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[르포]"이자줄게 제발 살아주세요"…'을'된 영끌 집주인
[이데일리 박종화 기자] “전용면적 59㎡형 전셋값이 4억원 밑으로 내려가리라곤 생각도 못 했어요. 지금은 3억 5000만원도 깨져 3억 3000만원까지 나왔네요.”경기 성남시 중원구 금광동 A공인중개사무소 관계자는 인근 `e편한세상 금빛 그랑메종` 아파트 전세 상황을 이렇게 설명했다. 이 아파트와 길 하나를 두고 마주 보고 있는 중앙동 롯데캐슬에서 지난 5월 전용 59㎡형 전세 계약이 6억 3000만원에 이뤄진 것과 비교하면 40% 이상 낮은 값이다. 이달 입주를 시작하는 e편한세상 금빛 그랑메종은 5320가구 규모 대단지로 성남시 전셋값을 끌어내리는 `진앙지`로 꼽힌다.경기 성남시 금광동 `e편한세상 금빛 그랑메종` 아파트 전경.(사진-박종화 기자)발등에 불이 떨어진 건 전세 보증금을 받아 잔금을 치르려 했던 집주인들이다. 입주가 다가올수록 전세 시세가 떨어지는 것도 이들 때문이다. 느긋한 건 세입자들이다. A 공인중개사무소 관계자는 “전셋값이 계속 떨어질 것이란 생각에 쉽게 계약을 체결하지 않는다”며 “전셋값이 워낙 빨리 떨어지다 보니 계약금 비율이 낮으면 배액 보상을 하더라도 계약을 깨고 새로 전셋집을 찾는 게 나을 정도다”고 전했다.이런 `역전세난`은 주변 지역으로까지 확산하고 있다. 지난주 성남 중원구·수정구 아파트 전셋값은 한 주 만에 각각 1.1%, 1.0% 하락했다. 수정구 신흥동 `산성역 포레스티아` 인근 B 공인중개사무소 관계자는 “지금은 빠질 물건은 다 빠졌다”며 “8월부터 시작해 전셋값이 계속 내렸다. 전용 59㎡ 기준 7억원하던 전셋값이 최근 5억원까지 내려갔다”고 했다. 그는 “전셋값을 낮추고 싶어도 시세에 맞춰 기존 세입자에게 2억~3억원 목돈을 내주는 게 쉽지 않아 발을 구르는 임대인도 있다”며 “일부 집주인은 기존 계약을 갱신하는 대신 시세와 차액에 해당하는 전세 대출 이자를 세입자에게 주기로 하기도 한다”고 귀띔했다.역전세로 몸살을 앓는 곳은 성남만이 아니다. 부동산원에 따르면 지난주 전국 아파트 전세수급지수는 80.4로 2019년 7월 이후 최저치를 기록했다. 전세수급지수가 100을 밑돌면 공급이 수요 보다 많다는 뜻으로, 낮을수록 수요 부족이 심하다는 의미다. 부동산 빅데이터 회사 `아실`이 조사한 수도권 전세 물건도 한 달 만에 9.9%(11만 9081→13만 954건) 증가했다.김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “최근 전세대출 금리가 오르면서 대출 이자를 내느니 월세를 내는 게 더 낫다는 인식이 확산하면서 전세 수요가 줄었다”고 설명했다. 여기에 `거래 절벽`에 주택 매매를 보류한 다주택자들이 `버티기 수단`으로 전세로 돌아서면서 `세입자 모시기` 경쟁은 더욱 치열해졌다.공급은 느는데 수요는 줄면서 전셋값 하락세는 더욱 가팔라지는 추세다. 올 들어 수도권 아파트 전셋값은 4.7% 하락했다. 의정부(-8.8%)와 수원(-8.2%), 화성(-7.6%), 하남(-7.6%) 순으로 하락 폭이 컸다. 김인만 대표는 “전세대출 금리가 하락하거나 월세가 전세대출 이자 수준으로 상승할 때까진 전세 시장 하락세가 이어질 것”이라고 했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지금처럼 매매 시장이 경색되고 월세가 계속 상승하면 다시 전세 시장으로 수요가 이동하고 가격도 고개를 들 것”이라고 전망했다.

2022.11.15 I 박종화 기자

"매수 문의 뚝 끊겨"…`최후의 보루` 서초구마저 상승세 멈춰
[이데일리 박종화 기자] “지금은 값을 내려도 안 팔리니 아예 물건을 들여놓은 상태다. 올해까진 이런 분위기가 이어질 것 같다.”서울 서초구 잠원동 거목공인중개사무소 구자갑 대표는 최근 서초구 일대 주택 시장을 두고 “매매는 물론 전·월세 시장까지 얼어붙었다. 전·월세가 안 되니 매매 시장은 더 어려워질 것”이라며 이같이 전했다. 구 대표는 “그간 가격이 오른 것도 법인 물건 거래에 따른 `착시 효과` 때문이었다. 개인 물건은 거의 거래가 안 된다”고 덧붙였다. ◇‘반포 래미안 퍼스티지’ 석 달 만에 2.5억 ‘뚝’서울 부동산 시장의 `최후의 보루`로 여겨졌던 서초구마저 집값 상승세가 멈췄다. 금리 인상 압박에다 시장에 쌓인 매물이 좀처럼 소화되지 않고 있는 탓이다. 한국부동산원에 따르면 1일 기준 서울 아파트값은 한 주 전보다 0.07% 떨어졌다. 5월 말부터 시작해 10주 연속 하락세다. 연간 기준으로 따지면 올 들어 0.4%가 빠졌다. 자치구별로 봐도 전체 25곳 가운데 23곳에서 전주 대비 아파트값이 내렸다. 서초구와 용산구 정도만 보합권에 머물렀다.눈에 띄는 건 서초구다. 그간 아파트값 하락세 속에도 `나 홀로 상승`을 이어갔기 때문이다. 서초구 아파트값이 보합권에 들어선 건 3월 말 이후 19주 만이다. 서울 부동산 시장의 `최후의 보루`로 여겨졌던 서초구마저 집값 상승세가 멈췄다. 금리 인상 압박에다 시장에 쌓인 매물마저 좀처럼 소화되지 않고 있는 탓이다. 서울시내 한 상가에 밀집한 공인중개업소. (사진=연합뉴스)실거래가를 봐도 바뀐 흐름을 읽을 수 있다. 반포동 `래미안 퍼스티지` 전용면적 84㎡형 호가가 36억 5000만원까지 내려갔다. 5월 신고된 최고가(39억원)에 비해 2억 5000만원 빠졌다. 4월 24억 2500만원에 손바뀜 되면서 신고가를 경신했던 서초동 `롯데캐슬 클래식` 전용 74㎡형은 최근 호가가 22억원까지 낮아졌다.◇한 달 동안 54건 거래…매수세 실종에 가격 상승 동력↓매수세가 사라지면서 가격 상승 동력도 떨어지는 분위기다. 반포동 F공인중개사무소 대표는 “`갭투자`(전세를 끼고 집을 사는 것)라든지 새로운 수요가 유입이 돼야 가격이 오를 텐데 지금은 매수 문의가 뚝 끊겼다”면서 “한 달에 한 두 건 중개하면 잘 한 편이다”고 말했다. 이어 “경제가 어려워지니 고가 아파트도 버티기 어렵다”며 “그동안 강보합 수준이었다면 앞으로는 약보합으로 이어지지 않을까 싶다”고 예상했다.부동산원에 따르면 지난주 서초구를 포함한 서울 동남권(강남·서초·송파·강동구) 매매수급지수는 91.6으로 한 주 전(91.9)보다 0.3포인트 낮아졌다. 팔려는 사람이 사려는 사람보다 18%가량 많다는 뜻이다.매수세가 사라지면서 거래도 끊어지다시피 한 모양새다. 6월 서초구에서 체결된 아파트 매매 계약은 54건뿐이다. 1년 전 같은 달(185건)의 3분의 1 수준도 안 된다. 서울 서초구 일대 아파트 단지. (사진=뉴시스)◇“금리 인상 압박에 거래 더욱 위축될 것”전문가들은 한동안 서초구 등 강남권에서도 집값이 오르락내리락하는 흐름이 이어질 것으로 본다. 금리 등 주택시장을 둘러싼 외부 불확실성이 쉽사리 해소되지 않고 있어서다.김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “최근 부동산 시장이 거시경제와 금리 인상 영향을 많이 받고 있는데 매수심리 냉각으로 거래가 더욱 위축될 가능성이 있다”며 “거래 자체가 적어 급락 가능성은 적지만 최근 주택 시장이 하락 보합세를 유지하는 만큼 지금 같은 상황은 지속될 것으로 보인다”고 말했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장도 “상황을 바꿀 모멘텀이 보이지 않는다. 금리 인상 불확실성이 사라질 때까지 하락세는 불가피해 보인다”고 내다봤다. 다만 전국적인 조정장이 진행되더라도 강남권은 상대적으로 선방하리란 전망도 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “강남 고가 아파트는 주택담보대출이 아예 안 나오다보니 금리 상승 영향에서 자유롭다. 강남 등 핵심지는 여전히 수요에 비해 신축 아파트 공급이 부족한 상황”이라며 “다른 지역과 비교하면 하반기에도 집값이 잘 버틸 가능성이 크다”고 말했다.

2022.08.07 I 박종화 기자

'빅스텝' 한파에 거래절벽…하반기, 집값 더 떨어진다
[이데일리 하지나 기자] 최근 한국은행이 사상 처음으로 기준금리를 한번에 0.5%포인트 올리는 ‘빅스텝’을 단행하면서 부동산 시장도 빠르게 식고 있다. 올해 상반기(1~6월)서울 아파트 매매거래량은 7830건으로 지난해 같은 기간(2만5828건)대비 30% 수준으로 쪼그라드는 등 집값 고점 인식과 금리 인상에 따른 비용 부담이 커지면서 매수 심리가 급격하게 위축되고 있다.전문가들은 한은이 연내 3%까지 추가 금리 인상을 예고한 가운데 거래절벽 현상은 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 특히 짙은 관망세 속에서 일부 급매물 위주로 거래가 이뤄지면서 하반기 집값 하방 압력이 거세질 수 있다고 전망했다.◇10명 중 7명 “하반기 매매시장 하락”24일 이데일리가 부동산 시장 전문가 10명을 대상으로 하반기 부동산 시장 전망을 조사한 결과 7명은 ‘집값이 내려갈 것’으로 예상했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “한동안 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사 결정은 어렵다”며 “저조한 주택 거래와 부동산 가격 약세장이 이어질 전망이다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]겉으로 드러나는 지표보다 실제 현장에서 보이는 조정 폭이 더 클 수 있다는 분석도 제기됐다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “결국 금리 변동성에 부담이 덜한 안전 투자가 많을 텐데 거래량이 많지 않아 이 같은 거래가 실제 시장 상황을 왜곡할 수 있다”며 “통계를 그대로 해석하면 무리가 있을 수 있다”고 말했다. 대부분 전문가는 거래절벽이 최소한 연내까지 지속할 것으로 내다봤다. 정보현 NH투자증권 WM마스터즈 차장은 “작년 4분기부터 급감하기 시작한 거래량은 하반기에도 정체 분위기가 이어질 것이다”며 “높아진 가격과 거래비용 부담, 대출 규제와 정책 불확실성으로 적극적인 매수세가 나타나기 어렵다”고 진단했다.김인만 김인만 부동산경제연구소장도 “금리 인상이 마무리될 때까지 거래는 부진할 수밖에 없다”며 “매수자가 자신의 상환 능력을 가늠하지 못하면서 관망세가 이어지고 있다”고 설명했다.그러면서 지역별·입지별 가격 양극화는 더욱 심화할 전망이다. 재건축·재개발 등 개발 호재가 있거나 선호도가 높은 지역은 하방경직성이 강해 부동산 시장이 침체한 상황 속에서도 상대적으로 덜 떨어지거나 견조한 흐름을 유지할 수 있지만 그렇지 않은 지역은 낙폭이 커질 수 있다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “하반기 하락장세 속에서도 지역에 따라 편차가 클 것”이라며 “비강남, 비서울 지역의 하락세가 상대적으로 클 것”이라고 내다봤다. 실제로 KB통계에 따르면 올해 상반기 서울 아파트값이 하락한 곳은 성북구(-0.27%), 노원구(-0.17%), 서대문구(-0.09%)로 나타났다. 반면 용산구(2.41%), 서초구(1.81%) 등은 여전히 강세를 보이고 있다. 노원구는 지난해 상반기 아파트값이 11% 오르면서 서울에서 가장 높은 상승률을 보였던 곳이다. 하반기 부동산 시장의 최대 변수는 단연 ‘금리’이다. 김효선 NH농협은행 All 100 자문센터 부동산 수석위원은 “5대 시중은행 평균 금리가 5월 기준으로 했을 때 연 4%대 초반이고 신용대출은 평균 금리가 연 4.8%를 넘어가다 보니 작년보다 이자 부담이 거의 두 배 이상 정도 늘었다”며 “작년까지는 부동산 정책이 시장에 많은 영향을 줬다면 올해는 금리 인상이나 물가 상승 등 거시적인 요인이 더 큰 영향을 미치고 있다”고 말했다. 김재언 미래에셋증권 VIP컨설팅팀 부동산수석컨설턴트는 “올해 하반기 핵심 변수는 금리 상승이다”며 “대출 규제 완화도 이자 부담이 완화돼야 효과를 발휘할 수 있을 것 같다”고 말했다.◇전세시장 전망 엇갈려…‘월세 가속화’ 한목소리 하반기 전세시장에 대해선 전문가들 사이에서 의견이 팽팽하게 엇갈렸다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “하반기 전세 시장은 상승할 것으로 예상한다”며 “금리 상승기에는 주택을 매수하지 않고 대기 수요로 전환하면서 전·월세 가격이 불안해지는 경향이 있다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “전셋값은 매매가격의 추세를 따라간다”며 “최근 2년간의 집값 상승을 반영하면 신규 계약하는 전셋값은 오를 것이다”고 내다봤다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “계약갱신청구권 만기가 도래한 임대차 물량의 영향으로 이중가격이 형성된 전·월세 가격에 대한 키 맞추기가 본격화하면 하반기 전셋값은 큰 폭 상승할 것으로 예상한다”고 말했다.반면 전셋값 상승세가 둔화하면서 우려했던 8월 전세대란이 없을 것이라는 정반대의 의견도 나왔다. 특히 입주 물량이 많은 지역은 추가 조정할 가능성도 제기됐다. 박원갑 전문위원은 “전세시장은 매매시장과 동조화로 약세 불가피할 것”이라고 예상했다. 김재언 부동산수석컨설턴트는 “전세시장은 입주 물량 영향이 크다”며 “대구, 부산 등 입주 물량이 많은 지역은 하향 안정화할 가능성도 있다”고 말했다. 다만 전문가들은 전세시장에 대한 엇갈린 전망에도 ‘전세의 월세화’에 대해 같은 목소리를 냈다. 최근 들어 월세 거래량이 급증하는 게 이러한 전망을 뒷받침하고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 전국의 전·월세 거래는 총 40만4036건으로 집계됐다. 이중 월세가 59.5%(24만321건)를 차지해 전세 거래량(16만3715건)을 넘어섰다. 월세 비중은 지난 4월 50.4%(25만8318건 중 13만295건)로 정부가 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 처음으로 전세 비중을 웃돌았다.올해 상반기 서울 아파트 월세 거래건수도 4만건을 돌파했다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 1~6월 서울 아파트 월세(월세·준월세·준전세) 거래량은 4만2676건으로 집계됐다. 작년 상반기 3만4959건 대비 22% 증가했다. 김규정 소장은 “지표상으로는 전세시장도 변동성이 없어 보일 수 있지만 실제로 오른 전세 보증금을 충당하지 못한 세입자가 주거 이전을 하거나 아니면 월세로 전환하는 현상이 늘고 있다”며 “전셋값은 안정되더라도 대신 월세 지수는 상승할 수 있다”고 말했다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 월세가격은 125만8000원으로 지난해 6월(113만9000원)대비 11만9000원 올랐다. 정보현 차장도 “전셋값 상승세는 둔화할 전망이지만 금리 인상으로 월세 전환 속도가 빨라질 수 있다”며 “특히 전·월세 전환율이 높아짐에 따라 임차수요의 월세 부담은 커질 전망이다”고 말했다.김효선 수석전문위원 역시 “지난해 5월에는 관악구, 금천구만 전세 거래량보다 월세 거래량이 많았는데 올해 5월에는 2개구를 제외한 모든 지역에서 월세 거래량이 전세 거래량을 웃돌았다. 서울 전역에서 월세화가 빠르게 진행되고 있다”며 “입지가 좋을수록, 고가 주택이나 아니면 원룸이나 다가구 같은 주택 유형이 더 빠르게 월세화하고 있어 주거 비용이 증가할 것으로 보인다”고 설명했다.

2022.07.24 I 하지나 기자

6.5만명 전세대출 이자 32만원 경감…공공주택 100만+α 공급(종합)

6.5만명 전세대출 이자 32만원 경감…공공주택 100만+α 공급(종합)
[이데일리 박종화 하지나 기자] 서민·중산층 주거 안정을 위한 윤석열 정부의 청사진이 20일 공개됐다. 임대 주택 공급을 늘리고 청년 등 주거 취약계층에 대한 주거비 지원을 확충하는 게 핵심이다. 윤석열 대통령은 지난 18일 원희룡 국토교통부 장관의 업무 보고 당시 “민생 안정의 핵심인 주거 안정과 주거 복지를 최우선 과제로 추진해달라”고 주문한 바 있다.윤석열 대통령이 20일 경기도 성남시 분당구 목련마을 주공1단지 아파트 중탑종합사회복지관에서 열린 제3차 비상경제민생회의에서 발언하고 있다.(사진=연합뉴스)특히 최근 사회적 문제로 부상한 `깡통 전세`(평균 전셋값>평균 매매 가격)에 대한 감시 시스템을 강화할 방침이다. 전문가들은 전체적인 방향은 긍정적으로 평가하면서도 정책 체감도를 높이기 위해서는 신속하고 구체적인 후속 대책 마련이 필요하다고 조언했다. ◇공공·민간 임대 ‘투 트랙’으로 주거 복지 강화윤 대통령은 이날 경기 성남시 한 임대아파트에서 비상경제민생회의를 직접 주재하고 이런 방안을 담은 `주거 분야 민생 안정 방안`을 발표했다. 국토부 고위 관계자는 “최근 전·월세 상승과 `빅스텝`(기준금리 0.5%포인트 인상) 등 금리 인상까지 겹치면서 서민들의 주거비 부담이 늘어나자 윤 대통령이 직접 이번 대책을 챙겼다”고 귀띔했다.정부는 우선 서민·중산층 주거비 지원을 확대한다. 우선 주택도시기금 전세 대출(버팀목 대출) 금리(1.2~2.4%)를 당분간 동결하기로 했다. 정부는 이번 조치로 약 6만5000명이 연간 평균 31만5000원의 이자(시중금리 0.5%포인트 상승 가정)를 절감할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 전세 재계약을 앞둔 임차인과 신혼부부, 청년 등엔 `버팀목 대출` 한도도 최대 3억원까지 확대한다. 소득이 중위소득 60% 수준에 못 미치는 청년들에게는 오는 11월부터 최대 20만원씩의 월세를 지원한다. 또 현재 127만명인 주거급여 지원 대상을 새 정부 임기 내 175만 가구로 늘리고 지원금도 물가 인상을 고려해 현실화할 방침이다. 중·장기적으로는 임대주택 공급 확대에 박차를 가한다. 새 정부는 윤 대통령 임기 중 공공주택을 100만 가구 이상 공급한다는 목표를 세웠다. 이 중 3분의 1은 주거 취약계층을 위한 공공 임대주택으로 공급한다. 공공 임대주택 입지도 역세권 위주로 배치하고 가구당 공급 면적도 기존 50㎡(15평)에서 56㎡(17평)로 넓힌다.분양주택 비율 상한과 기부채납 비율, 임대료 규제 등 민간 임대주택 규제도 완화한다. 공공 임대주택으로 포용하지 못하는 수요를 맞추기 위해서다. [그래픽=이데일리 이미나 기자]임대주택 리츠(부동산 펀드) 지분 매매도 자유로워진다. 올해 말에는 매입형 등록임대주택(지방자치단체에 등록한 임대주택) 정상화 방안도 내놓을 예정이다. 소형 아파트 등록임대주택 제도를 부활하고 조정대상지역 내 등록임대주택 사업자에게도 세제 혜택을 주는 방안이 유력하게 거론된다. 아울러 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 급등 지역에 대한 사전 관리도 강화하기로 했다. 내년 상반기에는 `깡통 전세` 위험이 큰 주택을 미리 파악할 수 있도록 빌라 시세 데이터베이스(DB)도 임차인에게 공개할 방침이다. 청년·신혼 부부 등에게는 `보증금 반환 보증`(집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 보증 기관이 대신 돌려주는 상품) 요율을 할인해주고 전세 사기 피해자에겐 전세 자금을 긴급 대출해준다. 보증금을 상습적으로 돌려주지 않는 집주인 명단을 공개하는 방안도 관계 부처와 검토 중이다.◇주택 공급 입지·규제 완화 방안 등 연말까지 순차적 발표전문가들은 방향 자체에는 공감하면서도 중요한 것은 구체적인 후속 대책이라고 입을 모았다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “공공 임대주택을 확충해 주거 취약 계층을 포옹하면서도 민간 임대주택 수요를 맞추려고 노력했다는 점에서 긍정적으로 평가한다”고 말했다.핵심은 `디테일`이다. 정부는 주거 복지를 위한 밑그림만 공개한 채 구체적인 안은 후속 대책을 통해 차례로 발표하기로 했다. 공공주택 100만호 공급에 대한 구체적인 입지와 일정 역시 다음 달 `주택 공급 로드맵`에서 공개할 예정이다. 민간 임대주택 규제 완화 등 사회적 찬반이 엇갈리는 사안은 논의를 뒤로 미뤘다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “전세의 월세화, `깡통 전세` 등 최근 논란이 되는 사안에 대한 대책을 촘촘히 마련했다고 본다”며 “결국 정책 수요자들이 효과를 체감할 수 있도록 정책 시행 속도를 앞당기는 게 관건이다”고 강조했다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “아직 100만호 공급 등은 계획이 막연해 현실성을 평가하기 어렵다”며 “`대증 요법` 보다 무주택자를 위한 탄탄한 `주거 사다리`를 구체적으로 제시할 필요가 있다”고 지적했다.

2022.07.20 I 박종화 기자

'마피'에 '할인분양'까지…수도권으로 불붙는 미분양 공포
[이데일리 오희나 기자] “현재 마피(마이너스 프리미엄·분양가보다 싸게 전매하는 것) 5000만원까지 나와 있다. 부동산 시장이 워낙 안 좋다 보니 전세가도 받쳐주지 않아 투자 목적으로 사들인 물건들이 초급매로 나오고 있지만 매매로 이어지진 않고 있다.”(대구 달서구 A부동산) “수도권 아파트 분양권을 가지고 있는데 2018년처럼 무피, 마피 사태가 올까 봐 걱정된다. 2025년 하반기 입주 시기에 한시적 전매기간이 있는데 그때까지 부동산 시장이 하락할 것 같아 속이 탄다.”(서울 서대문구 강 모 씨)서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. (사진=연합뉴스)◇‘청약 불패’ 시대 저물어 전국이 분양 경기 침체에 시달리고 있다. 비수도권 지역에서는 ‘마피’ 매물을 어렵지 않게 찾을 수 있다. 분양가보다 손해를 보더라도 물건을 빨리 처분하기 위해서다. 지방에서 시작한 ‘미분양 공포’는 수도권으로 빠르게 확산하고 있다. 지난해 ‘청약불패’와 달리 앞으로는 청약을 통해 돈을 버는 시대는 저물고 있다.미분양이 발생한 곳은 서울 강북구 수유동과 미아동, 구로구 개봉동 등 외곽 지역이지만 지방과 수도권에서 주로 발생했던 아파트 미분양이 서울까지 확산하고 있어 본격적인 부동산 하락장이 시작한 게 아니냐는 해석도 나온다.김인만 김인만 부동산연구소장은 “금리 인상으로 매매시장의 상승 모멘텀이 없다”며 “동탄, 송도 등 수도권 외곽부터 시작해 하방 압력을 받을 수 있다”고 말했다. 윤석열 정부 출범 후 재건축·재개발 기대감으로 올랐던 서울 용산과 강남 등 서울 주요 지역 아파트 가격도 상승세를 멈췄다. 전문가들은 최근 금리 인상 우려 등으로 매수세가 급격하게 줄어든 만큼 부동산 시장 정체기가 당분간 지속하리라 내다보고 있다.윤지해 부동산R114 연구원도 “작년까지만 해도 ‘묻지마 청약’이 이어졌는데 이제는 옥석가리기가 시작되면서 ‘선곰후당(먼저 고민되고 나중에 당첨)’으로 바뀌고 있다”고 설명했다.수도권에서는 미계약 물량이 해결하기 위해 할인분양에 나선 단지도 속출하고 있다. 한화 포레나 미아는 한 차례 무순위 청약을 진행했지만 아직도 물량이 남았다. 서울 구로구 ‘신영지웰 에스테이트 개봉역’은 지난 3월 1순위 청약에서 평균 22대1의 경쟁률을 보였지만 당첨자를 대상으로 한 정당계약에서는 전체의 약 28%에 해당하는 물량이 미계약됐다.◇미분양 이유 ‘복합적’…거래절벽 이어질 듯미계약·미분양 확산의 이유는 복합적이다. 주변 시세보다 가격 경쟁력이 없다고 판단하거나 부동산 가격 고점 인식에 금리인상 기조·대출 규제 영향 등으로 앞으로의 부동산 가치가 크게 떨어지리라 판단했기 때문으로 풀이된다. 국토교통부에 따르면 4월까지 미분양된 물량이 수도권은 2970가구, 지방에서는 2만4210가구에 달한다. 1년전 1589가구, 1만4209가구 대비 각각 1381가구, 1만1가구 이상 늘었다.작년 평균 125.2대 1에 달했던 청약경쟁률도 올해 들어서는 29.9대 1로 쪼그라들었다. 수도권의 청약경쟁률도 30.8대 1에서 13.6대 1로 감소했다. 서울부동산정보광장에 따르면 6월 분양권·입주권 거래량은 2건으로 집계됐다. 역대 최저 수준이다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 “거래절벽이 이어지면서 지방에서부터 시작한 가격하락이 수도권까지 이어지고 있다”며 “청약경쟁률이 낮아지고 미분양이 쌓이는 등 선행지표들이 하방을 가리키고 있어 부동산 침체 초기국면에 접어든 것으로 보인다”고 말했다. 전문가들은 당분간 이 같은 거래절벽이 이어질 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “기준금리 인상에 따른 이자 부담이 과거보다 커졌고 집값 고점 인식과 주택가격 정체로 주택구입과 관련한 수요자의 매수 심리를 더욱 위축시키고 있는 상황”이라며 “이에 따른 거래 순증을 기대하기는 제한적”이라고 말했다.여경희 부동산R114 수석연구원은 “금리 인상에 따른 이자 부담, 대출 규제, 집값 고점 인식과 하락 우려 등으로 매수타이밍을 지켜보는 분위기”라며 “이런 추세가 지속한다면 올해 이후 집값이 전반적으로 조정될 가능성이 있다”고 전망했다.[이데일리 이미나 기자]

2022.06.28 I 오희나 기자

[단독]3기신도시 고밀개발로 아파트 더 짓는다
[이데일리 박종화 기자] 국토교통부가 3기 신도시를 당초 계획보다 고밀개발하는 방안을 고민하고 있다. 많게는 10만가구 이상 추가 공급할 수 있다는 추산이 나온다. 자족 도시에서 베드타운으로 회귀한다는 우려는 넘어야 할 벽이다.수도권 주요 공공택지와 수도권 광역급행철도(GTX) 노선도. (자료=국토교통부)◇“주거난 해결한다는 3기 신도시, 주거 밀도 너무 낮아”23일 업계에 따르면 국토부는 조만간 ‘공공택지를 활용한 역세권 콤팩트시티(다양한 기능을 고밀도로 밀집시켜 개발한 도시) 개발 방안 수립 연구 용역’을 발주할 계획이다. 공공택지 내 수도권 광역급행철도(GTX) 등 역세권을 고밀·복합개발할 방안을 찾기 위해서다. 이들 역세권을 입지규제최소구역(주거와 상업, 업무 등 다양한 기능을 갖춘 복합용도구역) 등으로 지정해 개발 규제 특례를 주겠다는 게 국토부 구상이다.눈에 띄는 건 개발 범위다. 국토부는 앞으로 조성할 신규 택지뿐 아니라 기존에 기존 공공택지도 지구계획 등을 고쳐 고밀개발하는 방안을 검토하기로 했다. 3기 신도시(남양주 왕숙, 하남 교산 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 광명·시흥)가 대표적이다.국토부 관계자는 “3기 신도시 중에서 아직 착공을 한 곳이 없다 보니 지구계획을 조정할 수 있는 부지들이 있다. 그래서 콤팩트시티를 적용할 수 있을지 검토하는 것”이라고 했다.3기 신도시 고밀 개발은 그간 주택 공급 대책이 발표될 때마다 ‘히든카드’로 꼽혀왔다. 1·2기 신도시보다 주거 밀도가 낮게 설계됐기 때문이다. 3기 신도시 지구별 용적률은 약 190~200%인데 1기 신도시(평균 198%)와 비교해 비슷하거나 낮은 수준이다. 수도권 공공택지 내 아파트 용적률이 220%까지 허용된다는 점을 생각하면 용적률 상향 여지가 남아 있다. 지구 전체에서 주거용지가 차지하는 비중도 25%밖에 안 된다.문재인 정부 때부터 용적률 상향 등이 검토됐던 배경이다. 국토부는 2020년에도 3기 신도시 등 공공택지 주거 밀도를 높여 원래 계획보다 2만가구 물량을 추가 확보했다.개발업계 관계자는 “주거 문제를 해결하겠다고 신도시를 개발하는데 주거밀도가 너무 낮다. 반대로 지구계획대로 상업·업무시설을 개발하면 공실이 넘쳐날 것”이라고 했다. 그는 “국토부에서도 이런 문제점을 잘 알고 대응책을 마련할 것”이라고 덧붙였다.학계에 따르면 3기 신도시 용적률을 높이고 업무·상업용지 일부를 주거 용지로 전환하면 10만호 이상을 추가 공급할 수 있다. 임기 중 주택 250만호 이상을 공급하기 위해 택지를 끌어모으는 윤석열 정부로선 ‘단비’ 같은 물량이다. 특히 윤 대통령 주택 공약 중 핵심인 청년 원가주택(건설원가 수준으로 분양한 후 시세 차익 일부는 공공과 공유하는 주택), 역세권 첫집(역세권에 공공주택을 지어 토지를 뺀 건물만 분양하는 주택) 공급을 위해서도 3기 신도시 역세권 고밀 개발이 필수적이다. 환경영향평가 등을 거쳐야 하는 신규 택지 발굴과 달리 지구계획만 바꾸면 된다는 점도 3기 신도시 고밀개발의 장점이다.국토부 측은 “주택 정책 일환에서 이번 용역도 250만호 공급 계획과 맞춰서 진행될 것”이라고 했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “현실적으로 3기 신도시보다 서울에 가까운 곳에서 택지를 확보하기가 쉽지 않다”고 말했다.◇“주거 비율 과다하게 높이면 베드타운 우려”고밀개발에 따른 과제도 뚜렷하다. 주거 기능을 강화하다 보면 다른 기능이 약화하기 쉽다. ‘베드타운’이란 비판을 받은 앞선 신도시와 차별화하기 위해 ‘자족 기능 강화’를 3기 신도시 차별점으로 내세운 당초 도시계획 구상이 퇴색할 수 있다. 고밀 개발을 통해 주택 공급량을 늘리되 상업·업무 등 다양한 기능을 갖춘 제대로 된 콤팩트시티를 구축해야 한다고 전문가들이 조언하는 이유다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “과다하게 주거 비율을 높이면 자족도시를 지향하겠다는 개발 콘셉트가 희석될 수 있다”고 지적했다. 전영수 한양대 국제학대학원 교수는 “베드타운을 만드는 게 아니라 정주 환경을 강화하는 게 신도시 건설에서 굉장히 중요하다”며 “같은 고밀도 개발이라도 주거만이 아니라 상업과 업무, 유희 등 다양한 기능을 갖춘 정주 기반을 구축해야 한다”고 조언했다.재개발·재건축 등 도심 주택 공급을 단기간에 늘리기 어려운 상황에서 정부가 우회로로 돌아가려한다는 지적도 있다. 국토부는 부동산 시장에 미칠 영향을 우려해 정비사업 심의 간소화, 재건축 안전진단 기준 완화 등 도심 정비사업 규제 완화를 미뤄두고 있다.김인만 김인만부동산경제연구소장은 “현실적으로 주택을 대량 공급하려면 도심 정비보다 공공택지 물량을 늘릴 수밖에 없다”면서도 “도심 외곽에 있는 신도시는 도심 주택보다 집값 조정기에 취약할뿐더러 고밀 개발하면 주거 질(質)이 떨어질 우려가 있다”고 말했다.

2022.06.23 I 박종화 기자

'실거주 의무' 완화로 임대주택 공급 확대..전세난 해소 도움[6.21대책]
[이데일리 하지나 강신우 기자] 정부가 오는 8월 계약갱신청구권 2+2년이 만료로 전월세 시장 불안감이 커지고 있는 가운데 임대차시장 안정화 대책을 마련했다. 세액공제 등 임차인 부담을 낮추고 상생임대인에 대한 혜택을 확대하는 한편, 실거주 의무 완화와 각종 세제 지원을 통해 임대주택 공급 확대를 내걸었다. 시장에서는 정부가 법 개정 없이 행정입법으로 할 수 있는 대책 위주로 발표하면서 현실성을 높인 점에 대해서 높이 평가하면서도 여전히 미흡한 부분이 있다는 지적이다. ◇상생임대인 혜택 1주택자 한정..다주택자 유인책도 필요정부는 21일 관계부처 합동으로 발표한 ‘임대차 시장 안정 방안’을 통해 자발적으로 5% 이내로 임대료를 인상한 착한 집주인을 대상으로 양도세 비과세 혜택 기준인 ‘2년 이상 거주’를 인정해주기로 했다. 이어 기존에 임대개시할 때 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 1가구 1주택로 한정됐던 상생임대주택도 앞으로 1주택자 전환 계획이 있는 모든 다주택자를 포함하기로 했다. 남산에서 바라본 서울시내 아파트 단지(사진=연합뉴스)임차인에 대해선 월세 세액공제율을 15%(총급여 5500만원 이하)까지 확대하고, 전월세보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제한도도 연 300만원에서 400만원으로 늘린다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “빠른 월세화에 대비해 월세세액공제 비율을 확대하고 갱신만료 임차인의 전세대출 지원을 강화하는 금융대책을 통해 세입자 부담을 낮추려는 전략은 단기임대차 지원정책으로 적합하다”고 평가했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원도 “그동안 2년 거주 요건 비과세 적용받기 위해 본인 집에 거주할 필요 없는데 거주하는 경우가 많았다”면서 “이 같은 현상이 해소되면 임대차 시장에 직접적인 시장에 영향 있을 것”이라고 전망했다. 하지만 시장에서는 세제 혜택이 1주택자에 한정되면서 정책 실효성을 높이기 위해서는 다주택자에 대한 유인책도 함께 고민해야 한다는 지적도 나온다. 김인만 김인만 부동산경제연구소장은 “양도세 비과세 요건인 ‘2년 거주’를 모두 인정해준다는 것은 긍정적”이라면서 “다만 다주택자 중 1주택자로 전환할 계획이 있는 사람에게만 혜택을 준다는 것은 아쉽다. 다주택자 중 이 때문에 1주택자가 될 사람은 많지 않을 것”이라고 말했다. ◇주담대·분상제 실거주 의무 완화..전월세시장 ‘숨통’이번 대책에서 가장 관심을 끄는 것은 양도세 비과세 요건인 ‘2년 거주 인정’을 비롯해 주택담보대출과 분양가상한제 적용 주택에 적용되는 실거주 의무의 완화이다. 기존에는 규제지역 내 주택을 구입하는데 주택담보대출을 받은 경우 6개월 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 하는데 이를 폐지했다. 기존 주택은 2년 내 처분하면 된다. 또한 분양가상한제 적용 주택 실거주 의무 기간도 최초 입주가능일 즉시 아닌 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지 충족하면 되는 것으로 완화됐다. 현재 분양가상한제 적용 주택의 경우 2~5년간 실거주를 해야한다.시장에서는 이를 통해 전월세 시장에 유통 매물이 확대되는 효과를 가져올 수 있을 것으로 예상했다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “주담대 이용 시 전입요건을 완화하고 분상제 대상 아파트 의무거주 시점을 매도전으로 늦춰 전월세 물량 확대를 유도하는 점 또한 유통 매물을 확대하는데 일조할 것으로 예상된다”고 말했다. 하지만 이마저도 즉시 시장에 영향을 미치기는 어렵다. 주택법 개정이 필요해 이르면 내년 상반기 법 시행이 이뤄진 이후에나 가능해질 전망이다. 직방에 따르면 서울 아파트 중 현재 전매 및 실거주 규제가 있는 아파트는 12개 단지, 7693가구에 이른다. 올해 입주 예정인 아파트의 경우 4개 단지, 1892가구이다. 일각에서는 갭투자 등 투기를 조장할 우려가 있어 면밀한 시장 모니터링이 필요하다는 지적도 제기된다. 서진형 공정주택포럼 공동대표는 “분양가상한제 적용 주택의 실거주 의무 완화 방안은 새롭게 공급되는 아파트가 임대차 시장에 나올 수 있어서 긍정적이다. 또 실수요자들이 내 집을 마련하는데도 도움이 된다”면서도 “다만 투기를 조장할 수 있어서 주의가 요구된다”고 말했다.

2022.06.21 I 하지나 기자

규제·금리인상에 얼어붙은 주택거래..하반기에도 지속된다
[이데일리 하지나 기자] “집을 내놓은지 2개월 정도 됐는데 최근에는 집을 보러 오는 사람도 없어요. 매수 의사만 있으면 가격을 협의할 의향도 있는데 부동산에는 문의 전화도 뜸해 걱정이에요.”(화성시 동탄2신도시에 거주 중인 38세 A씨)아파트 매물은 계속 늘고 있지만 금리 인상 등에 따른 매수 심리가 위축되면서 거래로 이어지지 못하는 상황이 계속되고 있다. 금리부담으로 집을 팔고 싶은 사람들이 옴짝달싹 못하는 상황이다. 시장 전문가들은 이 같은 거래절벽 현상이 하반기에도 이어질 것으로 내다봤다. ◇절세용 매물 쏟아져도 꿈쩍않는 매수자14일 부동산 정보업체 아실에 따르면 이날 서울 아파트 매물은 6만3088건으로 집계된다. 서울 아파트 매물이 6만건을 돌파한 것은 2020년 8월 이후 2년여만이다. 지난달 10일 정부가 다주택자 양도세 중과조치 유예 조치를 시행한 당시 5만6568건이었던 아파트 매물은 한달새 1만건 가량 늘었다. 하지만 거래는 성사되지 않고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11월부터 서울 아파트 매매 건수는 1000건대를 유지하고 있다. △2021년 11월 1358건 △12월 1124건 △2022년 1월 1087건 △2월 814건 △3월 1436건 △4월 1746건 △5월 1465건 △6월 220건을 기록 중이다. 특히 6월1일을 앞두고 보유세 부담을 덜기 위한 절세용 급매물이 쏟아졌지만 거래량 증가로 이어지진 않았다. 실제 매수 심리도 얼어붙었다. 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 매매수급지수는 89.4로 5주 연속 하락세다. 매매수급지수가 90을 밑돈 것은 3월 마지막주 89.1 기록한 이후 10주 만이다. 서울 강북구 한 공인중개사 관계자는 “집주인과 매수자간 간극이 여전하다”면서 “다만 시세보다 1억~2억원 낮춘 급매만 종종 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다. ◇“매수심리 위축..당분간 거래절벽”시장 전문가들은 거래 가뭄이 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원은 “현금이 많은 자산가들조차도 최근 부동산 매입 의뢰가 거의 없는 상황”면서 “정비사업 등 일부 개발 기대감이 있는 지역에 대한 간헐적 문의는 나타나고 있지만 거래까지 이어지지 않는 모습”이라고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “집값 고점 인식이 있는데다 이자 부담, 7월 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화와 맞물려 매수자 입장에서도 거래 적극성이 떨어질 수밖에 없다”면서 “연내 거래량은 평년만큼 회복되기는 어려울 것으로 보인다”고 말했다. 대출이 묶여있는 데다 경기 침체 우려 확산과 금리 인상이 더해지면서 매수 심리를 더욱 위축시키고 있다는 설명이다.[이데일리 문승용 기자]올해 7~8월 전세 계약 갱신 만료로 매매시장 이전 수요가 늘어나면서 거래 활성화 및 집값 상승으로 이어질 수 있다는 전망도 있지만 최근에는 대출 규제 영향으로 이마저도 쉽지 않을 수 있다는 의견이 우세하다. 오히려 반전세 등 월세 시장으로 수요가 유입될 가능성에 더 주목하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “유주택자는 지금 집을 매도할 경우 똑같은 집을 사지 못한다는 우려감이 크고, 무주택자는 DSR 차주 규제를 포함한 대출 규제 강화로 집을 살 수 있는 여건이 안된다”고 말했다. 최근 정부는 생애최초 주택담보대출비율(LTV)을 최대 80%까지 완화하고, 청년층 대출 취급시 DSR 산정에 미래 소득을 적극 반영하는 대책을 발표했다. 하지만 시장에서는 금리 인상기인데다 서울에서 생애최초 대출이 적용 가능(시가 5억원 이하)한 아파트가 거의 없다는 점을 들어 효과가 제한적이라고 보고 있다. 실제로 올해 들어 서울에서 거래된 아파트를 보면 40%가량이 6억원 이하이다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 이날까지 거래된 서울 아파트 전체 6769건 중 6억원 이하는 2588건(38.2%)로 집계됐다. 정책자금 주택담보대출인 보금자리론 등을 받을 수 있는 6억원 이하 주택에 매수자가 집중된 것으로 보인다. 김인만 김인만 부동산연구소 소장은 “금리 인상으로 매매시장의 상승 모멘텀이 없다”면서 “동탄, 송도 등 수도권 외곽부터 시작해 하방 압력을 받게 될 수 있다”고 말했다.

2022.06.14 I 하지나 기자

'애물단지' 학교용지, 용도변경 가능해진다
[이데일리 박종화 기자] 부동산 업계에서 ‘애물단지’ 노릇을 하던 학교부지 개발 문턱이 낮아진다.학교용지로 지정돼 50년간 개발이 보류됐던 서울 영등포구 여의도동의 한 부지. 2020년 학교용지에서 실효된 후 민간 자산운용사에 3030억원에 매각됐다.(사진=박종화 기자)교육부는 지난주 ‘장기 미사용 학교용지 지정 해제요청 기준 및 절차’ 제정안을 행정예고했다. 장기간 학교가 들어서지 않고 방치된 학교용지를 더 쉽게 활용할 수 있도록 하기 위해서다. ‘학교용지 확보 등에 관한 특례법’에 따르면 300가구 이상 주택을 공급하려는 개발사업자는 시·도 교육청과 협의해 적정한 학교 용지를 확보해야 한다. 개발 사업으로 늘어나는 학령인구를 수용하기 위해서다. 과거 개발됐던 신도시 등에서 적정한 학교 용지를 확보 못 해 콩나물시루 교실이 되거나 학생들이 원거리로 통학하는 경우도 있었다.그러나 저출산 현상이 심화하면서 학교용지는 부동산 개발 사업에서 애물단지가 됐다. 학생 수가 줄어 기존 학교로도 충분히 학교 수요를 충족할 수 있는데도 사업 인·허가를 받으려면 학교용지를 확보해야 하기 때문이다.이렇게 놀리는 학교용지가 생겨도 다른 용도로 활용하기는 어렵다. 학교용지 상태로는 다른 용도로 개발하거나 제삼자에게 매각할 수 없다. 용도를 바꾸려 해도 향후 학생 수가 다시 늘어날 수 있다는 이유로 반려되기 일쑤다.교육부에 따르면 지난해 기준 미활용 학교용지는 612곳에 달한다. 10년 이상 방치된 곳도 367곳이다. 서울 영등포구 여의도동의 한 필지는 1970년대 여의도 개발 당시 학교용지로 지정돼 50년 가까이 방치되다 2021년에야 학교용지에서 해제됐다.교육부는 이런 문제를 해결하기 위해 학교용지 해제 요건을 명확히 했다. △개발 사업이 준공된 지 5년이 넘었거나 △주택공급계획 가구 수 중 80% 이상이 입주를 마쳤지만 학교용지를 사용하지 않은 경우 개발사업자가 학교용지 해제를 요청할 수 있도록 했다. 다만 이런 사례에 해당하더라도 주변 지역에 과밀학급이 있거나 신규개발사업이 진행되는 경우 학교용지를 유지할 수 있도록 단서도 남겨뒀다.개발업계에선 학교용지 규제가 합리화하면 개발 사업을 둘러싼 불확실성이 한 겹 걷힐 것으로 본다. 도심 내 개발 가용지가 부족한 상황에서 해제가 가능한 학교용지를 둘러싸고 개발권 확보 경쟁이 벌어질 수 있다. 앞서 학교용지에서 해제된 일부 부지는 민간에서 아파트나 업무시설 등으로 개발하고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “계속 학생 수가 줄어드는 상황에서 필요한 정책”이라며 “현실 수요에 맞게 탄력적으로 용도를 조정할 필요가 있다”고 말했다.

2022.05.16 I 박종화 기자

'절세發 급매 증가' 무주택·1주택자 전략은
[이데일리 박종화 기자] 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치로 무주택자와 1주택자 셈법도 복잡해졌다. 절세를 위한 매물들로 모처럼 시장에 물건이 늘고 있어서다. 청약 제도 개편과 주택 공급 정책 등을 잘 따져 ‘내 집 마련’ 전략을 짜는 게 더 중요해졌다.서울 시내 한 부동산 중개업소. 2022.4.21. (사진=연합뉴스)◇“5월 전 잔금 치르면 2억 깎아드립니다”8일 부동산 빅데이터 회사 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 5일 기준 5만6770건까지 늘어났다. 2020년 8월 이후 1년 반 만에 가장 많은 물량이다. 지난달 5일(5만1744건)과 비교하면 한 달 만에 10% 가까이 매물이 늘었다. 지역별로는 송파구(16.4%)와 강북구(15.4%), 용산구(13.5%) 순으로 매물이 많이 늘었다.부동산 시장에서 5월은 전통적으로 매물이 많은 달로 평가받는다. 과세 기준일인 6월 전에 집을 팔아 보유세(종합부동산세·재산세) 부담을 피하려는 절세용 매물이 몰리기 때문이다. 10일부터 다주택자 양도세 중과 조치가 1년간 유예되면서 올해는 세금발(發) 급매물이 여느 때보다 늘어났다.서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티’에선 전용면적 84㎡형이 21억8000만원에 급매물로 나왔다. 같은 면적 최고가(23억7000만원)보다는 1억9000만원 싼값이다. 이달 말까지 잔금까지 모두 치르는 조건이다. 한때 17억8000만원에도 거래되던 서울 성동구 옥수동 옥수삼성아파트 전용 84㎡형도 최근 16억원까지 값이 내려갔다. 종부세에 부담을 느낀 집주인이 5월 말 잔금 조건으로 같은 면적 시세보다 2억원 싸게 급매물을 내놨기 때문이다.◇“올 연말~내년 봄이 ‘급매물 잡기’ 적기”이런 변화는 내 집 마련을 준비하는 무주택자나 ‘상급지’로 갈아타기를 노리는 1주택자에게 희소식이다. 절세용 급매물을 잡는다면 시세보다 저렴하게 집을 장만할 수 있기 때문이다. 특히 무주택자는 대통령직 인수위원회가 생애 최초 주택 구매 자금 대출에 적용되는 담보인정비율(LTV·대출 한도÷담보 가치)을 80%까지 늘리기로 해 자금 마련 부담도 줄어들었다.박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “양도세 중과 배제는 다주택자에게 퇴로를 열어주고 매물 가뭄에 시달리는 시장에 거래 숨통을 트는 효과를 낼 것”이라면서 “실수요자들은 이런 급매물에 관심을 가져볼 만하다”고 말했다.부동산 업계에선 이달 당장 집을 구하기 어렵다면 올 연말에서 내년 3월이 내 집 마련·갈아타기를 위한 또 다른 기회가 될 것으로 본다. 늦가을 날아오는 종부세 고지서에 질린 다주택자들이 양도세 중과 유예라도 받기 위해 물건을 내놓을 가능성이 커서다. 정부는 올해 1주택자에는 보유세를 감면해주기로 했지만 다주택자는 수혜 대상에서 배제했다.지역별로는 수도권보다 비수도권, 도심보다 외곽지역에서 매물 증가 효과가 더 클 것으로 보인다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자가 보유 주택을 매도해서 현금화하면 그것으로 무엇을 할 것인가를 고민해야 한다”며 “이렇게 만들어진 현금 흐름이 똘똘한 한 채로 몰릴 가능성을 배제할 수 없다. 이는 가격 상승으로 연결된다”고 말했다. 이런 관점에서 보면 당장 내 집 마련을 원하는 실수요자라면 당장 핵심 지역으로 진입하기보단 상대적으로 매물이 많이 나올 외곽지역 중·저가 아파트를 노리는 게 유리하다.윤석열 정부 주요 부동산 정책 과제.◇대출 규제·계약 갱신 청구권 유의해야금리 상승과 대출 규제는 유의해야 한다. 대출 상환 능력을 고려하지 않고 시세보다 싼값에 혹하다간 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들 조언이다. 박원갑 위원은 “집값에서 자기자본비율을 높여야 한다. 원리금 균등 상환액이 월급의 30%를 넘지 않도록 주의해야 한다”고 말했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는“DSR(총부채 원리금 상환 비율) 규제가 도입되면서 1주택자는 지금 살고 있는 집을 매수할 때 받았던 대출보다 대출 한도가 더 줄어들 수 있다. 매수를 결정하기 전에 자금조달계획을 잘 세워봐야 한다”고 말했다.다주택자가 보유한 주택이 대개 전·월세를 낀 집이라는 점도 고민해봐야 한다. 주택 임대차보호법에 따르면 집주인이 실거주한다면 전·월세 계약 갱신을 거절할 수 있다. 하지만 새 집주인이 아직 소유권 이전 등기를 마치지 않았다면 세입자는 전 집주인에게 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있다. 집을 사고도 입주하지 못하는 일이 벌어질 수 있다는 뜻이다. 이런 일을 막으려면 전·월세 계약 만료 시점과 등기 시점을 잘 따져봐야 한다.좋은 매물을 노리되 상대적으로 싼값에 보금자리를 마련할 수 있는 청약 기회도 포기해선 안 된다는 게 전문가들 조언이다. 이르면 내년 3기 신도시 본청약이 시작되는 데다 윤석열 정부에서도 250만가구에 이르는 대규모 공급 정책을 예고하고 있어서다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “청약 가점이 높거나 신혼부부 등 특별공급 대상이라면 청약이 내 집 마련에 더 유리한 기회가 될 수 있다”고 말했다. 다만 김 소장은 “청약 가점이 낮다면 청약에만 매몰되지 말고 기존 주택 시장에서 좋은 매물을 찾는 것과 병행해야 한다”고 말했다.

2022.05.09 I 박종화 기자

국토부 자체 평가 91.65점..'현실외면' 부동산정책 자화차찬
[이데일리 박종화 기자] 국토교통부가 지난해 부동산 정책을 ‘셀프 칭찬’하는 보고서를 내놨다. 보고서엔 역대급 집값 상승에 대한 반성은 빠져 있다. 자체적으로 내놓은 개선·보완과제도 주거난 해소와는 거리가 있다.국토부는 지난주 ‘2021년 자체평가 결과보고서’를 공개했다. 지난해 국토부가 추진한 주요 정책 39개에 대한 자체 평가가 담겨 있다. 보고서에서 국토부가 매긴 자체 평가 점수는 평균 91.65점.이 가운데 부동산 정책은 부문별로 B~D등급을 받았다. 평가등급이 A~G등급으로 나뉘는 걸 생각하면 중간 내지 중상 정도에 해당하는 점수다.부동산 정책 중 가장 후한 점수를 내린 부문은 ‘주택공급 혁신으로 무주택 실수요자의 내 집 마련 지원’이다. 3기 신도시 지구계획을 확정하고 사전청약을 통해 주택 공급을 조기화했다는 이유에서다.다른 주거정책 가운데는 투기 근절과 부동산 시장 질서 확립, 공공 정비사업 추진, 공공주택 품질 개선, 청약 제도 개편, 중개 수수료 경감 등을 성과로 내세웠다.이런 자화자찬은 사상 최악 수준으로 집값이 오른 지난해 시장 상황과 괴리돼 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 지난해 전국 아파트값은 14.1% 올랐는데 부동산원이 조사를 시작한 이래 가장 높은 상승률이다. 국토부와 비슷한 시기에 자체평가 보고서를 작성한 기획재정부가 “연말부터 (주택)시장 안정세가 점차 확산되고 있으나 그전까지 국민이 체감하기에는 부족한 측면이 있었다”며 ‘부동산 시장 안정화 및 서민 주거 부담 경감’ 정책에 ‘부진’ 평가를 내린 이유다. 국토부 보고서엔 이런 자성마저 빠져 있다.서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “사전청약을 통해 내 집 마련을 지원했다고 하지만 실제 입주는 최소 5년이 지나서야 이뤄지는 것들이다. 실제로 시장 안정 효과를 냈다고 보기엔 어렵지 않겠나”라고 말했다.국토부가 자랑한 또 다른 성과인 투기 근절과 부동산 시장 질서 확립도 마찬가지다. ‘한국토지주택공사(LH) 내부통제 방안’ 마련을 세부 성과로 내세우면서도 보고서엔 그 배경이 된 LH 직원들의 신도시 예정지 투기에 대한 평가는 찾을 수 없다.국토부가 부동산 정책 개선·보완 방안도 시장 요구와는 거리가 멀다. 전면적인 정책 전환보다는 공공주택사업지구 내 소통·갈등 관리 강화 등 부수적인 것들에 초점이 맞춰져 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “이런 것들은 당연히 해야 하는 것들이다. 이런 것들을 정책 개선·보완이라고 말하는 것은 아무런 의미가 없다”고 비판했다.

2022.04.24 I 박종화 기자

주춤한 오피스텔 시장, 규제 완화해도 전망 불투명
[이데일리 박종화 기자] 오피스텔 시장 기세가 예전만 못하다. 고공 행진하는 아파트값의 반사 효과를 누렸던 시절이 옛일이 돼 가고 있다. 새 정부 출범 후 아파트 시장 흐름에 따라 오피스텔 시장 향방도 정해질 것으로 보인다.경기 하남시 일대 오피스텔 단지.(사진=뉴시스)17일 한국부동산원에 따르면 올 1분기 전국 오피스텔 가격은 직전 분기 대비 0.12% 상승했다. 오름세는 이어갔지만 상승 폭은 지난해 4분기 조사 때(1.03%)의 10분의 1 수준으로 줄어들었다. 서울에선 0.72%p(1.04%→0.32%), 수도권 전체론 1.03%p(1.21%→0.18%) 오름폭이 줄었다. 지난해 4분기 0.33% 상승했던 비수도권 오피스텔 가격은 지난 분기엔 0.16% 하락했다.지난해만 해도 오피스텔 시장은 호시절을 누렸다. 아파트값이 천정부지로 솟으면서 오피스텔은 대체재로 각광받기 시작했다. 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 데다 대출 규제도 느슨했기 때문이다. 덕분에 지난해 전국 오피스텔 가격은 2018년 부동산원이 조사를 시작한 이래 가장 높은 상승률(2.7%)을 기록했다. 상황이 바뀐 건 대출 규제가 강화되면서부터다. 올해부터 오피스텔 담보대출도 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%로 제한된 데다 금리도 지속해서 오르고 있다. 여기에 최근 아파트값이 주춤하면서 대체재로서 인기도 식어가고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩 실장은 “오피스텔 시장은 아파트를 따라가는 경향을 보이는데 최근 시장 상황이 좋지 않은 데다 대출 규제가 강화되고 대출 금리가 오르면서 상대적으로 갖고 있던 장점이 희석됐다”고 말했다.이런 흐름은 실거래가에서도 읽을 수 있다. 인천 연수구 송도동 ‘송도 아트포레 푸르지오시티’ 전용면적 51㎡형은 지난달 4억3000만원에 매매됐는데 직전 최고가(5억원)와 비교하면 넉 달 만에 7000만원이 빠졌다. 지난해 말만 해도 6억7500만원에 거래되던 경기 수원시 영통구 이의동 ‘광교 엘포트 아이파크’ 전용 47㎡형은 지난달 그보다 1억3000만원 넘게 낮은 5억4000만원에 매매됐다.그나마 청약 시장은 전매 차익을 노린 투자 수요로 상황이 낫지만 최근엔 이마저 여의치 않다. 전매 차익도 물건을 받아줄 실수요자 매수세가 있어야 나오기 때문이다. 경기 과천시 별양동 ‘힐스테이트 과천청사역’은 전매가 가능하다는 점 때문에 전용 84㎡형 분양권 전매에 1억원까지 웃돈(프리미엄)이 붙었지만 지금은 프리미엄이 2000만원대까지 떨어졌다.다음 달 출범하는 새 정부 정책은 오피스텔 시장에 ‘양날의 칼’이 될 수 있다. 대출 규제 등이 완화되면 매수세를 회복할 수 있지만 주택 시장 규제도 함께 완화되면 효과가 떨어질 수밖에 없다. 오피스텔이 아파트 대체재이긴 하지만 상품성은 뒤처진다는 게 시장 분위기이기 때문이다.김인만 김인만부동산연구소장은 “아직 시장에 투자 심리는 살아 있다고 본다”면서도 “오피스텔 규제만 완화하면 시장이 되살아날 수 있겠지만 주택 시장 규제도 함께 풀어준다면 오히려 주택 시장 쪽으로 돈이 빠져나갈 수 있다”고 했다. 함영진 실장도 “아파트뿐 아니라 도시형 생활주택, 다가구주택 등 오피스텔 경쟁 상품이 많다”며 “하이엔드(초고급) 등만 선전하는 양극화가 이뤄질 것이라고 본다”고 전망했다.

2022.04.17 I 박종화 기자

임대차3법 보완 시급한데..정치권 신경전에 혼란만 가중
[이데일리 하지나 기자] 임대차3법 개편을 놓고 대통령직인수위와 국회 다수당인 더불어민주당이 충돌하면서 임대차 시장의 대혼란이 예고되고 있다. 시장에서는 올해 7월 전세시장이 또 한차례 출렁일 수 있다는 우려의 목소리가 크다. 서둘러 입법 보완이 필요한 시점에서 애꿎은 서민들만 또다시 피해를 볼 수 있다는 지적이다. ◇이중가격·월세화 가속화 논란대통령직인수위는 최근 임대차3법 개편을 공식화했다. 축소부터 폐지까지 모두 고려해 검토하겠다는 입장이다. 이에 더불어민주당은 입대차3법을 오히려 강화하는 법안으로 맞불을 놓았다. 신규 계약 때도 전월세 상한제를 적용하거나 인근 시세를 반영하는 비교가격제를 도입하는 방안이 유력하다. 양측 모두 임대차3법(전월세상한제·계약갱신청구권·임대차신고제)의 문제점을 인지했지만 대응 방식은 정반대인 셈이다. 그동안 임대차3법이 시행되면서 많은 논란이 제기됐다. 같은 단지내에서 갱신계약과 신규계약간 전세가격 차가 크게 벌어지면서 이중가격으로 시장 왜곡을 불러 일으켰고, 집주인과 세입자 사이의 분쟁 사례도 속출했다. 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습(사진=연합뉴스)집주인들의 전세 기피 현상과 금리인상·대출규제가 맞물리면서 월세 전환도 급증했다. 지난해 서울 아파트 월세 거래량은 7만건을 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세를 낀 아파트 임대차 거래량(준전세, 준월세)은 총 7만3566건으로 집계됐다. 이는 전년도의 거래량(6만916건)을 넘어섰다. 임대차 거래에서 월세 낀 계약이 차지하는 비중도 37.6%로 역대 가장 높은 수준을 기록했다. ◇7월 전세시장 불안..임대차3법 보완 시급시장에서는 정치권 신경전으로 임대차3법 보완 시기를 놓칠 경우 전세시장 불안을 더 키울 수 있다고 우려한다. 당장 7월 계약갱신청구권제도를 도입한 지 2년째가 되면서 계약갱신이 만료된 매물이 신규 시장에 나온다. 매물이 쏟아지면서 전셋값이 떨어질 수 있다는 의견도 있지만 계약갱신을 고려한 집주인들이 전세 호가를 더 높일 것이라는 의견도 나온다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “서로 대립각을 세울 것이 아니라 현재 임대차3법 문제가 무엇인지 근본적인 고민을 해야 한다”면서 “고래 싸움에 새우등 터지는 것은 세입자”라고 말했다. 특히 전월세 가격 상승은 임대차 시장에 머물러 있던 무주택자들의 불안 심리를 자극해 매매 시장에도 영향을 미칠 수 있다. 다만 임대차3법을 아예 폐지하는 것에 대해선 부정적으로 보는 시각이 우세하다. 가까스로 제도 안착을 하고 있는데 또다시 시장의 혼란을 가중시킬 수 있다는 이유에서다. 일각에서는 부작용이 제도 정착 과정에서 흔히 나오는 과도기적 현상이라고 분석하기도 한다. 지난 1989년 임대차기간을 1년에서 2년으로 늘린 주택임대차보호법 개정 당시에도 일시적으로 전셋값이 급상승했다. KB부동산 시계열자료를 살펴보면 1989년, 1990년 전국 아파트 전셋값은 22.31%, 20.91% 올랐다. 민주당의 임대차3법 강화 법안 역시 지나친 시장 개입이라는 비판의 목소리가 높다. 신규계약 상한제의 경우 자칫 민간임대차시장이 더욱 위축되는 등 더 큰 부작용을 야기할 수 있다고 내다봤다. ◇임대인 당근책 필요..임사자등록제 재검토해야 전문가들은 시장에서 자발적으로 계약갱신을 이끌어야 한다고 조언한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “우리나라 전세 평균 거주 기간은 3.7년이다. 선진국은 6년으로 4년이 긴 시간은 아니다”면서도 “다만 보유세를 깍아준다든지 집주인 희생에 대한 경제적 보상을 해주는 것은 필요하다”고 말했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “올해 3분기부터 다시 전월세시장이 불안해질 수 있다”면서 “상생임대인 제도(직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올리면 집주인이 직접 살지 않아도 양도소득세 과세를 위한 실거주 기간을 산정할 때 1년을 추가로 인정해주는 제도)를 확대 적용해 임대차 3법 부작용을 보완해야 한다”고 강조했다. 이와 관련해서 민간임대사업자 제도도 함께 들여다 볼 필요가 있다. 문재인 정부는 지난 2017년 임대사업자 등록을 장려하면서 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택을 제공했으나 이듬해 관련 혜택을 없애고 2020년에는 단기임대(4년)와 아파트 장기임대(8년)제도를 폐지했다. 현재 인수위는 등록 임대사업자 제도 부활을 검토하고 있다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “앞서 지나친 인센티브가 논란이 됐기 때문에 결국 어느 정도의 혜택을 부여하는지가 관건이 될 것”이라면서 “민간임대사업자 제도가 활성화되면 계약갱신과 전셋값 급등 우려는 자연스럽게 해소될 수 있다”고 말했다.

2022.04.03 I 하지나 기자

토지거래허가제 효과? 반년 만에 3억 떨어진 잠실 소형아파트
[이데일리 박종화 기자] 서울 송파구 잠실동 소형아파트가격이 반 년만에 3억원 가까이 떨어졌다. 더 강력해진 토지 거래 허가제(실수요자 목적으로만 부동산 매수를 허가하는 제도) 적용을 앞두고 투자 기대감이 떨어진 탓이다.서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 송파구 잠실 5단지(아래)와 리센츠(위) 아파트.(사진=뉴시스)31일 부동산업계에 따르면 서울 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 아파트 전용면적 27㎡형은 지난주 9억9700만원에 매매됐다. 지난해 9월 이 아파트 같은 면적이 12억7500만원에 매매되며 최고가를 기록했던 것과 비교하면 반년 만에 2억7800만원 값이 내려갔다. 현재 리센츠 전용 27㎡ 호가는 9억4000만원으로 더욱 내려갔다.부동산 시장에선 이 아파트 시세가 급격히 꺾인 건 토지 거래 허가제 영향이 크다고 풀이한다. 현재 잠실동에선 토지 거래 허가제가 시행 중이다. 토지 거래 허가구역에선 실수요자가 아니면 원칙적으로 집이나 땅을 살 수 없다. 집이라면 전세를 줄 수 없고 직접 들어가 살아야 한다.문제는 디테일이다. 최근까진 대지 지분이 18㎡ 이하(주거지역 기준)인 소형주택은 토지 거래 허가구역이라도 허가 없이 매매할 수 있었다. 잠실동 내 대단지에선 리센츠 전용 27㎡형만 이 기준을 충족했다. 지분이 13㎡에 그친 덕분에 리센츠 전용 27㎡형은 규제 틈새 상품으로 각광받았다. 토지 거래 허가제 전 8억원대던 집값이 12억원까지 올랐다.국토교통부도 뒤늦게 이런 맹점을 알아챘다. 2월 부동산거래신고법 시행령을 바꿔 토지 거래 허가제 예외 기준을 18㎡에서 6㎡로 낮췄다. 새 기준대로면 리센츠 전용 27㎡형도 토지 거래 허가제 적용 대상이 된다. 당장 적용받지는 않지만 토지 거래 허가제가 연장되면 그땐 새 기준을 적용받는다. 국토부나 서울시는 6월 만료되는 잠실동 일대 토지 거래 허가제 연장을 유력하게 검토하고 있다.토지 거래 허가제가 시행되면 적용 기간 동안 다른 실입주자를 찾을 때까지 처분이 어려워진다. 잠실동 R공인중개사 관계자는 “앞으론 전세를 끼고 집을 못 사게 된다. 이 가격을 주고 전용 27㎡형에 실거주할 사람이 많겠느냐”며 “거래가 완전히 죽었다”고 했다.부동산 시장에선 새 정부에서도 토지 거래 허가제가 완화되긴 쉽지 않을 것으로 본다. 대통령직 인수위원회는 재개발·재건축 규제를 푸는 대신 투기 위험성이 있는 지역에 토지 거래 허가제를 신속히 시행하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.김인만 김인만부동산경제연구소장은 “토지 거래 허가제 시행 지역을 보면 거래를 불편하게 하는 효과는 있지만 투기를 완전하게 억제하긴 부족한 측면이 있다”면서도 “토지 거래 허가제로 투기를 억제하려고 한다면 철저한 시행이 필요하다”고 말했다.

2022.03.31 I 박종화 기자

보유세 전가 우려에 임대차2법까지..임대차시장 불안하다
[이데일리 박종화 기자] 주택 공시가격 급상승으로 인해 다주택자의 보유세가 급등하면서 임대차 시장에 불안감이 커졌다. 세부담이 커진 집주인들이 세입자에게 그 부담을 떠넘길 수 있어서다. 게다가 오는 8월이면 임대차2법(2+2년 계약 갱신 청구권, 5% 전·월세 증액 상한제) 시행 2년이 지나 계약갱신청구권 소진 물량이 시장이 쏟아진다. 임대차 시장이 크게 요동칠 수 있다는 얘기다. 차기 정부가 시급하게 대안 마련에 나서야 한다는 목소리가 나온다. 서울 시내 한 부동산에 아파트 시세표가 붙어 있다. 2022.02.15. (사진=뉴시스)◇‘보유세 경감’ 발표하면서 다주택자는 제외국토교통부는 24일부터 2022년도 공동주택 공시가격 열람을 시작했다. 국토부 안에 따르면 지난해보다 전국 평균 17.2% 상승했다. 공시가격 제도가 도입된 이래 사상 세 번째로 높은 상승률이다.공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 부동산 보유세를 매기는 과표로 쓰인다. 공시가격이 높아지면 보유세 부담도 늘어날 수밖에 없다. 정부의 보유세 완화 혜택을 받지 못하는 다주택자들은 세금폭판을 맞게 됐다. 서울 마포구 아현동 ‘마포 래미안 푸르지오’ 전용면적 84㎡형과 도봉구 창동 ‘주공19단지’ 전용 99㎡형을 예로 들면 지난해와 비교해 올해 공시가격이 각각 9.4%(12억6300만원→13억8200만원), 30.8%(6억6000만원→8억6300만원) 상승했다. 이 두 집을 보유하고 있는 사람이 있다면 올해 보유세로 4773만원을 내야 한다. 지난해보다 보유세(3006만원)가 1700만원 넘게 늘었다.◇집주인 보유세 1000만원 늘면 300만~400만원은 세입자에게문제는 다주택자들이 대부분 직접 살고 있는 집 한 채를 빼곤 나머지 집을 전세나 월세 주는 임대인이라는 점이다. 임대인 세금 부담이 늘어나면 임대료 인상을 통해 그 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 크다. 송헌재 서울시립대 경제학부 교수 등이 재정패널을 실증 분석한 연구에 따르면 임대인 보유세가 1% 상승하면 증가분 중 29~30%(전세)·46~47%(월세)가 보증금 인상 방식으로 세입자에게 전가되는 것으로 나타났다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 “조세 전가 현상은 항상 나타나왔다”며 “다주택자들이 오른 보유세를, 임대료를 올려 세입자에게 전가하거나 전세를 월세로 바꿔 세입자를 찾을 가능성이 크다”고 말했다.더욱 우려되는 것은 임대차2법 도입 2년이 되는 올 8월부터다. 이때부터 계약 갱신 청구권을 소진된 물량이 전·월세 시장에 나오기 시작하기 때문이다. 계약 갱신 청구권이 소진된 전·월셋집은 집주인이 제약 없이 임대료를 부를 수 있다. 하반기 임대차 시장은 보유세 전가에 계약 갱신청구권 소진 물량이 겹치면서 가격이 크게 오를 수 있다. ◇다주택자 포함한 세제 개편이 변수전문가들은 혼란을 막기 위해 전·월세 안정 대책이 보완돼야 한다고 조언한다. 정부는 지난해 ‘상생 임대인’ 제도를 만들어 임대료 인상을 자제하는 집주인에게 양도소득세 비과세를 위한 실거주 기간을 산정할 때 혜택을 주기로 했다. 다만 임대주택 공시가격이 9억원 이하여야 하고 집주인이 1주택자여야 한다는 단서를 달아놔 실효성이 떨어진다는 비판을 받았다. 김인만 김인만부동산경제연구소는 “임대차 시장 안정을 위해선 상생임대인 제도 등 집주인에게 인센티브를 주는 제도를 확대해야 한다”고 말했다.대통령직 인수위원회도 임대차 시장 안정 방안을 고심하고 있다. 인수위는 임대료를 5% 이하로 증액한 임대인에게 주는 세제 인센티브를 확대하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 또 임대주택 공급을 충분히 늘려 가격 상승을 막아야 한다는 요구도 있다 .

2022.03.24 I 박종화 기자

"임대차3법 영향 지속..올해 전월세 가격 더 오른다"
[이데일리 박종화 기자] 새 정부가 출범한 이후에도 전월세 시장은 가격 상승세가 계속될 가능성이 높다는 전망이 나왔다. 임대차시장을 불안하게 하는 가장 큰 원인인 임대차3법 영향이 지속되고 있어서다. 서울 시내 한 공인중개사무소에 아파트 시세표가 붙어 있다.(사진=뉴시스)21일 이데일리 설문에 응한 부동산 전문가 전원은 올해 전월세가 강보합 내지 상승할 것이라고 예상했다.첫 번째 변수는 계약 갱신 청구권이다. 올 8월부터는 계약 갱신 청구권을 사용한 임대차 계약이 만료되기 시작한다. 한 번 계약 갱신 청구권을 사용하면 재계약을 보장받지 못하는 데다 재계약을 한다고 해도 집주인 마음대로 임대료를 부를 수 있다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “한동안 전월세 시장은 우상향할 것”이라며 “임대차 3법을 개정하지 않는 이상 지금 같은 불안이 지속할 수밖에 없다”고 했다.입주 물량 감소도 전월세 시장 불안 요인이다. 그간 새 아파트가 준공되면 주변 지역 전셋값을 누르는 역할을 했는데 올해는 이 물량이 줄기 때문이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “(올해는) 매매보다는 전월세 시장이 더 불안한 해(年)”라며 “임대차 3법 이슈도 있고 수도권, 특히 서울에서 입주 물량이 줄어든다. 과거와 달리 집주인 실거주 의무가 있는 신축 단지도 늘어난다”고 전망했다. 임대주택 공급량이 줄어들면서 가격 상승 요인이 될 것이란 얘기다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “매매 수요가 임대, 특히 월세로 몰릴 것”이라면서 “다만 대구나 인천 등에선 입주 물량 폭탄이 예고돼 있는 만큼 전월세가 안정될 것으로 보인다”고 했다. 한편 윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 ‘임대차3법 전면 재건토’를 공약했다. 대신 민간 임대사업자 제도를 활성화해 전월세 시장을 안정화하겠다는 게 윤 당선인의 구상이었다. 하지만 여소야대의 국회 구도에서는 임대차 3법 폐지가 쉽지 않다는 게 시장의 판단이다. 전문가들은 임대차 시장 안정을 위해 임대차 3법 개정에 앞서 절충안이 필요하다고 조언한다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “상생임대인 제도(직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올리면 집주인이 직접 살지 않아도 양도소득세 과세를 위한 실거주 기간을 산정할 때 1년을 추가로 인정해주는 제도)를 활성화해 임대차 3법 부작용을 보완해야 한다”고 조언했다.

2022.03.21 I 박종화 기자

"올해 집값 오른다"..재건축·재개발 시장이 상승 주도
[이데일리 신수정 기자] 부동산 시장 전문가들이 정권이 바뀐 후 올해 주택가격이 우상향할 것으로 전망했다. 공급확대가 현실화 되지 못한 상황에서 민간 정비사업 진행에 대한 기대감이 재건축 단지 몸값을 높이면서다. [이데일리 김정훈 기자]◇“주택 공급 아직 부족해… 매매가격 상승”이데일리가 부동산 전문가 10인에게 시장 전망을 설문한 결과 주택 매매가격 상승에 무게추가 쏠렸다. 새정부의 규제 완화에 따른 시장 기대감 상승과 공급부족 상황이 지속되고 있다는 점이 주요 요인이다. 현 정부에서 내놓은 GTX(수도권광역철도) 등 교통 호재도 상승 요인으로 꼽혔다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “윤석열 대통령 당선인의 공약에 따라 세법이나 재건축 규제 등이 수정될 여지가 있고, GTX와 같은 주요 교통개발호재도 상존하고 있다”며 “반면 주택공급대책이 단기간에 완성되기 어렵기 때문에 집값 상승을 뒷받침할 가능성이 높다”고 설명했다.고종완 한국자산관리연구원장은 “규제 완화에 따라 재건축발 집값 상승이 광범위하게 확산될 가능성이 높아 보인다”며 “다만 지역별 편차가 있어 수도권은 강보합세를 띄고 지방은 보합 수준에서 마무리 될 것”이라고 분석했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “세금과 대출규제 풀릴 것으로 보이는 하반기부터 본격적으로 매매값 상승세가 나타날 것”이라고 봤다. 부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “주택공급이 이뤄지지 않고 있기 때문에 매매가격은 우상향할 것”이라며 “다만 아직까지 규제가 지속되는데다 매수심리가 위축돼 기울기는 완만할 것으로 보인다”고 전망했다.집값 상승이 단기간에 그칠 것이란 전망도 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구위원은 “현재는 공급부족 문제로 의해 시장 안정화가 어려운 것은 사실”이라며 “여기에 임대차 3법에 맞물린 전월세 시장 불안감에 재건축 재개발 이슈와 GTX·신도시 개발 이슈가 맞물리면서 단기적인 집값 상승은 감내해야 할 것으로 보인다”고 밝혔다.더 나아가 단기 상승 후 곧 하락장이 올 것이란 예측도 나왔다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “초저금리에 따른 풍부한 유동성에 규제 완화 심리가 만나 단기적으로 급등할 순 있겠지만 오래가진 못하 것”이라며 “대구와 대전은 이미 대세 하락이 시작됐고 부산은 올 가을이나 내년부터 대세 하락이 시작될 것으로 보인다”고 분석했다.양지영 양지영R&C 연구소 소장은 “현재 주택가격이 폭등했고 역대 최장 상승세를 이어가고 있는 상황에서 규제 완화 정책이 속도감 있게 진행되긴 어려워 집값은 점진적으로 하락세를 나타낼 것”이라며 “원자재 가격 급등, 물가불안 등에 따른 금리인상기에서 주택매입수요도 한계가 크다”고 설명했다.◇“규제완화 기조 따라 유망지역은 정비사업지”상승을 예측한 대다수 부동산 전문가들이 꼽은 유망지역은 재건축·재개발 사업지다. 윤석열 대통령 당선인이 민간 정비사업 확대를 통한 주택공급을 공약으로 내놓은 만큼 사업 속도가 빨라지면서 몸값을 높일 것이란 분석이다. 특히 재건축 연한이 도래한 서울 강남과 노원, 목동을 비롯해 1기 신도시에 대한 관심이 쏠릴 것으로 분석된다. 앞서 윤 당선인은 부동산 공약으로 취득세·양도세·종부세 전방위적 세제 완화를 내놨으며 안전진단·분상제·재초환 완화에 대한 의지도 내비친 바 있다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “서울은 건축연한 30년 이상 건물이 모여있는 강남, 노원, 목동 지역은 사업속도가 빨라지면서 단계적으로 몸값이 높아질 것”이라며 “규제가 완화되면 매물이 줄어들면서 가격 상승이 일어나 신고가가 나올 수밖에 없을 것”이라고 전망했다.함영진 직방 데이터 랩장은 “500% 용적률 상향과 재건축 초과이익 환수제 완화, 안전진단 완화 등이 재건축 사업에 대한 기대감을 키우고 있는데다 1기 신도시 리모델링에 대한 규제 완화 공약도 내놓은 바 있어서 전망이 밝은 상황”이라고 설명했다.다만 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 규제 완화의 현실성을 고려할 필요가 있다고 지적했다. 김 소장은 “규제를 완화하느냐 못하느냐에 따라 사업성은 하늘과 땅 차이로 갈린다”며 “현재 여소야대 국회 구도에서 새 정부가 속도감있게 규제를 풀 수 있을지는 미지수”라고 우려 섞인 전망을 내놨다.

2022.03.21 I 신수정 기자

하락하던 집값 반등할까…전문가 10명 중 6명 “오른다”
[이데일리 오희나 기자] 윤석열 시대, 부동산 전문가들은 올해 부동산 가격이 올라갈 것으로 전망했다. 윤 당선인이 재건축·재개발, 주택대출, 세제 개편 등 대규모 규제 완화를 예고하면서 집값 랠리가 다시 이어질 가능성이 있다는 분석이다. [이데일리 김정훈 기자]21일 이데일리가 부동산 전문가 10명에게 설문조사한 결과 6명이 부동산 가격이 상승할 것이라고 전망했다. 집값 상승 요인으로는 재건축·재개발 규제 완화를 중심으로 한 정책 변화(6명)를 꼽았다. 수요 대비 공급물량이 부족하다는 의견도 나왔다. 고종완 한국자산관리원장은 “재건축 안전진단, 초과이익환수제, 분양가상한제 3종 세트가 완화되고 세제개편, 용적률 상향도 거론되고 있다”면서 여기에 “서울시의 층고제한 폐지가 더해지면서 상승요인이 더 많은 게 사실”이라고 말했다. 특히 공급량이 부족한 가운데 대출규제 완화로 수요가 증가하면 수급 불균형이 심화될 수 있다고 예상했다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정물량은 31만9347가구로 지난 5년(2017~2021년) 평균 38만5991가구에 비해 7만가구 이상 적다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “GTX, 도심정비사업, 3기 신도시 등 개발호재가 집값을 뒷받침할 것”이라며 “주택공급대책이 단기간에 완성되기 어렵다는 점을 감안하면 오히려 집값 하락요인을 찾기 어렵다”고 말했다. 다만 상승을 전망한 전문가들도 상승세가 지속되진 않을 것이라고 예측했다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “단기간에는 규제완화 기대감으로 가격이 오르겠지만 공급이 본격화되면 가격이 안정화될 것”이라고 전망했다. 응답자 가운데 2명은 약보합세를 보일 것으로 내다봤고 2명은 하락할 것으로 예상했다. 집값이 오를 대로 올랐기 때문에 이를 받쳐줄 수요가 부족하다는 해석이다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “정책 기대감으로 약간의 반등은 가능할 것”이라며 “대세 상승으로 가려면 규제완화 정책이 실제 이행되느냐가 중요하지만 막상 쉽지 않을 것 같다. 허니문 기간이 끝나면 약보합세로 돌아설 것”이라고 내다봤다. 양지영 양지영R&C연구소장도 “부동산 가격이 폭등하고 역대 최장 상승세를 이어가고 있는데 속도감 있게 규제 완화할 상황은 아니다”면서 “원자재 가격 급등, 물가 불안 등에 따른 금리인상기에서 주택 매입수요도 한계가 크다”고 지적했다. 이어 “당장은 기대감으로 호가가 크게 오르고 있지만 오래가기는 어렵다”고 판단했다.

2022.03.21 I 오희나 기자

구독자 5만 목전…유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은
[이데일리 강신우 기자] 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’이 구독자 5만 명 달성을 앞두고 있다. 지난 2020년2월25일 첫 콘텐츠인 ‘아임해피가 뽑은 상반기 분양 핫3’ 방영 이후 약 2년 만이다. 복덕방기자들은 이데일리 건설부동산부에서 운영하고 있는 유튜브 채널로 현재 구독자 수는 4만9300여명(17일 기준)이다. 채널은 2019년10월 개설했으며 누적 조회수는 467만1605회에 이른다. 건설부동산부 기자들과 부동산시장 전문가가 출연해 다양한 부동산 소식과 투자 정보를 분석하고 전달하자는 게 채널 개설의 취지다.주요 프로그램 코너로는 부동산시장 전문가 초대석인 ‘복기톡’ 투자 정보를 알려주는 ‘떴다 福기자’ 복덕방기자들과 전문가들의 부동산 대전망인 ‘부동산포럼’으로 이뤄져 있다. 지난 2년간 복덕방기자들 채널에서는 ‘당장 내 집 잘 팔아야하는 3가지 이유’(고종완 한국자산관리연구원 원장)이 조회수 39만회로 시청자들의 가장 많은 사랑을 받았다. 고 원장은 부동산시장 사이클(주기) 분석의 1인자로 당시 작년 상반기까지 집값이 상승하고 이후 하락할 것이라는 전망을 내놨다. 이어 김인만 부동산경제연구소 대표가 출연한 ‘갈아타기 고민 중인 1주택자? 이때 이사가라’가 38만회를 기록했고 홍춘욱 EAR리서치 대표의 ‘집값 고점은 2023년, 이후 조정장 온다’가 34만회로 높은 조회수를 보였다. 이 밖에도 권대중 명지대 부동산학과 교수, 최인용 가현택스 세무사, 오동협 원빌딩 대표, 김학렬 스마트튜브조사연구소 소장, 김헌동 SH사장, 신태수 지존 대표, 신동우 노후공동주택리모델링연구단 단장 등 다양한 분야의 전문가들이 복덕방기자들 채널에 출연해 정확한 시장 전망과 명쾌한 솔루션을 통해 시청자들의 관심을 끌었다. 복덕방기자들은 구독자 5만명 달성을 기념해 구독자 및 시청자 여러분의 사랑에 보답하는 차원에서 특별방송으로 다음 달 4일까지 1부 ‘대선후보캠프 부동정책토론회’(권순형 더불어민주당 부동산개혁위 총괄 부위원장·심교언 국민의힘 선대위 경제정책추진본부 위원), 2부 부동산시장 대전망(김학렬 스마트튜브 소장·김기원 데이터노우즈 대표)을 각각 라이브와 녹화방송으로 준비했다. 영상은 유튜브 채널 복덕방기자들에서 언제든지 볼 수 있다. 복덕방기자들을 총괄하고 있는 이승현 건설부동산부 부장은 “유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 부동산 현장을 누비는 기자들과 부동산시장 전문가들이 함께 만드는 고품격 채널로 구독자의 많은 관심과 사랑에 힘입어 빠른 성장을 거듭하고 있다”며 “앞으로도 시청자와 쌍방향 소통으로 주택시장 전망부터 투자·분양·절세 등 다양한 분야의 흥미로운 콘텐츠를 만들어 나가겠다”고 말했다.

2022.02.17 I 강신우 기자

틈새상품? 시장과열?...지식산업센터, 옥석가리기 시작됐다
[이데일리 박종화 기자] 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 시장이 들썩인다. 아파트를 중심으로 한 정부 규제에서 한발 빗겨나 있다는 반사이익 덕이다. 일각에선 지식산업센터 시장이 지나치게 과열됐다고 우려한다.경기 안양시의 한 지식산업센터 모습. (사진=뉴시스)◇성수동 지식산업센터, 3년 만에 분양가 두 배서울 성동구 성수동1가 ‘서울숲 에이원(A1)센터’. 지난해 11월 준공된 이 지식산업센터는 2019년 분양 때보다 몸값이 훌쩍 뛰었다. 현재 서울숲 에이원센터 사무실은 3.3㎡당 2800만원을 호가한다. 3년 전 3.3㎡당 1400만~1500만원에 분양했던 것과 비교하면 두 배 가까이 값이 뛴 셈이다.이창수 더베스트부동산중개법인 대표는 “현재 성수동 지식산업센터엔 공실이 거의 없는 상태”라며 “수요가 받쳐주니 가격이 계속 올라가는 것”이라고 했다.서울 다른 지역 지식산업센터도 뜨겁긴 마찬가지다. 지난해 11월 14억원에 분양한 송파구 문정동 ‘문정역 2차 SK 브이원(V1)’ 전용 85㎡형은 현재 분양권 전매가격이 15억원을 호가한다. 분양 석 달 만에 웃돈 1억원이 붙었다. 경매 시장에서도 서울 지식산업센터는 인기 상품이다. 지난달 서울남부지법 경매에 나온 금천구 가산동 ‘코오롱 디지털타워 애스턴’은 7명이 경쟁을 벌여 약 14억1400만원에 낙찰됐다. 법원이 평가한 감정가(11억5000만원)보다 23% 비싼 값이다.◇규제 풍선효과에 사무실 대체효과까지부동산 업계에선 지식산업센터 시장이 호황을 맞은 요인을 두 가지로 본다. 하나는 규제 풍선효과(한쪽 문제를 억누르면 다른 쪽에서 새로운 문제가 불거지는 현상)이다. 정부가 주택 시장 규제를 강화하면서 투자 수요가 지식산업센터 등 상업용 부동산 시장으로 옮겨가고 있기 때문이다.갈수록 자금 조달이 어려워지는 아파트 시장과 달리 지식산업센터는 분양가의 80%까지 대출을 받을 수 있다. 사업자 등록만 하면 분양 자격 제한도 없고 분양권 전매도 자유롭다. 이창수 대표는 “아파트 매매로 돈을 번 사람들이 달리 투자할 데가 없는데 지식산업센터는 3억~5억원이 있으면 대출을 끼고 투자할 수 있다”고 말했다.여기에 주택과 비교하면 지식산업센터는 상대적으로 세금 부담도 가볍다. 지식산업센터에 입주하겠다며 분양권을 취득하면 취득세는 50%·재산세는 37.5%까지 감면해준다.사무실 품귀 현상도 지식산업센터 인기를 키우고 있다. 최근 서울 오피스 시장엔 공급 부족 현상이 나타나고 있다. 부동산 서비스 회사 존스랑라살에 따르면 지난해 4분기 서울의 A급 오피스 빌딩 공실률은 8.0%로 전년 동기(14.4%)보다 6.4%포인트 줄었다. 수요가 늘면서 임대료도 3.3㎡당 평균 10만원을 넘어섰다. 이 회사가 조사를 시작한 이래 최고 수준이다. 임대료를 감당 못하거나 사무실을 못 구한 회사에게 지식산업센터는 대체재 역할을 하고 있다. 성수동이나 송파구 일대 지식산업센터는 강남 수요를, 영등포구나 구로구·금천구 지식산업센터는 여의도 수요를 대체하고 있다는 게 업계 설명이다.성수동 S공인중개사무소 대표는 “최근 임대료가 급등하다보니 중소·중견기업은 지식산업센터로 많이 이전하고 있다”며 “임대 수익률이 좋아지면서 투자 수요도 함께 높아지고 있다”고 했다.◇외곽 지역선 ‘공급 과잉 주의보’일각에선 지식산업센터 시장이 지나치게 뜨거워지는 걸 경계하고 있다. 지식산업센터 수요가 늘면서 공급도 함께 증가하고 있어서다. 특히 수도권 외곽 지역에선 수요 이상으로 신축 지식산업센터가 난립하고 있다고 업계에서는 우려하고 있다. 한국산업단지공단에 따르면 지난해 신설·변경 승인을 받은 지식산업센터는 69곳에 이른다. 사상 최다치를 기록했던 2020년(77곳)엔 못 미치지만 통상 연간 10곳 안팎이 승인받았던 것과 비교하면 공급이 크게 늘었다.일부 지역에선 공급이 수요에 못 따라가고 있다. 산단공은 전국 지식산업센터 가운데 62곳이 준공 후에도 입주 업체를 한 곳도 못 찾고 있다고 파악한다. 기업 수요가 적은 외곽 지역에 이 같은 ‘악성 지식산업센터’가 몰려 있다.신축 지식산업센터도 외곽 지역에선 찬밥 신세다. 1200실 규모인 경기 광명시 일직동 ‘광명역 GIDC’에선 지난해 말 입주가 시작되면서 분양가 이하로 물건이 나오고 있다.금융 시장 환경 변화도 부담거리다. 한국은행이 기준금리를 올리기 시작하면서 시중 대출 금리도 함께 상승하고 있어서다. 이런 흐름이 이어질 경우 지식산업센터 임대 수익률은 낮아질 수밖에 없다.김인만 부동산경제연구소장은 “교통이 편리하고 우수한 인재를 끌어들일 수 있는 곳은 앞으로도 선방할 것이라고 본다”면서도 “그간 공급이 많은 데다 입지가 나쁜 지역은 지금보다 수익률이 낮아질 수 있어 투자에 주의가 필요하다”고 말했다.

2022.02.06 I 박종화 기자