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- [대박땅꾼의 땅스토리]땅투자 연애하듯 하자
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 투자자들을 만나 이야기를 나눠보다 보면 땅 투자의 시작을 아주 큰 일 날것처럼 생각하는 이가 적지 않다. 그래서 이번엔 무거운 마음에 조금 여유를 줄 수 있도록 조언 아닌 조언을 하려 한다. 그건 바로 땅 투자를 연애하듯 시작하라는 것이다.따지고 보면 땅 투자와 연애와는 닮은 점이 많다. 인터넷에 돌아다니는 글을 보면 연애를 못하는 사람의 특징에 △겉으로 봐선 엄청나게 멀쩡하다 △눈이 끝도 없이 높다는 소리를 자주 듣는다 △솔로기간이 오래됐다 △남의 연애상담은 또 그렇게 잘해준다 △연애학으로 박사 논물 쓸 기세 △자기 좋다는 사람은 또 싫다 △연애하고 싶다면서 막상 소개팅이나 맞선을 주면 귀찮다고 한다 △술자리에서 너무나 멀쩡하다 △정말 괜찮다 싶으면 밀당에서 실패한다.정말 재밌게도 이는 땅 투자 역시 마찬가지다. 돈이 있어도 돈 쓸 줄 모르고, 자기 이상의 땅이 있어 일반 땅에는 투자 못 하고, 한 번도 땅 투자를 못 해봤거나 공부나 답사는 많이 참여해도 실제 투자로까지는 이어지지 못하고, 남의 투자에는 그렇게 아는 척은 다 하고, 이런저런 지식은 많지만 좋은 토지에 소개해줘도 자신의 입맛에는 안 맞아 한다. 또, 완벽주의자라 흠이 조금이라도 있으면 참지를 못하니 정작 마음에 드는 토지를 발견하고 나면 머뭇거리다 놓치거나 쓸데없이 비싼 토지만을 추구하는 꼴이 돼 버리는 것이다.아마 이 글을 읽는 독자 중에는 연애하거나, 결혼한 사람 등 다양한 사람들이 있을 것이다. 그중에 대다수는 연애해본 경험이 있을 것이다. 그리고 대부분 첫사랑에 좋은 기억, 슬픈 기억들이 있을 텐데 잘 떠올려보자 그 사랑을 시작할 때 얼마나 떨리고, 무서웠는지 말이다. 땅 투자의 처음은 마치 연애의 처음과 같다. 쓸데없이 많은 부분을 재고, 따지게 된다. 막상 만나보면 별거 아닌 부분까지 말이다. 최근에는 7포 세대라고 불리는 이들에게는 더욱 그렇다. 삶이 팍팍해져 가기만 하니 생각이 많아진다. 연애상대를 알아가고자 하는 많은 일이 쓸데없는 투자라고 생각한다. 그러면서 세월이 지난 후 어른이 된 사람들은 나보다 경험이 적은 이에게 말한다.‘연애는 많이 해봐야 한다’라고 말이다. 당신이 땅 투자를 하게 됐을 때 이번 한 번에서 끝나겠다고 생각하지 마라. 차라리 먼 훗날 혹은 가까운 시간 안에 나보다 경험이 적은 땅 투자자에게 해줄 말을 떠올려 보아라. ‘땅 투자는 혹은 간접 땅 투자는 많이 해봐라.’ 단, 땅 투자는 현실적인 피해가 간다는 점에서 조심스럽기 때문에 그 옆에는 정말 연륜이 많은 ‘간섭쟁이=투자전문가’를 두고 작은 소액투자부터 차근차근 좋은 점과 나쁜 점을 배워가며 시작하면 그뿐이다. 그렇다면 이제 땅 투자를 위한 공부를 시작해 보자.
- [대박땅꾼의 땅스토리]지방부동산에 투자한다면 기준을 세워야
- [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] ‘지방부동산’이라는 것을 눈여겨보고 있다면 아마 지방에 사는 사람이거나, 소액투자를 생각하고 있거나, 지방의 호재소식을 들었을 가능성이 크다. 그리고 그 이면에는 ‘투자에 대한 불안감과 혹시 모를 기대감’에 몇 번이고 마음을 졸이고 있을지 모른다.지방부동산 투자는 물론 많은 주의가 필요로 한다. 우선 내가 사는 곳과 거리가 있는 경우 발 빠른 대처가 어려울 수 있다. 또 내가 주로 생활하는 곳이 아니다 보니 개발소식에 대한 정확도도 불분명하다. 그럼에도 지방부동산에 대한 관심이 수그러들지 않는 이유는 무엇일까.우선, 수도권 과열이 심해지면서 정부정책 자체가 지방으로 이동한다는 점도 있지만 무엇보다도 수도권보다 저렴한 투자금액일 것이다. 그러나 소액투자라고 하더라도 부동산투자에 들어가는 금액은 몇천만 원이 될 수 있기에 반드시 투자기준이 필요하다는 것을 기억해야 한다.1. 튼튼한 주체가 투자하는 지역을 눈여겨봐라여기서 튼튼하다는 것은 사업을 중단시키지 않을 만큼 단단한 계획을 세우고 있으며 자금이 끊길 염려가 없어야 한다. 또, 그 지역에 어떤 수혜가 있는지를 눈여겨보는 것이 좋다. 대표적으로는 국가와 기업이 참여하는 새만금 사업지인 전북 군산, 삼성이라는 대기업의 산업단지 조성으로 부동산시장의 핫플레이스가 된 평택, 대기업 산업단지와 국가산업단지가 몰려 있는 당진. 오랜 시간 국가산업단지와 대기업의 산업단지가 자리 잡고 있는 구미가 있다.2. 인구가 유입되는 지역을 눈여겨봐라젊은 층이 유입된다는 것은 소비가 늘어난다는 의미가 된다. 위에서 말한 산업단지 조성 등이 일어나면 근로자가 필요하고 이 근로자들이 머물 주거지가 필요하기 마련이다. 또 주된 생활시설 인근을 중심으로 상권이 형성되는 현상이 이어지게 된다. 이렇게 유입되는 인구로 군은 시로 승격되는데 이런 과정에서 지가 등이 뛰게 된다. 대표적인 지역은 2012년 현대제철, 동부제철을 비롯한 대기업의 수요로 어마 무시한 인구유입으로 시 승격이 된 당진이 있다. 특히 LG디스플레이는 구미시에 2015년 기준 1조 500억원의 투자를 하기로 해 지역경제 활성화에 대한 기대감을 높이고 있고 구미 산업단지 내 삼성, LG, 코오롱, 한화 등의 대기업 산업단지가 위치한다는 점과 근로자의 평균연령이 20대 중후반이라는 점에서도 눈여겨볼 만하다.3. 교통이 편리한 곳을 눈여겨봐라지역이 활성화되고 인구 유입이 높으면 자연히 교통은 발달하기 마련이다. 경기 북부에서 충남까지는 서해선 복선전철의 발달이 지가에 큰 영향을 끼치게 될 것이며 전북지역은 새만금사업의 교통축을 담당하게 된 동서2축도로와 남북2축 도로가 영향을 끼칠 것으로 보인다. 물론 이번에 개통한 호남고속철도와 수도권과 강원도로 이어지는 청량리-원주, 원주-강릉, 성남-여주의 복선전철도 역시 빼놓을 수 없는 호재다. 경상도는 구미-대구-경산 광역철도망으로 앞으로 지역경쟁력이 강화될 것이다. 부동산에 완벽한 법칙은 존재하지 않는다. 그러나 확실한 것은 수도권이 그러하듯 지방부동산에도 인프라가 수도권처럼 잘 구성될 수 있는 곳에 투자하는 것은 실패는 하지 않는 법칙이라는 것임은 확실하다.
- [웰스투어]"땅값 상승 3박자 갖춘 곳…새만금·당진·평택 유망"
- 전은규 대박땅군 부동산연구소장이 28일 서울 여의도 사학연금회관 대강당에서 열린 이데일리 웰스투어에서 ‘가치있는 땅에 투자하자-토지투자 추천지역-’이란 주제로 강연을 하고 있다. [사진=한대욱 기자][이데일리 장순원 기자] “산업과 교통, 인구의 시너지가 높은 곳을 골라야 합니다. 특히 대형 국책사업을 주목해야 하며, 외국인 투자현황을 살펴야 합니다.”전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 28일 서울 여의도 사학연금회관에서 열린 ‘제6회 웰스투어 in 서울’의 첫 강연자로 나서 “땅값 상승의 3요소인 산업과 교통, 인구를 고려해야 투자에 성공한다”면서 이같이 강조했다. 우선 산업 측면에서 대형산업단지가 조성되면 근로자가 생활할 주거시설이나 생활시설이 필요하고, 근로자들의 생활을 할 상업시설도 필요하기 때문에 주변 논과 밭도 주거용으로 바뀔 가능성이 커진다고 설명했다. 전 소장은 “개발 계획에 따라 이미 완성된 단지는 가격이 높다”면서 “조성이 덜 된 지역의 토지가 투자에 유리하다”고 말했다. 이어 “산업단지 주변 토지는 계획 시기가 제일 싸고, 착공 때도 괜찮다”면서 “착공 단계에 투자를 하는 게 안전한 편”이라고 강조했다. 구체적인 곳으로 당진과 평택을 꼽았다. 전 소장은 “당진 지역에서 현대제철 근처는 이미 지가가 올랐는데, 당진의 서쪽으로 가면 석문 산단이 있다”면서 “석문단지 주변 지역 1킬로미터 이내 평당 40만원~50만원 내외 토지를 살 수 있다”고 말했다. 평택도 이미 조성된 지역보다는 포승경제 자유구역쪽으로 잘 봐야 한다고 덧붙였다. 고덕 신도시 주변은 땅값이 많이 올랐고, 미군기지 주변은 수익형 부동산 투자가치가 높다고 평가했다. 규모 측면에서는 예산이 1조원 이상 투입되고 규모도 100만평이 넘는 대형산업단지가 안전하다는 게 그의 설명이다. 소규모 산업단지는 조성단계에서 무산될 위험이 있기 때문이다. 교통도 마찬가지다. 교통이 좋아지면 인구가 늘고 주변이 개발되면서 지가 상승압력이 커진다. 수도권에서는 서울-세종고속도로가 지나가는 용인이 대표적인 곳이다. 용인 지역에 3곳의 인터체인지(IC)가 생기기 때문이다. 서울-세종 고속도로와 경부선이 만나는 지역이 유망하며, 이천과 원주 사이에 낀 여주도 투자가치가 높은 땅이라고 소개했다. 개발압력이 높다는 이유에서다. 인구 측면에서도 젊은 인구가 몰리면 돈도 따라오게 돼 있고, 인구의 유입은 상권과 주거공간이 들어서면서 자연스레 땅값도 오른다는 얘기다. 새만금은 관광과 산업이 어우러진 곳으로 여전히 토지로서 매력이 큰 곳이라고 강조했다. 제주도 주변 토지도 투자 가치가 높지만, 전반적으로 가격상승 부담이 크다는 점은 고려해야 한다고 설명했다. 다만 지방 토지에 투자할 때는 IC나 산업단지, 역 주변 1킬로미터를 넘지 말아야 한다고 조언했다. 확장의 가능성이 제한된다는 점에서다. 전 소장은 규모가 큰 토지는 공동투자도 좋은 방법이라면서 “필지 분할이 지분투자보다 낫다”고 조언했다. 지분투자는 나중에 매각할 때 이견이 생기면 팔고 나오기 어렵기 때문이다. 전 소장은 10년간 231,404㎡(7만평)의 토지와 월수익 1500만원에 달하는 수익형 부동산에 투자한 실전형 부동산투자 고수로 현재 네이버와 다음 등에서 4만5000명의 회원을 보유한 ‘대박땅꾼 부동산연구소’를 운영하고 있다.
- [미리보는 웰스투어]재테크 재앙 초저금리 극복하는 법
- [이데일리 권소현 기자] 초저금리는 재테크족에겐 재앙이다. 불과 15년 전만 해도 은행 예·적금 금리가 10% 수준이었으니 따로 재테크 고민을 할 필요가 없었다. 하지만 지금 은행 예금에 돈 넣어놓으면 기회비용까지 감안할 때 되레 마이너스다. 그래서 뜨는 자산이 바로 주식과 부동산이다. 복잡하고 어려운 금융상품, 새로운 대안투자보다 익숙한 전통적인 투자자산을 다시 보고 전략을 짜는 게 리스크를 줄일 수 있는 지름길이다. 오는 28일 서울 여의도에서 열리는 제6회 이데일리 웰스투어에서는 주식과 부동산 투자로 돈을 벌 수 있는 ‘한 수’를 알려준다. ◇부동산으로 돈 버는 시대는 갔다고? 천만의 말씀먼저 한국인의 자산 중 70% 이상을 차지하고 있는 부동산. 이제 부동산으로 돈 버는 시기는 지났다고 하지만 아니다. 자고 일어나면 아파트값이 몇천씩 뛰던 부동산 과열기에 비하면 눈높이를 낮춰야 하지만 아직 부동산에는 투자기회가 많다. 부동산 투자 하면 재건축이나 수익형 부동산 투자를 떠올리는데, 이번 웰스투어에서는 토지투자의 매력을 소개한다. 토지 투자로 대박을 낸 전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장은 부동산 중에서도 땅이야말로 서민들이 자신이 물고 태어난 흙수저를 금수저로 바꿀 수 있는 유일한 방법이라고 강조한다. 그는 2007년부터 전국 곳곳을 다니며 발품을 팔고 투자해 키운 날카로운 안목으로 땅 부자가 됐다. 특히 경매를 적극 활용해 진흙 속에 가려져 있던 진주를 찾아냈다. 물론 토지는 다른 투자에 비해 종잣돈이 많이 들어가지만 서울에서 좀 떨어진 지방에 가면 1억원 미만으로도 살 수 있는 땅이 많다는 게 전 소장 설명이다. 그는 앞으로 땅값이 오르는 데 필요한 세가지 요소로 산업, 교통, 인구를 꼽았다. 대형 산업단지가 조성되면 주거와 상업시설이 필요하게 되고 주변 논밭이 상업이나 주거가 가능한 토지로 용도가 바뀔 수 있다. 도로가 새로 나거나 전철, 기차역이 생긴다면 유동인구가 새로운 상권이 형성되니 땅값도 오르기 마련이다. 또 인구, 특히 젊은이들이 몰리는 곳에는 돈이 따른다. 전 소장은 경제활동이 가능한 인구가 많은 곳을 주목하라고 조언한다. 지금 한국에서 이런 요건을 갖추고 있는 지역이 어디인지 찍어줄 예정이다. 물론 이미 이런 곳은 땅값이 많이 올랐겠지만, 찾아보면 투자할만한 땅이 있다. ◇절세도 실력…부동산 세금 아끼는 팁부동산 투자를 결심했다면 세금부분도 면밀하게 살펴봐야 한다. 부동산 투자에서 세금이 차지하는 비중이 워낙 큰데다 초저금리 시대에는 세테크도 중요하기 때문이다. 최인용 가현택스 대표세무사는 올 들어 부동산 관련 세법이 어떻게 바뀌었는지와 이에 맞는 절세전략을 추천해준다. 몇가지만 소개하자면 6월1일을 기준으로 그 해의 재산세와 종합부동산세를 부과하기 때문에 사는 사람은 6월1일 이후에 잔금을 지급하는 것이 좋고 수익형 부동산의 경우 자녀나 배우자와 공동명의로 해놓으면 부가가치세와 소득세를 좀 줄일 수 있다. 최 세무사는 고의든 실수든 탈세를 하지 않는 것도 중요하다고 강조한다. 국세청의 전산화는 날이 갈수록 고도화되고 있고, 탈세 적발률도 높아지고 있다. 대표적인 것이 자녀에게 고가의 집을 사주거나 고액의 전세자금을 대주면 증여세 탈세를 의심해 바로 자금출처 조사가 이뤄진다. 부동산 구입자금에 대한 차명계좌 신고 포상금도 두 배로 인상돼 신고 타깃이 될 수 있다. ◇좋은 주식 고르는 법·美 ETF로 다양한 자산에 투자하는 법 소개주식도 빼놓을 수 없다. 부동산보다 소액으로 투자할 수 있는 주식은 저금리, 저성장, 고령화 시대에 어찌 보면 필수 투자대상이 됐다. 증권사 PB를 하면서 고액자산가의 자산을 관리해주고 KR선물 펀드매니로도 일하다 지금은 재야의 고수로 있는 박한샘 씨는 주식으로 평생 연금을 받을 수 있는 방법을 소개한다. 방법은 단순하다. 좋은 주식을 고르는 것이다. 하지만 쉽지 않다. 박한샘 전문가는 일본에서 답을 찾았다. 고령화와 저성장을 미리 겪은 일본에서 어떤 업종이 올랐는지를 보면 한국 증시에서 투자해야할 종목이 보인다는 것. 편의점 관련주와 제약 및 헬스케어주가 대표적이다. 박 전문가는 열 아들 안 부러울 주식 고르는 법과 눈여겨봐야 할 업종을 웰스투어에서 속 시원히 공개한다. 이호룡 곧은자산관리 대표는 상장지수펀드(ETF)를 통해 다양한 자산에 투자할 것을 권한다. ETF는 특정 자산의 가격흐름을 추종하는 지수연동형 펀드로 거래소에 상장돼 있어 쉽게 매매할 수 있다. 가장 큰 장점은 전 세계 웬만한 자산에 투자할 수 있고 지수보다 2~3배 수익률을 올리거나 부(-)의 수익률을 낼 수 있는 ETF도 있어 다양한 투자전략 구사가 가능하다는 것이다. 한국 ETF 시장도 꽤 성장했지만 이 대표는 미국 증권거래소에 상장된 ETF를 추천한다. 한국 ETF가 240여개에 불과한 반면 미국 ETF는 1400개가 넘어 선택의 폭이 넓고 유동성도 풍부해 기초자산이 되는 지수와의 추적오차가 낮기 때문이다. 이 대표는 글로벌 거시경제와 금융시장, 이벤트, 지역, 국가, 업종 분석을 기반으로 추천할만한 미국 ETF를 제시하고, 내년까지 챙겨봐야 할 이벤트도 꼼꼼하게 짚어줄 예정이다.
