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- 상반기 관망세 속 '양극화' 심화..."똘똘한 한채 집중"
- [이데일리 신수정 기자] 올해 부동산 시장은 대출규제와 금리인상에도 불구하고 여전히 우상향할 것이라는 전망에 힘이 실린다. 최근 집값 급등 피로감과 수요가 억제되면서 부동산 가격이 소폭 조정될 수 있지만, 추세하락으로 이어지기 어렵다는 분석이다. 특히 현금 부자 등 자금 여력이 충분한 수요자들만 매매시장에 몰리는데다 다주택자 규제까지 겹쳐 지역별, 상품별 양극화가 심화될 것으로 전망된다. 이에 거래절벽 속 관망세가 짙어지면서도 일부 지역에서는 신고가가 계속 나타날 수 있다고 전망했다. [김정훈 기자]◇금리인상·가격상승 부담감에 거래절벽 심화…양극화 지속할 듯이데일리가 부동산 전문가 10인을 대상으로 ‘주택시장 전망’을 설문한 결과 대다수 상반기까지 집값 상승세 둔화가 이어질 것으로 예상했다. 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 반영돼 담보 대출금 규모가 대폭 줄어든데다 금리 인상에 따른 이자 부담이 커지면서 거래에 나서지 못하는 상황이 계속될 전망이기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상은 채무 상환 부담을 증가시키고 수요자의 위험 선호 약화로 이어져 결국 부동산 구매수요 관망과 거래량 감소로 나타날 수 있다”면서 “이는 오히려 주택시장 양극화를 극대화 시킬 것”이라고 내다봤다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “작년 중저가 실수요 시장에서 거래가 급감하고 상승세 둔화 또는 하락 거래까지 나오고 있는데, 이는 대출 규제와 금리 인상 영향을 받아 관망세로 돌아선 것”이라면서 “짧게는 대통령 선거가 있는 3월 이후, 길게는 6월 지방선거까지 관망세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 다만 최근 거래절벽과 상승세 둔화 움직임이 부동산 시장 하락으로 이어지기는 어렵다는 지적이다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “오는 7월 계약갱신 청구권의 한 주기가 끝나는 시점에선 상황이 달라질 수 있다”며 “불안한 전세시장이 매매가격을 밀어 올릴 가능성이 있다”고 설명했다.김제경 투미 부동산 소장은 “대선 전후로 집값 상승세 둔화 분위기가 전환될 것”이라면서 “차기 정권의 부동산 정책 방향에 영향을 받을 것으로 예상되는데 종부세 과세기준일인 6월 1일 기준으로 매도세가 커질 수는 있다”고 전망했다. 윤지해 부동산 R114 수석연구원은 “급매물이 거래돼 거래가 하락하는 것처럼 보이지만 대선 이후 지금과 같은 상황이 추세화하기 어려울 것으로 본다”고 설명했다. [이데일리 방인권 기자] 송파구의 아파트 단지 모습.시장 양극화는 더욱 심화할 전망이다. 다주택자에 대한 규제가 이어지면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 쏠릴 것으로 예상되기 때문이다. 특히 강남과 그 외의 지역, 수도권과 지방 등에 따라 양극화가 뚜렷해질 것으로 예상된다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “혼란기에는 강남, 그리고 상품으로는 새 아파트나 재건축될만한 아파트에 수요가 몰린다”며 “강남은 덜 내리고, 다음에 더 오를 것이라는 학습효과가 있다. 또 강남 부동산 투자자들은 애시당초 대출에 영향이 없어 금리 인상에 둔감한 편”이라고 설명했다. 이상우 인베이드 투자자문 대표는 “최근 거래절벽현상은 인기지역의 매도의뢰가 없고 비인기지역은 매수의뢰가 없기 때문이다”며 “‘똘똘한 한 채’라는 시장이 만들어진 탓”이라고 진단했다. 이동현 하나은행 부동산센터장은 “시장 조정기에 거래 양극화 현상이 뚜렷하게 나타난다”며 “공급이 많은 지역이나 서울과의 접근성이 떨어진 곳들이 먼저 영향을 받게 될 것”이라고 분석했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대출 요인이 많이 작용한 상황인데다 거래 비수기라는 점도 감안해야 한다”며 “지금 모든 지역이 다 하락하는 게 아니고 어느 지역에선 신고가가 계속 나오고 있다”고 지적했다. ◇마이너스 프리미엄·상승폭 축소에 ‘변곡점’ 지적도일각에선 웃돈 거래가 사라지고 실거래가가 하락하는 장면을 두고 집값 변곡점의 전조 증상이라고 분석했다. 최근 오피스텔 분양권 시장에선 마이너스 프리미엄이 심심찮게 나타나고 있다. ‘묻지마 투자’나 ‘영끌 투자’에는 주의가 요구되는 이유이다. 실제 인천 서구 ‘청라리베라움더레이크플러스’는 최근 분양가 대비 1500만원 낮춘 매물이 시장에 나왔다. 인근 ‘루원시티 1차 SK리더스뷰’ 오피스텔 분양권도 마이너스 프리미엄이 최대 2000만원까지 형성돼 있다. 경기 안산시 ‘힐스테이트 안산중앙역’의 경우, 지난 13일 기준 네이버 부동산에 52개의 분양권 매물이 등록돼 있는데 이 중 절반인 25개가 마이너스 프리미엄·무프리미엄 물건이다. 분양가보다 낮은 물건의 경우, 마이너스 프리미엄이 최대 500만원까지 형성돼 있다. 주택시장도 주춤하는 분위기다. 한국부동산원이 발표한 1월2주차 주간 아파트가격동향을 보면 서울 집값은 0.02% 올라 전주(0.03%)보다 상승폭이 축소했다. 자치구별로 성북(-0.01%)·노원(-0.01%)·은평구(-0.01%)는 하락했고 마포·강북·도봉구는 보합 전환되기도 했다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “마이너스 프리미엄과 하락실거래가 출현이 늘어나면서 변곡점은 찾아왔다고 보인다”며 “올해 중순이나 내년 초반에는 본격적으로 하락세 시작될 것으로 보이며 경기, 인천, 대전, 대구 등에서 먼저 시작할 수 있다”고 설명했다.
- 한달새 1억 '뚝'…전셋값 하락, 집값 하락으로 이어질까
- [이데일리 오희나 기자] 정부의 대출 규제와 금리인상 등으로 일부 수도권 아파트 가격이 하락세로 접어든 가운데 전세 가격 하락이 집값 향방을 가를 변수로 떠오르고 있다. 전세 가격 둔화로 갭투자로 집을 사려는 사람들이 줄어들면서 집값 하락을 견인할지 관심이다. [이데일리 김태형 기자] 서울 롯데월드타워에서 바라본 잠실 아파트 밀집지역.◇마래푸·은마 등 서울 일부 아파트 전셋가 ‘하락’ 이어져10일 부동산R114에 따르면 1월 첫째 주 서울 아파트 전셋값 변동률은 0.00%로 보합세를 기록했다. 지난 2019년 6월 말(0.00%) 이후 주간 기준 가장 낮은 변동률이다. 특히 가격 하락 지역이 점차 늘고 있다. 광진구(-0.06%), 관악구(-0.06%), 동작구(-0.05%), 양천구(-0.02%), 노원구(-0.02%), 성북구(-0.01%), 강남구(-0.01%) 등 7개 자치구가 하락했다. 오른 곳은 서대문구(0.14%), 구로구(0.06%), 마포구(0.03%), 서초구(0.03%), 송파구(0.01%) 등 5개 자치구에 머물렀다. 최근 2년새 임대차 3법 시행으로 전셋값이 급등한 데다 전세자금 대출 규제에 따라 신규로 전세를 얻으려는 이동 수요가 줄어들면서 매물이 쌓이는 경우가 증가하고 있기 때문으로 풀이된다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 2단지 전용 84.6㎡는 지난해 9월 11억5000만원까지 전세 거래가 이뤄졌으나 지난달에는 10억5000만원으로 1억원 떨어진 금액에 계약이 이뤄졌다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡도 지난해 10월 최고 11억원에 전세계약이 이뤄졌는데 12월 들어 최고 10억원에 1건이 거래된 것 외에는 대부분 7억5000만∼9억원대에 신규 거래가 이뤄졌다. 학군 수요가 많은 양천구 목동 신시가지 일대도 마찬가지다. 신시가지 7단지 전용 66.6㎡는 지난해 11월 8억7000만원에 전세 거래가 이뤄졌지만 12월 8억원 정도로 내려왔고 신시가지 3단지 전용 64.98㎡도 지난해 11월 7억5000만원에 거래됐으나 지난달엔 7억2000만원으로 하락했다.◇‘입주 폭탄’ 송파 잠실 일대 하락 가팔라…“구축 하락 이어질수도”지난해말부터 대규모 입주 물량이 쏟아졌던 송파 잠실 일대는 전세 가격 하락이 가파르다. 송파구 잠실 잠실엘스 전용 84.88㎡는 지난해 10월 15억원에 전세가 거래됐지만 올 들어 10억2900만원에 2건이 거래됐다. 잠실리센츠 또한 지난해 10월 15억원에 거래됐지만 올 들어 12억원과 13억원에 각 1건씩 거래됐다. 이 지역에는 1945가구에 달하는 송파시그니처 롯데캐슬의 입주에 이어 내달 입주 예정인 호반써밋송파1차(689가구), 호반써밋송파2차(700가구) 등 대규모 입주 물량이 이어진다. 여기에 내달 위례신도시의 호반써밋송파1차(689가구)와 2차(700가구)가 입주를 앞두고 있어 가격 하락세가 이어질 수 있다는 전망도 나온다. 이 지역 A 공인중개사무소 관계자는 “전반적으로 거래가 잘 이뤄지지 않는 추세”라며 “집주인들은 가격을 낮추지 않으려고 하는 경향이 있지만 잘 안나가다 보니 급한 매물들은 전세가를 낮춰야 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다. B공인중개사 관계자도 “송파시그니처 롯데캐슬 등이 이번 주부터 입주에 들어갔기 때문에 구축들은 영향을 받을 수도 있다”면서 “헬리오시티나 잠실엘스 등은 전세 가격이 이미 많이 올랐기 때문에 앞으로 더 내릴 수 있다”고 말했다. ◇전셋값 하락에 갭투자 실종…집값 하락 견인할 것시장에서는 전셋값 하락이 집값 하락으로 이어질지 예의주시하고 있다. 전셋값은 주택 매매가격의 ‘선행지표’이기 때문이다. 전문가들은 전셋값 하락이 이어진다면 집값 상승을 억제하는데 영향을 미칠 것으로 보고 있다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 “임대차3법으로 인해 전세 가격이 너무 오르다 보니 수요가 줄고 매물이 쌓이면서 상승폭이 둔화됐다”면서 “봄 이사철까지는 지켜봐야겠지만 전세 가격 둔화가 지속되고 하락 지역이 늘어난다면 매매가격이 하락 전환될 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “2020년 가을부터 이어진 매매가와 전세 가격 상승은 코로나19로 인한 유동성 증가와 임대차 3법 시행으로 인해 본질적인 가치 대비 급상승한 이례적인 상황”이라며 “전세 가격 하향 추세가 이어진다면 갭투자가 줄어들고 거래량이 줄어들면서 집값 하락을 견인할 수 있을 것”이라고 전망했다. [이데일리 이미나 기자]
- [복덕방기자들]“다주택자, 당장 집 팔아라”…내년 집값 어떻기에?
- [이데일리 강신우 기자] “지난 3개월 통계로 보면 하락 조짐 신호다.”전국 주택시장이 주춤하면서 집값 하락론이 고개를 들고 있다. 집값 급등에 따른 피로감에 대출규제 등으로 거래량이 급감한데다 전고가 대비 수억 원 떨어진 하락거래가 속출하면서 대세하락으로 굳어지는 것 아니냐는 말도 나온다. 그렇다면 내년 집값은 어떻게 될까. 이데일리DB.이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 20일 서울 강남구 대치동 한국자산관리연구원 사무실에서 고종완 한국자산관리연구원 원장과 만나 부동산시장 동향에 대해 물어봤다. 고 원장은 현재 부동산시장에 하락신호가 나타나고 있다며 내년 3월까지 이 분위기가 이어진다면 집값은 하향 안정화할 것이라고 내다봤다. 그는 “내년 설 이후 이사철이 시작됐는데도 관망세가 계속된다면 확실히 하향 안정국면으로 접어든다고 해도 무리가 없을 것”이라고 했다.고 원장은 집값 수준과 관련해 “수도권의 집값이 5~7년가량 오르면서 거품이 상당히 쌓인 상태이고 특히 서울과 세종은 (적정 시세 대비) 20~30%가량이 거품일 것”이라며 “거품이 꺼질 때가 다가오고 있다”고 경고했다. 고 원장은 다만 집값 폭락론은 경계했다. 그는 “폭락을 전망하는 분들이 많은데 폭락은 공급과잉과 금리인상, 경제위기 등 3중고가 겹쳐야 오는 것”이라며 “지금은 공급이 부족하고 경제 위기 상황이 아니어서 폭락을 예측하기에는 무리가 있다”고 설명했다. 이어 “내년에는 서울 5% 내외, 수도권 3% 등 보합 또는 안정 국면으로 갈 가능성이 있다”고 덧붙였다. 고 원장은 또 내년 주택시장은 양극화가 더욱 심화할 것으로 내다봤다. 그는 “강남, 수도권, 지방 등 지역별로, 새아파트 구축, 재건축 상품별로 양극화가 두드러질 것”이라며 “강남, 중대형 새아파트 등 똘똘한 한 채에 수요가 몰릴 것 같다”고 했다. 이어 “30년 이상된 구축 역시 리모델링이나 재건축이 임박하면서 선호현상이 커질 것”이라고 강조했다. 무주택자와 1주택자, 다주택자 등 포지션별 투자전략에 대해서도 들어봤다. 고 원장은 “무주택자는 부동산경기가 꺼질 때, 아무도 집을 사지 않을 때 집을 사야 하는데 그런 시기는 온다. 2~3년 내 온다”며 “다만 가장 좋은 방법은 3기 신도시 등 신규 분양을 받는 것”이라고 했다. 이어 “1주택자는 현재가 갈아타기 좋은 시기이며 다주택자는 절세효과를 감안한 똘똘한 한 채 전략을 세워야 한다”고 했다. ※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.기획= 강신우 기자 촬영·편집= 이준우·이솔지·남우형PD
