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- "특별법도 구제 못해준다"…전세 보증금 피해 방지 하려면
- [이데일리 이윤화 기자] 최근 전세사기가 전국으로 번지는 양상을 보이면서 정부가 특별법을 만들어 지원 대책을 발표했다. 하지만 총 6가지 기준을 모두 충족해야 하는 등 지원 대상이 되기 쉽지 않은 상황이라는 지적이 나온다. 전세 기획 사기와 조직적 범죄를 완전히 예방하긴 어렵더라도 임차인이 전세계약 전·후 꼭 확인해야 하는 사항들을 챙겨야 한다는 것이 부동산 전문가들의 조언이다. 사진=연합뉴스전세계약시 가장 중요한 것은 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 받을 수 있도록 우선변제권을 갖춰 법적 대항력을 갖는 것이다. 가장 먼저 전세계약 전에 해야 할 것은 계약할 물건과 임대인에 대한 조사다. 전세로 살고 싶은 집에 등기부등본을 떼어보고 담보물권, 가압류 등이 없는지 확인해 깡통전세나 신탁사기를 방지해야 한다. 기존 소유권과 선순위 권리관계 등도 함께 파악해야 한다. 예를 들어 근저당이 있다면 그 금액과 전세보증금의 합이 매매가 대비 60~70%를 넘어간다면 경매를 진행한 뒤 돌려받을 수 있는 돈이 없을 수 있기 때문이다. 또 임대인의 국세, 지방세 체납 여부를 확인해야 한다. 이달부터 중개사는 임대인의 동의를 얻어 세금·이자체납 등 신용정보를 직접 확인할 수 있도록 개선되기 때문에 이를 미리 확인해 세금보다 보증금이 후순위로 밀리지 않게 해야한다. 공인중개사가 사기에 가담한 경우를 대비해 중개업자 등록 여부를 확인해보는 것도 도움이 될 수 있다. 전세 계약서 작성시엔 이중계약을 방지하기 위해 가능한 임대인과 직접 대면 계약하는 것이 좋다. 대리인을 통한 계약시에는 위임장, 인감증면서, 임대인의 신분증 등을 확인하고 계좌 명의까지 꼼꼼히 확인해야 한다. 계약서 작성시 특약 사항을 상세히 기재하는 것도 도움이 될 수 있다. 특히 임대인의 협조가 필요한 전세보증보험 가입을 위해 ‘임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 미승인시 계약은 무효로 하고 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다’는 내용을 기재할 수 있다. 또 계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출을 받거나 이중계약 하는 것을 방지하기 위한 특약 사항도 고려할수 있다. 계약서 작성 이후에는 이사 직전 잔금을 치르기 전에 등본을 한번 더 확인해보고, 이주를 완료했다면 대항력을 갖추기 위해 30일 내에 주택임대차 신고를 해야 한다. 거주권리인 동시에 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 권리를 갖추기 위한 절차로, 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 효역이 발생하기 때문에 이사 당일 바로 전입신고를 하는 것이 안전하다. 전입신고와 동시에 계약서에 주택임대차계약서를 법률적으로 인정될 수 있도록 ‘확정일자’도 받아야 한다. 전세보증보험 가입도 완료해야 하는데, 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증’ 상품에 가입할 수 있다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “임대인이 약속을 지키지 않고 도주하는 등의 경우 (어떤 것이라도) 100% 실효성이 있다고 장담 할 수는 없지만 전세 계약시 최대한 자세한 특약 내용을 기재한다거나 하는 방식은 전세사기 예방법 중 하나”라고 설명했다.
- "토지거래허가구역 재지정 억울해"…행정소송 가능할까[똑똑한 부동산]
- [법무법인 심목 김예림 대표변호사] 서울시가 압구정, 목동, 여의도, 성수 등을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 재건축 등이 활발히 진행되는 곳들이기 때문에 투기 수요가 유입될 가능성이 높다는 이유다. 부동산 경기 악화로 이번에 토지거래허가구역에서 해제될 것으로 기대했던 해당 지역 주민들은 불만이 많아질 수밖에 없다. 이번 결정으로 이번 6월에 토지거래허가구역 재지정 여부가 결정되는 삼성, 청담, 대치, 잠실 등 강남권 단지들도 토지거래허가구역으로 재지정될 가능성이 높아졌다.목동 아파트 전경.토지거래허가구역은 국토교통부장관 또는 시·도지사가 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 등에 지정해 그 허가구역 안의 토지를 거래할 때 반드시 구청의 허가를 받도록 하는 제도다. 이때 허가를 받은 토지 매수자는 일정 기간 허가받은 용도대로 사용해야 한다. 예를 들어 토지거래허가구역 안의 주택을 매수하면 매수인은 그 주택에서 2년간 실거주해야 할 의무가 생긴다.토지거래허가구역에 주택 등을 소유한 입장에서는 당연히 재산권 침해가 심각하다고 느낄 수밖에 없다. 부득이한 사정으로 매도를 원하는 경우에도 일정 기간 실거주 등이 가능한 매수자에게만 매도할 수 있고, 이마저도 이미 세입자가 있는 경우에는 매도 자체가 아예 불가능할 수 있다. 이런 이유로 토지거래허가구역에서는 거래가 활발하지 않을 뿐 아니라 매매가격도 일정 부분 조정을 받는다.그렇다면 토지거래허가구역을 지정한 서울시 결정에 대해서 법적으로 다툴 여지는 없을까? 토지거래허가구역 지정처분은 행정처분에 해당하기 때문에 그 지정처분에 하자가 있는 경우 이를 취소해달라는 행정소송을 제기할 수 있다. 법원은 토지거래허가구역에서 매매계약 등을 체결하려는 당사자는 공동으로 허가를 받아야 하기 때문에 재산권 행사에 일정한 제한을 받게 되고, 허가를 받지 않고 체결한 매매계약 등은 효력이 발생하지 않으며, 토지 매수자는 일정 기간 토지이용의무를 부담하고 이를 이행하지 않으면 이행강제금 부과 등의 제재를 받고 있으므로, 토지거래허가구역 지정처분을 개인의 권리 또는 법률상 이익을 구체적으로 규제하는 행정처분으로 보고 있다. 토지거래허가구역 지정처분의 절차나 내용에 하자가 존재한다면 이를 이유로 행정소송을 제기할 수 있다. 다만, 절차의 하자 또는 토지거래허가구역 안의 토지 소유자의 권리가 부당하게 침해되는 점이 구체적으로 밝혀져야 토지거래허가구역 지정처분이 취소될 수 있다.김예림 변호사.
