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- "부동산PF 위기 맞다…신탁사 리스크 전이가 '뇌관'"
- [이데일리 성주원 기자] “고금리와 물가 상승의 2개의 큰 파도가 치는 상황에서 부동산 경기마저 침체를 겪고 있다. 비용은 오르고 수입은 감소한 것이다. 수익성 악화 속에서 어떻게든 버텨오던 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 사업장들이 PF대출 채무를 상환하지 못하는 상황이 나타나고 있는데 이번 달부터는 이같은 사례가 더 많이 발생할 것으로 우려된다.”법무법인 바른의 부동산PF 금융위기대응팀을 이끌고 있는 김병일(사법연수원 33기) 변호사는 4일 이데일리와의 인터뷰에서 시장에서 언급되는 ‘부동산PF 위기설’과 관련해 “위기가 맞다”며 이같이 말했다.법무법인 바른 부동산PF 금융위기대응팀장 김병일 변호사가 이데일리와의 인터뷰에서 발언하고 있다. (사진= 김태형 기자)◇“부동산PF 위기 맞다…총선 이후 수면 위 부상 가능성”김 변호사는 “4·10 총선이 지나면 부동산PF 문제가 본격적으로 수면 위로 떠오를 것으로 예상된다”며 “PF대출 채무를 상환하지 못하는 것을 뜻하는 EOD(채무불이행) 상황이 발생하면 해당 PF 사업장에서 신용을 빌려줬던(공여) 시공사들이 대신 갚아야 한다(대위변제)”며 “시공사가 건실하지 못해 대위변제 능력이 없는 사업장이라면 결국 시공사마저도 구조조정을 하거나 도산으로 진행할 수밖에 없다”고 설명했다.이어 “채권금융기관 입장에서는 시공사를 통해서라도 채권을 회수해야 하는데 시공사의 능력이 안된다면 본격적인 채권 추심 절차로 들어갈 수밖에 없고 해당 사업은 정상적으로 진행될 수 없다”고 덧붙였다.이같은 부동산PF 위기 우려는 고금리와 물가 상승, 부동산 경기 침체가 맞물린 최근 2년간 누적돼왔다. 그러던 것이 올해 접어들면서 태영건설(009410)의 워크아웃 개시, 새천년종합건설·선원건설의 법인회생 신청과 함께 본격 이슈화했고, 기업 감사보고서 제출 시점, 총선 시점 등과 맞물리면서 ‘4월 위기설’로 불거진 것으로 풀이된다.도산·회생 등 기업구조조정 전문 조동현(35기) 변호사는 “지난해 말부터 올해 초 여의도 증권가와 회계법인들 사이에서 이미 기업 감사 의견 ‘적정’을 받기 어려운 기업들의 타개책으로 회생절차가 필요하다는 설이 있었고, 회생법원의 회생기업에 대한 공고 등에 따라 지난 2월에는 회생신청을 들어가거나 파산절차로 넘어가야 하는 건설사들의 사건 진행 현황이 집계되기도 했다”며 “의견 ‘적정’을 못 받은 기업들이 이미 일종의 ‘사망선고’를 받은 상태에서 산소호흡기를 달고 있다가 4·10 총선 이후에 본격적인 이슈로 터질 것 같다는 일부 전망이 ‘4월 위기설’의 배경이 된 것 같다”는 견해를 밝혔다. 그는 “반드시 ‘4월’로 특정할 것은 아니고, 위기 상황은 맞다는 의미”이라고 부연했다. 특히 상장사들은 감사의견 ‘거절’을 받을 경우 거래 정지, 상장 폐지로 이어질 수 있다는 점에서 더욱 치명적이다. 조 변호사는 “기업 입장에서 의견 ‘거절’을 극복할 수 있는 유일한 방법은 회생절차”라며 “이를 통해 전년도 의견을 ‘적정’으로 바꾸고 거래 재개든 정상화를 모색해야 한다”고 말했다.◇건설업계 관심 고조…신탁사 건전성 하락시 ‘일파만파’바른 부동산PF 금융위기대응팀은 최근 대두된 부동산PF 위기설과 관련해 주목해야 할 3가지 이슈로 △시공사의 워크아웃에 따른 기업구조개선 △책임준공 관리형 토지신탁의 문제 △부동산PF 대출위기에 따른 협력업체 대응방안을 꼽았다. 이와 관련해 지난달 25일 ‘부동산PF 대출 위기 제반 상황별 대응방안’ 3차 웨비나를 개최하기도 했다. 앞서 진행된 부동산PF 관련 1·2차 웨비나에 비해 참석자가 2.5배 늘어난 것은 최근 시장의 위기감을 보여준다. 법무법인 바른 부동산PF 금융위기대응팀장 김병일(가운데) 변호사와 팀원들이 포즈를 취하고 있다. 왼쪽부터 조동현 변호사, 김소연 변호사, 김병일 변호사, 우현수 변호사, 김용우 변호사. (사진= 김태형 기자)김소연(40기) 변호사는 “시공사가 워크아웃에 들어갈 경우 사업진행 또는 중단 시의 채권회수 가능성을 비교해 정상진행 사업장과 보류사업장으로 분류한다”며 “정상진행하더라도 대출금 정산과 공사비 지급 순서 관련 분쟁 발생 위험이 있고, 보류시에도 시공사 채무보증, 후순위 대여 등으로 시공사 교체가 쉽지 않은 리스크가 있다”고 지적했다.우현수(39기) 변호사는 책임준공 관리형 토지신탁계약에서 시공사 책임준공의무 위반 발생시 신탁사에 대한 리스크 전이가 발생하는 부분이 부동산PF 대출 위기의 핵심 사항이 될 것으로 우려했다. 우 변호사는 “최근 몇년 사이 부동산PF 대출의 상당부분이 14개 신탁사의 신탁사업으로 추진·진행됐다”며 “신탁사로 부동산PF 대출 위험이 전이돼 신탁사의 건전성에 영향을 줄 경우 해당 신탁사가 관여하는 모든 사업에 영향이 발생할 수 있고 이는 PF대출약정 당사자 모두에게 위기를 초래할 수 있다”고 했다.◇“전체 PF사업장 사업성 재진단 통해 개별 조치 취해야”시공사의 부실 악화시 도산절차로 이어질 가능성이 있는 만큼 협력업체들은 공사대금 확보를 위해 선제 대응하는 것이 중요하다.김용우(41기) 변호사는 “협력업체가 기성고를 청구하려면 보증기관에 지급보증을 청구하거나 발주자에게 직접지급 청구하는 2가지 방법이 있다”며 “지급보증의 경우 공사기간이 연장되면 지급보증기간을 연장해야 하고, 직접지급의 경우는 적용 법률과 채무 소멸시점을 유의해야 하는 만큼 전문가의 도움을 받아야 피해를 최소화할 수 있을 것”이라고 조언했다. 조동현 변호사는 “만약 시공사가 워크아웃에 들어갔다면 협력업체는 그냥 지켜봐서는 안되고 채권자로서 공사대금을 적극적이고 능동적으로 회수할 방안을 모색해야 한다”고 덧붙였다.김병일 변호사는 4월 위기설이 현실화하기 전 선제 대응이 필요하다고 지적했다. 김 변호사는 “과거 PF대출이 승인될 당시와 비교해 금리와 물가가 크게 오르고 부동산 경기가 침체된 만큼 현재 시점 기준으로 다시 한번 정확하게 사업장별 진단을 해야 한다”며 “이를 통해 △현재 위기만 넘기면 충분히 수익을 낼 수 있는 사업장 △강도 높은 구조조정이 불가피한 사업장 △당장 퇴출시켜야 할 사업장으로 분류해 각각 필요한 조치를 취해야 한다”고 말했다.그는 이어 “현재 부동산PF 관련 정책자금 지원이 구심점 없이 산발적으로 이뤄진다는 지적이 나온다”며 “금융기관들과 건설업계, 정부가 모두 참여하는 부동산PF 구조조정 전담 TF(태스크포스)를 구성하고, 전문 변호사·회계사들이 가세해 사업장별 정확한 진단과 필요한 지원을 적기에 한다면 충격파를 최소화할 수 있을 것”이라고 내다봤다.
- NH투자증권, ‘고급주택 시장 분석’ 보고서 발간
- [이데일리 박순엽 기자] NH투자증권(005940)이 ‘고급주택 시장 분석: 고급주택 트렌드 변화와 전망’ 보고서를 발간했다고 1일 밝혔다. 해당 보고서는 고급주택의 개념·특징과 시장동향과 수요 공급 분석을 통한 전망이 담겼다. NH투자증권의 ‘고급주택 시장 분석’ 보고서 표지 (사진=NH투자증권)고급주택은 지방세법상 주택가액과 연면적(전용면적) 초과 여부, 승강기 설치 여부 등 기준에 따라 정의되나 실제로는 세금 중과를 피하고자 법적 기준을 교묘하게 넘지 않는 사례가 많다. 따라서 사회적으로는 고급 자재로 지어지고 넓은 면적과 높은 층높이, 한강 또는 산 조망권 확보, 여유로운 주차장 등의 특징을 가진 주택으로 볼 수 있다. 이번 보고서에선 여러 연구를 종합해 고급주택을 양적 측면(가격)뿐 아니라 질적 측면(고급 자재 사용·생활 편의 등)에서도 좋아야 하고 사생활 보호가 잘 되고 다른 주택과 차별성을 지니고, 유사 사회계층 커뮤니티 형성이 잘 되는 곳으로 정의했다. 고급주택 유형을 단독주택, 연립주택(빌라), 아파트로 구분하고 아파트는 다시 단독형과 단지형으로 구분했는데, 사생활보호는 단독주택이 가장 강하고 커뮤니티 서비스는 아파트 단지형이 가장 좋다고 분석했다.주요 고급 아파트는 최근 1~2년 이내 신고가가 연이어 등장하고 있다. 한남동 ‘파르크한남(전용 268㎡)’이 2023년 8월 180억원에 거래되며 서울 아파트 역대 거래 최고가를 기록했으며, 최근엔 한남동 ‘나인원한남(전용 206㎡)’이 2024년 1월 97억원 신고가를 찍은 뒤 한 달 만인 지난 2월 99억5000만원에 거래됐다. 성수동 ‘아크로서울포레스트(전용 198㎡)’도 2023년 8월 99억원에 거래되기도 했다. 고급 연립주택(빌라)은 세대수가 많지 않아 거래가 빈번하게 일어나지 않지만 거래될 때마다 신고가를 기록하고 있다. 청담동 ‘마크힐스이스트윙(전용 193㎡)’은 2024년 2월 85억원에 거래되며 직전 거래(2021년 8월)보다 30억원 오르며 신고가를 기록했다. 서초동 ‘트라움하우스5차(전용 274㎡)’는 2021년 9월 185억원으로 거래되며 공동주택 최고가에 이름을 올렸다. 최근 강남권에선 고급 아파트 공급이 이어지고 있다. 2020년 분양 당시 분양가 130억~300억원으로 국내 아파트 최고 분양가 기록을 세웠던 청담동 ‘에테르노 청담’은 최근 입주 완료됐고, 2022년 임대 후 분양 방식으로 공급됐던 논현동 ‘브라이튼 N40’도 3.3㎡당 8000만원 이상에 양도 전환 중이다. 또 청담동을 중심으로 여러 고급 아파트가 분양 예정인데, 분양가는 최소 100억원대부터 최대 800억원에 달한다. 한국의 자산가들이 늘어나면서 고급주택의 유효 수요층도 계속 증가하리란 게 보고서 전망이다. 투자은행 ‘크레디트스위스’ 보고서에 따르면 2022년 말 기준 자산 5000만달러(지난달 기준 661억원) 이상의 초고액 자산가가 3886명으로 2020년보다 94% 증가했다. 또 영국 부동산 컨설팅 회사 ‘나이트프랭크’에선 2023년 자산 3000만 달러(지난달 기준 397억원) 이상 자산가가 7310명이고 2028년까지 9470명으로 증가할 것으로 전망했다. 정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “고급주택 시장 규모는 구매력 갖춘 초고액 자산가의 증가와 강남권, 용산, 한강변 및 공원 조망 지역을 중심으로 공급이 꾸준하게 이어지며 영역이 확대될 전망”이라면서도 “주 수요층도 경기·금리 등 거시적 환경 변수에서 벗어날 수 없고, 수요 일부는 강남 고가주택시장으로 흡수, 분산 등 하락요인 또한 있어 앞으로 공급량, 분양가격과 함께 특히 유효수요의 변화를 지켜볼 필요가 있다”고 분석했다. 정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “고급주택 시장은 양적 측면뿐 아니라 질적 측면에서도 좋아야 하고, 사생활 보호·차별성·유사 계층 커뮤니티 형성 등 요인을 중시한다”며 “제한된 수급으로 인해 시장 침체기에 거래가 없어 하락 폭이 가시화되지 않는 데 비해 활황기엔 상방의 캡이 없어 상승 탄력이 클 것으로 본다”고 말했다.해당 보고서 원문은 NH투자증권 공식 블로그에서 확인할 수 있다.
- "올해 리츠시장, 하반기 재평가 된다…외국인·기관 쓸어담는 중"
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] “리츠(REITs·부동산투자회사)는 결국 올해 하반기 제대로 평가받을 겁니다. 리츠 시장이 지난 2022년 5월부터 약 1년 6개월 동안 계속 떨어졌지만 최근 외국인과 기관이 상장 리츠를 100만주, 85만주씩 샀습니다.” (조준현 한국리츠협회 본부장)조준현 한국리츠협회 본부장과 연사들은 28일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 입을 모았다.이날 행사에서는 △윤영주 롯데AMC 리츠사업부문장 상무(롯데리츠) △김형진 삼성SRA자산운용 리츠투자팀 팀장(삼성FN리츠) △김성환 디앤디인베스트먼트 투자1본부 본부장(디앤디플랫폼 리츠) 순으로 발표를 진행했다.윤영주 롯데AMC 리츠사업부문장 상무가 28일 서울 영등포구 공군호텔에서 열린 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 발언하고 있다. (사진=김성수 기자)◇ 롯데리츠, 저금리차환 ‘주력’…이자 아껴 배당↑롯데리츠는 2조3000억원 규모 운용자산을 보유한 국내 대표 리테일 리츠다. 자기자본(에쿼티) 1조1931억원 중 50%는 롯데쇼핑, 잔여지분은 외부투자자의 출자로 조달했다. 나머지 투자금은 차입금(담보대출 7740억원, 담보부사채 3650억원)과 임차보증금(1096억원)으로 충당했다. 롯데리츠는 향후 만기가 돌아올 차입금(이달 기준 금액)이 총 1조1390억원이다. 롯데리츠는 작년에 집중됐던 차입금 만기를 3년에 걸쳐 분산했다.각 연도별로 만기가 돌아올 차입금은 △올해 4650억원(대출 1000억원, 채권 3650억원) △내년 대출 4690억원 △2026년 대출 2050억원이다. 회사채와 은행 담보대출 및 고정·변동금리 비중을 적정하게 배분해서 관리 중이다. 미국 금리 인상 여파로 자금조달 금리가 상승했지만, 올해부터 저금리로 차환이 진행될 예정이다. 예컨대 지난 1월에는 1300억원에 대해서 ‘양도성예금증서(CD)+2.08%’인 금리를 ‘CD+1.20%’로 차환했다. 이달에는 750억원에 대해 ‘5%’인 금리를 ‘CD+1.0%’로 차환했다. 담보인정비율(LTV)도 낮아졌다. 최초매입가 기준 LTV는 49.5%였지만 작년 공정가치 기준으로는 41%로 하락했다. 롯데리츠는 올해 금리 하락이 예상됨에 따라 기존 고금리에 받았던 차입금을 저금리로 리파이낸싱하는 데 주력할 예정이다. 기존에 5.26%, CD+1.91%인 금리를 더 낮은 금리에 차환하겠다는 뜻이다. 이로써 이자비용을 절감하고 배당금을 회복하는 데 집중할 계획이다. 또한 내년 이후 금리가 안정화되면 단기물로 조달했던 차입금을 장기물로 전환해서 향후 장기 차입비율을 70% 수준으로 점진적으로 확대할 계획이다. 향후 리파이낸싱 계획을 보면 △오는 7월 2400억원 담보부사채(강남점 담보평가 증가액을 활용해 사채 발행 추진) △오는 9월 2250억원 은행대출 및 사채 △내년 3월 1580억원 은행대출(조기상환 및 저금리 차환 추진)이다. ◇ 삼성FN리츠, 올해 1300억 이상 신규자산 편입삼성FN리츠는 강남구 테헤란로 대치타워, 중구 세종대로 에스원빌딩을 기초자산으로 갖고 있는 상장 리츠다. 운용자산 규모는 7425억원이며 주요 주주는 삼성생명(지분율 19.5%) 및 삼성화재(지분율 18.7%)다.김형진 삼성SRA자산운용 리츠투자팀 팀장이 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 발언하고 있다. (사진=김성수 기자)선순위 담보대출을 받고 있으며 차입금은 3491억원, LTV는 54.9%다. 대주단은 삼성생명, IBK기업은행, 신한은행, 대구은행이다. 변동금리 조건이며, 금리 수준은 ‘CD 91일물 금리+1.10%포인트(p)’다. 금융투자협회 채권정보센터에 따르면 CD 91일물 금리는 이달(28일) 기준 3.64%다. 즉 CD금리+1.10%p는 4.74%다. 만기는 오는 11월 24일 도래한다. 삼성리츠가 향후 리파이낸싱을 할 경우 금리하락 및 담보자산가치 상승 효과를 얻을 것으로 보인다. 금리조건이 개선돼서 이자비용 부담이 줄어들거나 신규자산을 편입할 경우 일부 금액에 한해 자산재평가를 실시해서(자산가치 상승) 추가 자금조달 여력을 확보하는 것이다. 이로써 차입여력 확대 및 재무개선 효과를 얻을 것으로 기대된다. 올해 오피스 선순위 담보대출 금리는 4%대 중후반으로 예상된다. 또한 삼성FN리츠는 향후 신규투자로 외형 성장에 나설 계획이다. 신규투자 규모로는 △올해 1300억원 이상 △내년 5000억원 이상 △오는 2027년 1조원 이상을 각각 진행해서 2027년 자산규모 2조5000억원, 시가총액 1조2000억원을 달성하는 것이 목표다. 삼성FN리츠의 우선협상권 후보 자산은 삼성생명 서초타워, 삼성생명 잠실빌딩, 삼성SDS 판교사옥, 서초사옥, 청담스퀘어다. 삼성FN리츠와 삼성 금융그룹 계열사들 간에 양해각서(MOU)가 체결돼 있다.올해 중 신규자산을 1개 이상 편입할 계획이며, 해당 리츠는 삼성FN리츠에 직접 편입해서 운용할 예정이다. 올 하반기 신규 편입할 계획인 자산규모는 1300억원이다. 현재 신규 자산 관련 매매를 협의 중이며, 협의 과정에서 변경될 수 있다. ◇ 디앤디플랫폼, 6%대 회사채 1년물 580억 발행디앤디플랫폼리츠는 오피스 및 국내외 물류센터 자산으로 구성된 약 8700억원 규모의 국내 최초 멀티섹터 상장리츠다. 오피스 1곳 지분증권(세미콜론 문래), 물류센터 2곳 지분증권(파스토 용인1·2센터), 물류센터 1곳 수익증권(일본 오다와라 아마존)을 갖고 있다.주요 주주는 △코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사(작년 9월 말 기준 지분율 15%) △삼성증권(코람코자산운용, 지분율 10%) △SK디앤디(지분율 9%)다. 김성환 디앤디인베스트먼트 투자1본부 본부장이 ‘2024년 1분기 상장리츠 투자간담회(IR)’에서 발언하고 있다. (사진=김성수 기자)디앤디플랫폼리츠는 올해 상반기 만기가 다가오는 대출에 대해 리파이낸싱 및 캐피탈 리사이클링(자본 재순환)을 통해 금융비용을 최소화할 계획이다.현재 총 차입금은 5362억원이며, 이 중 올해 만기도래하는 차입금은 1197억원이다. LTV는 59%고 100% 고정금리며, 가중평균 금리는 3.3% 수준이다.차입 상환 계획으로는 △회사채 발행(오는 6월 연 6%대에 만기 1년짜리 회사채 580억원 발행 목표)으로 리파이낸싱 △캐피탈 리사이클링(기존 자산인 이지스300호 매각 후 대출 상환 및 우량자산 매입)이 있다. 경쟁력 있는 금리로 회사채, 대출(차환) 등 리파이낸싱을 검토 중이다. 또한 이지스300호(일본 아마존 물류센터)를 매각해서 기존 고금리 대출을 상환하거나 신규 자산편입에 활용할 계획이다.디앤디플랫폼리츠의 단기 전략은 SK디앤디가 개발한 자산 또는 SK그룹 자산을 편입해서 투자대상 다변화 및 외연 확장에 나서는 것이다. 구체적으로는 도심권역(CBD) 을지로·명동 권역 최중심에 있는 연면적 약 4200평 규모 명동N오피스를 매입할 계획이다. 오는 4~6월 매각가격 등 주요 조건을 협의해서 7~10월 리츠 수권절차를 진행하고, 11~12월 자산편입을 진행할 예정이다.또한 장기 전략은 SK디앤디와의 개발사업에 투자하고 신성장섹터에 진입하는 것이다. SK디앤디 공동 개발사업에 초기 투자해서 우량한 자산에 대해 우선 매수권을 확보하는 것이다. 신성장 섹터로는 라이프사이언스 오피스가 꼽혔다. 이를 위해 아이리스랩(IRIS Lab)과 협업하고 있으며, 수도권 내 라이프사이언스 오피스 투자구조를 협의하고 있다. 아이리스랩은 바이오 스타트업을 위한 공유 오피스, 실험실을 운영하는 업체다.
- 고금리에 '가계부채 비율' 안정됐지만…부동산PF 부실 우려 커졌다(종합)
- [이데일리 하상렬 기자] 고금리 장기화로 가계 빚 수준은 안정되는 모습이지만, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체율이 상승하는 등 PF사업장 관련 잠재 리스크가 커졌다는 진단이 나왔다. 다만 한국은행은 현재 우리나라 금융안정 상황을 양호하다고 평가, PF사업장 부실의 확산 가능성을 낮게 봤다.이종렬 한국은행 부총재보가 28일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 금융안정 상황(2024년 3월) 설명회에서 발언하고 있다.(사진=한국은행 제공)◇가계 빚 줄었지만…기업 부담은 늘어한은은 28일 금융통화위원회 정기회의를 열고 이 같은 내용이 담긴 ‘3월 금융안정 상황’에 대해 논의했다.보고서에 따르면 단기 금융불안 수준을 평가하는 금융불안지수(FSI)는 지난달 16.9로 전월대비 0.4포인트 하락했다. 3개월 연속 하락세다. FSI는 ‘주의’ 단계인 12를 넘었지만, ‘위험’ 단계인 24보다는 낮은 수준이다. 중장기적 관점에서 금융시스템의 취약성을 측정하는 금융취약성지수(FVI)도 지난해 4분기 32.9를 기록해 3분기(37.1)보다 하락했다. 장기평균(37.7)을 하회하는 수준이다. FVI는 빚투, 영끌 등으로 빚이 늘고 자산가격이 급등했던 2021년 3분기(56.8) 정점을 찍고 추세적으로 하락하고 있다.[이데일리 이미나 기자]그간 한은이 강조해왔던 명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율도 줄었다. 지난해 4분기 GDP 대비 가계신용 비율은 100.6%로 전분기(101.5%) 대비 0.9%포인트 하락했다. 2분기 연속 하락세로 장기추세선인 106.5%보다 낮다. 가계신용은 4분기 중 0.4% 증가하는 데 그쳤고, 올 들어서도 증가폭이 둔화하고 있다. 주택관련대출 증가폭이 축소되고 신용대출 등 기타대출의 감소세가 이어진 영향이다.다만 기업신용 비율은 늘었다. 기업신용 비율은 지난해 4분기 124.3%로 전분기(124.1%)보다 상승, 사상 최고치를 경신했다. 장기추세선인 119.2%와 비교해서도 높은 수준이다. 기업신용이 증가하면서 기업의 재무건전성은 악화되고 있다. 지난해 3분기 기준 기업들의 매출액증가율은 -4.0%로 2022년(18.9%) 대비 하락 전환했다. 영업이익이 줄자 이자지급능력을 상실한 취약기업 비중은 44.4%를 기록, 2022년(37.0%)보다 늘었다. 26일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 금융안정 상황(2024년 3월) 설명회. 사진 왼쪽부터 신준영 금융기관분석부장, 서평석 금융안정기획부장, 이종렬 부총재보, 장정수 금융안정국장, 임광규 안정총괄팀장. (사진=한국은행 제공)◇‘금융 불균형’보다 ‘PF 불안’에 무게한은은 2021년 8월 금리 인상의 시발점이 됐던 ‘금융불균형 이슈’보다 ‘PF 불안’에 더 관심을 쏟았다. 특히 부동산PF 연체율이 최근 증가하면서, 관련 사업장의 부실 위험이 커졌다고 우려했다. PF 사업장의 부실을 발단으로 시공사인 건설사 부실로 이어지는 등 리스크가 확산될 가능성을 유의해야 한다는 것이다. PF 대출 연체율은 지난해말 2.7%로 1년 전(1.2%)에 비해 1.5%포인트 상승했다. 한은은 건설사들의 재무건전성이 악화되고 있다는 점을 짚었다. 상장 66개 건설사 중 취약기업(이자보상배율 1배, 유동비율 100%, 부채비율 200%) 비중은 지난해 9월 39.4%로 2022년(34.7%)보다 늘었다. 유동성우려기업 비중도 16.7%로 2022년(11.6%)보다 상승했고, 과다부채기업 비중 역시 28.8%로 2022년(28.4%) 대비 올랐다. 건설사 재무제표에 반영되지 않은 PF채무보증 등 우발부채도 늘었다. 한국신용평가에 따르면 15개 건설사의 PF채무보증 규모는 지난해 9월말 기준 28조원에 달했다. 2020년말까지만 해도 16조1000억원이었으나 3년 새 11조9000억원 급증했다.PF 부실은 한은 금융통화위원회에서도 주요 안건으로 오르고 있다. 지난 2월 금통위 의사록에 따르면 한 위원은 “부동산 PF 부실 확산 리스크는 여전히 잠재하고 있고 은행 및 비은행 금융기관의 연체율이 상승세를 지속하고 있어 긴축 지속의 위험이 점차 증가하고 있다”며 “향후 취약 부문의 문제가 금융시장 전체의 불안정으로 이어지지 않도록 대비할 필요가 있다”고 평가했다. 한은은 2022년말 금리를 인상하면서도 레고랜드 관련 채무불이행 발생으로 PF 금융불안이 커지자 단기시장에 유동성을 공급한 바 있다. [이데일리 이미나 기자]일단 한은은 시공사를 통한 PF사업장의 부실 확산 가능성은 제한적이라고 평가했다. 한은이 금융감독원으로부터 부동산PF 대출에 대한 사업장별 내역을 입수해 분석한 결과 지난해 9월말 금융기관 익스포저는 132조9000억원으로 집계됐다. 한은은 132조9000억원 중 △5조9000억원을 고위험 △20조7000억원을 중위험 △103조6000억원을 저위험으로 분류했다. 한은은 고위험 사업장에 시공사로 참여한 건설사 중 85%는 시공능력이 100위권 밖이라 PF익스포저 자체가 크지 않다고 봤다. 또 고위험 사업장에 참여하는 개별 건설사의 전체 사업장 익스포저의 81.7%는 저위험 사업장에 해당해 고위험 사업장 부실이 중·저위험 사업장으로 전이될 가능성이 크지 않다고 분석했다.이종렬 한은 부총재보는 이날 기자설명회에서 “금융안정 상황은 전반적으로 안정적”이라며 “걱정스러운 부분이 PF 부분이라 분석자료를 냈다”고 말했다. 이어 “PF 관련 제2금융권 연체율이 상승하고 있지만, 충분히 관리 가능하며 금융권 전체로 감내할 수 있는 수준”이라고 덧붙였다.
- ‘밀리면 사자’ 국고채 금리, 상승폭 축소… 10년물, 0.8bp↑[채권분석]
- [이데일리 유준하 기자] 28일 국내 국고채 금리는 장 중 상승폭을 좁히고 있다. 미국 연방준비제도(Fed·연준) 인사의 매파적 발언을 소화하는 가운데 ‘밀리면 사자’식 매수세가 붙으며 가격 낙폭을 좁히는 모습이다. 채권 금리와 가격은 반대로 움직인다.10년 국채선물 가격 5분봉 차트(자료=마켓포인트)◇국고채 금리, 일제히 하락이날 마켓포인트에 따르면 국고채 2년물과 3년물 금리는 오전 11시26분 기준 3.343%, 3.296%로 각각 2.0bp(1bp=0.01%포인트), 1.0bp 상승 중이다. 5년물은 1.6bp 오른 3.330%, 10년물 금리는 0.8bp 상승한 3.383%를 기록하고 있다.이어 20년물 금리는 0.7bp 오른 3.372%, 30년물 금리는 0.8bp 오른 3.270%를 기록 중이다. 앞서 국고채 장내 금리는 3년물 3.306%, 10년물 3.397%까지 상승한 바 있다.국채선물도 소폭 약세다. 3년 국채선물(KTB3)은 전거래일 대비 3틱 내린 104.86에, 10년 국채선물(KTB10)은 12틱 내린 113.58을 기록 중이다. 30년 국채선물(KTB30)은 10틱 내린 132.32에 거래되고 있다.수급별로 보면 3년 국채선물은 외국인 3296계약 등 순매수를, 금융투자 2203계약 순매도를 보인다. 10년 국채선물에선 외국인 708계약, 투신 217계약 등 순매수를, 금융투자 826계약 순매도를 기록 중이다.개장 전 크리스토퍼 월러 연준 이사는 올해 금리인하를 서두를 필요가 없다며, 최근 경제지표를 고려하면 올해 금리 인하 시기를 늦추거나 인하 횟수를 줄여야 한다고 밝혔다.◇‘밀리면 사자’에 금리 상승폭 축소이날 레포(RP) 금리가 전거래일 대비 12bp 상승한 3.40%서 시작했지만 여전히 ‘밀리면 사자’식 매수세가 이어지고 있다.한 증권사 채권 딜러는 “최근 보면 미국기준으로 두 번, 세 번 인하 나오다가 요즘은 인하를 한번, 두 번 정도 한 다음에 내년 다시 올리는 시나리오까지 나오는 상황”이라면서 “다만 이건 나중의 일이고 지금은 일단 한국은 인하를 한다가 시장에 깔려있다”고 짚었다.이어 “그리고 올해 인하를 한 번이라도 하게 되면 추가 인하에 대한 기대가 다시 반영되기 마련”이라면서 “이래서 다들 마음이 급하다 보니 밀리면 사자 식으로 가는 것”이라고 덧붙였다.그는 “언젠간 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 쪽이 뭔가 터져서 크레딧 스프레드가 벌어질 것이란 기대로 버티기에는 남들 다 먹을 때 나만 못 먹는 리스크가 너무 크다”고 전했다.
- 한은 "PF사업장 리스크 커졌다"…건설사 구조조정시 '실물경제' 악화
- [이데일리 하상렬 최정희 기자] 한국은행은 금융기관의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체율이 상승하는 등 PF사업장 관련 잠재 리스크가 커졌다고 진단했다. 특히 부동산 경기, 건설업황 회복이 지연될 경우 건설사 유동성 사정이 악화될 수 있다는 우려가 나온다. 그럼에도 전체 금융권 PF 익스포져의 90% 이상이 부실 가능성이 크지 않아 시공사인 건설사를 통한 PF사업장의 부실 확산 가능성은 제한적이라는 평가다. 사진=이데일리DB한국은행은 28일 금융통화위원회 정기회의에서 이 같은 내용이 담긴 ‘3월 금융안정 상황’을 점검했다고 밝혔다.◇ 건설사 흔들려도 ‘정상 PF사업장’으로 부실 확산 안 될 듯보고서에 따르면 금융기관의 부동산PF 대출 잔액은 작년말 135조6000억원으로 1년 전보다 4.1%(5조3000억원) 증가에 그쳤다. 2020년, 2021년 각각 20.4%, 17.4% 급증한 것 대비 PF대출 증가세는 정체되고 있다.그러나 연체율은 작년말 2.7%로 1년전 1.2%에 비해서도 1.5%포인트나 상승했다. 2020년 0.6%, 2021년 0.4%였으나 연체율이 빠르게 오르고 있다. 특히 자본 대비 PF대출 비율과 연체액 비율을 볼 때 저축은행이 각각 65.1%, 4.5%로 타 업권 대비 큰 것으로 나타났다. 그만큼 부실 위험이 높은 것이다. 한은은 PF 연체율이 상승한 점 등에 비춰 볼 때 PF 사업장 관련 리스크가 다소 증대된 것으로 추정했다. 한은은 “최근 워크아웃을 신청한 태영건설의 경우에도 일부 PF사업장의 부실이 발단이 돼 시공사인 건설사의 부실이 이어지게 됐고 일각에선 재무여력이 부족한 건설사들의 일부 PF사업장 부실이 해당 건설사가 진행중인 여타 정상 사업장으로 리스크가 확산될 가능성에 대해서도 우려가 제기된다”고 설명했다. 그러나 시공사(건설사)를 통한 PF사업장의 부실 확산 가능성은 제한적이라는 평가다. 한은이 금융감독원으로부터 부동산PF 대출에 대한 사업장별 내역을 입수해 분석한 결과 작년 9월말 금융기관 익스포져는 132조9000억원(증권사 신탁계정, 해외사업장 대출 등 제외)으로 집계됐다. 금감원은 PF사업장을 ‘양호(정상)-보통(요주의)-악화 우려(고정이하)’로 분류하고 있는데 한은은 PF사업장별로 △착수시점 △사업장 소재지 △사업형태 △사업진행단계 △사업지연정도 △시공사 시공능력 △공사비 부담 등 7개 항목에 대한 위험 수준을 평가하고 이를 종합해 표준화된 리스크 점수를 부과, △고위험 △중위험 △저위험 사업장으로 분류했다. 전체 PF익스포져 중 악화 우려로 분류된 익스포져는 2조7000억원인데 이는 금융기관이 대손충당금 등을 충분히 쌓은 부분이기 때문에 분석 대상에서 제외했다. 나머지 고위험으로 분류된 익스포져는 5조9000억원, 중위험은 20조7000억원, 저위험은 103조6000억원으로 중·저위험 익스포저가 전체의 93.5%를 차지했다. 한은은 고위험 사업장에 시공사로 참여한 건설사가 작년 9월말 총 206개사인데 이중 85%의 건설사는 시공능력이 100위권 밖이라 PF익스포저 자체가 크지 않다고 분석했다. 또 고위험 사업장에 참여하는 개별 건설사의 전체 사업장 익스포저의 81.7%는 저위험 사업장에 해당됐다. 그로 인해 고위험 사업장이 부실이 중·저위험 사업장으로 전이될 가능성이 크지 않다는 설명이다. 출처: 한국은행PF 사업장 잠재리스크가 현실화되고 해당 리스크가 취약 건설사를 통해 전이·확산되더라도 금융권 자본적정성에 미치는 영향은 감내 가능하다는 분석도 나온다. 한은이 고위험 이상의 사업장 전체가 부실화되거나 고위험 사업장 시공사의 여타 사업장까지 부실이 전이될 경우를 가정해 분석한 결과 모든 금융업권에서 규제비율 이상을 유지했다.저축은행(14.1%→11.4%), 여신전문금융회사(18.4%→16.8%), 증권사(740.9%→717.1%), 보험사(224.1%→221.0%), 은행(16.6%→16.4%) 순으로 자본비율 하락 정도가 컸으나 규제비율 이상이었다. ◇ 건설사 재무건전성 악화는 우려…실물경제 악영향그러나 한편에선 작년 들어 건설사들의 재무건전성이 악화되고 있다는 우려가 나온다. 한국신용평가에 따르면 15개 건설사의 PF채무보증 규모는 작년 9월말 기준 28조원에 달했다. 2020년말까지만 해도 16조1000억원이었으나 3년새 11조9000억원 급증한 것이다. PF사업장 부실 등으로 인해 우발채무가 현실화될 경우 건설사들의 재무건전성이 취약해질 수 있다. 실제로 상장 66개 건설사 중 취약기업(이자보상배율 1배, 유동비율 100%, 부채비율 200%) 비중은 작년 9월 39.4%로 2022년(34.7%)보다 늘었다. 유동성우려기업 비중도 16.7%로 2022년(11.6%)보다 상승했고, 과다부채기업 비중 역시 28.8%로 2022년(28.4%) 대비 올랐다.한은은 “작년 들어 건설업의 전반적인 재무건전성이 취약해지는 모습을 보이고 있다”며 “일부 PF사업장의 리스크 현실화가 재무여력이 부족한 시공사의 부실을 통해 다른 사업장으로 전이될 가능성이 있다”고 설명했다. 건설사가 부실화 될 경우 실물경제에도 악영향이 크다. 저축은행 PF부실 사태 당시 PF사업장 부실과 다수 건설사 구조조정이 병행되면서 건설투자가 2010~2012년 3년간 연평균 3.3% 감소했다. 이에 따라 한은은 부동산PF의 질서 있는 정리가 이뤄질 수 있도록 부실 우려 사업장에 대해 구조조정을 지속적으로 추진할 필요가 있다고 제언했다. 또 현재 감독 당국이 추진하고 있는 PF대출에 대한 대손충당금 적립 기준 강화는 부실 PF사업장에 대한 조기 손실인식과 정리 지연 방지를 통한 구조조정 촉진에 긍정적으로 작용할 것으로 예상했다.
