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- 주택가격 하락, 추세적 약세가 아닌 3가지 이유
- [이데일리 김인경 기자] 하반기 주택가격이 하락세로 전환한 것은 예견된 현상이며, 추세적 하락은 제한될 것이란 전망이 나왔다.27일 신동현 현대차증권 연구원은 “전세 가격 상승이 지속하고 있고 역전세 우려 전세 물량도 해소 중”이라며 이같이 밝혔다. 주택가격은 올해 상반기 말 이후 지속적으로 상승했지만, 9월 이후 상승세가 둔화했다. 이어 11월 넷째주 이후부터 전주 대비 하락세로 전환해 현재까지 약세를 이어오고 있다.신 연구원은 “△역전세로 인한 매도물량 증가와 △금리의 피크 도달에 따른 관망세 증가로 판단한다”면서 “2021년 하반기 연장계약을 체결한 전세물량은 올해 하반기 만기가 도래하는데, 2021년 하반기 당시 전세가격이 고점을 기록하고 있었고, 이후 2년간 큰 폭의 하락이 있었다는 점에서 올해 하반기 역전세 발생 가능성이 어느 때보다 높은 시점”이라고 설명했다. 동시에 2021년 하반기에는 갭투자 비중도 높았기 때문에 주택 매도를 통해 전세보증금 반환을 해결하는 임대인들이 증가했을 것이라는 분석이다.이어 신 연구원은 “또한 기준금리의 동결이 이어지면서 금리가 정점에 도달했다는 기대감이 형성되었고, 향후 인하 시점을 가늠하며 주택 매매에 대해 관망세를 유지하는 수요자들이 증가한 것도 가격 상승폭 둔화에 영향을 주었다”고 말했다.다만 이는 상반기부터 예상되어오던 일시적 가격 하락 요인이라는 지적이다. 이어 그는 “다음 세 가지를 근거로 주택가격이 추세적 하락으로 이어질 가능성은 제한적”이라고 강조했다.먼저 전세가격 상승세 지속이다. 신 연구원은 “전세수요는 점진적 회복을 지속하고 있다”면서 “전체 임대차거래량 중 전세거래량이 차지하는 비중은 2022년 4월 처음으로 50%를 하회한 뒤 지속 하락하다가 현재 50% 중반대에서 하락을 멈추고 횡보하고 있다”면서 “또한 주간전세가격지수는 7월 넷째주 반등에 성공한 뒤 12월 셋째주 현재까지 지속적으로 상승세를 이어오고 있다”고 강조했다. 이는 실거래 수요는 유효하게 유지되고 있다는 것을 의미한다는 분석이다. 또한 향후 매매전세비 상승에 따른 투자수요 회복까지 기대할 수 있다.두번째로 ‘역전세 우려 전세물량의 해소’다. 올해 하반기 매도물량의 증가를 야기한 역전세 물량은 2021년 하반기 전세가격이 고점을 기록했을 때 연장계약이 체결된 건들이다. 그는 “지난해 들어서면서 전세가격지수가 하락하기 시작한 것을 감안하면 역전세 물량은 올 하반기에 가장 집중될 것으로 보이며 내년부터는 차츰 해소되어 가격 하락 압력이 해소될 수 있을 것”이라고 내다봤다.아울러 그는 금리인하 가시화 시 매매수요 회복이 가능할 것으로 전망했다.신 연구원은 “현재 주택매매거래는 금리와의 상관관계가 상당히 큰데 코픽스 금리 하락기였던 2012년, 2013년, 2014년, 2019년, 그리고 최근(2022년 말~2023년 4월) 매매거래량과의 상관계수는 마이너스(-)0.36에서 -0.84로 확대했다”면서 “또한 주택 호황기(2020~2021년) 대비 실질경상소득은 상승한 반면 주택가격은 하락했으며, 올해 들어 실거래가격과 시세가 연이어 반등에 성공해 주택구매심리가 상당히 자극되어 있을 것”이라고 기대했다.그는 “이러한 상황에서 내년 상반기 중 마지막 변수인 금리 인하 시점이 가시화된다면 전세수요 회복세와 맞물려 실거주수요 및 투자수요 모두 빠른 회복을 보일 것”이라고 덧붙였다.
- [마켓인] CJ CGV, 재무개선 시도…마지막 단추는 모회사 지원
- [이데일리 김형일 기자] CJ CGV(079160) 재무구조 개선을 위한 마지막 단추는 모회사 지원이 될 전망이다. 상영관 11개를 다시 사들이는 등 수익성 제고에 나섰으나 높은 채권 금리와 해외 법인 금전대여는 부담으로 남아서다.18일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 CJ CGV는 지난 14일 △강원 강릉 △인천 계양 △경남 김해 △경기 수원 △경남 마산 △부산 서면 △경기 성남 등에 있는 상영관 11개를 2100억원에 매입한다고 밝혔다. CJ CGV가 재무구조 개선을 시도하는 가운데 마지막 단추로 모회사 지원이 꼽히고 있다.(사진=CJ CGV)이번 취득은 지난 2018년 말 KB부동산신탁과 체결한 자산유동화 계약에 따른 것이다. CJ CGV는 대규모 투자를 진행했던 해외 사업이 부진하면서 5년 전 보유하고 있던 상영관 자산 11개를 모두 유동화했으며 대신 임차료를 지급해 왔다. 매입 목적은 임차료 축소를 통한 수익성 개선 목적이다. CJ CGV 임차료는 작년 3분기 388억원에서 올해 3분기 553억원으로 42.5% 불어났다. 여기에 CJ CGV는 지난 2020년 직영점 임대인에게 6개월 동안 임차료 유예를 요청했다.CJ CGV에게는 재무 부담 요인이 지속적으로 존재하고 있다. 지연됐던 기대작 상영, 상영관 부가매출 호조, 해외 법인 실적 개선 등에 힘입어 올 3분기 322억원의 영업이익을 냈지만, 최근 발행한 공모채 금리가 높게 책정된 데다가 해외 법인 금전대여까지 결정해서다.무엇보다 이자 부담이 작년보다 커졌다. CJ CGV는 지난 15일 2000억원 규모 공모채를 오는 2025년 만기, 연 7.2% 금리 조건으로 발행했다. 작년 3조8959억원 규모 사모사채, 신종자본증권 등을 연평균 3.16% 금리로 조달한 것과 비교할 때 이자 수준이 두 배 이상 높아졌다. 작년 3분기 이자비용은 368억원을 기록했다.또 CJ CGV는 지난 14일 홍콩법인(CGI HOLDINGS LIMITED)과 미국법인(CJ CGV America, Inc)에 각각 1356억원, 369억원을 내년 말까지 대여한다고 밝혔다. 올 3분기 CJ CGV 자기자본(자본총계)이 5896억원인 점을 고려하면 29.3%를 쏟아부었다. 올 3분기 CJ CGV 부채비율은 529%에 이른다. 통상 부채비율이 200% 이상으로 나타나면 재무건전성이 취약하다고 평가받는다.한 신용평가사 관계자는 “중단기적으로 실적 개선을 통해 영업현금흐름을 창출하며 재무 부담을 계속해서 줄일 것으로 예상한다”며 “상영관 자산 매입, 공모채 발행, 해외 법인 금전대여 상황을 고려하면 올 연말 차입금은 작년 말 대비 소폭 감소할 것”이라고 말했다.이에 따라 CJ CGV는 모회사 CJ의 지원을 기대하고 있다. CJ CGV 관계자는 “CJ올리브네트웍스의 자산 가치는 4444억원으로 추산된다”며 “자회사로 편입된다면 부채비율이 크게 개선될 것”이라고 말했다. 이어 “CJ CGV가 보유한 빅데이터, CJ올리브네트웍스가 갖고 있는 인공지능(AI) 기술을 접목해 고객이 원하는 맞춤형 서비스를 적시에 제공하는 서비스를 지속적으로 출시할 수 있을 것으로 기대한다”고 덧붙였다. CJ CGV는 CJ올리브네트웍스 지분 100%를 CJ로부터 현물출자 받고 제3자배정 유상증자를 진행하려 했다. 그러나 법원은 CJ올리브네트웍스의 주식 가액을 4444억원으로 평가한 한영회계법인의 감정보고서에 대해 객관성이 부족한 것으로 판단된다며 조사 신청을 기각했다. 이에 CJ CGV는 항고장을 제출한 후 결과를 기다리고 있다.
- 중기부, 민간·지역 주도 ‘지역상권 상생 및 활성화 종합계획’ 발표
- [이데일리 김영환 기자] 정부주도에서 민간주도로 지원전략을 발전시키는 ‘지역상권 상생 및 활성화 종합계획’이 발표됐다.중소벤처기업부는 18일 제4차 지방시대위원회에서 ‘지역상권 상생 및 활성화 종합계획’(2023년~2025년)을 발표하면서 ‘민간주도로 지속가능한 혁신상권을 조성해 지역상권을 재건한다’는 비전을 수립했다. (자료=중소벤처기업부)종합계획은 △정부주도에서 상권주체와 민간주도로 지원전략 변화 외에도 △전통시장 중심에서 지역의 모든 상권으로 정책대상 확대, △중앙정부에서 지자체로 과감한 권한 이양, △지역사회와 공존·상호발전하는 상권 등을 새로운 정책 패러다임으로 제시했다.이번 종합계획은 ‘지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률’ 제6조에 따라 지역상권 정책방향, 지원전략 등을 제시한 최초의 종합계획이다. 시·도는 이를 반영해 지역별 특성을 고려한 기본계획을 수립할 예정이다.중기부는 ‘지역의 특성과 매력을 발산하는 지역별 코어(Core) 상권 조성, 전략수립을 위한 예비지역상권 발굴·육성’을 위해 △지역가치를 경험하는 매력적인 상권 창출, △지속가능한 상권 생태계 조성, △지역과 공존·발전하는 상권, △상생하는 상권 등을 4대 전략으로 마련했다. 특히 민간의 전문성·역량과 혁신재원이 상권으로 유입되는 체계를 구축하기 위해 ‘지역상권기획자’, ‘지역상권발전기금’ 제도를 도입할 예정이며 법적 근거 마련을 위한 지역상권법 개정안이 지난 10월 발의돼 현재 국회 심의중에 있다.지역상권기획자는 지역상권을 발굴하고 상권발전전략을 기획·수립·실행하는 민간 전문법인이다. 지역상권발전기금은 상권발전을 위해 지역 및 상권의 주체(상인·임대인 등)가 공동조성하는 기금으로 이들 제도가 도입되면 민간주도로 지역상권의 발굴·활성화 및 관리가 가능할 것으로 기대된다.한편 지자체의 활성화사업 선정·관리 권한이 확대돼 지역주도로 특색에 맞는 상권을 조성하고 중앙정부는 상권발굴 및 저변확대, 제도기반 조성, 지자체 지원인프라 구축 등을 집중 지원하는 추진체계를 구축한다. 내년부터 상권활성화사업이 소상공인시장진흥기금에서 지역균형발전특별회계로 이관된다.지자체는 지역과 상권의 특성·여건에 따라 자율적으로 사업을 선정·관리하고 상권구축과 활성화를 위해 브랜드 개발, 거점공간 조성, 지역창업가 양성 등 5년간 최대 100억원이 투입된다.특히 상권별 유형분석을 통해 차별화된 전략을 수립하고 ‘동네상권발전소 전략수립~3+2년 지원’으로 이어지는 단계별 상권 조성을 추진한다는 계획이다.원영준 중소벤처기업부 소상공인정책실장은 “지자체·관계부처 협업을 통해 세부과제를 차질없이 추진해 나가겠다”라며 “특히 민간과 지역주도로 특색있는 상권을 조성해 지역소멸 위기에 대응하고 지역균형발전을 위한 거점으로 자리잡도록 하겠다”고 밝혔다.
- '악성 임대인' 명단 10여명 그쳐…공개 전부터 실효성 논란
- [이데일리 이윤화 기자] 임차인의 임대 보증금을 상습적으로 떼먹은 ‘악성 임대인’ 명단 공개가 올해 말 예정돼 있지만, 그 인원이 10여명에도 미치지 못할 것으로 보여 실효성 논란이 일고 있다. 17일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 맹성규 의원실이 주택도시보증공사(HUG)로 부터 제공 받은 자료에 따르면 HUG가 집중 관리하는 다주택 채무자(악성 임대인) 370여명 중 명단 공개 대상에 오른 임대인은 5명에 그친 것으로 나타났다. ‘전세사기 피해자 집중 집회’ 참가자들이 팻말을 들어보이며 구호를 외치고 있다. (사진=연합뉴스)지난 9월 말 악성 임대인 명단 공개의 법적 근거를 담아 개정된 ‘민간임대주택특별법과 주택도시기금법’ 시행에 따라 HUG는 오는 28일께 악성 임대인 명단을 처음 공개할 예정이다. 악성 임대인의 이름, 나이, 주소와 세입자에게 돌려주지 않은 전세금 액수, 기간 등이 HUG·국토부 홈페이지와 안심전세 애플리케이션(앱)에 공개된다. HUG 임직원 3명, 변호사 등 전문가 3명, 교수 5명으로 이뤄진 임대인정보공개심의위원회가 소명 자료를 검토하고 명단을 공개할 악성 임대인을 결정한다.명단 공개 대상은 HUG가 세입자에게 전세금을 대신 돌려주고서 청구한 구상 채무가 최근 3년 이내 2건 이상이고, 액수가 2억원 이상인 임대인이다. 전세금을 제때 내어주지 못해 임대사업자 등록이 말소된 지 6개월 이상이 지났는데도 1억원 이상의 미반환 전세금이 남아있는 사람도 명단 공개 대상에 포함된다. 문제는 해당 법안이 시행된 올 9월 29일 이후 전세금 미반환 사고가 1건 이상 있고, 미반환 전세금 규모 역시 법 시행 이후 2억원 이상이 돼야 악성 임대인 명단 공개 요건을 채울 수 있단 점이다. 법 시행 이전 많은 피해를 입힌 악성 임대인들이 모두 공개되지 않는단 뜻이다. 지난달 19일 기준 기준을 충족하는 명단 공개 대상 임대인은 총 17명이다. 소명 절차가 진행되고 있어 실제 명단 공개가 이뤄지는 임대인 숫자는 17명 보다 더 적을 수 있다. HUG가 관리하는 집중관리 다주택채무자는 올해 9월 말 378명으로 작년 말(233명)보다 62% 증가했다. 짐중관리 다주택채무자는 전세금을 3번 이상 대신 갚아준 집주인 중 연락이 끊기거나 최근 1년간 보증 채무를 한 푼도 갚지 않은 사람, 미회수 채권이 2억원 이상인 임대인들이다. 이들이 낸 보증사고는 2조830억원 규모로 총 1만304세대가 피해를 봤다. 그러나 이들 중 단 5명만이 이번 명단 공개 대상에 올랐다. HUG가 세입자에게 대신 반환한 전세금(대위변제액)은 1조8205억원(9007세대)이다. 미반환 전세보증금 액수가 많은 상위 10명에 대해선 지금까지 5000억원 넘는 대위변제를 했지만 이들은 공개 대상자에 오르지 않았다.다만, HUG는 상위 10명 중 2명을 수사기관에 고발하고 8명에 대해 수사의뢰를 한 상태다. 맹성규 의원은 “HUG가 이미 악성 임대인 명단을 관리하고 있음에도, 법 시행 이후 전세 보증사고를 낸 임대인만 명단 공개 대상이 된다는 허점이 드러났다”며 “이에 대해 정부가 대책을 마련해야 하며, 필요하다면 법 개정도 논의할 필요가 있다”고 말했다.
- 제2금융권도 주담대 심사때 확정일자·보증금 확인한다
- 사진=뉴스1)[이데일리 김아름 기자] 현재 5개 시중은행에서 시행 중인 확정일자 정보 확인 시범사업이 취약계층이 많이 이용하는 제2금융권 등으로 확대된다.국토교통부는 13일 기업은행, 저축은행중앙회, 신협, 농협중앙회, 산림조합, 새마을금고 등 6개 금융기관 및 한국부동산원과 ‘전세사기 방지를 위한 확정일자 정보연계 시범사업’ 추진 업무협약을 체결(서면)한다고 밝혔다.이번 업무협약은 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’의 후속조치로 임차인의 대항력 효력이 발생(전입신고 익일 0시)하기 전에 임대인이 선순위 주택담보대출을 받는 경우 임차인의 보증금 보호가 취약해지는 사례를 방지하기 위한 것이다. 금융기관은 앞으로 주택담보대출을 실행할 때 확정일자 정보를 확인 후 저당 물건 시세에서 임차인의 보증금을 감안해 대출을 실행하게 된다. 그동안에는 임대인이 제시하는 서류에 의존해 왔으나, 이제는 부동산거래관리시스템(부동산원 위탁운영)을 통해 연계되는 정보를 실시간으로 직접 확인할 수 있다. 담보대출 한도를 높이려 임대차계약서를 위조하는 등 전세사기 피해를 예방하고 금융기관의 재정건전성 확보에도 도움이 될 것으로 기대된다.이번 업무협약을 통해 기존 참여 중인 5개 은행(KB국민·신한·우리·NH농협·하나은행)에 더불어 기업은행과 제2금융권까지 참여함으로써 취약계층의 보증금 보호가 한층 강화될 것으로 보인다. 우리은행은 지난 1월 30일 부터, KB국민은행은 5월 19일 부터, 신한은행은 11월 1일 부터, 농협은 11월 20일부터, 하나은행은 11월 28일부터 전국 3920개 지점에서 개시된 바 있다.기업은행 및 제2금융권(전국 약 1만1100개 지점)은 전산개발 및 장비구축에 즉시 착수해 내년 4월부터 순차적으로 시범사업을 개시할 예정이다. 원희룡 국토교통부 장관은 “청년과 서민 취약계층이 전세사기 피해에 휩쓸리지 않도록, 금융기관이 금융안전망의 촘촘한 구축을 통해 임차보증금 보호 등 취약계층의 주거안정을 위한 노력을 다해 주길 바란다”고 밝혔다.
- 美은행권, 상업용 부동산 대출 4000조 육박…"부실화 우려"
- [이데일리 방성훈 기자] 미국의 상업용 부동산에 대한 은행권의 노출액이 4000조원에 육박해 대출 계약을 갱신하지 못하면 부실화할 가능성이 있다는 경고가 나왔다. 특히 약 591조원은 연내 만기가 도래해 임차인의 채무불이행(디폴트) 우려를 키우고 있다는 지적이다. (사진=AFP 제공)10일 미 의회조사국(CRS)에 따르면 리다 웨인스톡 거시정책 분석가와 앤드류 스콧 금융경제 분석가는 지난 6일 발표한 ‘상업용 부동산 시장과 잠재적 거시경제 압박’ 보고서에서 연방준비제도(Fed·연준)의 자료를 인용해 미 은행권의 상업용 부동산(CRE) 대출액이 지난 10월 기준 약 3조달러(약 3960조원)에 달한다고 밝혔다. 상업용 부동산 담보대출은 주택담보대출과 달리 주로 단기 계약으로 이뤄진다. 부동산 분석업체 트렙(Trepp)은 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출은 4480억달러(약 591조 3600억원), 약 15% 규모로 이 가운데 2700억달러(약 356조 4000억원)가 은행권 대출이라고 추산했다. 이런 상황에서 임대 계약 갱신할 것인지 고민하는 임차인이 늘어나면서, 임대인의 디폴트 위험도 높아지고 있다는 분석이다. 만약 임차인이 계약을 갱신하지 않으면, 임대인은 더이상 임대료 수익을 올릴 수 없게 된다. 특히 대출 만기가 도래하는 경우 막대한 원금 상환 부담을 지게 돼 마땅한 자금조달 대안이 없으면 상황이 더욱 악화하고, 디폴트가 가속화할 수 있다고 보고서는 우려했다. 부동산 가치 하락과 악성 대출 증가세가 맞물려 악순환 고리가 생기고, 금융권을 비롯한 경제 전반에서 위기의 뇌관으로 부상할 수 있다는 것이다. 보고서는 다만 예상을 웃도는 경제성장률, 뚜렷해진 인플레이션 둔화, 기타 경제지표 호조가 단기적으로는 상업용 부동산 시장을 떠받칠 수 있을 것으로 내다봤다. 연준의 고금리 장기화 우려가 잦아든 것도 긍정적인 영향을 미쳤다는 진단이다. 그럼에도 여전히 높은 금리, 공급망 제약, 최근 은행권 시스템의 긴장 상황은 상업용 부동산을 비롯한 특정 부문의 성장 둔화 및 압박을 야기할 수 있다는 지적이다. 상업용 부동산 투자는 지난해 미 전체 경제 활동의 약 3%를 차지했다. 보고서는 “팬데믹은 상업용 부동산의 높은 공실률을 초래했고 잠재적으로 부동산 소유자의 조달비용 상환 능력이 손상됐다”면서 “특히 사무실 부문이 스트레스 징후를 보인다”고 지적했다. 미 부동산 정보업체 CBRE에 따르면 실리콘밸리가 위치한 샌프란시스코의 경우 사무실 공실률이 올 3분기 34%로 사상 최고치를 기록했다. 같은 기간 뉴욕은 사무실 복귀 기업이 늘어 공실률은 하락했으나, 신규 임대 및 갱신 계약이 전년 동기대비 29.4% 감소했다고 CBRE는 전했다.
- 서울도 아파트 매맷값 꺾였다…하락 전환
- [이데일리 김아름 기자] 전국 아파트 매맷값이 하락추세를 보이고 있는 가운데 전셋값도 상승세가 주춤한 것으로 나타났다.한국부동산원이 12월 1주(12월 4일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.01% 하락, 전세가격은 0.07% 상승을 기록했다고 7일 밝혔다.전국 주간 아파트 매매가격은 지난주(-0.01%) 대비 하락폭이 유지됐다. 수도권(-0.01%→-0.01%)은 하락폭 유지, 서울(0.00%→-0.01%)은 하락 전환, 지방(-0.02%→-0.02%)은 하락폭이 유지됐다. 5대광역시(-0.03%→-0.03%)는 하락폭 유지, 세종(-0.02%→-0.09%)은 하락폭 상승, 8개도(0.00%→0.00%)는 보합세를 유지했다. 시도별로는 충북(0.07%), 강원(0.03%), 전북(0.01%) 등은 상승, 대전(0.00%), 광주(0.00%), 울산(0.00%)은 보합, 세종(-0.09%), 부산(-0.07%), 전남(-0.05%) 등은 하락했다. 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(70→58개) 및 보합 지역(17→16개)은 감소, 하락 지역(89→102개)은 증가했다.한국부동산원 관계자는 “서울 아파트 매매의 경우 향후 주택시장에 대한 불확실성 등으로 매수관망세가 확대되고 매물가격 하향조정 사례가 진행되며 매물가격이 조정되는 단지 위주로 간헐적인 거래가 이루어지는 등 하락 전환했다”라고 설명했다. 전국 주간 아파트 전세가격은 지난주(0.08%) 대비 상승폭이 축소됐다. 수도권(0.14%→0.11%) 및 서울(0.16%→0.14%) 은 상승폭 축소, 지방(0.03%→0.03%)은 상승폭이 유지됐다. 5대광역시(0.01%→0.01%)와 8개도(0.03%→0.03%)는 상승폭 유지, 세종(0.21%→0.14%)은 상승폭이 축소됐다. 시도별로는 대전(0.19%), 서울(0.14%), 세종(0.14%), 경기(0.12%), 강원(0.12%), 충북(0.08%), 전북(0.08%) 등은 상승, 대구(-0.04%), 부산(-0.04%), 제주(-0.03%) 등은 하락했다. 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(118→121개)은 증가, 보합 지역(13→7개)은 감소, 하락 지역(45→48개)은 증가했다.한국부동산원 관계자는 “서울 아파트 전세가격의 경우 매수심리 위축으로 매매수요 일부가 전세로 유입되면서 선호단지 중심으로 상승세가 지속중이나, 일부단지는 임대인과 임차인간 거래희망가격 격차가 커 하향조정되는 등 상승폭이 축소되는 모습이다”라고 분석했다.
