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- 고금리에 저평가된 '초우량' 자산…"상장리츠, 지금이 투자 기회"
- [이데일리 김성수 기자] “우리나라 리츠(REITs·부동산투자회사)들은 초우량 자산을 담고 있습니다. 빌딩, 오피스들은 물가가 오르면 그만큼 임대료에도 반영해 올리도록 계약돼 있습니다. 리츠에 편입된 자산의 본질가치(내재가치)를 고려하면 지금 주가가 과도하게 떨어져서 지금이 리츠 투자의 적기라는 말도 있습니다.”정병윤 한국리츠협회장과 연사들은 10일 한국리츠협회 주최로 서울 여의도 켄싱턴호텔에서 열린 ‘2022년 상장리츠 IR(투자간담회)’에서 이같이 입을 모았다. 이날 행사에서는 ▲김동중 NH농협리츠운용 부장(NH올원리츠 및 NH프라임리츠) ▲이동진 ESR켄달스퀘어리츠운용 본부장(ESR켄달스퀘어리츠) ▲임현규 KB자산운용 본부장(KB스타리츠) ▲백민주 SK리츠운용 본부장(SK리츠) ▲박준태 미래에셋자산운용 본부장(미래에셋글로벌리츠) ▲민광희 제이알투자운용 상무이사(제이알글로벌리츠) 순으로 발표를 진행했다.이동진 ESR켄달스퀘어리츠운용 본부장이 10일 서울 여의도 켄싱턴호텔에서 열린 ‘2022년 상장리츠 IR(투자간담회)’에서 발표하고 있다. (사진=한국리츠협회 유튜브 캡처)◇ “ESR켄달스퀘어, 공실률 제로…내년 금융비용 최소화할 것”이동진 ESR켄달스퀘어리츠운용 본부장은 “ESR켄달스퀘어리츠는 올해 주가 조정을 가장 많이 받은 리츠”라며 “주가가 지난 4월 7000원대 초반에서 현재 3000원대로 떨어졌다”고 소개했다. 이 본부장은 “켄달스퀘어리츠는 주주의 80% 이상이 기관투자자로 구성돼있다 보니 기관이 280만주를 순매도한 결과 주가가 40% 이상 하락했다”며 “다만 기관 주주들과 컨퍼런스 콜을 진행한 결과 펀더멘털에 비해 주가가 지나치게 저평가돼서 추가로 더 사야 한다는 데 동의했다”고 말했다. 그는 “켄달스퀘어리츠 18개 자산은 공실률이 0%로, 주가가 반토막 날 정도로 실물 상황이 악화되지 않았다”며 “시장이 이를 잘 못 느끼는 것 같지만 내년 상반기가 지나면 자연스레 켄달스퀘어리츠의 펀더멘털을 증명할 수 있을 것”이라고 강조했다.또한 “전체 공간의 55%를 쿠팡이 이용하는데, 쿠팡 3분기 영업이익은 2014년 로켓배송 출범 후 8년 만에 흑자로 돌아왔다”며 “자산가치와 월세수취 활동에는 큰 변화가 없지만, 내년 금융이자 비용에는 불확실성이 있다”고 말했다.이어 “내년 12월 4000억원 차입금이 만기 도래하는데, 은행 선순위 장기대출”이라며 “빌릴 곳을 다원화해서 단기로 돌리거나, 해외자본을 들여오는 등 방법을 활용해서 낮은 이자율로 리파이낸싱(재융자)해서 금리 상승분을 방어하려 하고 있다”고 설명했다.임현규 KB자산운용 본부장이 10일 서울 여의도 켄싱턴호텔에서 열린 ‘2022년 상장리츠 IR(투자간담회)’에서 발표하고 있다. (사진=한국리츠협회 유튜브 캡처)◇ “KB스타리츠, 물가연동 임대료 인상…종로타워 밸류업 가능”임현규 KB자산운용 본부장은 인플레이션에 따른 화폐가치 하락을 언급하며 리츠 주가가 장기적으로 우상향할 것이라고 강조했다. 임 본부장은 “직장생활을 시작했던 1999년 당시만 해도 여의도 점심값이 평균 4000~4500원 정도였는데, 지금은 1만원 이상으로 2배 가까이 올랐다”며 “리츠는 부동산이 기초자산인 자산이기 때문에 10년 후 화폐가치가 떨어진 만큼은 최소한 부동산 가격이 올라 있을 것”이라고 말했다.그는 “KB스타리츠는 벨기에 노스 갤럭시 타워가 전체의 90%를 차지하고 있고, 약 10%는 영국 삼성 유럽 헤드쿼터에 투자하고 있다”며 “벨기에 노스 갤럭시 타워의 경우 지하 전체 면적의 약 13%를 벨기에 정부가 데이터센터로 활용하고 있다”고 설명했다.이어 “세무 관련 정보가 들어있는 데이터센터라서 이전하기가 현실적으로 어렵고, 계약 만료시점에 재계약될 가능성이 상당히 높다고 보고 있다”며 “영국 삼성 유럽 헤드쿼터의 경우 삼성전자 유럽 법인이 전체를 사용하고 있고, 모든 비용을 임차인이 부담하는 조건으로 돼 있다”고 말했다.또한 “대출 조건의 경우 벨기에 갤럭시 타운은 최대 5년까지 대출 기간을 연장할 수 있다”며 “대출금리는 연 1.2% 고정금리에 3개월물 유리보(EURIBOR)를 더한 수준”이라고 말했다. 3개월물 유리보는 지난 8일 기준 1.791%다.아울러 “물가와 연동해 임대료가 오르는 구조”라며 “유리보 금리가 오를 경우 이는 곧 물가가 오른다는 뜻이기 때문에 실질적으로 배당 수익률이 감소하는 상황이 크게 발생하지 않는다”고 말했다.KB스타리츠의 배당수익률은 연 환산 8% 수준에 이른다.백민주 SK리츠운용 본부장은 지난달 매입한 종로타워의 가치를 끌어올릴 여지가 많다고 강조했다. 오피스 임대료 정상화, 친환경 에너지 솔루션 적용, 미디어파사드를 통한 옥외광고 등 다양한 전략을 통해서다.SK리츠가 추진하는 밸류업(가치상승) 전략을 시각화한 모습 (자료=SK리츠)백 본부장은 “내년 수도권 광역급행철도(GTX)가 뚫린다”며 “종로타워 인근 공평동 재개발로 주변 환경이 정비되면 지가에 긍정적 영향이 있을 것”이라고 말했다. 또한 “(종로타워) 임대료가 주변 건물 임대료보다 20% 이상 낮아서 임대료를 정상화할 여지가 있다”고 설명했다.아울러 “SK그린캠퍼스를 단일 임차인으로 삼고, 미디어파사드나 옥외광고판을 설치하며 선큰가든을 포함한 리테일 리노베이션으로 밸류업(가치 상승)을 완료하면 캡레이트를 4% 초반에서 평균 4% 후반으로 올릴 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
- [미리보는 이데일리신문]탈중국…이제 글로벌 제조메카는 베트남
- [이데일리 박기주 기자] 다음은 9일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-탈중국…이제 글로벌 제조메카는 베트남-내년까지 4조 상황 도래…흥국사태 재연될라 ‘촉각’-적자 전환한 롯데하이마트, 점포수 확 줄인다-‘투자의 창’ 열어드립니다-[사설]기업 호소엔 ‘노’ 퍼주기는 ‘예스’…野, 이래도 괜찮나-[사설]국유 재산 헐값 매각, 수의계약 정비 없인 못 막는다△종합-첨단기술 협력, 합미동맹 기둥…삼성 할 일 많아-청약통장 금리 1.8→2.1%로-서울시 심야택시 7000대 늘린다△시세보다 높아진 공시가 논란-집값 떨어졌는데 종부세 더 낼 판…결국 탈난 공시가 과속인상-빌딩도 상가도 ‘꽁꽁’…거래금액 한달 새 반토막△코로나 7차 대유행 현실화하나-①면역력 감소 ②긴장감 느슨 ③새변이 창궐…‘12월의 악몽’ 반복될 수도-하루 12만명 경고에도 전담병상 줄인다는 당국-커지는 ‘코로나 불감증’…백신 접종으로 중증화율 낮춰야△보험업계 자금조달 비상-흥국생명 번복에도 못 믿겠다는 시장…“당국 안일한 대응” 책임론도-생보사 지급여력비율 뚝…당국 권고치 하회 속출-금리인상·신용리스크에…금융사, 호실적에도 부도위험 지표↑△종합-브리지론·본PF가 부실 뇌관…증권사, 연말 구조조정 칼바람 부나-경상수지 흑자전환했지만…흑자 폭 89억달러나 줄어-은행 500만원 이하 소액대출 금리 6.7%…10년 만에 최고-‘35층 높이 기준’ 삭제…서울 스카이라인 확 바뀐다△한국-베트남 수교 30주년-한국기업의 ‘아세안 전진기자’ 역할…교역액 1000억달러 돌파 눈앞-韓 첨단기술, 베트남 젊은 인구 양국 쌍방협력 방안 모색해야△‘한-베트남 수교 30주년’ 특별 인터뷰-中보다 저렴한 노동력 갖춘 베트남…韓 기술 이전에 관심 많아-“문화·역사·지리적 공통점 많아 쉽게 적응”△정치-野 “총리·행안장관 물어나야”…대통령실 “이태원 참사 진상규명 철저히”-與 “내년 연말정산 소득공제 한도 100만원 늘릴 것”-민주당 ‘이태원 참사 국정조사’ 최후통첩…국민의힘 “수사 먼저”-교란·기만 전술까지…달라진 北 도발 행태△경제-인구감소·고령화에 성장률 2050년 0.5%로 뚝-계열사 부당지원 한국타이어에 과징금-환율 3일간 38.9원 급락…“정점 속단은 일러” 신중-반도체·2차전지 재료 수입↑…제조업 국내공급 7분기째 증가△글로벌-‘대선 전초전’ 美 중간선거…바이든 vs 트럼프 오늘 운명의 날-세계 지도자들 “기후지옥 피하려면 서울러 대응해야”-“中 포기 못해”…엔베디아, 美 규제 맞춘 ‘저사향 GPU’ 마련-트위터 손에 쥔 머스크 “공화당 찍어라”-“8배 더 팔았는데”…토요타, 3분기 순익 테슬라에 밀려△산업-“역시 신사업이 답”…‘어닝쇼크’ 롯데케미칼, ‘배터리 소재·수소’ 승부수-이재용 회장, ‘미래동행’ 광폭 행보…스마트공장 지원한 부산 中企 방문-IRA 준비 마친 권영수 LG엔솔호…북미 전기차 선점 박차-“조선·반도체·미래차 기업 절반 ‘인력난’ 호소”△ICT-구현모, ‘연임’ 표명…“네이버·카카오 이길 것”-갤S23에 퀄컴칩…엑시노스 패싱 왜?-네이버 “클라우드에 ‘글로바·웍스·파파고·웨일’ 통합”-제2 위믹스 사태 막는다…실시간 ‘코인 유통량 감시’ 서비스 출시△소비자생활-롯데 유통군 ‘점포 효율화’에 방점…실적 개선세 이어간다-수익성 고심 깊은 GS리테일…투자 효과 언제쯤-푸르밀 ‘30% 감원후 사업 유지’…신동환 대표 결단만 남아△증권-바이든발 신재생 바람 멈추나…美 중간선거 붉은 물결-네·카 ‘반짝 반등’ 믿지 말라…증권가, 목표가 줄줄이 하향-펜데믹 안 끝났다…힘실리는 코로나주△증권-탄탄한 실적, 달콤한 주가-‘쓱’ 반등한 코스피, ‘쏙’ 들어간 증안펀드-티쓰리엔터 이어 펨트론·인벤티지랩…가뭄 속 오아시스 ‘중소형 공모주’ 뜬다△엔터테인먼트-美 차트 진입 속도 발라진 비결은-‘지진’으로 세계관 확장, 캐릭터 추가…원작 아성 뛰어넘은 ‘몸값’-13년 기다린 ‘아바타’, 황홀한 수중세계 열린다△건강-로봇으로 인공관절 크기·위치 분석…오차범위 0.75mm, 의사보다 정교하네-인삼·홍삼 ‘고혈압·당뇨병 환자 혈압’ 개선 효과-무심결에 부딪힌 옆구리…숨쉴때 통증 있다면 골절 의심△Book-인류, 효율 집착 벗어나 회복력의 시대로 나아가야-“요리, 마음과 영혼 채우는 방법”-전환과 대체의 시대, 코트라가 꼽은 트렌드는-200자 책꽂이△오피니언-[이코노믹View]경제변수가 아닌 가격변수를 봐라-[데스크의눈]다시 시작된 ‘바보들의 랠리’-[기자수첩]풍산개가 무슨 잘못 있나-[e갤러리]베이롤 히메네즈 ‘가을’△피플-연꽃보며 일상의 짐 내려놓고 쉼 얻는 시간되길-쌍용차, 평택연탄나눔은행 후원금 전달-나경원, COP27 정상회의서 가봉 대통령고 회담-상전유통학술상에 임채운 서강대 명예교수 등 6명 선정-LX하우시스, 초대 대표 지낸 한명호씨 새 CEO에-홍유석 서울대 공대 학장, 2022 ‘정헌학술대상’ 수상-벽산예술상에 에스메 콰르텟-한국 딜로이트 그룹, 1박2일간 탄광촌 봉사활동-LS일렉트릭, 취약계층 돕기 방한용품 500만원 상당 전달△사회-재정난에 인력 축소, 지하철 안전망 위협-경찰 ‘셀프수사’ 착수…윤희근·김광호 청장실 압수수색-최성범 용산소방서장 형사처벌…‘주의의무’ 다했는지에 달려-檢 ‘정치자금법 위반’ 김용 구속기소…이재명 책임론 불가피-‘버닝썬 폭로’ 김상교, 성추행·업무방해 1심 유죄△[특별기획]한-베트남 수교 30주년-‘세계의 공장’ 뜨는 베트남…K기업이 뛴다-글로벌 교역 재편기, 경협 확대로 재도약△삼성·LG, 베트남 전략기지화 박차-삼성, 휴대폰 이어 반도체 증설 잰걸음-LG, 車인포테인먼트·가전 산단 조성-성장 잠재력 큰 동남아 국가…쌍방향 협력 위한 인식개선 필요△동남아 공략 나선 현대차-1·2공장 합쳐 14개 모델 생산…베트남 찍고 동남아 장악 ‘액셀’ 밟는다-내년 전기차 생산…2024년 토요타 제치고 1위 탈환-“내년 양국 교역액 1000억弗…공급망 ‘탈중국’ 핵심 파트너 기대”△여의도 34배 산언단지 ‘빈즈엉성’-‘K타이어 생태계’ 둥지 튼 베트남 제1부촌…북미·아세안 공략 교두보-글로벌 공략 거점, 타이어코드·에어백 세계 1위 꿈꿔-“베트남 성공방정식 달라져…고부가가치 산업 진출해볼 만”△보폭 넓히는 중견·중소기업-새먹거리 폴더블폰 부품, 터치키 등 생산…베트남서 도약 ‘성큼’-베트남 진출 25년 만에…LS전선, 매출 390배↑△사진으로 본 한-베 수교 30년-한국기업과 함께 일군 고속성장의 역사…아세안 선도국가로 도약-“삼성·SK·현대차·LG 등 베트남 경제에 큰 기여…이젠 미래 30년 협력 다질 때”△소비문화 선도하는 K유통-‘제2 롯데월드몰’을 하노이에…베트남 랜드마ㅡ 만드는 ‘辛의 한수’-“명품 없이도 연매출 700억…롯데몰 하노이와 시너지 기대”-과일소주 인기 최고…베트남 20대 파고든 K소주△소비문화 선도하는 K유통-“뚜레쥬르, 디저트 카페 명소로 자리잡았죠”-친환경 사료부터 식품가공까지, 온리원 전략으로 글로벌 승부수-“고급화·차별화·현지화로 ‘일등’ 아닌 ‘일류’ 마트 추구”△경제한류 이끄는 K금융-“한국 디지털 역량에 반했죠”…신한·우리은행 등에 문 활짝-“리테일 부문 90% 현지화…이젠 질적 승부”-“대학·테크기업 손잡고 2030 고객 확보 총력”△보험·카드사 광폭행보-베트남 대세 QR코드, 보유현금 내에서만 결제…‘틈새’ 공략하는 카드사-투자형 아닌 ‘보장성 보험’ 주력…블루오션 개척-베트남 중앙은행 “한·베 금융협력, 양국 무역·투자 증진에 기여”△활기 띠는 투자 시장-주거·유통 역량 총집결…호찌민에 1.2조 ‘롯데 스마트시티’ 짓는다-향후 투자·수익 배분 시 상생에 초점 맞춰야△K콘텐츠 돌풍-베트남판 ‘완벽한 타인’ ‘1박2일’ 빅히트…리메이크·합작 활발-“현지 200만 돌파 ‘육사오’…비결은 철저한 현지화”-K팝에 빠진 베트남 MZ…주말마다 광장서 댄스 배틀
- 금리 인상·거래절벽 못 피한 빌딩 시장…거래금액 전년比 60% '뚝'
- [이데일리 신수정 기자] 그동안 저금리 기조에서 강력한 주택규제에 대한 반사 효과를 얻으며 몸값을 높였던 빌딩시장마저 잇단 금리 인상과 그에 따른 거래절벽 영향에 얼어붙었다. 대출금리가 크게 뛰면서 수익률도 곤두박질쳤기 때문이다. 거래금액, 거래량 등 주요 지표 모두 큰 폭으로 감소하면서 주택시장에 이어 상업용 오피스 등 빌딩시장까지 거래 한파가 부동산 시장 전반에 몰아치고 있다.8일 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 9월 기준 상업·업무용 빌딩과 상가·사무실을 합한 상업용 부동산의 매매거래금액은 2조7000억원으로 지난해 같은 기간 7조1000억원과 비교해 61.9% 급감했다. 올해 8월 5조6000억원과 비교해도 51.8% 감소했다. 상업·업무용 빌딩은 지난해보다 66.5%, 상가·사무실은 50.1%까지 매매거래금액이 줄어들었다.◇금리 인상·경기침체에 거래량↓거래량도 가파른 하락세 나타냈다. 상업용 부동산 매매거래량은 전체 부동산의 약 6.4%인 4024건으로 지난해 같은 기간 6965건의 42.2% 줄었다. 8월 5407건과 비교해선 25.6% 줄어들었다. 상업·업무용 빌딩은 지난해와 비교해 50.1%, 상가·사무실은 39% 까지 감소했는데 같은 기간 69.4%까지 줄어든 아파트 거래량과 ‘동조화(커플링)’ 현상을 나타냈다.지역별로는 전국 17개 시도의 매매거래금액과 거래량이 지난해와 비교해 하락했다. 세종시는 9월 단 한 건의 거래만 이뤄져 거래절벽이 심화하고 있음을 나타냈다. 거래금액은 세종시 -97%, 대전시 -85.4%, 부산시 -75.1%, 제주도 -73%, 경상남도 -72.7%, 거래량은 세종시 -90%, 서울시 -68.2%, 인천시 -64.6%, 울산시 -60%, 경기도 -59% 순이였다. 그간 하락세를 방어해 온 부산과 제주도는 불과 한 달 만에 80% 이상 폭락했다. 상대적으로 증감률이 낮은 지역은 충남·전북으로 조사됐다. 상업·업무용 빌딩 시장에서 충남(-13%)과 전북(-18.2%)은 매매거래량 감소폭이 다른 지역과 비교해 적었다. 충남은 거래금액 증감률 또한 -3.7%에 불과했다. 두 지역의 아파트는 각각 매매거래량 기준으로 같은 기간 -64.7%, -63%씩 하락했는데 빌딩거래는 상당 부분 방어에 성공했다.정수민 부동산플래닛 대표는 “글로벌 인플레이션 장기화와 잇따른 빅스텝 영향으로 부동산 시장 전반이 침체하면서 상업용 부동산 시장도 지속적으로 영향을 받고 있는 것으로 보인다”고 설명했다.◇경매시장서 서울 꼬마빌딩 인기 여전경매시장에서의 서울 ‘꼬마빌딩’의 인기는 여전하다. 물건이 없어 경매가 진행되지 않았던 2월과 5월(86.9%), 8월(92.0%)을 제외하고는 모두 낙찰가율이 100%를 웃돌았다. 적은 가격에 살 수 있고 물건 자체가 적어 ‘희소성’이 있기 때문으로 분석된다.실제 지난 6월 용산구 한강로3가 6층 규모의 꼬마빌딩은 응찰자가 31명이나 몰리면서 감정가(33억8967만원)보다 20억원 가량 높은 53억원에 낙찰됐다. 이 꼬마빌딩은 개발 기대감이 높아진 용산정비창 재개발 구역에 있어 수요가 몰렸다. 지난달에도 감정가보다 높은 가격에 낙찰된 사례가 잇따랐다. 지하철 1·4호선 창동역 역세권인 도봉구 창동의 한 꼬마빌딩은 지난달 19일 진행된 경매에서 감정가(52억 9835만2500원)보다 20억원 가량 높은 73억 5168만원에 매각됐다. 낙찰가율은 138.8%에 달하고 응찰자도 33명이나 몰렸다.이주현 지지옥션 선임연구원은 “매매시장에서는 임대 수익률 대비 매매가를 산정하지만 경매는 수익률 외에도 인근 거래 사례나 건물, 토지가격 등으로 감정가를 산정하다 보니 매매가보다 낮을 확률이 높다”고 설명했다.
- [마켓인]"기업가치 높여라"…투자처 인수·통합 힘쓰는 PE
- [이데일리 김연지 기자] 바레인에 본사를 둔 인베스트코프(Investcorp)는 지난 2007년 4억 1000만 달러(약 5813억 원)에 하이브리드 포장 공급 업체인 베를린 패키징을 인수한다. 당시에도 이미 경쟁력이 충분한 회사였지만, 인베스트코프는 인수 후 7년간 4개의 관련 분야 초기 기업을 인수·통합해 포장 공급 분야의 선두주자로 키웠다. 어느 특정 분야에서만 두각을 드러내기 보다는 모든 산업군의 고객에게 원스톱 서비스를 제공할 수 있도록 기반을 확장해 나간 것이다. 추후 뉴욕 기반의 글로벌 사모펀드 운용사 오크힐파트너스에 14억 3000만 달러(약 2조 277억 원)에 되팔 수 있었던 배경이다.◇ 금리인상 여파에 다시 주목받는 바이앤빌드글로벌 사모펀드(PE) 운용사들 사이에서 한 때 투자 트렌드로 떠올랐던 바이앤빌드(Buy and Build, 인수 후 통합) 전략이 최근 국내에서 뜨고 있다. 바이앤빌드는 성장성 있는 초기 단계의 사업체를 싸게 인수해 통합하고, 경영 효율화 및 영업력 강화를 통해 기업가치를 높이는 전략이다. 하지만 하나부터 열까지 운용사 손이 닿지 않는 곳이 없는데다 막대한 비용이 들어가는 것에 비해 성공률이 낮다는 평가를 받아왔다.지난해만 해도 조 단위 빅딜을 이어온 사모펀드 운용사들이 금리 인상 여파로 인수 자금 마련에 부담을 느끼면서 이러한 바이앤빌드 전략은 다시 수면 위로 슬그머니 떠오르는 모습이다. 기업 가치가 채 10억 달러를 넘지 않는 중소형 기업들을 할인된 밸류로 인수해 하나로 통합하고, 경영 효율화를 꾀해 시장을 주도할 대형 사업체로 키우려는 운용사들도 하나둘씩 포착된다. 과거 효자 노릇을 톡톡히 했던 바이앤빌드 전략이 다시 한 번 옛 명성을 되찾을 수 있을지 관심이 고조된다.사진=구글 이미지 갈무리가장 최근 업계 주목을 받은 곳은 키오스크 및 데이터 업체 세 곳을 인수·통합해 ‘비버웍스’를 설립한 크레센도에쿼티파트너스다. 키오스크 및 POS 전문기업 ‘오더퀸’과 ‘우노스’, 주문 및 배달대행 중계 플랫폼 ‘스파이더아이앤씨’가 통합돼 탄생한 비버웍스는 디지털 데이터 인프라 기업이다. 오프라인에서 고객 접점이 되는 키오스크를 통해 수집된 상품 매출 동향뿐 아니라 빅데이터를 기반으로 사업을 효율적으로 관리하고 확장할 수 있는 분석 데이터 솔루션도 제공한다. 비버웍스가 탄생하는데에는 크레센도PE의 공이 컸다. 크레센도PE가 회사에 투자하는 과정에서 전략적 인수·합병(M&A)을 타진하며 우노스와 오더퀸, 스파이더아이앤씨가 한데 모이게 된 것이다. 오프라인 커머스 시장으로 패러다임이 전환되는 가운데 우리나라에 오프라인 영세 상공인을 위한 플랫폼 기업이 존재하지 않는다고 보고, 동네 ‘사장님’들을 위한 커머스 데이터를 수집·분석한 뒤 인사이트를 제공하는 기업을 설립한 것. 결과적으로 크레센도PE는 3호 펀드를 통해 비버웍스에 500억 원을 베팅했다.◇ 기업가치 ↑차원…수평적 통합도 속속바이앤빌드에 대한 사모펀드운용사 관심은 큰 편이지만, 막상 해당 전략을 활용하는 곳은 드물다는 것이 업계 중론이다. 마치 일부 재료만 가지고 요리를 해야 하는 상황이라 섣불리 해당 전략을 취하기 어렵기 때문이다.하지만 기존 투자처의 기업가치를 높이기 위해 유관 기업의 지분 일부를 인수하거나 경쟁사 지분을 인수해 시장 통합을 꾀하는 사례도 속속 포착된다. 초기 기업을 여럿 인수해 새로운 법인을 설립하는 바이앤빌드와 차별화되는 부분이다.예컨대 VIG파트너스가 보유하던 하이파킹은 과거 동종업계 경쟁사인 윌슨파킹코리아의 지분 100%를 인수했다. 윌슨파킹코리아는 지난 2005년 설립된 주차장관리 전문업체로, 당시 서울 오피스빌딩 등 70여 개 주차장을 운영하고 있었다. 이미 주차관리 시장에서 확고한 입지를 구축했던 하이파킹은 해당 인수로 240여개 주차장을 확보하며 시장 1위 사업자 지위를 공고히 했다. 경쟁사 인수로 시장 통합 및 규모의 확장을 꾀한 것이다. VIG는 지난 2019년 셋톱박스 제작 등으로 이름을 알린 정보기술(IT) 업체 휴맥스에 하이파킹을 매각하며 3배 이상의 차익을 거뒀다. 이 밖에도 VIG가 투자한 상조업체 좋은라이프는 중견상조회사인 금강문화허브에 이어 모던종합상조, 프리드라이프를 인수한 뒤 합병해 덩치를 키운 바 있다. 탄탄한 재무안정성을 기반으로 지역적으로 사업을 확장할 뿐 아니라 서비스 또한 확장해 종합상조그룹으로의 위상을 공고히 다진 셈이다. 또 IMM PE가 보유한 반려동물 용품 쇼핑몰 ‘펫프렌즈’는 유전자 검사 기반 반려동물 건강관리 가이드를 제공하는 ‘피터페터’에 투자했다. 펫프렌즈는 IT 기반의 물류 및 배송 혁신을 바탕으로 반려동물 용품을 고객이 있는 곳까지 365일 당일 배송하는 이커머스 플랫폼이다. 펫프렌즈의 반려동물 빅데이터와 피터페터의 기술이 만나 종합 펫플랫폼 기업으로 도약, 추후 기업가치 상승에 도움이 될 것으로 내다본 것으로 해석된다.관련 업계에서는 바이앤빌드의 성공률은 낮지만, 전략만큼은 유효하다고 본다. 업계 한 관계자는 “하나에 투자했는데 5~6개에 투자한 것과 같은 것이 바이앤빌드”라며 “회사마다 색깔이 다르고, 성장 과정과 거버넌스도 다른 만큼, 손이 많이 가 (사모펀드 운용사들이) 꺼린 것이 사실”이라고 말했다. 다만 그는 “파편화된 시장의 기업들을 인수해 통합할 경우 선두주자로 자리매김하기가 수월한 편”이라며 “특히 기술력이 뛰어난 초기 기업을 요리하는 데 있어 바이앤빌드는 매우 유효한 전략이다. 성공만 하면 수백 배의 수익을 얻을 수 있기 때문이다”라고 말했다.
- 데이터센터 훈풍 곧 분다…리츠 '저가 매수'해 올라타라
- [이데일리 오희나 기자] 연초 배당 매력에 약세장 속에서도 피난처로 주목받던 리츠(REITs·부동산투자회사)가 하반기 들어서는 약세를 면치 못하고 있다. 금리 상승과 부동산 가격 하락 우려가 겹치면서 주가가 크게 빠졌다. 전문가들은 장기 투자 관점에서 배당수익률을 본다면 오히려 주가가 하락한 지금이 투자 적기라고 말한다. 특히 최근 카카오 먹통 사태로 데이터센터가 부각하면서 상업용 부동산으로 눈을 돌리는 것도 대안이라고 설명한다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]◇‘카카오 먹통 사태’ 데이터센터 투자 수요 증가 전망23일 한국리츠협회에 따르면 국내 주식시장에 상장된 리츠는 모두 21개다. 최근 주식시장이 급락한 가운데 주요 리츠들도 ‘52주 신저가’를 기록하면서 고전을 면치 못하고 있다. 다만 주가가 하락하면서 대부분 상장 리츠의 배당수익률은 8~9%대까지 치솟았다.리츠는 투자자로부터 자금을 모아 호텔, 오피스, 물류센터 등 부동산에 투자한 뒤 임대료와 매각 차익을 배당하는 간접투자 상품이다. 올해 상반기까지만 해도 안정적인 배당수익률로 주목받았지만 상황이 반전됐다.미국이 인플레이션을 잡기 위해 기준금리를 올린 가운데 한국은행이 2번 연속 빅스텝(기준금리 0.50%포인트 한 번에 인상)을 단행하면서 기준금리가 3.0%로 올랐기 때문이다. 리츠는 투자금, 은행 대출 등으로 부동산 자산을 사들여 임대료와 시세 차익을 주주들에게 배당하는데 대출 금리 상승으로 이자 비용이 늘어나면서 수익성이 악화했다. 여기에 부동산 시장 침체가 이어지면서 주택시장에 이어 상업용 부동산 시장의 투자심리도 위축됐다.시장에서는 리츠가 최근 조정을 받고는 있지만 전자상거래 시장 확대와 데이터 사용량 증가로 첨단 물류센터, 데이터센터 등 새로운 상업용 부동산에 대한 투자 수요는 늘고 있다고 분석한다. 실제로 2020년 상반기 7개에 불과했던 상장 리츠는 불과 2년여 만에 21개로 증가했다. 투자 대상도 오피스, 리테일에 집중했던 것에서 벗어나 물류, 복합, 해외자산 등으로 다양화하는 추세다.특히 최근 ‘카카오 먹통 사태’로 데이터센터 중요성이 부각하면서 이에 대한 투자가 늘어나리라 예상하고 있다. 네이버, 카카오 등 IT 대기업이 인프라 투자를 크게 늘리면서 시장이 확대할 것이란 전망이다. 이창동 밸류업시스템즈 책임연구원은 “물류센터나 데이터센터가 3~4년 사이 새로운 투자처로 떠오르면서 투자가 늘어나고 있다”며 “장기 임차 수요로 안정적인 수익 구조를 갖춰 투자자가 많이 찾고 있다. 최근에는 카카오 사태로 리스크가 커졌기 때문에 관리를 강화하면서 투자 수요도 늘어날 것으로 전망한다”고 말했다.이어 “부동산 구조화 금융도 점차 확대할 것으로 보인다”며 “아직 개인 투자자가 직접 투자를 선호하는 경향이 많지만 이미 자산가치가 높아졌기 때문에 개인이 접근하기 어려운 시장이 돼가고 있기 때문에 장기적으로는 간접투자가 활성화할 것이다”고 말했다. 인터넷 데이터센터(IDC) 모습. (사진=이미지투데이)◇금리 인상·부동산 침체 우려 불구 고배당 매력…저가 매수 ‘기회’전문가들은 최근 리츠의 주가가 부진하지만 장기적인 관점에서 고배당을 노린다면 저가 매수 기회일 수 있다고 조언한다. 다만 무조건 배당이 높은 종목에 접근하기보다 금리부담에 안정적으로 대응할 수 있는 일정 규모 이상의 리츠를 고르는 것이 좋다. 안정적인 임차인을 통해 수익을 낼 수 있는 리츠인지 살펴보는 것도 중요하다.롯데리츠는 롯데그룹을 임차인으로 두고 있어 안정적인 리츠로 꼽힌다. 롯데백화점, 롯데마트, 롯데아울렛 등 롯데그룹 관련 건물이 기초자산이다. SK리츠는 서울 종로 서린빌딩, 전국 116개 SK주유소를 기초자산으로 하는 리츠다. 국내 상장 리츠 최초로 분기 배당을 시행하고 있다. 이리츠코크렙은 NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛, 2001아울렛 등을 기초자산으로 보유하고 있다. ESR켄달스퀘어리츠는 국내 유일한 물류 전문 리츠로, 전국 18개 물류센터를 보유하고 있다. 배상영 대신증권 연구원은 “현재 리츠가 저평가 구간이어서 투자하기에 적기다”며 “안정적인 배당수익을 기대하는 투자자라면 금리 인상이 어느 정도 마무리하는 것을 확인하고 들어가는 것도 좋다”고 말했다. 이어 배 연구원은 “리츠에 투자할 때는 구성 자산이 좋은 입지에 있는 물건인지, 임차인과 장기 계약했는지, 임대료가 물가와 연동해 있는 지 등을 꼼꼼히 확인해야 한다”고 덧붙였다.
- 해 넘기는 '여의도 금융중심 계획'…HMG·엠디엠·신영 속앓이
- [이데일리 김성수 기자] 서울시 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’ 확정이 해를 넘길 것으로 예상되면서 여의도에 부지를 확보해놓은 시행사들이 속앓이를 하고 있다. 지구단위계획이 확정돼야 시행사들도 해당 부지를 어떻게 개발할지 윤곽을 잡을 수 있는데 계획 확정이 늦어질 수록 개발도 지연될 수밖에 없기 때문이다. 게다가 올 들어 우크라이나 전쟁, 미국의 금리인상 등으로 부동산 수요가 꺾이면서 분양시장이 급속히 냉각됐다는 점도 부담이다. ‘시간’이 곧 ‘돈’인 시행사들로서는 분양이 미뤄질수록 투자금을 회수기간이 길어져 손해가 커진다.HMG가 매입한 여의도동 61-1번지 일대 부지 위치도 (자료=구글 지도 캡처)◇ 서울시 “여의도 지구단위계획, 빨라야 내년 확정”18일 금융투자업계 및 서울시에 따르면 시는 ‘여의도 금융중심 지구단위계획’이 확정 및 결정고시 되려면 빨라도 내년이나 돼야 할 것으로 보고 있다. 지구단위계획은 토지를 합리적으로 이용하고 해당 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 마련하는 상위 계획을 말한다. 여의도 금융중심 지구단위계획은 국제금융허브로서 여의도의 경쟁력을 강화하는 게 목적이다. 서울 영등포구 여의도동 27번지 일대(약 1.3㎢)를 포함한 동(東)여의도 전 지역의 토지 용도지역, 용적률, 건축물 높이, 배치, 건축적 문제 등을 종합적으로 검토한다. 서울시는 해당 계획 수립을 위한 용역을 지난 2019년 발주했다. 용역은 지난 3월 완료됐고 현재 영등포구청, 서울시 등 유관 기관 및 부서가 협의해서 용역을 보완하는 작업을 진행하고 있다. 서울시 유관 부서는 전략계획팀, 도시관리과, 경제실 등이다. 서울시 관계자는 “협의가 된 다음에는 주민 열람공고, 교통영향평가, 환경영향평가, 도시건축공동위원회 등 각종 행정절차를 끝내야 한다”며 “지금 시작해도 (결정고시 시점이) 내년으로 넘어가게 될 것”이라고 말했다.이로 인해 시행사들의 기다림은 더 길어지고 있다. 여의도에 수천억원짜리 땅이나 건물을 보유한 업체는 HMG, 엠디엠(MDM), 신영, 마스턴투자운용 등이다. HMG는 작년 7월 여의도동 61-1번지 일대에 있는 여의도 순복음교회 부지를 3030억원에 매입했다.엠디엠(MDM)플러스는 지난 2020년 여의도동 25-11번지 유수홀딩스 빌딩(옛 한진해운 빌딩) 건물과 토지 일체를 3300억원에 사들였다. 엠디엠플러스는 문주현 엠디엠그룹 회장의 장녀 문현정씨와 차녀 문초연씨가 각각 지분 47.62%를 보유한 회사다. 신영은 지난 2019년 여의도동 25-1번지 메리츠화재 여의도 사옥에 투자했다. 거래금액은 1200억원(3.3㎡당 2200만원)이며, 신영이 직접 건물을 사들이는 구조는 아니다. 매입 당시 신영이 베스타스자산운용이 설정한 펀드에 지분(에쿼티) 투자자로 참여했다. 신영은 배당수익이 낮은 대신 매각차익에 따른 성과가 높은 보통주에 투자했다. 다만 해당 건물의 임대차계약 기간이 내년 상반기까지 남아 있다. 원래 올해 말까지였는데, 임차인 요구에 의해 6개월 더 연장해주기로 했다. 마스턴투자운용은 지난 2019년 NH투자증권 여의도 사옥을 총 2600억원(3.3㎡당 1889만원)에 매입했다. 신영이 투자한 여의도동 25-1번지 일대 메리츠화재 여의도 사옥 (사진=네이버 지도 캡처)◇ 계획 나와야 개발방향 잡혀…자금 묶인 시행사들시행사 및 자산운용사가 이처럼 서울 여의도의 오래된 빌딩이나 나대지를 매입한 것은 오피스텔 등을 개발해 시세차익을 얻기 위해서다. 여의도 건물들은 용적률(전체 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율)에 여유가 있어서 증축이 가능한 경우가 많다. 예컨대 신영이 투자한 메리츠화재 사옥은 용적률을 한도치까지 활용하면 14층인 건물을 최대 20층까지 증축할 수 있다. 현재 이 건물의 용적률은 535.98%, 용도지역은 일반상업지역이다. 서울시 조례에 따르면 일반상업지역 건폐율은 60%, 용적률은 800%가 법정 최대한도다. 또한 여의도에 금융회사들이 모여있어 오피스텔을 지어놓으면 다른 지역에 비해 소화가 용이할 것이란 기대가 높다. 직주근접을 원하는 직장인 수요가 뒷받침될 것이란 분석에서다. 하지만 여의도 지구단위계획이 확정되지 않은 상태에서 건물을 증축 또는 신축할 경우 리스크가 있다. 신축한 건물이 서울시 지구단위계획에 맞지 않으면 허물어야하는 상황에 처할 수 있어서다. 한 시행사 관계자는 “여의도 지구단위계획이 작년 말쯤 확정될 것으로 예상했는데 아직도 안 돼서 계속 기다리고 있다”며 “내년 상반기쯤 (지구단위계획이) 나와야 개발방향을 잡을 수 있을 것”이라고 말했다. 게다가 지금은 신축 및 분양을 하기에도 적절한 시점이 아니다. 원자재 가격 급등으로 공사비가 높아졌고, 금리인상으로 부동산 경기가 꺾여 고급 오피스텔 수요가 줄었기 때문이다. 현재 오피스 대출금리는 고정금리 기준 5%대로, 서울 주요 오피스 캡레이트(수익률)인 4.0%보다 높아졌다. 시행사들이 분양을 미룰 경우 높은 이자비용을 감당해야 하고, 투자금을 회수하는 시점도 뒤로 밀려 손해가 커지게 된다. 이에 따라 기존 지구단위계획에 따라 오피스텔 개발을 진행 중인 곳도 있다. 엠디엠플러스는 유수홀딩스 빌딩 부지에 짓는 고급 오피스텔 ‘아크로 여의도 더원’이 대표적이다. ‘아크로 여의도 더원’ 개발 주체인 원트웬티파이브피에프브이(ONE25PFV)는 오피스텔 ‘아크로 여의도 더원’을 짓기 위해 지난달 삼성SRA자산운용 등 채권자로부터 3650억원을 차입했다. 원트웬티파이브피에프브이는 엠디엠플러스가 보통주 지분 100%를 보유한 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 엠디엠플러스가 원트웬티파이브피에프브이에 출자한 주식(보통주 47만2381주)을 담보로 제공해줬다. 담보제공 기간은 지난달 18일부터 오는 2027년 3월 24일까지다. 엠디엠플러스는 지난달 22일 이같은 내용을 공시했다. 다만 대다수 시행사들은 불확실성이 커져 사업 진행이 어려운 상태다. 한 시행사 관계자는 “지구단위계획이 너무 늦게 나오면 상품 개발할 시간이 촉박할까봐 걱정된다”며 “부동산 경기도 불과 몇 달 새 급격히 변해버린데다, 금리도 크게 올라버려서 ‘죽음의 계곡’을 건너는 심정”이라고 토로했다.
- 기관들 움츠러든 사이, 서울 오피스 쓸어담는 싱가포르투자청
- [이데일리 김성수 기자] 싱가포르투자청(GIC)이 최근 서울 주요 오피스에 적극적으로 투자하고 있다. 국내 기관투자자들이 높아진 금리 부담에 부동산 투자에 소극적으로 변한데다, 싱가포르달러 대비 원화가 약세인 점도 GIC에 ‘기회’가 되고 있다는 분석이다. ◇ 파이낸스센터·신한금투·IFC 빌딩…GIC, 투자 ‘광폭행보’14일 금융투자업계에 따르면 GIC는 국내 투자한 오피스빌딩이 약 9곳으로, 글로벌 투자자 중 가장 많은 것으로 추산된다. GIC가 투자한 것으로 알려진 국내 빌딩은 서울 중구 서울파이낸스센터(SFC), 콘코디언빌딩, 더익스체인지서울, 프리미어플레이스, 국가평생교육진흥원빌딩, 강남구 강남파이낸스센터(GFC), 덕흥빌딩, 논현동 두산타워, 여의도 신한금융투자, 성수동 아크로 서울포레스트 프라임 오피스인 디타워(D-tower) 등이다.GIC가 사모펀드에 수익자로 참여한 경우에는 확인이 어렵다. GIC는 싱가포르 국부펀드다. 싱가포르가 해외에 투자한 자산을 관리하기 위해 1981년 설립한 100% 정부 지분 소유의 운용사다. 싱가포르 정부는 GIC의 정확한 운용자산 규모를 공개하지 않고 있다. 다만 미국 리서치회사 SWF 인스티튜트에 따르면 GIC 자산운용 규모는 작년 기준 6900억달러(약 960조원), 글로벌 SWF에 따르면 7440억달러(약 1035조원)다.GIC는 서울 3대 오피스권역인 도심부(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD)에 모두 깃발을 꽂은 상태다. 서울 광화문, 강남의 주요 빌딩인 서울파이낸스센터(SFC), 강남파이낸스센터(GFC)를 보유한데다 여의도 신한금융투자 사옥 인수에도 에쿼티 투자자로 참여한 것.여의도 신한금융투자 빌딩은 지난 7월 이지스자산운용에 3.3㎡당 3000만원(총 6395억원)에 팔렸다. GIC는 이지스자산운용이 조성한 부동산펀드에 3000억원을 투자한 것으로 알려졌다. 또한 GIC는 미래에셋자산운용이 여의도 국제금융센터(IFC) 인수를 위해 조성하는 부동산펀드에도 투자할 계획이다. 미래에셋자산운용의 IFC 인수가격은 4조1000억원에 이른다.금융투자업계 관계자는 “해외 투자자 중 GIC가 국내 오피스를 가장 많이 보유한 것으로 알고 있다”며 “빌딩 지분 중 일부만 투자했을 경우 등기에 나오지 않아서 정확하게 몇 개를 갖고 있는지 집계하긴 어렵다”고 말했다.업계에서는 GIC가 이처럼 서울 주요 오피스에 적극적으로 투자하는 것은 ‘금리인상에 따른 기관투자자들의 투자 위축’과 ‘원화 약세’라는 호재를 만났기 때문으로 분석한다.우선 미국의 급격한 금리인상으로 아시아태평양 지역 거점도시인 ‘서울’ 부동산의 투자매력이 높아졌다. 금리인상기를 맞아 글로벌 투자자금이 중국, 인도 등 아시아 신흥시장에서 선진국 주요 관문 도시로 이동하고 있는데, 서울은 아태지역에서도 관문 도시로 위상이 높다.존스랑라살(JLL) 보고서에 따르면 서울은 올 상반기 전세계 부동산 투자규모 상위 20위권 도시 중 13위를 차지했다. 미국, 캐나다, 유럽 등 선진국 주요 도시들을 다 포함해서 조사한 결과다. 서울(13위)은 캐나다 토론토(14위), 미국 보스톤(15위), 중국 상하이(16위), 독일 베를린(19위), 미국 필라델피아(20위)보다도 순위가 높다.◇ 국내 기관들, 고금리에 투자 ‘주저’ vs GIC, 원화약세 기회 ‘활용’반면 국내 자본시장 ‘큰손’인 기관투자자들의 국내 부동산 투자는 금리인상기를 맞아 위축됐다. 올해 국내 상업용부동산·리츠(REITs) 투자를 마감(클로징)한 곳도 많다. 대출금리가 고정금리 기준 5~6% 정도로 자금조달 비용이 올랐는데, 상업용부동산 임대수익률이나 리츠 배당률로 6% 이상을 벌기가 현실적으로 쉽지 않아서다. 큰손들 입장에서는 투자하면 오히려 ‘마이너스’기 때문에 의미가 없는 셈이다. 글로벌 부동산 서비스기업 CBRE 보고서에 따르면 지난 2분기 기준 서울 A급 오피스의 평균 수익률(캡레이트)은 4.0% 수준으로 조사됐다. 그러나 이는 렌트프리(무상 임대)를 감안하지 않은 수치기 때문에 실질 오피스 캡레이트는 3%대 정도로 더 낮다는 게 업계 얘기다.렌트프리는 일정 기간 동안 상가, 또는 사무실을 공짜로 빌려주는 무상임대를 말한다. 임대인이 임차인에게 제공하는 혜택의 하나로, 부동산 침체기에 공실을 줄이기 위해 활용하는 방식이다.또한 캡레이트(Cap rate)는 상업용 부동산에 투자했을 때 1년에 얼마를 벌 수 있는지 수치로 표현한 것이다. 구입한 부동산에서 나오는 1년 순수익을 부동산 매입가격으로 나눈 비율이다. 서울 주요 오피스의 캡레이트가 4.0%라고 가정해도 현재 오피스 대출금리(고정금리 기준 5%대)보다 낮은 수치다.금융투자업계 관계자는 “현재 대출금리는 은행에 담보 제공한 선순위 대출인데도 만기 3~5년 고정금리가 4%대에 이른다”며 “예전에 2%에 대출을 받을 수 있었던 것과 비교하면 이자부담이 크다”고 말했다.이와 다르게 GIC는 전년도보다 부동산 투자비중을 늘렸다. GIC 2022년 연간 보고서에 따르면 올해 3월 말 기준 GIC 자산에서 부동산 비중은 10%로 1년 전(8%)보다 25% 확대됐다. GIC 자산들 투자비중 (자료=GIC 2022년 연간 보고서)게다가 원화 약세로 환차익 효과도 누릴 수 있으니 GIC로선 서울 부동산에 투자하기 좋은 환경이다. 원화 대비 싱가포르달러는 작년 9월 13일 872.08원에서 올해 9월 14일 990.07원으로 13.5% 상승했다. 원·달러 환율은 같은 기간 1170.80원에서 1393.92원으로 19% 올랐다.GIC 입장에선 원화값이 떨어졌으니 국내 부동산을 상대적으로 저렴한 가격에 살 수 있고, 향후 매각할 때 매각차익과 환차익까지 기대할 수 있는 셈이다. 부동산업계 관계자는 “시장이 얼어붙은 나머지 매도자들도 가격을 일부 협의(네고) 해주는 분위기라서 이를 잘 이용하면 GIC가 싸게 매입할 수도 있다”며 “물론 금리가 올라서 자금조달 비용이 높아졌겠지만 GIC는 현금이 많아서 낮은 담보대출비율(LTV)로 투자할 수도 있을 것”이라고 말했다. 실제로 GIC는 현금성 자산이 많은 것으로 보인다. GIC의 자산 중 올해 3월 말 기준 가장 비중이 높은 부문은 명목채권·현금(37%)이다. 채권도 현금화하기 쉬운 자산임을 고려하면 유동성 높은 현금성 자산 비중이 높다는 사실을 알 수 있다. 다른 자산군 비중은 사모주식(17%), 신흥시장 주식(16%), 선진시장 주식(14%), 부동산(10%), 물가연동채권(6%) 순이다.
- SK리츠, 임대수익 신규 발생하지만 유상신주 발행 수정에 목표가↓-한국
- [이데일리 양지윤 기자] 한국투자증권은 8일 SK리츠에 대해 종로타워 편입과 SKU타워 임대수익이 발생할 것으로 진단했다. 투자의견은 매수를 유지했지만 목표주가를 7300원으로 하향했다. 증권발행실적보고서 상 유상신주 4153만주 발행 규모를 반영하면서 생겨난 기계적인 조정이라는 게 한국투자증권의 설명이다.장남현 한국투자증권 연구원은 “SK리츠(395400)가 서울 도심권역(CBD) 랜드마크 오피스인 종로타워를 편입한다”면서 “토털밸류제1호리츠(영업인가 신청)가 종로타워를 편입하고 SK리츠(변경인가 신청)는 해당 리츠의 지분증권을 100% 취득하는 형태”이라고 밝혔다. SK리츠가 자리츠의 지분증권을 취득하기 위해 신규로 조달하는 자금 규모는 공시 상 7585억원이다. 취득세와 부가가치세,각종 부대비용, 예비비 등을 감안하면 오피스 매입 대금은 6000억원대 일 것으로 추정했다. 종로타워는 연면적 6만600m2의 프라임급 오피스다. 현재 SK온, SK E&S, SK에너지, SK지오센트릭 등 SK 그룹 내 환경 관련 조직이 입주한 그린 캠퍼스로 활용되고 있다. SK서린빌딩, 그는 “SKU타워와 같은 그룹사 마스터리스 자산은 아니지만 지하 리테일 면적을 제외하면 공실은 없으며, 기존 입주사 계약 만기 시 계열사들이 해당 임차 면적을 채울 것”이라고 전망했다.SKU타워 임대수익은 6기부터 온기로 반영할 것으로 예상했다. 5기(2022년 4~6월 결산) 영업수익은 186억원, 순이익은 88억원을 기록했다. 그는 “4기 대비 영업수익은 0.3% 증가했고 순이익은 3.7% 감소했는데, 자산을 편입하거나 신규 차입 및 상환 내역이 없었기 때문에 증감률에 큰 의미는 없다”고 평가했다.이어 “분당 SKU 타워 임대수익은 6기부터 온기로 반영될 것”이라며 “공시 상 등기일이 6월 30일이며 모리츠가 실물자산을 직접 편입했기 때문에 자리츠 배당결의없이 6기부터 약 52억원의 임대수익이 신규로 생겨날 것”이라고 말했다.목표주가 하향조정과 관련해서는 “기존 목표주가 산정 시 브릿지(SKU타워 편입) 성격의 전자단기사채 상환 목적으로 가정한 유상신주 발행 규모는 3243만주(발행가 6800원)였다”면서 “편입 예정인 종로타워는 모리츠의 변경인가, 자리츠의 영업인가 후 순자산가치(NAV) 추정치에 반영할 것”이라고 했다.
- 길게 내다보면 대체투자가 답…성공 열쇠는 '리스크 관리'
- [이데일리 김대연 기자] 전 세계적인 경기 둔화와 금리 인상 기조로 주식과 채권 등 전통자산이 동반 약세를 보이면서 대체투자 비중 확대에 좀 더 속도를 내야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 대체투자 자체가 전통자산을 제외한 모든 영역을 대상으로 하고 있는 만큼 분산투자 효과가 있는데다 수십 년 길게 보고 투자해야 하는 연기금 성격에도 대체투자가 맞다는 지적이다. 다만 대체투자 난이도가 높고 고려해야하는 변수도 많은 만큼 리스크 관리가 여느 때보다 중요하다는 조언이 나온다. 코로나19로 유동성이 풀리면서 물 들어올 때에는 어떤 자산에 투자해도 돈을 벌었지만, 물이 빠지는 국면에서는 리스크를 분석하고 옥석가리기를 제대로 해서 투자결정을 하는 게 실력이라는 평가다. 실제 안전자산으로 여겨졌던 미국 뉴욕 맨해튼 빌딩에서까지 손실이 발생하는 상황이다. [이데일리 김일환 기자]◇ 국민연금 상반기 실적 ‘선방’…대체투자 덕 봤다5일 금융투자업계에 따르면 올해 상반기 국민연금의 운용 수익률이 -8%로 집계됐지만, 해외 주요 연기금 중에서는 비교적 양호한 실적을 낸 것으로 나타났다. 같은 기간 국민연금과 함께 세계 3대 연기금으로 꼽히는 노르웨이 국부펀드(GPFG)와 일본 공적연금(GPIF)은 각각 -14.4%, -3%의 수익률을 기록했다. 이 밖에도 네덜란드 공적연금(ABP)와 미국 캘리포니아주 공무원연금(CalPERS·캘퍼스)은 각각 -11.9%, -11.3%로 국민연금의 수익률을 밑돌았고, 캐나다 연금투자위원회(CPPIB)는 -7%로 국민연금 수익률을 웃돌았다.이처럼 국민연금은 미국 연방준비제도(Fed)의 통화 긴축 기조에 따른 금리 상승과 인플레이션 우려에도 상대적으로 양호한 성적을 거둔 편이다. 특히 올해는 1970년대 스태그플레이션(경기 침체 속 물가 상승) 이후 약 50년 만에 글로벌 주식·채권시장이 모두 ‘베어마켓(약세장)’에 진입하며 큰 폭의 손실을 피하기는 어려운 상황이었다. 그러나 녹록지 않은 투자 환경에도 꾸준히 대체투자 비중을 확대해나갔기 때문에 불확실한 시장 상황에 그나마 잘 대응할 수 있었다는 평가다. 두 자릿수 마이너스 수익률을 기록한 GPFG를 이끄는 노르웨이 중앙은행 투자관리청(NBIM)의 경우 대체투자 자산 비중이 약 3%에 그쳤다.앞서 국민연금은 지난 5월 2023~2027년 중기자산배분안을 통해 내년 말까지 국내주식과 국내채권 비중을 줄이는 대신 대체투자 비중을 향후 5년간 15% 내외로 늘릴 계획이라고 밝혔다. 하지만 국민연금이 대체투자 비중을 확대하는 속도는 이보다 빨랐다. 올 상반기 기준 국민연금 대체투자 비중이 15.3%로, 오는 2027년 말 목표로 설정한 15%를 이미 넘어선 것으로 확인됐다.지난 6월 말 기준 국민연금의 금액가중수익률을 자산별로 살펴보면 △대체투자 7.25% △해외채권 -1.55% △국내채권 -5.8% △해외주식 -12.59% △국내주식 -19.58% 등 순이다. 거의 모든 자산군의 실적이 부진한 상황에서 대체투자 부문만 유일하게 플러스 수익률이 나오면서 앞으로도 대체투자 비중이 수익률 성패의 관건이 될 전망이다.특히 국내 3대 연기금은 대체투자 비중이 클수록 올해 상반기 수익률이 높았던 것으로 집계됐다. 사학연금과 공무원연금의 지난해 말 기준 대체투자 자산 비중은 각각 21.3%, 25.8%다. 이중 공무원연금의 상반기 시간가중수익률이 -4.79%로 국내 3대 연기금 중에서는 가장 선방한 것으로 나타났다. 마찬가지로 대다수 연기금과 공제회도 장기적으로 안정적인 수익을 창출할 수 있는 대체투자 비중을 점차 확대하는 추세다.◇ 해외 부실 자산 주의보…“리스크 관리로 판가름”다만, 자산 시장에 거품이 빠지기 시작한 시기인 만큼 기관투자가들의 자산 관리 능력도 여과 없이 드러나고 있다. 최근 일부 국내 기관투자가들이 수천억원 규모로 투자했던 미국 뉴욕 맨해튼 소재 오피스 빌딩 등에서 기한이익상실(EOD)이 속속히 발생하기도 했다. 코로나19로 인한 공실이 오랜기간 지속되면서 이자도 못 내는 차주가 발생하는 경우가 생기고 있는 것이다. 특히 지난 2018~2019년에 비싼 가격대에 투자했던 해외 부동산 자산들이 코로나19 여파로 적자가 쌓이면서 손실 사례가 잇따르는 분위기다. 당시 한국 투자자들이 서로 경쟁하듯 선진국 우량 부동산 자산 인수에 나서는 바람에 가격을 대폭 올려놨다는 자성론이 나오기도 했다. 주식이나 채권은 오랜기간 밸류에이션 방법론에 대한 연구가 이뤄졌기 때문에 적정가치를 평가하기가 어렵지 않지만, 대체투자는 쉽지 않은게 사실이다. 그만큼 대체투자 분야별 전문인력 확보 필요성에 대한 목소리도 높다. 게다가 국내 기관투자가들이 대체투자 자산규모나 수익률 등을 산정하는 공정가치 평가를 연말에 한 번 진행하기 때문에 아직 부실자산이 전부 드러나지 않았다는 점에도 주목할 필요가 있다. 실제로 올해 연기금과 공제회에서 공시한 대체투자 수익률은 환율 상승에 따른 환차익과 배당 수익만 반영돼 있다. 업계에서는 기관투자가들의 해외 부동산 투자 손실 가능성을 우려하는 한편, 전통자산이 힘을 잃을수록 대체투자에 대한 리스크 관리에 방점을 둬야 한다고 강조했다. 한 연기금 관계자는 “연기금 같은 장기 투자자들은 입지가 좋고, 우량 임차인을 보유한 코어 빌딩 등을 위주로 대체투자 비중을 늘려나가는 것이 좋다”면서도 “연말에 공정가치 평가를 반영하면 대체투자 수익률이 하향 조정될 가능성이 큰데, 기관투자가들은 해외 부동산 자산 등에 나타날 수 있는 리스크를 선제적으로 관리하고 대응하는 것이 중요하다”고 말했다.
- [미리보는 이데일리 신문]“편의점 일하느니 배달 뛴다”…‘긱 워크’에 꽂힌 MZ
- [이데일리 정두리 기자] 다음은 6일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-“편의점 일하느니 배달 뛴다”…‘긱 워크’에 꽂힌 MZ-연기금 수익률, 대체투자가 갈랐다-천장 뚫린 환율 13750원 돌파-[사설]경보음 커진 단기외채…외환방파제 안심할 수 없다-[사설]국정원 산하기관 술판 의혹, 공직 기강 이래도 되나△종합-“이미 金값인데, 태풍 피해로 얼마나 더 오를지…”-英 총리에 ‘리즈 트러스’…40대 여성으론 처음-내비게이션은 어떻게 도로침수를 바로 알려줄 수 있나요△연기금 성적 가른 대체투자-대체투자 수익률 쏠쏠하지만…뉴욕 빌딩도 손실 리스크 관리 주의보-규모 커지는 대체투자, 돈 굴릴 사람이 없다-금리인상기 美자산 매수 기회…환율 하락 위험도 고려해야△강달러 비상-무역수지 악화·위안화 약세 등 환율 악재 겹쳐…외환당국 속수무책-“당국이 환율 속도 조절해야” vs “외환보유액만 축내”-연말게 1400원 전망…내년 환율 방향성 놓고는 이견△프랜차이즈 인력난 심화-무인편의점 2년 반 만에 10배 쑥…닭 튀기고 서빙하는 로봇까지 등장-인력난 예견된 일…ICT 접목 서둘러야△유럽 에너지 공포-“가스 재고량, 올 겨울 못버텨”…“에너지社 줄도산땐 리먼 위기 올 수도”-유럽 에너지發 물가위기…“아직 정점 도달 안했다”△종합-최근 10년 내 가장 심각한 위기…칩4 대응·인력양성·R&D 지원 시급-출·퇴근 지옥 수도권 광역버스 운행 늘리고 좌석예약제 확대한다-48년 뒤 한국인구 절반은 65세 이상-文정부 확장재정 겨누나…감사원, 11개 기관 재정지출 감사 착수△경제-정부, 美 전기차 규제 대응 마지막 기회 잡나-공원 로봇배달, 주유소 전기판매 푼다-오늘부터 해외여행 면세한도 600→800달러로 상향-北 경제, 최근 5년간 연평균 2.4% 역성장△정치-野 김건희 특검법 이어 尹대통령 고발…與 “李 호위 무사역 자처” 격앙-與 주호영 비대위 총사퇴…추석전 새 비대위 출범 속도-中 서열 3위 리잔수 방한…尹대통령 만날 듯-뭇매 맞고 달라진 애플 시리…“독도는 한국땅”-남북 간 자유 왕래 선포해야…그것이 진정한 ‘담대한 구상’△금융-15억 주담대 열려도…“DSR 안 풀면 말짱 꽝”-조달 금리 6% 육박…캐피털사 비상-이자장사 오명 벗자…예적금 금리 올린 지방은행-은행 1·2위 손잡았다…신한·KB도 공동점포 개점△Science&Future Tech-10억분의 1m크기 소재 미세 가공해 총알 막는 군복·혈관청소 로봇 현실로-“나노기술 확보하라”…주요국 앞다퉈 투자 강화 -“퀀텀닷OLED·mRNA…혁신 산업 접목 활발”△산업-글로벌 1위 K조선, 친환경에 미래 건다…수소연료전지 선박 개발 속도-‘힌남노’에 기업들, 휴업·재택 등 선제대응-전기차 폐배터리 재활용 시장 커진다-BMW, 7년만에 왕좌 탈환?...벤츠와 수입차 1위 각축전△제약·바이오-“18년째 적자인데 대표 보수 33억”...진원생명 주주들 뿔났다-‘코로나 백신개발 과장’ 이노비오, 합의금 지급-유리한 임상만 공시한 박셀바이오 이번엔 주주들에 거짓 해명 논란-한미약품, 롤론티스 적응증 확대 임상 속도△증권-금속·광물 흐림...호텔·레저 맑음-연말 코스피 2800이냐 2050이냐...유럽 가스값 보면 안다-주식과 ‘헤어질 결심’ 아예 돈 빼는 개미들△증권-“인플레시대 최악투자는 현금...실물자산 사라”-KT도 배달대행 브릉에 눈독 메쉬코리아 기사회생하나-유동성 위기 오늘식탁, 매각 카드 꺼냈다-시중금리 하락에 베팅...개미들 채권 ETF에 뭉칫돈△부동산-집값 빠지고 이자 쥐꼬리...청약통장 깬다-LH 새 수장 ‘실세형 외부 사장’ 오나-모든 평면·평형에서 층간소읍 잡을 것-금리 1%p 오르면 서울 집값 2%p 떨어져△문화-스케일 커진 삼각 공조, 또 웃을까-‘오겜’ 에미상 기술·스태프 부문 4관왕...본상서도 수상 예감-언택트→비대면, 뉴노멀→새기준 대체어는 쉬운 말 찾는 게 관건△스포츠-LIV 시리즈 첫승 존슨, 65억원 잭팟-김세영·김효주, LPGA 투어 다나오픈 공동 13위-“다운스윙때 한 템포 쉬고 왼발로 지면 디뎌야”-몽골 출신 어르헝 “양효진 선배 닮고싶어요”△이데일 리가 만났습니다-“文정부는 김원웅 광복회 비리 수수방관...임기내 보훈처 부 승격 이룰 것”-“연내 ‘미스터 션샤인’ 황기환 지사 유해 국내로 봉환하도록 할 것”△오피니언-외국인 고용허가제 새 판 짤 때-물가가 꺾일 때, 한은의 선택은-청와대 개방, 문제는 정쟁 아닌 철학 부재△피플-한달새 영장 청구만 37회...전세사기 뿌리 뽑을 것-뮤지컬 배우 카이 한세대 초빙교수로-성균관 “차례상 음식 9개면 충분...전 부칠 필요 없어”-대한민국예술원상에 김기택·이건용·양정수 선정-권태신 부회장, 美 반도체협회 부회장 만나 협력 논의△사회-한반도 관통한 힌남노...마지막까지 ‘매우 강’ 태풍계 이단아 되다-수능 응시생 줄었는데 N수생은 더 늘었다-이원석 “총장 된다면 감찰총장이라는 말 듣고 싶어”-확진자 3만명대로 줄어...국산 1호 백신 접종 시작-경찰, 마약·전세사기 척결...이준석 수사 이달 마무리
