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'부동산 일타강사' 원희룡 “집값 더 내려야”…서울집값 어떻길래[부동산포커스]
[이데일리 오희나 기자] “하향 안정세가 상당 기간 지속할 필요가 있다. 소득과 대비했을 때 지금 집값은 너무 높은 수준이다.”원희룡 국토교통부 장관이 지난 5일 국회 국토교통위원회의 2021 회계연도 결산심사에서 더불어민주당 최인호 의원이 ‘하향 안정화 기조를 계속 이어갈 것이냐’고 물은 데 대해 답변한 발언이 화제가 되고 있다.원 장관은 “소득과 대비했을 때 지금 집값은 너무 높은 수준”이라고 지적하며 “서울은(가구 소득 대비 집값 비율이) 18배에 이르러 금융위기 직전 8배보다 높고 금융위기 직후 10배보다도 지나치게 높다. 10배가 적정기준이라고 말하기엔 섣부른 면이 있지만, 지금은 지나치게 높은 수준이라 하향 안정화가 지속할 필요가 있다”고 강조했다.원희룡 국토교통부 장관이 지난달 16일 오전 정부서울청사 브리핑실에서 국민주거안정 실현방안인 주택공급계획을 발표하고 있다. (사진=연합뉴스)추경호 경제부총리 겸 기획재정부장관은 지난 7일 방송기자클럽 초청 토론회에 참석해 윤석열 정부의 집값 목표에 대해 “조금씩 하향시키며 안정화 추세로 가야 한다”며 “서민들의 주거 안정 도모가 정책 목표”라고 말했다. 구체적인 수치로 답해달라는 사회자 질의에 “(현재보다) 10% 떨어뜨린다”고 답했다.이 같은 발언을 보면 정부에서는 현재 집값이 소득대비 너무 높은 수준이라고 인식하고 있으며 하향 안정화가 정책 기조임을 유추할 수 있다. 그렇다면 원 장관이 소득 대비 높다고 언급한 서울의 집값은 어느 정도 수준일까.◇중위 가구, 17.6년 한 푼 안 쓰고 모아야 아파트 살 수 있어KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 지난 6월 기준 서울의 PIR은 17.6(중위값 기준)이다. 원 장관이 인용한 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 주택가격을 가구 소득으로 나눈 값으로 가구의 주거비 부담을 나타낸다. PIR이 17.6이라는 것은 중위 소득 가구가 17년6개월간 급여 등의 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모았을 때 서울 내 중간가격의 아파트 한 채를 살 수 있다는 의미다. 2019년 1분기 12.9를 기록했던 서울의 PIR은 집값 급등세로 지난해 12월 19.0까지 치솟았다. 올 들어 금리 인상으로 집값이 하락하면서 PIR도 내려가고 있지만 여전히 높은 수준이다.서울의 높은 집값 수준은 주택구입잠재력지수(HOI)를 통해서도 알 수 있다. 올해 2분기 서울의 주택구입잠재력지수(HOI)는 1분기보다 0.2포인트(p) 상승한 2.8를 기록했다. HOI는 중산층이 대출을 받은 뒤 소득 등 경제능력 한도 내에서 구입할 수 있는 지역 내 주택 재고량을 의미한다. 지수가 2.8이라는 것은 주택 재고량 중 하위 2.8% 내에서 구입이 가능하다는 소리다. 이 기준으로 서울 중산층인 월소득 574만원인 가구가 구입가능한 주택가격은 4억4342만원 수준이다. 이에 해당하는 재고량은 3만9000채에 불과하다. 지난달 서울 아파트의 중위가격이 10억9160만원, 중위전세가격이 6억884만원임을 고려하면 상당한 괴리감이 있다.◇전문가 “하향 안정화 필요하지만 적정 수준 알려줘야”시장에서는 금리 인상 기조에 이어 최근 집값이 오를 대로 올랐다는 인식에 부동산 거래절벽이 한동안 더 이어질 것으로 보고 있다. 정부의 집값 하향 안정화 기조에 매수심리도 위축될 것으로 보인다. 김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “집값이 비정상적으로 올랐기 때문에 하향 안정화는 필요해 보인다”며 “소득의 증가나 경제 성장 없이 유동성으로 끌어올린 시장이라 ‘영끌’, ‘패닉바잉’ 등 비정상적인 용어들이 생기기도 했다”고 말했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “서울의 집값이 소득대비 높은 것은 사실이어서 낮출 필요가 있다”며 “다만 하향 안정화하는 수준이 어느 정도가 적정한지를 제시해야 국민이 정책 방향을 읽고 집값에 대해 예측 가능해질 수 있을 것”이라고 말했다. 이어 “시장에서는 거래가 제대로 이뤄지지 않으면서 가격이 하락하는 것에 대한 우려가 크다”며 “거래가 이뤄질 수 있도록 정책 방향을 제시해줘야 한다”고 지적했다.

2022.09.09 I 오희나 기자

주담대·청약제 완화 초읽기에도…시큰둥 반응 왜
[이데일리 오희나 기자] 정부가 부동산 시장 거래절벽을 해소하고 다시금 거래를 되살리기 위해 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 금지 조치를 해제하는 방안을 검토하는 등 규제 완화에 속도를 내고 있다. 이달 민간 공급을 늘리기 위해 재건축초과이익환수 부과 기준을 상향하고 ‘2030 실수요자’를 위해 중소형 평형대 추첨 비율을 늘리는 청약 제도 개편도 예정하고 있다. 시장에서는 일부 실수요자를 중심으로 거래가 살아날 수는 있지만 이자 부담이 큰 상황에서 이번 규제완화대책의 효과에 대해서는 ‘반신반의’하고 있다.서울타워에서 바라본 서울 및 경기도 아파트 모습 (사진=연합뉴스)◇대출규제 완화·재초환·추첨제 부활… ‘줄줄이’6일 주택시장과 부동산 업계에 따르면 기획재정부, 금융위원회, 국토교통부는 추석 연휴 이후 부동산관계장관회의를 열어 부동산 대출 규제 완화를 포함한 부동산 시장 정상화 방안을 논의한다. 15억원 초과 아파트에 대한 주담대 금지 폐지도 논의 대상이 될 것으로 예상한다.시장에서는 역대급 거래절벽 때문에 부동산 시장이 출렁이면서 이를 방어하기 위해 규제 완화를 정부가 곧 시행하리라 예상하고 있다. 거래절벽에 이어 미분양이 나오는 등 청약시장마저 얼어붙자 부동산 시장 경착륙 우려가 그만큼 커져서다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부동산 가격이 하락하고 금리가 올라가는 상황에선 규제를 완화해도 꺾인 매수세를 되살리기 역부족이긴 하지만 그렇다고 규제 완화를 하지 않는 것은 더욱 문제가 될 수 있다”며 “정부로서는 최근 시장 상황을 고려하면 부동산 시장을 연착륙시킬 기회로 볼 수 있다”고 설명했다.정부는 추석 이후 발표할 청년주거지원 종합대책에 청년 원가·역세권첫집 등의 사전청약 일정과 청약제도 개편, 금융지원 강화 방안 등을 포함할 예정이다. 국토부는 전용 85㎡ 미만에 추첨제를 부활시켜 가점이 낮아도 당첨할 수 있도록 하는 방안을 검토하고 있다. 1~2인 가구에 적합한 전용 60㎡ 이하 물량의 60%, 전용 60㎡ 초과 전용 85㎡ 이하 물량의 30%를 추첨제로 공급한다는 계획이다. 대신 전용 85㎡ 초과 중대형 물량은 추첨제 비율을 50%에서 20%로 축소한다. 가점이 높은 3~4인 가구가 넓은 평형의 주택을 분양받을 수 있도록 한다는 취지다.[이데일리 김일환 기자]◇금리 인상·집값 하락, 정책효과 미미…국회 통과 어려워정부가 규제 완화를 서두르는 것은 역대급 거래절벽 때문에 부동산 시장이 침체 조짐을 보이고 있어서다. 그간 시장에서 과도하다고 지적한 규제를 완화해 부동산 시장 정상화와 연착륙을 동시에 꾀하겠다는 것이다. 전문가들은 규제 완화가 발표돼도 집값 하락 기대감이 팽배한 상황에서 금융부담까지 커지고 있어 정책 민감도가 떨어져 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 내다봤다.김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 “금리 인상으로 주담대가 크게 오를 가능성이 있고 집값 하락 가능성도 있어 규제 완화를 통해 주택경기가 활성화되긴 어려워 보인다”며 “물가상승, 금리 인상, 경기 위축 등 거시경제가 정책보다 시장에 미치는 영향이 더 큰 상황이다”고 말했다.김 수석연구위원은 “15억원 초과 대출을 푼다고 해도 DSR·LTV가 완화되지 않고선 의미가 없다”며 “이자 부담이 크고 주택가격이 하락하고 있어서 매수세 증가에는 한계가 있다”고 했다.청약제도 개편 또한 9억원 초과 주택은 중도금 대출이 안 되는 데다 가격하락국면에선 분상제 메리트도 크지 않다는 설명이다. 특히 청약제도 개편은 국토부령인 주택공급에 관한 규칙만 개정하면 되지만 재초환법은 법률개정사항이기 때문에 국회의 문턱을 넘기 어렵다는 지적이다.권순형 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “주택경기가 좋을 때는 청약제도 개편이 민감한 문제였지만 지금은 열기가 한풀 꺾였기 때문에 큰 영향을 미치기 어렵다”고 말했다. 권 교수는 “침체기에는 분양가가 큰 요소로 작용하기 때문에 재건축 분담금을 낮춰준다고 해서 공급이 늘어나지는 않는다”며 “정비사업의 수익은 결국 분양가에 달렸는데 침체국면에서 조합원들이 원하는 분양가를 받기 어렵다”고 했다.대기 매수자가 아직도 많은 만큼 규제 완화를 통해 집값이 다시 올라갈 수 있다는 분석도 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부의 규제 완화는 부동산 가격 급락을 방지하기 위한 장치로 보인다”며 “부동산 시장의 분위기가 본격적으로 반전된 지 아직 4~5개월밖에 안 됐는데 규제 완화는 너무 이르다”고 말했다.

2022.09.06 I 오희나 기자

“필요한 조치긴 하지만…전체 시스템 단계적 개선 필요”
[이데일리 김태형 기자] 서울 송파구의 부동산 중개업소에 매물 안내문 등이 붙어 있다.[이데일리 오희나 신수정 기자] 국토교통부가 이날 내놓은 전세사기대책을 두고 시장과 전문가들은 집주인(임대인)과 세입자(임차인)의 정보 비대칭성을 해결하는 방향에 대해 긍정적이라고 평가하면서도 다소 아쉽다는 반응이다. 전체 시스템을 구조적이고 단계적으로 뜯어고칠 수있도록 대책을 마련해야 한다고 했다. 또 이날 발표한 대책 대부분 세입자를 보호할 강제력있는 대책은 부족해 실효성을 거둘 지 우려했다.서진형 경인여대 교수는 “의도는 좋지만 실효성이 떨어진다”며 “점검 시스템에 선 순위 근저당, 선 순위 임대차에 대한 정보가 없으면 권리분석 자체가 어렵다”고 말했다. 이어 서 교수는 “수요와 공급에 의해 전세가율이 높게 나오는 건데 그렇다고 해서 그 지역에 세입자가 안들어갈 수는 없지 않나. 경고의 의미는 있겠지만 실질적인 대책은 될 수 없을 것이다”고 지적했다. 전문가들은 공개하는 정보의 구체성에 따라 실효성 여부가 갈릴 것으로 판단했다. 결국 세입자가 선순위 담보권이나 집주인의 체납 여부 등을 꼼꼼히 따질 수 있도록 강제력 있는 정보 공개와 함께 비 표준화돼있는 빌라의 실제 가격 공개 등 구체적이고 현실성 있는 대책이 필요하다고 했다.정부는 세입자가 집주인의 세금체납 사실 등을 미리 알지 못한 채로 전세계약후 집이 경매에 넘어가서 보증금 피해를 입는 사태를 막기 위해 세입자에게 선순위 권리관계에 대한 확인 권한을 부여하기로 했다. 하지만 계약 전 세입자가 요청해야만 집주인이 정보를 제공하는데 집주인이 이를 공개하지 않겠다고 거부하면 볼 수 없다.그렇다고 이를 강제할 수도 없다. 권대중 명지대 부동산 대학원 교수는 “대부분의 대책이 긍정적인데 특히 대항력이 기존보다 하루 당기는 것도 좋고 주인 채권을 볼 수있는부분도 긍정적이라고 평가한다”며 “다만 철저하게 전세 보증금대출이나 보증금 제도 전반을 강화해야한다고 생각한다. 중개사들이 거짓말하면 알 수가 없어 이 부분에 대한 처벌 강화가 필요하다”고 했다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 “전세사기는 전세가율이 높아 빈틈이 생기는 건데 현실적으로는 집주인에 대한 체납부분 등 정보를 공개하는 것이 중요하다”며 “집주인에 대한 정보를 중개사가 요구하면 알려주는 장치를 마련해줘야 한다”고 말했다.전문가들은 제각각 다른 빌라의 특성을 반영한 시세정보를 제공하는 것을 관건으로 꼽았다. 윤지해 부동산R114 연구위원은 “전세가율이 높은 지역은 매매보다는 전세로 살고 싶은 임차인이 많기 때문인데 지역 시세를 알려준다고 해서 안전해지는 것은 아니다”고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지역 평균을 공개하는 것은 실효성이 없다. 비아파트는 면적이나 신축·구축, 규모 등에 따라 가격이 천차만별이기 때문에 표준화가 어려운데 해당 주택의 정보를 얼마나 구체적으로 공개하는지가 관건이 될 것이다”고 했다. 고종완 원장은 “동네가 아닌 개별 주택에서 문제가 발생하는데 세밀하지 않으면 실효성이 떨어진다”고 지적했다. 이어 그는 “거래가 거의 없는 지역의 빌라 매매가격이나 전세 시세를 어떻게 파악할 수 있냐”며 “임차인의 대항력을 강화하기 위한 특약을 넣는 것도 중요하지만 해당 동네를 가장 잘 알고 있는 중개사가 중개물건확인서에 추정 전세가와 추정 매매가를 기재하는 방안도 도움이 될 수 있다”고 말했다.이번 대책이 전세사기 행위에 국한된 점 역시 한계로 지적됐다. ‘깡통전세’ 문제는 전체적으로 집값이 하락하고 전셋값이 급등하는 등 주택시장이 요동치면서 발생하는 문제라 집주인이 ‘사기’ 의도가 없더라도 보증금을 내주지 못해 세입자에게 피해가 발생할 수 있다는 것이다.정부도 이 같은 한계를 알고 있다. 원희룡 국토부 장관은 “장기적으로는 이런 정보가 자동으로 강제로 넘어갈 수 있는 시스템으로 정비하겠다”고 언급했다.

2022.09.02 I 오희나 기자

내년 상반기까지 '부동산 한파'…주택거래 9년만에 4만건 밑돌아
[이데일리 이성기 하지나 기자] 잇단 금리 인상 등의 후폭풍으로 부동산 시장이 `침체기`를 넘어 `빙하기`를 맞고 있다.전국 주택거래량이 9년 만에 4만건을 밑돈 가운데 미분양 주택은 지난달에 이어 2개월 연속 증가세다. 생애 첫 부동산 매수자도 역대 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 서울 강남의 `똘똘한 한 채`도 유찰되는 등 부동산 시장의 선행지표로 여겨지는 법원 경매 시장에도 찬바람이 불고 있다. 전문가들은 금리가 다른 변수를 압도하고 있는 상황으로 당분간 부동산 시장의 위축세가 지속할 것으로 내다봤다.◇주택 매매량, 작년 대비 반토막31일 국토교통부에 따르면 7월 전국에서 신고된 주택 매매량은 3만9600건으로 전달(5만304건)보다 21.3% 줄었다. 작년 7월 8만8937건과 비교하면 ‘반토막’으로 쪼그라들었다. 주택 거래량이 4만건을 밑돈 것은 지난 2013년7월 3만9608건이후 9년 만이며 2012년 9월 3만9806가구를 기록한 이후 9년10개월만에 역대 최저치다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]전국 미분양 주택은 3만1284가구로 집계됐다. 지난달 2만7910가구보다 12.1%(3374가구) 늘었다. 두 달 연속 증가세다. 특히 대구(7523가구), 경북(6517가구) 지역에서 미분양이 쏟아지면서 지방에만 2만6755가구의 미분양이 발생했다. 입주 때까지 팔리지 않아 ‘악성 미분양’으로 불리는 ‘준공 후 미분양 주택’도 7388가구로 전월보다 3.6%(258가구) 증가했다.전·월세 거래량도 감소했다. 21만903건으로 전월(21만2656건)대비 0.8% 줄었다. 월세 거래량(10만6115건)이 전세 거래량(10만4788건)을 웃돌았다. 월세는 전월대비 0.5% 감소했지만 전세는 1.1% 줄었다. 지난 4월 사상 처음으로 월세 거래량이 전세 거래량을 넘어선 이후 4개월째다.전문가들은 당분간 주택 거래 시장의 찬바람이 불가피하다고 했다. 이에 따라 청약 시장도 냉랭한 분위기를 이어가리라 내다봤다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “최근 미분양된 단지들은 분양가가 비싸고 지역 선호도가 떨어지는 경향이 있었다”며 “부동산 시장이 침체하면서 청약시장의 열기도 한풀 꺾였기 때문에 하반기에도 예전만큼 경쟁률이 높지 않을 것이다”고 내다봤다.◇금리 인상 지속…내년 상반기까지 `한파`부동산 전문가들은 이 같은 시장의 `한파`가 내년 상반기까지 이어질 것으로 예상했다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “금리 인상, 집값 고점 인식, 경기 둔화 리스크 등에 대한 우려가 복합적으로 주택 구입자에게도 영향을 줬다고 봐야 한다”며 “기준금리가 오르는 올 하반기까지는 부동산 가격이 계속 하락할 것이다”고 예상했다. 이어 “2~3년 내 집값이 올라간다는 전제가 있는 것도 아닌 상황에서 더욱 보수적일 수밖에 없다”며 “거래 관망 속 저조한 주택 거래와 가격 약세장이 이어질 수 있다”고 덧붙였다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]일시적 현상이 아닌 시장의 근본 흐름이 변화하는 조짐으로 보는 시각도 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “시장의 근본 흐름이 변화하는 조짐을 보여주는 첫 번째 신호가 거래량이다”며 “거래 급감이 일어나고 나서 3~6개월 후에는 거의 예외 없이 가격이 하락한다”고 말했다. 고 원장은 “고물가·고금리·고환율이라는 `3고 현상`이 언제 진정될지 모르는 상황이다”며 “러시아·우크라이나 간 전쟁, 미국의 금리 인상 등 외부적 요인과 높은 대외 경제 의존도 등 불확실성이 높아질 때는 투자 결정을 하지 않는다”고 강조했다.준공 후 미분양 주 증가세가 가파르다. 특히 수도권은 1017가구로 한 달 전에 비해 21.5%(180가구) 증가했다. 지난해 12월만 해도 601가구에 불과했지만 7개월 만에 70% 가까이 늘어났을 정도로 증가세가 가파르다. 서진형 경인여대 교수(공정주택포럼 공동대표)는 “가격이 상승할 때 추격 매수를 하는 것이지 가격 상승에 대한 기대감이 없으면 어떤 혜택을 주더라도 매수 심리를 되살리기는 쉽지 않다”고 말했다. 여러 악재가 겹치면서 분양 시장 열기가 한동안 살아나기 쉽지 않을 것이란 얘기다.

2022.09.01 I 이성기 기자

'나쁜 임대인 공개法' 등 1년 넘게 국회 계류
[이데일리 신수정 하지나 기자] 아파트 대체재로 인기를 끌던 ‘빌라’ 시장이 냉각기에 들어갔다. 아파트시장이 꺾이자 후행 성격이 강한 빌라시장도 시차를 두고 충격을 받는 것으로 분석된다. 서울부동산정보광장에 따르면 7월 기준 서울의 빌라매매거래는 1966건으로 지난 3월 3801건 대비 48.2% 줄었다. [그래픽=이데일리 김일환 기자]서진형 경인여대 교수는 “고금리와 부동산 플레이어들의 가격 고점 인식이 매수심리를 위축하면서 종합적인 부동산 시장 위축이 나타나고 있다”며 “올 하반기까지 금리인상 기조가 예정된 상황이어서 지금과 같은 분위기는 내년 상반기까지 이어질 것으로 보여 아파트와 빌라 간, 지역 간 양극화 움직임이 확대할 것으로 보인다”고 분석했다.빌라가격이 조정받으면 전세가율이 높은 지역에선 ‘깡통 전세’는 급격하게 확산할 수밖에 없다. 이 때문에 국토부는 내달 전세 사기 종합대책을 발표할 예정이지만 효과적으로 차단할지는 미지수다.◇실효성 글쎄…기대 낮은 정부 대책정부도 임차인 보호 방안을 고심하고 있다. 다음 달 발표 예정인 전세 사기 방지 대책 중 하나로 임대인 세금 체납에 따른 세입자 피해 방지 대책을 포함한 방안을 검토하고 있다. 임대차 계약 시 임대인의 세금완납증명서 첨부를 의무화하거나 공인중개사를 통해 세금 체납 여부를 확인하는 방안 등이 유력하다.당정도 청년 등 전세 사기 위험으로부터 보호하기 위해 보증보험 가입비 월 6만원을 지원하기로 했다. 연내 국회에서 법 개정을 통해 보증금을 상습적으로 돌려주지 않는 ‘나쁜 임대인’ 명단 공개를 추진하고 내년 상반기 중 공공·민간 시세정보를 활용한 데이터베이스를 구축할 계획이다. 또 보증금을 돌려받지 못한 사람에게 정부가 우선 긴급 대출을 해주거나 주거지를 지원하는 내용도 검토 중이다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]정부의 이 같은 대책 마련에 대해 시장의 기대감은 낮은 편이다. 거래절벽으로 깡통전세가 속출하는 상황인데다 전세사기 수법도 교묘해지면서 과연 대책의 실효성이 있겠느냐는 것이다. 따라서 단순히 예방·근절을 하는 것이 아닌 대항력, 이중계약 등 전세 사기 피해를 유발하는 고질적임 문제점을 명확히 짚은 후 이를 바로 잡을 수 있도록 제도적인 보완책이 함께 이뤄져야 한다고 지적한다. 단순히 예산을 들여 전세보증보험 가입률을 높이는 데 그치는 게 아니라 법의 보호를 받는 대상을 확대해야 한다는 것이다.김진유 경기대 도시ㆍ교통공학과 교수는 “대항력 관련 제도의 허점 등 제도적 허점을 신속하게 보완하고 임차인에게 사전에 정확한 정보를 제공할 수 있는 시스템을 마련하는 것이 최선이다”며 “서민 주거안정을 위해서는 주거비 보조나 공공임대 확대도 필요하지만 훨씬 더 많은 서민이 영향을 받는 전세 사기를 막을 근본적인 대책을 정부가 끊임없이 시행해야 한다”고 지적했다.◇여야 대치에 발 묶인 전세 사기 특별법여야 대치에 발 묶인 특별법 통과도 시급한 사안이다. 국회에도 전세 사기를 예방하기 위한 법안들이 발의돼 있지만 상임위 문턱을 넘지 못하고 계류 중이다. 대표적인 게 이른바 ‘나쁜 임대인 공개’ 법안이다. 소병훈 더불어민주당 의원이 지난해 5월 전세보증금을 고의로 또는 상습적으로 돌려주지 않은 임대사업자의 정보를 공개하도록 하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법 일부개정안’을 대표 발의했는데 지난해 9월 국토교통위원회 소위원회에 회부한 뒤 1년이 다 되도록 자취를 감췄다.홍석준 국민의힘 의원은 올해 1월 임차인의 제3자에 대한 대항력 발생 시기를 주민등록을 갖춘 다음 날 발생하는 제도적 허점을 악용하는 임대 사기를 막기 위한 ‘주택임대차법 보호법’ 개정안을 대표 발의했다. 개정안은 임차인이 주민등록을 마친 즉시 제3자에 대해 대항력이 발생하도록 하고 같은 날 등기가 된 저당권 등 다른 물권 변동과의 우선순위는 접수된 순위에 따르도록 했지만 이 법안은 소관 상임위인 법제사법위원회에 상정조차 못 했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]전문가들은 전세보증금 사고를 예방하기 위한 대책 마련도 필요하지만 세입자가 전세가율이나 권리관계 등을 확인할 수 있도록 정보를 투명하게 공개해야 한다고 지적한다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “깡통전세가 발생하지 않기 위해서는 세입자가 정보를 쉽게 파악할 수 있도록 공개해야 한다”고 강조했다. 고 원장은 “아파트와 달리 빌라는 가격 정보를 알기 쉽지 않아 어려움이 있는데 감정평가 등을 통해 추정 보완하는 방법을 활용할 수 있다”며 “현장 사정을 가장 잘 아는 공인중개사가 중개물건 확인설명서에 매매가 대비 전셋값을 추정해 전세가율 등을 적어 세입자에게 고지하는 방안도 고려할 수 있다”고 말했다.서울 은평구의 한 빌라촌 모습. (사진=연합뉴스)

2022.08.29 I 신수정 기자

재건축 안전진단 완화, 분당·일산 마스터플랜 또 밀렸다
[이데일리 신수정 오희나 기자] “언제까지 규제 완화 시늉만 할 것인가. 대통령도 바뀌고 정부도 바뀌었는데 집값 눈치만 보면서 아무런 조처를 하지 않았다. 이번 대책을 왜 발표했는지 모르겠다. 실망스럽다.”정부가 재건축 정상화 방안으로 안전진단 규제 완화 방안과 1기 신도시 재정비 계획을 발표했으나 규제 완화를 기다렸던 아파트 단지와 1기 신도시 주민은 실망스럽다며 분통을 터뜨렸다. 전문가들도 가능성만 열어놓았을 뿐 구체적인 액션 플랜은 빠져 있어 재건축 추진이 쉽지 않은 상황이 됐다고 지적했다. 정부가 정비사업 확대로 도심공급을 키우겠다고 대책을 내놨지만 법 개정이 필요없는 ‘안전진단 완화’를 즉각적으로 도입하지 않는데다 1기 신도시 마스터 플랜도 2024년까지 마련하겠다고 발표해 과연 정책을 착수할 수 있겠느냐는 의구심마저 나오고 있다.◇“안전진단 규제 완화할 생각이 없다” 불만 커져주요 재건축단지와 관련 온라인 부동산 카페에서는 16일 발표한 정부의 ‘국민 주거안정 실현 방안’에 대해 큰 실망감을 보이고 있다. 중요한 정비사업 계획의 추진력을 뒷받침할만한 구체적인 규제 완화 방안이 모두 빠졌다는 것이다. 이날 국토교통부는 재개발·재건축 사업 정상화를 위해 걸림돌로 작용했던 재건축부담금과 안전진단 기준 규제를 완화하겠다는 방침을 밝혔지만 재개발초과이익환수(재초환) 세부 감면 내용은 내달로 미룬데다 안전진단의 구조안전성 비중 축소 역시 시장 상황을 모니터링 한 뒤 시행시기를 제시하겠다고 발표했다.윤석열 대통령이 ‘1기 신도시 노후아파트 현안 점검’에 참석하고 있다. (사진=뉴스1)목동의 한 재건축단지 온라인 채팅방에선 “안전진단 규제는 법 개정상황도 아닌 시행령이라 대통령의 의지만 있다면 바로 진행할 수 있는 것 아니냐”며 “시장 상황을 이유로 이를 묶어두지만 토지허가제로 이미 묶어놓은 상황인데 뭐가 더 걱정인지 모르겠다”고 토로했다.구조안전성 비중 축소 수준도 기대를 밑돈다고 지적한다. 정부는 구조안전성 비중을 합리적인 수준으로 조정해 재건축 사업의 문턱을 낮추겠다고 밝히며 30~40% 수준의 예를 들었지만 이 수준에선 현재와 비슷한 수준의 안전진단 판정을 받을 수밖에 없다는 주장이다.한 목동 재건축아파트조합 회장은 “2018년엔 구조안전성 비중이 20%인데다 투트랙으로 진행할 수 있도록 방안이 나뉘어 있었다”며 “현행 50%보다 10~20% 줄여져 봤자 목동에서 안전진단을 통과할 수 있는 곳은 절반 수준밖에 되지 않을 것이다”고 말했다.◇1기 신도시 마스터 플랜 “임기 내 착수나 할지” 실망감1기 신도시 지역 주민도 2024년으로 미뤄진 마스터 플랜 계획에 깊은 실망감을 드러냈다. 과연 이번 윤석열 정부 임기 내에 착수할 수 있을지조차 불확실하다고 했다. 인수위 당시 신도시 마스터 플랜을 연내 착수하겠다고 밝혔지만 수립 시기를 2024년으로 미뤘기 때문이다. 신도시에선 국토부가 전체 마스터 플랜을 내놓는 것이 아니라 각 지자체가 주민 의견을 모아 마스터 플랜을 세울 수 있도록 역할을 나눠줘야 한다고 강조했다.이종석 신도시재건축연합회 부회장은 “마스터 플랜의 경우 지역 교통상황이나 특성을 잘 아는 지자체에서 계획을 짜면 8~9개월 만에 완료할 수 있다”며 “2024년 중에 마스터플랜을 내놓게 된다면 그때까지 아무것도 진행하지 못하게 되고 사업을 진행하느냐 마느냐 혼란이 반복될 수밖에 없다”고 토로했다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]전문가들도 이번 주택공급계획 발표에 포함할 것으로 기대했던 정비사업 규제 완화가 빠져 있다고 지적하며 사업속도와 추진력 등에 우려가 크다고 했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “1기 신도시는 이미 입증된 우수한 입지와 훌륭한 기반시설을 가진 상태에서 새 아파트를 건설하는 것이기 때문에 양질의 주택이 증가한다는 점에서 기대했던 부분이다”며 “2024년 이후로 공급계획을 미뤄놓아서 해당 단지의 불만이 나올 수밖에 없다”고 말했다.김 수석위원은 “이번 발표로 가능성만 열어놓은 상황이기 때문에 1기 신도시의 재건축 추진은 당분간 추진이 쉽지 않아 기존처럼 리모델링으로 추진하는 움직임이 있을 것으로 보인다”고 설명했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “이번 주택공급 계획은 전체 계획으로서 포함할 기능과 구체적인 실행계획이 빠져 있다”며 “특히 1기 신도시는 여야 모두 당장 정비사업에 돌입할 것처럼 하더니 2024년에야 마스터 플랜 세운다면 윤석열 정부 내에서 착공이나 할 수 있을지 미지수다”고 지적했다.

2022.08.16 I 신수정 기자

종부세 완화로 쌓였던 급매 줄겠지만…꽁꽁 언 시장 녹이기엔 역부족
[이데일리 박종화 기자] 윤석열 정부의 부동산 세제 개편안이 발표되면서 부동산 시장도 주판알 튕기기로 분주해졌다. 세법 개정에 따른 이해득실, 시장 흐름을 따져보기 위해서다. 핵심인 종합부동산세 개편으로 다주택 보유 부담은 줄었지만 시장을 활성화하긴 역부족이란 게 전문가들의 평가다.◇‘세제 개편에서 가장 중요한 건 종부세’ 한 목소리28일 이데일리가 부동산 전문가 10명에게 이번 세제 개편에 따른 부동산 시장 영향을 설문조사한 결과 전문가 10명 모두 내년도 세제 개편안에서의 핵심은 ‘종부세 개편안’이라고 입을 모았다. 정부는 내년부터 종부세 다주택자 중과세율을 폐지하고 세율을 단일화하기로 했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “윤석열 정부가 보유주택의 가격이 아닌 개수로 차별하던 기존 세제의 문제점을 보완하겠다고 나선 점은 긍정적”이라고 평가했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “시장에서 예상한 것보다 다주택자에 대한 혜택이 크게 나왔다”고 했다.그간 집을 팔도록 압박해 온 ‘종부세 중과’가 사라지는 만큼 다주택자도 한숨 돌릴 수 있게 됐다. 다주택자가 매물을 거둬들이면 가격 하방 압력도 그만큼 감소한다. 임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “기존 다주택자는 세율이 낮아지게 돼 급하게 처분해야 하는 압력에서 다소 벗어날 수 있게 됐다”며 “최근 주택 가격이 하향 추세인데 매물 출현이 더뎌지면서 주택가격을 일정 부분 지탱하는 요소로 작용하리라 예상한다”고 말했다.◇세제 개편만으로 가격 띄우긴 역부족대부분 전문가는 이번 세제 개편만으로 하락하고 있는 부동산 가격을 방어하기에 역부족이라고 진단했다. 내년까진 지금 같은 주택시장 조정이 이어지겠다고 했다. 금리 상승 압박이 시장에 더 강하게 작용하고 있어서다. 금리가 오르면 주택 수요자의 자금 조달 능력이 떨어지기 때문에 주택 매수세도 위축한다. 최근 주택 거래량이 급감한 것도 이런 배경에서다. 금융전문가들은 현재 2.25%인 한국은행 기준금리가 3.0%까지 오를 수 있다고 전망한다.서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 모습.(사진=연합뉴스)김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “급격한 금리 인상에 따른 구매심리 약화로 거래가 급감하면서 주택 가격 약세가 전국적으로 확산하고 있다”며 “거래절벽이 심화하면서 하급지, 외곽지역, 지방 등을 중심으로 좀 더 가파른 가격 조정이 예상된다. 서울·수도권 상급지도 거래가 줄면서 가격 조정은 불가피하다”고 예상했다. 내년 시장 상황에 대해 김 소장은 “금리와 경기상황에 달렸다”며 “심각한 경기 침체가 없다면 정부 대책에 따라 연착륙 가능성을 기대할 수 있다”고 했다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 “올해 상반기가 집값 고점이었다고 본다”며 “내년부터는 하락국면으로 전환할 것”이라고 했다. 다만 고 원장은 “경기가 장기 침체에 빠지지 않는다면 급락 가능성은 작다”며 “하향 안정세로 갈 것”이라고 내다봤다.일부 전문가는 부동산 경기의 회복 가능성을 점치기도 했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “러시아와 우크라이나 전쟁 등 글로벌 리스크가 올 하반기 또는 내년에 해소한다면 금리는 하락하고 거래는 살아나면서 가격이 우상향할 것으로 보인다”고 말했다. 전문가들은 한동안 ‘영끌(영혼까지 끌어들이듯 자금을 조달하는 것)’ 등 무리한 주택 매수는 피하라고 조언했다.임병철 부동산R114 리서치팀장은 “무주택자에겐 여전히 청약이 가장 좋은 내 집 마련 방법”이라며 “꼭 집을 사야 하는 상황이거나 대출을 많이 받지 않아도 된다면 모를까 한동안 시장을 관망하는 게 좋다”고 했다.1주택자 역시 마찬가지다. 김효선 위원은 “1주택자도 종부세 공제 기준이 높아지고 세율이 낮아진 만큼 더 좋은 집으로 이동하기 좋아진 건 맞다”며 “지금 거래가 뚝 끊긴 데다 그간 주택 가격 상승으로 과표 자체가 높아진 만큼 투자 목적으로 추가 매입하기에 적당한 시기는 아니다”고 했다.

2022.07.28 I 박종화 기자

보유세 줄어드는 집주인들, 임차인 '세 전가'도 줄어들 것
[이데일리 신수정 기자] 종합부동산세의 완화로 임대시장 안정 효과가 나타날 것으로 전망된다. 집주인의 세금 부담 전가 유인이 낮아진데다 주택을 처분해야 하는 이유도 줄어들면서 이를 임대주택으로 공급할 가능성이 커졌기 때문이다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]28일 이데일리가 부동산전문가 10명에게 이번 세제 개편에 따른 부동산 시장 영향을 설문조사한 결과 임대차 시장의 안정 효과가 나타날 것이란 전망에 무게추가 쏠렸다. 다주택자와 임대인에 대한 세금 감면 효과가 커지면서 임차인에 대한 세 전가 요소도 완화돼 임대료 상승 압력이 줄어들 수 있다는 분석에서다. 또 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대한 세액공제율도 기존 12%에서 15%로 확대해 주거비 부담을 완화할 것으로 전망했다. 먼저 전문가들은 보유세가 완화하면서 다주택자의 주택이 전·월세 시장으로 공급돼 시장 안정 효과를 나타낼 것이란 분석을 내놨다. 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “다주택자의 매각요인이 줄어들면서 이를 전세시장에 돌릴 유인이 늘어났다”며 “공급이 증가하면 전·월세 시장 안정화에도 도움이 될 것이다”고 설명했다.함영진 직방 데이터랩장은 “매매가 정체로 자본이득의 기대가 낮아진 임대인에게 세금 인센티브를 지원해 임차인에 대한 세 부담 전가를 줄이고 민간 장기 임대주택의 공급을 활성화하려는 목적으로 분석된다”고 분석했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “다주택 처분사유가 소멸한데다 보유 유지에 따른 임대주택 공급 가능성이 커졌다”고 설명했다. 세 부담이 줄어들면서 임차인의 임대료를 올려 자산을 보전하려는 현상도 완화될 것이란 전망도 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표 “높은 종부세는 임차인에게 전가돼 임차가격을 높이는 요소로 자리 잡아 왔다”며 “이 같은 불안요소가 완화하면 장기적으로 안정세를 나타낼 수 있다”고 설명했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “임대인의 조세 증감이 세입자에게 전이되는 현상이 나타났는데 이 현상이 약화하면서 임대료 상승 압력이 줄어들 것”이라고 전망했다.서울 시내 부동산 중개업소 모습. (사진=연합뉴스)다만 집값이 많이 올라 보유세가 부담스러운데다 전세가율 등이 시장에 직접적인 영향을 미치는 만큼 큰 영향이 없을 것이란 의견도 제시됐다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “임대주택 등록 관련 내용이 있지만 법을 개정해야 하기 때문에 국회 통과의 벽을 넘어서야한다. 따라서 당장 시행하기 어렵다”며 “전·월세 시장에 큰 영향은 없을 것이다”고 분석했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “임대차 시장은 전세가율이 중요한 상황이어서 큰 영향 없을 것 같다”고 설명했다. 임병철 부동산114 리서치 팀장은 “보유세를 완화했지만 주택 가격이 많이 올라 여전히 부담스러운 상황”이라며 “세입자에게 부담을 전가하는 분위기가 이어질 것”이라고 지적했다.

2022.07.28 I 신수정 기자

집값 급등에 세 부담 여전…"똘똘한 한채 선호 지속"
[이데일리 오희나 기자] 정부가 다주택자의 종합부동산세 중과를 폐지하고 세 부담을 완화하면서 ‘똘똘한 한 채’에서 돈 버는 여러 채로 시장의 관심이 이동할지 관심이 쏠린다. 전문가들은 부동산 시장 하락세가 전망되는 상황에서 기준 금리 인상이 이어지고 있어 똘똘한 한 채 선호 현상과 급지별 양극화는 당분간 지속할 것으로 예상했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]지난 21일 정부는 세제개편안을 발표하고 내년부터 종부세 과세 체계를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환하기로 했다. 현행 다주택 중과세율을 폐지하고 다주택자도 1주택자와 같은 기본세율을 적용받는다. 시장에서는 이번 세제 개편으로 다주택자가 급하게 주택을 팔아야 할 이유가 사라졌기 때문에 ‘버티기’에 들어갈 가능성이 있다고 전망한다. 다주택자에 대한 징벌적 과세 때문에 똘똘한 한 채 선호 현상이 강화됐는데 종부세 중과가 완화하면 집을 팔아야 할 이유가 없다는 것이다. 실제로 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울의 아파트 매물 건수는 지난 20일 6만4668건에서 26일 6만3319건으로 일주일여만에 1349건이 감소했다.고종완 한국자산관리연구원장은 “그간 다주택자 규제 때문에 똘똘한 한 채 쏠림현상이 나타났다”며 “징벌적 과세가 없고 주택임대사업자도 부활한다고 하니 한 채만 남기고 수도권 외곽이나 저가 아파트를 팔아야 할 이유가 없다”고 말했다.임병철 부동산R114 연구원도 “굳이 똘똘한 한 채일 필요가 없어졌다”며 “저가 주택이나 개발 기대감이 있는 지역은 여러 채를 보유하는 것도 가능해졌다”고 강조했다. [이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.다만 부동산 시장의 하방 압력이 크고 기준 금리 인상까지 이어지고 있기 때문에 다소 완화하겠지만 똘똘한 한 채로 쏠림 현상은 지속할 가능성이 크다는 시각이 우세했다. 고가 주택을 보유하고 있다면 세금 부담이 여전히 크고 대출 이자 부담도 커지는 추세이기 때문이다. 집값 고점 인식이 팽배한 지금 같은 시기에는 다주택자의 추가 매수세가 살아나기에도 무리가 있다는 것이다. 상대적으로 가격 방어가 가능한 곳으로 갈아타기가 이어지면서 지역별 양극화 현상도 강해질 것으로 예상했다. 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “현 제도하에서는 급지별 양극화 현상이 완화되지 않을 것”이라며 “똘똘한 한 채가 선호되는 것은 가격 상승 여력이 가장 높다고 판단하기 때문”이라고 설명했다.윤수민 NH WM마스터즈 전문위원은 “서울 등 핵심지 공급 부족에 따른 신축 아파트 희소성, 지방의 급격한 인구 감소에 따른 수요 급감 등에 따라 양극화 현상은 앞으로 심화할 것”이라고 말했다.

2022.07.28 I 오희나 기자

월세 내다 지친 세입자…전세→내 집 '주거 사다리'마저 끊겼다
[이데일리 하지나 오희나 기자] 서울 강남구 역삼동에 사는 장 모 씨는 지난달 계약갱신청구권을 행사하면서 13억원의 보증금으로 살고 있던 전세계약을 반전세로 변경했다. 기존 보증금에 매달 60만원씩 월세를 내기로 한 것이다. 장씨는 “집주인이 3억원을 더 올리겠다는 것을 60만원씩 더 주기로 하고 2년 더 연장했다”며 “워낙 주변 전셋값이 오른데다 금리까지 오르다 보니 차라리 60만원을 내기로 했다”고 말했다. 장씨가 금리 연 4.5%로 은행에서 전세자금 3억원을 빌리면 매달 내는 이자만 112만5000원이다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.세입자의 주거권리를 보호하기 위해 제정한 임대차2법(계약갱신청구권, 전·월세 상한제)이 시행 2년째를 맞이했지만 오히려 ‘주거 취약계층’만 양산하고 있다. 우리나라의 대표적인 주거 형태인 전세가 점점 줄어들고 월세 거래의 비중이 늘고 있다. 월세 비중이 급격히 늘면서 서민과 중산층의 주거 부담도 함께 늘어나고 있다. 매일 러닝머신 위를 달리듯 ‘하우징 트레드밀’(housing treadmill) 위에서 지치다 보니 주거 사다리를 오를 체력마저 상실하고 있다. 이러한 ‘전세의 월세화’는 더욱 확대할 전망이다. 전문가들은 정부의 적극적이고 과감한 주거안정정책이 시급한 시점이라고 주장한다.◇‘열 집 중 여섯 집’ 월세11일 KB국민은행 통계에 따르면 지난달 서울 월세지수는 102.8을 기록했다. 임대차법을 시행한 지난 2020년8월(91.4)보다 11.4포인트 상승했다. 월세 가격이 상승한 가장 큰 이유는 큰 폭으로 상승한 전셋값을 감당하지 못해 ‘울며 겨자 먹기’로 보증금 일부를 월세로 전환하거나 전세대출금리가 오르면서 월세를 선택하고 있어서다.박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “지난 6월 기준 서울 아파트 전·월세전환율이 3.19%인데 최근 은행권 전세대출금리가 평균 4%대”라며 “지난 2년간 아파트 전셋값이 평균 1억8600만원 상승했는데 세입자로서는 전세 대출을 받는 것보다 월세로 전환하는 게 낫다고 판단할 수 있다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]월세 거래량은 이미 전세 거래량을 앞질렀다. 국토교통부에 따르면 올해 5월 전국 주택 전·월세 거래(40만4036건) 중 월세 거래는 24만321건으로 59.4%를 차지했다. ‘열 집 중 여섯 집이 월세’라는 뜻이다. 이는 국토부 통계 집계 이래 가장 높은 수준이다. ‘전세의 월세화’ 속도가 빨라진 것은 지난 2020년 시행한 새 임대차법이 결정적이다. 전·월세상한제로 전셋값을 5% 넘게 올리지 못하게 되자 ‘4년(2+2년)치’ 상승분을 미리 올려 받으려는 집주인이 생겨나면서 전셋값이 뛰기 시작했다. 비싼 전셋값을 감당하기 어려워지자 대부분 세입자가 계약갱신청구권을 쓰고 2년 더 눌러앉으면서 전세 품귀 현상을 부추겨 다시 전셋값을 끌어올리는 악순환을 반복했다. 이러한 악순환 속에서 소득 수준이 낮은 2030세대나 저소득층 서민에게는 주거비 부담이 더 큰 타격으로 다가왔다. 김효선 NH농협은행 WM사업부 All100 자문센터 부동산 수석위원은 “월세화가 빠르게 진행하면서 임차인의 주거비 부담이 증가하고 있다”며 “특히 전·월세전환율은 통상 고가주택이나 아파트일수록 낮고 저가주택이나 원룸, 다가구 주택 등은 높게 나타나면서 상대적으로 주거 취약계층의 주거비 부담이 더 커질 수밖에 없다”고 설명했다.◇적극적이고 과감한 주거안정화 대책 필요국토교통부는 주거 안정화에 집중하기 위해 최근 ‘임대차시장 안정방안’을 내놨다. 전세 보증금 상승폭을 5% 이내로 설정한 ‘착한 임대인’에게 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 양도소득세 비과세 혜택을 주고 버팀목 전세 대출 한도 및 월세 세액공제를 확대하겠다는 내용이 골자다. 기획재정부도 내달 임대차법 개정을 앞두고 전문 연구기관에 ‘아파트 등록임대주택’과 ‘공공임대주택’ 등의 정책 내용을 의뢰했다. 전문가들은 정부가 근본적인 문제 해결을 위해 공공임대주택 공급과 주택바우처 확대와 같은 적극적이고 과감한 주거안정대책을 신속히 시행해야 한다고 지적한다.[그래픽=이데일리 이미나 기자] 박원갑 전문위원은 “이미 물량 앞에 장사 없다는 것은 다 알고 있다”며 “건설형 임대는 준공까지 시간이 소요되다 보니 꾸준히 공급하는 것이 중요하다”고 말했다.권순형 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “장기적으로 임대시장 안정화를 위해서는 장기 임대주택재고율을 확대해야 한다”며 “현재 장기임대주택 재고율이 8% 수준으로 전체 주택재고율의 6% 수준 밖에 안 된다. 경제협력개발기구(OECD) 평균에 도달하기 위해서는 10~15%가량 돼야 한다”고 말했다.이어 그는 “공공임대주택을 늘리는 것은 시간이 오래 걸리기 때문에 꾸준히 추진해야 한다”며 “근본적인 해결책을 마련하기 위해서는 장기임대주택물량을 확보해야 한다”고 덧붙였다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 정부 차원의 주택바우처 제도 확대 시행을 주문했다. 주택바우처는 현재 서울시 등 지자체에서 저소득층과 차상위계층의 주거 안정을 위해 월세의 일부를 지원하는 제도다. 고 원장은 “주택바우처는 정부가 집주인에게 직접 주면 악용할 소지가 줄어든다”며 “정부 차원에서 주택바우처 제도를 도입해 확대 운영할 필요가 있다”고 설명했다.

2022.07.12 I 하지나 기자

“1년새 월세 100만원 올랐다”…확 커진 주거비에 '렌트푸어' 전락
[이데일리 오희나 하지나 기자] 지난 1일 서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 84㎡는 보증금 5억원, 월세 225만원에 임대차 계약을 맺었다. 1년 전까지만 해도 같은 전용면적은 보증금 5억원, 월세 121만원에 계약을 체결했다. 임대차법(전월세상한제·계약갱신청구권제) 시행 2년째를 맞이했지만 임대차 시장은 ‘혼란’ 그 자체다. 전세는 줄고 가격은 폭등했다. 전세를 구하지 못한 세입자는 반전세와 월세로 빠르게 이동하고 있다. 기준 금리 인상에 따른 이자 부담까지 더해져 이른바 ‘렌트 푸어’(전세와 월세가 올라 대부분 소득을 지출하는 사람)로 급격히 전락하고 있다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]12일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균전세가는 지난 2020년7월 4억6458만원에서 지난 5월 6억3337만원으로 2년여만에 1억6879만원 올랐다. 지난 2018년 1월 4억3905만원에서 2020년6월까지 4억6224만원으로 2319만원 오르는데 그쳤던 전세가는 임대차2법 도입 후 36%가량 올랐다.이렇다 보니 ‘전세의 월세화’ 현상은 올 들어 더 빠르게 확산하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기 서울의 월세 거래량은 4만1587건으로 집계됐다. 역대 최대치다. 월세 가격도 상승세다. 한국부동산원에 따르면 지난 5월 전국의 월세 가격 상승 폭은 0.16%로 2019년12월 이후 30개월 연속 상승세를 이어갔다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “금리인상과 집값 고점인식 등으로 전세대출금리가 전·월세전환율보다 높은 상황이 이어지고 있다”며 “당분간 월세나 반전세가 늘어날 가능성이 크다”고 말했다.‘깡통 전세’도 임대차 시장을 흔드는 악재다. 전셋값이 크게 오른 상황에서 집값이 빠르게 하락한다면 ‘역전세난’이 확산할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면 올해 6월 말까지 발생한 전세보증금 반환보증 사고는 1595건, 금액으로는 3407억원으로 상반기 기준 역대 최대치를 기록했다. 전문가들은 양질의 공공임대주택 공급을 확대하고 정부 차원에서 주택바우처 제도를 도입해 확대 시행하는 등 적극적인 주거안정정책을 펼쳐야 한다고 지적한다.고종완 한국자산관리연구원장은 “선진국은 공공임대주택 비중을 늘려 임대차 시장 안정을 꾀하고 있고 젊은 층에 대한 주택바우처 제도와 생애최초주택구입 지원제도를 잘 갖춰놓았다”며 “세입자가 영원히 세입자로 남지 않고 내 집 마련 성장 사다리를 통해 주거 안정을 도모해야 한다”고 설명했다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구의 한 아파트 단지 내 공인중개업소에 아파트 시세표가 붙어 있다.

2022.07.12 I 오희나 기자

'마피'에 '할인분양'까지…수도권으로 불붙는 미분양 공포
[이데일리 오희나 기자] “현재 마피(마이너스 프리미엄·분양가보다 싸게 전매하는 것) 5000만원까지 나와 있다. 부동산 시장이 워낙 안 좋다 보니 전세가도 받쳐주지 않아 투자 목적으로 사들인 물건들이 초급매로 나오고 있지만 매매로 이어지진 않고 있다.”(대구 달서구 A부동산) “수도권 아파트 분양권을 가지고 있는데 2018년처럼 무피, 마피 사태가 올까 봐 걱정된다. 2025년 하반기 입주 시기에 한시적 전매기간이 있는데 그때까지 부동산 시장이 하락할 것 같아 속이 탄다.”(서울 서대문구 강 모 씨)서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. (사진=연합뉴스)◇‘청약 불패’ 시대 저물어 전국이 분양 경기 침체에 시달리고 있다. 비수도권 지역에서는 ‘마피’ 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 분양가보다 손해를 보더라도 물건을 빨리 처분하기 위해서다. 지방에서 시작한 ‘미분양 공포’는 수도권으로 빠르게 확산하고 있다. 지난해 ‘청약불패’와 달리 앞으로는 청약을 통해 돈을 버는 시대는 저물고 있다.미분양이 발생한 곳은 서울 강북구 수유동과 미아동, 구로구 개봉동 등 외곽 지역이지만 지방과 수도권에서 주로 발생했던 아파트 미분양이 서울까지 확산하고 있어 본격적인 부동산 하락장이 시작한 게 아니냐는 해석도 나온다.김인만 김인만 부동산연구소장은 “금리 인상으로 매매시장의 상승 모멘텀이 없다”며 “동탄, 송도 등 수도권 외곽부터 시작해 하방 압력을 받을 수 있다”고 말했다. 윤석열 정부 출범 후 재건축·재개발 기대감으로 올랐던 서울 용산과 강남 등 서울 주요 지역 아파트 가격도 상승세를 멈췄다. 전문가들은 최근 금리 인상 우려 등으로 매수세가 급격하게 줄어든 만큼 부동산 시장 정체기가 당분간 지속하리라 내다보고 있다.윤지해 부동산R114 연구원도 “작년까지만 해도 ‘묻지마 청약’이 이어졌는데 이제는 옥석가리기가 시작되면서 ‘선곰후당(먼저 고민되고 나중에 당첨)’으로 바뀌고 있다”고 설명했다.수도권에서는 미계약 물량이 해결하기 위해 할인분양에 나선 단지도 속출하고 있다. 한화 포레나 미아는 한 차례 무순위 청약을 진행했지만 아직도 물량이 남았다. 서울 구로구 ‘신영지웰 에스테이트 개봉역’은 지난 3월 1순위 청약에서 평균 22대1의 경쟁률을 보였지만 당첨자를 대상으로 한 정당계약에서는 전체의 약 28%에 해당하는 물량이 미계약됐다.◇미분양 이유 ‘복합적’…거래절벽 이어질 듯미계약·미분양 확산의 이유는 복합적이다. 주변 시세보다 가격 경쟁력이 없다고 판단하거나 부동산 가격 고점 인식에 금리인상 기조·대출 규제 영향 등으로 앞으로의 부동산 가치가 크게 떨어지리라 판단했기 때문으로 풀이된다. 국토교통부에 따르면 4월까지 미분양된 물량이 수도권은 2970가구, 지방에서는 2만4210가구에 달한다. 1년전 1589가구, 1만4209가구 대비 각각 1381가구, 1만1가구 이상 늘었다.작년 평균 125.2대 1에 달했던 청약경쟁률도 올해 들어서는 29.9대 1로 쪼그라들었다. 수도권의 청약경쟁률도 30.8대 1에서 13.6대 1로 감소했다. 서울부동산정보광장에 따르면 6월 분양권·입주권 거래량은 2건으로 집계됐다. 역대 최저 수준이다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 “거래절벽이 이어지면서 지방에서부터 시작한 가격하락이 수도권까지 이어지고 있다”며 “청약경쟁률이 낮아지고 미분양이 쌓이는 등 선행지표들이 하방을 가리키고 있어 부동산 침체 초기국면에 접어든 것으로 보인다”고 말했다. 전문가들은 당분간 이 같은 거래절벽이 이어질 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “기준금리 인상에 따른 이자 부담이 과거보다 커졌고 집값 고점 인식과 주택가격 정체로 주택구입과 관련한 수요자의 매수 심리를 더욱 위축시키고 있는 상황”이라며 “이에 따른 거래 순증을 기대하기는 제한적”이라고 말했다.여경희 부동산R114 수석연구원은 “금리 인상에 따른 이자 부담, 대출 규제, 집값 고점 인식과 하락 우려 등으로 매수타이밍을 지켜보는 분위기”라며 “이런 추세가 지속한다면 올해 이후 집값이 전반적으로 조정될 가능성이 있다”고 전망했다.[이데일리 이미나 기자]

2022.06.28 I 오희나 기자

이달 서울 분양권 거래 '2건'…아파트 이어 분양권도 ‘거래절벽’
[이데일리 오희나 기자] 서울의 분양권·입주권 거래량이 최저 수준을 이어가고 있다. 금리인상과 대출규제 등으로 부동산 거래절벽이 이어지는 가운데 분양권·입주권도 거래절벽이 깊어지고 있다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.27일 서울부동산정보광장에 따르면 6월 분양권·입주권 거래량은 2건으로 집계됐다. 역대 최저 수준이다. 올해 들어서도 아파트 분양권·입주권 거래량은 40건에 불과하다. 지난해 같은 기간(1~6월) 157건 거래된 것과 비교하면 25% 수준이다. 전국 분양권 거래량도 상황은 마찬가지다. 올 들어(1~4월) 전국에서 거래된 분양권 거래량은 1만1145건에 불과하다. 이는 작년 같은 기간 2만4972건 대비 반토막 수준이다.올해 부동산 매매시장의 거래절벽이 이어지는 가운데 분양권 거래 시장도 위축되는 양상이다. 업계에서는 이같이 분양권 거래시장이 위축된 이유로 전매제한을 꼽는다. 정부가 지난 2020년 9월 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역과 광역시 도시지역의 민간 택지 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기일까지로 연장하면서 거래가 줄어들기 시작했기 때문이다.서울 뿐 만 아니라 수도권 대부분 지역은 조정대상지역이어서 최대 3년간 전매제한을 적용받는다. 여기에 수도권 분양가상한제 대상 주택엔 거주의무기간을 최대 5년까지 적용한 것도 거래를 위축시킨 요인이다. 민간택지에서 분양가격이 인근 지역 주택매매 가격의 80% 미만이면 3년, 분양가격이 인근 지역 매매가의 80% 이상·100% 미만이면 2년 동안 의무거주해야 한다.전문가들은 당분간 이 같은 거래절벽이 이어질 것으로 보고 있다. 작년 하반기부터 대출 규제와 금리인상 등으로 부동산의 관망세가 짙어지면서 거래로 이어지지 않고 있기 때문이다. 특히 부동산 고점인식으로 분양권 가격이 크게 오른 상황에서 웃돈을 주고 사려는 사람도 적어졌다.여경희 부동산R114 연구원은 “서울은 작년과 올해 분양한 물량들이 많지 않아 거래할 수 있는 물건이 별로 없는 상황이다”며 “분양가상한제 적용 이후 분양한 물량은 대부분 전매제한 등이 걸려 있어 거래가 더 위축됐다”고 말했다.이어 “최근에는 아파트 고점 인식이 있고 분상제가 적용되면 분양가가 시세 대비 낮아지기 때문에 차라리 청약을 넣지 프리미엄을 주고 아파트를 사겠다는 수요가 적어졌다”고 설명했다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 “작년 하반기부터 거래 감소가 눈에 띄게 나타났기 때문에 올해 하반기부터 부동산 가격 하락으로 이어질 가능성이 높다”면서 “집값 고점인식과 금리인상 영향으로 거래절벽이 이어질 가능성이 크다”고 말했다.

2022.06.27 I 오희나 기자

尹정부, 규제완화·시장안정 두마리 토끼 잡을까
[이데일리 오희나 기자] 윤석열 정부가 출범한 가운데 1기 신도시, 재건축 규제완화 기대감으로 집값이 다시 들썩이고 있다. 윤 정부가 ‘규제완화’와 ‘시장안정’이라는 두마리 토끼를 잡을 수 있을지 관심이다. 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. (사진=연합뉴스)◇양도세 중과 한시 배제 ‘신호탄’…“규제 푼다”10일 윤석열 정부가 출범하면서 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제 조치가 시행된다. 주택을 2년 이상 보유하고 10일 이후 잔금을 치르거나 등기를 이전하는 다주택자는 중과세율을 적용받지 않고 최고 45% 기본 세율로 주택을 처분할 수 있다. 보유세 과세 기준일인 6월1일 전까지 처분하면 종합부동산세 등의 세부담도 줄어든다.시장에서는 새 정부가 다주택자 양도세 중과 한시 배제를 시작으로 부동산 세제개편과 재건축·재개발 활성화에 본격적으로 나설 것으로 보고 있다. 윤 정부는 양도세 중과 유예 이후 종부세 등 부동산 세제개편에 나선다는 계획이다. 여기에 1기 신도시 특별법을 제정해 공급을 확대하고 안전진단·재건축 초과이익 환수·분양가상한제 등 재건축 규제 3종 세트 완화를 통해 재건축을 활성화하겠다는 공약도 시장의 기대감을 키우고 있다. 다만 지난해 말부터 안정세를 보였던 집값이 지난 3월 대선 이후 들썩이고 있는 것은 새정부에 부담이다. 당장 집값을 안정시켜야 하는 정부로서는 속도조절에 나설 수밖에 없는 상황이다. 실제로 한국부동산원에 따르면 지난해 연말부터 내림세를 보였던 서울 아파트값은 이달 들어 0.01% 오르면서 다시 상승세로 돌아섰다. 특히 서초(0.05%), 강남(0.03%) 등 재건축 기대감이 높은 지역들을 중심으로 상승세가 이어지고 있다. 성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등 1기 신도시도 대선 이후 상승세가 심상치 않은 상황이다. ◇“집값 재상승 막으려면…세제·대출·공급 미세 조정 필요”전문가들은 부동산 경기가 장기 상승세를 이어가고 있는 상황에서 섣부르게 규제완화에 나섰다가는 꺼져가는 불씨를 재점화시킬 수 있다고 우려한다. 특히 여소야대 상황에서 주요 부동산 정책이 속도를 내지 못하고 갈등만 유발할 가능성이 크다. 초과이익환수제, 임대차3법 등 법률 개정이 필요한 규제들은 야당 협조 없이는 불가능하기 때문에 자칫 기대감만 키우고 용두사미가 될 가능성도 배제할 수 없다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “윤석열 정부의 규제완화는 시장의 흐름과 엇박자를 내는 형국이다. 부동산 경기가 장기 상승하고 있는 상황에서 규제완화를 하면 상승폭과 강도가 세질 수 있다”면서 “자칫 하락안정되기보다 재상승할 우려가 있다”고 지적했다. 그러면서 “지역·시기·이주계획 등 연차별 실행공급계획을 세워 예측가능성이 높이고 집값을 자극하지 않도록 순환 개발에 나서야 한다”고 강조했다.김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “새 정부의 부동산 관련 정책이 모두 규제완화의 방향성을 갖고 있지만 현실적으로 당장 여소야대 국회를 감안하면 실현이 가능한 부분이 거의 없고 집값만 자극할 우려가 있다”고 우려했다. 단기적으로 오를 가능성이 있지만 세제·대출·공급 측면에서 국소적으로 접근하면 집값도 안정시키면서 공급 확대와 수요 진작을 노릴 수 있을 것이라는 의견도 나온다. 과도한 상승과 하락을 막으려면 ‘운용의 묘’를 살려야 한다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “도심 공급을 늘리기 위해서는 정비사업 규제완화를 하지 않을 수 없는 상황”이라며 “단기적으로 가격이 불안정해질 수 있지만 가격이 움직인다고 다시 막아버리면 이전 정부와 같은 결과를 야기할 것”이라고 경고했다. 이어 “다주택자들의 퇴로를 열어주자 매물이 증가했듯이 시장이 원하는 방향으로 규제를 완화하면서 균형을 맞춰야 한다”면서 “예를 들어 LTV를 풀되 다주택자 규제는 유지하고 DSR 선별을 한다든지, 정비사업 규제를 풀되 조합원의 수익을 어느 정도 보장하면서 적정선에서 환수 조치를 취하는 등 미세 조정이 필요하다”고 말했다.

2022.05.10 I 오희나 기자

임대차3법 보완 시급한데..정치권 신경전에 혼란만 가중
[이데일리 하지나 기자] 임대차3법 개편을 놓고 대통령직인수위와 국회 다수당인 더불어민주당이 충돌하면서 임대차 시장의 대혼란이 예고되고 있다. 시장에서는 올해 7월 전세시장이 또 한차례 출렁일 수 있다는 우려의 목소리가 크다. 서둘러 입법 보완이 필요한 시점에서 애꿎은 서민들만 또다시 피해를 볼 수 있다는 지적이다. ◇이중가격·월세화 가속화 논란대통령직인수위는 최근 임대차3법 개편을 공식화했다. 축소부터 폐지까지 모두 고려해 검토하겠다는 입장이다. 이에 더불어민주당은 입대차3법을 오히려 강화하는 법안으로 맞불을 놓았다. 신규 계약 때도 전월세 상한제를 적용하거나 인근 시세를 반영하는 비교가격제를 도입하는 방안이 유력하다. 양측 모두 임대차3법(전월세상한제·계약갱신청구권·임대차신고제)의 문제점을 인지했지만 대응 방식은 정반대인 셈이다. 그동안 임대차3법이 시행되면서 많은 논란이 제기됐다. 같은 단지내에서 갱신계약과 신규계약간 전세가격 차가 크게 벌어지면서 이중가격으로 시장 왜곡을 불러 일으켰고, 집주인과 세입자 사이의 분쟁 사례도 속출했다. 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습(사진=연합뉴스)집주인들의 전세 기피 현상과 금리인상·대출규제가 맞물리면서 월세 전환도 급증했다. 지난해 서울 아파트 월세 거래량은 7만건을 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세를 낀 아파트 임대차 거래량(준전세, 준월세)은 총 7만3566건으로 집계됐다. 이는 전년도의 거래량(6만916건)을 넘어섰다. 임대차 거래에서 월세 낀 계약이 차지하는 비중도 37.6%로 역대 가장 높은 수준을 기록했다. ◇7월 전세시장 불안..임대차3법 보완 시급시장에서는 정치권 신경전으로 임대차3법 보완 시기를 놓칠 경우 전세시장 불안을 더 키울 수 있다고 우려한다. 당장 7월 계약갱신청구권제도를 도입한 지 2년째가 되면서 계약갱신이 만료된 매물이 신규 시장에 나온다. 매물이 쏟아지면서 전셋값이 떨어질 수 있다는 의견도 있지만 계약갱신을 고려한 집주인들이 전세 호가를 더 높일 것이라는 의견도 나온다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “서로 대립각을 세울 것이 아니라 현재 임대차3법 문제가 무엇인지 근본적인 고민을 해야 한다”면서 “고래 싸움에 새우등 터지는 것은 세입자”라고 말했다. 특히 전월세 가격 상승은 임대차 시장에 머물러 있던 무주택자들의 불안 심리를 자극해 매매 시장에도 영향을 미칠 수 있다. 다만 임대차3법을 아예 폐지하는 것에 대해선 부정적으로 보는 시각이 우세하다. 가까스로 제도 안착을 하고 있는데 또다시 시장의 혼란을 가중시킬 수 있다는 이유에서다. 일각에서는 부작용이 제도 정착 과정에서 흔히 나오는 과도기적 현상이라고 분석하기도 한다. 지난 1989년 임대차기간을 1년에서 2년으로 늘린 주택임대차보호법 개정 당시에도 일시적으로 전셋값이 급상승했다. KB부동산 시계열자료를 살펴보면 1989년, 1990년 전국 아파트 전셋값은 22.31%, 20.91% 올랐다. 민주당의 임대차3법 강화 법안 역시 지나친 시장 개입이라는 비판의 목소리가 높다. 신규계약 상한제의 경우 자칫 민간임대차시장이 더욱 위축되는 등 더 큰 부작용을 야기할 수 있다고 내다봤다. ◇임대인 당근책 필요..임사자등록제 재검토해야 전문가들은 시장에서 자발적으로 계약갱신을 이끌어야 한다고 조언한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “우리나라 전세 평균 거주 기간은 3.7년이다. 선진국은 6년으로 4년이 긴 시간은 아니다”면서도 “다만 보유세를 깍아준다든지 집주인 희생에 대한 경제적 보상을 해주는 것은 필요하다”고 말했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “올해 3분기부터 다시 전월세시장이 불안해질 수 있다”면서 “상생임대인 제도(직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올리면 집주인이 직접 살지 않아도 양도소득세 과세를 위한 실거주 기간을 산정할 때 1년을 추가로 인정해주는 제도)를 확대 적용해 임대차 3법 부작용을 보완해야 한다”고 강조했다. 이와 관련해서 민간임대사업자 제도도 함께 들여다 볼 필요가 있다. 문재인 정부는 지난 2017년 임대사업자 등록을 장려하면서 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택을 제공했으나 이듬해 관련 혜택을 없애고 2020년에는 단기임대(4년)와 아파트 장기임대(8년)제도를 폐지했다. 현재 인수위는 등록 임대사업자 제도 부활을 검토하고 있다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “앞서 지나친 인센티브가 논란이 됐기 때문에 결국 어느 정도의 혜택을 부여하는지가 관건이 될 것”이라면서 “민간임대사업자 제도가 활성화되면 계약갱신과 전셋값 급등 우려는 자연스럽게 해소될 수 있다”고 말했다.

2022.04.03 I 하지나 기자

"무주택자는 적극 청약, 다주택자는 똘똘한 한 채로"
[이데일리 박종화 기자] 전문가들은 윤석열 시대 ‘내 집 마련’ 전략으로 무주택자에게 적극적인 청약을 권했다. 윤석열 대통령 당선인이 앞서 적극적인 주택 공급 확대를 공약했기 때문이다. 다주택자라면 양도소득세 중과 유예를 활용해 ‘똘똘한 한 채’를 남겨야 한다는 게 전문가들 조언이다.서울 시내 한 공인중개사무소에 아파트 시세표가 붙어 있다.(사진=뉴시스)21일 이데일리 취재에 따르면 전문가들은 무주택자들에게 여전히 집을 살 것을 권유했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 윤석열 시대를 맞는 무주택자에게 “청약 경쟁률이 지난해만 못하다. 청약 점수만 충분하다면 신축 주택 청약을 받는 게 가장 유리한 전략”이라고 권했다. 고종완 한국자산관리원장은 “대중교통망을 갖춘 지역에서 공급되는 분양 물량을 준비하고 공략하는 전략이 여전히 바람직하다”고 조언했다.부동산 시장에선 내년 이후 분양 물량이 지속해서 늘어날 것이란 전망이 짙다. 문재인 정부 시절 추진했던 주거 복지 로드맵이나 3기 신도시 계획에 따른 주택 공급이 가시화하고 있어서다. 여기에 윤 당선인도 임기 중 주택 250만가구 공급을 공약한 바 있다.청약 점수가 부족한 무주택자는 대출 규제 완화를 활용하는 것도 방안이다. 윤 당선인이 지역에 상관 없이 주택담보대출 담보인정비율(LTV·대출 한도÷담보 가치)을 70%, 생애 최초 구매 구매자에겐 80%까지 높이겠다고 공약했기 때문이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “무작정 청약을 기다리는 건 경쟁이 너무 치열하고 가점을 감안하면 당첨이 쉽지 않다. 원하는 지역에서 원하는 주택이 분양한다는 보장이 없다”며 대출을 활용한 주택 구매를 권유했다. 김효선 위원도 “청약 가점이 낮다면 입지가 좋은 구축 주택을 매수하거나 전매 가능한 신축 아파트 분양권을 사는 것도 내 집 마련 방법”이 될 수 있다고 했다.다주택자는 윤 당선인이 공약한 양도세 중과 한시 유예를 시행될 때를 노려 출구 전략을 마련해야 한다는 조언이 다수였다. 다주택자 보유세 경감이 쉽지 않으리란 이유에서다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “윤석열 정부가 양도세 중과 한시적 유예 공약을 내세운 만큼 그 정책 시행 시기에 맞춰서 매도 전략을 짜되 양도세 부담이 덜한 비선호단지부터 매도할 필요가 있다”고 했다. 반면 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “2주택자는 한 채 팔고 나면 다시 2주택 하기가 너무 어려워서 그냥 홀딩(계속 보유) 전략으로 가는 게 맞다”고 했다.1주택자에 대해선 상급지 ‘갈아타기’를 노려야 한다는 게 중론이었다. 고종완 원장은 “관망만 하는 게 답은 아니다. 완만하게 상승할 때가 갈아타기 적기”라며 “빌라에서 아파트로, 좁은 집에서 넓은 집으로 옮겨타야 한다”고 했다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)도 “매수세가 한계에 달해서 위축되고 있다 보니 지금이 조금 더 좋은 집으로 갈아탈 수 있는 타이밍”이라고 조언했다.

2022.03.21 I 박종화 기자

"올해 집값 오른다"..재건축·재개발 시장이 상승 주도
[이데일리 신수정 기자] 부동산 시장 전문가들이 정권이 바뀐 후 올해 주택가격이 우상향할 것으로 전망했다. 공급확대가 현실화 되지 못한 상황에서 민간 정비사업 진행에 대한 기대감이 재건축 단지 몸값을 높이면서다. [이데일리 김정훈 기자]◇“주택 공급 아직 부족해… 매매가격 상승”이데일리가 부동산 전문가 10인에게 시장 전망을 설문한 결과 주택 매매가격 상승에 무게추가 쏠렸다. 새정부의 규제 완화에 따른 시장 기대감 상승과 공급부족 상황이 지속되고 있다는 점이 주요 요인이다. 현 정부에서 내놓은 GTX(수도권광역철도) 등 교통 호재도 상승 요인으로 꼽혔다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “윤석열 대통령 당선인의 공약에 따라 세법이나 재건축 규제 등이 수정될 여지가 있고, GTX와 같은 주요 교통개발호재도 상존하고 있다”며 “반면 주택공급대책이 단기간에 완성되기 어렵기 때문에 집값 상승을 뒷받침할 가능성이 높다”고 설명했다.고종완 한국자산관리연구원장은 “규제 완화에 따라 재건축발 집값 상승이 광범위하게 확산될 가능성이 높아 보인다”며 “다만 지역별 편차가 있어 수도권은 강보합세를 띄고 지방은 보합 수준에서 마무리 될 것”이라고 분석했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “세금과 대출규제 풀릴 것으로 보이는 하반기부터 본격적으로 매매값 상승세가 나타날 것”이라고 봤다. 부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “주택공급이 이뤄지지 않고 있기 때문에 매매가격은 우상향할 것”이라며 “다만 아직까지 규제가 지속되는데다 매수심리가 위축돼 기울기는 완만할 것으로 보인다”고 전망했다.집값 상승이 단기간에 그칠 것이란 전망도 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구위원은 “현재는 공급부족 문제로 의해 시장 안정화가 어려운 것은 사실”이라며 “여기에 임대차 3법에 맞물린 전월세 시장 불안감에 재건축 재개발 이슈와 GTX·신도시 개발 이슈가 맞물리면서 단기적인 집값 상승은 감내해야 할 것으로 보인다”고 밝혔다.더 나아가 단기 상승 후 곧 하락장이 올 것이란 예측도 나왔다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “초저금리에 따른 풍부한 유동성에 규제 완화 심리가 만나 단기적으로 급등할 순 있겠지만 오래가진 못하 것”이라며 “대구와 대전은 이미 대세 하락이 시작됐고 부산은 올 가을이나 내년부터 대세 하락이 시작될 것으로 보인다”고 분석했다.양지영 양지영R&C 연구소 소장은 “현재 주택가격이 폭등했고 역대 최장 상승세를 이어가고 있는 상황에서 규제 완화 정책이 속도감 있게 진행되긴 어려워 집값은 점진적으로 하락세를 나타낼 것”이라며 “원자재 가격 급등, 물가불안 등에 따른 금리인상기에서 주택매입수요도 한계가 크다”고 설명했다.◇“규제완화 기조 따라 유망지역은 정비사업지”상승을 예측한 대다수 부동산 전문가들이 꼽은 유망지역은 재건축·재개발 사업지다. 윤석열 대통령 당선인이 민간 정비사업 확대를 통한 주택공급을 공약으로 내놓은 만큼 사업 속도가 빨라지면서 몸값을 높일 것이란 분석이다. 특히 재건축 연한이 도래한 서울 강남과 노원, 목동을 비롯해 1기 신도시에 대한 관심이 쏠릴 것으로 분석된다. 앞서 윤 당선인은 부동산 공약으로 취득세·양도세·종부세 전방위적 세제 완화를 내놨으며 안전진단·분상제·재초환 완화에 대한 의지도 내비친 바 있다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “서울은 건축연한 30년 이상 건물이 모여있는 강남, 노원, 목동 지역은 사업속도가 빨라지면서 단계적으로 몸값이 높아질 것”이라며 “규제가 완화되면 매물이 줄어들면서 가격 상승이 일어나 신고가가 나올 수밖에 없을 것”이라고 전망했다.함영진 직방 데이터 랩장은 “500% 용적률 상향과 재건축 초과이익 환수제 완화, 안전진단 완화 등이 재건축 사업에 대한 기대감을 키우고 있는데다 1기 신도시 리모델링에 대한 규제 완화 공약도 내놓은 바 있어서 전망이 밝은 상황”이라고 설명했다.다만 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 규제 완화의 현실성을 고려할 필요가 있다고 지적했다. 김 소장은 “규제를 완화하느냐 못하느냐에 따라 사업성은 하늘과 땅 차이로 갈린다”며 “현재 여소야대 국회 구도에서 새 정부가 속도감있게 규제를 풀 수 있을지는 미지수”라고 우려 섞인 전망을 내놨다.

2022.03.21 I 신수정 기자

하락하던 집값 반등할까…전문가 10명 중 6명 “오른다”
[이데일리 오희나 기자] 윤석열 시대, 부동산 전문가들은 올해 부동산 가격이 올라갈 것으로 전망했다. 윤 당선인이 재건축·재개발, 주택대출, 세제 개편 등 대규모 규제 완화를 예고하면서 집값 랠리가 다시 이어질 가능성이 있다는 분석이다. [이데일리 김정훈 기자]21일 이데일리가 부동산 전문가 10명에게 설문조사한 결과 6명이 부동산 가격이 상승할 것이라고 전망했다. 집값 상승 요인으로는 재건축·재개발 규제 완화를 중심으로 한 정책 변화(6명)를 꼽았다. 수요 대비 공급물량이 부족하다는 의견도 나왔다. 고종완 한국자산관리원장은 “재건축 안전진단, 초과이익환수제, 분양가상한제 3종 세트가 완화되고 세제개편, 용적률 상향도 거론되고 있다”면서 여기에 “서울시의 층고제한 폐지가 더해지면서 상승요인이 더 많은 게 사실”이라고 말했다. 특히 공급량이 부족한 가운데 대출규제 완화로 수요가 증가하면 수급 불균형이 심화될 수 있다고 예상했다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정물량은 31만9347가구로 지난 5년(2017~2021년) 평균 38만5991가구에 비해 7만가구 이상 적다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “GTX, 도심정비사업, 3기 신도시 등 개발호재가 집값을 뒷받침할 것”이라며 “주택공급대책이 단기간에 완성되기 어렵다는 점을 감안하면 오히려 집값 하락요인을 찾기 어렵다”고 말했다. 다만 상승을 전망한 전문가들도 상승세가 지속되진 않을 것이라고 예측했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “단기간에는 규제완화 기대감으로 가격이 오르겠지만 공급이 본격화되면 가격이 안정화될 것”이라고 전망했다. 응답자 가운데 2명은 약보합세를 보일 것으로 내다봤고 2명은 하락할 것으로 예상했다. 집값이 오를 대로 올랐기 때문에 이를 받쳐줄 수요가 부족하다는 해석이다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “정책 기대감으로 약간의 반등은 가능할 것”이라며 “대세 상승으로 가려면 규제완화 정책이 실제 이행되느냐가 중요하지만 막상 쉽지 않을 것 같다. 허니문 기간이 끝나면 약보합세로 돌아설 것”이라고 내다봤다. 양지영 양지영R&C연구소장도 “부동산 가격이 폭등하고 역대 최장 상승세를 이어가고 있는데 속도감 있게 규제 완화할 상황은 아니다”면서 “원자재 가격 급등, 물가 불안 등에 따른 금리인상기에서 주택 매입수요도 한계가 크다”고 지적했다. 이어 “당장은 기대감으로 호가가 크게 오르고 있지만 오래가기는 어렵다”고 판단했다.

2022.03.21 I 오희나 기자

정부 "집값 떨어졌다" 민간조사기관 "안내렸다"..시장엔 혼란만
[이데일리 오희나 기자] 거래절벽이 이어지고 있는 가운데 부동산 시세 조사기관들이 엇갈린 통계를 내놓고 있어 혼란이 가중되고 있다. 정부 조사기관은 아파트값이 하락하고 있다는 통계를 발표하고 있지만 민간 조사기관 통계는 오히려 올라가고 있다. 정부가 정부조사기관 통계를 근거로 집값이 하향국면이라고 강조하고 있지만 실제 상황은 다를 수 있어 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 우려가 나온다. 서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습 (사진=연합뉴스)8일 국토교통부 산하 한국부동산원의 주간 아파트매매가격동향에 따르면 지난주 서울 아파트값 변동률은 -0.03%였다. 하지만 민간 조사기관인 KB국민은행은 같은 기간 서울 아파트값이 0.01% 상승한 것으로 발표했고 부동산R114는 서울 아파트값이 전주대비 0.02% 올랐다고 집계했다. 연초 이후로도 공공기관과 민간기관의 통계가 엇갈렸다. 부동산원에 따르면 올해 서울 아파트값 누적 변동률은 -0.04%다. 1월 넷째주부터 하락 반전했고 6주 연속 하락세를 이어갔다. 반면 같은 기간 KB부동산 누적 변동률은 0.2%로 나타났고 부동산R114 또한 연초 이후 0.1% 올랐다. 올해 서울 아파트값이 하락한 적이 없다는 얘기다. 이처럼 공공과 민간기관의 통계 편차가 나타나는 것은 조사방식에서 차이를 보이기 때문이다. 부동산원과 KB부동산의 주간 아파트값 변동률은 표본조사방식이다. 부동산원은 3만2000가구를 대상으로 전문조사자가 거래가능가격을 산출하고, KB부동산은 3만6000가구 표본 주택에 대해 공인중개사가 호가를 입력하는 방식으로 조사가 이뤄진다. 부동산R114는 시가총액의 변동률을 반영한다. 서울에서 임대아파트와 세대수가 적은 아파트를 제외한 128만 가구의 개별 가격 총합을 산출해 변동을 나타낸다. 문제는 공공과 민간의 통계가 서로 엇갈리는 가운데 정부가 공공 통계만을 근거로 정책을 만들고 있다는 점이다. 자칫 잘못된 판단과 정책이 나올 수 있다는 우려가 나온다. 실제로 정부는 부동산원 통계를 근거로 서울 아파트값이 ‘변곡점을 지나 추세적 하향 국면’에 접어들었다고 진단한다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “부동산원 통계가 지난해 개선된 이후 이전보다 보수적으로 수치가 집계되는 것 같다”면서 “정부가 발표하는 집계다 보니 공신력 때문에 인용하고 있지만 시장에서 체감하는 것과 편차가 있어 시황을 볼땐 민간기관 통계와 섞어서 보고 있다”고 말했다. 앞서 지난해 7월 부동산원은 통계에 대한 신뢰도 논란이 일면서 표본주택수를 대폭 늘린 바 있다. 또 관마다 통계 차이가 발생하면서 시장에 혼란이 가중되고 있다는 지적도 나온다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “시장은 하나인데 시장 조사기관마다 통계가 다르게 나오니 시장에 혼선을 줄 수 있다”고 지적하며 “정책 결정의 시발점이자 의사결정의 기준이 되는 부동산 통계마저 제대로 제시하지 못해 정책 불신을 초래하고 있다”고 강조했다. 이에 대해 부동산원 관계자는 “우리가 보유한 표본으로 판단하는 시장을 통계에 정확히 반영하고 있다고 보고 있다”면서 “민간 통계는 대출 등이 연결돼 있어 약세장에서는 반영이 어려운 측면이 있다. 통계 차이가 유의미한 수준이 아니고 표본구성이나 조사방식에 따라 그 정도는 발생할 수 있다”고 말했다.

2022.03.08 I 오희나 기자

거래절벽에 집값·전세가 동반 하락…깡통전세 우려
[이데일리 오희나 기자] 최근 아파트 매매가격과 전세가격 동반 하락이 나타나면서 ‘깡통전세’ 우려가 높아지고 있다. 거래절벽으로 집이 팔리지 않는 상황에서 매매가격이 하락하면서 매매가와 전세가의 역전현상이 나타날 가능성도 배제할수 없다. [이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 강북 아파트 단지.◇아파트·전세 가격 동반 하락…깡통전세 주의보22일 한국부동산원 자료에 따르면 14일 기준 한주간 서울의 아파트매매가격은 0.02% 하락하며 낙폭을 확대했다. 전세가격 또한 0.02%에서 0.03%로 낙폭을 확대했다. 매매가격과 전세가격이 동반 하락하면서 깡통전세 우려가 가중되는 모습이다. 매매가격이 하락하면 집주인이 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 또한 전세가격이 하락하면 집주인이 세입자를 구해도 전세금 차익을 마련하기 어려운 경우도 발생할 수 있다. 당장 전세금을 돌려줄 수 없는 집주인이 집을 담보로 대출을 받으면 새로운 전세 세입자에게 깡통전세 부담이 전가될 수 있는 가능성을 높이는 악순환이 이어질 수 있다는 것이다. 실제로 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 강서구 방화동 경동팰리스 12.22㎡는 지난해 12월 9600만원에 매매거래가 이뤄졌는데 같은해 11월 1억원에 전세계약이 체결됐다. 양천구 신정동 경동미르웰 14.02㎡는 지난달 1억3500만원에 거래가 이뤄졌는데 지난해 11월에는 1억4000만원에 전세계약이 체결됐다. 강북구 수유동 수유역하이씨티 12㎡도 지난해 12월 9000만원에 매매가 됐는데 지난달 1억500에 전세거래가 이뤄졌다. 전세가율이 80% 이상인 곳도 있다. 은평구 대조동 북한산포레스트 19.08㎡는 지난 1월 2억7500만원에 매매가 이뤄졌는데 지난해 12월 2억4000만원에 전세계약이 체결됐다. 전세가율이 87% 수준에 달한다. 강남 대치동 선릉역대우아이빌 28.34㎡도 지난해 11월 2억5000만원에 매매가 됐는데 지난해 12월 2억4000만원에 전세계약이 체결됐다. 전세가율이 96%에 달한다. ◇갭투자 나섰던 2030세대…옥석거리기 필요 전문가들은 대출규제가 지속되고 금리 인상 기조가 이어지면 깡통전세가 나타날 가능성이 높아 주의해야 한다고 입을 모은다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대출규제와 금리인상으로 깡통전세가 나타날 가능성이 점점 더 커질 것”이라며 “집을 내놔도 팔리지 않는 상황에서 집값이 하락하고 전세금을 빼주지 못하는 악순환이 되풀이될수 있다”고 말했다. 특히 최근 몇년새 중저가 아파트나 빌라, 오피스텔 거래량이 증가한 가운데 갭투자로 투자에 나섰던 집주인의 경우 부동산 하락기에 문제가 될 수 있다고 지적한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “부동산 하락기에는 서울 외곽부터, 비아파트 가격이 먼저 하락한다”면서 “지난해 부동산 가격이 급등하면서 2030세대들이 아파트 대체용으로 중저가 빌라·주거용 오피스텔을 집중 매입하는 경우가 많았는데 뒤늦게 추격매수에 나섰던 집주인과 세입자는 지금 같은 시기에 어려울 수 있다”고 말했다. 특히 “매매가와 전세가가 차이가 크지 않은 지역에서는 갭투자가 늘어났다”면서 “똘똘한 한채 쏠림 현상이 가속화되면서 수요가 부족한 지역의 빌라·오피스텔 가격이 먼저 내릴 수 있어 옥석가리기가 필요하다”고 강조했다.

2022.02.22 I 오희나 기자