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- `통장 찬스` 고착화 하나…청약통장 증여·상속, 5년새 50% 이상 급증
- [이데일리 이성기 기자] 청약통장 가입자의 납입금과 회차를 증여·상속받은 건수가 최근 5년 새 50% 이상 증가한 것으로 나타났다. 집값 상승으로 매매자금 마련이 어려워지자 청약통장을 물려받아 내 집 마련에 나서는 사례가 많아진 것으로 풀이된다. 자료=김상훈 의원실.19일 국토교통부와 국세청이 국회 기획재정위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원실에 제출한 `2017~2022년 간 청약통장 명의 변경 현황`을 보면, 2017년 4922건이었던 명의변경 건수는 △2018년 5214건 △2019년 5037건으로 점증하다 `줍줍` 열풍이 몰아친 2020년 6370건으로 올라섰고 지난해 7471건에 이르렀다. 5년 간 2549건, 51.8%나 늘어난 것이다.청약통장은 종류에 따라 증여 또는 상속이 가능하다. 청약저축과 2000년 3월 26일(1세대 1구좌 제한 해제일) 이전에 가입한 청약예금·부금은 자녀는 물론, 배우자·손자녀에게도 물려줄 수 있으며 상속도 가능하다. 주택청약종합저축과 2000년 3월 27일 이후 가입한 청약예금·부금은 가입자가 사망하면 자녀에게 상속할 수 있다. 통장 증여로 소유자가 변경되어도 납입 금액과 회차, 가입 기간이 그대로 인정되기에 청약 가점을 단 번에 높일 수 있다. 이에 국세청도 청약통장 명의 변경은 그 방식에 따라 상속세 또는 증여세 과세 대상임을 밝히고 있다.한편, 지역별로는 집값이 크게 오른 서울에서 887건이 증가했고(45.3%↑), 경기도 874건(64.5%↑)와 인천 174건( 84.1%↑)으로 그 뒤를 이었다. 증가율로는 세종시 193.8%, 충남 114.6%, 경북 113.9% 순이었다.김상훈 국민의힘 의원. (사진=김상훈 의원실)김상훈 의원은 “지난 5년은 부모님의 청약통장까지 총동원해 `내 집 마련`에 나서야 했던 `주거 혹한기`였다”면서 “월급만으로 자가를 마련하기 어려운 환경에서 청약통장의 증여·상속은 더 가속화 할 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “`통장 찬스`가 고착화되기 전에 청년원가주택, 역세권 첫집 등 윤석열 정부 주거대책의 신속한 공급이 필요하다”고 강조했다.
- [김용일의 부동산톡]공유물분할청구소송의 분할방법…현물·경매·대금분할
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산을 공유로 소유하게 되는 경우가 있다. 부동산을 여러명이 같이 매수하면서 각 지분별로 소유하거나, 부동산경매절차에서 지분만 낙찰 받거나, 상속재산분할의 결과 상속인들이 부동산을 각 지분별로 소유하게 되는 경우가 부동산을 공유로 소유하게 되는 대표적인 경우인데, 이때 공유자들 사이에 공유부동산의 사용 수익 처분 등과 관련하여 갈등이 발생하고, 급기야 공유부동산의 분할을 생각하는 경우가 빈번하다. 이번 시간에는 공유물분할소송을 할 경우 분할의 구체적인 방식 등에 대해 정리해 보겠다.◇ 협의에 의한 공유물분할, 공유물분할청구소송에서 현물분할과 경매분할공유부동산의 분할방법과 관련하여, 공유자들 사이에 협의가 되면 그 협의의 내용과 방법대로 분할이 가능하다. 그러나, 만일 협의가 되지 않으면 공유자는 누구라도(1명도 가능) 나머지 공유자들 전원을 상대로 법원에 공유물분할청구소송을 제기하여 법원의 판단대로 공유물을 분할받을 수 있다.재판을 통해 공유물을 분할할 경우, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 않고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 부동산의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는데, 부동산 자체를 분할하는 것이 가능하면 그렇게 분할하는 것이 원칙이다. 예를들어 토지에 대해 A가 1/3, B가 2/3 지분을 갖고 있는상태에서 공유물분할소송이 제기되었고, A가 왼쪽 위치의 토지를, B가 오른쪽 위치의 토지를 갖는 것에 대해 당사자들의 의사가 일치하거나 제반사정에 비추어 그것이 합리적이라고 판단되면 법원은 그와 같은 방식으로 분할할 수 있고, 이를 현물분할이라 한다.재판에 의해 공유물을 분할할 때 법원은 현물로 분할함이 원칙이다. 다만, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가격이 현저히 감소될 염려가 있다고 판단되면, 법원은 공유물을 경매하여 그 대금을 분할하라는 판결을 내릴수 있고, 이를 경매분할이라 한다. 여기서, ‘현물로 분할할 수 없다’는 것은 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하며, ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’란 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우도 포함한다.예를들어, 위와 같이 토지를 분할함에 있어 누가 어떤 위치의 토지를 가질지에 대해 당사자들의 의사가 일치하지 않거나, 최소 분할면적 제한에 해당하거나, 법원이 누구에게 어떤 위치의 토지를 갖게 하면 다른 상대방에게 불합리하게 된다고 판단되는 경우 등에는 경매분할이 선고될 가능성이 높다. 그리고 토지가 아니라 아파트, 주택, 건물, 상가 등 애초에 부동산 자체가 현물로 분할하기에 적당하지 않은 경우도 있다. 이런 경우에는 법원이 이러한 현물분할을 강제할 수 없고 위 부동산을 경매시켜 그 낙찰대금을 받으면 그 지분비율에 따라 나누어 가지라는 판결을 할 수 밖에 없다. 법원이 경매분할로 판결을 내리는 실제 판결문 내용을 보면, “별지 목록 기재 각 부동산을 경매에 부쳐 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고에게 1/3, 피고에게 2/3의 각 비율로 분배한다.”와 같은 형식이다.다만, 법원이 경매분할을 하라고 판결을 내리고 그 판결이 확정된다고 하여 자동적으로 경매신청이 되는 것은 아니고, 당사자들 중에 누군가가 법원에 위 부동산에 대한 경매신청을 해야 경매가 진행이 된다. 그리고 경매가 진행되어 실제로 낙찰이 되면 낙찰대금을 공유지분에 따라 나누어 갖게 되는데, 경매로 진행할 경우 시가 보다 저렴하게 낙찰이 되어 당사자들 모두가 손해를 입는 경우가 많다. 이를 꼭 피하고 싶다면, 경매가 진행되는 와중에도 당사자들이 경매 외의 방법으로 공유물을 분할하는 것에 합의를 하여 경매를 취하시키고 그 합의내용대로 공유물을 분할할 수도 있을 것이다. ◇ 공유물분할청구소송에서 대금분할(가액배상 분할)의 방법으로 판결이 선고되는 경우공유물분할소송에서 법원은 분할의 방법으로 현물분할과 경매분할판결을 많이 선고하지만, 그 중간의 형태로 대금분할(가액배상 분할)을 선고하는 경우도 있다. 공유자 중에 누군가가 해당 부동산을 전부 갖는 것으로 하고, 다른 공유자들에게는 각 지분의 비율로 적정 가격을 정산하여 돈으로 지급하는 방식인데, 통상적으로는 잘 인정되지 않고 예외적인 경우에 인정된다.대금분할이 되는 경우와 관련하여 대법원은 “공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.”고 하였고(대법원 2004다30583 판결), 여기서 가격배상의 기준이 되는 지분가격의 산정은 공유물분할 시점의 시가를 기준으로 한다(대법원 2022다244805 판결).대금분할이 선고된 판결들을 보면, ①피고도 동의하는 경우, ②원고가 거의 대부분의 지분을 갖고 있거나 기타 사정으로 원고에게 소유권을 취득하게 하고 피고에게는 그 지분에 따른 돈으로 정산하게 하는 것이 합리적으로 판단되는 경우 등 인데, 아래에서 대금분할이 선고된 실제 판결문 내용을 소개해 보겠다.① 춘천지방법원 2019가단398 판결“이 사건 토지에 대한 원고의 지분비율이 99.7%(6,696.17/6,716)를 차지하고, 이 사건 토지를 현물 분할할 경우 피고들 지분에 해당하는 면적은 각 13.22 ㎡에 불과하여 피고들로서는 이 사건 토지를 현물로 분할 받더라도 실질적으로 그 부분을 이용하기 어려울 것으로 보이는 점, 원고가 이 사건 토지를 단독으로 소유하기를 원하고 있는 점, 피고들은 원고의 분할방법에 대하여 아무런 답변도 하지 않고 있는 점 등을 종합하면, 이 사건 토지를 원고가 단독으로 소유하고, 원고가 피고들에게 그 지분비율에 따른 가격을 배상하도록 하는 방법으로 이 사건 토지를 분할하는 것이 타당하다.”② 인천지방법원 부천지원 2016가단12368 판결“이 사건 부동산의 현황, 사용용도에다가 현재 이 사건 부동산에 피고가 거주하고 있는 점, 피고가 원고의 모친이고 상당히 고령인 점, 이 사건 부동산에 관하여 피고가 과반수 공유지분을 소유하고 있는 점, 피고의 지분에 대한 적정한 보상 없이 무작정 이 사건 부동산을 경매에 부치는 것은 경우에 따라 피고의 생활근거지를 침해하는 결과로 이어질 여지도 큰 점 등까지 더하여 보면, 이 사건 부동산은 위와 같은 전면적 가액보상에 의한 분할 방식에 의함이 상당하다고 할 것이다.”△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 파트너 변호사- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
- 세수추계 최대 오차 왜…감사원 "기재부, 불합리한 추계모형 활용"
- [이데일리 권오석 기자] 지난해 세입예산 추계(이하 세수추계)에서 역대 최대의 오차가 생겼던 배경에는 △불합리한 추계모형 활용 △관계 부서 간 소통 부족 등이 있었던 것으로 조사됐다.(사진=감사원)감사원은 15일 `세입예산 추계 운영실태` 감사 결과를 통해 “부동산 가격 등 각종 변수들이 과다 혹은 과소반영 되거나 당해연도 수납진도율과 추세선 등이 충분히 활용되지 않는 등으로 세수추계 오차가 발생했다”며 “세수가 늘었는데도 기획재정부 내 소통부족으로 국채는 과다발행됐다”고 발표했다.세수 추계는 세입 규모 예측작업으로서, 세출예산과 국채발행 규모를 결정하는 등 재정정책 수립에 바탕이 된다. 그러나 추계 오차율이 2018년 9.5%, 지난해에는 역대 최대 21.7%(61조원)에 이르는 등 오차가 반복되면서 문제가 제기됐다. 이에 감사원이 올해 4월 감사를 실시, 기재부의 지난해 세수추계 방식의 적정성, 세수오차 발생원인을 분석하고 초과세수 발생에 따른 국고금 관리·운용 실태 등을 점검했다.감사원에 따르면, 기재부는 추계모형으로 세목별 추계치를 도출한 후 이를 합산해 세입예산을 편성한다. 감사원이 2017년 이후 5년간 평균 10% 이상의 오차가 발생한 세목(양도소득세·증여세·법인세(신고분)·상속세·종부세)을 표본으로 오차 발생 원인을 분석한 결과, 기재부는 상속·증여세 추계모형에 상관성이 높은 ‘토지가격지수’와 ‘주택가격지수’를 같이 사용했다. 특정한 독립변수가 종속변수뿐만 아니라 다른 독립변수에도 영향을 미치면 예측력이 저하된다.또 종합부동산세 세수추계 시 부동산가격 상승효과만 반영되고 더 높은 세율구간으로 이동하는 효과는 제대로 반영되지 않았다. 이처럼 불합리한 추계모형이 설정·활용된 건 기재부 세수추계 담당자가 매년 바뀌면서 면밀한 통계적 검토 및 검증이 이뤄지지 않았기 때문이다. 국회 등 외부에도 추계에 활용한 거시경제 변수만 공개할 뿐 추계방식 등은 공개하지 않고 있어 외부 검증절차도 부재했다.지난해 추경 편성 당시, 당해년도 세입실적 및 추세 등을 반영하지 않아 오차가 발생하기도 했다. 세수규모 파악에 유용한 세입실적자료인 2021년 국세수납실적은 6월까지 전년 동월(132.9조 원) 대비 48.8조 원 증가한 181.7조원을 기록했는데, 기재부 추경 세수추계 시 세입실적자료는 막연히 신뢰성이 없다고 판단해 사용하지 않았다. 이로 인해 기재부는 정확한 세수 추계 기회를 놓쳤고 지난해 2차 추경에서 세수를 과소추계(29.8조원), 국채발행 규모가 불필요하게 확대됐다.이와 함께 지난해 4월 말 8.3조원 규모의 잉여재원이 예상됨에도 불구하고 이를 고려하지 않고 당초 계획대로 7.5조원 규모의 국고채를 발행해 이자비용을 1415억원 발생시켰다. 감사원 측은 “기재부 장관에게 관계부서(세제실, 국고국) 간에 긴밀한 협력체계를 구축해 국고금을 효율적으로 관리·운용하는 방안을 마련하도록 통보했다”고 설명했다.
- `반쪽 합의` 그친 종부세 논란…"부담 완화 vs 부자 감세"
- [이데일리 이성기 기자] 종합부동산세(종부세)를 둘러싼 혼란이 이어지고 있다. 지난 7일 열린 국회 본회의에서 일시적 2주택자와 고령자·장기 보유자 등의 부담을 완화하는 종부세법 개정안은 통과했지만, 앞서 1가구 1주택자 종부세 특별공제 기준을 기존 11억원에서 14억원으로 높이기로 한 조세특례제한법(조특법) 개정안은 여야 이견 탓에 국회 상임위원회 문턱을 넘지 못했기 때문이다.종부세법 개정안 자체에 대한 시민사회단체의 비판 여론도 높다. “부의 세대 이전을 허용하고 고액 부동산을 소유한 사람들에게 부동산 보유에 대한 조세 부담을 더 줄여주겠다고 한 것”이라는 이유에서다. 개정안은 상속 주택과 지방 소재 공시지가 3억원 이하 주택을 주택 수 계산에서 제외하고, 고령 및 장기 보유 1주택자는 종부세 납부를 연기해주는 내용을 담고 있다.지난 7일 오후 국회에서 열린 본회의에서 종합부동산세법 일부 개정안이 찬성 178인, 반대 23인, 기권 44인으로 가결되고 있다. (사진=국회사진기자단)참여연대 조세개정개혁센터는 논평에서 “고령자에 한해 납부를 유예하고, 이사 등으로 일시적 2주택에 대해 일정 기간 종부세를 면제해주는 방안은 고려해 볼 수 있으나 조세 형평성에 어긋나는 종부세 완화 법은 당장 폐기돼야 마땅하다”고 주장했다. 센터는 “이미 부동산 실물거래 현장에서는 양도세, 취득세 등을 피하기 위해 주택을 상속·증여하는 등의 편법 매매가 존재한다”면서 “일부 상속 주택을 주택 수 계산에서 제외하는 것은 편법 투기를 부추길 것이며, 부동산을 통한 부의 이전을 허용하는 모양새가 된다”고 꼬집었다. 이어 “지방주택의 주택 수 계산 제외는 수도권의 투기 수요를 지방으로 이전하는 `풍선 효과`를 불러일으킬 것”이라면서 “주택 수 제외 조치는 일시적 2주택자를 보호하는 조치로만 보기엔 그 내용이 과하다. 집 한 채 없이 주거 불안에 시달리는 국민이 40%가 넘는다는 사실을 감안하면, 정부와 국회는 보호해야 할 대상을 헷갈리고 있는 게 아닌지 묻지 않을 수 없다”고 덧붙였다. `세 부담 완화`라기 보다는 `부자 감세`라는 지적도 여전하다. 과세 대상 비율은 고작 3%(2020년 총 주택 수 대비 주택분 종부세 개인 과세 대상)에 불과한 데다, 1가구 1주택자의 종부세 과세 기준은 9억원에서 11억원으로 완화됐고 윤석열 정부는 종부세 과표를 결정하는 `공정시장가액비율`을 100%에서 60%로 낮췄기 때문이다.이장규 전 노동당 정책위원장은 페이스북에서 “이사했는데 이전 집을 못 판 일시적 2주택이나, 별도 소득이 없는 노인 등이 부담해야 할 종부세를 나중에 내게 해주는 것(이연 과세) 정도는 인정해줄 수 있다”면서 “상속 받은 주택이나 지방저가주택은 2주택으로 치지 않고 (이사로 인한 것처럼 2년 내 팔아야 한다는 조건도 없이) 영원히 중과세를 면제한다는 건 결국 이런 건 인정해 준다는 뜻인데, 그렇게 2주택인 사람은 부자가 아닌가”라고 되물었다. 이어 “실거래가가 아닌 공시지가 기준으로, 다시 공시지가의 60%(공정시장가액비율)만 과표로 잡고 종부세를 매긴다. 쉽게 말해 시가 25억원짜리 아파트라면 공시지가는 19억원 정도, 과표는 60%인 11억 4000만원인데 종부세는 몇십만원 수준”이라면서 “이런 사람들이 상속 받아서 또는 지방에 집 하나 더 사서 2주택이 되면 종부세가 100만원 넘게 되는 거 깎아주어 원래대로 몇십만원만 내게 하는 건 부자 감세가 아니란 말인가”라고 덧붙였다. 아울러 “`매물 잠김` 문제라면 보유세가 아니라 거래세 부담을 줄여야 하고, 다주택자 그 자체는 인정하더라도 애초에 실제 시가에 비해 과표가 지나치게 낮다는 걸 감안해야 한다”고 했다.
- 가격 '뚝뚝' 아파트 분양권 '줍줍'…분양계약 직후·입주할 때 가장 저렴
- [이데일리 신수정 기자] 최근 주택시장의 위축으로 아파트의 분양권 가격이 조정세를 보이면서 실수요자들의 내 집 마련 수단으로 ‘분양권 매매’가 방안으로 떠오르고 있다. 청약 가점이 낮고 당장 목돈을 마련하기 어려운 무주택 실수요자에겐 분양권 가격이 조정되는 지금이 좋은 선택지일 수 있다는 분석이다.◇분양권 매매 시기는 언제가 좋을까분양권이 가장 저렴한 시기는 일반적으로 분양계약 직후와 입주시기다. 초기 분양 계약시기엔 입주까지 기간이 많이 남은 만큼 부동산 경기 흐름과 수요량을 예측하기 어려워 리스크 부담이 크다는 단점이 있다. 반면 입주시기엔 실거주를 고려하고 샀지만 주택 수, 세금에 따라 파는 물건이 나올 수 있다. 또 투자용으로 샀지만 입주 물량이 많아 전세가가 낮게 형성되면서 전세를 맞추지 못해 매도하는 물건도 있다. 분양권을 구매하기 위해선 먼저 분양계약금이 필요하다. 또 발코니 확장, 시스템 에어컨 등에 들어간 옵션비를 추가로 계산해야 한다. 옵션비는 당첨자가 계약 시 전체 비용의 10%를 냈기 때문에 매수자는 이에 대한 10%만 내면 된다. 즉 입주하는 최종 매수자가 옵션 잔금을 치르게 된다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]최근 분양권 매매가격이 조정세다. 금리인상에 따른 대출이자 부담이 커진데다 재고주택 매매가격이 조정되면서 영향을 받는 모양새다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 서울 강남구 개포동 ‘개포프레지던스자이’ 전용면적 59㎡ 분양권은 지난달 15일 20억 3000만원(26층)에 거래됐다. 직전 최고가인 작년 8월 8일 21억 5390만원(14층)에 비해 1억 2390만원 낮은 가격이다. 마포구 아현동 ‘공덕자이’ 전용면적 84㎡은 지난 6월 29일 15억 5000만원(6층)에 거래됐다. 작년 9월11일 거래된 최고가 18억 5000만원(16층)과 비교하면 3억원 저렴한 셈이다. 분양권 거래는 다소 주춤하다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기(1~6월) 서울 아파트 분양권(입주권 포함) 거래 건수는 50건으로 집계됐다. 2007년 관련 통계 집계 이래 최저 수준이다. 서울의 분양권 거래량은 2017년 상반기 5763건으로 정점을 찍은 이후 2018년 1493건, 2019년 945건, 2020년 480건, 2021년 158건까지 매년 줄어들었다. 청약전문가 박지민 월용청약연구소 대표는 “청약 가점이 높지 않은 실수요 가구에선 최근의 분양권 가격이 조정될 때가 조금 더 저렴하게 내 집 마련을 할 기회가 될 수 있다”며 “새 아파트에 입주하는데다 청약과 달리 층수나 방향, 조망권 등이 정해진 매물을 고를 수 있다는 게 장점이다”고 설명했다. ◇새 아파트 들어가는 ‘분양권’, 어떻게 살까 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 직거래할 수도 있지만 보통 부동산 중개업소를 통해 거래하는 것이 안전하다. 매매 절차를 살펴보면 매수자가 부동산 중개업소에서 매물을 고른 뒤 분양권 매매계약서를 작성하고 계약금을 주고받으면 중개사는 실거래가를 신고한다. 증여나 공동명의를 변경하면 관할 지자체 시, 군, 구에 가서 검인 도장을 받아야 한다. 분양권 거래 시 대출은 매수자에게 승계한다. 이 경우 매도자와 매수자는 함께 은행을 방문해 대출 승계를 해야 한다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]이어 시행사 및 시공사를 찾아 권리 의무승계를 진행한다. 분양계약서 뒷면에 A에서 B로 명의변경을 해주고 건설사의 도장을 받으면 모든 절차가 끝난다. 매수자는 분양계약서를 받고 매도자는 양도소득세 신고를 양도월 말일에서 2개월 이내에 해야 한다. 분양권은 일반적으로 계약금부터 중도금, 잔금까지 한 달 이내에 이뤄진다. 그러나 잔금 일정은 매도자와 협의해 늦출 수도 있다. 이 경우 중개수수료는 분양금액이 아닌 거래금액을 기준으로 산정한다. 즉, 통상적으로 계약금, 이미 낸 중도금, 프리미엄을 합한 금액이다.◇분양권을 살 수 있는 곳은분양권을 전매할 수 있는 지역은 정해져 있다. 청약 과열지역과 투기과열지구 내에서 분양하는 단지는 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한된다. 또한 2020년9월22일 이후 수도권과 광역시 민간택지에서 분양하는 단지들도 소유권 이전 등기 시까지 전매를 제한하고 있다. 규제 전 입주자 모집 공고를 내고 분양하는 단지와 비규제지역 중 수도권 자연보전권역, 지방 8개 도에서 분양하는 단지는 전매를 할 수 있다. 지역에 따라 6개월 전매 제한이 있는 곳도 있고 아예 없는 곳도 있으니 해당 단지의 입주자 모집공고를 참고해야 한다. 규제 전에 분양한 단지 중 규제지역의 분양권은 무제한 전매가 가능하며 투기과열지역은 1번만 전매할 수 있다. 이대 부부 공동명의로 명의변경을 하면 전매 1회로 간주하니 유의해야 한다. 전매 가능한 날은 당첨자 발표일이 기준으로 제한기간만큼 세면 된다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.다만 분양권 전매 제한 기간 중이라도 전매를 허용하는 때도 있다. 주택법 시행령 제73조 제4항에 따르면 8가지로 제한한다. △근무 또는 생업, 질병치료, 취학, 결혼 등을 이유로 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우 △상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 △세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우 △이혼하면서 입주권이나 분양권을 배우자에게 넘겨주는 경우 △공익사업으로 주택을 제공하고 대물로 받은 주택으로 이전하는 경우 △살던 집이 국가나 지방자치단체, 금융기관 등의 채무를 갚지 못해 경매나 공매에 처하거나 △실직이나 파산, 신용불량 등과 같은 경제적인 어려움에 부닥쳤다면 전매를 허용한다.◇분양권 ‘양도세’는 얼마현재 분양권은 주택 수에 포함해 양도세가 발생한다. 지난해 1월1일부터 적용하고 있다. 단 일시적 2주택 비과세의 경우와 같이 예외적으로 주택 수에서 제외할 수 있다. 취득세 중과에 대해선 지난 2020년8월12일부터 취득하는 분양권부터 포함한다. 취득세 중과 기준일은 ‘계약일 당시’로 판단한다. 2021년6월1일 이후 양도하는 모든 분양권은 양도세 중과세율을 적용해 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상은 60%로 적용한다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]매수자가 양도세를 대신 부담하는 계약은 양도세를 포함한 가액으로 양도세를 계산해야 한다. 예를 들어 박 모 씨가 올해 1월 아파트 분양권을 취득해 6월 분양권을 양도하면서 양도세를 매수자가 부담했다고 가정해보자. 박 씨가 아파트 분양권을 5억원에 취득해 10억원에 양도할 때 양도세율을 70%로 적용한다면 양도세는 3억5000만원이다. 이 경우 박 씨는 양도가액을 10억원으로 계산한 게 아니라 13억5000만원으로 계산해야 한다. 대체로 매수자가 부담한 양도세에 대해서 2차로 또 양도세를 내지 않는다. 하지만 계약조건 등에 따라 2차로 양도세를 내야 하기 때문에 계약조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
