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- [데스크칼럼]반쪽짜리 가계부채 대책
- [이데일리 송길호 금융부장] 노무현정부 경제상황은 초반부터 암울했다. 버블과의 전쟁에 악전고투를 거듭했다. 전임 정권부터 불기 시작한 투기바람이 광풍으로 돌변하며 부동산시장이 투기장으로 변했기 때문이다. 아파트 분양권 전매 허용, 재당첨 제한기간 폐지, 양도세 면제, 은행의 대출규제 대폭 완화…. 김대중정부 시절 대대적인 부양책의 후폭풍이었다. 흥청망청 파티가 끝난 후 비용청구서만 넘겨 받은 꼴. 바로 전임 정권의 굴레다.정책은 일정 시차를 두고 효과를 드러낸다. 지금 쓴 약이 나중에는 보약이 될 수 있지만 당장의 달콤함은 미래의 고통으로 남는다. 눈에 보이는 실적을 최대한 끌어올리기 위한 단기 미봉책. 예견되는 부작용에도 버블을 통한 성장의 유혹에 노출되는 건 정책의 단기화·단선적 접근의 폐해다. 문재인정부에서도 유사한 상황이 재연되고 있다. 정권 초부터 부동산투기와 눈덩이 가계부채가 뇌관으로 떠오른다. 박근혜정부 시절인 2014년 ‘한여름에 겨울옷 입는 격’이라며 대출규제의 빗장을 대폭 풀어버린 결과다. 건설경기 활성화로 2%대에 갇혔던 성장률이 그해 반짝 3%대로 반등했지만 2∼3년 후 그 후유증은 부메랑으로 돌아와 경제의 발목을 잡는다. 부채를 통한 성장모델, 특히 부동산 가격상승을 통한 경기회복 전략은 양면성을 지닌다. 부의 효과(wealth effect)를 통해 소비여력을 키우지만 필연적으로 버블을 잉태한다. 가계대출은 불어나고 금리변동, 주택가격 하락의 위험에 고스란히 노출된다. 이 과정에서 경제 전반의 시스템 리스크는 고조된다.정부가 통상 내세우는 전가의 보도는 무차별적 대출규제, 이른바 총량규제다. LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 등 금융규제의 칼날을 일률적으로 들이대 1400조원에 달하는 천문학적 부채총량을 줄이는 일이다. 저소득 다중채무자 등을 겨냥한 부채의 질적 개선은 도외시한 채 일반 대출자까지 잠재적인 투기자로 보는 편의주의적 접근 방식이다. 총량규제는 획일적 경직적이다. 정작 자금이 필요한 실수요자의 피해는 불을 보듯 훤하다. 신용등급이 떨어지는 대출자일 수록 은행, 2금융권, 제도권 밖 사채시장으로 도미노처럼 내몰린다. 거시적 관점에선 불가피한 선택일지 모르지만 미시적 관점에선 대출자의 금융선택권을 불필요하게 제약하는 반쪽짜리 정책툴이다.8.2부동산 대책 2개월여만에 가계부채 대책이 첫 선을 보인다. 윤곽은 드러났다. 신 DTI, DSR(총부채원리금상환비율) 등 다주택자를 겨냥해 이전보다 강도 높은 대출규제책이 나올 듯하다. 그러나 파격은 없다. 정도의 차이만 있을 뿐 대부분 기존 대책의 답습일 공산이 크다. 전임 정부 시절 1년이 멀다하고 나온 대책의 기본 프레임에서 크게 벗어나지 못할 것으로 보인다. 가계부채와 부동산가격은 동전의 양면이다. 가계부채 문제를 부동산 시장의 종속변수로 보는 단편적 발상으로는 백약이 무효다. 가계 전반의 소득창출, 거시경제 상황을 감안한 금리운용. 다양한 정책조합(policy mix)과 통합적 접근을 통해 가계부채의 연착륙을 유도할 일이다. 가계부채 관리와 부동산시장의 활성화, 그 사이에서 반복되는 냉온탕 정책은 더 이상 없었으면 한다.
- [화통토크]①김동주 국토연구원장 "재건축 출혈 경쟁… 서민 내집마련 멀어져"
- △김동주 국토연구원 원장[이데일리 성문재 기자] “재건축 수주 경쟁이 치열해지면서 건설사들의 수익성이 악화하고 있습니다. 건설업 전반의 건전성을 해칠 우려도 있습니다.”김동주 국토연구원장은 이데일리와의 인터뷰에서 최근 국내 건설사들의 재건축 수주 출혈 경쟁에 대해 이같이 지적했다. 그는 “건설사들이 재건축 사업에 많이 집중하다보니 조합과의 협상 과정에서 우위를 점하고자 이사비와 재건축 초과이익 환수에 따른 분담금 지원 등을 경쟁적으로 제시하고 있다”며 “결국 이 비용은 1차, 2차 도급업체에게 상당 부분 전가될 가능성이 높아 건설업계 전반에 타격으로 돌아올 것”이라고 말했다. 과도한 수주 영업으로 인해 늘어난 비용 부담은 결국 하청업체나 소비자에게 전가돼 영세 하청업체들은 경영난에 빠지고 서민들의 내집마련을 더욱 어렵게 만들 수 있다. 경찰은 최근 강남4구(강남·서초·송파·강동) 재건축 비리에 대한 내사를 시작했고 국토교통부는 이달 안에 재건축 비리 근절을 위한 제도 개선안을 발표할 예정이다.◇“8·2 대책으로 집값 잡기 성공… 안정세 유지될 것”재건축 사업은 이미 집값을 끌어올리는 가장 큰 요인이라는 점에서도 정부의 골칫거리였다. 이 때문에 정부는 8·2 부동산 대책에서 재건축 조합원 지위 양도 제한이 적용되는 투기과열지구를 6년만에 부활시키고 재개발 사업에도 분양권을 전매하지 못하도록 해 투기·투자세력이 재건축·재개발시장으로 유입되는 것을 봉쇄했다. 김 원장은 “정부가 지난 8월 발표한 고강도 부동산 규제로 부동산시장 과열 양상이 많이 진정됐다”며 8·2 대책이 집값 잡기에 성공했다고 진단했다. 서울 외곽 수도권과 지방 대도시 일부에서 아파트 매매가격이 상승하는 풍선효과도 있었지만 한 달 만에 9·5 추가 대책을 통해 경기도 성남시 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 지정하고 인천 연수·부평구, 안양 만안·동안구, 성남 수정·중원구, 고양 일산동·서구, 부산 등을 모니터링 대상 지역으로 지정하면서 주택시장은 다시 안정세로 돌아섰다는 평가다. 최근 서울 아파트 매맷값이 강남 재건축 단지를 중심으로 상승폭을 다시 확대하고 있지만 대책 이전과 비교하면 미미한 수준이며 상승세가 두드러지는 일부 지역을 제외하면 대부분 보합권에 머물고 있다는 것이다.김 원장은 “서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 등 일부 지역에서 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 등의 규제를 피하기 위해 일부 재건축 단지들이 사업을 서두르면서 매매가격과 전세가격 상승세를 견인하고 있지만 일시적인 현상일 것”이라고 분석했다.국토연구원이 매달 조사하는 전국 주택매매시장 소비심리지수의 변화도 이를 뒷받침한다. 이 지수가 지난 7월 156.2를 기록해 통계 공표 이후 최고치를 나타냈던 서울은 대책 발표 이후 32.9포인트 급락해 8월엔 123.3으로 집계됐다. 김 원장은 “향후 주택 매매시장 심리지수는 정부 정책 영향으로 주택에 대한 투자 수요가 줄면서 당분간 하향 안정적인 움직임을 보일 것”이라며 “하반기 집값도 대체적으로 안정세를 띌 것”이라고 전망했다.◇“임대주택 유형 통합 등 제도 개선 필요”김 원장은 서민 주거 안정을 최우선 가치로 내세우고 있는 국토교통부의 공공임대주택 확대 계획이 효과를 거두기 위한 제언도 잊지 않았다. 정부의 공공임대 확대 정책이 효과를 내기 위해서는 단순히 공급을 늘리는 것뿐만 아니라 제도 개선이 필요하다는 것이다.그는 “현재 다소 많은 유형의 공공임대주택이 있다”며 “향후 유형 통합을 통해 단순화하고 각자의 소득 수준에 적절한 임대료를 지출할 수 있도록 해야 한다”고 말했다. 또 주거 문제가 청년층의 결혼과 신혼부부의 출산에 걸림돌이 되지 않도록 지원하는 것도 중요하다고 했다. 공공주택특별법에 따르면 공공임대주택은 정부가 한국토지주택공사(LH)나 지방자치단체 등을 통해 공급하는 것으로 사업자가 직접 건설해 공급하기도 하고 매매 등으로 취득한 뒤 공급하기도 한다. 지원 대상이나 공급 방식별로 영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택, 분양전환공공임대주택, 기존주택매입임대주택, 기존주택전세임대주택 등 총 7가지로 구분되는데 이전부터 복잡한 유형을 통합하는 것이 관리의 효율성을 높이고 저소득층 지원을 강화할 수 있는 방법이라는 지적이 제기돼왔다.김 원장은 “공공임대주택 재고는 125만가구로 경제협력개발기구(OECD) 국가 중에서도 다섯번째로 많은 재고를 보유하고 있다”며 “대다수 선진국들에서 공공임대 공급이 점차 감소하고 있는 것을 감안하면 우리나라는 지속적으로 공급을 확대하고 있다는 점에서 바람직한 방향으로 나가고 있다”고 설명했다.이어 “지방정부와 민간 비영리조직 등의 역할을 확대해 공공과 민간 간의 협력체계 구축을 통한 공공임대주택 공급 확대가 중요한 시점”이라며 “이와 더불어 저소득층 중에 사각지대가 발생하지 않도록 형평성 있는 배분이 이뤄지도록 하는 것이 중요하다”고 덧붙였다.다만 일반 민간분양아파트 공급과 관련해서는 늘릴 필요가 없다는 것이 국토연구원의 판단이다. 현재 예정된 입주 물량이나 인허가 실적 등이 향후 주택 추정수요를 충족할 수 있기 때문이다. 국토교통부에 따르면 수도권 입주 물량은 올해 29만가구, 내년 31만가구 등으로 최근 10년간 평균치 19만5000가구를 크게 웃돈다. 정부가 마련한 제2차 장기주거종합계획의 2018~2022년 수도권 주택수요(21만6000가구)도 넘어서는 수준이다. 이런 상황에서 불필요하게 분양주택 공급을 늘리면 자칫 미분양 증가 등 공급 과잉으로 이어질 수 있다. 김 원장은 끝으로 “최근 부실시공 및 하자 문제, 공급 과잉 문제 등으로 후분양제에 대한 논의가 있다”며 “품질보증제도와 소비자 금융지원제도를 갖추면서 추진하는 것이 바람직하다”고 전했다. ◇김동주 국토연구원장 프로필△1956년 출생 △연세대 건축공학과 졸업 및 동 대학원 도시계획 석사 △1991년 미국 펜실베니아대 대학원 지역경제학 박사 △2003~2007년 대통령 직속 국가균형발전위원회 연구위원, 정책연구실장 △2010~2015년 국토교통부 중앙도시계획위원회 위원 △2013년 한국지역학회 회장 △2015년6월~ 국토연구원 원장 △2015년~ 국토교통부 주택정책심의위원회 위원, 수도권정비위원회 위원 △2016년~ 국토교통부 국가교통위원회 위원 △2016년~ EAROPH(UN 산하 아시아태평양지역개발기구) 한국대표 △2017년~ 한국공학한림원 정회원
- [미리보는 웰스투어]가상화폐·부동산·주식·절세…재테크 '한수' 집합
- [이데일리 권소현 전상희 기자] 새 정부가 출범한 지 다섯 달이 지났지만 재테크 방향을 잡기가 갈수록 어려워지고 있다. 주식, 부동산, P2P, 가상화폐 등 곳곳에서 자산가치가 오르고 돈 벌었다는 이들은 많은데, 막상 투자하려니 걱정이 이만저만이 아니다. 이미 늦은 것은 아닌지, 정부 정책 때문에 발목 잡히는 것은 아닌지, 들어갔다가 팔지도 못하고 물리는 것은 아닌지 등 불확실성이 상당하다. 한국은행이 최근 금리인상을 강하게 시사하면서 재테크 고민은 더욱 깊어졌다. 이런 투자자들의 궁금증을 각 분야 전문가들이 속 시원하게 해소해줄 자리가 마련된다. 오는 27일과 다음 달 3일 각각 서울과 부산에서 열리는 ‘이데일리 웰스투어’에 앞서 주식과 부동산, 가상화폐, 절세 분야에서 전문가들이 제시할 ‘한 수’를 미리 살펴봤다. ◇롤러코스터 가상화폐 新 재테크 수단“비트코인이 올해 들어서만 450% 급등했다고?” “강남 부자들도 가상화폐에 투자한다며?” 올 들어 급부상하고 있는 투자수단 중 하나가 바로 가상화폐다. 너무 빠른 속도로 올랐다가 급락하기도 하면서 ‘투기판’이라는 지적이 나오는가 하면, 결국 화폐로 자리 잡을 것이라며 이만한 안전자산도 없다는 분석도 제기된다. 이번 웰스투어에서는 가상화폐에 실제 투자해 수익을 올린 전문가들로부터 투자노하우를 듣는 자리를 마련했다. 서울에서 강사로 나서는 ‘나는 가상화폐로 3달 만에 3억 벌었다’의 저자 빈현우 작가는 최근 롤러코스터 현상을 가상화폐에 대한 믿음과 불안이 충돌하는 과정에서 자연스럽게 나타나는 현상이라고 진단했다. 빈 작가는 “가상화폐는 결국 실제로 사용되는 화폐로 자리를 잡을 것”이라며 “이러한 큰 그림을 갖고 봤을 때 가상화폐를 사서 장기보유하면 상당한 수익을 얻을 수 있다”고 말했다. 부산 강연에서는 주식에 투자하다 가상화폐로 눈을 돌린 문호준 뉴지스탁 팀장이 가상화폐 투자 노하우에 대해 강의한다. 문 팀장은 “최근 투기적인 성격의 투자금이 많이 유입되면서 가상화폐 시장도 왜곡됐다”며 “가상화폐는 방법만 잘 알면 주식투자에 비해 수익률은 높이고 리스크는 줄일 수 있다”고 설명했다. ◇부동산 잡겠다는 정부…투자해도 되나‘초강수’라고 평가받는 8.2 부동산 대책에 이어 가계부채 종합대책, 주거복지로드맵 발표를 앞두고 있는 등 새 정부는 부동산 잡겠다는 강력한 의지를 드러내고 있다. 한편에서는 부동산 투자를 망설이고 있고, 또 한편에서는 시장 이기는 정책 없다며 돈 벌려면 부동산에 투자해야 한다는 주장도 나온다. 서울 강연에서 부동산 강연에 나서는 곽창석 도시와공간 대표는 올해 부동산시장 전망을 종합적으로 제시한다. 곽 대표는 “내년에는 입주물량이 증가하기 때문에 전셋값도 안정되고 정부 정책이 본격적으로 영향을 미치는 시기가 될 것”이라며 “한국은행의 금리인상 가능성 역시 가격하락 압력을 가하는 요인”이라고 분석했다. 곽 대표는 이같은 상황에서 어떤 곳에 투자해야 할지를 알려줄 예정이다. 부산 웰스투어에서 부동산 강연을 맡은 이강재 부동산원스톱 대표는 부·울·경(부산·울산·경남) 투자전문가다. 이 대표는 “거래량이 떨어지면 가격하락이 우려되는데 이 중에서도 틈새시장이 있기 마련”이라며 “재개발 재건축 인근 지역 투자를 고려해볼 만 하다”고 말했다. ◇셰어하우스·공매…부동산 틈새 투자법 공개부산에서는 최근 각광받고 있는 새로운 주거형태 셰어하우스 운영에 대한 노하우를 공유한다. 보통 임대수익을 원하면 오피스텔이나 원룸을 매입하지만 자산가치 상승을 기대하긴 어렵고, 월세 100만원을 넘어가면 세입자를 구하기 쉽지 않다. 하지만 셰어하우스는 방마다 임대를 놓는 형태기 때문에 높은 월세소득을 얻을 수 있고 아파트 등을 매입해 운영할 경우 집값 상승에 따른 차익도 기대해볼 만 하다. 다만, 셰어하우스는 세입자가 여러 명이기 때문에 관리가 필요하고 세세한 부분까지 신경써야한다는 점에서 준비를 철저히 하고 뛰어들어야 한다. 셰어하우스를 실제로 운영하고 있는 김문영 컴앤스테이 대표가 강사로 나서 셰어하우스를 성공적으로 운영하는 방법을 전수한다. 김 대표는 “자신만의 철학을 갖고 셰어하우스를 시작해야 한다”며 “철학 없이 시작했다가 여러 가지 문제점에 맞닥뜨리면 쉽게 포기하게 되는데 이럴 경우 오히려 투자수익률이 마이너스인 경우가 많기 때문”이라고 강조했다. 부산에서는 한국자산관리공사(캠코)의 공매시스템인 온비드에 대해 알아보는 시간도 마련된다. 온비드는 전국 공공기관의 다양한 공매정보를 모아놓은 시스템으로 개인이 직접 공매에 참여해 낙찰받을 수 있다. 이정환 캠코 온비드사업부 팀장은 “세금을 안 내서 압류된 압류재산도 있지만 공무원연금공단에서 보유하고 있는 아파트처럼 권리관계가 깨끗한 물건도 있다”며 “뿐만 아니라 압수시계나 중고차, 명품 가방 등 다양한 물건이 있기 때문에 필요한 물건을 적절한 가격에 살 수 있다”고 말했다. ◇다주택자 잡는 정부…양도세 폭탄 피하려면 부동산 투자에서 중요한 포인트 중 하나는 바로 절세다. 특히 8.2 부동산 대책에서 다주택자에 대한 양도세 중과세 방침을 밝힌 만큼 다주택자들은 발등에 불이 떨어진 상태다. 안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 서울 강연에서 ‘다주택자 중과세에서 살아남기’를 주제로 강연한다. 양도세 부문 국내 최고 전문가로 꼽히는 안 세무사는 “양도소득세는 부동산 경기가 과열돼 늘어난 것이 아니라 국민이 절세를 하지 않았기 때문”이라며 “다주택자 중과세 상황에서도 절세비법은 있다”고 말했다. 절세를 위해서는 양도시기를 잘 고르고, 과세 대상이 되는 재산과 비과세할 수 있는 재산을 구분해야 한다고 조언했다. 강연에서 좀 더 구체적인 양도세 절세비법을 풀어놓을 계획이다. ◇고공비행 증시, 들어갈까 말까코스피지수가 연일 사상 최고치를 갈아치우면서 주식 투자자들의 고민도 깊어지고 있다. 특히 270만원 선인 삼성전자를 바스켓에 담기에는 부담스럽다. 서울과 부산 주식 강연을 모두 책임질 서용원 이데일리ON 전문가는 대형주 위주의 상승세가 이어지는 현 장세에서 개인투자자들이 어떻게 대응해야 할지 전략을 제시한다. 서 전문가는 “대북 리스크나 미국과 한국의 금리인상 가능성을 감안할 때 대형주의 변동성은 더 커질 수 있다”며 “지금 대형주를 추격매수하는 것은 위험하다”고 진단했다. 개인투자자 입장에서는 정부 정책 관련주와 중국 관련주를 주목하라고 조언했다. 새 정부 들어 각종 정책이 쏟아지는 가운데 수혜를 입을 만한 종목을 골라 투자하고, 사드 한반도 배치에 따른 갈등이 해소되면 오를만한 중국 관련주를 지켜보라는 것이다. 구체적으로 어떤 종목이 유망한지도 짚어줄 예정이다.
- [대박땅꾼의 땅스토리] 정부정책에 따라 변하는 부동산투자 트렌드
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 정부에서 부동산 투기 과열을 막는다고 내놓은 8·2대책은 주거부동산과 밀접한 관련이 있다. 그간 주거부동산을 통해 수익형 부동산 투자 수익을 얻고자 했던 이들 사이에서도 덕분에 자연스러운 변화가 일게 됐고 그 변화는 크게 2가지 양상으로 나눠볼 수 있었다.우선, 주거부동산을 떠나 새로운 부동산투자처를 찾는 것이다. 현재 언론에서는 약 2달여의 시간이 흐른 8·2대책으로 상가 및 오피스, 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산으로 여유자금이 흘러들어 가고 있다고 전하고 있다. 실제로 서울을 비롯한 대구, 시흥 상가 등에 대한 경매물건과 부동산 거래량이 나날이 치솟고 있다. 특히 상가, 오피스, 오피스텔 같은 수익형 부동산 종목이 거래량 신기록을 달성하고 있다는 국토부의 분석이다. 수익형 부동산의 대표적 종목이었던 주거용 부동산을 규제하니 자연스레 다른 수익형 부동산으로 투자가 쏠리는 것이다.두 번째, 주거용 부동산에 투자하되 규제지역이 아닌 곳을 뚫는 부동산투자자들이다. 주거부동산에 대한 규제는 ‘실수요자’가 중심이 되게끔 만들어진 것이었다. 즉, 규제지역은 서울 등의 과열 양상이 뚜렷한 곳이 됐으니 서울권에서 주거지를 찾지 못한 이들이 수도권과 지방 등지로 뿔뿔이 흩어져내리는 것을 염두에 두는 것이다. 하지만 9월 후속대책으로 수도권 일대와 대구, 인천, 부산 등 일부 지역이 집중 모니터링 지역으로 선정되기도 하면서 투자자들의 골머리를 앓게 하고 있다.세 번째, 결국 투자자들은 이들을 피해 새로운 수익형 부동산을 파기 시작했다. 그것이 지금 몰리고 있는 오피스, 상가, 꼬마빌딩이 된 것이다. 혹은 민간택지 분양으로 대거 몰리며 최근 있던 원주 택지분양은 최고 1만 9000대 1의 경쟁률을 보이기도 했다. 경매시장에서도 주거용이 아닌 상가와 토지의 인기가 오르고 있다.정부의 강력한 규제는 그간 주거용 수익형에 몰려 있던 부동산투자자들을 분산시켜놓았다. 또, 비정상적으로 과열된바 있던 지역으로의 규제로 묻지마 투자로 이어졌던 움직임을 멈추게 했다.투자자들은 현재 그 어느 때보다 신중하고 가치 있는 부동산에 투자해야 하는 이유다. 현재의 부동산투자 규제를 본보기 삼아 다소 느리더라도 길게 보는 투자처를 물색해야 한다. 현재 규제지역으로 묶어놓은 곳은 최근 3년 사이 달궈진 돌처럼 뜨거운 지역들이다.단기성 투자처라고 생각하고 투자를 진행한 지역이기도 하다. 반면 길게 보고 진행했던 부동산투자 지역은 규제대상에 포함되지 않았다. 부동산투자를 진행할 때 저평가지역을 선점해야 한다. 저평가지역이란 앞으로 기반시설 및 교통환경, 산업인력 등이 유입돼 성장가능성이 큰 지역을 의미한다. 즉, 부동산투자자들의 분석력이 더욱 중요해지는 시기로 보인다.아직까진 부동산투자만큼 큰 수익을 낼 만한 재테크 투자처를 찾기 어려운 이때가 마치 보릿고개와 같다. 하지만 이 고개를 넘어가면 부동산투자자로서의 성장에서 큰 차이가 날 것이 분명하다.
- [김학렬의 All that 부동산 94회] 질적인 시장에 대한 지역 진입 전략
- 서울 아파트 역사를 40년이라고 보았을 대, 아파트 시세가 평당 1천만원 넘기까지 약 20년이 소요되었다. 강남 탄생시부터 이미 시세가 높을 것 같은 강남도 2000년대 들어서야 1천만원이 되었을 뿐이다. 지금 돌이켜 보면 IMF 직후 시세가 크게 하락했을 때가 강남에 진입할 수 있었던 최적의 타이밍이었던 것이다.서울 아파트 시세가 평당 1천만원이 넘어 2천만원이 되기까지는 시간이 많이 걸리지 않았다. 2004년 전후 2천만원이 넘는 상품이 등장하기 시작했다. 평당 2천만원이 넘어서 평당 3천만원을 돌파하는데에는 더 짧은 시간이 걸렸다. 2006년부터 강남구의 평균 시세가 3천만원이 넘었다.최근 대구를 방문하였다. 작년 초까지는 대구 부동산 시장이 상당히 좋은 분위기였었다. 이번 반문시 느낀 것은 이전과는 다른 시장 분위기를 감지되고 있었다. 이제 대구도 양적인 시장에서 질적인 수요 시장으로 돌입하고 있음을 파악할 수 있었다.현재 대구광역시와 경상북도는 2015년 대세 상승기 이후 전국 지자체에서 가장 심하게 조정을 받고 있는 지역이다. 물론 최근 수성구가 투기과열지구로 지정되었지만 대부분의 경북권 지역 시장은 조정중이다. 이 지역들은 2010년부터 2015년까지 가장 큰 폭으로 상승한 지역이었다. 3년전까지 대구는 수도권과 유사한 흐름을 보이던 대전광역시의 시세를 역전하고, 광역시의 대장지역인 부산의 시세까지 역전을 한 광역시 최고 시세의 도시였었다.그렇게 5년을 쉬지 않고 상승하고 나니 현재 조정을 받는 단계가 된 것이다. 서울 부동산 역사를 따져보면 조정을 받게 되는 타이밍이 1천만원대와 2천만원대, 그리고 3천만원대였다. 수성구는 현재 2천만원대에서 보합세를 보이고 있고, 수성구 이외 지역은 1천만원대에서 조정을 받고 있는 양상이다.수성구는 2천만원대에서 멈출 지역이 아니다. 많은 수성구 수요층들이 이미 너무 많이 올랐기 때문에 곧 하락을 할 것으로 기대를 하고 있다. 맞다. 단기간에 많이 올랐다. 수성구는 랜드마크 아파트가 평당 2천만원대인데, 수성구 내 있는 아파트 대부분이 평당 2천만원 전후다. 랜드마크 아파트와 일반 아파트의 갭이 크지 않다. 이런 조건이면 한동안은 시세가 오를 수 없다. 랜드마크 아파트 가격이 더 오르던지, 일반 아파트 시세가 하락해야 한다.1천만원을 돌파한 다른 지역도 마찬가지다. 그 지역의 선두 아파트 시세가 더 오르거나 일반 아파트 시세가 빠져야 부동산 시장이 다시 움직일 것이다.투자수요가 많을 때는 적정 가격을 알 수 없다. 투자 수요가 빠지고 나야 적정 시세를 알 수 있다. 현재 대구는 투자 수요가 많이 빠지고 있다. 적정 시세를 제대로 알 수 있는 타이밍이 된 것이다. 적정 시세를 따질 때에는 대구 자체 시장에서는 벤치마킹할 수 없다. 1천만원대 시장, 2천만원대 시장을 경험하지 않았기 때문이다. 그래서, 서울 부동산을 보고 벤치마킹을 해야 한다. 평당 1천만원에서 2천만원까지 갈 때 어떤 일들이 있었는지, 평당 2천만원에서 1천만원으로 갈 때는 또 어떤 일들이 있었는지 말이다.평당 1천만원 이하 시장에서는 KBF(교통, 교육, 상권, 환경)를 크게 따지지 않는다. 수요 대비 공급이 부족한 시장, 즉 양적인 시장이기 때문이다. 하지만, 1천만원이 넘어간 지역부터는 교통, 교육, 상권의 질적인 상태를 따져야 한다. 이런 기반 시설이 갖추어져야 1천만원대 아파트가 되는 것이다. 입지에 대한 기대가 1천만원 이하 시장과는 다른 것이다.2천만원 대 아파트 부터는 양질의 조건을 추가해야 한다. 환경 적인 요소가 반드시 고려되어야 한다. 주변 환경도 좋아야 하고, 단지 내 환경도 좋아야 한다. 입지와 상품에 대한 기대 수준이 1천만원 대와는 또 다른 것이다. 강남이 1천만원대에서 2천만원으로 넘어가게 된 것은 상품의 수준이 많이 높아졌기 때문이다. 이전 아파트와는 마감재도 다르고, 조경도 다르다. 이것은 서울 뿐 아니라 부산이나 대전이나 대구나 인천이나 평당 2천만원을 경험한 지역에서는 어디나 적용이 된다.수성구가 2천만원 시장이 된 것은 수성구가 아닌 지역과 상품적인 수준이 달라졌기 때문이다. 그렇다면 2천만원에서 3천만원으로 가기 위해서는 또 어떤 조건이 추가적으로 필요할까? 프리이엄이 필요하다. 다른 지역과는 완전히 차별화된 프리미엄이 있어야 한다. 그 프리미엄은 서울 강남이라는 시장에서 벤치마킹하면 된다.수성구가 2천만원을 넘어서 3천으로 갈 수 있을까? 중간에 조정을 받겠지만 틀림없이 3천만원 시장을 갈 것이다. 수성구는 수성구를 제외한 다른 지역과는 완전히 차별화된 프리이엄이 있기 때문이다. 특히 교육환경은 대한민국 최고 위상을 가지고 있다. 교통이 가장 편리하다. 양질의 일자리가 가까이 있다. 선호하는 상권도 잘 형성이 되어 있다.물론 서울 강남처럼 단기간에 3천만원을 돌파할 수는 없다. 서울도 10년이 걸린 변화를 대구는 5년 만에 이루어 내었기 때문에 조금의 조정이 필요하다. 강남도 1997년과 2007년 두번에 조정을 겪고 나서야 질적인 수요 시장으로 진입할 수 있었기 때문이다.8.2.부동산 대책 이후 과열되었던 투자 수요가 빠지고 있다. 이제 시장의 실체가 드러날 것이다.지금부터는 부동산 시장에서도 옥석 가리기를 하기 좋은 시장이 되었다. 과연 1천만원에서 2천만원으로 갈 수 있는 입지와 아파트 상품은 무엇인지, 2천만원에서 3천만원으로 갈 수 있는 지역과 상품은 무엇인지 따져 보기 좋은 시기이다. 물론 시세가 하락할 수도 있다. 그렇게 되면 오히려 이 조정받는 시기가 더 고마울 수 있다. 입지 공부, 상품 공부가 가장 좋은 시기다. 이 시기를 충분히 활용하자.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있고, 직방 대표 칼럼니스트이기도 한다. 4만 4천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. 현재 아시아경제TV 대국민 부동산 토크쇼 살家말家, 부동산 클라우드 팟캐스트 진행도 담당하고 있다.
- [모래로 쌓은 성, 테슬라]①골드만삭스發 종말론의 시작
- 미국의 전기자동차 테슬라 /AFP[뉴욕=이데일리 안승찬 특파원] 지난 2월 미국의 투자은행 골드만삭스는 테슬라의 투자의견을 ‘매도’로 내렸다. 테슬라 주식을 보유하고 있는 건 위험하니 당장 내다 팔라는 뜻이다. 갑작스러웠다. 당시 테슬라의 주가는 한참 고공 행진을 펼치고 있던 때였다. 테슬라가 전 세계 자동차 시장을 완전히 바꿔 놓을 것이란 기대감이 시장에 가득했다.골드만삭스는 테슬라의 첫 보급형 전기차인 ‘모델3’를 지목했다. 모델3의 출시가 예상보다 크게 늦어질 수 있고, 그러면 테슬라의 판매량이 기대치를 밑돌 수 있다는 것이다. 골드만삭스의 데이비드 템버리노 애널리스트는 “모델3의 판매가 예상보다 부진하고 현금 고갈이 빨라지면, 테슬라의 주가는 압력을 받을 것”이라고 주장했다.테슬라는 골드만삭스의 경고를 가볍게 웃어넘겼다. 테슬라는 주주들에게 보낸 편지에서 “모델3 생산 일정이 차질 없이 진행되고 있다”고 밝혔다. 사람들은 안심했고, 테슬라의 주가는 다시 상승세를 이어갔다. 테슬라의 주가는 올해 들어서만 68% 이상 올랐다. 하지만 골드만삭스의 경고는 현실이 되는 분위기다. 테슬라는 최근 실적발표에서 지난 3분기에 생산한 모델3가 260대라고 밝혔다. 이 중에서 220대를 고객에게 넘겼다. 최소 1500대는 생산할 것이라고 큰소리를 쳤던 것과 비교하면 17%에 불과하다. 계획한 목표치의 5분의 1도 채우지 못했다. 테슬라의 최고경영자(CEO) 일론 머스크는 “우리는 생산 지옥(Production hell)에 빠져 있다”고 말했다. 불과 1년 전만 해도 수십만대를 생산할 것이라고 자신하던 모습은 온데간데없이 사라졌다. 2분기 실적이 발표된 이후 골드만삭스의 데이비드 텀버리노 애널리스트는 테슬라의 목표주가를 210달러로 더 낮췄다. 현재 360달러가 넘는 테슬라의 주가가 앞으로 반토막이 날 것이라는 얘기다. 미국 월스트리트도 점차 골드만삭스의 경고를 심각하게 받아들이는 분위기다. 미국의 경제매체 디스패치트리뷰널의 조사에 따르면 월스트리트의 38개 증권사 가운데 10곳이 테슬라에 대해 ‘매도’ 의견을 제시했다. 미국의 증권사 번스타인은 “모델3가 성공하지 못하면 테슬라는 패닉 상태가 될 것”이라고 지적했다. ◇ 경험 없는 테슬라의 극한 도전테슬라의 첫 보급형 전기차인 ‘모델3’. 테슬라의 지난 3분기 모델3 생산량은 260대에 그쳤다. 최소 1500대는 생산할 것이라고 큰소리를 쳤던 것과 비교하면 17%에 불과하다. 계획한 목표치의 5분의 1도 채우지 못했다. /AFP테슬라의 모델3 생산 계획은 사실 매우 도전적인 목표였다. 테슬라는 한 번도 자동차를 대량생산해 본 경험이 없기 때문이다. 그간 테슬라는 10만달러(약 1억1000만원)가 넘는 비싼 고급차를 조금만 만들어 파는 전략을 썼다. 테슬라가 판매한 ‘모델S’와 ‘모델X’를 모두 합쳐도 연간 생산량은 8만대 정도에 불과하다. 그런 테슬라가 3만달러대(약 3000만원대) 가격인 보급형 전기차 모델3를 연간 50만대씩 생산해 팔겠다는 목표를 세웠다. 초등학교 산수 문제를 풀던 학생이 대학 수학 문제를 풀겠다는 덤비는 꼴이다. 테슬라는 모델3를 출시하기도 전인 지난해 사전 계약으로 45만대의 예약을 받았다. 당시 모델3를 생산할 공장도 없는 상태였다. 모델3에 대한 예약 보증금(1000달러)으로 받은 4억5000만달러(약 5000억원)을 공장을 짓는 데 보탰다. 전기차의 핵심 부품인 배터리도 턱 없이 부족했다. 테슬라는 현재 일본의 파나소닉과 함께 미국 네바다 주에 대규모 배터리공장인 ‘기가팩토리’를 건설하고 있다. 30%정도의 공사가 진척돼 있다. 내년은 돼야 공장이 완공된다. 제품 주문을 받고 그제야 공장을 짓기 시작한 셈이다. 테슬라는 이런 비판에 대해 “근본적으로 잘못됐고 오해의 소지가 있다”고 반박한다. 모델3의 생산이 다소 지연된 건 사실이지만, 마치 구조적인 문제가 있는 것처럼 비판하는 건 받아들일 수 없다는 것이다. 테슬라 측은 “병목현상 때문”에 생산이 지연됐다고 주장했다. “공장 시설 대부분이 잘 작동되고 있지만, 몇 가지 문제를 해결하는데 예상보다 오래 걸렸다”는 것이다. 테슬라는 “이른 시일 내 문제가 해결될 것”이고 “오는 12월부터 매달 2만대씩 생산한다는 목표는 예정대로 진행될 것”이라고 강조했다. ◇ 눈덩이처럼 커진 적자..정크본드까지 손댔다[이데일리 문승용 기자]불안의 밑바닥에는 테슬라의 심각한 적자 상태가 있다. 테슬라는 2003년 회사가 설립된 이후 한 번도 적자를 면한 적이 없다. 적자폭은 갈수록 커졌다. 2012년 출시한 모델S는 테슬라의 가장 성공한 모델이지만, 이후 4년간 16억5289억달러(약 1조9000억원)의 적자를 냈다. 판매가 매년 늘어나도,적자는 더 쌓이는 분위기다. 가뜩이나 적자에 허덕이는 테슬라가 지난 6월 태양광업체 솔라시티를 인수했다. 솔라시티는 테슬라의 CEO인 머스크가 최대주주인 회사다. 솔라시티는 테슬라처럼 높은 성장세를 기록하고 있지만, 이 회사 역사 막대한 적자를 안고 있다. 지난 2015년 한해 적자만 7억6900만달러(약 9000억원)에 달했다. 솔라시티의 태양광 사업은 금융권에서 대출받은 돈으로 무상으로 태양광 발전을 설치해주고, 수십년에 걸쳐 장기 임대료를 받는 방식이다. 일종의 자동차 할부와 비슷하다. 초기 투자비를 건질 때까지 오랜 기간 적자를 감내하며 버텨야 하는 사업 구조다. 테슬라는 전기차 부문의 적자에다 솔라시티의 적자까지 떠안게 됐다. 올해 테슬라의 적자 규모는 9억달러(약 1조원)에 달할 것으로 예상되고 있다. 테슬라의 부채는 어느새 100억달러(약 11조3000억원) 규모까지 불어난 것으로 추정된다. 현금이 부족해진 테슬라는 정크본드에 손을 댔다. 지난 7월 15억달러(약 1조7000억원) 규모의 회사채를 발행했다. 테슬라의 첫 회사채 발행이다. 만성 적자를 시달리는 테슬라의 회사채는 ‘투기등급’ 판정을 받았다. 부도 위험이 있는 채권이라는 뜻이다. 테슬라가 ‘정크본드’라는 평가를 받으며 회사채 발행에 나섰다는 건, 그만큼 회사의 현금 흐름 사정이 좋지 않다는 신호다. S&P캐피탈의 수석 애널리스트 에프레임 레비는 “테슬라는 일단 내년 중반까지 쓸 자금을 마련한 것으로 보이지만, 다시 돈이 떨어질 위험이 있다”고 지적했다. ◇ “수요는 충분하다”..불가능을 현실로 바꾸는 머스크테슬라에 대한 경고의 목소리가 끊이지 않지만, 테슬라에 대한 사람들의 기대감은 여전하다. 한쪽에서는 당장 주식을 팔아야 한다고 목소리를 높이지만, 테슬라의 주가가 앞으로 두 배 세 배 이상 올라갈 수 있다며 장밋빛 전망을 꺾지 않는다. 디스패치트리뷰널의 조사에 따르면 월스트리트의 38개 증권사 중에서 ‘매수’ 의견을 낸 곳이 16곳으로 아직 절반에 달한다. 모건스탠리의 아담 요나스 애널리스트는 테슬라에 대해 “생산 이슈가 아닌 수요를 봐야 한다”고 설명했다. 모델3의 생산 차질이 나타난 것은 사실이지만, 테슬라에 대한 시장의 수요가 엄청나다는 것이다. 요나스 애널리스트는 “2019년이 되면 도로에서 테슬라의 전기차를 지금보다 3배 더 보게 될 것”이라고 예상했다. 실제로 테슬라에 대한 소비자들의 애착은 남다르다. 테슬라는 ‘앞으로 이런 차를 만들겠다’고 샘플만 보여주는 방식으로 45만대의 예약판매를 이뤄냈다. 자동차 판매 역사에서 전무후무한 일이다. 세계적인 베스트셀링 모델인 도요타의 ‘캠리’가 한해동안 판매하는 규모가 50만대 수준이다. 단 몇 주 만에, 그것도 1년이나 2년 뒤, 혹은 3년 뒤에 받게 될 차량을 1000달러의 예약보증금을 받고 45만대를 팔았다는 건, 테슬라에 대한 기대치가 일반적인 수준을 뛰어넘는다는 걸 의미한다. 이는 테슬라인 CEO인 머스크의 영향이 크다. 머스크는 할리우드 영화 ‘아이언맨’의 실제 모델이다. 잘 생긴 외모에 천재적인 공학자로 알려져 있다. 머스크의 목표는 지구적이다. 아이언맨이 지구를 지키듯, 머스크는 인류는 바꾸는 일에 뛰어들었다. 지구 상의 모든 자동차를 전기차로 바꾸겠다는 목표를 위해 테슬라를 창업했고, 청정에너지를 확보한다는 목표로 태양광업체 솔라시티를 설립했다. 언젠가 인류의 우주시대를 열겠다는 목표로 우주개발업체 스페이스X를 세웠다. 머스크는 남들이 불가능하다는 길을 열어왔다. 머스크가 결국 해낼 수 있을 것이란 기대감이 적지 않다. 머스크는 10년 전부터 모델3를 구상했다. 모델3는 인류의 전기차 시대를 열겠다는 머스크의 남다른 각오와 야심이 담겨 있는 자동차다. 그는 모델3에 전부를 걸었다. 영국의 BBC방송은 “우리는 이제 엘론 머스크라는 선구자가 전기차 시대의 지배자가 될 것인지, 아니면 그저 전기차 역사의 각주에 기록될 것인지 지켜보게 될 것”이라고 말했다.
