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- 국토연구원 "정부 정책에도 역전세 위험 여전…선제 관리 필요"
- [이데일리 이윤화 기자] 정부의 부동산 정책 대응에도 불구하고 아직 역전세난에 대한 위험이 완전히 해소되지 않았고, 전세보증금을 총부채상환비율(DSR)에 포함하는 등의 관리가 필요하다는 주장이 나왔다. 15일 국토연구원이 발표한 보고서에 따르면 역전세 발생 증가에 의해 보증금 미반환 위험이 커질 수 있는 것으로 나타났다. 박진백 부연구위원은 ‘역전세 발생 추이와 보증금 미반환 위험 연구’를 통해 역전세 발생 증가가 보증금 미반환 위험을 심화시킬 수 있는 것으로 분석했다. 022년 이후 전세가격이 하락하면서 존속 중인 전세 계약의 전세가격보다 시장에서 거래되는 전세의 시세가 낮아지는 역전세 현상이 발생하고 있는 상황이다. 역전세 심화로 차기 임대차 계약의 보증금으로 존속중인 임대차 계약의 보증금을 반환하지 못하는 임대인이 늘어남에 따라 법원 경매, 임차권등기명령, 전세보증금 보증사고 등이 늘고 있다.해당 연구는 KB 전세가격지수와 국토교통부 실거래가격자료를 이용해 역전세 발생 여부 진단하고, 역전세 발생 추이를 분석했다. KB 전세가격지수를 이용해 전세가격이 24개월전 전세가격과 비교해 하락한 경우를 역전세로 식별해 분석하고, 국토교통부 실거래가격자료를 이용해 전세가격이 직전 전세계약과 비교해 하락한 경우를 역전세로 식별해 분석했다.KB 전세가격지수를 이용해 역전세 발생 추이를 분석결과, 주택통계를 집계한 1986년 이후 전국 기준으로 4차례 발생한 것으로 분석됐다. 첫 번째 역전세는 IMF 외환위기로 인해 경기침체가 극심했던 시기인 1998년 3월에 발생해 23개월 동안 지속됐다. 두 번째 역전세는 2003~2004년 카드대란 이후 전세 수요가 감소했던 시기로 2004년 5월에 발생해 24개월 동안 지속됐다. 세 번째는 주택공급이 증가해 전세 수급이 안정되었던 2019년 4월에 발생해 11개월 동안 이어졌다. 네 번째 역전세는 2020~2021년 저금리로 주택시장이 과열된 이후 금리 인상으로 가격하락이 시작된 2022년에 발생해 현재 진행 중이다.국토교통부 실거래가격자료를 이용해 분석결과, 직전 전세계약의 전세가율이 높을수록 차기 전세계약이 역전세가 될 확률이 증가하는 것으로 분석됐다. 2017~2022년까지는 직전 전세계약의 전세가율이 50% 이하인 경우는 차기 전세계약에서 역전세가 발생할 확률은 20%대 수준으로 분석되었으며, 2023년에는 역전세 발생 확률이 32.8%로 증가한 것으로 나타났다. 직전 전세계약의 전세가율이 증가함에 따라 차기 계약에서 역전세가 발생할 확률이 증가하는 것으로 나타났는데, 2023년의 경우 직전 전세계약의 전세가율이 100%를 넘는 경우에는 51.1%가 역전세로 이행되는 것으로 분석됐다. 역전세 발생은 법원 경매, 임차권등기명령 신청, 전세보증사고 발생으로 이어지는 것으로 분석돼 역전세는 보증금 미반환 위험과 관계있는 것으로 보인다. 전체 시기를 분석한 결과 역전세 1% 증가는 법원 경매 0.067% 증가, 임차권등기명령 신청 0.312% 증가, 전세보증사고 0.064% 증가와 관계있는 것으로 분석됐다. 이와 같은 역전세 영향은 2018~2020년에는 약화되거나 영향이 발견되지 않았다.그러나 2021년 이후에는 역전세가 보증금 미반환 위험에 대한 영향이 강화되어 역전세 1% 증가는 법원 경매 0.077% 증가, 임차권등기명령 신청 0.431% 증가, 전세보증사고 0.297% 증가와 관계있는 것으로 나타났다.박진백 부연구위원은 “임대차시장이 너무 경직적으로 운영되지 않는 범위내에서 과도한 전세가율에 대한 규제, 전세보증금의 DSR 포함, 보증금 예치제도 등을 통해 보증금 미반환 위험을 낮추고 건전한 임대차 시장을 유도할 필요가 있다”고 제언했다.
- 삼성동 진흥 42억·래미안라클래시 32억, 여의도 자이 25억[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원 경매에서는 서울 강남구 삼성동 진흥아파트 3동이 41억 6889만 9001원에 낙찰됐다. 이번주 최다 응찰 물건은 경기 파주시 목동동 힐스테이트운정 914동으로 58명이 몰렸다. 강원 동해시 괴란동의 땅은 380억 9000만원에 넘겨져 이번주 최고가를 기록했다.서울 강남구 삼성동 진흥아파트 3동. (사진=카카오)9월 1주차(9월 4~8일) 전체 법원 경매는 2980건이 진행돼 755건(낙찰률 25.3%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 2535억원으로 낙찰가율은 69.6%였다. 평균 응찰자 수는 3.9명이었다. 전체 주간 진행 건수는 3220건(8월 2주차)→2216건(8월 3주차)→3177건(8월 4주차)→3455건(8월 5주차)→2980건(9월 1주차) 등이다.이중 수도권 주거시설은 860건이 진행돼 203건(낙찰률 23.6%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 790억원으로 낙찰가율은 77.3%, 평균 응찰자 수는 6.3명이었다. 서울 아파트는 총 77건이 진행 돼 이중 18건(낙착률 23.4%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 210억원으로 낙찰가율은 92.9%, 평균 응찰자 수는 8.1명이었다.이번주 서울 아파트 주요 낙찰 물건을 보면 서울 강남구 삼성동 진흥아파트 3동(전용 208㎡)은 감정가 41억원, 낙찰가 41억 6889만 9001원(낙찰가율 101.7%)을 나타냈다. 이어 서울 강남구 삼성동 래미안라클래시 104동(전용 85㎡)이 감정가 32억 9700만원, 낙찰가 31억 6513만원(낙찰가율 96.0%)을 보였다. 서울 영등포구 여의도동 여의도자이(전용 149㎡)는 감정가 24억원, 낙찰가 25억 1110만원(낙찰가율 104.6%)을 보였다.서울 종로구 평동·송월동 경희궁자이 303동(전용 85㎡)은 18억 2341만 2000원, 서울 양천구 신정동 목동신시가지 1431동(전용 71㎡)은 14억원, 서울 마포구 창전동 서강해모로 106동(전용 84㎡)은 12억 4622만 2000원 등에 주인을 찾았다.경기 파주시 목동동 힐스테이트운정. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰자 물건은 경기 파주시 목동동 힐스테이트운정 914동(전용 60㎡)으로 58명이 몰렸다. 감정가는 6억원, 낙찰가는 4억 6588만원(낙찰가율 77.7%)이었다.해당 아파트는 운정고등학교 북측에 위치했다. 2998세대 25개동 대단지며, 총 29층 중 3층, 방 3개 욕실 2개 계단식 구조다. 주변은 아파트 단지가 밀집돼 있다. 본건 남서측 인근에는 상업지역이 형성돼 있어 각종 생활편의시설 이용이 편리하고, 인접해 근린공원도 자리 잡고 있어 거주여건이 양호하다. 또 가까운 곳에 수도권 광역급행철도(GTX)-A 노선도 예정돼 있어 대중교통 편의성도 개선될 예정이다.이주현 지지옥션 선임연구원은 “권리분석에 문제는 없다. 소유자가 점유하고 있어 향후 부동산을 인도받는 데에 큰 어려움은 없을 것으로 예상된다”며 “미납관리비 160여만원이 조사돼 있어 향후 공용부분에 대한 관리비를 낙찰자가 납부해야 할 수 있다”고 말했다.이어 “고양지원의 경우 한번 유찰될 때마다 30%씩 저감되는데, 본건은 2회 유찰로 감정가 대비 49%까지 떨어진 상태였다”며 “최저가격이 2억원대로 형성되자 저가매수를 희망하는 실수요자와 투자자가 경합하면서 높은 경쟁률을 기록했다”고 설명했다.강원 동해시 괴란동 산32의 임야. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 강원 동해시 괴란동 산32의 임야(토지면적 1843.3㎡)로 감정가는 543억 539만 1500원, 낙찰가는 380억 9000만원(낙찰가율 70.1%)였다. 응찰자 수는 1명으로 법인이었다.해당 물건은 동해안권경제자유구역 망상지구 내 위치했다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재돼 있다. 부정현 완경사지로 자연림 상태이며, 일부 토지는 산불로 인해 벌목 중인 것으로 나타났다. 본건까지 차량접근은 가능하지만, 지적도상 도로는 접하지 않은 것으로 조사됐다.이주현 연구원은 “권리분석에 문제는 없다. 수목은 매각에 포함돼 있다”면서 “동해시 복합관광도시개발이 예정돼 있어 낙찰자 임의로 토지를 활용할 수 없으며, 동해시의 사업자 선정 과정을 거쳐 정해진 목적의 개발행위에 착수할 수 있을 것이다”고 분석했다.그러면서 “낙찰자는 법인으로 나타났으며, 한 건설회사가 낙찰받은 것으로 추정된다”고 덧붙였다.
- [VC’s Pick]“커지는 커머스 시장”…모비두·인핸스 투자 유치
- [이데일리 김연지 기자] 이번 주(9월 4일~8일)에는 식기 렌탈·세척, 프롭테크, 만화 IP 등 다양한 분야의 스타트업이 벤처캐피털(VC)과 액셀러레이터(AC) 등으로부터 투자를 유치했다. 특히 기업을 상대로 라이브커머스 솔루션을 제공하거나 인공지능(AI)을 기반으로 고객 패턴을 읽을 수 있는 AI커머스 스타트업에 대한 관심이 컸다. (사진=이미지투데이)◇ 어떤 기업이던 라이브커머스 가능케 ‘모비두’모비두는 SBI인베스트먼트와 하나증권, 키움인베스트먼트, 브이플랫폼인베스트먼트 등으로부터 70억원 규모의 시리즈B 브릿지 투자를 유치했다.지난 2013년 설립된 모비두는 라이브커머스 솔루션 ‘Sauce’를 통해 브랜드와 유통사를 위한 자사몰 라이브·숏폼 솔루션부터 방송 제작·실시간 타깃 마케팅까지 라이브커머스에 필요한 원스톱 서비스를 제공한다. 현재 60여곳의 고객사를 확보했으며 포브스 아시아 100대 유망기업에 선정되기도 했다.투자사들은 모비두가 속한 시장의 성장성을 높이 평가했다. 라방과 숏폼 콘텐츠 등을 기반으로 한 라이브커머스 시장이 커지면서 모비두 솔루션의 역할이 크게 확대될 것이란 설명이다. 모비두는 이번 투자를 바탕으로 글로벌 공략에 속도를 낸다는 계획이다.◇ AI로 소비자 맞춤 커머스를 ‘인핸스’AI 커머스 솔루션 스타트업 인핸스는 현대기술투자와 L&S벤처캐피탈, KDB캐피탈, 타임폴리오, AOA캐피탈파트너스 등으로부터 75억원 규모의 시리즈A 투자를 유치했다.지난 2021년 설립된 인핸스는 전 세계의 상품 정보를 실시간으로 유지하고 시계열로 관리하는 데이터 기술을 바탕으로, AI가 단순 모니터링을 넘어 기회를 분석하고 커머스를 직접 운영하는 행동형 AI 모델을 개발하고 있다. 구체적으로 △시장 분석 △제품 소싱 △판매 채널 관리 △판매 촉진 △구매전환 △브랜드 보호 등의 영역에서 빅데이터와 AI를 기반으로 해외 상품 소싱에 대한 초자동화 비즈니스 솔루션을 제공한다.투자사들은 인핸스의 성장세를 높이 평가했다. 실제 회사의 최근 매출은 지난해 동기 대비 10배 이상 크게 늘어났다. 인핸스는 이번 투자로 북미와 유럽, 동남아 시장 개척에 박차를 가한다는 계획이다. 최사는 이미 다수 브랜드들의 국내 커머스 진출을 비롯해 아마존, 쇼피 등 미국, 동남아, 유럽 커머스로의 진출을 돕고 있다.◇ 식기 렌탈·세척 ‘뽀득’뽀득은 IBK투자증권-유암코와 넥스트랜스, 이지스자산운용, 중소벤처기업진흥공단, 한화투자증권 등으로부터 180억원 규모의 시리즈B 익스텐션(Extension) 투자를 유치했다. 이는 지난해 6월 330억 원 규모의 시리즈B 투자 유치 이후 약 1년 2개월 만이다. 지난 2017년 8월에 설립된 뽀득은 국내 최초의 식기 렌탈·세척 서비스 스타트업이다. 어린이집과 유치원에 살균 소독된 식기를 렌탈해주는 ‘뽀득 키즈’와 요식 사업장에 설거지 및 식기 렌탈 서비스를 제공하는 ‘뽀득 비즈’, 일회용품을 대체할 다회용 식기를 제공하는 ‘뽀득 에코’ 등 세 가지 사업을 전개하고 있다.뽀득은 이번 투자 라운드에서 기술력과 수익성을 높게 평가받은 것으로 전해진다. 특히 효율적이고 빠른 식기 공급을 위해 기업부설 연구소 ‘클린테크센터(CTC)’에서 직접 개발한 세척 자동화 기술을 적용했고, 반도체 공정에 쓰이는 정밀 검수 시스템 ‘비전 검수’를 도입해 식기의 품질 관리 수준을 높였다는 평가다. 이 밖에 세척 자동화 기술과 세척 공정의 효율화 통해 제조 원가를 지속 절감하고 있는 점도 긍정적으로 평가 받았다. 뽀득은 이번 투자를 기술 고도화와 서비스 영역 확대에 나설 계획이다. 전문인력 채용을 포함한 연구개발 비용을 늘리고, 대규모 세척 팩토리를 증설해 서비스 범위를 비수도권까지 넓힌다는 방침이다. ◇ 브랜드 리세일 ‘마들렌메모리’브랜드 리세일 솔루션 ‘릴레이’를 운영하는 마들렌메모리는 쿨리지코너인베스트먼트와 은행권청년창업재단(디캠프) 등으로부터 프리 시리즈 A 투자를 유치했다.마들렌메모리는 패션 기업이 효율적으로 중고사업을 시작하고 운영하는데 필요한 기술, 물류, 운영 통합 서비스를 제공하는 국내 최초의 RaaS(Resale-as-a-Service) 스타트업이다. 지난 2022년 코오롱인더스트리FnC와 협력해 코오롱몰 전용 리세일 마켓 ‘OLO RELAY MARKET’을 런칭한 것을 시작으로, 자전거 의류 브랜드 NRS, 유아동 수입 편집샵 포레포레의 리세일 마켓을 구축·운영하며 꾸준한 성과를 기록하고 있다.투자사들은 마들렌메모리가 가진 소셜 임팩트 요소와 시장성, 가능성을 모두 높이 평가했다. 유럽과 미국을 중심으로 패션 기업의 리세일 비즈니스를 B2B로 대행하는 서비스가 크게 성장하고 있는 가운데 마들렌메모리가 가진 소셜 임팩트 요소 뿐 아니라 독점적인 지위를 확보할 수 있는 강력한 비즈니스 모델에 주목했다는 후문이다. 마들렌메모리는 이번 투자를 통해 패션 기업과의 접점을 늘려 더 넓은 범위에서 기존의 중고시장을 새로운 차원으로 혁신한다는 계획이다. ◇ 프롭테크 ‘디스코’프롭테크 스타트업 디스코는 트랜스링크인베스트먼트 드으로부터 시리즈B 브릿지 투자를 유치했다. 디스코는 부동산 통합정도 서비스로, 전국 3800만 건의 토지 정보, 2700만 건의 건물 정보, 3800만건의 실거래가 정보, 25만건의 경매정보를 제공한다. 아파트, 원룸, 오피스텔 뿐만 아니라 일반인이 접근하기 어려웠던 빌딩, 상가, 토지 등까지 모든 부동산 유형을 다룬다.투자사들은 디스코의 성장세를 높이 평가했다. 디스코는 60만명 수준의 월간활성이용자수(MAU)를 꾸준히 유지하고 있고 재무적 성과까지 개선되고 있다는 설명이다. 디스코는 연내 부동산 업계 종사자와 투자자들을 위해 추가 서비스를 출시한다는 계획이다.
- 서초 삼풍 38억 낙찰…평택 대원 85명 몰려[경매브리핑]
- [이데일리 박경훈 기자] 이번주 법원 경매를 통해서는 서울 서초구 삼풍아파트가 37억 8400만원에 낙찰됐다. 경기도 평택 대원아파트에는 85명이 몰려 이번주 최다 응찰 경매 물건이 됐다. 최고가 낙찰 물건은 경기 시흥시 정왕동의 교육연구시설로 127억원에 넘겨졌다.8월 5주차(8월 28일~9월 1일) 전체 법원 경매는 3455건이 진행돼 1057건(낙찰률 30.6%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 2874억원으로 낙찰가율은 70.6%였다. 전체 주간 진행 건수는 1732건(8월 1주차)→3220건(8월 2주차)→2216건(8월 3주차)→3177건(8월 4주차)→3455건(8월 5주차) 등이다.수도권 주거시설은 711건이 진행돼 이중 153건(낙찰률 21.5%)이 주인을 찾았다. 총 낙찰가는 621억원, 낙찰가율은 80.2%였다. 서울 아파트는 35건이 진행돼 15건(낙찰률 42.9%)이 낙찰됐다. 총 낙찰가는 153억원, 낙찰가율은 86.2%다.서울 서초구 삼풍아파트 23동. (사진=카카오)이번주 주요 서울 낙찰 물건을 보면 먼저 서울 서초구 삼풍아파트 23동 1층(전용 164㎡)은 감정가 38억 2000만원, 낙찰가 37억 8400만원(낙찰가율 155.5%)에 주인을 찾았다. 유찰횟수는 1번, 응찰자수는 7명이었다. 이어 서울 강남구 수서동 강남데시앙포레 105동(전용 60㎡)은 13억 8250만원, 서울 서초구 방배동 벨루체팰리스(전용 137㎡)는 13억 1368만원, 서울 광진구 구의동강변우성 103동(전용 85㎡)은 11억 8700만원, 서울 종로구 명륜2가 아남아파트 101동(전용 85㎡)은 10억 5100만원에 낙찰됐다.경기 평택시 팽성읍 송화리 대원아파트 101동. (사진=지지옥션)이번주 최다 응찰 물건은 경기 평택시 팽성읍 송화리 대원아파트 101동(전용 60㎡)으로 85명이 몰렸다. 감정가는 1억 8000만원, 낙찰가는 1억 2600만원(낙찰가율 95.7%)이었다.해당 물건은 평택 청담고등학교 북서측 인근에 위치했다. 650세대 5개동이며, 총 15층 중 14층, 방 3개 욕실 2개 구조다. 주변은 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재돼 있다. 부용로 등 주요 도로를 이용하면 1호선 평택역까지 쉽게 이동할 수 있고, 평택시청 방면으로도 접근이 용이하다. 주변 교육기관으로는 청담중학교와 청담고등학교 등이 있다.이주현 지지옥션 선임연구원은 “권리분석에 문제는 없다. 소유자가 점유하고 있어 향후 부동산을 인도받는데에 큰 어려움은 없을 것으로 예상된다”면서 “주변에 산업단지가 많아 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되고, 본건 북서측으로 민간임대공공사업이 추진되고 있어 향후 생활인프라시설이 확충될 것으로 전망된다”고 말했다.이어 “1회 유찰로 1억원 초반대의 최저가격이 형성되자 실수요자뿐 아니라 투자수요도 가세하면서 많은 응찰자를 기록한 것으로 추정된다”고 피력했다.경기 시흥시 정왕동의 교육연구시설. (사진=지지옥션)이번주 최고 낙찰가 물건은 경기 시흥시 정왕동의 교육연구시설(건물면적 5160.6㎡, 토지면적 5430.3㎡)이다. 감정가는 154억 8343만 7020원, 낙찰가는 127억원(낙찰가율 82.0%)이었다. 응찰자 수는 2명 이었으며 낙찰자는 법인이다.해당 물건은 국가산업단지 내에 위치했다. 주변은 공장이 밀집돼 있다. 시화호수로 등 주요도로를 이용하면 평택시흥고속도로에 쉽게 진입할 수 있어 인천과 화성, 서울 방면으로 이동이 용이하다. 건물은 2개동이며, 용도는 연구소와 사무실이다. 이주현 연구원은 “권리분석에 문제는 없다. 현황조사 당시 점유가 없었다는 점을 감안하면, 공실 상태일 가능성이 높아 보인다”면서 “본건 지상에 상당한 양의 폐지가 적치돼 있다는 내용이 있는데, 명도시 폐기물 처리와 관련된 추가비용이 소요될 수 있다”고 분석했다.이어 “국가산업단지의 경우 입주 가능한 기업이 한정돼 있기 때문에 사전에 미리 입주 가능여부를 확인하고 입찰에 참여해야 한다”고 조언했다.
- "역전세난 해소 기대 커지지만…수도권·아파트나 해당"
- [이데일리 이윤화 기자] 서울을 포함한 수도권을 중심으로 집값 상승과 더불어 전세값도 회복되는 조짐을 보이고 있지만 이는 아파트에 한정된 것이며 역전세난 우려는 여전하다는 분석이 나오고 있다. 정부의 부동산 대출 규제 완화 등으로 인해 연립·다세대 등에 비해 상대적으로 거래가 활성화돼 있고 안전하다고 느끼는 아파트 쪽으로 수요가 집중되고 있기 때문이다. 서울 아파트 전경. (사진=연합뉴스)20일 한국부동산원의 자료에 따르면 이번달 첫째주(14일 기준) 전국 주간 아파트의 매매가는 0.04% 상승했고, 전세가는 0.04% 올랐다. 전국 아파트 매매가와 전세가는 4주 연속 동반 상승 흐름을 보이고 있다.지역별로 보면 같은 기간 수도권은 0.08% 올랐고, 서울은 0.09% 뛰었다. 아직 지방은 보합 수준을 보이고 있으나 하락기에 비하면 사정이 나아졌다. 전세가도 오르는 중이다. 전국 아파트 전세가는 0.04% 상승해 전주(0.03%)대비 상승폭을 키웠다. 지역별로도 수도권 0.10%, 서울 0.11%의 상승세를 보였다. 지방 아파트 전세가는 0.01% 하락에 그치면서 낙폭을 줄이는 모습이다. 때문에 올 하반기부터 본격화할 것이라고 우려했던 역전세난에 대한 위험 수위는 줄었다. 문제는 이런 흐름이 아파트에만 해당한다는 점이다. 올해 들어서도 여전히 임차인들이 보증금을 제때 돌려받지 못하는 ‘보증사고’가 증가하고 있기 때문이다. 세입자가 전세 계약 해지나 종료 후 1개월 안에 전세보증금을 되돌려 받지 못하거나, 전세 계약 기간 중 경매나 공매가 이뤄져 배당 후 전세보증금을 받지 못한 경우가 늘고 있는 것이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1∼7월 보증사고 건수는 9994건으로, 1만건에 달한다. 금액으로는 약 2조2637억원 규모다. 이는 지난해 1년 동안 발생한 보증사고 5443건을 뛰어넘는 수준이다.비(非)아파트의 전세 비중 역시 줄어들고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 상반기 서울의 단독·다가구, 연립·다세대, 오피스텔의 전세는 각각 2만965건, 3만5413건, 1만3495건으로 작년 각각 3만1071건, 4만8821건, 1만6706건에 비해 줄어들었다. 반면 아파트 전세의 경우 올 상반기 8만2717건으로 작년 7만5927건에 비해 늘었다.전문가들은 역전세난 위험도는 다소 줄었지만 아직 완전히 해소됐다고 보긴 이르다고 보고 있다. 전세 보증금 반환 목적 대출 규제가 완화되고 전셋값 회복이 이어지고 있지만 아파트에 국한됐다는 것이다. 통상 비아파트는 전세가율이 높아 추가로 은행 대출이 어려울수 있고 세입자들의 선호도도 떨어지기 때문이다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대MD상품기획비즈니스학과 교수)는 “전세사기 사태 이후 아파트 등 고가 전세의 경우 수요 증가로 인해 상승할 수 있지만 오피스텔, 빌라 등 저가 전세의 경우 하락하고 보증부 월세로 전환하고 있다”면서 “아직 역전세난 우려를 완전히 해소했다고 보기 어렵고, 부동산 시장이 바닥을 다지면서 그 위험도가 조금 낮아진 정도로 해석할 수 있다”고 말했다.
- 유류분반환청구소송시 부동산 반환방법[김용일의 상속톡]
- [김용일 법무법인 현 부동산전문·상속전문변호사] 부모가 사망시 상속을 받음에 있어, 부모 살아생전에 특정 자식에게만 증여를 해주거나 유증(유언에 의한 증여)을 하여 다른 자식은 상속받을 재산이 없게 되는 경우가 있다. 이때 증여 또는 유증을 받지 못한 자식은 유류분반환청구소송을 하여 자신의 유류분권리를 찾을 수 있는데, 이번 시간에는 유류분을 받는 방법으로 원물반환과 가액배상에 대해 정리해 보겠다.◇ 부동산을 증여받은 후 근저당권을 설정하지 않았다면, 원물로 반환해줘야 함이 원칙예를 들어 어머니 A가 사망 당시 자식 B와 C가 있었는데, A가 사망 당시 상속재산이 없더라도, A가 사망하기 5년 전에 B에게 부동산을 증여해주었다면, C는 자신의 법정상속분인 1/2에 다시 1/2을 곱한 계산값(= 1/4)을 받기 위해 B에게 유류분반환청구소송을 할 수 있다.즉, C는 B를 상대로 부동산의 1/4 지분 등기를 이전해 달라는 소송을 할 수 있는 것이다. B가 증여 받았던 부동산을 그대로 간직하고 있고 해당 부동산에 근저당설정이 없다면 유류분반환청구시 원물로 반환해줘야 함이 원칙이다. 그런데 원물반환 말고 돈으로 달라는 요구를 할 수도 있을까? 예를들어 위 부동산의 증여당시 가치가 2억원이고 사망당시 가치가 4억원인 경우, C는 B를 상대로 위 부동산의 1/4 지분등기를 이전해 달라는 요구 대신에, 사망당시의 가치인 4억원을 기준으로 1/4인 1억원을 달라는 요구를 할 수 있을까?원물반환이 가능한 경우라면 원물반환을 하는 것이 원칙이므로 돈으로 달라고 할 수는 없다. 즉 부동산의 1/4 지분등기 대신 1억원을 달라고 청구할 수 없는 것이다. 다만 이에는 예외가 있다. 1억원을 청구하는데 상대방이 그렇게 돈으로 주겠다고 동의한다면 그렇게 가액배상으로 해결이 가능하다(대법원 2010다42624 판결).◇ 부동산을 증여받은 후 근저당권을 설정하였다면 돈으로 배상함이 원칙부동산을 증여받은 자가 해당 부동산에 근저당권을 설정하고 돈을 빌렸는데, 그후 상속이 개시되어 유류분청구가 된 경우에는 가액배상이 원칙이다. 이러한 경우에도 원물로 반환해야 한다고 하면 유류분청구권자에게 불리하기 때문이다.예를들어 위 사례에서 C가 B에게 유류분청구를 함에 있어 원물반환의 원칙에 따라 부동산의 1/4지분 등기만 가져올 수 있다면, C 입장에서는 B가 그 부동산에 설정해놓았던 근저당권의 채무를 변제하고 근저당권등기를 말소시켜야만 온전한 소유권을 행사할 수 있게 되므로, C에게 매우 불리하게 된다. 따라서 이런 경우에는 C가 B에게 위 부동산의 1/4 지분 대신에, 해당 부동산 가치의 1/4 상당의 돈을 달라고 청구할 수 있어야 합당하다.즉, 위 사례에서 C는 B에게 위 부동산의 사망당시 가치인 4억원을 기준으로 1/4에 해당하는 1억원을 달라고 청구할 수 있다.그런데, 여기에도 예외가 있다. 유류분권자가 원물로 반환받을 경우의 손해를 감수하면서도 해당 부동산을 무조건 갖고 싶어하는 경우 법원은 원물반환을 명해야 한다(대법원 2020다250783 판결).실무적으로는 이러한 경우도 종중 발생하는데, 예를들어 재개발이나 호재 이슈 등으로 해당 부동산의 가치가 추후 많이 상승할 것으로 예상되거나, 그렇지 않더라도 어떠한 이유에서건 상대방과 지분관계로 계속 얽히기를 원할 때도 이렇게 원물반환청구를 하는 경우가 있다.◇ 원물반환의 결과 공유지분으로 나누어 갖게 된 부동산의 관리방법 및 공유관계 해소 방법원물반환의 결과 상속인들간에 공유관계가 된 경우, 예를들어 위 사례에서 C가 B로부터 부동산의 1/4 지분등기를 가져오고, B가 나머지 3/4 지분등기의 소유자가 된 경우는 일반적인 공유관계와 동일하게 되어 공유물의 법리가 적용된다.공유물의 법리에 의하면, 과반수 지분권자가 공유물의 관리(임대)에 관한 사항을 결정할 수 있다. 따라서 과반수 지분권자인 B는 위 부동산의 임대차계약 체결, 갱신, 해지 등 권한이 있고, 임대차를 하는 대신에 자신이 위 부동산 전체를 점유하면서 사용 수익할 수도 있다. 다만 소수 지분권자인 C에게 C의 지분인 1/4에 해당하는 임료, 사용료 등을 지급할 의무는 있다.공유자들은 서로 협의를 하여 공유관계를 해소할 수 있는데, 만일 협의가 되지 않는다면 공유물분할소송을 통해 공유관계를 해소할 수도 있다. 공유물분할소송에서는 상호간 이익이 되도록 현물분할 가액배상 분할 등의 방법이 강구되지만, 최종적으로는 해당 부동산을 경매시켜 매각대금을 공유지분에 따라 분배해달라는 판결을 구할 수도 있다.△김용일 변호사-서울대학교 경영대학 졸업-사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)-법무법인 현 파트너 변호사-법무법인 현 부동산/상속팀 팀장-대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사-대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 왜 세이노를 읽는가…라떼의 갈증인가, 호기심인가
- 게티이미지 제공[이데일리 김미경 기자] 촌철살인(寸鐵殺人·허를 찌르는 날카로운 문장) 쓴소리의 갈증인가. 단돈 7000원짜리 도서에 대한 호기심일까.올 상반기 출판계를 강타한 책은 단연 ‘세이노의 가르침’(데이원)이다. 이 책은 지난 3월2일 출간 이후 종이책 판매량 56만부를 돌파하며, 올해 나온 자기계발서 중 최고 판매량을 기록 중이다. 교보문고 베스트셀러 순위에서는 21주째 1위 자리를 수성하며 올 상반기 가장 많이 팔린 책으로 꼽혔다. 심지어 공짜로 전자책을 내려받을 수 있다는 점에서 출판계에서는 이 책의 인기를 이례적으로 보고 있다. 2000년 무렵부터 언론과 블로그에 쓴 글들을 독자들이 자발적으로 제본해 돌려 읽다가 20년여만에 정식 출간했다. 700쪽 넘는 두꺼운 책이지만 책값은 7200원(인터넷 서점에서 할인 받으면 6480원)에 불과해 진입 장벽이 낮다.‘중공업 가족의 유토피아’를 쓴 양승훈 경남대 사회학과 교수는 서평 전문지 ‘서울 리뷰 오브 북스’(이하 서리북) 10호 여름호에서 세이노의 열풍에 대해 “성공하지 못한 사람이 절대다수라는 사실의 역설적인 증명”이자, 지식인들이 잘 모르는 먹고사니즘(먹고사는 일을 최우선으로 하는 태도)을 알려주는 “길거리 지식에 대한 경험술에 있다”고 분석한다.자기계발서 ‘세이노의 가르침’(데이원)과 서평 전문지 ‘서울 리뷰 오브 북스’ 책 표지 이미지.◇‘세이노’ 누구…자수성가 60대 흙수저 출신‘재야의 작가’로 불려왔던 저자 세이노(Say No)는 필명이다. 모두가 당연하다고 여기는 가치에 대해 ‘노(No)’라고 말할(Say) 수 있는 용기를 지녀야 한다는 뜻을 담고 있다. 실명과 신상은 공개하지 않고 있다. 스스로 밝힌 바에 따르면 그는 1955년생 흙수저 출신의 자수성가한 남성이다. 아버지가 전 재산을 모두 사기로 날린 후 친부모를 일찍 여의고 고등학생 시절부터 생활고에 시달렸다. 학비를 벌고자 보따리장사부터 과외·입시영어학원·번역업 등을 했고, 결혼 후에는 거의 10년 이상 쉬는 날 없이 의류업·정보처리·유통업·무역업을 통해 돈을 벌었다. 외환투자·부동산 경매·주식으로 자산을 증식해 2023년 기준 순자산 1000억원을 만든 자산가로 알고 있다.출판사 데이원 측은 제본서를 읽은 뒤 저자 세이노에게 정식 출간을 제안했고, “어려운 이들에게 최대한 닿도록 낮은 가격에 공급하겠다”고 약속한 뒤에야 책 출간으로 이어질 수 있었다고 말한다. 양 교수는 “온라인 서점 알라딘에서 제공하는 구매자 분포도를 보면 20, 30대부터 50대까지 걸쳐 종 모양으로 다양하게 분포돼 있다”며 “특정계층이 아닌 대중 누구나 관심을 갖고 사는 책”이라고 했다.워낙 베스트셀러에 장기간 호명되다 보니, 호기심으로 책을 구입한 사람도 적지 않아 보인다. 책값이 싼 덕이다. 교보문고, 예스24, 알라딘 등 사이트에 올라온 한줄 리뷰를 보면 저자 세이노의 독설에 불편해 하는 독자들도 여럿 있었다. 알라딘에서 제공하는 구매자 및 평점 분포도. 20~50대에 걸쳐 종 모양으로 분포돼 있어 대중 누구나 관심을 갖고 사는 책이라는 분석이다(자료=알라딘 제공).◇‘세이노의 가르침’ 열풍 왜‘세이노의 가르침’은 일종의 세상살이 지혜를 모은 책이다. 부자 되는 구체적인 방법을 알려주지 않는 대신 삶의 태도 같은 실용적 조언을 건넨다. ‘삶이 그대를 속이면 분노하라’, ‘가난한 자의 특성은 버려라’, ‘놀면서 돈을 벌 수 있다는 헛된 환상을 버려라’, ‘하기 싫은 일을 해야 몸값이 오른다’, 좋은 의사·변호사·공무원 만나는 법 등 그동안의 경험이 바탕이다.또 세이노의 글은 독하다. ‘촌철살인’ 독설을 날린다. 양 교수에 따르면 ‘라떼’(나 때는 말이야)로 온 지면을 도배하고 있는 이 책은 직설적이고 다소 위악적인 방식의 조언이 핵심이다. “온갖 종류의 욕을 상황 설명의 양념으로 활용하는 것은 물론이고, 독자나 그외 상담 희망자들에게도 서슴지 않고 욕을 한다”는 것이다. 독자들은 왜 꾹 참으면서까지 그의 책을 읽는 걸까. 양 교수는 세이노가 경험에서 우러나는 ‘구체적인 길거리 지식’을 제공한다고 분석한다. ‘밑바닥에서 가난을 겪은 것이 값진 경험’이라고 말해주고, ‘빠꾸미’(어느 분야의 달인이나 전문가를 지칭하는 경상북도 영일지방 사투리)만 아는 길거리 지식으로 각종 전문적 지식이 제공하지 못하는 무언가를 제공한다는 게 양 교수의 설명이다.자기계발서 ‘세이노의 가르침’을 쓴 세이노 작가가 지난 4월13일 CBS 라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’에 나와 인터뷰하고 있는 모습. 그는 “프라이버시 침해가 싫다”며 얼굴을 공개하지 않고 활동하고 있다(사진=CBS 유튜브 캡처 이미지).세이노는 “학벌사회인 한국에서 벌열(閥閱)에 끼지 못했으면, 괜히 근처에서 얼씬거리지 말고 자신의 위치에서 똑바로 일하라”고 질타하는가 하면, “낡고 투박한 잔소리 같아 보이지만 확실한 메시지”로 “선망 직장에 들어간 이들이 아닌 나머지 개개인의 생존술을 길거리 지식으로 전달한다”는 것이다. 양 교수는 “‘어떻게 살아야 먹고살 수 있고, 부자가 될 수 있는가?’라는 생존술의 문제를 육신을 갈아 냈던 그의 경험을 토대로 답하고 있다”고 말한다.세이노의 언론 노출은 지난 4월 CBS 라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’ 출연이 처음이다. 당연히 얼굴을 가린 채 등장했다. 그는 이날 인터뷰 말미에 ‘부모 찬스’가 없는 젊은이들에게 당부의 말을 전하기도 했다. 그는 “기울어진 운동장은 어느 나라 어느 시대든 있어 왔는데 체념부터 하고 이를 핑계로 삼고 자신의 삶을 등한시한다면 결국 그 시스템 운동장 바닥 흙 속에 자기 삶을 파묻는 것밖에 안 된다. 진짜 시간이 지나가는 것을 아깝게 생각해야 된다”며 “(젊은) 그 시기에 뭔가를 만들어 놓지 않게 되면 나중에 진짜 고생 많이 한다”고 쓴소리를 남겼다.◇달콤한 힐링 가고 독설 돌아와교보문고에 따르면 2000년 이후 역대 최장 베스트셀러 1위 도서는 기시미 이치로의 ‘미움받을 용기’(2014·인플루엔셜)다. 무려 1년을 꽉 채운 51주간 연속 1위를 기록하며 ‘아들러 심리학’ 열풍을 이끌었다. 이어 김난도의 ‘아프니까 청춘이다’(2010·쌤앤파커스)는 34주, 혜민 스님의 ‘멈추면 비로소 보이는 것들’(2012·수오서재)은 31주간 1위에 머물렀다. 장기간 사랑받은 책 3권 모두 에세이·인문 분야 도서로, 독자의 마음을 위로하는 내용으로 많은 공감을 얻었다는 게 교보문고 측의 분석이다.최근 들어서는 장밋빛 전망, 미사여구의 문장은 마침표를 찍은 모양새다. 달콤한 ‘힐링’(치유)만으로는 자신을 구할 수 없는 시대라는 인식이 팽배해진 것이다.일각에선 부자들이 쓴 책이 유행하는 요즘 출판 트렌드와 무관하지 않다는 분석도 있다. ‘웰씽킹’, ‘1퍼센트 부자의 법칙’, ‘사장학개론’, ‘역행자’ 등 실제 돈을 번 부자들의 이야기가 서점가 베스트셀러 목록에 적지 않게 포진돼 있다. 양 교수는 “궁극적으로 스스로 아무것도 가지지 못했다고 느끼는 이들에게 개처럼 벌지 않고도 잘 살 방법을 이야기해 주는 스승을 찾기가 어렵다는 사회적 사실을 반영하는 것”이라며 “세이노의 길거리 지식과는 다른 방식으로 평범한 일상을 사는 사람들의 가려운 데를 긁어주는 지식 생산이 무엇인지 질문이 남는다”고 했다.자료=교보문고 제공
- [미리보는 이데일리 신문]尹 “일본, 이젠 경제·안보 파트너”
- [이데일리 김경은 기자] 다음은 16일자 미리보는 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-尹 “일본, 이젠 경제·안보 파트너”-尹대통령 부친 윤기중 교수 별세-엔저 업은 日, 25년 만에 韓 성장률 추월 예고-美 IRA 우회로로…中, K배터리 투자 6조원 육박△尹 대통령 부친 윤기중 교수 별세-尹대통령 “아버지는 제1멘토”…인생철학·자우주의 경제관 큰 영향-정쟁 멈추고 조문…여야, 한목소리로 애도△尹대통령 광복절 경축사-“자유민주주의 필승” 외친 尹 “패륜공작 일삼는 공산세력에 맞서야”-‘자유’ 최다 언급…‘공산전체주의’ 거듭 강조-정치권 ‘광복절’ 동상이몽…與 “북핵 대응” 野 “한반도 평화△美 IRA 파고 넘은 K배터리-美진출 징검다리 찾은 中, 원재료 공급망 확보한 韓…배터리 윈윈게임-美에 45조 투자 나선 韓 배터리 3사 3년 뒤 IRA세액공제 ‘수십조’ 받는다△내 펀드, AI에 맡겨도 될까-인간 맹추격하는 AI펀드매니저…코스피 상승률 3배 벌기도-상반기 AI, 주식 비중 늘리고 일본 지수 담았다-상승장 이후 대비 나선 AI…하반기 담은 종목은 ‘채권ETF’△종합-수출 앞세워 부활 날개단 日 vs 경기둔화 더 뚜렷해진 中-세수 펑크에도 물가 자극 우려…‘유류세 인하’ 연장 가닥-“기업인, 대거 경영 현장 복귀 경제 살리기 효과 나타날 것”-대출규제 상관없는 ‘현금부자’ 몰렸다…강남아파트 ‘신고가’ 행진△정치-잼버리·이동관…8월 국회 문열자마자 격돌-‘광복절 특사’ 김태우 재출마 시사 與, 서울 강서구청장 공천 고심-‘잼버리 파행’ 전북도 책임론 놓고…국민의힘 파열음-어머니 기일 맞아 부친 생가 찾은 朴 전 대통령-기강 해이해진 선관위, 지난해 범죄·비위 징계 두배 늘어△경제-8월 원화 가치 4.4% 뚝…하락폭 16개국 중 4위-오염수 브리핑, 누구를 위해 계속되나-미국채 2년물, 5%대 코앞…FOMC 의사록에 쏠린 눈-‘농지 투기’ 차단…3년 이상 소유해야 주말·체험농장 임대△글로벌-취업난 심각한 中, 청년실업률 발표 돌연 중단-루블화 폭락에…러 금리 3.5%p ↑-사우디도 ‘AI칩 사재기’…날개 단 엔디비아, 반도체시장 살릴까-美 기대 인플레, 2년만에 최저치-경제난 아르헨, 기준금리 21%p 올려 118% ‘초강수’-하와이 산불 사망자 100명 육박…“두 배로 늘 수도”△산업-식물서 기름 콸콸…‘화이트 바이오’ 꽂힌 기업들-고사양 폰·카 OLED 초격차 K디스플레이, 中 추격 따돌린다-아시아나, 합병지연에 적자 눈덩이…플랜B 가동하나-현대차그룹 ‘레드 닷 어워드’ 본상 7개 휩쓸어…디자인 경쟁력 입장-세탁기 이지핸들, 냉장고 회전선반 LG전자 ‘업 키트’ 가전 접근성 ‘업’△ICT-주인 있고 없고 큰 차이…남궁훈, 구현모 3배-메타·애플 관리사 사칭 해킹 주의보-“쓱페이, 토스페이로 통합 추진…오프라인 결제 승부”-IT서비스 ‘빅2’ 실적 희비…클라우드 매출은 모두 증가△산업-매월 할인행사, 쿠폰 최대 8만원…컬리, 고객 확대에 안간힘-스타벅스 887ml 대용량 아이스커피로도 즐기세요-엔데믹 잔치 끝…패션업계 ‘실적 보릿고개’ 오나-상조업계 선수금 8조 돌파…라이프 케어 서비스 확대 구슬땀△퓨처 테크-오감 자극 생생한 기술…현실보다 현실같은 신세계가 열린다-“스마트폰 다음은 XR…교육·쇼핑·의료 등 활용범위 무궁무진”-VR은 메타, AR은 엑스리얼 XR 시장에서도 미중 전쟁△증권-배터리 편식 끝났다…중소형주까지 골고루 맛볼까-47.5조 적자에 짓눌린 한전주-미 국채금리 고공행진에 서학개미 장기채 물타기-이번엔 다를까…中 리오프닝 주시하는 투심-메리츠證 2분기 영업이익 2.3%↑…부동산PF 우려 털어△부동산-서울 아파트 취득세 부담에…“증여 대신 매매”-경매시장 투자자, 강남으로 몰린다-안산에 있는데 서서울?…톨게이트 이름찾기 속도-원희룡 장관 “LH전관업체 용역계약 전면 중단하라”△건강-자다가 숨 멎는 증상 방치땐 뇌질환 위험도…수면다원검사로 원인 찾아야-만사 귀찮다는 부모님, 노년기 우울증 의심을-성장통인 줄 알았던 우리 아이 무릎 통증…알고보니 ‘오스굿씨’병△Book-서점가 ‘세이노의 가르침’ 열풍-가짜뉴스로 인한 관동대지진 조선인 학살-의술과 상술사이…한국병원의 민낯△이데일리가 만났습니다-치킨집에 쏠린 제조업 퇴직 인력, ‘고부가 서비스업’ 진출 유도해야-“역전세 대출 완화, 시장서 ‘투기 용납’으로 잘못 읽어…보완책 필요”△오피니언-미중 디리스킹 시대 한국이 갈 길-우물안 플랫폼 정책은 그만-살인예고 10대 불장난에 까맣게 탄 대한민국△피플-형기 길든 짧든…합창 통해 삶에 희망 가졌으면-순살 아파트 사태 LH 전관예우가 키웠다-“北 인권은 안보문제…안보리서 의제화할 것”-KAIST “AI로 파킨슨병 맞춤형 치료 가능해져”△사회-33도 폭염 속…광복절 서울 도심 곳곳 메운 태극기 부대-학생인권조례에 ‘폭력 금지’ 담기로…‘제재 조항’은 빠져-국민 2명 중 1명 이상 “정직하면 바보되는 사회”-5조 ‘서울비전펀드’ 시동…유니콘 기업 키운다-대학생 2학기 국가장학금 9월 14일까지 신청하세요-잼버리 외국 대원 3명, 코엑스몰서 옷 훔쳐
- 서울 아파트 취득세 부담에 "증여 대신 매매"
- [이데일리 문승용 기자][이데일리 이윤화 기자] “큰 딸이 결혼을 앞두고 있어서 송파구 소재 아파트를 신혼집으로 주려고 했는데 생각보다 세금을 좀 더 많이 내야하더라고요. 지금 증여하는 것보단 매매하고 장기적인 계획을 세워서 상속하는 방법이 더 나을지 고민입니다.” 서울 아파트 가격이 회복세를 넘어 상승세로 들어섰단 분석이 나오는 가운데 거래량도 증가하고 있다. 반면 자식 등에게 물려주는 ‘증여’의 비중은 한 자릿수로 급감하면서 3년 반 만에 최저 수준을 기록한 것으로 나타났다. 전문가들은 정부의 부동산 규제 완화와 서울 아파트 가격 반등, 증여에 따른 취득세 부담 증가 등이 복합적으로 작용한 것이라고 분석했다. 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트 단지 전경. (사진=연합뉴스)15일 한국부동산원의 ‘아파트 거래현황’ 통계 중 월별 거래원인별 자료에 따르면 올 상반기(1~6월, 신고일 기준) 거래된 서울 아파트는 총 4만4783건으로 집계됐다. 이중 증여에 의한 거래는 4107건으로, 전체의 9.2%에 불과했다. 이는 반기 기준 2019년 하반기(8.4%) 이후 가장 적은 수준이다. 코로나19 이후 부동산 경기가 좋았던 2021년 상, 하반기와 2022년 상, 하반기까지 증여가 서울 아파트 전체 거래에서 10%대 비중을 차지하던 것에 비해서도 크게 줄어든 것이다. 올 상반기 서울 아파트 매매 거래는 1만7509건으로 집계됐다. 월별로 보면 1월 1161건, 2월 2286건, 3월 3234건, 4월 2981건, 5월 3711건, 6월 4136건으로 매달 증가하는 추세다. 올해 들어 서울 아파트 증여 거래가 줄고 매매가 증가한 것은 가격 상승과 함께 세 부담이 증가했기 때문으로 보인다. 한국부동산원의 8월 1주(7일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.09% 올라 12주 연속 상승했고, 25개 자치구 모두 가격이 오른 것으로 나타났다. 서울 아파트 매매수급지수 역시 88.5를 기록, 전주 대비 0.2포인트(p) 올랐다. 지난 2월 4주(66.3) 저점을 찍은 뒤 23주 연속 상승세를 기록해 서울 아파트를 사려는 사람들이 늘어나고 있다.매매 가격이 오르면서 증여에 따른 취득세 부담도 늘었다. 올 1월부터 증여로 인한 취득세 과세표준이 종전 시가표준액(공시가격)에서 매매사례가액·감정평가액·경매 및 공매 금액 등 시가 인정액으로 바뀌었기 때문이다. 공시가격이 시세 대비 60~70% 가량으로 더 낮다는 점을 고려하면 세 부담은 더 늘어날 수밖에 없다. 예를 들어 송파구에 16억원대 아파트를 소유하고 있는 사람이 자녀에게 증여를 한다고 가정했을 때 대략적으로 2100만원의 취득세를 더 내야한다. 이지민 삼인세무회계 세무사는 “예를 들어 시가표준액 9억6000만원, 시가 16억인 경우로 가정하고 면적이 국민주택 규모 이하인 경우라면, 중과대상이 아니라면 취득세율 3.3%이며 취득세 차이는 2100만원 정도 발생하게 된다”고 말했다. 이처럼 취득세 과세표준 기준이 바뀌면서 증여보다 매매하는 비율이 늘고 있지만, 부동산 가격이 추가 상승할 가능성이 크거나 증여와 매매 후 상속에 드는 세금 차이가 그리 크지 않다면 아파트 가격이 더 오르기 전에 증여하는 것이 바람직하단 의견도 있다. 이지민 세무사는 “아파트를 팔아도 언젠가는 현금으로 상속해야 하는 것이며, 그 돈으로 또 다른 부동산을 취득하게 된다면 취득세를 납부해야 한다”면서 “결국 지금 그 부동산이 앞으로 오를 전망이 있다면 증여하는 것이 더 나을 수도 있어서 어떤 것이 더 나은지 개인별로 자세히 따져봐야 한다”고 조언했다.
- 서강대학교 평생교육원 '부동산학과' 입학생 모집
- [이데일리 김아름 기자] 서강대학교 게임&평생교육원은 2023년 가을학기 학점은행제 학사학위과정 수강생을 모집한다고 28일 밝혔다. 해당 전공과정은 부동산과 관련한 기초적인 이론을 비롯하여 부동산 관리, 금융, 경영, 개발 등 이론을 기초로 실무중심 강의를 하고 더불어 조세, 중개, 경매 등 관련 법률과 정책적인 분야를 접함으로써 부동산의 최유효이용을 꾀할 수 있는 지식을 학습할 수 있는 교과목으로 편성됐다.강의는 평일 야간, 토요일 전일반 등 다양한 클래스로 운영되며, 특히 별도로 수강생들이 맞춤형 학사관리를 받으며 원하는 과정을 6학기 내에 학위를 취득하여 대학원에 진학할 수 있도록 1인 1자격증 취득 프로그램(부동산중개사, 주택관리사보 등)을 운영하고 있다. 교수진은 전원 부동산학 박사학위 소지자로서 강의경력과 더불어 현업에 종사하고 있는 실무경력자로 구성되어 있다. 주임강사를 중심으로 동아리와 스터디 모임을 결성해 수강생 동기와 선후배 간은 물론 출강 교수들과 친근한 유대감이 형성될 수 있도록 지원한다. 또 부동산에 관한 이론과 실무 학습을 통해 부동산 전문가 양성은 물론 자산 비중이 부동산에 편중된 현실에서 부동산 관리능력을 배양하는 과정으로 운영하고 있다.서강대학교 게임&평생교육원의 2023년 가을학기 학점은행제 학사학위 교육과정 접수기간은 내달 25일까지다. 학생선발기준은 서류전형 및 수시면접을 통해 선착순 접수 진행하며 수능, 내신, 계열 등과는 무관하게 고졸 이상 학력자라면 누구나 입학할 수 있다. 자세한 사항은 서강대학교 게임&평생교육원 홈페이지를 통해 확인할 수 있으며, 행정사무실로 문의하면 된다.
- 대신자산신탁, 골든타워 인수 '포기'에…국민연금에 쏠린 눈
- [이데일리 김성수 기자] 대신자산신탁이 서울 강남구 삼성동 골든타워 인수를 포기하면서 해당 빌딩 소유자인 국민연금공단의 향후 의사결정에 시선이 쏠린다.매도자가 처음부터 입찰을 다시 진행할지, 아니면 기존 적격 예비인수후보(우선협상대상자 후보군)로 선정됐던 마스턴투자운용, 코람코자산신탁에 다시 평가를 진행할지를 결정해야 해서다. 골든타워 (자료=코람코자산신탁)◇ 재입찰 여부 결정해야…마스턴·코람코 2파전 되나20일 금융투자업계에 따르면 골든타워를 보유한 코크렙NPS제1호위탁관리부동산투자회사(이하 코크렙NPS제1호)는 해당 빌딩의 재매각 여부를 검토하고 있다.코크렙NPS제1호의 주주는 지분율 100%를 보유한 국민연금이며, 자산관리회사는 코람코자산신탁이다. 골든타워는 서울시 강남구 삼성로 511에 위치한 지상 21층~지하 7층, 연면적 4만480㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 서울지하철 2호선 삼성역·선릉역에서 걸어서 12분 걸리는 더블역세권 입지다.앞서 우선협상대상자로 선정됐던 대신자산신탁은 최근 골든타워 인수를 포기했다. 대신자산신탁이 입찰 당시 제시한 금액은 3.3㎡(평)당 4000만원대로, 총 4900억원에 이르는 것으로 알려졌다.코크렙NPS제1호 결산 투자보고서를 보면 골든타워 취득가액은 토지 1744억5900만원, 건물 783억2000만원 합해 총 2527억7900만원, 장부가액은 2310억7200만원이다. 만약 새 인수자가 건물을 4900억원에 매입하면 단순 계산해서 취득가액보다 93.8% 높은 금액에 사는 셈이다. 기존 적격 예비인수후보(숏리스트)로 선정됐던 마스턴투자운용, 코람코자산신탁이 다시 평가를 받는다면 후보군은 2파전으로 압축된다. 코람코자산신탁은 우협으로 선정되면 이 건물을 리츠로 담을 계획이다. 해당 리츠의 투자자는 확정됐다. 다만 언제 자산을 매입할지 알 수 없어서 정확한 투자자 지분율과 리츠명은 정해지지 않았다. 반면 입찰을 처음부터 다시 진행할 경우 잠재 매수자 폭이 좀 더 확대될 것으로 보인다. ◇ 강남권역, 공실률 1%대…“희소성 더 높아질 것”골든타워는 강남권역(GBD)에 속하는 만큼 임대수익 및 자산가치가 더 높아질 것으로 보인다. 글로벌 종합 부동산서비스 기업 쿠시먼앤웨이크필드에 따르면 올해 2분기 강남권역(GBD) 공실률은 전 분기 대비 0.7%포인트(p) 하락한 1.2%로 집계됐다. 도심권역(CBD) 3.7%, 여의도권역(YBD) 2.8%보다 낮은 공실률이다. 현대자동차그룹이 지난 1분기 준공된 스케일타워(타이거318) 전체를 사옥으로 매입하면서 해당 빌딩의 공실률 감소가 GBD 전체의 공실률 하락을 이끌었다. 임대료도 가파르게 오르고 있다. 글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 GBD는 지난 2분기 월 평균 실질임대료 14만원대를 돌파하며 CBD, YBD보다 높은 분기별 임대료 상승폭을 보이고 있다.서울 각 권역별 A급 오피스 실질 임대료 (자료=JLL코리아)실질 임대료는 순임대료에서 렌트프리(일정 약정 기간동안 무상임대)를 빼고 필요제경비를 더한 개념이다. 지난 2분기 GBD 내 A급 오피스의 월 평균 실질임대료는 전분기 대비 6.8%, 전년 동기 대비 21.3% 오른 약 14만8600원으로 집계됐다. 또한 최근 GBD에서는 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인이 높은 명목 임대료를 제시하는 모습이 관찰되고 있다는 게 JLL 측 설명이다.심혜원 JLL 리서치팀장은 “강남의 A급 오피스 시장은 수요에 비해 공실이 거의 전무하다”며 “강남 내 임차경쟁은 심화될 것”이라고 말했다.코크렙NPS제1호는 설립 규모가 8178억원이며, 존속 기한은 영속형이다. 결산 투자보고서를 보면 작년 10월 1일~올해 3월 31일 기준 배당수익률 2.55%, 연환산배당률 5.10%다. 이 기간 부동산 임대료 수익은 48억8178만원으로 총 수익(102억621만원)의 47.83%를 차지한다. 임대율(임대 가능면적에서 임대면적이 차지하는 비율)은 96.3%다. 부동산 기타수익은 32억1005만원으로 총 수익의 31.45%, 현금관련 수익은 21억874만원으로 20.66%다.현재 이 건물을 담보로 근저당권, 전세권이 설정돼 있다. 설정권자는 건물 12·13·19층을 사용 중인 애큐온캐피탈 등이며, 금액은 64억323만원이다. 전세권자는 부동산이 경매에 넘어갈 경우 다른 선순위 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있다.
