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- ['집값 뇌관' 재건축]재건축 이슈가 '부촌 지형' 바꾼다
- [이데일리 이진철 기자] 성북·한남동(1970년대)→압구정동(1980년대)→대치·도곡동(2000년대 초중반)→반포동(2010년대 초중반)….우리나라 부촌의 변천사다. 전통 부촌인 서울 성북·한남동을 시작으로 1980년대 초반에는 압구정동이 신흥 부촌으로 떠올랐다. 2000년대 초반부터는 대치·도곡동 일대에 부유층이 몰렸다. 이 시기 강남 아파트값을 좌우한 주요 변수는 교육(학군) 수요였다. 사교육 시장이 팽창을 거듭하면서 ‘교육 특구’ 이미지를 내세운 대치동 아파트값은 2000~2006년 사이 270% 이상 뛰었다. 이후 한강 주변으로 부자들이 몰렸다. 한강 조망이 부촌 지도를 바꿔 놓은 것이다. 하지만 누가 뭐라고 해도 2000년 이후 강남 아파트값 흐름을 주도하는 건 재건축 이슈다. 1970년대 초반에 지어진 강남권 소형 주공아파트 재건축사업이 본격화하면서 ‘재건축=개발이익’이란 인식이 형성됐다. ◇ 강남 집값 주도권, 대치·도곡동에서 반포·잠원동으로1970년대 한강변 모래밭에 불과하던 서울 강남구 압구정동 일대는 현대아파트 1·2차 건설과 함께 차츰 주거단지의 면모를 갖추기 시작했다. 1975년 3월부터 1976년 11월까지 채 2년이 안 되는 짧은 기간 동안 1차부터 3차까지 총 1392가구의 압구정 현대아파트가 지어져 분양됐다. 그 사이 국내 주택시장의 판도는 단독주택에서 아파트로 서서히 넘어가고 있었다.2000년대 서울 강남권 주택시장은 도곡동 타워팰리스와 삼성동 아이파크 등 고층 주상복합아파트가 주도했다. 이들 단지는 최고급 단지 설계와 편리한 생활편의시설, 학군 수요 등 3박자가 어우러져 최고 전성기를 누렸다. 하지만 이들 단지의 입주 연도가 10년 이상 지나면서 최고 아파트 자리는 새로 입주한 재건축 단지에 내줬다.최근 강남권 주택시장의 주도권은 노후 재건축 단지로 옮겨붙은 모양새다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “과거에는 사교육 열풍 및 생활편의시설 등이 강남 집값 상승의 주요 원인이었으나 지금은 학군 수요가 예전만 같지 않고, 강북 등 다른 지역도 도시 기반시설이 잘 갖춰지면서 강남만의 매력 요소가 반감됐다”고 말했다.재건축 진행 속도는 부촌의 지형을 변화시키고 있다. 재건축사업이 활발했던 지역의 새 아파트 입주 단지가 가격 상승을 주도하고 있기 때문이다. 2000년대 도곡·대치동에서 압구정·청담동을 거쳐 최근에는 반포·잠원동 일대의 아파트값이 최고가를 경신하고 있다. 최근 안호영 더불어민주당 의원실과 한국도시연구소가 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 분석한 결과, 올해 상반기 3.3㎡당 아파트 매맷값이 가장 비싼 역세권은 신반포역(5993만원)으로 조사됐다. 이어 구반포역(5707만원), 압구정 로데오역(5603만원), 봉은사역(5519만원), 압구정역(5470만원) 순이었다.◇ 잠실지역, 재건축 활발 10년내 신흥 부촌으로최근 부촌으로 부상한 반포·잠원동은 강남권 중심에 있어 생활편의시설이 잘 갖춰진 데다 한강변에 들어서 조망권이 우수하다는 게 최대 강점으로 꼽힌다. 재건축을 통해 새 아파트로 거듭난 반포자이, 반포 래미안 퍼스티지, 반포 아크로 리버파크는 반포동 최고가 아파트 ‘3인방’으로 꼽힌다. 지난해 8월 입주한 반포 아크로 리버파크(옛 신반포 1차)의 경우 최고 수준의 커뮤니티 시설과 한강 조망이라는 장점을 앞세워 전용면적 84㎡형 매맷값이 최근 24억원 선으로 3.3㎡ 7000만원을 넘어섰다.전문가들은 현재 강남 최고의 부촌으로 부상한 반포·잠원동의 바통을 재건축 사업이 활발한 잠실 일대가 이어받을 가능성이 크다고 전망한다. 2000년 초 잠실주공 1~4단지(엘스·리센츠·트리지움·레이크펠리스)의 재건축 사업이 끝나고 최근 잠실주공5단지 등의 정비사업이 본궤도에 오르면서 송파구 일대는 제2의 재건축 바람이 강하게 불고 있다.특히 지난달 서울시 도시계획위원회 문턱을 넘은 잠실주공5단지는 현재 15층, 3930가구가 재건축을 통해 최고 50층, 6400가구의 메머드급 단지로 탈바꿈하게 된다. 여기에 인근의 진주·미성·장미아파트 등도 재건축사업이 추진 중이어서 향후 10년 이내 잠실지역이 새 아파트가 즐비한 신흥 부촌으로 떠오를 것으로 보인다.◇ 재건축 단지가 집값 뇌관으로 떠올라강남권 재건축 이슈가 지속되면서 정부의 집값 안정을 위한 규제 약발이 제대로 먹혀들지 않고 있다. 강남 진입 수요는 넘쳐나지만 현재로선 재건축 단지 외엔 뚜렷한 공급원이 없다는 점은 재건축을 바라보는 ‘동전의 양면’으로 작용한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “최근 1년간 대지지분이 넓고 사업 속도가 빠른 강남 재건축 단지의 투자수익률은 40% 이상으로 추정된다”며 “잠실 등 대규모 도시개발사업이 진행 중인 지역의 가격 상승폭이 컸다”고 말했다.정부는 8·2 부동산 대책과 9·5 후속 대책을 통해 투기과열지구로 지정된 서울 전역의 재건축 조합원 지위 양도를 금지했다. 아울러 내년부터 재건축 초과이익 환수제 시행을 예고했다. 이같은 규제로 재건축 시장은 거래 침체와 강한 하방 압력을 받고 있다. 하지만 실제 시세는 사업 추진 호재를 무기로 오히려 상승세를 보이고 있다는 점은 향후 주택시장 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부의 강남 재건축 수요 억제책은 단기적인 효과를 나타낼 뿐”이라며 “강남 수요를 대체할 만한 공급 확대만이 재건축 과열을 진정시키고 강남 집값도 안정시킬 수 있다”고 말했다.
- 예술인들 "자유한국당, 블랙리스트 진상조사위 탄압 말라"
- [이데일리 김미경 기자] 박근혜 정부 ‘문화예술계 블랙리스트’에 오른 예술가들이 자유한국당에 대해 반발하고 나섰다. 최근 국회 교육문화체육관광위원회 국정감사에서 자유한국당이 ‘문화예술계 블랙리스트 진상조사 및 제도개선위원회’(이하 진상조사위) 활동을 탄압하고 있다는 설명이다.이들은 16일 ‘자유한국당 국회 교육문화체육관광위원회 위원들의 블랙리스트 사태 진상조사 활동 탄압’에 대한 성명을 내고 “자유한국당 의원들이 문화체육관광부와 현장 문화예술인들의 협의로 출범한 진상조사위에 대해 조사권한이 없다며 존재를 불인정함과 동시에 활동 탄압을 노골적으로 시도하고 있다”고 주장했다.이어 “적폐청산을 통한 대한민국 국정운영의 정상화를 염원하는 국민의 처절한 요구가 담긴 첫 걸음인 진상조사활동이 국정농단 공범자들의 방해로 난항을 겪고 있다는 사실에 개탄을 금치 못한다”며 “광장의 촛불에 담긴 부정의와 적폐청산에 대한 국민의 요구와 분노로 시작된 진상조사활동을 무책임하고 파렴치한 방해정치로 가로막는 국정농단의 부역자이자 공모자인 현 자유한국당 의원들에게 엄중히 경고한다”고도 했다.또한 “공권력의 총체적인 연대로 주도면밀하게 진행된 블랙리스트 사태의 진실을 낱낱이 밝히는 것은 문화행정 개혁과 제발방지대책을 세우기 위해 필수적으로 거쳐야 할 시작점”이라면서 “이명박·박근혜 정권에 의해 자행되어진 문화예술계 적폐청산을 위한 첫 번째 국민실천”이라고 강조했다.아울러 이들은 “이념정치와 색깔론으로 이를 가로막으려 하는 시도는 대한민국 민주주의 가치회복에 대한 배반행위”라면서 “이 또한 엄중하게 조사하고 책임을 묻게 할 것”이라고 했다. 이와 함께 “문화를 이념으로 재단하고 정권 유지를 위한 도구로 사용하는 이런 끔찍한 역사가 재발되지 않도록 철저하게 진상을 조사해 달라”고 요구했다. 앞서 앞서 야당인 자유한국당 의원들은 지난 12일 문체부 국정감사에서 블랙리스트 진상조사위가 위법이거나 법의 근거 없이 꾸려졌다고 한 목소리로 지적했다. 나경원 의원(자유한국당, 서울 동작구을) 등은 진상조사위는 문체부 훈령을 따르는 ‘자문기구’라 조사 권한을 갖는 건 불법이라고 주장한 바 있다. 다음은 문화예술대책위가 발표한 성명 전문이다.<자유한국당 국회 교육문화체육관광위원회 위원들의 블랙리스트 사태 진상조사 활동 탄압에 대한 문화예술계 성명서>“비정상의 정상화를 가로막고 파렴치한 범죄행위에 면죄부를 주려는 국정농단 주체들의 반민주적인 작태에 엄중한 경고를 보낸다” 이명박·박근혜정부가 자행한 문화예술계 블랙리스트 사태는 개인의 발언을 통제함으로써 권력에 반하는 인식자체를 사회와 격리시키는 반민주적 행위인 예술검열을 통해, 표현의 자유라는 민주공화국의 헌법가치를 정면으로 위배하고 창작을 업으로 하는 예술인의 삶의 본질을 짓밟는 파시즘의 전형이다. 청와대에서부터 국정원, 산하 문화예술기관들이 총동원되어 민주주의 근간을 흔든 엄중한 범죄행위인 블랙리스트 사태는 법과 시민위에 군림하겠다는 이명박·박근혜 정권의 국정운영에 대한 부정의한 인식과 이를 옹호함으로써 더러운 권력의 영속을 꿈꾸던 파렴치한 동조세력이 결합되어 자행된 것이다. 국정원을 이용한 여론조작에서부터 방송사 심의통제와 인사개입을 통한 언론장악 그리고 문화예술계 전방위적으로 실행되어 온 블랙리스트사태까지, 치밀하게 기획된 공작정치와 국가폭력은 대한민국 민주주의와 주권자들에게 씻을 수 없는 치욕을 남겼다. 이를 바로잡기 위한 시민들의 처절한 투쟁의 결과가 현재 각 부처에서 운영되고 있는 적폐청산위원회이며, 문화예술탄압에 대한 진상조사와 제도개선을 위한 첫 걸음이 ‘블랙리스트 진상조사 및 제도개선 위원회(약칭, 블랙리스트 진상조사위)’이다. 현재 진행되고 있는 국정감사에서 국회 교육문화체육관광위원회 소속 자유한국당 의원들이 문화체육관광부와 현장 문화예술인들의 협의로 출범한 ‘블랙리스트 진상조사 및 제도개선 위원회(약칭, 블랙리스트 진상조사위)’에 대한 존재 불인정과 활동 탄압을 노골적으로 시도하고 있다. 적폐청산을 통한 대한민국 국정운영의 정상화를 염원하는 국민의 처절한 요구가 담긴 첫 걸음인 진상조사활동이 국정농단 공범자들의 방해로 난항을 겪고 있다는 사실에 개탄을 금치 못한다. 병역기피, 땅투기, 사학비리, 강원랜드 채용 부당 청탁의혹, 국고보조금 부정수급의혹, KBS 민주당 도청의혹 사건, 4대강 비리, 국정교과서, 세월호 참사, 최순실 게이트 등 지난 10 여 년간 쌓여온 헌정질서 파괴와 국정농단이라는 적폐의 한 가운데에 있는 자유한국당 의원들이 보이고 있는 노골적인 진상조사활동 탄압은 오로지 자신들과 새누리당에서부터 이어온 자유한국당의 안위만을 위해 국민이 부여한 대리권력을 부정하게 남용하여 국가범죄의 실체파악과 범죄자 처벌을 막으려는 또 다른 공작정치이자 폭력이다. 공권력의 총체적인 연대로 주도면밀하게 진행된 블랙리스트 사태의 진실을 낱낱이 밝히는 것은 문화행정 개혁과 제발방지대책을 세우기 위해 필수적으로 거쳐야 할 시작점이자, 이명박·박근혜 정권에 의해 자행되어진 문화예술계 적폐청산을 위한 첫 번째 국민실천이다. 광장의 촛불에 담긴 부정의와 적폐청산에 대한 국민의 요구와 분노로 시작된 진상조사활동을 무책임하고 파렴치한 방해정치로 가로막는 국정농단의 부역자이자 공모자인 현 자유한국당 의원들에게 엄중히 경고한다. 이념정치와 색깔론으로 이를 가로막으려 하는 시도는 주권자인 국민의 의지를 정면으로 거스르는 대한민국 민주주의 가치회복에 대한 배반행위이며 이 또한 엄중하게 조사하고 책임을 묻게 할 것이다. 더불어 문화를 이념으로 재단하고 정권 유지를 위한 도구로 사용하는 이런 끔찍한 역사가 재발되지 않도록 철저한 진상조사와 규명 그리고 이에 대한 면밀한 대책수립 활동을 정부와 진상조사위원회에 엄중하게 요구하는 바이다. 2017년 10월 16일 적폐청산과 문화민주주의를 위한 문화예술대책위원회
- 8·2 대책 비웃는 마곡지구..대기업 잇단 입주에 부동산 '쑥쑥'
- 서울 마곡지구 중심부에 자리한 LG사이언스파크 중 LG전자 R&D 인력이 근무하는 W6동 모습. 사진=성문재 기자.[이데일리 성문재 원다연 기자] “LG 입주를 앞두고 아파트와 오피스텔 등 주거용 부동산 매물을 찾는 문의가 늘고 있어요. 이곳 일대 공인중개업소들 사이에선 LG 계열사 등 대기업 입주가 줄줄이 이어지면 직장 수요 증가로 부동산 거래가 늘고 가격도 상승 탄력을 받을 것이라는 기대감이 커지고 있습니다.”(서울 강서구 마곡동 부동산멘토공인 관계자)서울 마곡지구 내 들어서는 국내 최대 규모의 R&D(연구·개발)센터인 LG사이언스파크에 LG전자(066570)가 최근 입주를 시작하면서 일대 부동산시장에 훈풍이 불고 있다. 8·2 부동산 대책으로 마곡지구가 속한 강서구도 투기과열지구 및 투기지역으로 묶여 고강도 규제를 적용받게 됐지만 부동산 매입 열기는 좀처럼 식지 않고 있다.◇아파트값 반년 새 5000만원↑…기업 입주에 호가 ‘고고’특히 공급 물량이 한꺼번에 쏟아지며 한동안 공실(빈 집)로 골머리를 앓던 마곡동 내 주거용 오피스텔이 최근 임차수요를 끌어들이면서 공실률도 크게 줄고 있다. 마곡동 오피스텔 입주 물량은 2015년 3107실, 2016년 7238실에 이어 올 상반기 3377실에 달해 최근까지도 공실 우려가 끊이지 않았다. 인근 루체공인 관계자는 “올 상반기까지만도 오피스텔 공실 해소를 위해 2~3개월간 단기로 임대를 놓는 물량이 적지 않았지만 이제 그같은 매물을 찾기가 쉽지 않다”며 “오피스텔 입주 물량이 크게 늘던 작년보다 월세도 5만원 가량 올랐고 앞으로 입주를 앞둔 기업이 많아 임대료는 계속 오를 것 같다”고 말했다. 현재 마곡지구 내 오피스텔 임대료는 전용면적 21㎡형을 기준으로 보증금 500만원에 월세 50만~55만원 수준이다. 아파트 매매시장도 호가 위주로 상승 국면이다. 마곡지구 내 대표 아파트 단지인 마곡엠밸리 7단지는 올 들어서만 반년 새 5000만원 이상 매맷값이 뛰었다. 마곡13단지공인 관계자는 “올 봄만 해도 8억7000만원 안팎이던 7단지 전용 84㎡형이 최근 9억2000만원에 거래됐다”며 “LG 입주를 시작으로 앞으로 오를 일만 남았다는 집주인들의 기대감에 거래량이 많지 않아도 호가는 계속 뛰고 있다”고 전했다. 마곡힐스테이트13단지 전용 84㎡형 역시 같은 기간 4000만원 가량 오른 8억8000만원 안팎에 시세가 형성돼 있다. 부동산114에 따르면 마곡동 평균 아파트값은 올 들어서만 7% 가량 올라 강서구 전체 상승폭(6.5%)을 뛰어넘었다. 상가도 속속 팔려나가고 있다. 프리미엄(웃돈)이 붙은 채 몇차례 손바뀜도 이뤄졌다. LG사이언스파크와 길 하나 사이로 인접해 있는 ‘힐스테이트에코마곡역’ 오피스텔 내 1층 상가 프리미엄이 1억~1억5000만원에 달한다는 게 현지 중개업소들의 설명이다. 마곡동 차영동공인 차영동 대표는 “대기업이 입주하면 협력사나 하청업체 인력까지 유입되는 효과가 있다”며 “상가 공실이 적지 않지만 2~3년 뒤 기업들 입주 완료되면 수익성이 좋아질 것이라는 기대감에 비싸게 분양해도 다 팔리는 상황”이라고 말했다.서울 강서구 마곡동 주요 아파트단지 실거래가 추이 및 현재 호가(단위: 만원, 자료: 국토교통부)◇“집값 추가 상승 기대”… 상가 투자는 장기적 접근 필요전문가들은 마곡 집값이 기업 입주 이슈와 맞물려 당분간 조금 더 오를 여력이 있다고 내다봤다. 기업 업무단지로 조성되면서 ‘부동산 로또’로 불렸던 판교신도시처럼 상승세가 탄력을 받을 것이라는 분석이다. 오피스텔은 월세 수익률 개선이 기대된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “다만 짧은 기간에 마곡지구 부동산 가격이 많이 오른 만큼 거래가 조금 주춤하면 부동산시장 전체가 숨고르기에 들어갈 수도 있다”고 말했다.상가의 경우 상권이 얼마나 빨리 자리를 잡느냐가 최대 관건이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “마곡지구는 입지나 기반시설이 잘 갖춰졌지만 상가 가격에 거품이 있고 상권 성숙이 아직은 미진한 편”이라며 “중장기적으로 최소 5년간 상권 안정화 과정을 거친 이후에 효자 노릇을 할 것”이라고 내다봤다.마곡지구 개발사업은 서울 강서구 마곡·가양·공항·방화동 일대 총 366만6000㎡ 부지에 주택(1만1821가구)·상업·산업·지원시설 등이 들어서는 초대형 프로젝트다. SH공사(서울주택도시공사)가 지난 2007년 12월부터 사업을 시작해 만 11년만인 내년 12월까지 개발을 완료할 계획이다.마곡지구 내 주택 개발사업은 거의 마무리됐다. 마곡엠밸리 1~15단지 중 공사가 진행 중인 9단지(1529가구)와 향후 추진될 10-2단지(577가구)를 제외하면 모두 준공 후 입주를 마쳤다. 상업용지 8만여㎡ 부지도 100% 매각이 완료돼 상가 건물들이 이미 입주하거나 대부분 준공을 앞두고 있다. 특히 재계 순위 3위 LG그룹이 9개 계열사 R&D 인력을 집결시키는 LG사이언스파크 입주는 지난 10년간 진행돼온 마곡지구 개발사업의 중대한 이정표다. LG전자를 시작으로 연내 LG디스플레이(034220) 연구부서가 입성하고 내년에는 LG화학(051910), LG이노텍(011070), LG유플러스(032640), LG생활건강, LG CNS, LG하우시스 등의 연구조직이 들어온다. 2만2000여명의 LG맨이 마곡에서 근무하게 된다. 이미 입주한 롯데그룹을 비롯해 앞으로 코오롱(002020)그룹과 희성그룹, 이랜드그룹, 에쓰오일(S-OIL(010950)), 넥센타이어(002350), 아워홈 등이 마곡지구에 새 둥지를 틀 예정이다.마곡지구 입주기업 착·준공 계획 현황(자료: 서울주택도시공사)마곡지구 위치도. 서울주택도시공사 제공.마곡지구 전경. 서울주택도시공사 제공.
- [김학렬의 All that 부동산 93회] 투기 지역은 정부 공인의 수요가 차고 넘치는 곳!
- 부동산 대책이 발표될 때마다 꽤 많은 공부를 하게 된다. 특히 이번 8.2 부동산 대책은 지난 20년간 실시되었던 부동산 정책에 대한 공부를 한꺼번에 하는 좋은 기회를 주었다. 지난 두달간 8.2 부동산 대책에 대한 수많은 리포트를 읽고 난 후의 내린 결론은 부동산 의사결정 시 가장 중요한 것은 첫째도 입지요, 둘째도 입지고, 마지막도 입지여야 한다는 것이다. 입지를 제대로 활용하려면, 첫째, 가장 먼저 수요와 공급 현황을 파악해야 하고, 둘째, 그 다음으로 적정 가격을 알아야 하며, 셋째, 마지막으로 상품 경쟁력 까지 공부를 해야 한다. 그래서, 입지 공부가 필요한 것이다. 이번 8. 2 부동산 대책으로 입지 공부를 제대로 할 수 있는 계기를 마련해 주었다. 가장 중요한 수요와 공급에 대한 의사결정을 확실하게 해 주었기 때문이다. 정부에서 입지에 대해 경쟁력 여부에 대한 기준을 제시해 주었다. 정부는 전국의 입지를 4단계로 나누었다. 투기지역(서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 세종시), 투기과열지구 (서울 구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 종로, 중, 성북, 강북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진, 경기 과천시, 성남시 분당구, 대구 수성구), 조정대상지역 (경기 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진), 기타 지역 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역이 아닌 지역)이 그것이다. 입지는 세분화하면 할수록 좋다. 입지별 접근 전략을 세분화해서 짤 수 있으니까 말이다. 투기지역으로 선정한 구체적인 법안 기준이 있지만 일반인들이 그것을 알 필요는 없다. 단 한번도 그 기준에 맞추어 지정하거나 해제를 하지 않았기 때문이다. 가장 중요한 것은 시장 분위기다. 수요가 너무 많다 싶으면 지정을 하는 것이고, 수요가 없다 싶으면 해제를 하는 것이니까.따라서 가장 강도가 높은 투기지역은 수요가 차고 넘치는 곳 이라고 해석할 수 있고, 투기과열지구은 그 다음으로 수요가 많은 곳이라고 판단할 수 있다. 조정대상지역은 수요가 많은 것 같긴 한데 조금 더 지켜 보겠어 하는 곳이라고 생각하면 될 듯 하다. 기타 지역은 알아서 판단하라는 곳이다.결국 투기지역은 수요가 차고 넘치기 때문에 다른 말로 현재 부동산 시장에서 입지가 가장 좋은 곳이라고 평가받고 인정받는 곳이라는 의미다. 이해하기도 쉽다. 수요가 차고 넘치기 때문에 공급으로 수요 문제를 해결할 수 없다고 판단한 곳이다. 부동산의 부증성 때문에 공급을 희망하는대로 할 수가 없기 때문이다.투기지역의 적정 가격은 소비자가 정한다는 것이다. 평당 3천만원을 하던, 5천만원을 하던, 1억원을 하던 이 지역에서 거품 가격이라는 말을 쓸 수가 없다. 소비자가 그 가격대를 받아주는 한 시장이기 때문이다. 소위 자본주의 시장 논리가 적용되는 곳이다. 바보가 아닌 이상 일부러 더 비싸게 돈을 주고 물건을 구입하지 않는다. 구입할 만한 가격이기 때문에 구입을 하는 것이다.이 부동산 시장에 있는 실수요자와 투자자들은 우리나라에서 아파트 가격에 대한 민감도가 가장 뛰어난 사람들이다. 돈을 제대로 알고 돈을 가장 많이 쓰는 사람들이니까. 여긴 가격이 높다는 식으로 평가하면 답이 안 나오는 지역이다. 그냥 제일 비싼 지역이니까. 평당 1천만원 미만 시각으로 평당 5천만원 시장을 조정하려면 답이 안나온다. 이해 못하겠으면 그냥 원래 비싼 지역이라고 인정하면 된다.결국 투기지역에서의 상품경쟁력은 어떤 상품이 더 비싸게 판매될 수 있느냐다. 당연히 입지가 더 좋고, 상품이 더 새거 일수록 더 비싸다. 대규모 택지개발지구의 가치가 높고, 대단지일수록 상품 가치는 올라간다. 새아파트일수록 비쌀 수 밖에 없는 지역이다. 2016년 8월 입주한 서초구 반포동 아크로리버파크의 34평형이 24억원 전후다. 평당 7천만원 전후다. 현 시점에서 대한민국에서 가장 비싼 일반 아파트다. 이것이 거품일까 아닐까? 투자자들끼리 주고 받는 시장이면 거품일 것이고 실수요자들 위주로 거래가 되는 시장이면 정상가일 것이다.투기지역으로 지정된 서울 11개 지역과 세종시 중 실수요자들 위주로 거래되는 지역이 있고, 투자자들이 많이 들어간 지역이 있다. 투기 지역도 지역별로 나누어서 접근해야 한다는 의미다. 실수요층이던 투자 수요층이던 투기지역에 관심이 많다면 이 12개 지역을 다른 전략으로 접근하셨으면 좋겠다.정부는 이 12개 지역을 같은 눈으로 보고 있다. 소비자 입장에서 보면 모두 다른 시장인데도 말이다. 그래서, 오히려 소비자 입장에서 보면 기회가 더 생길지도 모르겠다는 판단이 들었다. 수요는 차고 넘치는데 추가적인 공급이 물리적으로 불가능하다고 한다면 상승시장으로 갈 수 밖에 없을 것이다. 상승 시장이라고 하더라도 중간중간 조정시장이 오기도 한다. 지금까지 그래왔으니까.실수요자라고 하면 조정시장이 최적의 진입 타이밍이 될 것이다. 하지만 그 타이밍을 맞추는 것이 쉽지 않다. 사후적으로만 판단이 가능한 경우가 대부분이기 때문이다. 가격이 조정되길 너무 많이 기다리지 말라는 말씀을 드리는 것이다. 실수요자라면 말이다. 꼭지에서 매수한 것처럼 보여도 결국은 시간이 해결해 주는 경우가 대부분이었다.정부가 평가한 대로 입지를 그대로 이해하자. 그것이 가장 객관적인 입지 평가 보고서일테니까 말이다.▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있고, 직방 대표 칼럼니스트이기도 한다. 4만 3천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. 현재 아시아경제TV 대국민 부동산 토크쇼 살家말家, 부동산 클라우드 팟캐스트 진행도 담당하고 있다.
