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- “내집 마련 적기는 연말부터 내년 2분기”
- [조선일보 제공] 전문가들은 집값이 연말까지 소폭 추가 하락한 뒤, 내년에도 약보합 수준에서 안정될 것으로 예상했다. 서울 강남(江南) 집값에 대해서는 아직까지 대세하락으로 보기 어렵다는 시각이 많았다.
향후 부동산 시장을 좌우할 최대 변수로는 ‘정부 정책’이 꼽혔으며, 내집마련 적기(適期)는 올 연말 전후와 내년 하반기로 다소 엇갈렸다.
조선일보가 부동산 전문가 10명을 대상으로 ‘추석 이후 부동산 시장 전망’에 대한 설문조사를 실시한 결과, 이같이 나타났다.
다음은 설문조사 주요 내용.
■ “집값 연말까지 소폭 하락할듯”
추석 이후 집값 전망에 대해서 응답자 대부분은 ‘단기-하락, 장기-약보합’을 점쳤다. 일단 연말까지는 집값이 소폭 추가 하락할 것이란 전망이 많았다.
‘RE멤버스’ 고종완 대표는 “이달 말까지는 이사철 수요가 일부 살아나 ‘반짝’ 상승도 예상된다”면서 “추석이 지나면 연말까지 매수세가 줄고, 거래량 감소와 매매가 하락 양상이 나타날 것”이라고 말했다.
‘부동산114’ 김희선 전무는 “재건축과 소형, 수도권 외곽 주택은 하락 폭이 더욱 커질 가능성이 높다”고 내다봤다.
내년 이후에도 집값이 반등하기는 쉽지 않을 것이란 전망도 나왔다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “12월이 고비”라며 “정부 정책의 변화나 경기 회복 기미가 없다면 2~3년간에 걸쳐 하락형 약보합 국면이 연출될 수도 있다”고 말했다.
주택산업연구원 장성수 선임연구위원도 “거시경제 위축으로 구매력이 떨어졌고, 정부 규제도 지속될 전망”이라며 장기 약보합세에 무게를 실었다.
다만, 저금리와 풍부한 부동자금의 영향으로 중장기적인 상승도 점쳐졌다. 삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “부동자금이 많고 양질의 주거환경에 대한 선호현상이 심화되고 있는 만큼 점진적·국지적 상승이 예상된다”고 말했다.
강남 집값에 대해서는 아직까지 대세하락으로 보기는 어렵다는 견해가 대부분이었다.
세중코리아 김학권 사장은 “강남 집값은 30년에 걸쳐 학군 등 종합적 요인에 따라 형성됐기 때문에 쉽게 하락하지 않을 것”이라고 말했다.
건국대 조주현 교수는 “하락까지는 아니겠지만, 다른 지역보다 상대적으로 안정될 것”이라고 예상했다.
■ “정책·금리·경기회복이 변수”
향후 집값의 향배를 좌우할 변수로는 역시 정부 정책이 첫손에 꼽혔다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “규제 완화가 일부 이루어지지 않는다면 당분간 주택시장 침체는 불가피하다”고 분석했다.
신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “세제 강화는 부동산 정책에 대한 정부의 의지와 시장의 반응을 가장 잘 예측할 수 있는 지표가 될 것”이라고 말했다.
금리와 경기 회복 여부도 핵심적인 변수로 등장할 전망이다.
KTB자산운용 안홍빈 부동산투자팀장은 “지난 2~3년과 마찬가지로 집값은 금리에 큰 영향을 받을 것”이라고 관측했고, 박재룡 연구위원은 “경기 회복은 장기 침체냐, 회복가능성을 찾느냐를 좌우할 수 있다”고 말했다.
최근 논의 중인 화폐개혁과 주택공급 물량, 행정수도 이전, 유가(油價) 등도 변수로 지적됐다.
■ “내집 마련 내년 하반기쯤” 견해도
무주택자들의 최대 관심사인 내집마련 시기에 대해서는 전문가들마다 시각이 엇갈리고 있다. 올 연말~내년 2분기를 꼽은 응답자가 많았지만, 내년 하반기 이후가 낫다는 반론도 만만치 않다.
김희선 전무는 “인기 단지들은 낙폭이 크지 않을 것으로 보여 매물동향을 점검한 뒤 올 4분기 전후에 매수 타이밍을 잡는 게 낫다”고 말했다.
장성수 선임연구위원은 “자금이 준비됐다면 지금이라도 좋다”고 조언했다. 김학권 대표는 “지금은 급매물이 많은 시점”이라며 “원하는 지역, 원하는 아파트를 눈여겨보고 연말 이전에 구입하는 게 좋다”고 말했다.
반면, 안홍빈 팀장은 “서두를 필요는 없다”면서 “대규모 입주에 따른 가격하락이 시장에 반영되는 내년 중하반기쯤이 좋을 것 같다”고 말했다. 김현아 부연구위원도 “당분간 관망세를 유지하는 게 바람직해 보인다”며 내년 하반기 이후를 추천했다.
- 고사직전 건설업…경제 "먹구름" 몰고오나
- [조선일보 제공] 매출 규모 10위권의 한 대형건설사는 최근 부산 지역의 한 아파트 사업을 사실상 포기했다. 모델하우스를 열고 한 달 동안 분양 신청을 받았지만, 전체 400가구 중 팔린 것은 단 9가구뿐이었다. 결국 분양자 9명에게 계약금을 되돌려주고, 모델하우스 문도 닫아버렸다.
건설경기가 꽁꽁 얼어붙었다. 늘어만 가는 미분양 아파트에 투기규제 강화로 인한 신규 사업 수주 중단, 여기에 입찰 과열경쟁에 따른 수익성 악화와 금융권의 돈줄 죄기 등 4중고(重苦)에 비명을 지르고 있다.
감원 얘기는 물론이고, 연쇄 부도설도 끊이질 않는다. 전체 산업에서 건설 관련 산업이 차지하는 비중은 20%를 웃돈다. “이러다간 건설업계발(發) 장기복합불황의 가능성도 배제할 수 없다”는 우려의 목소리도 커지고 있다.
◆ 서울·경기 8000가구 미분양
한 중견 주택건설사 김모 사장은 요즘 잠을 이루지 못한다. 지난 5월 수도권에서 아파트 500여가구 분양을 시작한 지 벌써 3개월째. 그러나 절반도 주인을 찾지 못했고, 최근에는 해약 요구까지 밀어닥치고 있다.
모델하우스를 찾는 발길도 뚝 끊겼다. 김 사장은 “금융 비용만 30여억원을 날렸다”며 “부양책이 없으면 사업을 접을 수밖에 없다”고 애를 태웠다.
미분양 아파트도 급증세다. 서울·경기에서만 5월 말 현재 8186가구가 미분양 상태이고, 이어 부산(4281가구)과 대구(3193가구), 광주(5723가구) 등도 시간이 갈수록 미분양 아파트 가구수는 늘어나고 있다.
‘불패 신화’를 자랑하던 강남도 예외가 아니다. 최근 서울 강남구 삼성동에서 모 건설사가 분양 중인 주상복합아파트의 20% 가량이 미분양으로 남아 있다. 완공되고도 빈 채로 남아 있는 아파트도 넘쳐난다. 부산·대구 건설업계에서는 “입주 시작 6개월 안에 30% 정도 입주하면 다행”이란 말이 나돌고 있을 정도다.
◆ 수주량, IMF때보다 적어
각 건설사 재건축사업팀은 아예 일손을 놓아버린 상태다. 올해 사업 승인이 새로 난 단지가 거의 없을 정도로 일감이 없기 때문이다. 일감이 있어야 살아가는 건설업계에 신규 일감이 없다는 것은 그 자체로 사망선고나 다름없다.
그런데도 건설사들의 수주 물량은 급감 추세다. 향후 1~2년간 주택 신규분양 규모를 보여주는 주택허가 물량은 올 상반기 15만3664가구로 작년(32만1471가구)보다 52.2%가 감소했다. 외환위기 직후인 1998년(16만6142가구) 상반기보다도 적은 실적이다.
◆ "죽느냐…사느냐" 게임
주택사업이 부진하자 정부발주 공사 입찰장은 출혈 덤핑이 속출하고 있다. H사는 최근 낙찰예정가가 3300억원인 도로 공사를 44.7%선인 1477억원에 수주했다. 경기도 중견 K건설은 예정가 1746억원짜리 도로 공사를 830여억원에, D건설은 예정가 1414억원짜리를 712억원에 각각 수주했다. S건설의 한 임원은 “죽느냐, 사느냐 하는 생존 게임을 벌이고 있다”고 말했다.
◆ 돈줄 죄는 금융권
빈 아파트가 늘면서 잔금 결제가 안 되고, 미분양으로 금융 비용이 증가하면서 건설사들은 자금 압박에 시달리고 있다. H건설 한 임원은 “전국 수십개 현장 중 매출액 대비 10%선의 수익을 남기는 곳은 거의 없으며, 5%만 남아도 너도나도 줄을 선다”고 말했다.
이런 판국에 금융 회사들은 거꾸로 돈줄을 죄고 있다. 조흥은행은 지난 6월 말 건설업과 부동산임대업, 부동산공급업 등 3개 업종을 특별관리업종으로 지정, 대출 한도를 50%로 줄였다. 건설업체들은 제2금융권 문을 두드려 보지만 금리가 은행들보다 5%포인트 이상 비싸 어려움이 가중되고 있다.
◆ 연쇄부도 위기감
올 2분기 부도 업체는 192개. 전체 부도 업체들 중 건설업체의 비중은 17%에 달했다. 이 비중은 작년 2분기만 해도 12%에 불과했다.
부도설도 끊이질 않는다. 자금력이 탄탄한 것으로 알려진 W, D사는 최근 미분양 아파트가 대거 발생했다는 소문이 돌았다.
한 대형건설사 전략담당 임원은 “기존 공사물량이 거의 고갈될 것으로 예상되는 내년 상반기 이후에 대비, 일부 업체들은 인력 감축을 전제로 구조조정 계획을 짜고 있다”고 말했다.
RE 멤버스 고종완 대표는 “투기억제 위주의 규제가 계속되면 부동산뿐 아니라 경기 전반의 악영향을 초래, 장기복합불황이 초래될 수도 있다”고 말했다.
- 연기·공주 주변 30km 이내 아파트 주목
- [조선일보 제공] 행정수도 입지가 연기(燕岐)·공주(公州)로 사실상 확정됨에 따라 충청권 아파트 분양이 관심을 모으고 있다. 전반적으로 주택 경기가 침체를 보이는 가운데 건설사들이 행정수도 이전이란 호재에 편승, 충청권에서 무더기로 아파트 분양을 계획하고 있다.
‘RE 멤버스’ 고종완 대표는 “행정수도가 2020~2030년이 돼야 완성되기 때문에 단기 시세 차익을 노리고 자금을 집중해 투자하는 것은 위험하다”면서 “장기적인 거주 목적이나 여유 자금을 가지고 투자하지 않으면 자금이 묶일 수도 있다”고 경고했다.
단기적인 공급 과잉 현상이 빚어질 수 있고, 설사 단기적으로 프리미엄이 붙어도 장기적으로 입주 수요가 확실하게 받쳐주지 않는 곳은 피하는 등 옥석을 잘 구분해야 한다는 조언이다.
부동산정보업체 유니에셋은 8일 올 하반기 신행정수도 후광 효과가 기대되는 충청권에서 분양되는 아파트는 56곳에 3만9346가구로 잠정 집계됐다고 밝혔다.
충남 지역에서는 아산·배방 등 29곳에서 2만2889가구, 충북 지역은 17곳 9752가구, 대전 일대는 10곳 6705가구가 분양을 준비 중이다.
가장 관심이 집중되는 곳은 공주·연기에서 자동차로 10분 거리에 있는 조치원이다. 지난 6월 말 대우건설이 아파트 802가구를 분양해 평균 11.26대1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 아직 구체적인 분양일정이 잡혀 있지는 않지만, 후보지 발표를 계기로 분양을 준비하는 업체들의 발걸음이 빨라지고 있다.
조치원과 함께 대표적인 수혜지로 꼽히는 대전 유성구 장대동에서는 대우건설이 35∼57평형 562가구를 일반 분양한다. 한승종합건설도 하반기에 유성구 교촌 지구에서 34·45평형 737가구를 선보인다.
아산시는 대전·충남에서 가장 많은 분양물량이 집중된 곳으로 1만여가구가 공급될 예정이다. ‘닥터아파트’ 김수환 팀장은 “연기·공주 지구에서 반경 30㎞ 이내에 있는 청원군 오창지구, 청주시, 공주시, 대전 유성구·서구가 직접적인 수혜지역이 될 것으로 보인다”고 말했다. 이곳에서 올 하반기에 공급되는 물량은 26곳 1만6646가구에 달한다.
한라건설이 이번 주 충남 아산시 배방면에서 32∼45평형 794가구를 분양한다. LG건설(1875가구), 한라건설( 794가구), 롯데건설(720가구)이 올 하반기에 배방면에서 분양할 예정이다. 우림건설은 충북 청원군 오창면 오창지구에서 26~61평형 1602가구를 이번 달에 분양한다.
중부고속도로 오창인터체인지가 단지 인근에 있고, 충북선 청주역과 경부선 조치원역이 부근에 있다. 오창과학산업단지 내 시외버스터미널이 입주할 예정이다.
현대산업개발은 대전시 동구 가오지구에서 36~52평형 734가구를 이번 달에 일반분양할 예정이다. 평형별 가구 수는 아직 미정이다. 대전 동구 옛 중심지를 재개발하는 가오지구는 도심까지 자동차로 15분 정도 걸리며, 주변이 산으로 둘러싸여 있다.
벽산건설은 오는 8월 충남 천안시 청당동 일대에서 28~51평형 총 1653가구를 분양한다. 청수초등, 구성초등, 천안여고, 선문대학교 등의 학교 시설이 있으며, 순천향대학병원이 인근에 있다. 고속철도 천안역과 경부고속도로 천안인터체인지가 자동차로 5분쯤 걸린다.
- 아파텔 열기… 부동자금 몰리나
- [조선일보 제공] ▲ 분양권 전매가 자유로운 주거용 오피스텔이 속속 분양되고 있다.
최근 아파트와 비슷한 구조를 갖춘 주거전용 오피스텔(일명 아파텔)이 쏟아지고 있다.
아파텔은 청약통장이 필요 없고, 분양권 전매가 무제한 허용된다. 여기다 중도금 무이자 융자 등을 이용하면 대부분 5000만원 정도의 계약금만 내면 분양받을 수 있다. 이 때문에 규모가 크고, 입지가 좋은 일부 단지는 단기 프리미엄을 노린 투기 세력의 표적이 되고 있다.
13일 해밀컨설팅에 따르면 오는 6월 말까지 전국에서 분양될 주거전용 오피스텔은 4800여실에 달한다. 이달에는 부천 중동의 ‘위브더스테이트’(1740실·아파트 제외)와 안양 평촌의 ‘아크로타워’(1080실)가 분양된다. 5월에는 대우건설이 부산 센텀시티에서 ‘트럼프월드센텀Ⅱ’, 6월에는 한화건설이 수원시 인계동에서 ‘오벨리스크’를 각각 분양할 예정이다.
이 가운데 가장 관심을 끄는 단지는 ‘위브더스테이트’와 ‘아크로타워’. 19일부터 청약을 받는 ‘위브더스테이트’는 모델하우스 오픈 첫날인 13일 오전에만 2000여명이 넘는 방문객이 몰려 주변 도로에 긴 줄이 만들어지는 진풍경을 연출했다. 위브더스테이트는 주상복합이지만, 아파트는 225가구에 불과하고, 오피스텔이 1740가구에 달한다. 최고 35층짜리 12개동이 들어서며, 아파트와 비슷한 구조에 전용률도 70%대를 넘는다. 평당가는 아파트가 1100만~1200만원, 오피스텔은 750만~800만원선. 중동의 ‘꿈마을공인’ 관계자는 “중동지역 아파트 평당가가 800만원대, 상동이 1000만원대”라며 “분양가가 싼 편은 아니다”고 말했다. 하지만 층과 향이 좋은 로열층에는 프리미엄이 붙을 것이란 전망이 나오고 있다. RE멤버스 고종완 대표는 “시중에 돈은 넘치는데, 마땅한 투자상품이 없어 분양권 전매를 노린 투기성 자금이 가세하면서 프리미엄이 붙을 것”이라고 예상했다.
평촌 아크로타워 역시 지상 42층 규모의 초고층 건물로 단지규모가 1000실이 넘고, 입지여건도 뛰어나 투자자들의 관심을 끌고 있다. 시공사인 대림산업 관계자는 “계약금 900만~4000만원만 있으면, 중도금 무이자 융자가 가능하다”면서 “평촌에 마땅한 투자상품이 없었기 때문에 투자 문의가 활발하다”고 말했다.
주거용 오피스텔은 아파트형 구조를 갖췄지만, 단점도 적지 않아 투자 가치가 제대로 검증되지 않았다는 지적이 많다. 세중코리아 김학권 대표는 “오피스텔은 발코니 등 서비스면적이 없어, 아파트보다 실사용 면적이 10% 이상 작다”면서 “프리미엄도 일부 인기단지 외에는 거의 붙어 있지 않다”고 말했다.
- 재개발 아파트 꿈틀 강북 뉴타운 노려라
- [조선일보 제공] 최근 각종 규제에 묶여 있는 재건축 대신 재개발 사업이 내집마련 수단으로 새롭게 각광받고 있다. 재건축이 기존 아파트를 헐고 아파트로 다시 짓는 사업이라면, 재개발은 낡은 단독주택이나 연립, 다세대주택 등을 아파트로 바꾸는 것이다.
그동안 재개발 사업은 주로 강북지역에 몰려 있어 재건축보다 입지여건이 떨어지고, 그만큼 인기도 낮았다. 하지만 지난해 ‘10·29대책’ 발표 이후 상황이 달라졌다. 재건축은 조합원 분양권 전매가 금지되는 반면, 재개발 조합원 지분은 전매 제한이 없어 투자 측면에서 한결 유리해졌다.
또 서울시가 강북 뉴타운을 집중 개발하기로 한 것도 호재(好材)로 작용하고 있다. 닥터아파트 김광석 팀장은 “재개발은 1억~2억원대의 소액 투자가 가능하고, 청약통장이 없어도 로열층을 받을 수 있는 것이 장점”이라고 말했다.
◆투자 1순위 주목받는 한강변=전통적인 재개발 인기지역은 역시 ‘한강변’. 실제로 한강을 볼 수 있는 아파트는 평당 매매가가 1254만원으로 조망권이 없는 단지(1025만원)보다 평당 200만원쯤 비싸다. 특히 성동구 금호·옥수동, 용산구 한남·보광동 등은 한강조망권이 뛰어나 투자자들의 관심을 모으고 있다.
한남동 573번지 일대 한남구역은 용산선 한남역이 걸어서 3분쯤 걸리는 역세권 단지로, 현재 10평대 단독주택이나 빌라 시세가 평당 1700만~2000만원을 호가한다. 보광동 265번지 일대 보광동 구역도 지난해 용산뉴타운에 포함된 이후 10평짜리 단독주택도 평당 1300만원을 웃돈다.
대우건설이 시공하는 금호동4가 292번지 일대(금호11구역)는 25~44평형 888가구가 오는 3~4월쯤 일반분양될 예정. 현재 32평형 입주가 가능한 조합원 지분이 4억1000만원에 거래된다.
◆신흥 투자처 떠오르는 뉴타운=서울시가 지난 2002년 10월 이후 15곳의 뉴타운 계획을 발표한 뒤 인근 재개발 구역도 관심을 끌고 있다. 현재 가장 관심 지역은 길음뉴타운, 미아뉴타운, 한남뉴타운, 노량진뉴타운 등이다.
길음뉴타운에 포함된 재개발 구역으로는 길음 7·8구역, 길음정릉9구역, 미아6·12구역 등이 있다. 현재 길음 7·8구역의 경우, 10평짜리 단독주택은 평당 1200만원, 20평대는 평당 900만원선에 살 수 있다.
다만, 지하철역이 다소 멀어 마을버스를 이용해야 하는 게 단점이다. 길음정릉9구역은 지하철 4호선 길음역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있다는 점 때문에 조합원 시세가 가장 높다.
노량진뉴타운의 경우, 쌍용건설이 시공하는 노량진1구역이 관심대상. 현재 사업시행인가를 받았으며, 평당 시세는 대지 6~10평짜리 주택이 1000만~1100만원선으로 다소 높은 편이다.
◆지분쪼개기에 주의해야=재개발은 재건축보다 신중한 투자가 필요하다. 자칫 조합원 자격을 얻을 수 없는 경우도 있기 때문이다. 예컨대 건물이 없는 나대지는 20㎡ 이하일 경우에는 아파트를 받을 수 없다.
재개발구역 내 다가구주택을 여러 사람 명의로 5~6평씩 쪼개서 등기하는 경우에도 전용 면적 18평 이상 아파트를 받지 못한다. RE멤버스 고종완 대표는 “일부 재개발 지역은 작년 하반기 이후 가격에 거품이 많이 끼었다”면서 “실입주를 감안한 투자전략이 필요하다”고 말했다.
- `용산 타운` 龍 되려나
- [조선일보 제공] 미군기지 이전과 초대형 공원 조성계획 발표로 서울 도심 지도가 확 바뀔 전망이다.
그동안 도심 한복판에 있으면서도 미군기지에 발목이 잡혀 낙후됐던 용산일대는 벌써부터 ‘한국판 비버리힐스’를 기대하며, 개발 열기가 뜨거워지고 있다. 이를 반영하듯, 땅값은 작년 초보다 2배 이상 급등했고, 아파트값도 강세를 보이고 있다.
전문가들은 대규모 공원 조성과 고속철도 개통이 맞물리면서 용산 일대가 강남(江南)에 버금가는 금싸라기 땅으로 변모할 것으로 보고 있다. RE멤버스 고종완 대표는 “각종 인프라시설만 좀 더 갖춰진다면 5~6년내 용산은 고급 주거지역으로 발전할 가능성이 높다”고 전망했다.
평택과 오산도 미군부대가 이전해 오면 지역개발의 촉매제 역할을 할 것이란 기대감이 확산되면서 지역 부동산 시장이 들먹이고 있다.
◆용산, 제2의 강남 노린다=용산지역은 이번 공원조성 계획으로 지역개발이 탄력을 받게 될 전망이다. 특히, 도심과 가깝고 한강을 끼고 있는 입지적 조건에 초대형 공원까지 들어서면 고급 주거단지로 발전할 가능성이 높다는 평가이다.
실제로, 미국 뉴욕에서는 센트럴파크 인근에 고급 주택이 밀집돼 있으며, 주거지역으로 최고의 선호도를 보이고 있다. 공원 조망권이 뛰어난 센트럴파크 이스트 지역은 방 1칸짜리 아파트도 100만 달러(한화 약 12억원)를 호가한다.
한양대 김관영 교수는 “당장은 집값이 크게 오르기 어렵겠지만, 장기적으로 공원 주변지역과 한강변에 고급 주택이 대거 들어설 것”이라고 예측했다.
또, 이미 개발이 진행중인 용산역~서울역에 이르는 한강로변에는 고급 주상복합과 각종 상업·업무시설이 속속 들어설 전망이다. 실제로, 이들 지역에는 건설사들이 벌써부터 주상복합 터를 구하기 위해 치열한 물밑경쟁을 벌이고 있다.
대림산업 관계자는 “한강과 공원 조망권을 이렇게 잘 갖춘 주상복합 아파트는 서울에서도 찾아보기가 힘들다”고 말했다.
◆작년보다 땅값 2배 상승=용산지역은 지난해부터 부도심(副都心) 개발 추진과 고속철도 개통 영향으로 부동산 가격이 큰 폭으로 출렁거렸다.
웬만한 지역은 땅값이 작년보다 2배 이상 올라 있다. 고속철도 시발역인 용산역 주변 상업지는 지난해 초 평당 1700만~1800만원에서 현재 평당 3000만~4000만원으로 강남 수준까지 올라 있지만, 그나마 매물이 없는 상황이다.
최근 뉴타운 개발계획이 확정된 한남,보광,이태원동 일대도 주택지 가격이 평당 1000만원을 넘어섰다. 한남동 ‘용산공인중개사’ 관계자는 “지난해 10·29대책 발표로 매수문의는 많이 줄었지만, 가격은 전혀 떨어지지 않고 있다”면서 “공원 조성 계획으로 추가 상승을 기대하는 분위기”라고 말했다.
지난 2001년 이후 분양된 주상복합 아파트도 프리미엄만 최고 2억원대에 육박하고 있다. 입주가 임박한 한강로3가 대우트럼프월드3차(47평형)는 매매가격이 5억9000만~6억4000만원으로 분양가보다 2억원이상 올랐다. 한남동 하이페리온,한강로 에클라트 등도 분양권 프리미엄이 1억원대를 호가하고 있지만, 매물이 많지 않다.
- "강남 전세값 강세 예상..부동산 선별 투자 시점"
- [edaily 한상복기자] 올해에는 부동산 매매에 비해 전세거래가 활기를 띨 것이며, 특히 서울 강남의 경우 전세값이 강보합을 보일 것으로 예상됐다. 그러나 투자대상별 차별화가 심화될 가능성이 커 공격적 투자를 자제하고 선별적인 보수투자로 전환하는게 바람직할 것으로 지적됐다.
고종완 RE멤버스 대표는 15일 굿모닝신한증권과 신한은행, 조흥은행 등 3사가 군인공제회관에서 강남지역 고객을 대상으로 공동 개최한 부동산·증시 합동설명회에서 이같이 전망했다. 이날 합동설명회는 강남 도곡지역 고객 및 인근 주민 300여명이 참석했다.
고대표는 이날 설명회에서 "단기적으로는 정책변수에 따른 수요위축으로 강남권, 재건축시장이 연말까지 전반적으로 거래공백 및 하향안정화를 보일 것으로 예상되나 중장기적으로는 금리와 수급, 미국시장에 연동될 것"이라고 내다봤다.
그는 "대세하락론과 상승유효론이 첨예하게 대립하고 있으나 아직 속단은 이르다"면서 "2005년이후 서울 동시분양 등 수도권 공급물량 감소에 따른 가격불안요인이 내재돼 있다는 점을 주목해야 한다"고 설명했다.
아울러 "조정기에는 개발재료 보유상품, 주력보다는 틈새상품, 내재가치대비 저평가 상품을 발굴할 필요가 있다"며 "무차별 묻지마식 공격적 투자는 자제하고 선별적인 위험관리식 보수적투자로 전환하라"고 권했다.
고대표는 "정책 및 사회 트렌드변화, 각종 개발재료 등을 종합적으로 분석한 후 분산투자할 시점"이라며 신도시, 택지개발지구, 도시계획변경, 고속철 및 지하철 개통, 뉴타운지구, 미군기지 이전 등 장기-복합 개발재료가 있는 지역에 선택과 집중전략을 구사할 필요가 있다고 전했다.
다음은 고종완 RE멤버스가 제시하는 2004년 부동산 시장전망.
1)아파트: 약보합세, 단 지역별, 평형별, 주거유형별 차별화심화
-강남권, 강북권, 수도권,신도시, 지방 대도시 차별화
*우리나라는 아파트를 고급 주거문화로 인식, 선호도가 높음(연립, 다세대, 다가구주택보다)
2)분양권: 약보합, 다만 새 아파트가 기존 아파트보다 20~30% 정도 비싼 가격유지
3)재건축: 가격약세, 사업기간 및 수익성에 따른 차별화
-지분별, 단지별 차별화지속(추진속도, 개발이익환수제 도입 여부에 따라 급락 가능성)
-수원 이남~대전사이 고속철 및 전철역 인근 저층 중고 주공단지 투자관심
*2004년부터 재건축보다는 리모델링이 활성화 될 것임(동의율 80%, 전용 25.7평 이하는 20% 증축까지 부가세면세 혜택 등)
4)재개발: 강보합, 다만 강남 재건축보다 강북 뉴타운 재개발지구가 유리
-강북 뉴타운지구
-수도권, 충청권 고속철 및 행정수도 이전지 인근 재개발지구
5)단독, 다가구, 다세대: 약보합 다만 입지별, 연수별, 단지규모별 차별화
-단독주택은 쾌적한 주거환경(다가구, 다세대는 교통편리성 및 임대수요가 풍부해야)
-10년 이상 된 단독, 다가구, 다세대주택은 재건축, 재개발 재료여부 중요(대지지분)
6)주상복합: 약세, 다만 입지별, 단지규모별, 브랜드별 차별화
-입지, 조망권, 브랜드가치 등 3위일체가 중요
-투기적 가수요가 주종(지금까지는 단기투자가 유리)
6)상가: 보합, 그러나 단지내상가는 인기유지, 쇼핑몰 약세
-단지내상가
-근린상가
-테마형상가
7)오피스텔: 약세 (경기침체 및 공급과잉 우려로)
8)업무용빌딩: 강보합 (세금, 전매 등 정부규제가 적고 금리보다 높은 고정적인 임대수익 가능)
9)토지: 강세 신도시, 고속철개통, 그린벨트해제지 등 개발예정지 투자 유망
- 택지개발지구내 상업, 근생, 단독주택지
- 수도권, 충청권, 강원도 농지 및 임야, 그린벨트해제예정지 등
10)펜션,전원주택: 강보합, 수도권남부, 충청권(고속철개통지) 투자유망
