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- 분양시장 위기감 확산
- [조선일보 제공] 지난 9차에 이어 10차 서울시 동시분양 아파트마저 평균 계약률이 50%대에 그치는 등 무더기 미분양 사태가 벌어지자, 주택업계에 위기감이 확산되고 있다.
아파트값 하락과 보유세 강화 등으로 가수요 세력이 시장에서 썰물처럼 빠져나간 데다, 실수요자들도 불확실한 시장 상황에 불안감을 느껴 강남 등 인기 지역마저 계약을 포기하는 실정이다. 더구나 수요층이 얇은 지방 대도시는 이달 초 투기과열지구 지정 이후 계약률이 10~20%대로 급락, 사실상 사업을 계속하기 어려운 상황으로 내몰리고 있다.
이에 따라 주택업계는 실수요자를 붙잡기 위해 대대적인 마케팅 활동과 분양대금 납부조건 완화, 분양가 인하 등 다각적인 대책 마련에 나섰다.
◆지방 이어 서울까지 미분양 속출=지난 9차 때 강남권 일부 단지에서 처음으로 미계약 물량이 발생한 데 이어, 최근 끝난 10차 동시분양 계약 결과에 주택업계는 “믿을 수 없다”며 당혹감을 감추지 못하는 표정이다.
지난 24~26일 사흘 동안 실시된 10차 동시분양의 평균 계약률은 50%에도 미치지 못해 IMF사태 이후 최악의 결과를 기록했다. 분양 불패(不敗)를 자랑하던 강남권 아파트도 미계약이 속출했다.
강남구 A아파트는 38가구에 13가구만 계약을 마쳐, 미계약률이 60%대를 넘었다. 송파구 B아파트는 95가구 중 28가구가, 강남구 C아파트는 38가구 중 7가구가 각각 계약을 포기했다. 롯데건설 관계자는 “설마했는데, 이번 결과에 큰 충격을 받았다”면서 “투자 심리가 완전히 바닥권”이라고 말했다.
지방은 더욱 심각하다. 이달 초 부산·대구·광주 등 지방 대도시가 투기과열지구로 묶인 뒤 아파트 계약률이 10~20%대로 급락했고, 모델하우스에도 방문객 발길이 끊겼다. 부동산컨설팅업체인 D사 관계자는 “지방 시장은 패닉(공황) 상태나 다름없다”면서 “분양을 연기하거나 포기할 움직임을 보이는 업체가 늘어나고 있다”고 말했다.
◆“앞날 모른다” 주택구입 미뤄=이처럼 분양경기가 급랭한 이유는 ▲가수요 세력의 급속한 이탈 ▲불확실한 시장 전망 ▲과도한 분양가 인상 등이 겹쳤기 때문이라는 지적이다.
세중코리아 김학권 사장은 “지방의 경우, 분양 경기를 떠받쳤던 가수요세력이 일시에 빠져나가고 있다”면서 “서울·수도권은 잠재적인 주택수요자는 많지만, 시장 상황이 불투명해 일단 주택 구입을 미루고 있다”고 말했다. RE멤버스 고종완 대표는 “앞으로 입지나 브랜드가 좋아도 품질이 떨어지고, 가격 경쟁력이 없으면 팔리지 않을 것”이라고 전망했다.
계약률이 급락하자, 주택업계는 실수요자들의 구매 심리를 자극하기 위해 총력을 기울이고 있다. 일부 업체는 초기 자금부담을 덜어주기 위해 중도금 무이자 융자 및 이자후불제를 확대할 계획이다. 또 사람들이 많이 모이는 등산로, 운동회, 백화점 등에서 사전 판촉활동도 강화하고 있다. 닥터아파트 김광석 팀장은 “당장은 어렵겠지만, 소비자들의 가격 저항이 만만치 않은 만큼 내년부터 분양가를 내리는 업체도 조금씩 늘어날 것”이라고 예상했다.
- "10·29 대책" 이후… 대세 하락 오나
- [조선일보 제공] ‘10·29 부동산대책’ 발표 이후 시작된 아파트값 하락을 놓고, 전문가들 사이에서도 일시적 현상이라는 시각과 대세하락의 징조로 봐야 한다는 주장이 팽팽하게 맞서고 있는 것으로 나타났다.
과거보다 투자 매력이 낮아진 아파트를 대체할 만한 상품으로는 토지와 상가가 1순위로 꼽혔고, 집을 사려면 급매물이 늘어날 올 연말~내년 상반기가 적당할 것으로 전망됐다.
본지 부동산팀이 최근 부동산 전문가 8명을 대상으로 ‘10·29대책 이후 부동산시장 전망’에 대한 설문조사를 실시한 결과, 이같이 나타났다.
◆아파트값 하락, 일시적 현상인가=최근 서울 강남(江南)을 중심으로 아파트값이 약세를 보이는 것과 관련, 전문가들 사이에서도 해석이 엇갈리고 있다. 일단 “대세는 하락세로 돌아섰다”는 응답자가 다소 많았지만, 일시적인 조정기에 접어든 것이라는 견해도 만만치 않았다.
대세 하락론의 근거는 ▲투기적 주택수요 감소 ▲입주물량 증가 ▲금리인상 가능성 ▲부동산경기 주기 등이다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “경기회복에 따른 금리인상과 아파트 입주물량 증가 등 주택시장에 악재가 겹치고 있다”면서 “급락은 없겠지만, 하락세가 최소한 1~2년쯤 지속될 것”이라고 예상했다. 내집마련정보사 김영진 대표도 “집값이 99년 이후 계속 상승해 경기 주기상 하락기에 접어들 시기”라며 “정부의 강력한 안정대책으로 투자자들도 시장을 떠나고 있다”고 말했다.
반면 최근 하락세는 정부의 고강도 정책에 따른 ‘일시적 쇼크’라며 시중의 풍부한 부동자금, 수급불균형 등이 여전해 가격 상승 불씨가 남아 있다는 분석도 제기된다.
삼성경제연구소 박재룡 연구위원은 “부동자금 흡수대책이 나와 자금의 선순환 구조가 정착되지 않는다면 일시적 하락에 그칠 수도 있다”고 지적했다. 신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “최근 가격하락은 일부 급등했던 특정 지역 및 단지의 조정 현상으로 봐야 한다”면서 “저금리와 400조원의 부동자금이 복병으로 남아 있다”고 말했다.
집값이 일단 안정세를 찾고 있기 때문에 대다수 전문가들은 부동산 공개념 제도 도입이 불필요하거나 장기적인 검토 과제라는 반응을 보이고 있다. 김선덕 소장은 “주택거래신고제 및 거래 전산화 작업이 순조롭게 이어지고, 현재의 세율이라면 아파트 투자수익이 거의 없다”면서 “2단계 대책은 불필요하다”고 지적했다.
◆주택 언제 팔고, 언제 살까=그렇다면 집을 언제 사고, 파는 게 가장 유리할까. 집을 살 계획이 있다면 올 연말~내년 상반기가 좋다는 의견이 많았다. 신규 분양 아파트를 노리는 무주택자들은 내년부터 우선공급 대상 물량이 50%에서 75%로 확대되기 때문에 1월부터 적극적으로 청약할 필요가 있다는 분석이다.
RE멤버스 고종완 대표는 “보유세 및 양도세 중과(重課)를 앞두고 내년 2~3월까지 급매물이 계속 나올 가능성이 높다”면서 “특히 강남권 이주 희망자라면 급매물이 많은 지금이 매수 적기가 될 수 있다”고 조언했다.
스피드뱅크 안명숙 부동산연구소장은 “올해 집값이 크게 오르지 않았던 서울 외곽지역에서는 좋은 물건이 나온다면 언제라도 매입을 고려해볼 만하다”고 말했다. 다만, 박재룡 연구위원은 “정부가 내놓은 각종 부동산대책 관련 법안이 국회에서 통과될지 여부가 불투명하기 때문에 이를 지켜본 후 결정하는 게 좋겠다”는 입장을 보였다.
다(多)주택 보유자가 집을 팔려면 내년 상반기 이내에 가급적 빨리 처분하는 게 나을 것으로 보인다. ‘부동산114’ 김혜현 팀장은 “양도세 강화 이전에 1~2채를 빨리 팔아 세(稅) 부담을 줄이는 게 좋다”며 “1가구 1주택자는 서둘러 매각할 필요 없이 내년 봄·가을 이사철을 겨냥하거나 본격적인 경기회복이 예상되는 2005년 이후로 미루는 게 좋을 것”이라고 말했다.
◆아파트 대체상품 1순위는 ‘토지’와 ‘상가’=전문가들은 정부의 규제 대책이 집중되는 아파트 대신 투자할 만한 상품으로 토지와 상가·오피스 등을 가장 많이 꼽았다.
해밀컨설팅 황용천 대표는 “안정적인 임대수익이 가능한 중소규모 오피스 빌딩이 가장 매력적”이라며 “유일하게 분양권 전매가 가능한 아파트형 오피스텔(일명 아파텔)에도 관심을 둘 만하다”고 말했다.
김선덕 소장과 김영진 대표는 “고속철도 중간역 등 개발압력이 커지고 있는 지방의 땅값이 상승할 가능성이 있다”고 전망했고, 안명숙 소장은 “뉴타운 지역의 소규모 재개발 지분이나 10·29대책에서 벗어난 상가도 괜찮아 보인다”고 말했다.
고종완 대표는 양도세 비과세 혜택을 받는 농가주택, 택지개발지역의 상업용지와 단독주택지 등을 대체상품으로 꼽았다. 이 밖에 중소형 빌딩, 리모델링 아파트, 펜션 등도 투자 유망 상품으로 예상됐다.
- 재건축 바닥 보이나?
- [조선일보 제공] 최근 서울 강남(江南)지역 재건축아파트값이 10·29대책 이전과 비교해 20~30%까지 급락하자, ‘이제 바닥이 보이는 것 아니냐’는 전망이 나오고 있다. 이를 반영하듯, 잠실주공 등 일부 단지에선 저가(低價) 매수세가 유입되면서 그동안 쌓였던 급매물이 1~2건씩 소화됐다.
하지만 전문가들은 아직 재건축아파트 가격의 ‘바닥’을 거론하기에는 시기상조라고 지적한다. 내년부터 조합원 분양권 전매 금지가 시행되고, 정부가 개발이익환수제 등 2차 재건축 대책까지 예고하고 있어 투자심리가 쉽게 회복되기 어렵다는 분석이다.
◆잠실 등 일부 단지 급매물 소화=강남 재건축 시장의 경우, 10·29대책 쇼크로 시세가 최고 30%까지 급락한 단지도 있다. 강남구 개포동 주공 13평형은 급매물 호가(呼價)가 4억원으로 10월 초(5억8000만원)보다 31%쯤 가격이 빠졌다.
서초구 반포동 주공, 송파구 잠실동 주공, 강동구 둔촌·고덕동 주공 등 강남권 주요 재건축 단지도 3주일 만에 평균 20%쯤 가격이 급락하며 거품이 빠졌다.
이런 가운데, 최근 일부 단지에선 완전히 끊어졌던 거래가 급매물 위주로 일부 이뤄지고 있다. 지난달 5억2000만원까지 호가했던 잠실주공은 4억1000만원대에서 3~4건 매매계약이 체결된 것으로 알려졌다. 잠실동 ‘에덴공인’ 김치순 사장은 “일부 실수요자들이 지금이 가격이 바닥인지를 놓고 고민하는 것 같다”고 말했다.
사업이 본궤도에 올라 있는 일부 단지는 하락 폭이 10% 안팎에서 멈춘 상태다. 삼성동 AID아파트 15평형은 최근 5억1000만원대에 급매물이 1~2건 나왔지만 나머지 매물은 정상 시세인 5억5000만원대에서 유지되고 있고, 도곡동 주공저층2차는 10·29대책에도 가격이 요지부동이다. 삼성동 ‘영동공인’ 박철래 사장은 “이미 사업이 확정된 단지들은 가격을 내려서 팔겠다는 집주인이 거의 없다”고 말했다.
◆악재 많아 당분간 반등 기대는 어려워=재건축 바닥론이 제기되면서 일부에서는 실입주 목적이라면 저점 매수를 고려할 시점 아니냐는 분석도 나오고 있다. 실제로 잠실 A아파트의 경우, 33평형을 배정받는 13평형을 4억1000만원에 구입하면 추가부담금과 금융비용을 합쳐 입주까지 총 투자비는 5억5000만원 안팎으로 추산된다. 이는 오륜동 올림픽선수촌 34평형(6억2000만~7억원)과 비교하면 비싼 가격은 아니라는 주장이다.
RE멤버스 고종완 대표는 “이제 재건축 투자는 시세차익보다 내집마련이란 장기 안목에서 접근해야 한다”면서 “재건축 추진 속도가 빠르거나 개발이익이 큰 단지의 급매물을 주목할 필요가 있다”고 말했다.
하지만 재건축아파트 가격이 아직 바닥까지 떨어지지 않았다는 의견도 많다. 스피드뱅크 안명숙 부동산연구소장은 “후분양제, 소형의무비율 등을 적용받는 단지는 추가 하락 가능성이 있다”고 말했다. ㈜시간과 공간 한광호 대표도 “심리적으로 워낙 악재가 많아 매수세가 본격적으로 달라붙기는 어렵다”고 말했다.
내년부터 조합원 분양권 전매가 금지되고, 개발이익환수제까지 도입되면 제2의 한파가 몰아닥칠 가능성도 배제하기 어렵다는 것이다.
- 얼어붙은 강남 아파트 값
- [조선일보 제공] ‘10·29부동산 종합대책’이 발표된지 1주일째 접어들면서 집값 급등의 진원지였던 서울 강남(江南)지역 재건축 아파트의 가격이 폭락하고 있다.
시간이 지날수록 매물은 늘어나고 있지만, 사겠다는 사람이 없어 가격 하락 폭이 점점 커지고 있다. 강남·서초·송파·강동구 등 재건축 단지가 밀집된 지역에선 1주일새 호가(呼價)가 5000만~1억원쯤 급락했고, 일부 단지에선 시세보다 2억원이나 떨어진 급매물도 나왔다. 양도세 및 보유세 인상에 부담을 느낀 일부 다(多)주택 소유자는 “손해봐도 좋다. 팔아만 달라”며 투매성 매물까지 내놓고 있다.
서울 강북과 분당 등 신도시에서도 매물이 조금씩 늘고 있지만, 투자심리 위축으로 아파트 거래가 중단됐으며 일선 부동산 중개업소는 개점 휴업 상태에 들어갔다.
◆ 얼어붙은 강남아파트 단지 =5일 오후 서울 서초구 반포동의 A아파트 단지 내 쇼핑센터. 재건축을 추진 중인 이 아파트에서 20여년째 중개업을 하고 있는 ‘T부동산’ 장석관 사장은 “가격이 오를 땐 매물이 없어 거래를 못했고, 이제는 살 사람이 없어 거래가 안된다”고 한숨을 쉬었다.
10·29대책 발표 이후 급매물이 3~4건 나왔지만 찾는 사람이 없어 일손을 놓고 있다. 이 아파트는 최근 1주일새 시세보다 최고 2억원쯤 내린 급매물이 나오고 있다. 지난 29일 이전까지 7억5000만원을 호가하던 16평형이 5억7000만원까지 떨어졌다. 그는 “다주택자들이 보유세 인상에 부담을 느껴 매물을 내놓고 있다”면서 “하지만, 매수자가 없어 가격이 더 떨어질 것 같다”고 말했다.
강남구, 송파구, 강동구 등 다른 지역도 사정은 비슷하다. 이 때문에 중개업소 대부분이 개점 휴업 상태에 들어갔다. 고덕동 ‘S공인’ 송모 사장은 “어차피 문을 열어봐야 거래가 없어 주변의 중개업자 30여명이 단체로 속리산 여행을 떠났다”고 말했다.
◆ 재건축 아파트 가격 급락 =10·29대책으로 가장 큰 타격을 받은 강남권 재건축 단지에는 다주택 보유자들의 급매물이 속속 출시되면서 가격이 급락하고 있다. 불과 1주일새 적게는 5000만원, 많게는 1억원씩 가격이 떨어졌다.
강남구 개포동 주공아파트는 이달 초 수십건에 불과하던 매물이 벌써 100여건을 넘어섰다. 가격도 15평형이 5억8000만원에서 4억8000만원까지 내렸다. 개포동 ‘행운공인’ 오재영 사장은 “나올 만한 매물은 거의 다 나왔지만 매수 문의조차 없다”고 말했다.
강동구 고덕동 주공아파트 16평형은 4억8000만원에서 3억8000만원으로, 송파구 잠실동 주공아파트 13평형도 5억3000만원에서 4억3000만원으로 각각 1억원쯤 하락했다. 고덕동 ‘부동산뉴스’ 관계자는 “아예 매입가격보다 싼 값에라도 무조건 팔아만 달라는 집주인도 더러 있다”고 말했다.
◆ 가격 안정 여부는 지켜봐야 =이처럼 재건축 단지에서 가격이 급락하자 상당수 집주인들은 ‘급하게 팔지는 않겠다’며 버티기에 들어갔다. 재건축을 추진 중인 삼성동 B아파트 15평형의 경우 최근 5억1000만원대에 급매물이 1~2건 나왔지만 나머지 매물은 정상 시세인 5억5000만원대에서 유지되고 있다.
삼성동 ‘영동공인중개사’ 박철래 사장은 “일부 집주인은 양도세 부담 때문에 입주 후 1가구 1주택 비과세 혜택을 받은 뒤 팔겠다는 사람도 적지 않다”고 말했다. 집값이 많이 올랐던 분당에서도 다주택자들이 매도 의사를 보이고는 있지만, 급매물이 의외로 적어 가격은 보합세를 보이고 있다.
전문가들은 이번 대책이 일단 강남 집값 상승세의 불길은 잡은 것으로 보고 있다. 하지만 장기적인 집값 안정 여부는 속단하기 이르다는 지적이다. 건국대 조주현 교수는 “지금이 계절적인 비수기라는 점도 가격 안정에 영향을 미치고 있다”며 “재산세 상향 조정, 주택거래신고제 등의 대책이 어떻게 시행되느냐가 집값 안정의 가늠자가 될 것”이라고 말했다.
RE멤버스 고종완 대표는 “아직도 시중에는 400조원에 달하는 부동자금과 저금리가 지속되고 있다”면서 “부동자금 흡수대책이 없다면 이번 대책도 단기 처방에 그칠 수 있다”고 말했다.
