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- (따져보는 부동산)8.31대책이후 부동산 시장 전망
- [이데일리 안명숙 칼럼니스트] 8월말 발표 예정인 정부의 종합부동산 대책의 윤곽이 드러났다. 이번에 발표될 부동산 대책은 당초 논의되던 수위보다 세금 및 취득자격을 엄격히 제한함으로써 수요억제를 통해 부동산 가격을 안정화 시키겠다는 정부의 의지를 확고히 천명한 것으로 풀이된다. 이에 따라 하반기 부동산 시장은 시장변화에 따른 수요자들의 전략 수정이 불가피할 전망이다. 부동산 종합대책 주요 내용 정부의 8.31 부동산 시장 안정대책은 ▲단기적으로 부동산시장 불안을 조기에 진화하고 장기적으로는 부동산시장의 안정과 선진화를 위한 근본적 제도개혁을 추진한다는 데 기본 방향을 두고 있다. 또 ▲서민주거안정과 투기수요 억제, ▲활용 가능한 택지 이용 등 실천적이고 가시적인 공급정책 마련 ▲부동산 가격 안정기조 정착을 위한 견고한 제도적 장치 마련 등을 원칙으로 두고 있다. 이에 따라 부문별로 살펴보면 우선 무주택 서민의 주거안정 지원을 위해 저소득층 전세자금대출금리를 현행 영세민 3%에서 2%로, 근로자 전세자금은 5%에서 4.5%로 하향 조정할 계획이다. 또 중단됐던 생애최초 주택구입자금도 재개할 방침이며 저소득·무주택서민의 모기론 금리를 0.5~1%p인하하는 등 지원을 확대할 예정이다. 특히 무주택자 등이 비 투기지역 내에서 전용 25.7평 이하 주택구입을 지원하기 위해 모기지 보험을 신설, 보합 가입 시 통상 수준보다 높은 LTV를 적용할 방침이며 청약제도도 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간·소득·자산 ·가구현황 등을 감안, 청약 우선순위를 부여할 것으로 알려졌다. 공공임대주택건설 확대를 위해 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제 예정지를 활용, 국민임대단지를 추가 확대하고 중형 임대주택 건설 및 국민임대주택지원 확대를 통해 입주자 부담을 경감시킬 계획이다. 특히 수요계층에 적합한 다양한 국민임대주택공급을 위해 다가구 매입임대 공급을 확대하고 주공·지자체가 전세계약 체결 후 저소득층에게 재임대 등으로 임대주택 공급 확대를 위한 활로를 모색할 방침이다. 10년 장기 민간건설임대주택 활성화 방안으로 장기임대주택 건설 시 당해 용도지역의 용적률을 20%까지 인센티브 제공할 계획이며, 주공·한국토지신탁 등 공공 참여 확대로 민관 경쟁을 유도할 방침이다. 반면 민간 매입임대에 대해서는 지원 요건을 강화하여 등록요건을 현행 2호에서 5호로, 임대의무기간도 현행 3년에서 5년으로 강화했고 지방세 세제지원 요건도 현행 임대기간 3년에서 5년으로 늘리는 한편 매입임대사업자가 주택거래 신고지역 내 아파트를 추가 취득 시 취득세·등록세 감면혜택을 폐지했다. 부동산 거래 투명화 정책의 일환으로 내년부터는 부동산 중개업법을 개정, 중개업자와 거래당사자가 부동산 거래 시 실제거래가격을 30일 이내에 시·군·구에 신고하도록 의무화했고 위반 시에는 과태료를 등 처벌 받게 된다. 신고된 실거래가는 부동산 등기부에 기재하도록 부동산등기법을 개정함으로써 상습 투기자 상시감시체계 및 보유·거래·과세관련 통계체계를 정비할 계획이다. 주택시장 안정대책을 위한 수요정책으로 주택보유에 따른 보유세 부담도 현실화하게 된다. 이에 따라 종합부동산세 과표 적용율을 2006년 70%로 상향 조정하고 매년 10%p씩 상향 조정하여 2009년에는 100%까지 끌어올릴 계획이다. 또 종부세 과세방법도 현재 인별 과세에서 세대별 합산 과세로 변경하고 주택의 경우 기준금액이 기준시가 9억원에서 6억원 초과 대상으로 강화하고 세율구간도 6억~9억원까지는 1%, 9억~20억까지는 1.5%로 조정할 방침이다. 종부세 세부담 상한조정은 전년대비 3배 한도까지 확대하고 종부세 대상자의 평균 실효세 부담율이 2009년까지 1% 수준에 달성하도록 강화할 방침이다. 주택분 재산세는 과표 적용률을 2008년부터 5%p씩 상향 조정하도록 하여 서민들의 보유세 부담을 완화해줄 계획이다. 양도소득세는 실거래가 기준으로 과세하되 2006년에는 1가구2주택에 대해 실거래가로 과세하고 2007년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환할 방침이다. 또 1세대2주택자에 대한 양도세율을 강화, 현행 9~36%세율에서 50% 단일세율로 세부담을 늘리면서 장기보유특별공제도 배제할 방침이다. 다만 수도권·광역시 소재 기준시가 1억원 이하주택이나 기타 지방 소재의 기준시가 3억원 이하주택, 이사·근무·혼인·노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대2주택이 된 경우에는 중과세 대상에서 제외하도록 예외조항을 두도록 했다. 반면 1세대1주택자에 대해서는 15년이상 장기보유자에 대해 장기보유 특별공제율을 45%까지 확대할 방침이다. 거래세 인하를 추진함에 따라 2006년부터는 개인가 주택거래 시 취득세, 등록세를 각각 0.5%p씩 인하함에 따라 현행 개인간 거래 시 취·등록세 3.5%에서 2.5%로 1%p 거래세를 낮추도록 했다. 다만 개인-법인간 거래나 토지 취득 시 거래세는 그대로 유지하기로 했다. 주택공급확대를 위해 수도권에 공공택지 확대방안으로 강남지역의 안정적인 수급을 위해 국공유지를 택지지구로 개발, 송파·거여지구 총 200만평에 중대형 2만호를 포함한 총 5만호를 공급기로 했다. 현재 개발이 진행중인 김포신도시, 양주 옥정지구 등 4~5개 지구에 대해서 관계부처 협의를 추진, 기존 택지지구의 주변을 확대 개발할 예정이며 수도권내 중대형 주택수요 흡수를 위해 중대형 평형을 확대, 인천 청라지구에 6,000가구, 판교신도시에 3,100여 가구를 늘려 공급할 방침이다. 재개발사업 지원을 위해 특별법을 제정, 광역적 공공개발 체계를 확립할 방안이다. 이를 위해 최소 15만평 이상 광역지구를 지정하고 교통·문화·교육·인프라 투자로 수준 높은 주거여건을 마련하고 시설 소요재원을 지구 내 개발이익금으로 충당할 계획이다. 공공이 시행하는 경우 사업시행자 지정요건을 주민동의 2/3에서 1/2로 완화하고 소형주택의무건설비율을 현행 80%에서 60%로 완화했다. 또 층고 제한을 완화하고 용도지역 변경을 통해 용적률을 현행(200~250%)보다 50~100%p 상향 조정했고 역세권은 개발밀도를 추가로 높이되 증가되는 용적률은 일정비율을 임대주택으로 건설키로 했다. 공공택지 내 아파트 분양가 결정방식을 개선, 공공택지 내 아파트는 모두 원가연동제 방식으로 분양가를 규제하고 25.7평 초과에 대해서는 채권입찰제를 도입하여 최초 분양자의 시세차익을 환수할 계획이다. 분양권 전매제한도 강화하여 현재의 투기 과열지구 내 아파트 분양권 전매 제한은 그대로 유지하고 분양가 규제 적용주택 중 채권매입 의무가 없는 25.7평 이하는 전매를 강화, 수도권 과밀·성장억제권역은 분양계약일로부터 10년, 그 외 지역은 5년으로 강화했고 채권매입의무가 있는 25.7평 초과는 현행대로 수도권 5년, 기타 3년으로 했다. 판교도 개정 분양가 결정방식과 전매 제한이 유지되고 분양시기는 25.7평 이하는 2006년 3월, 25.7평 초과는 2006년 8월 분양될 예정이다. 토지시장 안정을 위해 토지수요 억제방안으로 시·도지사에게 위임되어 있는 토지거래허가구역 지정을 건교부 장관이 행사하도록 개선하고 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건을 강화, 사전 거주요건을 현행 6개월에서 1년 이상으로 대폭 강화했다. 또 토지거래허가 신청 시 자금조달내역 제출을 의무화했고 허가 받은 토지의 의무이용기간은 현행 6개월~1년에서 2년~5년으로 강화했다. 허가 받은 토지의 이용의무 위반에 대한 사후관리도 강화하여 위반 시에는 현행 과태료 500만원에서 취득가액의 10%이내로 상향조정하고 이용 의무위반 적발 관련 신고포상제를 도입키로 했다. 개발에 따른 이익 환수를 위해 2006년 1월부터 개발부담금제를 재도입하고 2006년 상반기중 기반시설부담금제를 도입, 일정기준 이상 건축행위에 대해서는 기반시설 부담금을 내도록 의무화할 방침이다. 토지보상자금 흐름 관리를 위해 토지투기우려지역 내 토지 수용 시는 부재지주에 대해 보상액 중 3,000만원을 초과하는 금액을 전액 채권을 지급할 계획이며 토지소유자 희망 시 보상비에 상응한 대토나 아파트를 공급하는 방안도 강구중이다. 농지 대토시 양도세 비과세 요건도 강화하여 현행대로 3년 이상 자경 농지 양도(수용, 매매 등)한 후 대토를 취득하여 3년 이상 자경한 경우 당초 농지에 대한 양도세를 감면하도록 취득 후에도 자경 의무를 강화했다. 토지 보유세를 합리화하기 위해 비사업용 토지에 대한 종합부동산세 과세를 강화, 과표 적용률을 2006년 70%에서 매년 10%씩 상향 조정하여 2009년 100%까지 끌어올릴 계획이고 재산세는 당초 계획대로 매년 5%p씩 상향 조정할 방침이다. 토지 종부세도 과세 기준금액을 현행 공시지가 6억원에서 3억원으로 하향 조정할 계획이고 과세방법도 주택과 동일하게 세대별 합산할 방침이다. 종부세 세부담 상한은 전년대비 1.5배에서 3배 한도로 확대할 계획이다. 토지양도세도 실거래가 과세 기준으로 전환, 2006년부터 비사업용 나대지·잡종지 및 부재지주 소유 농지·임야·목장용지에 대해 실거래가로 과세할 방침이며 2007년부터 실거래가로 전면 전환하게 된다. 비사업용 토지에 대한 양도세를 강화, 2007년부터 양도세율을 60%까지 상향조정하고 장기보유특별공제를 배제키로 했다. 향후 부동산 시장 전망 집값 어떻게 되나? 정부는 8.31부동산 제도 개혁방안을 통해 시장의 투명성 확보와 투기 근절 등 부동산 시장의 선진화를 꾀하는 마스터플랜을 제시하기 위해 고민했던 흔적이 역력하다. 공급확대와 거래세 인하 등도 포함되어 있지만 이번 대책은 그 동안 예고됐던 것처럼 수요억제를 위한 세금 강화대책의 총정리로 요약된다. 우선 내년부터 실거래가 신고제가 실시될 경우 부동산 시장은 실제 거래금액과 과세를 위한 신고금액으로 이분되어 있는 가격 평가 구조가 점차 사라지게 될 전망이다. 이는 과세표준의 상향조정을 의미하게 되므로 세율조정과 관계없이 실거래가 신고제 만으로도 부동산 시장은 세금이 올라가는 효과가 발생된다. 여기에 1가구2주택자 양도소득세 50% 중과, 나대지 등 비사업용 토지에 대한 양도세 60% 중과 등 양도세 강화와 보유세 및 종합부동산세의 강화로 2주택이상 보유자 들의 매물이 나오면서 가격 하락이 불가피한 실정이다. 특히 내년부터 실거래가 신고제 등 부동산 제도의 변화로 인한 시장의 거래위축이 예상되고 있어 내년의 부동산 가격 하락을 부추기는 기폭제가 될 것으로 보인다. 또 토지 취득 시 구입자금 공개 의무화 등 부동산 취득요건 강화 및 사후 관리에 따른 행정제재 등으로 신규 수요가 크게 위축될 것으로 보인다. 이번 대책은 총체적으로 1가구=1주택이라는 등식을 직간접적으로 국민들에게 고취시킴으로써 향후 주택을 2가구 이상 보유하려는 신규 수요 자체를 억제하는 효과를 가져와 장기적으로 주택가격 안정을 유도할 수 있을 것으로 전망된다. 서울 강북 및 수도권이나 다세대나 연립주택 등은 전반적으로 가격 하락 기조 속에서 대출 금리 상승과 맞물리게 될 경우 부실채권 증가에 따른 큰 폭의 가격 하락도 예견되고 있어 향후 귀추가 주목된다. 이번 대책으로 주택가격이 얼마나 하락할 지에 의견이 분분하지만, 올해 강남권 집값 상승률이 12% 수준임을 감안할 때 하방 경직성이 있는 부동산 시장의 특성상 하락 폭은 5~10%수준이 될 것으로 보인다. 그러나 상대적으로 투기적 수요가 몰렸던 초기 재건축 단지의 경우 하락 폭이 단지에 따라서는 20%까지 달하는 큰 폭이 될 가능성도 높을 것으로 전망된다. 다만 강북지역의 올해 집값 상승률은 1.2% 수준으로 별로 변동이 없었던 곳이라는 점을 감안한다면 이번 대책으로 하락 폭 역시 크지 않을 것으로 보이지만, 2주택자들의 선택적 매도에 따라 매물이 늘면서 강북이나 수도권 지역도 소폭이나마 가격 조정은 불가피할 전망이다. 집값 하락세 언제까지 이어질까? 이번 대책으로 수요위축에 따른 거래부진 등으로 당분간 주택가격이 하락할 것이라는 데에 이견을 제시하는 사람은 많지 않다. 그만큼 이번 대책은 강도나 시장 전반에 걸쳐 강도의 차이는 있으나 많은 부분에 손질을 가하는 정책이 될 것으로 보여진다. 단순하게 비교하자면 지난 10.29대책에 비해 강도나 적용범위 등으로 볼 때 그 세력이 훨씬 위력적이라고도 평가할 수 있다. 따라서 이번 대책 발표로 단기적으로는 큰 폭으로 하락하는 가운데 전반적으로 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 하락기간도 1가구2주택자 양도소득세 유예기간이 주어지는 2006년까지는 시장에 매도 매물이 상대적으로 늘어날 것으로 보여 하락기간은 최소 1년(2006년 상반기)에서 1년6개월(2006년 말)은 이어질 것으로 보인다. 물론 보유세나 종합부동산세는 내년이후에도 지속적으로 세부담이 늘어날 것으로 보이지만 세부담 증가에 따른 충격이 시장에서 일단 흡수되면 지속적으로 가격을 하락 시키는데 한계가 있기 때문에 세부담 증가에 따른 큰 폭의 하락세가 장기간 지속되기는 어려울 것으로 보인다. 정부는 강남권 재건축 시장은 당분간 풀어주지 않는다는 것으로 가닥을 모으고 있는 상황이라 강북 재개발 활성화나 신도시 개발은 향후 지속적인 공급 확대라는 측면에서 시장 참여자에게 안정감을 줄 수 있지만 급상승한 강남의 주택가격을 하락 시키는 직접적인 요인으로 작용하기에는 역부족이라는 평가가 우세하다. 집값 반등 언제 다시 오나? 올해 막차를 타고 주택을 매입한 수요자는 세부담이 늘어난다고 당장 집을 팔기도 쉽지 않고 매입을 기다리는 대기수요자 입장에서는 사실상 올해가 아닌 중장기적인 집값 전망에 더 관심이 쏠리기 마련이다. 정부 대책으로 올해는 집값이 하락하게 된다면 언제 반등하느냐가 신규 주택 매입여부나 매입시기에 결정적으로 영향을 미치기 때문이다. 정부가 강력한 대책을 내놓은 상황에서 반등을 논하기는 무리가 있지만, 2007년에는 시장의 분위기가 다소 반전되는 계기가 마련될 가능성이 있을 것으로 보인다. 첫째, 공급물량을 볼 때 중대형 수요가 집중되는 강남권의 경우 2006년까지는 입주 물량이 올해 대비 다소 늘어나지만 2007년에는 올해(4340가구)에 비해 1천여세대 줄어든 3.300여가구에 달할 것으로 보이고 2008년에도 올해 수준을 밑돌 것으로 보여 강남권 등 선호도가 높은 지역에서 입주물량 감소에 따른 수급 불균형이 빚어질 가능성이 있다. 둘째, 주택가격과 선거와는 직접적인 상관관계는 없으나 정부 규제에 의해 시장이 눌리는 상황으로 지탱될 경우 2007년 대통령 선거는 시장 참여자들에게 막연한 기대감을 부추길 단초가 될 수 있다는 지적이다. 셋째, 세금 증가에 따른 시장의 가격 하락에 대한 위험은 이미 시장에서 인지된 위험이기 때문에 가격 하락의 직접적인 충격으로 작용하기 어렵기 때문이다. 결국 과거 분당 등 5대 신도시 개발 사례에서 검증됐듯 신도시 개발이나 분양은 지속적인 공급이 가능하다는 시그널을 줄 수 있지만 당장 가격을 하락 시키는데 한계가 있다. 따라서 판교나 2기 신도시 및 거여·마천 미니신도시 개발로 입주가 시작되는 2009년 이후에나 시장은 충분한 공급으로 가격이 장기안정으로 이어질 수 있을 것으로 보인다. 그러나 2007년 하락세 내지 약보합세의 분위기가 반전된다고 할지라도 신규 매수 수요가 감소할 것으로 예상되는 국면에서 상승 폭은 5%이상을 기대하기는 어려울 전망이다. 부동산 투자 전략 2주택자 매도와 보유 어떤 것이 유리한가? 이번 세제 강화로 진퇴양란의 상황에 놓인 것이 2주택자이다. 그 동안 정부는 다주택자=3주택자라는 등식으로 일관해왔기 때문에 대부분 1주택 이상인 경우에는 2주택을 보유한 경우가 많아 이번 대책으로 가장 집중 타격을 받는 대상이 되기 때문이다. 이미 3주택 이상 보유자들은 보유세 부담은 커지지만 양도소득세는 종전과 동일하기 때문에 실질적으로 시급하게 매도나 보유 중 하나로 의사결정을 해야 하는 상황은 아니다. 그러나 2주택자의 경우에는 상황이 다르다. 실제 2주택자의 경우를 정책변화에 따른 양도소득세 차이를 계산해보았다. 주택을 2채 보유한 김씨가 3년전 3억원에 매입한 주택 A를 연내 4억원에 파는 경우와 내년에 바뀌는 세율로 팔 경우 양도소득세를 계산하면 연내 팔 때의 양도세는 2,900만원정도이지만 내년 50% 세율로 양도세를 낸다면 양도세가 4200만원으로 1300여 만원 정도 늘어난다. 만약 김씨가 보유한 주택B는 취득가액이 3억원, 양도가액이 1억원이라면 연내 팔 경우 양도세는 9,300만원 수준이지만, 내년 판다면 1억4,000만원으로 양도세가 4,000여 만원 늘어나는 셈이다. 더욱이 내년부터 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이라 향후 김씨가 소유한 주택의 가격 상승 전망이 밝지 않다면 유예기간 내 매각하는 것이 유리하다. 김씨의 경우 A, B의 주택 중 향후 발전전망이나 가격 상승의 가능성이 있는 곳을 살펴본 후 큰 문제가 없다면 양도소득세 부담이 적은 A를 파는 것이 유리하다. B는 1세대1주택 요건을 갖춘다면 양도세 부담에서 자유로울 수 있기 때문에 B보다는 A를 매각하는 것이 효과적이다. 그러나 문제는 이미 시장의 거래가 위축되고 있어 매각이 쉽지 않아 매각을 위해서는 과감하게 가격을 낮춰 주택을 내놓아야 한다. 경우에 따라서는 김씨가 주택을 매도하지 않을 경우도 가정해볼 수 있는데 김씨 입장에서 매각보다 보유가 유리하기 위해서는 늘어나는 양도세 이상으로 주택가격이 오르는 상황이다. 만약 김씨가 3억원에 취득한 주택을 매각하지 않고 보유할 경우 집값 상승으로 얻는 차익과 양도세 부담액을 비교해보면 의사결정에 참고가 될 만하다. 김씨가 2년 전 3억원에 취득한 주택이 4억원일 때 현재 팔면 양도세가 3,000여 만원이지만, 김씨가 향후 상승에 대한 기대로 보유했을 경우 만약 그 주택이 5억원으로 한다면 추가 집값 상승 액은 1억원이지만 양도세 50% 중과로 세금은 6300여 만원이 되므로 실제 순수익은 3700여 만원이 된다. 따라서 보유세도 늘어날 것을 감안하면 1억원 상승해도 실제 이익은 거의 제로에 가깝다. 6억원으로 오를 경우로 가정할 때는 집값 상승차액은 2억원 이지만 세부담을 제외한 순수익은 8,600여 만원이 된다. 그러나 현재와 같이 강도 높은 규제정책이 지속되는 가운데 향후에도 집값 상승 액이 최근과 같은 큰 폭이 될 것으로 기대하기 어려울 것으로 보이고 4억원의 기회비용을 감안할 때 부동산 투자가 결코 이익만은 되지 않는다는 결론이 나온다. 2주택자의 경우 향후 추가 상승의 가능성이 높은 입지의 주택이라면 신중하게 결정해야 할 것으로 보이지만, 전반적으로 보유보다는 유예기간 내 매도가 안정적인 시장 여건을 감안한다면 더 유리할 것으로 보인다. 다만 2주택이나 3주택의 경우 양도세 부담으로 매도 결정이 쉽지 않다면 연내 증여를 고려하는 것이 바람직하다. 내년부터는 실거래가 신고제가 의무화되므로 증여 시 과표가 상승할 것으로 보이기 때문에 가급적이면 연내 증여하는 것이 세금을 절약하는 측면에서 훨씬 유리할 것으로 보인다. 연말, 내년 2/4분기 매수 타이밍 유리 물론 현재 상황에서는 정부 대책에 따른 하락이 불가피한 상황이라 섣불리 2~3년 후 가격 상승을 점치기도 부담스럽지만, 정부가 양도소득세율을 급격히 강화한 상황에서 2주택자들이 입지가 좋은 지역의 매물을 섣불리 매도하려고 나설지 의문이다. 결국 이번 대책에 따라 입지가 좋고 가격이 높은 강남권 주택시장은 상대적으로 가격이 덜 떨어지지만 선택적 상황에 따라 매도 물량이 늘 것으로 보이는 수도권 외곽이나 지방은 오히려 하락률이 커질 수 있다. 대책이 발표되면 3/4분기의 경우 하락 폭이 클 것으로 보이지만, 그 이후에는 거래 단절로 인한 지속적인 약보합세의 장세가 이어질 것으로 보이기 때문에 매수시점을 기다리는 수요자들은 올 연말이나 길게는 내년 2/4분기가 적당할 것으로 보인다. 내년 1월1일부터 실거래가 신고제가 실시되고 2주택자에 대한 양도세 실거래가 과세로 연내 처분 물량이 늘어날 것으로 보여 연말경 입지가 좋은 급매물을 노려보는 것도 좋다. 또 내년 6월1일이 종합부동산세 과세 기준일이 되므로 급격하게 늘어나는 보유세 부담 때문에 처분하는 매물이 24/~3/4분기 중 나올 것으로 보여 길게는 2006년 2/4분기를 매수 시점으로 잡고 시장상황에 지속적으로 관심을 갖는 신중함이 필요하다. 비 투기지역 토지 연내 매각 바람직 토지시장도 사용하지 않는 나대지의 경우 양도소득세를 60%이상으로 상향 조정할 계획이라 위축이 불가피한 상황이다. 특히 허가구역 내 토지의 취득자격을 강화하는 등 신규 수요억제를 위한 대안도 공동 모색되고 있어 향후 토지시장도 전반적으로 매수세가 감소하고 매물이 늘어날 것으로 보인다. 토지는 양도차익이 있는 경우라면 가급적 연내 처분하여 과다하게 종합부동산세를 물지 않는 정도로 조정하는 것이 바람직하다. 토지의 경우 양도소득세를 실거래가로 내야 하는 투기지역에서도 아직 다운계약서 관행이 사라지지 않아 실제보다 양도차익을 줄이는 방법으로 양도소득세를 낮추고 있으나 내년부터 실거래가 신고제가 도입되면 다운계약서 작성이 사실상 쉽지 않게 된다. 투기지역이 아닌 경우라면 연내 매각을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 비 투기지역의 경우 양도차액을 공시지가로 계산, 신고하게 되므로 양도세 부담을 크게 낮출 수 있으나 내년 중 양도세 실거래가가 제도화되는데다 세율도 높아지면 양도세가 10배 이상 상승할 수도 있기 때문이다. 특히 토지의 경우 매수세가 꺾인 상황에서 양도 보다는 증여가 더 유리한 종목이다. 주택보다는 실제 거래가액에 대한 소명 자료가 충분치 않아 보충적 자료인 공시지가로 증여세 신고가 가능한 종목이므로 가급적 빠른 시일 내 증여할 경우 자녀의 자금출처 확보 및 절세 측면에서도 합리적 대안이 될 수 있다.
- (8·31대책)문답풀이④-주택 양도소득세
- [이데일리 이정훈기자] 다음은 정부가 31일 발표한 부동산 종합대책중 재경부가 밝힌 주택 양도소득세 관련 문답풀이.-2006년에 양도소득세가 실거래가로 과세되는 것은?▲2006년부터는 1세대 1주택의 경우와 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주의 농지 임야 목장용지는 실거래가로 과세됨. -양도소득세 실거래가 과세제도는 언제부터 전면적으로 시행하는가?▲양도소득세 실거래가 과세제도는 2007년 1월1일부터 전면적으로 시행함. 실거래가 과세제도로 전환시 양도세가 과세되는 것은 모두 실거래가를 기준으로 양도차익과 양도세를 계산함.-전면 실가전환시 1세대 1주택 비과세는 어떻게 되는가?▲실거래가 과세 전환시에도 1세대 1주택과 같이 양도세가 비과세되는 것은 현재와 같이 비과세로 유지함. 3년이상 보유 등 요건을 갖춘 1세대 1주택의 경우를 말함. 다만 1주택이라도 양도가액 6억원 초과 주택은 현재도 실거래가로 양도세 과세함.-실가과세로 전면 전환시 양도세율을 낮추는가?▲현재도 부동산 가격이 오른 투기지역에 대해서는 실가과세함. 실가과세는 지금까지 상대적으로 세금을 적게 내왔던 부분을 실제 소득에 맞게 과세하는 것으로서 과세를 정상화하는 차원임. -1세대 2주택 보유자에 대한 양도세 50% 중과는 언제부터 시행하는가?▲1세대 2주택자의 양도차익에 대해 50%(주민세 포함시 55%) 세율을 적용함. 또한 장기보유 특별공제도 배제함. 시행은 2007년 1월1일부터. 올해에 입법조치후 1년간 유예를 거친 후 시행함. -1세대 2주택 해당여부 판정기준은?▲1세대가 소유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 해당여부를 판정함. 기본적으로 `주택` 수를 산정할 때 포함되는 주택은 서울과 경기도, 광역시의 모든 주택과 기타 지방(광역시 군지역과 경기도 읍면지역, 기타 도지역)에서 국세청 기준시가 기준으로 3억원 초과 주택임.2주택 중과대상에서 제외되는 주택도 있음. 1세대 3주택 이상 보유자라도 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택을 가지고 있다면 중과대상이 되지 않음.양도세 감면대상 주택은 86년 1월1일부터 2000년 12월31일까지 신축되거나 85년 12월31일 이전 신축주택으로 입주사실이 없는 장기임대주택 중 5호이상 임대 사업자가 5년이상 임대후 양도한 경우 등이 포함됨.또 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택이나 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 장기 사원용 주택, 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택, 문화재보호법에 의한 문화재주택, 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위해 취득한 주택으로서 재경부령이 정하는 주택 등도 감면 대상임.1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시군에 주택을 취득해 2주택이 된 경우 1년이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하면 중과에서 제외됨.또 1주택자가 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 2주택이 된 경우 혼인이나 합가일로부터 5년이 지나지 않거나 주택 소유권에 관한 소송이 진행중 또는 소송결과에 따라 취득한 주택은 소유권 확정판결일로부터 3년 이내까지 양도세 중과가 면제됨.-중과대상 1세대 2주택 수는?▲전체 970만세대의 2.8%인 28만세대로 추정함. 1세대 2주택 72만세대의 38.2%임. 중과가 제외되는 경우는 지방지역 공시가격 3억원 이하 22만세대, 수도권 광역시 공시가격 1억원 이하 소형주택 10만세대, 이사 결혼 노부모 봉양 합가, 근무상, 상속주택 등 12만세대임.-중과대상에서 제외되는 소형주택의 구체적인 범위는?▲1세대 2주택 중과제외 대상 판정시 소형주택은 면적기준 없이 가액기준으로 공시가격 1억원 이하인 주택임. 다만 소형주택인 경우에도 도시 및 주거환경 정비법에 의한 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 주택(재개발 재건축 주택)은 양도세 중과대상에 해당됨.-현재 주택 2채를 가지고 있는데 언제까지 처분해야 양도세 중과를 받지 아니할 수 있는가?▲1세대 2주택 양도세 중과는 1년간 유예기간을 두고 2007년 1월1일부터 시행하는 것임. 1세대 2주택을 보유하는 자는 2006년 12월31일 이전에 주택을 양도하는 경우에는 중과되지 않고 일반세율을 적용받을 수 있음. 양도시기는 잔금청산일 또는 등기 이전일중 빠른 날로 함.-수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채와 기준시가 9000만원인 주택 1채 등 모두 2채를 가진 경우 양도세가 중과되는가?▲수도권의 경우 모든 주택이 주택수 계산에 포함되므로 이 사례는 세대 2주택에 해당됨. 기준시가 9000만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 1세대 2주택 양도세 중과대상에서 제외되므로 양도세가 중과되지 않음.그러나 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하는 경우는 수도권 기준시가 9000만원 주택은 1세대 2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 2주택을 계산함에 있어 주택수에는 포함되므로, 수도권 기준시가 2억원인 주택은 1세대 2주택에 해당돼 양도세가 중과됨.다만 정비구역으로 지정 고시된 지역에 소재하는 9000만원 주택이라면 어느 주택을 먼저 양도하더라도 양도세가 중과됨. -2개 가구로 구분된 1채 다가구 주택을 소유하고 있을 때 중과대상인가?▲다가구 주택은 1채 주택을 지분형태로 소유하는 건축법상 단독주택이나 세법상 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 각각 하나의 주택으로 봄. 이 사례의 경우, 2개 가구로 구분된 각각을 하나의 주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함. 구분된 각각의 주택이 수도권, 광역시 소재하고 1억원 초과하거나 수도권 광역시외 기타 지역에 소재하고 3억원 초과하면 중과대상이 되나, 수도권 광역시 소재하고 1억원 이하면 중과대상에서 제외되고 기타 지역에 소재하고 3억원 이하면 보유주택수에도 계산되지 않게 됨.다만 당해 다가구 주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 1세대 2주택 여부를 판단함.-주거용으로 사용하는 오피스텔도 주택수 계산시 포함되는가?▲오피스텔은 건축법상 업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부 장관이 고시하고 있음. 따라서 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 하나의 주택으로 계산됨.-1세대 1주택 비과세 대상인데 2주택인 경우 1세대 2주택 중과대상이 되는지?▲다음과 같은 1세대 1주택 비과세 대상은 2주택이지만 1세대 2주택 중과대상이 되지 않고 현재와 같이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음. 1세대 1주택자가 당해 주택 양도전에 다른 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우 다른 주택 취득일부터 1년 이내에 종전 주택 양도시, 1세대 1주택자가 1주택을 보유한 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대를 합침에 따라 2주택이 된 경우 합가한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택. 1주택자가 다른 1주택자와 혼인해 2주택이 된 경우 혼인일부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택. 상속주택과 문화재보호법에 의한 문화재주택, 농어촌 주택으로서 상속주택, 이농 귀농주택이면 일반주택까지 각각 1채씩 보유한 자가 일반주택을 양도하면 1개 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 적용함.-수도권에 주택 1채(기준시가 4억원)를 보유하고 있는 甲씨가 지방으로 파견발령을 받아 지방사무소가 소재한 시에서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 취득해 2년간 거주하고 다시 수도권의 원래 근무지로 복귀하면서 지방주택을 양도한 경우 양도세가 중과되는가?▲지방에 소재한 주택의 기준시가가 3억원을 초과하는 경우 주택수 계산에 포함되므로 甲씨는 1세대 2주택에 해당되나, 甲씨가 양도한 주택은 중과대상에서 제외됨. 甲씨는 근무상 형편으로 지방 직장으로 이전하고 직장이 소재하는 시에서 주택을 취득해 1년이상 거주했으며 甲씨가 지방 파견근무가 종료된 날부터 3년 이내에 양도했음.-수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 주택 1채(기준시가 1억원 초과)와 거주주택 1채(기준시가 1억원 초과) 등 2채 보유시 어떻게 과세하는가?▲1세대가 수도권에 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대2주택에 해당함. 상기 사례에서 2주택 모두 중과하지 아니함. 조특법상 감면대상 주택은 중과에서 제외되고 거주주택은 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택은 중과되지 아니함.-장기보유 특별공제제도는 어떻게 달라지는가?▲현행 장기보유 특별공제율은 3년~5년시 양도차익의 10%, 5~10년은 15%(고가주택 25%), 10년이상은 30%(고가주택 50%)인데, 공제율을 이번에 조정함.3~5년에는 양도차익 10%, 5~10년은 15%로 유지하되 고가주택의 추가 공제 부분은 삭제함. 10년 이상도 30%로 유지하고 15년 이상인 1세대 1주택에 대해서는 45% 공제율을 신설함. 주택으로서 15년이상 보유시 45%의 장기보유 특별공제가 적용되는 경우는, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 주택과 6억원 초과 고가주택, 1세대 2주택자와 3주택 이상 보유자는 중과대상에서 제외되는 주택의 경우 15년이상 보유하더라도 현재와 같이 30%의 장기보유 특별공제만 적용받게 됨.
- (8·31대책)`1가구 2주택` 판정기준은
- [이데일리 이정훈기자] 1가구 2주택에 대해 양도소득세가 1년간 유예기간을 거쳐 오는 2007년부터 50% 단일세율로 중과됨에 따라 1가구 2주택 판정기준이 어떻게 되는지 관심이 모아지고 있다. 기본적으로 `주택` 수를 산정할 때 포함되는 주택은 서울과 경기도, 광역시의 모든 주택과 기타 지방(광역시 군지역과 경기도 읍면지역, 기타 도지역)에서 국세청 기준시가 기준으로 3억원 초과 주택이다. 즉, 수도권이나 광역시에 있는 주택은 모두 주택수 계산에 포함되지만, 지방에 있는 주택은 기준시가가 3억원이 안되면 주택수에 포함시키지 않는다는 얘기다. 예를 들어, 서울에 주택 1채가 있고 부산에 주택 1채가 더 있다면 당연히 `1가구 2주택`에 해당되지만, 서울에 주택 1채가 있고 전남 강진에 기준시가 3억원이 안되는 주택 1채가 더 있다면 `1가구 1주택`가 된다. 1세대 2주택 중과대상에서 제외되는 주택도 잘 살펴봐야할 부분이다. 우선, 1세대 3주택 이상 보유자라도 조세특례제한법에 의한 양도세 감면대상 주택을 가지고 있다면 중과대상이 되지 않는다. 양도세 감면대상 주택은 86년 1월1일부터 2000년 12월31일까지 신축되거나 85년 12월31일 이전 신축주택으로 입주사실이 없는 장기임대주택 중 5호이상 임대 사업자가 5년이상 임대후 양도한 경우 등이 포함된다. 또 장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택이나 종업원에게 10년이상 무상으로 제공한 장기 사원용 주택, 상속받은 주택으로서 상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택, 문화재보호법에 의한 문화재주택, 저당권 실행이나 채권을 변제받기 위해 취득한 주택으로서 재경부령이 정하는 주택 등도 감면 대상이다. 이번 대책에서 `선의의 피해자`를 막기 위해 마련한 각종 예외 대상도 중과세를 피할 수 있는 경우다. 1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시군에 주택을 취득해 2주택이 된 경우 1년이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하면 중과에서 제외된다. 또 1주택자가 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 2주택이 된 경우 혼인이나 합가일로부터 5년이 지나지 않거나 주택 소유권에 관한 소송이 진행중 또는 소송결과에 따라 취득한 주택은 소유권 확정판결일로부터 3년 이내까지 양도세 중과가 이뤄지지 않는다.
- (8·31대책)토지 양도세 중과..나대지 60%
- [이데일리 이정훈기자] 지난 2003년 10·29 대책의 핵심이 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과 조치라면 이번 8·31대책의 핵심은 새롭게 2주택자에 대해서도 양도세를 중과한다는 것이다. 3년이상 보유한 1가구 1주택에 대한 비과세는 그대로 유지되지만, 현행 9~36%로 적용되던 2주택자에 대한 양도소득세는 50% 단일세율로 중과세된다. 다만 주택을 내놓을 시간을 준다는 차원에서 1년 유예기간을 뒀다. 이같은 양도세 강화로 새롭게 27만6000세대의 2주택자가 중과 대상에 포함될 것으로 보이며, 이들의 세 부담은 적게는 2배, 많게는 3배까지 높아질 것으로 예상된다. ◇2주택 양도세 50%로..1년간 유예기간 부여현재 1가구 1주택자는 3년 이상 보유하면 양도소득세를 물지 않아도 된다. 다만 서울, 과천과 일산 분당 평촌 산본 중동 등 수도권 5대 신도시지역은 `3년 이상 보유와 2년 이상 실거주`를 동시에 충족시켜야 비과세 대상이 된다. 1주택자가 3년 미만 보유한 상태에서 집을 팔 경우에는 보유기간에 따라 양도세가 차등 적용된다. `2년 이상~3년 미만`은 과표에 따라 ▲양도차익 1000만원 이하에 9% ▲1000만~4000만원 18% ▲4000만~8000만원 27% ▲8000만원 초과 36%로 누진 적용된다. 또한 2년 미만 보유자산에는 40%, `1년 미만` 단기매매는 50%의 양도세를 매긴다. 3주택은 60%, 미등기 양도자산은 70% 양도세가 부과된다.그러나 이번에 정부가 마련한 대책에 따르면 9~36%로 부과되던 1가구 2주택에 대한 양도세는 50%로 단일화돼 중과되고 장기보유 특별공제 적용도 배제된다. 여기에다 주민세까지 포함하게 되면 실제 세율은 55%로 높아진다.물론 이처럼 단기에 세율이 높아지는 만큼 조세저항을 막고 부담을 줄여주는 여러가지 장치도 함께 마련돼 있다. 우선 1가구 2주택 중 하나를 매물로 내놓을 시간을 주기 위해 1년 유예기간을 둬 2007년부터 실시된다. 이에 따라 2주택자는 2006년 12월31일까지 주택을 양도하면 일반세율을 그대로 적용받을 수 있게 된다. 이같은 유예기간에 대해 한때 여당 일각에서는 2년의 유예기간을 주장하기도 했지만 정책의 실효성 측면에서 1년쪽으로 방향을 잡았다. 아울러 수도권과 광역시 소재 기준시가 1억원 이하 주택과 기타 지역 소재 기준시가 3억원 이하의 주택에 대해서는 양도세 중과가 이뤄지지 않는다. 또한 흔히 말하는 `선의의 피해자`를 방지하기 위해 이사나 근무, 혼인, 노부모 봉양 등 불가피한 사유로 인해 1가구 2주택자가 된 경우에는 중과세 대상에서 역시 제외해준다. ◇2주택 27.6만세대 중과적용..세부담 2~3배로 커져지난해 연말 데이터를 기초로 할 때 전체 우리나라 2주택 가구는 72만2000세대로 수도권과 광역시가 46만7000세대, 지방이 25만5000세대에 이른다. 이중 지방에 소재한 3억원 이하의 2주택자가 22만6000세대이고 공시가격 1억원 이하인 수도권과 광역시의 소형주택이 10만세대, 이사나 결혼, 노부모 봉양, 근무, 상속 주택 등이 12만세대로, 총 44만6000세대가 중과에서 예외 인정을 받게 돼 실제 중과대상은 27만6000세대에 그칠 것으로 보인다.그렇다면 이들의 실제 양도소득세 부담은 현재보다 얼마나 더 늘어나게 될까? 예를 들어 현재 2주택자인 김(金)모씨는 3년전에 서울시 대치동 소재 34평형 아파트를 5억5000만원에 취득했는데 그 사이 가격이 올라 7억원에 팔았다. 매매차익은 1억5000만원이 발생했다. 현행대로 하자면, 매매차익인 1억5000만원에서 주택 매입 때 들어간 취득 등록세와 중개수수료와 기본 공제액 등 기본 경비를 뺀 금액에서 다시 장기보유 특별공제를 빼주면 양도세 과표가 나온다. 장기보유특별공제는 `3년 이상~5년 미만` 보유는 10%, `5년 이상~10년 미만`은 15%, `10년 이상`은 30%다. 김씨의 경우에는 3년간 보유했기 때문에 10%를 공제하면 최종적인 양도소득세 과세표준은 1억1700만원이 된다.결국 이같은 양도세 과표에다 현재 세율 9~36%를 적용하고 주민세까지 포함하면 실제 3350만원 정도의 세금을 내야 한다.그러나 이번 대책에서는 2주택 장기보유 특별공제가 없어진데다 세율이 50%로 매겨지기 때문에 김씨의 양도세 과표는 현재보다 1300만원 많은 1억3000만원이 되고, 실제 세 부담은 7150만원에 이르게 된다. 이 경우 세금은 두 배 이상으로 뛰게 되는 셈이다. ◇비사업용 토지 등 양도세 60%..법인세 특별부가세 30%토지의 경우 현재대로라면 개인의 경우 1년 미만일 때 50%, 미등기시 70% 양도세를 실거래가로 물어야 하고 2년 이상이면 9~36%로 누진 적용되고 1~2년일 때에는 40%로 공시지가 기준으로 양도세를 문다. 법인은 지가 급등지역의 경우 법인세(25%)에 추가해 특별부가세 10%를 별도로 내야 한다. 미등기일 경우에는 20%를 특별부가세로 매긴다. 토지 장기보유자에 대해서는 장기보유 특별공제제도를 운영, 3~5년을 보유하게 되면 10%, 5년 이상이면 15%, 10년 이상이면 30%의 세 감면을 받게 된다. 주택보다 토지의 가격 상승이 더 큰 문제라는 인식을 가진 정부는 이번 조치를 통해 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주 소유 농지와 임야, 목장용지에 대한 양도세를 3주택자에 준하는 60%의 양도세율을 적용키로 했다. 그나마 양도차익의 10~30%를 공제받던 장기보유 특별공제도 적용받지 못하게 됐다. 법인의 경우에도 개인과 비슷한 수준으로 과세할 수 있도록 비사업용 나재지와 잡종지, 주업으로 하지 않는 법인이 보유하는 농지 임야 목장용지에 법인세 특별부가세 30%를 부과하기로 했다. 결국 총 세율은 55%에 이르게 된다. 다만 토지의 경우에도 매물을 내놓게 하기 위해 비사업용 나대지 등에 대한 60% 양도세 중과와 법인부동산 양도시 특별부가세 과세는 1년간 유예기간을 부여키로 했다. ◇`07년 전면 실거래과세..주택 15년이상 보유 특별공제 주택과 토지에 대한 양도세 부담이 더 커지는 것은 내년부터 부분적으로, 2007년부터는 전면적으로 실거래가 과세로 전환된다는 점 때문이다. 내년에는 주택의 경우 1가구 2주택에 대해 실거래가 과세가 적용되고 토지의 경우에는 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주 소유 농지와 임야, 목장용지에 대해 실거래가로 과세된다. 이어 오는 2007년부터는 주택과 토지 등 모든 부동산에 대해 실거래가 과세로 전면 전환된다. 이런 가운데 주택의 경우 1가구 1주택 고가주택 등을 감안해 15년 이상 장기간 주택을 보유하는 사람에 대해서는 새롭게 특별공제를 높여 부여하기로 했다. 현재로는 1가구 1주택자가 3~5년 주택을 소유할 경우 10%, 5~10년일 때 15%, 10년 이상일 때 30%를 특별공제 받을 수 있지만, 앞으로는 15년 이상 보유하면 45%까지 공제율을 적용받는다. 예를 들어, 최(崔)모씨가 양도가액 4억5000만원, 취득가액 1억5000만원인 1주택을 18년간 보유했다고 치자. 필요경비가 450만원 들었다고 한다면 현재로서는 이 주택에 대한 양도차익은 2억9550만원으로, 30%의 장기보유 특별공제를 받고 9~36%의 세율을 적용하면 실제 세금액은 6186만6000원에 이른다.반면 45%의 상향된 특별공제율을 적용받으면, 양도차익 2억9550만원에서 45%를 공제하고 36%의 세율을 적용해 4590만9000원의 세금만 부담하면 된다. 1595만7000원의 세 부담이 줄어들게 된다.
- 송파 거여 2백만평 신도시..판교 내년3·8월 분양
- [이데일리 김수헌기자] 정부는 강남 지역의 안정적 주택수급을 위해 송파구 거여동 군부대와 골프장 등을 활용, 200만평 규모의 신도시를 건설한다. 또 취등록세 등 거래세율을 1%포인트 인하해 현행 3.5%에서 2.5%로 낮춘다. 취등록세에 붙는 농특세와 교육세까지 고려할 경우 개인간 거래 총 거래세율은 4%에서 2.85%로 낮아진다. 정부는 이같은 내용을 골자로 한 부동산시장 안정을 위한 종합대책을 마련, 31일 오전 발표한다. 정부는 이날 열린우리당과 부동산정책 마련을 위한 마지막 고위 당정협의를 마친 뒤 오전 10시30분 과천 정부종합청사 제2브리핑룸에서 지난 2개월간 마련한 정책을 공식 발표할 예정이다. 공식 발표에는 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관, 추병직 건설교통부 장관, 오영교 행정자치부 장관, 윤증현 금융감독위원장, 이주성 국세청장 등이 참석한다. 정부는 이번 대책에서 강남 진입수요를 막기 위해 송파구 거여동 일대 특전사 부지와 남성대 골프장 터 등 200만평에 5만가구(중대형 2만가구)를 공급키로 하고 2008년 분양을 추진할 방침이다. 또 현재 개발이 진행중인 김포신도시, 양주 옥정 지구 등 4,5개 지구를 확대 개발, 1000만평을 추가 확보하고 14만가구를 더 짓기로 했다. 판교 신도시에서는 공급물량을 10%(2600가구) 늘려 25.7평 이하 아파트는 내년 3월, 25.7평 초과 중대형 아파트는 8월에 각각 분양할 방침이다. 세제와 관련해서는 ▲종합부동산세의 실효세율을 2009년까지 1%까지 끌어올리고 ▲1가구 2주택과 나대지의 투기적 거래에 대해서는 양도세를 50∼60%의 세율로 중과하며 ▲취득세 등록세 등 거래세는 1.0% 포인트 가량 내리는 방안을 내놓는다. 정부는 특히 주택의 종부세 대상을 기존의 9억원(공시가격)에서 6억원으로, 나대지는 6억원에서 3억∼4억원으로 각각 낮추고 종부세의 인별 합산을 세대별 합산으로 전환할 예정이다. 정부는 또 종부세 과표 적용률을 기존의 50%에서 내년에는 70%로 확대하고 그 이후 매년 10%포인트씩 상향조정해 2009년에는 100%에 이르도록 하는 방안을 내놓을 것으로 보인다. 정부는 그러나 주로 서민들에게 해당하는 재산세는 가능한 한 늘어나지 않도록 하기 위해 과표 적용률을 당분간 유지하고 상승 제한폭 50%도 그대로 놔두는 방안을 제시할 것으로 예상된다. 정부는 아울러 1가구2주택에 대한 양도세 부담을 완화하기 위해 수도권 1억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택은 양도세 중과대상에서 제외하고 취업, 이사, 부모봉양 등 불가피한 사정 또는 일시적 사유로 2채의 주택을 보유하는 경우에도 중과 대상에서 빼줄 것으로 보인다. 또 1가구 2주택자에 대한 중과세는 1년 유예기간을 거쳐 2007년부터 적용할 방침이다. 개발이익환수 차원에서는 모든 공공택지내 분양주택에서 원가연동제와 중대형 채권입찰제를 적용하고 공영개발 방식을 확대하며 개발부담금제 부활 및 기반시설부담금제을 조기 도입키로 강화키로 했다. 이외에 강북 등 구도심권의 광역개발 지구에서는 용적률 확대 및 층고제한 완화, 공공택지내 아파트 전매제한 5~10년으로 확대, 토지 거래허가 요건 1년이상 거주로 강화, 토지 의무사용기간 확대 등 방안을 추진할 방침인 것으로 알려졌다.
- 부동산 31일 발표..종부세 상한 300%, 거래세 1%P 인하
- [이데일리 김수헌기자] 정부는 오는 31일 오전 부동산시장 안정을 위한 종합대책을 발표한다.정부는 이날 열린우리당과 부동산정책 마련을 위한 마지막 고위 당정협의를 마친 뒤 오전 10시30분 과천 정부종합청사 제2브리핑룸에서 지난 2개월동안 마련한 정책을 공식 발표할 예정이다.공식 발표에는 한덕수 부총리 겸 재정경제부장관, 추병직 건설교통부 장관, 오영교 행정자치부 장관, 윤증현 금융감독위원장, 이주성 국세청장 등이 참석한다.정부는 이번 대책에서 ▲종합부동산세의 실효세율을 2009년까지 1%까지 끌어올리고 ▲1가구 2주택과 나대지의 투기적 거래에 대해서는 50%의 양도세 단일세율을 적용하며 ▲취득세 등록세 등 거래세는 1%포인트 내리는 방안을 내놓을 것으로 보인다.정부는 특히 주택의 종부세 대상을 기존의 9억원(공시가격)에서 6억원으로, 나대지는 6억원에서 3억원으로 각각 낮추고 종부세의 인별 합산을 세대별 합산으로 전환할 예정이다.종부세 상한선은 300%로 정해질 것으로 예상된다. 정부는 또 종부세 과표 적용률을 기존의 50%에서 내년에는 70%로 확대하고 그 이후 매년 10%포인트씩 상향조정해 2009년에는 100%에 이르도록 하는 방안을 내놓을 것으로 보인다. 정부는 그러나 주로 서민들에게 해당하는 재산세는 가능한한 늘어나지 않도록 하기 위해 과표 적용률을 당분간 유지하고 상승 제한폭 50%도 그대로 놔두는 방안을 제시할 것으로 예상된다.정부는 아울러 1가구2주택에 대한 양도세 부담을 완화하기 위해 수도권 1억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택은 양도세 중과대상에서 제외하고 취업, 이사, 부모봉양 등 불가피한 사정 또는 일시적 사유로 2채의 주택을 보유하는 경우에도 중과 대상에서 빼줄 것으로 보인다. 또 1가구 2주택자에 대한 중과세는 1년 유예기간을 거쳐 2007년부터 적용할 방침이다.정부는 이와함께 공급측면에서는 ▲강북 재개발, 미니신도시 건설 등을 통해 수도권에 대한 공급을 늘리되 ▲원가연동제와 공영개발 방식 등을 확대하고 ▲개발부담금제, 기반시설부담금제을 도입하는 방안을 추진키로 했다.정부는 수도권에서 매년 900만평씩, 향후 5년간 4500만평의 택지를 공급해 75만가구를 지을 수 있도록 하고 강남 진입수요를 흡수하기 위해 수도권 국공유지 200만평을 미니 신도시로 우선 개발하는 방안을 추진하고 있다.또 판교신도시의 중대형 아파트 공급 물량을 10%(2700가구 가량) 늘리고 현재 개발사업중인 2기 신도시 및 미니 신도시 예정지의 개발구역을 넓혀 공급 가구수를 확대키로 했다.강북 등 구도심권의 광역개발 지구에서는 용적률 확대, 층고제한 완화가 이뤄질 것으로 보인다.정부는 이와 함께 모든 공공택지내에서 분양되는 주택에 원가연동제를 시행하고 공영개발 방식을 확대 적용해 간접적인 분양가 인하 효과를 유도키로 했으며 중대형 아파트에 대해 채권입찰제를 부활, 일정부분의 개발이익을 환수키기로 했다.공공택지내 아파트의 전매제한은 현행 3∼5년에서 5∼10년으로 강화할 예정이다.정부는 지난해초부터 부과가 중지된 개발부담금제는 내년부터 부활하며 건축 신증축분에 적용될 기반시설부담금제는 내년 하반기부터 조기에 시행할 예정이다.땅 투기를 차단하기 위해서는 취득단계의 거래허가요건을 6개월 이상 거주에서 1년 이상 거주로 강화하는 한편, 의무 사용기간을 늘려 함부로 땅을 사지 못하도록 하는 방안을 내놓을 것으로 보인다.
- (금요일 오후에)언론도 부동산정책 책임있다
- [이데일리 문주용 경제부장] 참여정부 임기 반환점을 맞아 국내 언론은 `미래로…`를 일제히 요구했다. 더이상 과거 들추기에 집착하지 말고 미래를 향한 어젠다를 수행해달라는 노무현 정부에 대한 고언이다. 하지만 정작 언론은 어떤가. 과거는 아예 잊어버리는 본성이 언론에게 있는 듯하다. 자신의 과거는 잊고 미래만 외치는 단기기억 상실증환자인가. 언론은 부동산대책이 윤곽을 보이자마자 `세금폭탄`, `세금쇼크`라며 목소리를 세운다. 대책이 확정되면 건설경기가 위축되고, 소비심리가 타격을 입고, 기업설비투자가 부진세를 면치 못할 것이라고 우려를 심하게 드러낸다. 불과 한달전만해도 언론은 강남 부동산값이 뛰고, 분당, 용인도 덩달아 뛰는게 역대정부 사상 최악이라고 아우성을 쳤다. 그래서 참여정부의 실패로 부동산정책을 으뜸으로 꼽았다. 부동자금이 부동산으로 가지 말고, 주식이나 기업투자로 가야 한국의 미래가 있을 것이라고 했다. 부동산 가격급등을 뿌리뽑을 정책을 내놓으라 했는데, 막상 대책이 윤곽을 잡으니 세금폭탄이라고 아우성이다.정부가 `헌법만큼 바꾸기 어려운 제도`를 만들겠다고 엄포한 지 한달. 가격이 소강세를 보이니 만족한다는 식이다. 이런 자세로 한국의 미래를 논했단 말인가. 보수언론의 말대로 이번 대책이 대책인지, 폭탄인지 생각해보자. `폭탄`, `쇼크`라는 말에는 강한 폭발력을 내포하고 있다. 우선 이 대책의 폭발력은 어느정도될까. 공간적으로 전국토, 전국민 대상이라야 클 것이고, 시간적으로 급격한 상승을 예상하는 것이라야 폭발력이 있을 것이다. 2주택 양도세율 중과 세율 50%가 새로 적용되는 세대는 한국에 20만가구 정도에 불과하다고 언론이 쓰고 있다. 4인가족으로 보면 80만명 가량인 것이고, 1200만 주택으로는 2%가 채 안된다. 이들은 대부분 서울 남쪽에 몰려 살고 있는 것으로 추정되는데, 이 정도면 폭탄인가.재산세 실효세율을 0.15%에서 1%로 올리는게 지금부터 14년에 걸쳐 이뤄진다. 그사이 재산세 과표인상은 2년유예된다. 물론 세대별 합산과세로 전환되는 종부세는 4만명에서 16만세대로 늘어나는데 이것은 제도의 허점을 메우기 위한 것이다. 또 과세 기준을 실가로 전환함으로써 취득, 등록세 등의 과표자체가 바로 올라가는 것은 분명하다. 기준시가가 실가의 70~80%였던 만큼 과표가 30%가량 오르는 것이지만, 거래를 할때 얘기다. 어쨌든 쇼크 수준인가. 결국 이번 대책의 부담은 거의 대부분 서울 강남을 비롯한 수도권에 사는 고가주택 보유자를 겨냥한 것이다. 1주택 서민은 주택 거래를 할때라야 거래세 부담이 전보다 커지는 것일 뿐이다. 둘째, 사유재산제를 보호하는 헌법을 넘어선 것일까, 시장의 원리를 무너뜨린 것일까도 따져보자. 논란이 없지 않았지만, 이번 대책은 부동산 다보유자의 투기혐의를 확정하는 징벌적 과세는 아닌 것으로 보인다. 다만 부동산 과다보유에 대해 많은 부담을 요구, 보유가 불편하게 느껴지도록 하는 조치다. 부담의 적정성은 나라마다, 역사적으로 다를 수 밖에 없다. 인구가 적은 나라, 넓은 땅이 있는 나라와 단순 비교하는 것은 의미없다. 땅값과 집값이 이토록 단기간 폭등한 경우에는 현상도 특별한 만큼 대책도 특별해야 한다. 고가주택, 개발지역 땅값에서 시장의 실패가 보인다는 지적은 일리가 있다. 그런 점에서 토지거래허가구역내 토지의 전매 제한, 분양권 전매 제한 등은 수용할 수도 있다는 생각이고, 장기보유 특별세액 공제 확대도 이해된다. 세째로 공급정책 비중이 소홀하다는 지적은 어떨까. 거꾸로 생각해 보자. 공급정책이 주된 정책이고, 세제 정책은 비중이 적거나 사후적이라고 하자. 예컨대 송파 특전사 부지, 서초 정보사 부지를 개발, 공급하는 것을 먼저하고 개발이익 환수는 안하거나, 전매제한을 하지 않는다면 결국 부동산 투기장을 더 늘리고 가수요를 더 부채질하는 것이나 다름없다. 공급 왜곡을 막기 위해서는 가수요를 막아놓고 투기가 판치지 못하도록 하는게 먼저다. 안그래도 경기회복이 부진한데, 건설경기, 설비투자등 경제에 미칠 영향을 우려되어서 대책을 쓰면 안된다는 주장은, 지금은 말할 상황이 아니다. 이번 대책이 정부, 여당, 청와대에 떠안길 고민은 다른데 있을지 모르겠다. 이 대책이 실패할 경우 금리정책을 쓸 수 밖에 없다는 비장감을 갖고있을까. 이번 정책은 서민의 추가 부담을 최소화한 채 부동산 다보유자에게 부담을 중과시키는 `차별적` 정책이 분명하다. 정부는 서민부담, 경기에 미치는 영향등을 생각해 금리정책을 반대했었다. 하지만 실패하면 그땐 버틸 재간이 없을 것이다. 서민이 뒤늦게 추가 부담을 안아야 하는 사태가 오고, 그땐 `무차별적` 대책이 불가피할 전망이다. 그래서 여기서 분명히 선을 긋는 것이 매우 중요하다. 막연하지만 이들 부동산 다보유자들이 중과된 부담을 감당하면서 특권을 요구할지도 모른다는 불안감이 없지 않다. 동전의 양면처럼, 이번 정책은 참여정부 입장로선 요구하는 만큼 약속도 해야 하는 정책이다. 부담을 덤덤히 수용할 때, 이들은 스스로 특정구역으로 숨거나, 독특한 문화, 양해를 권리처럼 요구할 수도 있다. 떠나겠다는 결심을 하지 않는다면 특권화를 수용해줄 것을 사회를 향해 요구할 수도 있다는 것이다. 이럴 때 사회적 갈등이 더 커지지 않을까 우려된다. 한편 이번 정책은 바로 1가구 2주택자에 대해 양도세를 중과하는데 중대한 의미가 있다. 1주택은 거주의 개념으로 정착시키되, 2주택부터는 투자이익 목적이라는 개념으로 보겠다는 당국의 시각이 드러난 것으로 봐야한다. 때문에 이 개념의 정착여부가 부동산정책의 승패를 좌우할 것이라는 예상이다. 정착이 되면 무모한 가수요는 사라질 수 있다. 실패하면 정부가 안보일 것이다. 이런 정책적 고민을 국내언론이 이해해줄 필요가 있다. 그것이 바로 참여정부의 미래이고, 한국 경제의 미래다. 과거를 잊어서는 안되는 것도 이 이유다. 현장기자들이 이번 대책에 비교적 긍정적인 반면, 언론의 전체 평가가 부정적인 것이 강남 기득권에 사로잡힌 언론간부들의 탓이라고 한다면 너무 씁쓸할 것이다. 참여정부가 2년반 임기반환점을 돌았고, 언론도 함께 돌았다. 작용이 있으면 반작용이 있듯, 비판이 있다면 응당 책임감도 느껴야 한다. 언론도 참여정부와 함께 지내온 2년반을 반성하는 시간을 가졌으면 싶다. 부동산대책에 관한한 언론은 반성을 모르는 듯하다.언론에게도 `미래로…`는 과제일 수 밖에 없다.
- 담배값 500원 인상..취·등록세 과표 실거래가로 전환
- [이데일리 문영재기자] 행정자치부가 25일 내놓은 `2005년 지방세법 개정(안)`을 살펴보면 담배소비세를 인상하고 원자력발전에 지역개발세를 과세키로 하는등 세부담을 가중시키는 것들을 포함되어 있어 적잖은 논란이 예상된다.또한 승마회원권을 과세대상에 포함시키고 무쏘, 코란도밴 등에 대한 세금부과 적용규정도 바꿔 단계적으로 세부담을 높인다는 방침을 세워놓고 있어 정부 안이 원안대로 국회를 통과할지 주목된다.특히 부동산중개업법 개정으로 개인간 부동산 거래에 부과되는 취·등록세의 과세표준을 실거래가로 변경토록 한 대목도 눈에 띈다. ◇1억원 이상 체납자 명단공개..담배소비세 세율 인상국세의 고액·상습체납자들에 대해 실시해오던 명단 공개가 지방세까지 확대된다. 공개대상은 지방세 체납기간과 금액이 각각 2년과 1억원 이상인 경우다. 국세는 10억원 이상을 2년 넘게 상습체납하면 명단을 공개할 수 있다. 담배소비세도 담배 한갑(20개비)당 641원에서 772원으로 131원이 인상된다. 이에 따라 내년부터 모든 담배가격은 담배소비세 131원, 지방교육세 66원, 건강증진부담금 204원, 엽연초생산안정화기금 5원, 폐기물부담금 3원, 부가가치세 41원, 기타 50원을 합쳐 500원이 오른다. 자동차관리법령의 개정으로 무쏘 픽업이나 코란도 밴 등 화물자동차에서 승용자동차로 분류기준이 변경되는 화물자동차(화물적재면적 2m) 43만여대에 대해 자동차세를 물리도록 했다.그러나 자동차세 적용변경에 따른 급격한 세금증가를 막기 위해 2006년부터 2009년까지 4년간 화물자동차로 간주, 과세하고 2010년부터 2012년까지 3년간 단계적으로 세율을 높여 승용자동차와 동일하게 적용할 방침이다.골프회원권이나 콘도미니엄 회원권처럼 승마회원권도 취득세 과세대상에 포함시켰고 복권당첨금에 대한 주민세납세지를 당첨금 지급지에서 복권의 판매지 관할 시·군으로 개정했다. 올해 말로 적용시한이 끝나 내년부터 20% 지방교육세율을 적용키로했던 레저세분 지방교육세 세율을 현행 60%세율로 5년 연장하고 담배소비세분 지방교육세 적용시한도 2010년까지 5년간 늘리기로 했다. 중과대상 골프장의 개념도 `토지와 건축물`에서 `토지 및 건축물과 토지상의 입목`으로 변경하고 특별시와 광역시에만 주어졌던 자동차세 세율조정권도 전국 지방자치단체로 확대했다. ◇원자력발전 지역개발세 과세..논란 예상 행자부는 주민기피시설인 원자력발전에 대해서도 발전용수, 지하수, 지하자원 및 컨테이너와 같이 지역개발세를 과세토록 했다. 그러나 산업자원부가 이에 반대, 제대로 시행될지 미지수다.부동산중개업법 개정으로 개인간 부동산 거래에 부과되는 취·등록세의 과세표준을 실거래가로 변경하고 주택가격 미공시 공동주택에 대해서도 시가표준 산정근거를 마련했다. 종전에는 채광한 지하자원을 원료로 직접 제품을 생산하는 채광자만 납세의무를 졌으나 지하자원 채광자도 납세의무자로 규정, 세율을 인상했다. 사립대학의 민자유치 기숙사는 임대사업용 부동산으로 취득세 등이 면제되지 않았으나 면제하는 쪽으로 세법을 개정했다.◇납세자 편의·권익보호행자부는 개정(안)에서 지방세 체납액에 대한 가산금율을 현행 5%에서 3%로 낮췄다. 행자부는 은행금리 하락과 국세와의 형평성 차원에서 체납 가산금율을 내렸다고 밝혔다. 납세자가 심사청구를 하려면 반드시 전심절차인 이의신청을 거쳐야 했으나 앞으로는 납세자가 원할 경우 이의신청 절차 없이 바로 심사청구를 제기할 수 있는 `불복청구 선택적 2심제`를 도입했다. 개정(안)에는 또 납세자의 실질적인 권리보호를 위해 지방자치단체에 납세자보호관을 설치할 수 있는 근거를 마련했다. 납세자보호관은 납세자의 고충민원 처리, 세무상담, 불합리한 지방세 행정관련 제도개선에 대한 의견표명 등 납세자 권익보호 업무를 전담 수행한다. 소액재산세(5만원 이하)의 경우 종전 7월과 9월 두 차례에 걸쳐 재산세를 부과했으나 앞으로 7월에만 부과할 수 있도록 변경했다.
- 2주택 중과 1~2년 유예..수도권 1억미만 제외(종합)
- [이데일리 이정훈기자] 열린우리당은 1가구 2주택에 대해 양도소득세를 중과하되 1~2년간 유예기간을 주고 적용대상도 20만가구로 제한키로 했다. 보유세와 양도세 강화를 감안해 거래세율은 0.5%포인트 인하키로 했다.그러나 서민들의 세부담 인상을 줄이기 위해 재산세 과표인상을 2년간 유예하고 오는 2019년까지 평균실효세율을 1%로 맞추기로 했다. 분양권 전매는 수도권에서 10년, 지방에서 5년으로 각각 연장하는 한편 전면적인 분양원가 공개 대신 공영개발하는 27.5평 이상 중대형에도 원가연동제를 확대 실시하고 택지조성 원가를 공개키로 했다. 열린우리당은 25일 오전 국회에서 정책 의원총회를 열고 당내 부동산정책기획단으로부터 8·31 부동산종합대책과 관련해 당정간에 마련한 이같은 내용의 안을 보고받고 의원들의 의견을 수렴해 당론으로 사실상 확정했다.확정된 당론에 따르면 현행 9~36%인 1가구 2주택에 대한 양도소득세를 단일세율로 중과키로 했다. 구체적인 세율은 확정하지 않았지만, 현행 법체계를 고려해 2주택에 대해 50% 단일세율로 하고, 3주택 이상에 대해서는 현행대로 60%를 중과하기로 했다. 다만 초기 세부담을 감안해 이혼, 이사, 취업, 노부모 봉양 등 부득이한 경우를 제외하고 적용대상을 20만가구 안팎으로 제한키로 했다.세대원중 일부가 다른 시도에서 근무로 인한 경우에는 해당사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 매도하면 중과되지 않고 혼인이나 노부모 봉양의 경우 5년 이내에, 소송 진행중이거나 소송결과에 따라 취득한 것은 확정판결일로부터 3년 이내에 처분되면 중과에서 제외된다. 또한 2주택자 중과에서 서울, 경기, 6개 광역시의 경우 주택의 기준시가가 1억원 미만일 때, 기타 지방에서는 3억원 미만일 때 중과대상에서 제외키로 했다. 예를 들어 서울과 기타 지방에 2주택을 보유하고 있는 세대가 지방에 있는 주택을 처분한다고 가정하면 지방 주택의 가격이 3억원 미만이면양도소득세는 기존대로 9~36%로 과세되고 3억원 초과면 강화된 세율로 50% 적용된다. 보유세의 경우 종부세는 50%인 과표적용률을 연차적으로 인상하는 등의 방법으로 평균 실효세율을 현행 0.15%에서 1%로 높이되 서민 부담을 감안해 재산세는 과표인상을 2년 유예, 오는 2019년까지 0.15%에서 1%로 실효세율을 올리기로 했다. 현행 주택 9억원, 나대지 6억원으로 돼 있는 종부세 과세기준 역시 각각 6억원과 3억~4억원으로 낮춰 적용대상을 확대키로 했다. 또 150%로 돼 있는 세부담 상한을 폐지하지 않고 200% 정도로 높이기로 했다. 기존 인별 합산과세는 세대별 합산과세로 전환키로 했다. 이에 따라 올해 4만명이 종부세 과세대상이 되던 것이 세대별로 합산하면 16만세대로 늘어나게 된다는 것이 당과 정부의 추정이다. 아울러 보유세를 강화하는 대신 거래세는 세율을 0.5%포인트 내리기로 했다. 현재 취득세는 거래가액의 2%, 등록세는 1.5%(개인간 거래)다. 따라서 거래세율은 현재의 3.5%에서 3.0%로 내려가게 됐다.공급부문에서는 수도권에서 매년 900만평 택지수요가 있고 이중 실질적으로 6만호의 택지가 부족하다고 판단, 매년 300만평씩 5년간 총 1500만평의 택지를 안정적으로 공급할 수 있도록 다양한 계획을 세우기로 했다.우선 강남에서 발생하고 있는 주택수요에 대체할 수 있는 택지공급을 위해 강남인근에 200만평 택지를 조성하는 부분을 적극적으로 검토하기로 했다.또한 무주택 서민 지원을 위해 국민임대주택 100만호, 장기임대주택 50만호 건설을 적극적으로 추진하는 한편 부동산투자전문회사에 인센티브를 부여하고 생애최초자금대출과 서민근로자 주택구입자금 등을 추가로 조성키로 했다.판교신도시의 경우 공영개발 전환하고 중대형 아파트 공급물량을 10%, 약 3000세대 확대하기로 했고, 이와 관련 분양권 전매제한도 현재 수도권 5년, 지방 3년으로 돼 있는 것을 10년과 5년으로 연장하기로 했다.올해 18조원에, 내년 20조원 이상이 될 것으로 보이는 토지보상금이 부동산 매입으로 유입되는 것을 차단하기 위해 수용시 현물 내지는 채권으로 보상하는 방식을 적극적으로 확대하기로 했다. 원가공개에 대해서는 전면적으로 실시하지는 않되 공영개발의 경우 27.5평 이상 중대형에서도 원가연동제를 확대 실시하기로 하고 택지의 원가는 공개하고 정부가 표준건축비를 제시함으로 인해 택지 원가와 표준 건축비를 합산할 경우 분양원가가 거의 원가 공개와 거의 비슷한 효과를 내기로 했다.
- (가닥잡은 8·31 대책)토지,`투기이익 환수`에 역점
- [이데일리 남창균기자] `8·31 부동산대책`에 담기는 토지관련 정책은 투기수요억제와 개발이익 환수가 골자다. 취득단계에서는 투기수요를 억제하기 위해 거주요건 강화와 자금조달계획서 제출 등의 장벽을 치고 보유단계에서는 기반시설부담금 및 개발부담금으로, 처분단계에서는 양도세 중과로 투기이익을 거둬들이는 구도다. 특히 토지보상금이 토지시장으로 흘러들어 땅값을 불안케하는 문제를 해결하기 위해 현물보상과 채권보상 등 대체수단이 강구된다. 이밖에 토지 공급이 부족해질 경우에 대비해 국가 또는 공공기관이 채권을 발행, 가용토지를 매입 비축하는 방안도 검토중이다.◇허가구역 매입 및 전매요건 강화 = 오는 10월 13일부터 토지거래허가구역 안에서 사들인 땅은 최장 5년간 전매가 제한된다. 또 거래허가 신청 때 자금조달 계획서를 제출해야 한다. 허가받은 토지의 이용의무 기간은 이용 목적에 따라 ▲농지는 취득일로부터 6개월에서 2년 ▲임야는 1년에서 3년 ▲개발사업용 토지는 6개월에서 4년 ▲기타 토지는 6개월에서 5년으로 각각 늘어난다. 또 허가신청서와 함께 땅 취득에 들어가는 자금 조달계획을 반드시 제출해야 한다. 자금 조달 계획에는 자기자본이 얼마인지, 대출은 얼마인지를 구체적으로 기재해야 한다. 이 자료는 국세청 등에 통보돼 탈세나 명의신탁 여부를 조사하는 데 쓰인다. 현재 토지거래허가구역은 수도권과 충청권, 기업도시 예정지, 혁신도시 후보지 등 2만㎢(약 63억평)로 전 국토의 20.5%에 달한다. ◇기반시설부담금 = 부동산 투기(개발) 수요를 억제하고 투기이익을 환수하기 위한 장치로 기반시설부담금제가 도입된다. 이 제도는 지난 5·4대책 때 도입키로 한 것으로, 당초 도입 시기(2007년)보다 6개월 정도 앞당겨 시행될 전망이다. 기반시설부담금제는 개발부담금처럼 개발이익에 부과(개발이익의 25%)하는 것이 아니라 개발행위에 부과(부담주체는 사업시행자)하는 것이다. 도입 취지가 개발로 인해 생기는 교통문제, 환경문제 등 `외부불경제`요인을 해결하는 데 있기 때문이다. 기반시설부담금은 건물의 신축 및 증축, 택지개발 등 모든 개발행위에 부과되는데 지역, 용도 등에 따라 부담금액이 차등화된다. 정부가 벤치마킹하고 있는 싱가포르의 경우 국토 전체를 지역별로 118개로 나누고 이를 다시 주거·상업·공업·농업 등으로 세분화해 ㎡당 0원에서 500만원까지 차등 부과하고 있다. 기반시설부담금은 특별회계로 관리돼 돈을 거둔 지역에 사용하는 것이 아니라 낙후지역 개선사업 등에 사용된다. 강남에서 걷은 돈을 강북이나 지방에 사용하는 것이다. ◇개발부담금 = 토지공개념 3법 가운데 하나로 지난해 말부터 부과가 중지된 개발부담금제가 부활한다. 정부가 기반시설부담금제만으로는 투기수요를 막는데 한계가 있다고 판단했기 때문이다. 개발부담금제('개발이익환수에 관한 법률')는 지난 90년부터 택지개발, 공단조성, 골프장건설 등 29개 개발사업에 대해 개발이익의 25%를 부과한 제도이다. 개발부담금제는 부과대상과 면제대상 사업간의 형평성 문제, 개발부담금의 사용문제 등으로 지난해 말부터 부과가 중지됐으나 부담금관리기본법와 개발이익환수에 관한 법률을 개정하면 내년부터 시행할 수 있다. 개발부담금은 부과기준금액(개발이익 = 부과종료시점 땅값 - 부과개시시점 땅값 - 개발비용 - 정상땅값 상승분)에 25%의 세율을 곱해 산출한다. 다만 개발사업 가운데 국가가 시행하는 사업과 지자체가 시행하는 택지개발 도심지개발 관광단지개발 등은 개발부담금이 면제된다. 또 국민주택건설용 택지개발사업, 중소기업용 공장용지조성사업(비수도권) 등에 대해서는 50%를 경감해 준다. ◇투기우려지역 세금 중과 = 투기우려지역의 비사업용 토지에 대해서는 종부세와 양도세가 중과세 된다. 종부세는 부과기준이 6억원에서 3억원으로 확대되고 양도세는 60% 단일세율이 적용될 것으로 보인다.세금이 중과되는 비사업용토지로 구체적으로는 ▲나대지(건물이 없는 대지) ▲도시계획구역 내 임야(서울시 등 도시지역에 있는 임야) ▲기준면적을 초과하는 사업용 토지(토지면적이 건물 바닥면적의 3~7배를 초과하는 토지) 등이다. 양도세를 9~36%에서 60%로 높일 경우 세부담은 최소 50%에서 최대 300% 이상 늘어날 것으로 보인다. 최근들어 땅값이 2배 이상 오른 지역이 많기 때문에 양도세 중과세가 갖는 파괴력은 엄청나다. 나대지(빈땅)에 대해 종합부동산를 합산과세하고 부과기준 금액을 낮추면 땅부자들이 시세차익을 노리고 장기 보유하고 있던 땅을 매물로 내놓을 가능성이 크다. 이럴 경우 가격도 하향조정될 것으로 보인다.
- (가닥잡은 8·31 대책)2주택자 양도세 중과율 어떻게?
- [이데일리 김수헌기자] 8·31 부동산종합대책에 담길 양도세제의 핵심은 1가구 2주택 이상 다주택자에 대한 중과세다. 현행 제도에 따르면 1가구 1주택자는 3년 이상 보유하면 양도세를 물지 않아도 된다. 다만 서울, 과천과 일산·분당 등 수도권 5개 신도시지역은 `3년 이상 보유와 2년 이상 실거주`를 동시에 충족시켜야 비과세 대상이 된다. 1주택자가 3년 미만 보유한 상태에서 집을 팔 경우에는 보유기간에 따라 양도세가 달라진다. `2년 이상~3년 미만`은 과표에 따라 9~36%를 누진적용하고, `1년 이상~2년 미만`은 40%, `1년 미만` 단기매매는 50%의 양도세를 매긴다. ◇2주택 양도세 50% 가닥..고가 1주택과 형평문제2주택자의 경우도 현 제도로는 세율체계가 1주택자와 같은 적용을 받고 있다. 3주택 이상의 경우에만 60%의 중과세를 받고 있다. 당정은 그러나 8·31대책에서는 양도세 중과대상에 2주택자를 포함시키기로 했다. 2채 중 먼저 파는 주택에 대해 50% 단일세율로 중과세할 방침이다. 60%쪽으로 가닥이 잡히는듯 했으나, 여당 일각에서 "60%는 너무 과도하기 때문에 50%가 적절하다"는 견해가 지속적으로 나오면서 수용이 됐다. 2주택자에 대해 양도세가 50% 단일세율로 정해지면서 3주택자에 대해서는 60%가 그대로 유지된다. 만약 2주택자가 60%로 간다면 3주택자는 70%로 상형조정될 가능성이 높았었다. 당정은 2주택자에 대해 무차별적으로 중과세를 할 경우 형평에 문제가 생길 수 있기 때문에 형평성을 보완하는 장치를 마련중이다. 예컨대 6억원이 넘는 고가주택 한 채를 가지고 있는 사람보다 2억원, 3억원짜리 집 두 채를 가지고 있는 사람이 세금을 훨씬 더 물 수 있다는 것이다. ◇수도권·광역시 1억이하 주택, 기타지역 3억 이하 중과세 제외당정은 2주택자 양도세 중과대상도 현행 3주택 중과 기준을 준용했다. 서울과 경기도, 6대 광역시 외의 기타 지역은 3억원(기준시가) 이하 주택을 중과세에서 제외할 방침이다. 기타 지역에서는 3억원이 넘는 주택만을 대상으로 2주택, 3주택 여부를 가리겠다는 것이다. 서울 경기와 6대 광역시권에서는 ▲전용면적 18평 이하, 기준시가 1억원 이하인 소형주택 ▲장기 임대주택 ▲5년 이내 상속받은 주택 등을 팔 때는 중과대상에서 제외할 전망이다.예전 기준은 기준시가 4000만원 이하를 중과 대상에서 제외시켰지만 상향조정해 1억원까지 넓혔다. 애초 2주택자의 경우 중과대상을 투기지역 내 주택에만 한정시키는 방안이 검토됐다. 한덕수 경제부총리는 그러나 "투기지역지정은 행정조치에 따라 정해진 것인데, 이런 곳의 양도세 기본세율을 비투기지역과 차별화하는 것은 합당치않다"고 말했다. 한 부총리는 투기지역의 경우 세율을 올리려면 차라리 15%의 `탄력세율`을 활용하는 것이 더 타당하다고 말했다. 그러나 여당에서는 양도세 중과를 할 경우 탄력세율을 배제한다는 방침을 세운 것으로 알려져, 당정간에 견해차를 보였다. 2주택자에 대해서는 이밖에도 새 집을 산 뒤 먼저 살던 집이 팔리지 않아 일시적 2주택자가 된 경우나 주말부부, 자녀의 타지방 진학에 따른 2주택자, 노부모 공양, 이혼이나 취업 등 여러가지 사정을 감안한 중과세 예외규정들이 마련될 전망이다. 행정자치부 자료에 따르면 지난해 말 기준으로 2주택자는 158만 가구. 당정은 이 가운데 20만~30만 가구가 중과 대상이 될 것으로 추정하고 있다. 여당에서는 선의의 피해자를 최대한 줄이고 조세저항 등 부작용을 최소화하기 위해서는 20만가구 안팎 수준이 적당한 것으로 보고 있다. 당정은 아울러 양도세 중과를 상당기간 유예해 집을 팔 수 있는 기회를 주기로 했다. 유예기간은 1년~2년이 검토되고 있다. 여당에서는 2년에 무게를 싣고 있는 반면 정부는 1년이 적당하다는 견해를 갖고 있는 것으로 알려졌다. ◇세금부담 얼마나 늘까 2주택자에 대한 양도세 중과세가 시행되면 세부담이 2배 이상 높아질 것으로 보인다. 내년부터 실거래가 신고가 의무화되고, 2주택자에 대해서는 5·4대책대로 내년부터 실가과세에 들어간다는 사실을 고려하면 세부담은 만만치않을 전망이다. 예를 들어 2주택자인 A씨가 4년전 매입해 5억원의 차익을 남긴 비거주 아파트를 판다면, 주택 매입 때 들어간 취득 등록세와 중개수수료와 기본공제액(250만원) 등 `기본경비`들을 뺀 금액에서 다시 장기보유특별공제를 빼주면 양도세 과표가 나온다. 장기보유특별공제는 `3년 이상~5년 미만` 보유는 10%, `5년 이상~10년 미만`은 15%, `10년 이상`은 30%다. 예컨대 A씨의 경우 5억원에서 기본경비를 빼고, 여기에다 다시 장기보유공제 10%를 곱한 금액을 제외하면 최종 양도세 과표가 된다. 현행 양도세 과표(9~36% 누진적용)에 따르면 A씨는 1억 5000만원(주민세 10% 포함)정도를 물면 된다. 하지만 60% 단일세율로 중과세 된다면 2억5000만원 정도 양도세를 물어야 한다. 세액이 70% 정도 늘어나는 셈이다. 현재 양도세는 투기지역 등에만 실거래가 과세가 되고 비투기지역은 기준시가 과세인데, 내년부터 전지역 실거래가 신고가 의무화되기 때문에 경우에 따라서는 양도세 부담이 2배~3배 이상 늘어날 수도 있다. ◇문제는 없나 2주택 중과세에 대해 1년~2년의 유예기간이 주어진다고는 하지만 50% 수준의 양도세 부과는 조세저항을 불러올 수 있다. 정부 관계자는 "50% 이상 세율은 징벌적 성격이 있다고 봐야 한다"고 말했다. 2주택자의 경우 불가피한 예외적 사유를 선별해 선의의 피해자를 막겠다고는 하지만, 기준분류가 만만치않을 것으로 보인다. 전문가들은 과다한 양도세 부담 때문에 집을 계속 갖고 있기로 마음먹은 다주택자들의 경우 전셋값을 올려서 보유세 부담을 완화하려 할 가능성이 있다고 지적하고 있다. 물론 이것은 전세물량의 수급상황이 얼마나 원활하냐에 따라 가능할 수도, 불가능할 수도 있다. 서울·경기와 6대 광역시에서는 집을 두채 갖고 있다면 일단 중과세 대상에 들어가기 때문에, 고가 1주택의 양도세 부담이 2주택 양도세 부담보다 적게 나오는 사례도 속출할 수 있다. 이렇게 된다면 강남권 중대형 평형 수요가 여전히 늘어나고 집값도 상승할 가능성이 있는 것으로 전문가들은 지적하고 있다. 정문수 청와대 경제보좌관은 최근 "고가 1주택자에 대해서는 10년 이상 보유시 장기보유특별공제를 현행 30%에서 40%~50%로 확대할 것"이라고 밝혔다. 이렇게 되면 2주택자와의 형평성 문제가 더 불거질 수 있다. 단독이나 연립주택의 경우 내놓아도 팔리지 않는 경우가 많아 유예기간을 주더라도 헐값이 아니면 팔 수 없는 경우도 있을 것으로 보인다. 애매한 2주택자들이 재산피해를 볼 수도 있다는 지적이다. 특히 2주택 이상 보유자들의 경우 강남과 강북에 집이 한 채씩 있다면 강북 주택을 먼저 내놓을 가능성이 높아 강북 주택값만 급락시키는 결과도 초래할 수 있을 것으로 분석되고 있다. 전문가들은 따라서 2주택자의 주택 보유지역 등을 충분히 시뮬레이션해서 양도세 중과율을 정해야 할 것이라고 지적하고 있다.
- (일문일답)韓부총리 "양도세 중과 단일세율로"
- [이데일리 이정훈기자] 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 23일 "양도소득세는 2주택이든 3주택이든 가수요에 의한 소유라고 보기 때문에 높은 세율을 적용할 것이며, 거기서 레인지를 두는 것은 별 의미가 없다"고 말해, 양도세 중과시 단일세율을 적용할 것임을 시사했다.한 부총리는 또 "1가구 2주택자의 경우 가격이나 보유기간, 투지지역 여부 등에 관계없이 중과할 것"이라면서도 "다만 중과는 1년 정도 유예기간을 둬야 한다고 본다"고 말했다.다음은 한덕수 부총리와의 일문일답.-1가구 2주택자에 대한 양도세 중과에 유예기간을 상당기간 두겠다고 차관이 밝혔고 당에서는 최장 2년을 검토하고 있다고 했는데.▲분명한 것은 유예기간을 둘 것이라는 점이다. 다만 기간은 좀더 협의해봐야한다. 현재 정부로서는 1년 정도는 유예해야 하지 않겠냐는 것이 생각이다.-취·등록세를 0.5%P까지 인하하겠다는 얘기를 당에서 하고 있다. ▲취득세와 등록세의 경우 우리 방향은 최대한 내린다는 입장이다. 다만 이들 세금의 세수가 지난해 13조원인데 1%만 낮춰도 거의 2조원이 줄어들어 세수 때문에 방향은 내리는데 과감한 조치를 못하고 있다. 전반적으로 세수쪽 문제가 해결할 수 있으면 거래세는 가능한 한 낮추는 게 좋다는 게 당과 정부 입장이다. -서민층에 대한 세부담 완화 방침은.▲보유세가 지금 생각으로는 세대별 합산해서 공시지가 6억원 이상일 경우 강화하겠다는 것이고, 그 이하를 가지고 있는 사람들은 양도소득세에서도 일정 소유나 거주조건을 충족하면 양도소득세 과세가 안될 것이고 보유세 대상도 되지 않을 것이기 때문에, 이를 통해 작은 주택 보유자를 보호하겠다는 것이다. 6억원 기준 정도는 철저하게 보호하겠다는 것이다. -부동산 종합대책 발표 이후 거시경제에 미치는 충격은 어떻게 보고 있나.▲발표 이후 당분간 성장부분은 좀 관망상태가 될 것으로 본다. 공공부문이 좀더 역할해야 한다고 본다. 이런 정책이 경제에 너무나 큰 충격 주지 않도록 공공부문이 주택을 짓고 공급하는 역할을 좀더 적극적으로 해야한다. 민간이 이런 새로운 시스템에 적응하고 적절한 활동 시작할 때까지 공공이 역할해야할 것이다. -부동산대책이 가격을 떨어뜨리기 위한 것인가, 안정시키기 위한 것인가.▲이런 질문은 의미가 없다고 본다. 다만 거품이 있는 것은 당연히 떨어져야 한다고 본다. 거품이 아닌 것은 몰라도. 정책을 한다는 것은 항상 정책 패키지를 결정할 때 끊임없는 시뮬레이션을 통해 그 시점에서 주어진 정보에 기초해 하나의 정책에 베팅하는 것이다. 분명한 것은 가수요나 투기수요가 붙지 않는 것이 경제를 위해 필요하다는 것이다. -1가구 2주택자인데, 합산하면 6억원이 안될 경우에는 중과하지 않나.▲1가구 2주택이면 금액에 관계없이 중과된다. 양도소득세는 가격으로 과세하는 것이 아니다. -1가구 2주택 중과를 투기지역 등에 한정해서 실시하나.▲2주택 중과 범위를 정하는 것은 굉장히 어렵다. 다만 투기지역 등에 대해서 탄력세율을 좀더 붙이고 하는 것은 얼마든지 할 수 있다. 투기지역 여부에 따라 크게 문제가 없다. 다만 행정조치로 결정되는 지역(투기, 비투기지역) 여부에 따라 몇십 %씩 기본세율을 달리 붙이느냐는 안 맞다. 행정조치에 의해 정해진 지역에 따라 기본세율을 달리하지 않을 것이다. -재산세 부담은 얼마나 커지게 되나.▲재산세는 지금 있는 세율이고 과표 현실화라는 문제만 있는 것이다. 제도라는 것은 지금까지 너무나 형편없이 저평가되던 과표를 현실화시키는 것이고 경제 목적에서는 과수요나 투기수요 너무 확산돼 렌트(rent)만을 좇는 시스템이 돼서는 선진경제랑 안 맞아 이에 의해 휘둘리지 않는 제도 개혁이라고 봐야 한다. 보유세에 대해 우리가 부담하는 것이 너무 낮아 현실화하는데, 그 핵심은 종부세가 중심이 되는 것이다. 재산세는 큰 결정적인 팩터가 아니다. -양도소득세에 대해 누진세율을 적용할 생각은.▲양도소득세가 지금은 9~36% 붙이고 있다. 2주택에 대해서는 세율을 강화하고 3주택은 60%에서 높이겠다는 것이다. 종부세는 누진세로 들어간다. 양도소득세는 2~3주택은 가수요에 의한 소유라고 보기 때문에 높은 세율을 적용하는 것이다. 거기서도 레인지를 두는 것은 별 의미가 없다. -이번 대책으로 다주택자들이 집을 내놓을 것으로 생각하나.▲내놓는 사람도 있고 급하지 않으면 내놓지 않을 수도 있다. -참여정부의 부동산대책에 대해서는 어떻게 평가하나▲가격이 안오르는 부분이 상당히 있다는 점에서는 어느 정도 성공한 것이라고 본다. 연립, 단독주택, 소규모 주택, 소규모 아파트, 강북, 확산효과로 좀 오른 곳은 있지만 지방까지 주로 소득이 낮은 사람들이 사는 곳에서 가격이 안올랐다. 서울에서 50%가 주택없는데 이들에게는 절실한 문제다. 집없는 사람들에게는 가격이 낮은 게 좋다. 강남이 오른 것은 배아픈 것일 뿐이다. 저소득층 주거보호에는 기여를 했다. -내년 성장률은 얼마나 될 것으로 보나.▲내년에는 잠재성장률인 5%에 가깝게 갈 것으로 본다. 하반기부터 그쪽에 접근할 것이다. 건설을 중심으로 하는 건설투자가 회복되는 추세였는데 강한 부동산대책을 하게 되면 좀 영향을 받을 것이다. 다만 공공부문에서 보완을 해줘야 한다.-8월말까지 수도권 대기업 공장 증설이 결정되나.▲8월말까지 결정하겠다는 것은 지키지 못할 것이다. 좀더 부처간에 협의해야할 것이다. 지금 파악된 프로젝트가 있다. 정식 신청은 모든 규정이 되고 가능하다고 해야 내겠지만, 대충 어떤 프로젝트가 있는지는 안다. 최대한 빨리 하겠다. 8월말까지는 어렵다. 실질투자는 2007년부터 시작될 것 같다. 빨리 방향성을 주자는 생각이다.-부동산대책에 무슨 특별한 것이 포함되진 않나.▲큰 골격은 지금까지 얘기한데서 벗어나지 않을 것이다. -종부세 대상이면서 소득이 없는 노인층에 대한 혜택은.▲시뮬레이션을 해봐야 하는데 실제 우리나라에 그런 분들이 얼마나 있을까. 6억원 이상 종부세 대상이 되는 주택에 살면서 보유세 내기 어려운 분들이 많을 것 같지 않다. 그런데서 부유하게 사는 분들은 낼 수 있을 것 같다. 현재로선 고려하고 있지 않다. -부동산대책에 따른 부동산시장 충격에 대응책은 있나.▲수요가 상당히 타격을 받을 것이다. 공급도 자연히 영향이 있을 것이고. 연착륙을 하려면 공공부문에서 역할을 해야 한다고 본다. 이를 통해 연착륙하도록 해야겠다. 실제 주택을 짓는 주체로서 역할을 해야 한다. 주택공사 등에서.-지역이나 가격, 기간 등에 따라 달리 세율을 적용할 생각은.▲지역, 가격이나 보유기간은 과세여부를 정하는 기준은 아니다. -보유세 또는 종부세 상한을 폐지할 방침인가.▲상한 폐지여부는 검토하는 것이지 아직 결정된 것은 아니다. 지금 현재로서는 보유세와 종부세 모두 150%의 상한이 있다. 보유세 강화는 주로 종부세에 한정해서 얘기하는 것이다. 다만 상한 조정은 보유세와 종부세 모두 검토 대상이다.
