 해석에 따라 달라질 수 있다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “코로나19 영향으로 전자투표제가 도입됐지만 구체적인 지침이 마련되지는 않고 조합에 일임하다 보니 논란이 불거진 것으로 보인다”면서 “서면결의 위조 역시 문제가 큰데 신뢰성과 공신력을 담보되면 오히려 전자투표의 공정성이 높아질 것”이라고 말했다.

2022.03.08 I 하지나 기자

매출 속여 올려받은 권리금, 돌려받을 수 있을까
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 보통 영업을 시작하면서 고려해야 하는 비용 중 하나가 권리금이다. 권리금은 바닥권리금이나 영업권리금, 시설권리금 등 여러 종류가 있다. 금액도 적게는 수백만원에서 많게는 수억원에 이르기까지 천차만별이다. 권리금을 결정하는 요소는 여러 가지가 있지만 가장 중요한 건 “얼마나 영업이 잘되느냐”다. 매출이 많을수록 권리금도 높게 정해진다.서울 종로 일대 공실 상가. (사진=박종화 기자)간혹 권리금을 많이 받기 위해 허위로 매출자료를 조작해 제시하는 경우가 있다. 영업을 양수하려는 새 임차인 입장에서는 기존 임차인이 제시하는 매출자료 외에 달리 매출을 확인할 방법이 없다. 기존 임차인이 제시하는 매출자료를 믿고 권리금 계약을 체결하게 되는데 막상 영업을 시작하면 그제서야 기존 임차인이 제시한 매출자료가 허위라는 점을 깨닫게 된다.이런 불상사를 막으려면 권리금 계약 체결시부터 매출자료를 꼼꼼히 살펴보는 과정이 필요하다. 보통 권리금 계약시 제공하는 자료는 포스기에 찍힌 매출자료인 경우가 많은데, 이 경우 기존 임차인이 포스기에 허위로 매출을 찍어 매출을 조작할 가능성이 있다. 따라서 매출자료뿐만 아니라 매입자료도 함께 살펴보는 것이 좋다. 매입자료를 통해 평균 원가율을 기준으로 거꾸로 매출을 추정해보는 방식으로 실제 매출을 가늠해보는 것이다.권리금 계약까지 이미 체결한 경우라면 계약을 취소하는 방안을 고려해볼 수 있다. 최근 법원은 평균 매출액이 월 200만원 남짓임에도 불구하고 월 700만원으로 매출을 속여 권리금 4000만원을 수령한 사안에서 법원은 기존 임차인에게 권리금을 돌려주라고 판단했다. 권리금을 결정하는 가장 중요한 요소인 매출을 허위로 고지하는 것은 사기에 해당한다는 것이다. 그러면서 권리금 계약을 주선한 중개업체의 수수료 등 권리금 계약을 체결하지 않았더라면 지출하지 않았을 비용 상당액을 손해로 인정해 배상하도록 했다.또 다른 방법은 기존 임차인을 사기죄로 형사고소하는 것이다. 고의로 허위 매출자료를 제시해 권리금을 수령한 행위는 사기죄에 해당할 수 있다. 실제 허위 매출자료를 제공해 권리금 1억 5000만원을 편취한 사안에서 법원은 사기죄를 인정하여 기존 임차인에게 실형을 선고하기도 했다.법적인 절차로 분쟁을 해결하더라도 결국 돈은 돌려받을 수 있겠지만, 영업을 하지 못한 기회비용까지 완전히 보전받는다고 볼 수는 없다. 결국 사전에 권리금부터 꼼꼼히 따져보는 것이 필수적이다.

2022.03.05 I 박종화 기자

[똑똑한 부동산]결혼 중 오른 집값, 이혼하면 어떻게 나눌까
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 집값이 오르면 이혼율도 높아질까? 국토교통부가 발표한 자료에 의하면 집값과 이혼율은 서로 비례하는 것으로 나타났다.서울 서초구 서울가정법원 정문. (사진=뉴시스)그렇다고 집값이 올랐다는 이유로 이혼을 결정하는 부부는 거의 없을 것이다. 경제적인 이유로 선뜻 이혼을 결정하지 못하던 부부라면? 아무래도 집값이 오를 경우 이혼을 결정하는 것이 보다 쉬워질 수는 있을 것이다.최근 집값이 많이 오르면서 집이 전체 재산에서 차지하는 가치가 더욱 커졌다. 자연히 이혼할 때 누가 집을 차지할 것인가를 두고 다툼이 크게 발생한다.보통 이혼시 재산분할은 결혼기간이나 재산 형성에 기여한 정도 등을 기준으로 결정한다. 집의 경우에는 지분으로 나눠 공유하기도 하지만 이혼까지 하는 마당에 집을 공유하는 건 상당히 불편할 수 있다. 그래서 보통 한 사람이 집을 단독으로 소유하되 상대방에게는 그 지분만큼 돈으로 환산하여 지급하는 경우가 많다. 물론 집이 여러 채라면 어떤 집은 남편이, 어떤 집은 부인이 소유하는 것도 가능하다. 이때에도 앞으로 값이 오를 가능성이 높은 집을 차지하기 위해 다툼이 발생할 순 있다.간혹 결혼을 하면서 부부 중 한 사람이 집을 마련하는 경우가 있다. 이 경우에는 결혼기간이 재산분할에 있어 중요한 요소가 된다. 결혼기간이 짧으면 집을 마련한 사람의 고유재산으로 봐서 재산분할대상에 포함되지 않을 가능성이 높다. 그러나 결혼기간이 긴 경우라면 부부 중 한 사람이 결혼 전 마련한 집이라고 하더라도 상대방이 결혼기간에 집을 유지하는 데에 기여한 바가 있으므로 역시 재산분할의 대상이 될 수 있다. 이 경우 결혼 후 집값이 올랐다면 그 상승분은 재산분할대상에 포함된다. 만약 주택담보대출 등 빚이 있다면 빚도 나눈다.종종 세금을 피하기 위해 위장이혼을 하는 사례도 있다. 이때에도 이혼을 하고 집을 매도한 후 다시 결혼하는 등 누가봐도 세금을 탈루하기 위해 위장이혼을 한 것으로 의심되는 경우라면 탈루한 세금과 함께 가산세까지 납부해야 할 수 있다. 영원히 속일 수 있다고 생각할 수 있지만 실제 혼인 관계를 유지하는지는 카드나 휴대폰 사용내역 등을 통해 생각보다 쉽게 파악할 수 있다.

2022.02.26 I 박종화 기자

[똑똑한 부동산]건설현장 산업재해, 얼마나 배상받을 수 있을까
[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 광주 ‘화정 아이파크’ 건설현장 붕괴 사고가 일어난지도 상당히 오랜 시간이 흘렀다. 그러나 아직까지 피해자 보상을 둘러싼 문제는 해결되지 않은 듯하다. 법적으로 피해자는 어떤 배상을 받을 수 있을까?21일 오전 광주 서구 화정아이파크 붕괴사고 현장에서 타워크레인 해체 작업이 진행되고 있다. 2022.1.21. (사진=연합뉴스)사고로 인해 상해를 입거나 사망한 경우 산재보험법에 따라 배상을 받는 것이 가능하다. 치료가 필요한 경우 진료비나 간병비 같은 요양급여를 받을 수 있을 뿐만 아니라 요양 때문에 일하지 못한 기간동안 평균임금의 70% 수준으로 휴업급여를 배상받을 수 있다. 상해로 인해 영구적인 장해가 발생하였다면, 장해급여를 별도로 배상받는 것도 가능하다. 광주 화정 아이파크 사고와 같이 안타깝게도 사망자가 발생한 경우에는 유족이 대신하여 유족급여를 배상받을 수 있다.산재보험법에선 정신적 피해에 관해서는 배상하지 않는다. 사고로 인한 손해를 산재보험으로 전부 배상받지 못했다면 민사상 손해배상 청구소송을 제기할 수 있는 데 이 과정에서 정신적 피해를 추가로 배상받을 수 있다.최근 중대재해처벌법이 시행되면서, 사고로 인한 피해자의 배상 범위는 훨씬 더 넓어질 것으로 예상된다. 중대재해처벌법에서는 사업주 또는 경영책임자등이 고의 또는 중대한 과실로 중대재해를 발생하게 한 경우 그로 인한 피해자에게 그 손해액의 5배를 넘지 않는 범위에서 배상책임을 지도록 정하고 있다. 사업주 등에게 징벌적 손해배상의무를 부과하고 있는 것이다. 만약 실제 입은 손해가 금전으로 환산하였을 때 1억원인 경우 기존에는 1억원만을 손해배상금으로 지급받을 수 있었지만 이제는 최대 5억원까지 배상받는 것이 가능해졌다는 뜻이다. 이 경우 법원은 피해의 규모나 의무위반행위의 종류 및 내용 등 여러 가지 구체적인 사정을 고려하여 손해배상금을 정한다.광주 화정 아이파크 사고의 경우에는 중대재해처벌법이 시행된 2022년 1월 27일 이전에 발생한 것이어서, 이와 같은 징벌적 손해배상은 어려울 것으로 보인다. 중대재해처벌법이 시행된 만큼 더 이상 안타까운 사고가 발생하지 않았으면 하는 바람이다.

2022.02.19 I 박종화 기자

한숨돌린 반포주공...LH와 땅 소송서 승소
[이데일리 박종화 기자] 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 재건축 사업에 청신호가 켜졌다. 재개발 복병 노릇을 하던 한국토지주택공사(LH) 명의의 땅이 재건축 조합 앞으로 돌아간 덕이다.서울 서초구 반포동 반포주공1단지 아파트. (사진=뉴시스)서울중앙지법은 10일 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 조합이 LH를 상대를 낸 대지 소유권 이전 소송에서 조합 손을 들어주는 판결을 내렸다. 재판부는 LH가 재건축 단지 내에 보유하고 있는 공사 명의 대지를 조합에 양도해야 한다고 판시했다. 조합 관계자는 “아직 판결문이 넘어오지 않았지만 조합이 무상으로 양도받는 것으로 알고 있다”고 말했다.반포주공1단지 1·2·4주구에 있는 LH 명의 토지는 2만687㎡. LH 전신인 대한주택공사(주공)는 1973년 이 아파트를 분양하며 자투리땅과 공용시설 부지 등을 공사 명의로 남겨뒀다.이후 재건축 사업이 진행되면서 LH 땅이 복병 노롯을 했다. 원활한 재건축 진행을 위해선 LH 땅이 조합 앞으로 넘어와야 하는데 그 방식을 두고 조합과 LH 의견이 엇갈렸기 때문이다.LH는 해당 토지를 무상으로 넘겨주면 배임 등 문제가 생길 수 있다며 양도에 난색을 드러냈다. 조합은 아파트 준공 이후 줄곧 주민들이 LH 명의 땅을 소유·사용했다며 ‘점유 취득 시효 완성’을 주장하며 맞섰다. 점유 취득 시효는 부동산을 소유하겠다는 의지로 분쟁 없이 해당 부동산을 20년 이상 점유하면 등기를 통해 소유권을 취득할 수 있다는 민법 원칙이다. 2002년 초반 주공이 주민들에게 공사 명의 토지를 넘길 수 있다고 밝혔던 점은 조합 측에 유리하게 작용했다.재판부가 조합 손을 들어주면서 반포주공1단지 1·2·4주구는 고비를 넘기게 됐다. 이번 소송을 두고 정비업계에선 재건축이 지연되거나 사업비가 크게 늘 수 있다는 우려가 나왔다. LH 명의 토지는 올해 공시지가만 1㎡당 2105만원에 달했기 때문이다. 반포주공 1단지 1·2·4주구 조합은 연말께 착공과 일반분양 절차를 밟을 계획이다.LH 관계자는 “판결문 송달 이후 항소 여부를 결정해야 할 것 같다”고 말했다. LH 명의 대지 중에서도 필지별로 재판부 판단이 갈린 것으로 알려졌기 때문이다.반포주공1단지 1·2·4주구와 마주 보고 있는 반포주공 1단지 3주구에서도 이번 판결을 주목하고 있다. 반포주공1단지 3주구에도 LH 명의 토지 5975㎡가 있기 때문이다. 3주구 재건축 조합도 단지 내 LH 명의 소송을 넘겨받기 위해 소송을 진행 중이다. 다만 3주구는 1·2·4주구 내에 있는 3주구 조합원 지분을 두고도 1·2·4주구 조합과 협상을 진행해야 한다.부동산 전문 변호사인 김예림 변호사(법무법인 덕수)는 “오래전 지은 아파트다 보니 이런 희귀사례가 생겼다”며 “결국 점유 취득을 인정할 수밖에 없어서 조합이 당연한 걸 받아가는 것으로 봐야 한다”고 말했다.

2022.02.14 I 박종화 기자