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- 판교 대체 할 알짜지역은 어디
- [이데일리 윤진섭기자] 서울 수도권 일반 1순위 통장 소유자의 판교신도시 당첨 확률이 수천 대 일에 달할 것으로 추정되면서 대체 유망지역에 관심이 쏠리고 있다. 28일 부동산업계에 따르면 판교신도시 못지않은 분양 및 임대아파트가 수도권 택지에서 대거 공급된다. 이에 따라 성남 도촌지구와 의왕 청계지구, 하남 풍산지구 등 판교 `대체 지역`이 새로운 투자처로 떠오르고 있다. 이들 택지지구의 경우 아파트에 따라 원가연동제가 적용되고, 분양 계약후 5~10년 전매가 금지되기도 하므로 미리 확인하고 청약해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. ◇성남 도촌지구=성남시 중원구 도촌동, 갈현동 일원 24만2000평 규모로 판교 후광효과가 기대된다. 공동주택 총 5040가구(국민임대 2759가구 포함)가 공급된다. 주공은 4월 공공분양 30, 33평형 408가구를 첫 분양하고, 국민임대 등 나머지는 2007년 이후 공급된다. 분당선 야탑역에서 차로 10분 걸리고, 분당 생활권이다. 택지개발예정지구 지정일인 2002년 6월 28일 이전부터 성남시에 거주한 사람에 한해 공급물량의 30%가 우선 배정된다. 분양가 상한제가 적용이 되지 않아 입주후 바로 전매할 수 있다. ◇하남 풍산지구=총 30만9000평 규모로 아파트 5488가구(국민임대 3058가구 포함)가 공급된다. 동쪽에 검단산, 북쪽에 한강 및 조정 경기장 등이 인접해 있는 이 지구는 저밀도 단지로 계획돼 있다. 주거환경이 쾌적하고 올림픽대로, 천호대로 및 서울 외곽순환고속도(상일 IC)가 있어 서울로 접근성이 양호하다. 이 곳은 오는 2월 `삼부르네상스(480가구)`, `동원베네스트(217가구)`, `제일풍경채(260가구)`등을 시작으로 분양레이스에 들어갈 예정이다. 이어 5월에 하남도시개발공사가 1051가구를 선보이고, 또 상반기에 `부센트레빌` 168가구가 분양될 계획이다. ◇용인 흥덕지구=유비쿼터스(Ubiquitous)환경을 구축한 디지털도시 시범사업으로 조성된다. 아파트 7947가구중 호반건설산업이 35평형 530가구를 10월 가장 먼저 분양할 예정이다. 경부고속도로, 국도 42호선, 2008년 개통예정인 용인-서울간고속도로 등을 이용할 수 있다. ◇김포 장기지구=김포신도시에 속하며 연초에 2188가구가 분양된다. 반도건설(35, 46평형 447가구), 남흥건설(41평형 315가구), 이지건설(33평형 290가구), 제일건설(34평형 360가구) 등이 3월에 1412가구를 동시분양한다. 이밖에 우미건설이 40~46평형 404가구를, 신영은 33평형 267가구를 3월에 각각 개별 분양한다. ◇의왕 청계지구= 지구 남서쪽엔 평촌신도시가 인접해 있어 교육시설과 편의시설 이용이 편리하고, 인근에 백운호수와 청계산, 학의천 등이 있다. 또 지분재고개를 사이에 두고 판교신도시와 접해 있다. 서울 도심에서 20km 떨어져 있으며 서울외곽순환도로(학의분기점), 과천-의왕고속도로, 과천선 인덕원역 등을 이용할 수 있다. 주택공사는 올 5월 A1∼A3블록에 국민임대주택 16평형 277가구, 20평형286가구, 21평형 187가구, 22평형 128가구, 25평형 56가구, 26평형 59가구 등 총 993가구를 공급할 계획이다. 12월엔 공공분양 30평형 79가구, 33평형 289가구, 34평형 244가구 등 총 612가구가 선보인다.
- 판교 12일간 인터넷으로 청약
- [이데일리 윤진섭기자] 건설교통부는 26일 판교 3월 주택분양 대책을 내놓으면서 청약방식을 인터넷 청약접수를 원칙으로 한다고 밝혔다. 청약은 총 12일간에 걸쳐 이뤄진다. 주공 분양 물량은 1~4일차는 성남거주 5년 무주택, 금액별 접수가 이뤄지고, 5~12일차는 수도권 거주 5년 무주택, 금액별 접수가 진행된다. 반면 민간은 1~2일차는 40세·10년 무주택자, 3일차는 서울지역 35세·5년 무주택자가 우선 접수를 받는다. 이어 4일차에는 인천·수도권지역 35세·5년 무주택자, 그리고 5~8일차는 서울 일반1순위, 9~12일차는 인천·수도권지역 일반 1순의 청약접수를 받는다. 인터넷 청약접수는 인터넷뱅킹 가입→해당 은행 홈페이지 방문→전자공인 인증서 발급→인터넷 청약 신청 등의 절차를 거친다. 인터넷 청약접수를 위해선 인터넷뱅킹에 먼저 가입해야 한다. 인터넷뱅킹은 청약통장에 가입한 해당 은행 창구에서 하면 된다. 다만 이때는 청약통장 가입자 본인이 직접 은행을 방문해야 한다. 기존에 다른 용도로 인터넷 뱅킹을신청하고 인증서를 발급 받아 사용해 왔다면 기존 인증서를 그대로 사용하면 된다. 다만 인터넷 뱅킹 은행과 청약 통장 가입은행이 다르다면 해당 은행에서 인터넷 뱅킹을 다시 신청해야 한다. 인터넷 뱅킹 신청 후 은행 홈페이지를 방문, 전자공인인증서를 인터넷으로 다운받아야 한다. 전자공인인증서는 자신이 쓰는 사무실PC나 가정용PC, 노트북 등에 저장하면 된다. 단 이때 전자공인인증서를 자신의 사무실PC에 다운 받았다면 인증서는 해당 PC에서만 유효하다. 인증서를 발급 받았으면 다음은 실제 인터넷 청약접수를 하면 된다. 이때는 원하는 아파트와 평형, 자신의 청약 자격 요건, 청약통장 예치금액 등을 확인해 해당 청약 홈페이지에서 신청하면 된다. 전체 청약통장 가입자의 60∼70%가량을 확보하고 있는 국민은행의 경우 판교신도시 청약을 위해 현재 홈페이지(pan.kbstar.com)를 새로 구축, 청약에 대비하고 있다. 또 국민은행 외에도 청약예금이나 청약부금에 가입할 수 있는 16개 시중은행과 금융결제원 청약센터(www.apt2you.or.kr)에서도 판교신도시 인터넷 청약이 가능할 전망이다.
- [2006 이곳을 주목하라] <1>서울 송파구
- [조선일보 제공] 소나무가 울창한 언덕이란 뜻을 가진 서울 송파(松坡)구가 아파트 숲으로 변신하며 ‘신(新)주거 1번지’로 떠오르고 있다. 서울 잠실운동장~롯데월드사거리에 이르는 대로변은 2004년 말부터 5층짜리 서민 아파트가 헐린 자리에 20층을 넘는 고층 아파트가 솟아오르고 있다. 롯데월드 주변에는 주상복합이 속속 들어서고 있다. 옛 갤러리아백화점 터에는 작년 초 ‘갤러리아팰리스’가 입주했다. 작년 말엔 롯데월드 맞은편에 이름처럼 ‘황금빛’ 외관을 자랑하는 지상 37층짜리 캐슬골드가 완공됐다. 두 아파트는 프리미엄만 최고 9억~16억원씩 붙으며 ‘제2의 타워팰리스’로 자리잡았다. 세중코리아 김학권 대표는 “최근 들어 강남 개발 축이 강남구에서 송파구로 넘어오고 있다”고 말했다.◆ 2011년까지 10만 가구 건설송파구의 변신은 놀라울 정도이다. 현재 송파구의 전체 주택(2005년 인구주택센서스 추계 기준)은 13만 가구. 이 가운데 아파트는 7만5000여 가구이다. 송파구는 지난 5년 동안 인구가 5만7000명이나 줄어 전국 최고의 인구 감소를 기록했다. 재건축으로 주민들이 빠져나갔던 게 원인으로 꼽힌다.그러나 송파구는 오는 2011년까지 아파트 10만 가구가 새로 입주할 전망이다. 불과 5년 동안 기존 아파트의 1.3배가 늘어나는 셈이다. 가구당 3명만 잡아도 30만명이 유입되는 셈이다. 저밀도 지구로 불리던 잠실 주공 1~4단지와 시영아파트 재건축이 완료되는 2007~ 2008년에 약 2만5000가구가 대거 입주한다. 거여동 일대 송파신도시(205만평)에선 2009년부터 4만6000가구가 쏟아진다. 신도시 주변의 장지지구(5600가구), 거여·마천뉴타운(1만8000가구), 마천임대주택단지(2000가구) 등도 주거타운으로 바뀐다.◆ ‘잠실’과 ‘문정·거여동’이 중심축송파구의 개발 중심은 잠실과 문정·거여동 일대. 지난 70년대 말 대표적인 서민 주택촌으로 건설됐던 잠실 일대 주공(시영)아파트는 5층짜리로 20평 미만 소형이었다. 그러나 재건축이 끝나면 상황이 달라진다. 서민주택 2만 가구가 사라지고, 중·대형이 2만5000가구나 새로 생긴다. 아파트도 5층에서 20층 이상으로 높아져 스카이라인이 완전히 바뀐다. RE멤버스 고종완 대표는 “물량 면에서 강남권 주택 판도를 뒤흔들 만한 규모”라고 말했다. 잠실은 조망권도 좋다. 1·2단지와 시영은 한강을, 3·4단지는 석촌호수를 각각 볼 수 있다. 롯데월드 옆에 102층짜리 제2롯데월드가 들어서면 업무·상업기능도 대폭 강화된다.문정·거여동은 잠실과 함께 송파구 남동쪽의 개발을 주도할 전망이다. 서울시의 유보 입장 발표로 논란이 됐던 송파신도시에는 중대형 1만8000가구가 들어설 예정. 신도시와 인접한 문정지구는 법조단지, 행정타운, 유통단지 등이 결합한 복합 타운으로 개발된다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “송파는 단순한 주거 기능 뿐만 아니라 상업, 업무 기능이 결합된 개발이 이뤄지고 있다는 점에서 파괴력이 만만치 않다”고 말했다.◆ 집값·땅값 너무 많이 올라워낙 개발 재료가 몰리는 탓에 송파구는 일부 지역을 제외하고 주택거래신고지역과 투기지역으로 묶여 있다. 뉴타운 예정지는 토지거래허가까지 제한받고 있다.그러나 집값과 땅값은 여전히 강세를 보이고 있다. 거여동 일대 현대 2·3차는 작년 8월 말보다 6000만~8000만원, 마천동 우방도 3500만원 이상 올랐다. 그나마 신도시 발표 이후 매물은 거의 회수된 상태. 뉴타운 예정지역 내 지분 가격도 평당 1500만~2000만원대까지 올라 수익성이 반감됐다는 지적도 나온다.내집마련 수요자의 경우, 단기 투자라면 잠실 재건축 분양권에, 장기적으론 송파 신도시와 거여·마천 뉴타운 청약에 관심을 둘 필요가 있다. 재건축은 가격이 바닥을 찍을 1분기 중 급매물을 노려볼 만하다. 알젠 성종수 대표는 “어차피 2007년 이후 신도시 분양이 줄을 잇는다”면서 “송파 신도시가 다소 지연되더라도 지금 통장에 가입하는 게 유리하다”고 말했다. ▲ 서울 잠실의 스카이라인이 확 달라진다. 오는 2008년까지 5층짜리 서민아파트가 모두 헐리고, 20층 이상 고층 아파트가 2만 5000가구나 새로 들어선다. 2008년 9월 입주를 목표로 한창 공사가 진행 중인 잠실 주공 1단지 재건축 현장. 대림산업 제공
- 청약 1순위 통장 올 봄에 올인?
- [이데일리 윤진섭기자] 올 봄에 아껴뒀던 1순위 청약통장을 어디에 사용할까? 올 아파트 분양 시장의 최대 관심은 3월 분양 예정인 판교신도시다. 그러나 서울과 수도권을 포함한 상당수의 통장 가입자들이 청약할 것으로 예상돼, 당첨 확률은 낮다는 게 중론이다. 또 중대형 아파트 역시 주변 시세 차익만큼 채권을 매입해야 하기 때문에 초기 부담이 만만치 않다. 이런 점을 고려할 때 1순위 청약통장을 가지고 있는 수요자는 올 봄에 서울, 수도권에 나올 유망 아파트에 청약하는 것을 고려해 볼 만하다. 전문가들은 올 봄에 쏟아질 분양 물량 중 서울의 경우 강남권, 청계천 조망, 한강 조망권 등 입지가 뛰어나고 수도권은 판교 신도시 수혜가 점쳐지는 용인 일대 물량이 많다는 의견을 내놓고 있다. 올 봄 1순위 청약통장을 사용할 만한 서울, 수도권 주요 단지를 살펴본다. ◇서울 = 동시분양 폐지로 개별 분양에 나서는 서울에서는 올 봄 눈여겨 볼 만한 단지가 상당수된다. 청담·도곡 저밀도 재건축 사업 물량 중 사실상 마지막 대단지인 영동차관(AID) 아파트는 오는 2월 분양 일정을 잡고 있다. 현대건설(000720)이 시공하는 삼성동 영동차관 아파트는 지하 3~지상 23층 29개동 12~43평형 2070가구의 메머드 단지다. 일반 분양물량은 12~18평 416가구. 지하철 7호선 강남구청역에서 가깝다. 예상분양가는 평당 1400만~1600만원선으로 추정된다.롯데건설이 공급할 주상복합아파트 `롯데캐슬` 역시 올 봄 1순위 통장을 사용할 만한 유망 단지다. 중구 황학동 황학 2구역을 재개발하는 롯데캐슬은 오는 2월 중 일반에 공급되며 지하 4~지상 33층, 6개동 규모로 16~45평형 1870가구의 대단지다. 이 가운데 16평형 336가구는 모두 임대아파트로 꾸며지고 조합원분을 제외한 491가구가 일반분양 된다. 서울 숲을 비롯한 뚝섬 일대 개발로 관심을 모으고 있는 성동구 성수동 KT부지내 `현대아파트`는 오는 3월쯤 분양에 나선다. 지하2~지상 29층 5개동으로 445가구가 공급된다. 이 사업은 뚝섬 서울 숲 개장 이후 이 일대에서 분양하는 첫 단지이고, 중대형 평형이 상당수를 차지하고 있어 관심을 모을 것으로 보인다. 공급평형은 18평~92평형으로 잠정 결정된 상태이며, 35평형 이상이 348가구를 넘는다. 85평과 92평형 5가구는 펜트하우스로 꾸며질 것으로 알려졌다. 한강 조망 물량도 있다. GS건설(006360)은 2월 중 마포구 하중동 일대 단독주택 재건축 단지를 일반분양할 예정이다. 16~25층 7개동 규모로 총 488가구 중 44~60평형 75가구가 일반분양된다. 평형별로 일반분양 가구수는 44평형 12가구, 49평형 13가구, 51평형 18가구, 58평형 10가구, 60A평형 12가구, 60C평형 10가구이다. 지하철6호선 광흥창역이 걸어서 4분 거리인 역세권단지로 학교는 서강초, 신수중, 광성고 등을 이용하게 된다. ◇수도권=이달 중 동부건설(005960)과 삼부토건(001470)을 시작으로 오는 2008년 말까지 5768가구(단독주택 280가구 포함)가 들어서는 하남시 풍산지구도 관심이 집중되는 곳이다. 동부건설은 7블록에서 32평형 168가구를 분양하고 삼부토건은 4블록에서 38평형 471가구를 공급한다. 오는 3월에는 동원ENC가 32평형 217가구를 선보일 예정이다. 분양가는 각각 평당 1200만원 선에서 책정될 전망이다. 판교신도시 후광효과를 노리는 용인 일대에선 올 봄에만 10개 단지 7300여가구가 공급된다. 500가구 이상 대단지만 7곳에 달한다. GS건설은 2월 마북동에서 34~55평형 322가구 분양을 시작으로 3월에 성복동에서 1차분 966가구와 4차분 934가구를 분양할 계획이다. 이밖에 대주건설 (기흥읍 1290가구), 남광토건 (구성읍 132가구) 등이 3월 중 분양에 나설 계획이다.
- 청약통장별 판교신도시 공략법
- [이데일리 윤진섭기자] 올해에는 판교와 김포, 파주 등 2기 신도시와 성남 도촌, 하남 풍산지구 등 수도권 유망 택지지구에서 아파트 분양이 봇물을 이룰 전망이다. 이에 따라 청약통장 가입자들은 그동안 아껴뒀던 청약통장을 꺼내, 적극 청약에 나설 볼 만하다. ◇청약저축 = 올해 분양되는 유망 지역 공급 물량의 상당수가 공영개발 방식으로 공급돼 청약 저축 가입자들에게는 올해가 절호의 기회가 될 수 있다. 올해 3월과 8월에 공급되는 판교신도시 아파트 1만8769가구 가운데 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 물량은 전체의 37%인 6911가구에 달한다. 특히 청약저축 가입자들은 3월과 8월 두 차례 걸쳐 청약할 수 있어 당첨확률이 타 통장 소유자보다 높다. 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 아파트는 ▲주공 중소형 임대 1918가구 ▲주공 중소형 분양 3219가구(이상 3월 분양) ▲주공 중소형 분양 1774가구(8월 분양) 등 6911가구이다. 다만 민간 중소형 임대 1696가구도 국민주택기금을 받을 경우 청약저축 가입자가 청약할 수 있다. 이들 물량은 성남 거주자에게 30%가 우선 배정되고 나머지 70%는 수도권 거주자에게 돌아간다. 당첨 우선순위는 5년 이상 무주택자이면서 납입횟수가 60회 이상(5년)인 사람 가운데 저축 총액이 많은 순이다. 1회 최대 납입한도액이 10만원인 점을 감안하면 600만원 이상은 돼야 당첨될 것으로 보인다. 분양아파트는 분양계약일 후 10년 동안 분양권 전매가 금지되며, 임대아파트는 의무임대기간이 10년이다. 30평형대 임대아파트의 경우 월세가 100만원을 상회할 것으로 보여 부담이 적지 않을 것으로 보인다. 한편 성남 도촌지구에서도 4월 주공의 공공분양 408가구가 들어설 예정이다. 하반기에는 김포신도시 장기지구에서 경기지방공사가 분양과 임대가 혼재돼 있는 자연앤 33평형 574가구를 분양할 계획이다. ◇청약 예금 및 부금 (25.7평 이하)=청약 예·부금 가입자들은 판교, 김포, 파주, 풍산 등을 눈 여겨 볼만하다. 판교에서는 서울 300만원, 경기 200만원 이상 청약예·부금 통장으로 4431가구에 청약할 수 있다. 그러나 이는 청약저축으로 청약할 수 있는 5089가구보다 적을 뿐만 아니라 청약도 내년 3월 뿐이다. 다만 성남 지역 우선 순위(2001년 12월 26일 이전 거주자)와 만 35세 이상 5년 무주택자, 40세 이상 10년 이상 무주택자는 각각 35%, 40% 우선 청약 권한이 있어 이에 해당하는 사람들은 상대적으로 유리하다. 내년 3~4월에 분양하는 김포 장기지구에서는 신영, 이지, 제일건설 등이 919가구를 선보일 예정이다. 파주 운정지구에서도 내년 하반기에 벽산건설(002530), 삼부토건(001470), GS건설(006360) 등이 4300가구 가량을 선보인다. 파주신도시도 판교와 마찬가지로 원가연동제가 적용되고 전매가 10년 동안 금지된다. 문화재 발굴 등으로 인해 분양이 지연됐던 하남 풍산지구에서는 이달 동부건설(005960)이 168가구, 2월에 동원이 217가구를 내놓는다. 이 지역은 원가연동제가 적용되지 않아 평당 분양가격이 1200만~1300만원선이 될 것으로 예상된다. ◇청약예금(25.7평 초과)= 대형 평형에 청약할 수 있는 물량 중 단연 돋보이는 곳은 판교이다. 총 9721가구로 이 중 7078가구가 내년 8월 공급된다. 분양 일정이 결정되지 않았지만 2007년 경에는 주상복합아파트 1266가구에도 청약이 가능하다. 중대형 평형을 지원하려는 청약자들은 자금계획을 철저하게 세워야 한다. 채권입찰제가 적용돼 분양가 외에 따로 국민주택채권을 매입해야 하기 때문에 최소 1억원 이상의 목돈을 준비해야 하기 때문이다. 김포 장기지구에서 3~4월 3개 단지 1166가구, 하반기 파주 운정지구에서 3개 단지 2400여 가구가 나온다. 파주 운정지구는 원가연동제와 전매금지, 채권입찰제 등이 적용되지만 김포 장기지구는 2월23일까지 분양승인을 받으면 이런 규제에서 벗어날 수 있다. 하남 풍산지구에서는 이달 삼부토건이 471가구를 분양할 계획이다. 이 물량은 원가연동제 적용을 받지 않는다. <자료제공 : 부동산뱅크>
- [2006 부동산키워드]집값·전셋값, 향방은
- [이데일리 윤진섭기자] 올 집값 전망에 대해 전문가들은 8.31 대책이 제도화돼 작년보다 떨어질 것으로 내다봤다. 하락폭은 3~5% 정도 될 것으로 보인다. 그러나 전문가들은 3월과 8월에 실시되는 판교 분양과 지자체장 선거, 그리고 2007년 실시될 대통령 선거 등이 변수가 될 것으로 보고 있다. ◇ 8.31대책 시행 본격화 집값 안정세..전셋값은 상승 올 아파트 매매가격은 8.31 대책 여파로 하락세가 불가피할 전망이다. 건설산업연구원은 내년 전국 아파트 가격이 4.7% 하락할 것으로 예상했다. 건산연은 8.31 대책 시행, 콜금리 추가 인상 등을 하락요인으로 꼽았다. 건산연 관계자는 “8.31 대책이 올해부터 본격 시행되고, 재건축 규제 방침 등의 악재가 겹쳐 있어 집값 하락이 불가피하다”고 말했다. 이어 그는 “2006년 입주 아파트는 31만 가구로 2003, 2004년에 비해 소폭 감소하지만 수급불균형에 따른 가격 상승을 초래할 만큼 부족하진 않다”며 “특히 입주량이 상반기에 집중돼 초반 안정세가 예상된다”고 말했다. 주택공사 주택도시연구원도 올 전국 아파트 가격이 2~3% 내리고, 서울은 1~2% 하락할 것으로 예상했다. 주택도시연구원 김용순 박사는 “8.31대책 시행에 따라 2007년부터 2주택 이상 보유자의 양도세가 50%로 중과된다”며 “올 한해 세금 회피성 매물이 쏟아져 가격 하락을 부추길 가능성이 있다”고 말했다. 올해부터 종합부동산세 과세대상이 기준시가 9억원 이상에서 6억원 이상으로 강화되고, 1가구2주택에 대해서는 실거래가로 과세한다는 것도 주택 구매심리를 위축시키는 요인이다. 양해근 우리투자증권 부동산팀장은 “2주택 이상 보유자들이 소형이나 수도권 외곽의 아파트들은 처분하기 위해 매물을 내놓은 가능성이 크다”며 “수도권과 비인기지역이 가격 하락세를 주도할 것”이라고 말했다. 한편 업계 전문가들과 기관들은 전셋값은 대부분은 상승할 것으로 보고 있다. 건설산업연구원은 올 전셋값이 4.1%, 국토연구원은 2.0% 상승할 것으로 각각 예상했다. 국토연구원 관계자는 “매매가격이 떨어지면서 매입을 늦추겠다는 수요가 늘고, 결과적으로 이들 수요가 전세로 몰리면서 전셋값이 올라갈 가능성이 있다”고 말했다. 보유세 부담이 전셋값에 영향을 준다는 전망도 많다. 김영진 내집마련정보사 대표는 “종부세 등 보유세 부담을 임대료에 전가하는 수요가 생길 것”이라며 “특히 강남과 인기지역 주택 보유자의 경우 이 같은 성향이 강할 것”이라고 말했다. ◇판교분양·지자체선거·뚝섬 분양 등 집값 불안 변수로 부상 수도권 내 청약 대기자들의 관심이 집중될 판교 아파트 분양이 집값에 변수로 작용할 전망이다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “3월과 8월에 나눠 분양되는 판교 청약에는 수도권 내 90% 이상 통장 소유자들이 청약에 나설 것”이라며 “분당, 용인 일대 집값 상승을 이끄는 변수가 될 것”이라고 말했다. 올 5월 지자체장 선거, 2007년 대선과 뚝섬, 뉴타운, 고덕지구 재건축 등 올해부터 본격화되는 대형 사업 역시 집값 향배를 결정지을 변수로 꼽히고 있다. 업계 관계자는 “선거를 앞두고 규제 완화 등의 선심성 정책이 남발할 경우 주택시장의 불안 요인으로 작용할 수 있을 것”이라며 “예년 지자체 선거와 대선 이후 당초 예상과는 달리 집값이 폭등했다는 점을 고려해야 할 것”이라고 말했다. 김학권 세중코리아 사장은 “올해에는 뚝섬 분양, 고덕지구 재건축사업, 뉴타운, 행정중심복합도시 등 각종 대형 프로젝트가 본격화한다”며 “전반적인 안정세 속에서 인기, 비인기지역의 양극화 현상은 더욱 심화될 것"이라고 말했다.
- [2006 부동산키워드]판교신도시 분양
- [이데일리 윤진섭기자] 내년 3월과 8월에 실시되는 판교신도시 분양이 수도권 주택시장의 분수령이 될 전망이다. 전문가들은 청약대기자들이 판교에 집중되면서 수도권 분양시장은 지역별, 입지별로 차별화 양상을 보일 것으로 내다보고 있다. 또 분당, 용인 등지의 집값은 판교 분양권의 프리미엄 여파로 불안할 것으로 전망하고 있다. ◇청약 수요 몰려, 분양시장 선별적으로 활기 보일 듯 판교신도시에서는 내년 3월 9520가구(일반분양 5906가구), 8월 9249가구(일반분양 6767가구) 등 총 1만8769가구가 공급된다. 또 중대형을 분양하는 8월 분양엔 전용면적 25.7평 이하 1774가구도 포함돼 청약저축 가입자는 3월과 8월 두 차례 청약 할 수 있다. 여기에 주상복합아파트 1266가구도 2007년 이후 분양될 예정이다. 전문가들은 내년 판교 분양에 서울을 포함한 수도권 내 통장 가입자들이 대거 참여할 것으로 점치고 있다. 김영진 내집마련정보사 사장은 "판교신도시 만큼 알짜 분양 물량이 나오기는 당분간 힘들기 때문에 대다수 통장가입자들이 청약에 나설 것"이라며 "전매제한, 채권입찰제 등의 규제는 무의미할 것" 이라고 내다봤다. 이 같은 상황에서 수도권 분양 시장은 청약 통장 소유자들이 판교 첫 분양까지 통장 사용을 자제, 3월까지는 고전할 것으로 보인다. 그러나 3월 분양 이후 전용면적 25.7평 이하 판교 탈락 청약자들이 대거 가세하면서 유망지역의 경우 청약 경쟁률이 오히려 높아질 가능성도 있다. 판교 이후 수요자들의 관심이 쏠릴 만한 곳으로는 내년부터 분양에 들어갈 파주, 김포 신도시, 은평 뉴타운, 성남 도촌지구 등이 꼽힌다. 하지만 청약열기가 서울을 포함한 수도권 전역으로 급격히 살아날 가능성은 높지 않다는 게 전문가들의 진단이다. 양해근 부동산칼럼리스트도 "요즘 분양 시장은 좀 더 좋은 주거환경 지역으로 옮기는 이주수요가 주도하고 있다" 며 "김포, 파주 등 2기 신도시와 송파신도시 등 대형 사업 분양이 예정돼 있고, 통장 소유자들도 이들 지역에 몰릴 것으로 예상돼 비인기지역까지 살아나기는 힘들 것"이라고 말했다. ◇ 분당·용인 일대 집값 상승 가능성..강남은 큰 영향 없어 전문가들은 분당, 용인 지역 집값 향방이 판교 분양에 따라 달라질 것으로 내다보고 있다. 김광석 유니에셋 팀장은 “판교 분양권 거래는 불가능하지만, 분양 후 음성적으로 거래가 이뤄지면서 8월 중대형 분양 이후 어느 정도 프리미엄이 붙는지는 가늠할 수 있을 것”이라고 말했다. 이어 그는 “이 프리미엄에 따라 분당, 용인 집값은 판교와의 접근성이 뛰어난 지역을 중심으로 가격 상승을 나타낼 것”이라고 덧붙였다. 반면 강남은 큰 영향을 받지 않을 것으로 전망된다. 안명숙 우리은행 재테크 팀장은 “판교는 소형과 임대가 포함되는 등 강남권 수요 분산 효과는 크지 않을 것”이라며 “오히려 8.31 대책에 따른 재건축 규제가 강남 집값의 향배를 결정할 것”이라고 말했다.
- 청약저축 가입자가 ''판교 入城'' 1순위
- [조선일보 제공] 판교신도시의 아파트 공급 계획이 확정되면서 사실상 ‘청약 전쟁’의 막이 올랐다. 내년 3월 분양이 시작되지만, 워낙 경쟁률이 높을 전망이어서 지금부터 치밀하게 전략을 마련해야 ‘판교 입성(入城)’의 꿈을 이룰 수 있다. 청약 전략은 2단계로 짜야 한다. 우선, 분양이냐 임대냐를 선택해야 한다. 몇 평형에 도전할지도 미리 생각해야 한다. 다음으로 어떤 단지를 고를지는 모델하우스와 아파트가 들어설 부지를 직접 둘러보고 판단하는 게 좋다. 단순히 브랜드나 분양가만으로 성급한 결정을 내리면 후회할 수도 있다. ◆청약저축 가입자, “무조건 청약”정부가 확정한 아파트 공급계획을 보면, 청약저축 가입자가 당첨 확률면에서 가장 유리하다. 청약저축은 주택공사가 짓는 전용면적 25.7평 이하 분양 및 임대아파트와 민간업체가 짓는 전용면적 18평 이하 임대아파트에 청약할 수 있다. 내년 3월에는 주공 분양 2219가구와 주공 임대 1918가구, 민간 임대 950가구 등 총 5087가구가 청약 대상이다. 여기서 떨어지면 내년 8월 주공 분양 1774가구에 다시 도전할 수도 있다. 3월과 8월 두 번에 걸쳐 청약 신청 기회가 있는 셈이다. 청약저축 일반 1순위자는 임대아파트가 오히려 나을 수도 있다. 주공 임대는 10년 후 분양 전환되는데 어차피 분양가 상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하의 경우 분양 계약일로부터 10년간 사고 팔 수 없기 때문에 별 차이가 없다. 부동산114 김규정 차장은 “임대아파트는 오히려 초기 자금부담이 적고, 분양 전환 가격이 주변 시세보다 싸 재테크 측면에서도 나쁘지 않다”고 말했다. 민영 임대는 2년6개월이면 분양 전환이 가능해 소유권 이전이 빠른 대신 공공 임대보다 분양 전환가격이 비싸고 경쟁률도 높을 전망이다.◆중대형 가능한 청약예금도 유리 청약예금의 경우, 예치금액에 따라 청약 가능한 평형이 다르다. 전용면적 25.7평 이하 분양 아파트에 청약할 수 있는 청약예금(서울 기준 300만원)이나 부금 가입자 중 일반 1순위자는 당첨 확률이 가장 낮다. 다만, 성남 지역 우선 순위자(2001년 12월 26일 이전 거주자)와 만 35~40세 이상, 5~10년 이상 무주택자는 우선 청약 권한이 있어 상대적으로 당첨 확률이 높은 편이다. 닥터아파트 이영호 팀장은 “25.7평 이하 청약예금은 중대형으로 통장을 바꿔도 1년이 지나야 1순위 청약이 가능해 판교에는 청약할 수 없다”고 말했다. 그만큼 통장 증액에는 신중해야 한다. 따라서, 판교보다 파주, 김포, 하남 풍산, 용인 성복·신봉지구 등 대체 청약처를 찾는 게 낫다.전용면적 25.7평 초과 청약예금은 중형 임대와 2007년 분양될 주상복합 아파트에 청약이 가능해 상대적으로 통장 활용 폭이 넓다.◆서(西)판교보다 동(東)판교가 나을 수도 판교는 공영개발로 바뀌면서 분양권 전매 제한이 길어졌다는 점을 유의해야 한다. 전용면적 25.7평 이하는 분양 계약 후 10년간, 25.7평 초과는 5년간 집을 팔 수 없다.채권입찰제가 적용되는 25.7평 초과 물량은 분양가 외에 따로 국민주택채권을 매입해야 하기 때문에 분양가가 상당히 오를 전망이다. 채권을 포함한 분양가는 평당 1500만~1600만원대에 달할 전망이다. 당첨 확률을 높이려면 경부고속도로 동쪽의 동판교에 짓는 아파트를 노리는 것도 방법이다. 서판교는 상대적으로 저밀도로 개발돼 쾌적성이 높아 청약 경쟁이 치열할 전망이다. 세중코리아 김학권 대표는 “동판교 쪽에 전철이 들어서고, 분당과 가까워 오히려 나을 수도 있다”고 말했다. 아예 아파트를 포기하고, 블록형 단독주택지나 연립주택을 기다리는 것도 방법이다. 판교는 쾌적성이 뛰어나 오히려 단독·연립 같은 저층 단지가 장기적으로 인기를 끌 수도 있다.
