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- "서울·수도권 집 살때" vs "아직도 버블"(종합)
- [이데일리 신수정 기자] “기준금리 상승 여력이 얼마 남지 않았습니다. 매수자 우위 시장이 얼마 남지 않은 상황인 만큼 부동산 매수를 적극적으로 검토할 필요가 있습니다.”(고준석 제이에듀투자자문 대표)“지금은 매수 시기가 아닙니다. 팔려는 사람도 없지만 사려는 사람은 더 없습니다.”(김기원 데이터노우즈 대표)19일 서울 중구 KG타워 하모니홀에서 ‘윤석열 정부의 부동산 연착륙, 앞으로의 방향과 영향은’ 주제로 열린 2023 이데일리 부동산 포럼 2부 전문가 강연에선 앞으로의 시장을 바라보는 전망에 극명한 시각차를 나타냈다. 다만 부동산 시장의 ‘옥석 가리기’가 필요한 시점이라는 데 대해서는 입을 모았다. [이데일리 노진환 기자] 2023 이데일리 부동산 포럼이 19일 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 ‘윤석열 정부의 부동산 연착륙, 앞으로의 방향과 영향은’을 주제로 열렸다. 고준석 제이에듀투자자문 대표(왼쪽)와 김기원 데이터노우즈 대표(오른쪽).◇부동산 시장 평가…“매수 적기” vs “아직도 버블”고준석 제이에듀투자자문 대표는 금리 인상이 멈추면 눌려 있던 수요가 쏟아지면서 가격 반등이 나타날 것을 예상해 매수자 우위 시장이 형성돼 있는 지금을 매수 적기라고 평가했다. 고 대표는 “미국 연준이 기준금리를 계속 올리자 실리콘밸리은행(SVB)이 파산하는 사태가 일어났다”며 “기준금리 인상 여력이 많지 않다는 것을 단적으로 보여주는 사례다”고 설명했다. 미국은 지난 3월 기준금리를 4.75~5.00%로 결정했다. 한국은행은 이달 3.50%인 기준금리를 동결했다. 고 대표는 금리 인상이 멈추고 시장 유동성이 다시 늘어나는 시점에 서울 부동산 가격이 반등할 수 있다고 설명했다. 그는 “서울 수도권에 공급량이 절대적으로 낮은 수준이다”며 “금리가 동결하고 공급이 여전히 부족한 시장이 돌아온다면 수요는 한꺼번에 쏠리면서 가격이 반등할 가능성이 크다”고 분석했다.고 대표는 지금의 매수자 우위 시장을 활용해야 한다고 조언했다. 그는 “최근 주택시장은 수요자 우위 시장을 차지고 하고 있지만 이 같은 흐름은 바뀔 수 있다”며 “3월 서울 주택거래건수가 이날 기준 2800건이 넘어가고 있는데 이는 급매는 모두 소화됐다는 이야기다”고 설명했다. 이어 그는 “서울 주택거래건수가 5000건으로 올라서면 매도자 우위 시장으로 바뀔 가능성이 크다”고 덧붙였다. 반면 김기원 데이터노우즈 대표는 주택구매력 지수가 낮다는 점을 들어 ‘관망’할 것을 조언했다.김 대표는 “부동산 가격은 기본적으로 크게 우상향 곡선을 그리지만 주택구매력지수가 매우 낮다는 점에서 가격이 반등하기는 쉽지 않다”고 설명했다. 김 대표는“사람들의 소득, 주담대 금리 그리고 집값을 반영하고 있는 지수가 주택구매력 지수인데 이 지수가 낮으면 집을 살 사람이 없다는 뜻으로 시장이 좋아질 수가 없는 것을 의미한다”며 “대부분 지역이 고평가 상황으로 집값이 더 내려가거나 사람들 소득이 늘어나 대출 부담이 줄거나 하는 요인이 있지 않은 한 현재는 관망하는 게 좋다”고 조언했다. 서울 부동산 소득 대비 매매가격은 2023년 4월 기준 23.8배다. [이데일리 노진환 기자] 2023 이데일리 부동산 포럼이 19일 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 ‘윤석열 정부의 부동산 연착륙, 앞으로의 방향과 영향은’을 주제로 열렸다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 ‘노후계획도시 특별법에 따른 수혜지역과 정비사업 옥석가리기’를 주제로 강연하고 있다.◇“1기 신도시 투자, 분당·평촌 눈여겨봐야”“1기 신도시도 쉽지 않은데 이들보다 외곽지는 쳐다볼 필요도 없습니다. 서울에서는 노후계획도시특별법 택지지구에 포함된 목동이나 수혜가 큰 상계동·중계동 등의 투자가 유망합니다.” 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 노후계획도시 특별법에 따른 수혜지역을 서울에서는 ‘목동’과 ‘상계·중계동’을 꼽았고 1기 신도시에선 ‘분당’과 ‘평촌’으로 꼽았다. 김 소장은 “정부가 안전진단 규제 완화로 2차 안전진단이 유명무실화됐다”며 “목동, 올림픽 아파트 등 재건축 단지들의 속도 경쟁이 시작됐고 정비사업을 먼저 추진하지 않으면 전세 대란 우려 등으로 인허가 대기표가 길어질 수 있어 사업성, 입지, 부담금 납부 능력이 높은 단지를 공략해야 한다”고 말했다. 이어 김 소장은 “1기 신도시 특별법은 추진되기 쉽지 않다”며 “안전진단 완화, 용적률 상향, 절차 간소화 등 혜택이 많지만 교통체증, 과밀학급, 인프라 등 기반 시설 문제가 나올 수 있기 때문에 빨리 추진되기는 어려울 수 있다”고 진단했다.
- 상반기 관망세 속 '양극화' 심화..."똘똘한 한채 집중"
- [이데일리 신수정 기자] 올해 부동산 시장은 대출규제와 금리인상에도 불구하고 여전히 우상향할 것이라는 전망에 힘이 실린다. 최근 집값 급등 피로감과 수요가 억제되면서 부동산 가격이 소폭 조정될 수 있지만, 추세하락으로 이어지기 어렵다는 분석이다. 특히 현금 부자 등 자금 여력이 충분한 수요자들만 매매시장에 몰리는데다 다주택자 규제까지 겹쳐 지역별, 상품별 양극화가 심화될 것으로 전망된다. 이에 거래절벽 속 관망세가 짙어지면서도 일부 지역에서는 신고가가 계속 나타날 수 있다고 전망했다. [김정훈 기자]◇금리인상·가격상승 부담감에 거래절벽 심화…양극화 지속할 듯이데일리가 부동산 전문가 10인을 대상으로 ‘주택시장 전망’을 설문한 결과 대다수 상반기까지 집값 상승세 둔화가 이어질 것으로 예상했다. 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 반영돼 담보 대출금 규모가 대폭 줄어든데다 금리 인상에 따른 이자 부담이 커지면서 거래에 나서지 못하는 상황이 계속될 전망이기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “금리 인상은 채무 상환 부담을 증가시키고 수요자의 위험 선호 약화로 이어져 결국 부동산 구매수요 관망과 거래량 감소로 나타날 수 있다”면서 “이는 오히려 주택시장 양극화를 극대화 시킬 것”이라고 내다봤다.김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “작년 중저가 실수요 시장에서 거래가 급감하고 상승세 둔화 또는 하락 거래까지 나오고 있는데, 이는 대출 규제와 금리 인상 영향을 받아 관망세로 돌아선 것”이라면서 “짧게는 대통령 선거가 있는 3월 이후, 길게는 6월 지방선거까지 관망세가 이어질 것”이라고 내다봤다. 다만 최근 거래절벽과 상승세 둔화 움직임이 부동산 시장 하락으로 이어지기는 어렵다는 지적이다. 고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수는 “오는 7월 계약갱신 청구권의 한 주기가 끝나는 시점에선 상황이 달라질 수 있다”며 “불안한 전세시장이 매매가격을 밀어 올릴 가능성이 있다”고 설명했다.김제경 투미 부동산 소장은 “대선 전후로 집값 상승세 둔화 분위기가 전환될 것”이라면서 “차기 정권의 부동산 정책 방향에 영향을 받을 것으로 예상되는데 종부세 과세기준일인 6월 1일 기준으로 매도세가 커질 수는 있다”고 전망했다. 윤지해 부동산 R114 수석연구원은 “급매물이 거래돼 거래가 하락하는 것처럼 보이지만 대선 이후 지금과 같은 상황이 추세화하기 어려울 것으로 본다”고 설명했다. [이데일리 방인권 기자] 송파구의 아파트 단지 모습.시장 양극화는 더욱 심화할 전망이다. 다주택자에 대한 규제가 이어지면서 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 쏠릴 것으로 예상되기 때문이다. 특히 강남과 그 외의 지역, 수도권과 지방 등에 따라 양극화가 뚜렷해질 것으로 예상된다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “혼란기에는 강남, 그리고 상품으로는 새 아파트나 재건축될만한 아파트에 수요가 몰린다”며 “강남은 덜 내리고, 다음에 더 오를 것이라는 학습효과가 있다. 또 강남 부동산 투자자들은 애시당초 대출에 영향이 없어 금리 인상에 둔감한 편”이라고 설명했다. 이상우 인베이드 투자자문 대표는 “최근 거래절벽현상은 인기지역의 매도의뢰가 없고 비인기지역은 매수의뢰가 없기 때문이다”며 “‘똘똘한 한 채’라는 시장이 만들어진 탓”이라고 진단했다. 이동현 하나은행 부동산센터장은 “시장 조정기에 거래 양극화 현상이 뚜렷하게 나타난다”며 “공급이 많은 지역이나 서울과의 접근성이 떨어진 곳들이 먼저 영향을 받게 될 것”이라고 분석했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “대출 요인이 많이 작용한 상황인데다 거래 비수기라는 점도 감안해야 한다”며 “지금 모든 지역이 다 하락하는 게 아니고 어느 지역에선 신고가가 계속 나오고 있다”고 지적했다. ◇마이너스 프리미엄·상승폭 축소에 ‘변곡점’ 지적도일각에선 웃돈 거래가 사라지고 실거래가가 하락하는 장면을 두고 집값 변곡점의 전조 증상이라고 분석했다. 최근 오피스텔 분양권 시장에선 마이너스 프리미엄이 심심찮게 나타나고 있다. ‘묻지마 투자’나 ‘영끌 투자’에는 주의가 요구되는 이유이다. 실제 인천 서구 ‘청라리베라움더레이크플러스’는 최근 분양가 대비 1500만원 낮춘 매물이 시장에 나왔다. 인근 ‘루원시티 1차 SK리더스뷰’ 오피스텔 분양권도 마이너스 프리미엄이 최대 2000만원까지 형성돼 있다. 경기 안산시 ‘힐스테이트 안산중앙역’의 경우, 지난 13일 기준 네이버 부동산에 52개의 분양권 매물이 등록돼 있는데 이 중 절반인 25개가 마이너스 프리미엄·무프리미엄 물건이다. 분양가보다 낮은 물건의 경우, 마이너스 프리미엄이 최대 500만원까지 형성돼 있다. 주택시장도 주춤하는 분위기다. 한국부동산원이 발표한 1월2주차 주간 아파트가격동향을 보면 서울 집값은 0.02% 올라 전주(0.03%)보다 상승폭이 축소했다. 자치구별로 성북(-0.01%)·노원(-0.01%)·은평구(-0.01%)는 하락했고 마포·강북·도봉구는 보합 전환되기도 했다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “마이너스 프리미엄과 하락실거래가 출현이 늘어나면서 변곡점은 찾아왔다고 보인다”며 “올해 중순이나 내년 초반에는 본격적으로 하락세 시작될 것으로 보이며 경기, 인천, 대전, 대구 등에서 먼저 시작할 수 있다”고 설명했다.
- 한달새 1억 '뚝'…전셋값 하락, 집값 하락으로 이어질까
- [이데일리 오희나 기자] 정부의 대출 규제와 금리인상 등으로 일부 수도권 아파트 가격이 하락세로 접어든 가운데 전세 가격 하락이 집값 향방을 가를 변수로 떠오르고 있다. 전세 가격 둔화로 갭투자로 집을 사려는 사람들이 줄어들면서 집값 하락을 견인할지 관심이다. [이데일리 김태형 기자] 서울 롯데월드타워에서 바라본 잠실 아파트 밀집지역.◇마래푸·은마 등 서울 일부 아파트 전셋가 ‘하락’ 이어져10일 부동산R114에 따르면 1월 첫째 주 서울 아파트 전셋값 변동률은 0.00%로 보합세를 기록했다. 지난 2019년 6월 말(0.00%) 이후 주간 기준 가장 낮은 변동률이다. 특히 가격 하락 지역이 점차 늘고 있다. 광진구(-0.06%), 관악구(-0.06%), 동작구(-0.05%), 양천구(-0.02%), 노원구(-0.02%), 성북구(-0.01%), 강남구(-0.01%) 등 7개 자치구가 하락했다. 오른 곳은 서대문구(0.14%), 구로구(0.06%), 마포구(0.03%), 서초구(0.03%), 송파구(0.01%) 등 5개 자치구에 머물렀다. 최근 2년새 임대차 3법 시행으로 전셋값이 급등한 데다 전세자금 대출 규제에 따라 신규로 전세를 얻으려는 이동 수요가 줄어들면서 매물이 쌓이는 경우가 증가하고 있기 때문으로 풀이된다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 2단지 전용 84.6㎡는 지난해 9월 11억5000만원까지 전세 거래가 이뤄졌으나 지난달에는 10억5000만원으로 1억원 떨어진 금액에 계약이 이뤄졌다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡도 지난해 10월 최고 11억원에 전세계약이 이뤄졌는데 12월 들어 최고 10억원에 1건이 거래된 것 외에는 대부분 7억5000만∼9억원대에 신규 거래가 이뤄졌다. 학군 수요가 많은 양천구 목동 신시가지 일대도 마찬가지다. 신시가지 7단지 전용 66.6㎡는 지난해 11월 8억7000만원에 전세 거래가 이뤄졌지만 12월 8억원 정도로 내려왔고 신시가지 3단지 전용 64.98㎡도 지난해 11월 7억5000만원에 거래됐으나 지난달엔 7억2000만원으로 하락했다.◇‘입주 폭탄’ 송파 잠실 일대 하락 가팔라…“구축 하락 이어질수도”지난해말부터 대규모 입주 물량이 쏟아졌던 송파 잠실 일대는 전세 가격 하락이 가파르다. 송파구 잠실 잠실엘스 전용 84.88㎡는 지난해 10월 15억원에 전세가 거래됐지만 올 들어 10억2900만원에 2건이 거래됐다. 잠실리센츠 또한 지난해 10월 15억원에 거래됐지만 올 들어 12억원과 13억원에 각 1건씩 거래됐다. 이 지역에는 1945가구에 달하는 송파시그니처 롯데캐슬의 입주에 이어 내달 입주 예정인 호반써밋송파1차(689가구), 호반써밋송파2차(700가구) 등 대규모 입주 물량이 이어진다. 여기에 내달 위례신도시의 호반써밋송파1차(689가구)와 2차(700가구)가 입주를 앞두고 있어 가격 하락세가 이어질 수 있다는 전망도 나온다. 이 지역 A 공인중개사무소 관계자는 “전반적으로 거래가 잘 이뤄지지 않는 추세”라며 “집주인들은 가격을 낮추지 않으려고 하는 경향이 있지만 잘 안나가다 보니 급한 매물들은 전세가를 낮춰야 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다. B공인중개사 관계자도 “송파시그니처 롯데캐슬 등이 이번 주부터 입주에 들어갔기 때문에 구축들은 영향을 받을 수도 있다”면서 “헬리오시티나 잠실엘스 등은 전세 가격이 이미 많이 올랐기 때문에 앞으로 더 내릴 수 있다”고 말했다. ◇전셋값 하락에 갭투자 실종…집값 하락 견인할 것시장에서는 전셋값 하락이 집값 하락으로 이어질지 예의주시하고 있다. 전셋값은 주택 매매가격의 ‘선행지표’이기 때문이다. 전문가들은 전셋값 하락이 이어진다면 집값 상승을 억제하는데 영향을 미칠 것으로 보고 있다.고종완 한국자산관리연구원 원장은 “임대차3법으로 인해 전세 가격이 너무 오르다 보니 수요가 줄고 매물이 쌓이면서 상승폭이 둔화됐다”면서 “봄 이사철까지는 지켜봐야겠지만 전세 가격 둔화가 지속되고 하락 지역이 늘어난다면 매매가격이 하락 전환될 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “2020년 가을부터 이어진 매매가와 전세 가격 상승은 코로나19로 인한 유동성 증가와 임대차 3법 시행으로 인해 본질적인 가치 대비 급상승한 이례적인 상황”이라며 “전세 가격 하향 추세가 이어진다면 갭투자가 줄어들고 거래량이 줄어들면서 집값 하락을 견인할 수 있을 것”이라고 전망했다. [이데일리 이미나 기자]
- 내년 집값 폭락?…아기곰 등 전문가 5명의 진단은
- [이데일리 강신우 기자] 부동산 전문가들이 GS건설의 공식 유튜브 채널 자이TV에서 대출규제, 금리 인상, 대통령 선거 등 변수 많은 2022년 부동산 시장을 전망한다.(자료=GS건설)16일 GS건설은 부동산 전문가를 초빙해 혼돈의 부동산 시장을 전망하는 연말 특집 온라인 부동산 토크쇼를 펼친다. ‘오를대로 오른 집값, 내년 부동산 시장은 어떻게 움직일까?’를 주제로 1시간가량 펼쳐질 토크쇼는 이날 오후 5시에 첫 공개된다. 이번 토크쇼의 진행은 방송인 김구라가 맡는다. 패널로는 업계에서 활발한 활동을 벌이고 있는 심교언 건국대 부동산학과 교수, 김경민 서울대 환경대학원 교수를 비롯, 빅데이터 전문가 김기원 데이터노우즈 대표, 이주현(월천대사) 월천재테크 대표, 부동산 칼럼니스트 아기곰 등 국내 최고의 부동산 전문가 5명이 출연한다.건설업계 최초 50만 구독자를 돌파한 자이TV가 마련한 연말 특집 토크쇼는 2021년 주택시장의 흐름을 분석하고 내년 부동산 시장을 전망하는 자리로 평소 주택시장, 부동산에 관심있는 많은 시청자를 끌어모을 것으로 기대된다. 특히 이번 토크쇼에 참여한 패널들은 2022년 집값이 오를지, 내릴지 상승, 하락진영으로 나뉘어 맞짱 토론도 벌인다. 심교언 교수와 이주현(월천대사) 대표, 아기곰 3인이 상승론자, 김경민 교수와 빅데이터 전문가 김기원 대표가 하락론자의 입장에서 의견을 내놓는다. 먼저 아기곰은 전월 대비 월별 아파트 매매가 상승률을 주목했다. 10월은 1.3%, 11월에는 1.5%가 상승해 9월 대비(2% 상승) 다소 상승세가 주춤한 것처럼 보이지만, 과거의 가격 변동을 돌이켜보면 이 마저도 여전히 높은 수치라는 것이다. 또한 심교언 교수는 현재 집값이 조정되고 있는 움직임을 일시적인 현상에 그칠 가능성이 높다고 전망했다. 현재 부동산 시장은 과거 1997년이나 2008년 집값 조정 시기 때와는 사뭇 다른 분위기를 형성하고 있기 때문이라고 상승론에 힘을 더했다.김기원 대표는 지역에 따라 시장 전망을 다르게 해석했다. 세종시를 비롯해 서울, 경기, 대구, 전남 등 이미 상승세가 가파른 지역은 매수자보다 매도자가 많은 시장이라 내년에는 하락할 수밖에 없다고 언급했으며, 김경민 교수는 금리 부담이 지속되는 상황에서 매수자가 높은 집값을 따라가긴 어려워 하락세가 지속될 것이라 전망했다.또한 전문가들은 내년 3월 대통령 선거를 앞두고 대선 후보가 내놓은 부동산 공약을 점검하고 그 실의성도 분석한다. 아울러 대출빙하기를 맞아 1주택, 다주택 등 주택수별 전략을 제시하고 주목할 상품과 유망 지역도 분석한다. 자이TV 시청자들은 유료 부동산 강의보다 알찬 부동산 정보를 자이TV를 통해 손쉽게 들을 수 있는 셈이다.이번 토크쇼를 기획한 GS건설 관계자는 “이번 영상은 올해 부동산 시장을 정리하고 내년 부동산 시장을 움직일 핫이슈를 분석, 예측하는 내용으로 부동산 상승론과 하락론을 모두 들어보고 시청자들이 판단할 수 있게 준비됐다”며 “앞으로 어떻게 시장의 움직임에 대처해야 할 지 많은 도움이 될 것”이라고 말했다.유튜브 채널 자이TV는 GS건설이 운영하는 브랜드 채널로, 건설업계 최초 유튜브 브랜드 채널 50만 구독자를 달성하고 현재 51만1000여명의 구독자를 보유 중이다. 자이TV가 연말 특집으로 전문가를 초빙해 마련한 토크쇼 영상은 16일 오후 5시 전격 공개될 예정이며, 자이TV에 접속하면 누구나 시청 가능하다.
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