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- '깡통전세' 공포…전세가율 80% 이상 서울 빌라 거래 '뚝'
- [이데일리 이배운 기자] ‘깡통전세’ 우려와 함께 빌라를 중심으로 ‘전세포비아’가 확산하면서 전세가율이 80%를 넘는 연립·다세대주택 전세 거래가 10건 중 3건 수준으로 급감한 것으로 나타났다. 2022년~2023년 분기별 서울 연립·다세대주택 전세가율 80% 미만·이상 거래비중 추이 (사진=다방)28일 부동산 정보 플랫폼 ‘다방’을 운영하는 스테이션3에 따르면 국토부 실거래가를 바탕으로 2022년 1월부터 지난해 12월 서울 소재 연립·다세대 매물 거래(7245건)를 분석한 결과, 전세가율 80% 이상인 거래 비중이 2022년 1분기 70%에서 2023년 4분기 기준 28%로 급감했다. 통상 전세가율이 80% 이상이면 임대인이 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있는 위험주택으로 분류된다.전세가율이 80% 이상인 서울 소재 연립·다세대 거래 비중은 2022년 1분기 70%를 기록한 후 2022년 2·3분기 59%, 2022년 4분기 54% 수준으로 감소했다. 이어 2023년 1분기 46%, 2023년 2분기 33%, 2023년 3분기 31%, 2023년 4분기 28%로 지속적인 감소세를 보이고 있다.작년 4분기 전세가율 80% 이상인 거래 비중을 자치구별로 보면, 종로구·중구(50%), 관악구·강북구(47%), 강서구(46%), 서대문구(40%), 송파구·강동구(39%), 양천구·중랑구(35%), 영등포구(30%) 순으로 나타났다.이어 은평구(28%), 성북구(27%), 금천구(23%), 서초구(20%) 광진구(16%), 노원구·성동구(14%), 마포구·동작구·도봉구(13%), 강남구(11%), 구로구(5%), 용산구(4%) 순이었다.종로구의 경우 유일하게 2022년 1분기 32%에서 2023년 4분기 50%로 전세가율이 80% 이상인 거래 비중이 증가한 지역이었다.장준혁 다방 마케팅실장은 “지난해 역전세난 우려가 확산되고 고금리 기조가 이어지면서 연립·다세대 전세 거래량이 크게 줄고, 전세에서 월세로의 전환율이 높아진 것으로 보인다”며 “전세가율이 80% 이상인 매물의 경우 거래 시 해당 매물의 전세금 적정 여부, 체납 내역 등을 꼼꼼히 살펴야한다”고 당부했다.
- 유진기업, 여의도 파크원 임대차계약 연장 '성공'…2027년 말까지
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 국내 레미콘·건자재 유통기업인 유진기업이 여의도 파크원 타워1 임대차계약 연장에 성공했다. 서울시내 주요 오피스 ‘품귀 현상’으로 여의도권역 오피스 임대료가 대폭 올랐지만, 유진기업은 파크원 타워1에 오는 2027년 말까지 임차할 수 있게 됐다.◇ 파크원 준공 당시 ‘코로나19 사태’…좋은 조건에 임차계약23일 부동산업계에 따르면 유진기업은 서울 여의도 파크원 타워1 임대차계약 연장에 성공했다. 이로써 유진기업은 오는 2027년 말까지 파크원에 임차할 수 있게 됐다. 현재 유진기업이 사용하는 층은 타워1 22~23층이다. 파크원 야경 (사진=파크원 홈페이지)파크원은 서울 여의도에서 가장 높은(타워1 기준 333.7m) 건물이다. 서울 영등포구 여의도동 22번지 일대 4만6465㎡(약 1만4000평)에 전체 연면적 62만9047㎡, 총 4개 동 업무·상업 복합시설로 지어졌다.세부적으로 △지하 7층~지상 53·69층 오피스빌딩 2개 동(타워1, 타워2) △8층 규모 리테일 1개 동(더현대 서울) △31층짜리 호텔 1개 동(페어몬트 호텔)으로 구성됐다. 서울 롯데월드타워(555m), 부산 엘시티(412m)에 이어 국내에서 3번째로 높다. 연면적은 축구장 88개를 더한 62만9047㎡로, 여의도 IFC의 1.3배, 63빌딩의 4배에 이른다. 유진기업이 쓰는 타워1 및 백화점, 호텔 건물은 파크원을 개발한 와이이십이PFV(이하 Y22)가 소유하고 있다. NH금융타워가 있는 타워2는 ARA자산운용 소유다. 유진기업은 파크원에 처음 입주할 때 매우 좋은 조건에 임대차계약을 체결한 것으로 전해졌다. 파크원이 준공됐던 지난 2020년 7월 당시 코로나19 사태가 진행 중이었고, 여의도권역(YBD)에 파크원이라는 대규모 오피스가 공급돼 임차인 확보가 쉽지 않았었다. 앞서 포스코이앤씨(구 포스코건설)는 공사비 1조원이 넘는 파크원 공사를 수주할 때 발주처인 Y22와 3년 책임임차를 약속했다. 오피스 타워1의 전체 연면적 22만2988㎡중 16만5289㎡(약 5만평)에 대해 준공 후 3년간 임차를 책임지겠다는 내용이다.이에 따라 포스코이앤씨는 임대료를 할인하거나 ‘렌트프리’(임대계약 기간 중 일정 기간 임대료를 무료로 하는 시스템)를 도입하는 등 공실 해소를 위해 노력했다. 당시 포스코이앤씨는 임차인을 채워넣기 위해 유진기업이 파크원에 들어가게끔 유도했다.하지만 지금은 서울시내 주요 오피스가 ‘품귀 현상’을 빚으면서 임대료가 대폭 오른 상태다. 현재 여의도권역 오피스 임대료는 파크원 준공 당시보다 60% 가까이 올랐다. ◇ 서울 오피스 ‘품귀’…여의도 임대료, 3년 전보다 60% 올라글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 작년 4분기 여의도권역(YBD) A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡(평)당 약 11만3100원으로 집계됐다. 3년 전인 2020년 2분기 말 당시 실질 임대료인 3.3㎡당 7만1000원보다 59.3% 상승한 수치다.특히 여의도권역(YBD) A급 오피스는 작년 4분기 서울 3대 오피스 권역(도심권역, 여의도권역, 강남권역) 중 임대료가 가장 가파르게 올랐다. 작년 8월 준공된 브라이튼 여의도 내 오피스 ‘앵커원’은 권역 가중 평균 명목 임대료보다 약 10% 높은 수준으로 마케팅을 진행했다. 이에 따라 여의도 전체 권역 임대료 수준이 영향을 받았다.서울 A급 오피스 권역별 실질 임대료 (자료=JLL코리아)또한 종합 부동산서비스 회사 젠스타메이트에 따르면 작년 4분기 여의도권역(YBD) 보증금은 3.3㎡당 884만3000원, 임대료는 88만4000원으로 전 분기 대비 1.5% 상승했다. 관리비는 3.3㎡당 38만4000원으로 전 분기 대비 1.1% 올랐다.국제금융센터(IFC), 하이투자증권 빌딩 등 초대형 및 대형 오피스에서 발생한 임대료 인상이 권역 전체 임대료 상승을 이끌었다. 파크원의 기존 임차인은 임대차계약 기간이 끝났을 경우 더 높은 임대료에 계약을 해야 하는 상황인 것. 업계 관계자는 “여의도 오피스 임대료가 대폭 오름에 따라 유진기업이 파크원에서 퇴거할 가능성이 제기됐다”며 “애플이 여의도 파크원 타워1 임차 면적을 늘리기 위해 임대인과 협의했고, 기존 임차인인 유진기업이 나가게 된다는 얘기가 있었다”고 말했다. 다만 “지금은 유진기업이 파크원 임대차 계약을 연장한 상태”라고 덧붙였다.유진자산운용은 브라이튼 여의도 내 오피스인 앵커원 빌딩을 사용하게 된다. JLL에 따르면 작년 4분기 한국증권금융과 유진그룹이 각각 앵커원의 2개층(약 1300평)을 계약했다. 또한 유진투자증권은 영등포구 여의도동 24-3번지 일대 유진그룹빌딩을 사용하고 있다.상업용부동산업계 관계자는 “유진기업은 재계약할지, 아니면 외부에 다른 임차할 곳을 구할지를 놓고 고민했다”며 “브라이튼 여의도 내 오피스인 앵커원 빌딩으로 이전하는 것도 검토했다고 들었다”고 말했다.
- "벌금 1000만원 내지 뭐" 짭짤한 임대수익에 '방 쪼개기' 여전
- [이데일리 이배운 기자] 경기도 수원시 내 한 건물을 소유한 임대업자는 근린생활시설이 들어서야 할 1~3층에 주택 11가구를 들이고, 주택 6가구를 들일 수 있는 4~6층엔 ‘방 쪼개기’로 12가구를 들였다. 이런 불법 건축 행위로 업자는 연간 임대료를 3615만원 더 벌어들였지만 부과된 이행강제금은 연 1094만원에 불과했다. 불법 행위가 적발됐으면서도 연 2521만원의 부정한 이익을 꼬박 챙겨간 셈이다. (그래픽= 김일환 기자)정상적인 방법으로 주거지를 마련하기 어려운 저소득층과 임대 수익을 극대화하려는 임대인의 입장이 맞물리면서 불법건축물이 전국 곳곳에 뿌리를 박고 있다. 불법건축물은 세입자의 주거권을 침해하고 안전까지 위협하지만, 정부의 처분은 솜방망이 수준에 그치고 있다는 지적이 제기된다. 14일 국토연구원이 발표한 ‘불법건축물의 주거용 임대 실태와 세입자 주거권 보장 방안’ 연구보고서에 따르면 전국 다세대주택 임차 가구의 최대 27.8%, 연립주택 임차 가구의 최대 34.8%가 위반건축물에 거주 중인 것으로 파악된다. 이러한 위반건축물 다세대·연립주택에서는 연간 최대 7063억원의 임대 수익이 발생하는 것으로 추정된다. 이는 다세대·연립주택 전체 임대 수익의 18.2%에 해당하는 규모다. 불법건축물은 상대적으로 저렴한 가격으로 제공되기 때문에 정상적인 비용을 지불하고 집을 구하기 어려운 저소득층의 수요가 높다. 하지만 세입자는 열악한 주거환경으로 인해 각종 신체적·정신적 질환을 앓을 수 있고 화재, 감전, 홍수 등 사고·재난 위험에도 노출된다.또한 불완전한 계약 탓에 강제퇴거 등 임대인의 불합리한 요구에 방어할 수 없고, 법적으로도 주거권을 보호받지 못한다.일례로 지난해 대규모 전세사기가 발생한 인천 미추홀구의 전세사기 피해 주택 1669곳 중 214곳(12.8%)이 불법건축물로 확인됐다. 정부는 전세사기 피해 세입자에 경·공매 우선매수권을 부여하거나 기존 임차주택을 공공임대로 제공하는 방식으로 주거권을 보호하지만, 불법건축물의 경우 이들 보호 수단을 적용하는 데 한계가 있었다.불법건축물 전세사기 피해자 A씨(30대·여)는 연구원과의 면담에서 “계약 당시 건축물의 위반사항을 알려주는 시스템이 없었고 중개사도 불법 여부를 알려주지 않았다”며 “대출도 원활하게 이뤄져 아무 문제가 없는 줄 알았는데 막상 문제가 발생하니 이에 대한 책임이 전부 피해자에게 돌아오는 게 억울하다”고 호소했다. 주거용 위반건축물 분포도 (사진=국토연구원)이에 정부는 불법건축물 단속을 실시하고 있지만, 담당 공무원은 건물 외관을 보는것만으로 불법 여부를 파악하기 어렵고 내부에 접근할 권한도 없다. 또한 위반사항이 적발되더라도 부과되는 이행강제금에 비해 임대 수익이 더 높아 단속의 실효성을 기대하기 어려운 실정이다. 경기도에서 임대사업을 하던 B씨(40대·여)는 “결국 남는 이익이 더 크기 때문에 이행강제금을 납부하면서 버티는 것”이라며 “불법건축물이란 사실이 알려져도 임대 수익이 높아서 매도하는데도 지장이 없다”고 말했다.또다른 사업자 C씨(50대·남)는 “이행강제금이 연 1000만원 조금 넘게 나왔다. 한 달에 벌금 100만원을 낸다고 치더라도 월세가 780만원이 나오니까 결과적으로 불법건축을 한 게 이득이었다”고 짚었다. 이에 연구보고서는 불법건축물 단속을 효율화하는 한편, 적정한 이행강제금 부과 방안을 검토해야 한다고 제언했다. 보고서는 “상습 위반 시 이행강제금도 계속 올라가면 규율의 실효성을 높일 수 있다”며 “불법적 건축 행위에 관여한 건축주, 설계자, 시공자에 대해서도 적극적인 형사 조치가 이뤄져야 할 것”이라고 짚었다.그러면서 “세입자들에 대해서는 불법건축물 거주의 위험성에 대한 교육과 홍보, 안내를 통해 문제 인식을 확대하는 것이 필요하다”며 “세입자가 최소한으로 누려야 할 거주 적합성 기준을 마련하고, 이 기준에 부합하지 못하는 주거는 임대를 제한해야 한다”고 강조했다.
